万科集团盈利能力分析

1、万科集团盈利能力分析第一节 盈利能力分析的目的与内容（略）第二节 资本经营盈利能力因素分析资本经营盈利能力因素分析表单位：千元项目2013年2012年差异平均总资产429003469 337505028 平均净资产93788809 74985365 负债373765900 296663420 负债/平均净资产3.99 3.96 0.03 利息支出891715 764757 负债利息率0.24%0.26%-0.02%利润总额24291011 21070185 息税前利润25182726 21834942 净利润18297550 15662588 所得税税率31.09%32.72%-1.63%总资

2、产报酬率5.87%6.47%-0.60%净资产收益率19.51%20.89%-1.38%1.资本经营能力因素分析表据上表对万科公司资本经营盈利能力进行分析如下：分析对象=19.51%-20.89%=-1.38%连环替代分析：2012年：6.47%+(6.47%-0.26%)*3.96*（1-32.72%）=20.90%第一次替代（总资产报酬率）：5.87%+(5.87%-0.26%)*3.96*（1-32.72%）=18.90%第二次替代（负债利息率）：5.87%+(5.87%-0.24%)*3.96*（1-32.72%）=18.95%第三次替代（杠杆比率）：5.87%+(5.87%-0.24

3、%)*3.99*（1-32.72%）=19.06%2013年：5.87%+(5.87%-0.24%)*3.99*（1-31.09%）=19.51%总资产报酬率变动的影响为：18.90%-20.90%= -2%负债利息率变动的影响为：18.95%-18.90%=+0.05%资本结构变动的影响为：19.06%-18.95%=+0.11%税率变动的影响为：19.51%-19.06%=+0.45%可见，万科公司2013年净资产收益率比2012年降低1.38%，主要是由于总资产报酬率的降低引起的，总资产报酬率的贡献为-2%；其次，企业负债筹资成本降低对净资产收益率带来正面影响，使得其提高0.05%；负债

4、与净资产比率的上升发挥了一定的财务杠杆作用，但由于比率变化较小，故作用不是很明显，使得净资产收益率仅上升0.11%；所得税税率的降低带来净资产收益率的提高，提高了0.45%。2.现金流量指标对资本经营盈利能力的补充净资产现金回收率指标表单位：千元项目2013年2012年经营活动现金流量1923869 3725958 平均净资产93788809 74985365 净资产现金回收率2.05%4.97%由上表分析可知，万科公司的净资产现金回收率有一定程度的下降，说明公司的净资产收益率下降的同时，盈利质量也有所下降。盈利现金比率指标表单位：千元项目2013年2012年经营活动现金流量1923869 3

5、725958 净利润18297550 15662588 盈利现金比率10.51%23.79%万科公司近两年盈利现金比率均小于1，说明利润中存在尚未实现的现金收入。2013年较2012年相比，盈利现金比率有所下降。从资产负债表中，我们可以看到万科的存货是比较多的，应收帐款的相对比率不是很多，在当今房地产行业，存货实际变现能力还是很强的，所以万科的现金比率逐年下滑是企业用于建造房产，开发土地，在一定的程度上淡薄了偿债风险。3. 资本经营盈利能力的行业分析同行业公司净资产收益率比较分析公司名称总资产规模（千元）净资产规模（千元）净资产收益率差异万科企业股份有限公司479205323 10543942

6、3 17.35%100.00%保利房地产（集团）股份有限公司313940000 69153200 17.16%98.87%恒大地产集团有限公司348148192 79342630 17.28%99.57%中国海外发展有限公司296522470 111050400 20.87%120.28%龙湖地产有限公司144171970 39775420 22%125.11%万科公司属于房地产行业，取2013年全国房地产综合排名前五名的公司，根据年报数据制得上表。由上表可以看出，万科公司总资产规模位于第一位，但其净资产收益率并不是最高，说明其盈利能力与同行业大规模公司相比，优势不明显。第三节 资产经营能力分

7、析注：利息支出按照财务费用计算。平均总资产为当年年末和上年年末数值的平均值。1. 资产经营盈利能力因素分析分析对象=5.87%-6.47%=-0.60%因素分析：（1）总资产周转率变动的影响=（0.3157-0.3055)*21.18%=0.22%（2）销售息税前利润率的影响=（18.60%-21.18%)*0.3157=-0.81%分析结果表明，万科2013年全部资产报酬率比上年降低了0.60%，主要是受销售息税前利润率的影响。使总资产报酬率下降2.58%，而总资产周转率的影响较小，仅有0.0101.所以接下来的分析重点为销售利润率。息税前利润率=息税前利润率/营业总收入万科13年的营业总收

8、入增幅为31.33%，息税前利润率增幅为15.33%。因为息税前利润率的增幅小于营业收入增幅将近一半，导致销售前利润率出现减少情况。经查2013年万科合并利润表，我们发现主要是因为万科在13年的成本费用由大幅增加，进而影响利润总额引起的。虽然利息支出也会有一定影响，但是因为占比较小，并不算重要项目。成本我们从分地区看，万科收入和成本较12年都有增加，但是成本收入增加的幅度赶不上成本增加的幅度，这些对利润是不利的影响。其中以北京地区的销售情况最不乐观。而从分行业来看，万科房地产业也并不是很理想，唯有物业管理的经营状况表现乐观，再次验证万科的物业管理有着良好的盈利前景。虽然现在物业管理的营业收入占

9、比不算很大，但是我们可以预期未来万科一定会在物业管理上下工夫。 此外，从利润表的水平分析中，万科13年的销售费用增加幅度达到26.45%。而销售费用变动的主要原因：一是品牌宣传推广费用有较大增长，较上年增长35.04%；销售代理费用及佣金也有大幅增长，较上年增长34.39%。这是因为，2013年房地产宏观环境虽较2012年有所缓解但仍为严峻，所以为取得利润的增长，万科选择继续加大宣传推广并且加强销售的战略。此内容我们在利润表分析中有做详细说明，这里简要说明。 总的来说，万科成本的大幅增加在于它投资在宣传上和扩大规模所引起的。虽然目前来看，销售率润率不理想。但是从长远看，所带来的是好是坏并不能确

10、定。2.现金流量指标对资产经营盈利能力的补充万科的全部资产现金回收率，2013年相比于2012年有显著地下降，尤其相对于总资产报酬率，其下降的趋势很明显。说明万科的盈利质量有待怀疑。为此，我们将净利润和经营活动产生的现金净额进行了比较。从上图我们可以看出，万科的净利润和经营活动产生的现金净额趋势完全是相反的状态。净利润持续攀升，但是经营活动产生的现金流量净额一再下降。说明近期房地产也并不景气。万科的利润质量并不是很好。3.资产经营能力的行业分析根据公司规模选取两家房地产开放商和万科作为比较，公司规模的参考数据来自于东方财富的测评排名。将这三家公司进行总资产报酬率的对比。注：这里为了和前面保持一

11、致，总资产收益率依然是采用的平均总资产进行的计算。所有计算都是根据公司年报的数据整理得出。 从行业对比分析可以看出，万科是出于非常靠前的位置，其盈利能力优势是很明显的。虽然中央一直在调控房价，经济环境也不有利于房地产发展，人们持观望态度，部分地区出现房价跳水。但是万科在行业中相对优秀的表现，表明它对资产的运作还是较好的。第四节 商品经营盈利能力分析1.收入利润率分析万科集团收入利润率分析表 单位：元项目2013年2012年差异营业收入112162068455.31103,116,245,136.42营业成本92797650762.8183,023,173,062.97营业利润242613383

12、87.1421,013,040,794.06利润总额24291011249.321,070,185,138.11净利2415,662,588,423.06利息支出891,715,053.497,318,530,197.43总收入136542948441.78104189578263.23营业收入利润率（%）21.6320.381.25营业收入毛利率（%）17.2619.49-2.23总收入利润率（%）17.7920.22-2.43销售净利润率（%）16.3115.191.12销售息税前利率（%）22.4527.53-5.08由上表可以看出，万科集团2013年比2012

13、年的营业收入利润率、销售净利润率有了小幅度的提升，分别为1.25%和1.12%。但是，营业收入毛利率、总收入利润率和销售息税前利润率却有所降低，但降低幅度不大，这些数据表明，万科集团的盈利能力比较稳定，且稳定发展中略有增长。2.成本利润率分析万科集团成本利润率分析表（%）项目2013年2012年差异营业成本利润率26.1425.310.83营业费用利润率21.6329.22-7.59全部成本费用总利率21.6425.35-3.71全部成本费用净利率16.3018.85-2.55由上表可以看出，万科集团2013年与2012年相比，除营业成本利润率以外，其余项目均有所下降，且幅度较大，这说明企业的

14、盈利能力总体上有所下降。3.现金流量指标对商品经营盈利能力的补充销售获现比率分析表 单位：元项目2013年2012年销售商品提供劳务收到的现金135537760637.46103260890309.54营业收入135418791080.35103116245136.42销售获现比率（%）100.008100.001 由上表可以看出，万科集团2013年与2012年相比，销售获现比率有小幅度提高，表明公司通过销售获取现金的能力在稳定中有少许加强。可以初步判定企业产品销售形势较好，信用政策合理，能及时回收货款，收款工作得力。4.商品经营盈利能力的行业分析2014中国房地产开发企业top10企业名称1

15、万科企业股份有限公司2恒大地产集团3大连万达商业地产股份有限公司4绿地控股集团有限公司5保利房地产（集团）股份有限公司6中国海外发展有限公司7世茂房地产控股有限公司8碧桂园控股有限公司9绿城房地产集团有限公司10龙湖地产有限公司首先，根据房地产行业排名，以及近年的发展状况，我们选择保利地产与万科地产进行对比。保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市企业，2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启ipo市场的首批上市的第一家房地产企业。 21年来，保利地产保持了高速与稳定的发展态势，公司现已进入规模化发展阶段，形成了广州、佛山、

16、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等十八个城市的全国战略布局，拥有44家控股公司。 从上图可以看出，毋庸置疑，万科是全国最大房地产公司，拥有稳健的销售规模和策略，盈利状况在行业中相对比较稳定很稳定。保利近年来年的盈利性和销售状况也处于较优越的水平，呈现出直追万科的趋势，但还不足以触动龙头企业万科。第五节 上市公司盈利能力分析1.每股收益分析（1）每股收益分析万科每股收益分析表 单位：元项目2013年2012年差异净利润（元）15,118,549,405.7812,551,182,392.23优先股股息00调整后发行在外的普通股加权平均数（股）11,012,915,706.4210,995,306,6

17、76.00基本每股收益（元）1.371.140.23稀释每股收益（元）1.371.140.23由表中的信息可知，万科2013年度的每股收益比2012年度的每股收益增长了20.18%，说明企业2013年的盈利能力高于2012年度，当然，在运用每股收益判断企业盈利能力强弱，需要进一步进行相对比较。（2）每股收益行业分析同行业公司每股收益比较分析公司名称总资产规模（万元）净资产规模（万元）基本每股收益（元）差异万科企业股份有限公司479205323105439423 1.37100%保利房地产（集团）股份有限公司31394000069153200 1.51110.22中粮地产406027089704

18、0 0.2921.17卧龙地产352217 156,901 0.90265.84招商地产134040003,891,720 2.447178.61从表中可以看出，万科每股收益数值似乎属于平均水平， 盈利能力一般，由于比较公司的规模大小有所差异，而相同规模的公司上市地点不同，不可同等对待，故结合折线图，与沪深股市房地产开发与经营上市公司每股收益平均值作比较，可以看出，万科的每股收益是高于沪深股市上市同行业的平均水平，盈利能力较好。（3）每股收益因素分析2013年2012年差异净利润（万元）15118541255118优先股股息00普通股权益平均额（万元）11005261099538普通股权益报酬

19、率（%）137.38%114.15%23.23%发行在外的普通股平均数（万股）1101291.571099530.66每股账面价值（元）1.00 1.00 0注：按照万元进行四舍五入计算，产生的结果误差属于正常情况。根据资料，2013年度每股收益为1511854/1101291.57=1.37（元）2012年度的每股收益为：1255118/1099530.66=1.14(元）可见，2013年的每股收益比2012年增加了0.23元，对增加的原因运用差额分析法分析如下：1.每股账面价值变动对每股收益的影响(1-1)*114.15%=0(元）2.普通股权益报酬率变动对每股收益的影响1*（137.38

20、% 114.15%）=0.23（元）计算结果表明，由于每股账面价值的变动很小，对每股收益的增加几乎无贡献，普通股权益报酬率的变动使得每股收益增加了0.23元，贡献很大。可见，企业2013年主要是盈利能力比2012年有所提高。至于普通股权益报酬率增加的贡献因素，在后面会分析。注：归属于母公司股东权益年末数额2013年11,014,968,919.00元，2012年10995,553,118.00元，2011年10,995,210,218.00元。（4）每股净资产分析股东权益=105439423398.63元总股数=11,014,968,919股每股净资产=105439423398.63/11,0

21、14,968,919=9.57元/股万科集团2013年的每股净资产为9.57元/股，说明万科集团拥有的资产现值比较高，公司股票每股拥有的净资产比较多，股票增长有一定的前景，未来预期比较看好。（5）上市公司盈利能力分析指标总结：1）普通股权益报酬率（净收益优先股股利）平均普通股权益衡量普通股的获利能力2）普通股每股收益额（净收益优先股股利）普通股股数反映普通股每股所获盈利额3）股票价格与收益比率普通股每股市价普通股每股收益额反映每股市价相当于每股收益的倍数，衡量市价的合理性4）每股股利已分配普通股利总额普通股股数反映普通股每股获利数5）股利分派率每股现金股利每股收益额考察企业分派的股利占每股净收

22、益的比例6）证券收益率（利息（股息）证券面值期末价格与期初价格之差）/ 证券期初价格（证券持有期收益率）反映投资者从证券投资中获利的收益7）股利与股票价格利率每股股利每股市价反映每股现在价的获利能力8）股东权益比率股东（所有者）权益总额资产总额反映所有者权益在总资产中的比重，衡量所有者权益的保障程度9）收益与利息保障倍数（利息收益倍数）营业利润利息费用反映利润对应付利息的保障程度10）收益对优先股净收益利息费用所得税用作优先股11）每股现金流量（净收益折旧）发行在外的普通股股数反映每一普通股股本提供现金流量的情况12）股利支付率普通股每股股利普通股每股利润额衡量普通股股利支付的程度13）普通股

23、本每股账面价值普通股权益普通股本发行在外股数14）负债比率、流动比率、净资产收益率和资产周转速度等, 作为预测模型的变量进行财务困境预测15）每股净收益=（税后净收益-优先股股息）发行在外普通股股数（元/股）每股净收益即普通股每股净收益，是公司每年税后净利润在扣除优先股股息后所剩余额属于每股普通股的净收益。这部分净收益一部分以股息形式派发给普通股股东，一部分以留存收益的形式留在公司内用以扩大再生产。每股净收益的高低是发放普通股股息和普通股票升值的基础，也是评估一家企业经营业绩和比较不同企业运行状况的重要依据，投资者在作出投资决策前都非常重视对这一指标的考核分析16）净资产收益率= 净利润/ 股

24、东权益17）总资产报酬率= 利润总额/ 总资产18）销售( 营业) 利润率= 主营业务利润/ 主营业务收入19）存货周转率= 销售成本/ 存货20）应收帐款周转率= 主营业务收入/ 应收帐款净额21）总资产周转率= 主营业务收入/ 平均总资产22）股本权益比率= 股本权益/ 总资产23）流动比率= 流动资产/ 流动负债24）利润增长率= ( 本年利润总额- 上年利润总额) / 上年利润总额25）总资产增长率= ( 本年总资产- 上年总资产) / 上年总资产26）资本积累率= ( 本年股东权益- 上年股东权益) / 上年股东权益27）每股市价/每股经营活动净现金流量此指标可以较为真实地评价上市公

25、司股票投资价值，此指标越小，表明股票的价值越高。该指标的意义实际与市盈率指标相同，但是其从现金的角度出发，更可靠。可以说，现金短缺已成为国内许多上市公司的极大隐患，其较高的每股收益，净资产收益率很多是“纸上富贵”。此比率的排序大小，更能揭示出其，同事可以剔除一些市盈率较低，但该比值却很高甚至为负的个股，以回避虚假业绩的风险。28）每股股价/每股销售商品，提供劳务所受到的现金实质意义与市销率相同，这对一些关联销售比例高但现金流入少的上市公司是一个很好的验证指标，利用它可以挖掘公司是否具有潜力，有的上市公司销售收入并不高，但现金流入很高(因为会计制度的原因，不能确定为收入），意味着后期销售收入存在

26、着暴增的可能。29） 每股市价/ 每股投资者可分配利润市盈率的指标实质上是一个投资回收期的概念，假设每股盈利都归于股东所有，并且全部分红。但实际上，公司的利润储备情况，如果从分红的角度衡量投资价值，该项指标可作参考。公司的利润缴税之后还要提取相关的法定公益金，法定公积金。可供投资者分配的利润金额可从利润分配表上得到，可供投资者分配的利润金额=当年的净利润+年初未分配利润-提取金额。该指标可作为参考。投资者买股票获利无非是二级市场差价或者分红所得，随着我国股票市场发展日益成熟，股价波动越来越平稳，该指标也将会越来越受重视。每股市价/调整后每股净资产调整后的每股净资产=（年度末股东权益-三年以上的

27、应收款项-待摊费用-长期待摊费用）/每股年度末普通股股份总数此指标比市净率更谨慎31)每股净资产=股东权益总股数每股净资产是指股东权益与总股数的比率。其计算公式为：每股净资产= 股东权益总股数。这一指标反映每股股票所拥有的资产现值。每股净资产越高，股东拥有的资产现值越多；每股净资产越少，股东拥有的资产现值越少。通常每股净资产越高越好。附注：公司股份变动情况表（截至2013年12月31日） 单位：股 股份类别 2012年12月31日增减变动（+，-） 2013年12月31日 数量比例 其他（注） 数量比例 一、有限售条件股份 1.国家及国有法人持股 2.境内法人持股 3.境内自然人持股 18,4

28、02,673 0.17% +5,425,588 23,828,261 0.22% 4.外资持股 有限售条件股份合计 18,402,673 0.17% +5,425,588 23,828,261 0.22% 二、无限售条件股份 1.人民币普通股 9,662,194,977 87.87% +13,990,213 9,676,185,190 87.85% 2.境内上市外资股 1,314,955,468 11.96% 0 1,314,955,468 11.94% 无限售条件股份合计 10,977,150,445 99.83% +13,990,213 10,991,140,658 99.78% 三、股份

29、总数 10,995,553,118 100.00% +19,415,801 11,014,968,919 100.00% 注：报告期内，公司a股股票期权激励计划内共有19,415,801份期权行权，公司股份数因此增加19,415,801股。报告期a股股票期权激励计划股票期权行权情况根据2011年第一次临时股东大会授权，董事会确认公司本次股票期权第一个行权期和第二个行权期的行权条件已经成就。公司股票期权激励计划采用自主行权模式。2012年7月12日，期权激励计划进入第一个行权期。激励对象可在2012年7月12日至2014年4月24日期间的可行权日将其所持股票期权的40%进行行权。2013年5月2

30、9日，期权激励计划进入第二个行权期，激励对象可在2013年5月29日至2015年4月24日的期间可将其所持股票期权的30%进行行权。报告期内，共有19,415,801份期权行权，公司a股股份数量相应增加19,415,801股。此外因部分激励对象离职等原因，共有2,813,112份期权作废。截至报告期末，已授出但尚未行权的股票期权为70,938,299份。48 基本每股收益和稀释每股收益的计算过程项目 2013年12月31日2012年12月31日归属于母公司普通股股东的合并净利润15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 本公司发行在外普通股的加权平均数11,012,

31、915,706.42 10,995,306,676.00 基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 2.普通股权益报酬率分析由公司年报可知，2013年万科净利润为7795895844元，优先股股息为0，普通股权益平均额为11005261020元；由公式：普通股权益报酬率=净利润-优先股股息/普通权益平均额 ，可计算出2013年万科普通股权益报酬率为70.84%，2012年普通股权益报酬率为51.06%；相比之下增长了19.78%；对于其变动原因，用差额分析法分析如下：净利润变动对普通股权益报酬率的影响 （7795895844 - 5613873212）/10995381670=19.84%

32、普通股权益平均额变动对普通股权益报酬率的影响 （7795895844/11005261020 - 7795895844/10995381670）*100%= - 0.06%两因素共同作用的结果使普通股权益报酬率升高了19.78%归属于母公司净利润77958958445613873212发行在外普通股加权平均数1101291570610995306676普通股权益报酬率70.84%51.06%每股股利0.18 0.13 股利发放率13.13%11.40%母公司净利润7,795,895,844.625,613,873,212.56分配普通股股利1,981,400,770.621429377329每

33、股市价8.0310.12价格与收益比率5.86 8.88 股利报偿率2.24%1.28%基本每股收益1.371.143.股利发放率分析2013年万科集团每股股利为0.18元，每股收益为0.71元；2012年每股股利为0.13元，每股收益为0.51元。由公式：股利发放率=每股股利/每股收益 *100% ，可计算出2013年万科集团股利发放率为13.13%，2012年为11.40%，略微上涨了1.73%。万科集团近两年经营扩张规模较大，资金需求量较大，因此，万科集团股利发放率较高且都是现金股利；通过提高股利发放，让投资者对万科的未来业绩看好，增强投资者对万科未来经营的信心，从而为后续发展提供了充沛

34、的资金。变动原因用差额分析法如下：价格与收益比率变动对股利发放率的影响 （5.86-8.88）*1.28%= 3.87%股利报偿率变动对股利发放率的影响 （2.24%-1.28%）*5.86=5.63%两个因素对股利发放率的综合影响使股利发放率增加1.73%。4.价格与收益比率分析2013年万科价格与收益比率为5.86，2012年为8.88，相比之下2013年万科价格与收益比率降低了3.02；对于万科这样实力较强的房地产公司来说，这样的价格与收益比率较低，由此可见万科近两年发展一般；降低的原因用差额分析法如下：每股市价的变动对价格与收益的影响 （8.03-10.12）/1.14= -1.83每股收益的变动对价格与收益比率的影响 8.03/1.37-8.03/1.14= -1.18从股利发放指标来看，万科集团的盈利能力和股利分配状况较好且比较稳定。5.托宾q指标分析财务分析信息表项目数额流通在外