(房地产估价理论与实务)第4章成本法

1、房地产估价 第四章第四章 成本法及其应用成本法及其应用 学习目标学习目标 1.了解成本法的含义、理论依据、适用范围 2.熟悉成本的概念、计算公式 3.掌握物质折旧的计算方法 4.掌握房地产的价格构成 房地产估价 第四章第四章 成本法及其应用成本法及其应用 第一节第一节 成本法概述成本法概述 第二节第二节 新开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价 第三节第三节 新开发房地产的成本法估价新开发房地产的成本法估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 房地产估价 第一节第一节 成本法概述成本法概述 n一、成本法的概念 n二、成本法的理论依据 n三、成本法的适用范围三、成本法的适

2、用范围 n四、成本法的操作步骤四、成本法的操作步骤 房地产估价 第一节第一节 成本法概述成本法概述 一、成本法的概念一、成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购 建价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象的 客观合理价格或价值的方法。 房地产估价 第一节第一节 成本法概述成本法概述 二、成本法的理论依据二、成本法的理论依据 1、买方角度：成本法的理论依据是替代原理 2、卖方角度：成本法的理论依据是生产费用价值论 房地产估价 第一节第一节 成本法概述成本法概述 三、成本法的适用范围三、成本法的适用范围 1、新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重 新开发建造的房地产； 2、既无收益又很

3、少发生交易的房地产的估价； 3、单纯建筑物的估价； 4、市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行 估价的； 5、在房地产保险（包括投保和理赔）及其他损害 赔偿中的估价。 房地产估价 第一节第一节 成本法概述成本法概述 四、成本法的操作步骤四、成本法的操作步骤 1、搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料 2、估算重新购建价格； 3、估算折旧 4、求取积算价格 房地产估价 第二节第二节 新开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价 n一、计算公式一、计算公式 n二、新开发土地价格的构成二、新开发土地价格的构成 n三、新开发土地的成本法估价三、新开发土地的成本法估价 房地产估价 第二节第二节 新

4、开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价 n一、计算公式一、计算公式 新开发土地价格 =取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费 用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润 房地产估价 第二节第二节 新开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价 n二、新开发土地价格的构成二、新开发土地价格的构成 1、取得待开发土地的成本 （区分不同方式拿地的成本不同） 2、土地开发成本（勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、税费 ） 3、管理费用（开发商的人员工资、办公费、差旅费等） 4、销售费用（销售成本 ） 5、投资利息（包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息 ） 6、销售税费 （销售税金及附加

5、、其他销售税费 ） 7、开发利润（估算同一市场上类似房地产开发项目的利润） 房地产估价 第二节第二节 新开发土地的成本法估价新开发土地的成本法估价 n三、新开发土地的成本法估价三、新开发土地的成本法估价 估算时通常分为3大步骤： 1、计算开发区全部土地的平均价格。 2、计算开发区可转让土地的平均价格。 3、计算开发区某宗土地的价格。 房地产估价 第三节第三节 新开发房地产的成本法估价新开发房地产的成本法估价 n一、计算公式 n二、新开发房地产价格的构成 房地产估价 第三节第三节 新开发房地产的成本法估价新开发房地产的成本法估价 n一、计算公式 新建房地价格= 土地取得成本+开发成本+管理费用+

6、销售费用 +投资利息+销售税费+开发利润 房地产估价 第三节第三节 新开发房地产的成本法估价新开发房地产的成本法估价 n二、新开发土地价格的构成二、新开发土地价格的构成 1、取得待开发土地的成本 （区分不同方式拿地的成本不同） 2、开发成本（勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、 公共配套设施建设费、税费 ） 3、管理费用（开发商的人员工资、办公费、差旅费等） 4、销售费用（销售成本 ） 5、投资利息（包括土地取得成本、房地产开发成本和管理费用的利息 ） 6、销售税费 （销售税金及附加 、其他销售税费 ） 7、开发利润（估算同一市场上类似房地产开发项目的平均利润） 房地产估价

7、第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n一、计算公式一、计算公式 n二、重新构建价格二、重新构建价格 n三、建筑物折旧三、建筑物折旧 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n一、计算公式 旧房地价格 =土地的重新取得价格或重新开发成本 +建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧 在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为： 旧建筑物价格 =建筑物的重新购建价格建筑物的折旧 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n二、重新构建价格 1、重新购建价格的概念重新购建价格的概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造

8、全新状况的估 价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 注意： （1）重新购建价格是估价时点时的； （2）重新购建价格是客观的，不是实际成本； （3）建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新 购建价格 是在估价时点状况下的价格。 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n二、重新构建价格 2、重新购建价格的求取思路重新购建价格的求取思路 （1）求取房地的重新购建价格 ； （2）求取土地的重新购建价格 ； （3）求取建筑物的重新购建价格 。 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n二、重新构建价格 3

9、、建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式 （1）重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、建筑构 配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平,重新建造与估 价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 （2）重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材 料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平， 重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重 新建造方式可形象地称为“复制”。 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n二、重新构建价格 4、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求

10、取方法 （1）单位比较法；（2）分部分项法； （3）工料测量法；（4）指数调整法。 单位比较法 单位比较法是以建筑物为整体，选取与建筑物价格或成本密切相关得某种单位 为比较单位，通过调查了解类似建筑物得这种单位价格或成本，并对其做适当 得调整修正类估算建筑物重新购建价格得方法。主要有单位面积法和单位体积 法。 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n二、重新构建价格 4、建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法 分部分项法 是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来估算建筑物重新 购建价格的方法。 工料测量法 是先估算建筑物所需各种材料

11、、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时 点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。 指数调整法 是运用建筑成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原始成本调整到 估价时点时的现行成本来估算建筑物重新购建价格的方法。 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n三、建筑物折旧三、建筑物折旧 1、建筑物折旧的概念和原因建筑物折旧的概念和原因 2、求取建筑物折旧的方法求取建筑物折旧的方法 3、求取建筑物折旧应注意的事项求取建筑物折旧应注意的事项 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n三、建筑物折旧三、建筑物

12、折旧 1、建筑物折旧的概念和原因建筑物折旧的概念和原因 （1）估价折旧与财务折旧的不同之处 （2）建筑折旧的种类 物质折旧：物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的 损耗所造成的其价值损失。 功能折旧：功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指由于消费观念变更、 规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落 后和不适用所造成的其价值损失。 经济折旧：经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利 因素所造成的其价值损失。 建筑物折旧是物质折旧功能折旧经济折旧的总和。 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n三、建筑物折旧三、建筑物折旧

13、 2、求取建筑物折旧的方法求取建筑物折旧的方法 （1）年限法：年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、 经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。 （2）市场提取法：市场提取法是利用含有与估价对象中的建 筑具有类似折旧状况的建筑物的可比实例，来求取估价对象 中的建筑物折旧的方法。 （3）分解法。分解法将建筑物各种类型的物质折旧、功能折 旧和经济折旧，根据各自的具体情况分别采用适当的方法来 求取。 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n三、建筑物折旧三、建筑物折旧 2、求取建筑物折旧的方法求取建筑物折旧的方法年限法年限法 基本概念 建筑物的寿命-自然寿命和经济寿命 经

14、过年数-实际经过年数和有效经过年数 净残值 净残值率 重新建造成本 在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有 效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。 （1）直线法。假设建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等 （2）成新折扣法是根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确 定建筑物的成新率，直接求取建筑物的现值。 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 N RC N SC DDi )1 ( (1) 直线法基本公式 Di：第i年的折旧额； C：建筑物的重新建造成本； S：预计的建筑物的净残值； N：建筑物的耐用年限； N t RC N t SCtDEt)1 (

15、)( )1 (1 )( N t RC N t SCCECV t R：建筑物的净残值率，简称残值率 t:建筑物经过的有效年数 Et: t年末的累计的折旧额 V:建筑物的估价时点价值 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 直线法折旧应用举例 例题：某房地产建筑的建筑面积1000平米，单位建筑面积的重置价格为500 元/平米，经估价师现场勘查，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年， 残值率为5%。请用直线法计算该房屋的折旧额、折旧总额、并计算该房 屋的现值。 解： 已知C=5001000=500000元；R=5%；N=30年；t=10年。 该建筑的年折旧额 该建筑物

16、的这就总额Et =Dt=1583010=158300元 该建筑的现值V=CEt =500000158300=341700元。 元15830 30 5%)-(1500000)1 ( N RC N SC DDi 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 (2) 成新折扣法基本公式 VCq 其中：V-估价对象的评估价格 C-估价对象的重新构建价格 q：建筑物的成新率（） 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 成新折扣法应用举例 例题：某宗房地产，土地总面积2500，是6年前通过征用农地取得的，当 时费用800元/，现时取得该类土地，每平方米需1

17、000元，地上建筑总 建筑面积6000，是两年前建成交付使用的，当时建筑造价800元/， 现时建造同类建筑物每平方米为1100元，估计该建筑物有八成新，该类 建筑物的残值率为2%，试选用所给资料评估该房地产的现时总价。 解： （1）求土地价格VL： VL=25001000=250（万元） （2）求建筑物价格VB： 求建筑物重置价格C=60001100=660（万元） 求VB =Cq=66080%=528（万元） （3）计算房地产总价V= VL+VB=250+528=778（万元） 元15830 30 5%)-(1500000)1 ( N RC N SC DDi 房地产估价 第四节第四节 旧房地

18、产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n三、建筑物折旧三、建筑物折旧 2、求取建筑物折旧的方法求取建筑物折旧的方法市场提取法市场提取法 步骤 （1）搜集交易实例 （2）选取可比实例 （3）对可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、修正、调整（不调整折旧） 不进行市场状况调整。 （4）求取每个可比实例在其成交日期的土地重新购建价格，然后用换算修正和调整 后的可比实例成交价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。 （5）求取每个可比实例在其成交日期时的建筑重新购建价格，然后将每个可比实例 的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后的价值得出建筑物折旧。 （6）将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑物重新购建价格转换为总折旧率。 （7）将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率或年平均折旧率再乘以建筑物 年龄，便可以得到估价对象建筑物的折旧。 房地产估价 第四节第四节 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 n三、建筑物折旧三、建筑物折旧 2、求取建筑物折旧的方法求取建筑物折旧的方法-分解法分解法 （1）可修复项目：预计修复费用小于或等于修复所能带来的房地产价值增加额的。 可修复项目，其折旧额为使估价对象恢复到新的或相当新的状况下所必要的费用 （2）不可修复项目：预计修复费用大于修复所能带来的房地产价值增加额的 不可修复的项目可根据剩余使用寿命是否短于整体建筑的剩余经济寿命，将其