重庆武隆县金海旧城改造地块营销方案53DOC39M

1、天佑营销 金海旧城改造地块策划建议前言项目地块位置较好，成功机会很大，同时威胁也有。但是如何才能把本项目打造一个经典，让其价值最大化。这是我们追求的目标。经过几天的房地产供应市场及需求市场的调研，我们对武隆县城的房地产市场有了更加详细的认识，这给我们做本地块的定位、建议及营销推广有很好的帮助，即能因地制宜，让项目的定位及规划符合市场的“口味”，让营销推广能高效传递信息。因时间短促，报告也有不完善之处，在此敬请谅解！ 目 录 前言第一章 市场篇3第一部分 宏观区域分析.4第二部分 武隆房地产供应市场研究.7第三部分 调研结论.14第四部分 需求市场研究 17第二章 定位篇.24第一部分 项目分析

2、.25第二部分 项目定位.27第三章 项目建议篇.32第一部分 总体布局.33第二部分 住宅户型设计建议. 36第三部分 项目内部配套建议.38第四章 营销推广篇.44第一部分 推广策略设计.45第二部分 销售节奏设计.48第三部分 包装.50附件1、武隆项目组织构架2、天佑公司增值服务第一章：市场篇第一部分 宏观区域分析一、 武隆概况（一）、武隆区位特征武隆县位于渝东南的乌江下游，武隆山与大娄山结合部，重庆至黔江的咽喉要地。县城所在地为巷口镇。武隆县，地处重庆市东南边缘，东西长82.7公里，南北宽75公里，全县幅员面积2901.3平方公里，其中耕地44.5万亩，县城建城区4.8平方公里。东邻

3、彭水，南接贵州省道真县，西靠南川、涪陵，北与丰都相连，距重庆市区170公里，自古有“渝黔门屏”之称。（二）、武隆县概况1、 旅游资源 芙蓉洞 仙女山n 武隆以旅游资源为著名武隆开发了仙女山、芙蓉江、天坑三硚、龙水峡地缝、芙蓉洞景区，创建了芙蓉江国家重点风景名胜区、芙蓉洞和天坑三硚国家aaaa级旅游区、中国优秀旅游城区以及国家地质公园，芙蓉洞、天坑三硚和箐口天坑被国家正式纳入2006年世界自然遗产申报名录。n 成功举办国际山地户外运动 2007中国重庆武隆国际公开赛于8月23日-26日在武隆境内的芙蓉洞、武隆地缝、天坑三桥等著名旅游景区举行，由此便可看出武隆的旅游资源知名度还是颇高的。 二、武隆

4、总体布局（一）、武隆县城区街道布局县城的大体布局处于沿乌江航道两侧新、老城两条街道为城市的主要组成部分，由于受地形限制，武隆城区仅由两条狭长的街道组成，两条街道几乎都无纵深，造成此种情况的原因主要是因城区本是沿乌江航道两侧形成，街道前即是乌江，街道后便是山峰。 新城区 老城区 新、老城之间的特点各不相同，新城扮演着城市的形象，而老城目前还是城市的商业中心两条街道在城市形象定位及其配套功能各自扮演着不同的角色 （二）、武隆县远景规划 武隆根据远景规划，为“一个中心，两个组团”一个中心为县城所在地（巷口镇），两个组团为白马镇与仙女山。白马镇是武隆的工业所在地，集聚的有铝矿、水利厂等企业；仙女山是武

5、隆的旅游区。（三）城市人口规划2007年，规划人口6.7万人（主城区5万，白马组团1.2万，仙女山组团0.5万），城市建设用地5.13平方公里（主城区3.13平方公里，白马组团1.5平方公里，仙女山组团0.5平方公里）。白马组团仙女山组团一个中心第二部分 武隆房地产供应市场研究一、 武隆房地产开发的分布特征黄金海岸水漾年华世纪五龙城滨江花园龙景天都本项目 武隆县城由于受地形限制，老城改造及新城开发都比较缓慢。近几年主要集中于新城区开发。但是随着新城逐渐成型，开发的重点将逐渐转移到老城区。在未来2年内武隆县城，可能共有三处房地产开发，这三处地产且都位于老城区（在未来竞争分析里面）。 从区域楼盘品

6、质来看，武隆县城内楼盘档次各异，除占地239亩的世纪.五龙城属社区型项目，其余的项目多半为单体类项目。武隆县城内项目楼盘价格按建筑面积计算一般集中在1100元/1500元/之间不等（定位为重庆人度假之所仙山流云项目除外），目前市场供应的项目大多都属电梯楼项目。二、房地产开发市场研究(一)、在售项目的基本情况（部分）项目名称地理位置物业形态建筑类型商业规划世纪.五龙城芙蓉路舒家河住宅小区多层、小高、高层规划有商业步行街街滨江花园芙蓉中路68号单体楼高 层普通临街门面水漾年华芙蓉西路45号单体楼高层普通临街门面黄金水岸芙蓉西路82号单体楼高层普通临街门面仙山流云仙女山新区洋房社区公寓、洋房、别墅、

7、四合院规划有商业街 从上表可以看出目前武隆在售楼盘基本上都集中在新城（仙山流云除外），其主要原因是旧城改造难度较大。 由于武隆房地产消费还处在初级阶段，导致县城内还未出现一个社区环境较好或较有品质的项目。仙山流云位于仙女山下，定位为“休闲度假”，客户群定位为重庆主城区投资人群；而世纪五龙城虽是县城内最大项目，但规划为组团式开放社区，建筑密度较大且无新意，导致品质不高。 上述项目中一些对于商业也出现了整体规划（大型商业街）的模式，仅只有世纪五龙城一家，而且其地理位置也并非处于黄金口岸。其它的项目在其商业的规划上仅是普通的临街商业门面的形式出现。而综合专业卖场在市场上很少见，整个房地产市场供给还不

8、够多样化。（二）、主要经济指标对比特征项目名称占地面积（约）建筑面积（约）容积率绿化率世纪.五龙城250亩46万方约2.9约40%滨江花园约3600平方米约3万方约8.3约30%水漾年华3672平方米4.4689万方12约30%黄金水岸/约4万多方/约30%仙山流云146亩5.66万方0.5847 武隆县城特殊地形特征决定了不能大面积的开发，而世纪五龙城是唯一的一个占地超过200亩的项目，从而也显示出了县城注重整体规划，提升城市形象的决心。（三）、产品共性特征分析项目名称电梯数量楼层单层户数主力户型面积世纪.五龙城1185661120滨江花园1256112156水漾年华2341080125黄金

9、水岸1184680-130仙山流云无24/2770 从上表可以看出，各个项目电梯的配置平均为一梯56户，原因第一是考虑到公摊，第二个是根据当地人的生活节奏来配置。但随着人们的生活水平提高，生活节奏的变快，必然会对高层的电梯配置有所要求。 两室主力户型面积多集中于61100左右。三室主力户型面积多集中于110130左右。通过对目前武隆在售楼盘的调查，发现武隆目前的房地产市场供应主要以两室两厅、三室两厅为供应的主流。（四）、配套共性特征分析项目名称公共配套花园会所网球场健身器材泳池世纪.五龙城滨江花园水漾年华黄金水岸仙山流云由上表可以看出武隆县城各项目的配套显现出比较原始的状态，上述房地产项目多是

10、集中在2005年以后发展开来的，但是大部分的开发项目上都未采用先进的房地产开发理念，仅仅保持在原有基础上进行的延伸，各项目均未配备比较常见的如花园、水景、健身器材等一些设施，但大部分新项目多配备了楼宇可视对讲系统。（五）、价格行情共性特征项目名称项目均价总价均价销售率物业管理费（按建面计算）世纪.五龙城140015一期约80%0.6元滨江花园150018已售约90%0.5元水漾年华/未开盘/黄金水岸125015万已售约90%0.38元（不含电梯16.5）仙山流云250012万未开盘/ 滨江花园处于尾盘期，现在的均价是经过几次提价的价格。而世纪五龙城处于项目开盘初期，采取的是低开高走的价格策略，

11、故目前均价在1400元/平方米。黄金海岸由于现在在买的是抵押房，主要是想尽快销售的策略，故价格低于市场水平。 当地居民对大面积、宽松式的住宅相对更为中意，但是由于经济条件的限制，一般都会选择面积较合适的三室两厅，总价基本控制15万18万左右。但随着购房者年轻化的趋向，市场对中小户型的需求量逐渐增加，从水漾年华的单间配套可见一斑。 因电梯房小区房出现在武隆房地产市场的时间并不太长，故本区域购房者在物业管理受消费观念的影响，片区内各个项目物业管理费相对较低，多集中于0.5元/（按建面计算）左右，仅有世纪.五龙城的预计物管的费用稍高于其它的项目。(六）、营销推广共性特征 户外广告为本区域房地产主要的

12、宣传渠道。 在武隆城区里面穿行，户外广告牌几乎是房地产项目的广告。多以中小型的户外广告牌为主，在主要的路口、道路等等各种人流、车流较集中的区域设置。 宣传方式兼宣传主动性较差营销推广方面呈现的问题就是营销推广的主动较性差，各个项目的宣传、消费者获取楼盘的信息渠道相对较少，主要以售房部为主，主要采取自然销售的方式，不能有效达到宣传目的，严重缺乏主动性。而世纪五龙城由于体量较大，采取在区县巡展，充分吸取郊县想到县城发展的客户群。 卖场包装 武隆城区内各项目在其售房部包装上都显得相当的平庸，显现出来的特点是售楼部相对较宽大的项目却相对缺乏格调的包装，整个卖场的包装只能算得上是物尽其用，但不能很好的让

13、购房者感知到其项目的特点和所想要传达的东西。走完各项目售房部之后的感觉就是多数项目的售楼部都显得很小，缺乏现代感，且无色彩搭配理念。其中仅有水漾年华项目的售楼部稍稍給人些许现代感，但售楼部面积还是略显狭窄.三、住宅项目重点个案1、世纪.五龙城（1） 定位思路世纪五龙城项目地处武隆新城芙蓉中路，项目由五个花园式住宅小区，一条川东民俗风情商业街,一个汽车客运中心，一座大型体育馆和一座准五星级宾馆组成。该项目属武隆县城内体量最大的项目，紧临武隆人民政府和渝怀铁路武隆站，项目的推广中强调其项目的便利性，在整个社区的建设上，该项目是武隆拥有完善社区景观的少数项目之一。（2） 项目借鉴处 分期开发，及时调

14、整产品设计和营销策略。 适当的宣传项目体量大的优势。（3） 市场动态项目一期在2007年4月28日开始销售，由于其综合优势、较大的规模，市场销售情况良好，时至今日，已完成一期总量的80。目前正在筹备二期的销售。第三部分 调研结论一、住宅部分调研结论 同质化严重武隆房地产市场住宅物业在楼层、户型规划设计上差别不大，缺乏产品的多样性。面积主要以建面80130为主，户型以两室两厅、三室两厅为主，房屋建筑形态以1834层的高层建筑为主，无或少有多层、小高层等建筑形态产品的供应，并且多以单体楼的形式出现。 价格处同一区间、市场竞争激烈受区域经济条件及区域人群购买力的制约，产品价格分布区间较小，住宅类价格

15、主要集中在1400-1500元/左右。 规化单一性住宅区域的整体规化、设计、布局上形式较类似，无十分出彩的项目，多以单体或多体的小型楼盘为主，整个市场供应的各项目缺乏社区景观是各项目的通病。 营销推广简约在售项目多以现场人员推广为主要销售方式，受本地宣传媒介及大众获取信息渠道制约，其广告宣传方式以现场销售宣传为主。二、商业部分调研结论武隆由于主干道只有两条，商业布局也是围绕道路进行罗列，成带状分布。老城区由于发展较早，主要以商贸为主，新城区由于城市规划及形象较好，餐饮、酒店、办公耗材及建材业态占绝大部分。 老城商业街 新城商业街 从目前来看，新、老城在商业业态上是处于互补态势，这也是城市发展的

16、必然结果，也说明了武隆县城的商业竞争比较脆弱。（一）、武隆县城商业形态 从上图可以看出，百货占老城区业态的36%，其它的都较平均； 因早期规划的不合理和地理位置的限制等等因素，造成老城区的购物环境较差。 但相比较于新城区，老城区目前在经营形态的种数和数量都明显多于新城。（二）、武隆新城商业形态 新城区目前存在的商业业态主要为餐饮业，其次为建材。 良好的城市规划及道路，重客隆的入驻能带动新城的商业消费。第四部分 需求市场研究一、需求调研综述1、调研背景及调研目的项目所在的老城区已除旧城改造外开发地块较少。本次调查除了要了解消费者对新城认可程度，还要通过供需市场的供应与差异性为项目定位提供依据。2

17、、调研内容针对当前大众消费者对于房地产项目的认知，调查消费者对于住宅的需求类型和需求特征。3、调研形式拦截式访问、深度访谈，问卷法调研、随机访问4、调查地点武隆县城各个街道二、住宅需求调查 1、被访者背景问题1：居住人口当前武隆的居住情况多以三口、四口人居多，主要还是以单个家庭一同居住的情况为主，而且与父母同住的形式正在逐步地淡化。问题2：家庭月收入从被访者家庭月收入看，目前武隆家庭月收入相对较低，另据深度访谈调查了解，武隆家庭收入水平保持在1000-2000元之间，而15002000元的收入占最大的比例36%具备了一定的购房能力，但是整体水平较低。 2、住宅需求特征问题3：购房的紧迫程度调查

18、显示，选择2年内准备购房的消费者比重总共达74%，其中1年内购房的消费者达66%。区域消费者购房意愿相对较强。问题6：购房目的调查显示，被访者购房主要目的仍为居家，占93%，投资意识相对淡薄。3、产品需求特征问题4：欲购房面积调查显示，武隆本地购房者相对较为中意宽松、舒适的户型。问题5：欲购房户型 根据调查显示，三居室的需求比重明显高于其它户型，达50%。而值得注意的是二室户型的需求呈现较大的份额，达到31%，目前市场上的二室户型供应比例较少。4、价格需求特征问题6：可接受单价（单位：元/平方米）从消费者可接受单价显示，10001100元/平方米总体比重达37%，1500元以上选择比重较少。问

19、题7：可接受总价可接受总价看，总价在9-15万元的户型接受度较高，占49%，整体的接受能力和现在的供应基本吻合，说明现在的市场还处在一个比较健康的局面下。5、购买因素特征问题8：看重因素从被访者看重因素角度分析，价格因素是武隆本地消费者最为看重的一方面，排在各种影响因素的第一位;虽供应的产品缺乏多样化，但从上述被访者最看重的个方面来看，相当一部分被访者对小区环境和小区配套方面也表现出一定的关注度。问题9：生活配套从生活配套方面看，运动休闲选择比重居第一位，占22%，这与目前武隆具有较大的旅游资源有一定的联系。第五部分 未来市场竞争情况 由于老城区的拆迁难度较大，新城区基本成形，县城受地形影响，

20、在未来2年内新供房地产开发用地较少（在规划局了解到只有两处）。而已亮相市场的项目相继推出的后期工程也是未来竞争的因素。从当地消费力角度来看，目前县城内人们的消费力有限，在这种紧缺的消费市场面前，供应已出现大于需求的态势，当然也不排除短期内人们的收入增加，或者外地投资者的增加，从而缩小需求的缺口。水漾年华世纪五龙城中堆坝石油门市 注：红色画圈处为未来两年内将开发建设的地块位置第六部分 本次调研对本项目定位指向 尽力完善社区景观设施建设，规范小区的管理，做好细节。 完善小区内部配套：超市、健身器材、休闲场所等，在功能上与在售项目产生区分。 户型设计保持与主流产品相一致的80120（建面）的面积，在

21、一定程度上尽量控制面积的大小。 以项目整体（小区建设、配套设施、景观）作为主要的价格构成，区别其他项目，提升项目价值。 在项目推广中注重对生活方式的演绎，适当加入概念化的东西。第二章 定位篇第一部分 项目分析一、地块分析地块位于老城主干道与滨江路之间，呈不规则梯形，长度305米，宽度最窄处约65米，最长处约105米；地形从主干道到滨江路呈陡下坡趋势，目前从地块穿过的有一条溪河及一条人行道、至滨江路的车行道。二、 项目技术指标序号项目指标1总用地面积约2.3万方3总建筑面积约1000004建筑密度50%5容积率30%三、 swot分析优势分析（s） 地块“形象”较好。位于乌江大桥江南桥头，紧临金

22、海大酒店，不但是江南与江北连接之处，而且是开车去老城区的必经之地； 视野宽阔，景观优美，立于乌江江畔； 商业氛围较浓厚； 配套齐全，相临就有医院、餐馆、酒店等。劣势分析（w） 土地及拆迁安置成本的数额较大，土石方量亦较大（地块内有河沟且整体呈下坡之势），导致提高销售房屋单价的压力较大； 狭长的地块一定程度影响了项目打造一个高品质的小区； 项目临主干道，存在噪音污染现象； 县城内项目入市较早，已形成一定的知名度，对我项目造成的压力较大。机会分析（o） 武隆大力发展旅游行业，准备打造成“全国生态旅游强县”，县城人口从现在的不足5万增加至10万人； 未来竞争较小，25年内只有两个地块进行开发。 重庆

23、成为城乡统筹试验区后，农村进城带来的房地产发展。 威胁分析（t） 国家对房地产行业的政策； 市场消费容量小第二部分 项 目 定 位一、总体定位复合建筑综合能量体 3c建筑群落central：中心compositive：复合creative：创新定位阐述：中心性：项目位置优势明显。位于乌江大桥江南桥头，紧临金海大酒店，是江南与江北连接之处；项目优越的中心地理位置，则可创造出一种城市化的生活。复合型：项目占地约30多亩，在武隆县具有一定的规模性，项目内部配套的完善以及周边生活配套的齐全，这样项目就具备了居住、商业以及休闲的复合特性。创新性：项目要想在市场上获得的成功，产品的创新成为项目操作的关键，

24、结合武隆的实际情况适度的创新，打造运动型社区，差异化竞争使产品能够脱颖而出。二、形象定位武隆首席休闲运动社区首席：是武隆第一个以休闲运动为主题的楼盘休闲运动：1、沿袭武隆旅游、休闲运动的特有文化氛围2：符合需求市场分析中消费者对社区配套最大的要求运动休闲（占22%）得出的。3.定位为运动型社区用实际行动支持2008奥运，提倡积极向上的生命运动。这也为我们后期的营销推广埋下了伏笔。三、产品定位建立一个舒适的居住社区结合环境特点打造一个特色商业群落构建一个城市型的复合建筑群落都市建筑群落运动休闲型社区性居住社区特色商业街三、目标客户群定位1、 个体私营经商户2、 公务员3、 乡镇入城发展者（包含外

25、出返乡人员）4、 主城区及其它区域的投资者四、价格定位根据同区域在售楼盘进行各个环节的市场对比，得出我们项目的初步市场价格。项目名称地段交通配套环境景观规模开发商品牌交易时间合计比值建面均价参考价格影响比重加权价格世纪五龙城95 105 110 105115 100 105735 1.05 1400.1470 0.4 588滨江花园95 95 95 95 95100 105 680 0.971 1500.1456.5 0.1145.65水漾年华95 95 95 95 95 100 110 685 0.978约1500 1467.8570.4 587.142 黄金海岸909590 9595 10

26、0 105 670 0.957 12501196.428 0.1 119.643 本项目100 100 100 100 100 100 100 700 1440.435 从上表得出，项目的目前市场均价1450元/（建面价格） 根据项目高品质衍生的附加值及项目在明年开盘带来的价格自然上涨，可折合100元/平方米。结论：项目的合理均价在1550元/。五、案名建议案名一：释义：1、 360是整个圆，可以以寓意为圆满、全面。从字面意思看上去也非常吉利。2、 活力指旺盛的生命力，它可以传达一种积极向上运动的生活氛围，孕育一种放松休闲的情调生活。这与武隆的旅游山体户外休闲运动特征及项目的定位也是相吻合。从

27、另一个角度来看，我们也可以理解为用实际行动支持2008奥运，提倡积极向上的生命运动。这也为我们后期的营销推广埋下了伏笔。3、 这于“都”字，通过查询汉语字典可以知道，都是形声字，从邑,者声。从“邑”,表示与城市建设有关。用在这里可以理解为项目的规模。4、从八字角度看，360活力之都案名二：释义：1、 腾图：企业品牌展示，作为项目系列进行传播2、 远景从字面层面上讲，视野宽阔、景观优美3、 腾图远景：喻意开发企业有个美好的未来，以及项目能够取得成功4、 而且案名读起顺口、给人志向远大的感觉、让人心情舒展。5、 从八字角度来看案名三：释义：1、五环:即可奥运标志性代表，另五与武隆的武谐音，可理解指

28、示项目的位置。2、星:既是明日之星,同时也可表示天空、自由。3、五环星城主题是热爱运动、向往自由的人们向往的地方，这与项目休闲运动型社区主题也是很吻合的。第三章 项目建议一、 总体布局建议其中项目一期设计：一期的方量控制在5万方左右，2幢点式高层，13层为住宅，13层为商业，4层架空做空中花园，519层为住宅。 住宅一期住宅设计为蝶形布局，不仅从外观上线条感较强，而且有利于户型的通风采光；每层六户，2部电梯，且每幢的单层面积控制在800平方米，整个一期的住宅的方量约4.8万平方米。商业 13层为商业，单层面积约4000平方米，整个一期的商业约1.2万平方米。 在招商策略上，一期的商业不仅要做大

29、做亮，以盘活及提升后期商业的价值，还要充分保证甲方的利益。（具体招商策略再沟通） 建议以引进主力超市为起点（建议引进重百），从而来吸引品牌专卖店在此入驻，辅助一些酒楼、招待所及其它业态。分布大致图如下： 其它 楼体前至道路有1818.5米的距离，可以以项目内的古树为起点，设计一个树阵广场，有利于提升项目的形象，而且传播了项目的文化内涵； 在古树至江面呈下坡态势，可以在此设计一个攀岩场地；并在古树保护范围至滨江路的距离（约100平米）建设一条绿化、休闲带（可放置一些运动雕塑）； 在转换层设置架空，可以设计一个游泳馆及空中花园（层高低于2.2米不算建筑面积及容积率）。以上都是借助项目的独有的文化内

30、涵及地形来设计的，充分体现了项目休闲运动社区的定位。其中项目二、三期设计：二、三期的方量同样控制在5万方左右，2幢17+1的点式高层和1幢7+1的板式多层，其中临街多层下面设置一层商业门面。u 住宅 高层住宅设计为风车形布局，这样子不仅保证了户户通风采光，而且可以使每一个户型都能方正的布局达到户型的实用。每层可以设置4户或5户或6户，主要是后期方量配置的考虑，这种布局弹性较大且外观造型时尚。 多层住宅设计为板式布局，主要是为底层商业及与高层的间距考虑，而且它为整个项目添加了多样化；可分为三个单元，每个单元又分为两个相连的楼体。商业商业方量约为2300平方米，沿街呈一字形摆开。此时完全可以凭借一

31、期商业的后劲进行提升价值获得最大利润。u 其它 三期地块呈正长方形，可以做一个封闭式小区。设置主入口（斜坡叠形大门）及侧门；在与二期之间设置至江面的梯坎，不仅解决了业主至路至江面的通道，而且连接了桥下的人行出口； 小区内设置羽毛球场及半场的蓝球场、儿童游乐园来体现项目的运动性；在项目后期可以在项目与乌江相临的滨江区设置梯坎及休闲平台，来体现亲水性及休闲性，即是做为项目的配套来使用，而且吸引了人气，进而增加商业的气氛。 桥下车行至滨江路的通道改为通过负一层，同时负一层还要兼顾项目停车场、设备室及物管室等的作用。二、 住宅户型设计建议（住宅部分）户型设计按照项目的总体定位及目标客户群定位，作为以下

32、户型的设计：户型面积（建面）比例备注二室户型709025% 三室户型9011025%三室户型11013040%主力户型四室及以上130以上10%户型设计要点： 总价控制：通过对户型面积的控制避免总价所带来的竞争压力。 灰空间（内外空间的渗透）灰空间属于边缘空间的一种，它打破普通建筑“二元制”的单调布局，创造出即不属于室内、也不属于自然的过渡空间。“灰空间”的创造借鉴了“内中有外”的处理手法，让家庭拥有更多的室外接触。它可以使建筑形态更富变化，且带来迥异的生活情趣。通过对阳台、露台、飘窗的合理使用，使居住性价比更高，时在销售上也是一个卖点。 尺度的合理：户型设计的尺度参考主城区的设计标准.参考户

33、型设计：细节处理:嵌入式阳台可落地的阔台飘窗入户花园可落地飘窗浴室三、 项目内部配套建议1、 外立面颜色及造型一期蝶形建筑通体采用银灰色，远远看去就像乌江岸边的一颗明珠，具有标志性及辨别性；二期风车形建筑采用荷兰的桔色及青色的线条勾成，板式多层全部采用青色，统一外观。2、屋顶造型 沿公路平行采用简洁的现代装饰风格，流线型线条构成 建筑屋顶采用错位线条整体构成3、景观及设施1）、小区内景观由于地块陕长且宽度较短，故项目内景观应该以带状绿化为主线，配合符号化的道路，给人以美感。2）、设施一期的树阵广场、攀岩场地，二、三期的羽毛球场、半场蓝球场，及绿化带旁的休闲桌椅。 4、二、三期的主入口及侧门入口

34、小区主入口：主入口设置在交通主干道上（滨江路）,采用现代风格、大方、时尚。侧门入口：同样采用现代风格、小巧、简洁、时尚。5、转换层的空中花园 设立一个游泳馆，可对外营业，同时作为小区的一个配套运动设施 辅助设置背景音乐 廊桥的设计让空中花园更具立体感6、噪音消减根据项目具体情况，可考虑增加双层中空玻璃、塑钢窗用于公路一侧的噪音影响。7、滨江休闲带其形状像是主城区的朝天门广场，主要是借此来缩短与主城区的客户的距离，进而吸引他们在此投资购房。第四章 营销推广根据项目的定位、市场竞争楼盘情况、本地有效的媒体、项目的工期等来做如下的营销推广方案（只是大概，具体的推广执行方案待定）。一、 推广策略设计提

35、早入市，建立形象营销节点为切入点提早入市，建立形象： 这里的形象包括“企业形象”和“项目形象”。企业形象主要针对“龙景天都”、“黄金水岸”项目在市场上造成的消费者对开发企业误解的不利影响，项目形象提早的建立有利于让消费者了解项目、认知项目并认可项目。 提早入市可以进行前期的客户积累，达到开盘时的热销，这样就必须在项目包装上下足功夫，通过工地围墙（现场）、户外广告吸引客户注意，设立临时售房部进行客户积累，初步建立起“武隆首席休闲运动社区”的楼盘形象。营销节点为切入点：根据不同的营销节点作出不同的推广策略，吸引市场关注，提升楼盘形象。1、 推广节奏各阶段推广要点说明：推广阶段推广目的推广内容主要推

36、广方式导入期树立企业形象项目基本信息：开发商、案名、工地围墙、电视广告诠释期推出项目的定位武隆首席休闲运动社区1） 项目信息：开发商、案名、地址2） 项目整体规划的理念户外广告、楼书（折页）、临时售房部、电视广告演绎期让客户认知并认可本项目的定位1）项目产品的定位2）项目卖点户外广告、楼书（折页）、售房部现场（不排除有活动的形式）、电视广告2、入市时机按照正常的工程进度，2007年11月份中旬动工，2008年5月份（五一前后）就可以拿到预售许可证进行开盘销售。3、媒体组合策略户外广告主导媒体电视广告媒体选择辅助媒体其它（1）、主导媒体： 户外广告 户外广告牌：（火车站出站口一块，乌江大桥江南桥

37、头一块，老城人民广场附近一块，白马镇、仙女山各一块，高速路口一块（共6块）； 灯箱广告牌：乌江大桥两侧（2）、辅助媒体电视广告主要配合各个营销节点，发布项目的不同时期的信息为目的。其它 活动 短信广告四、 价格策略价格策略是项目销售的重要执行策略，一般根据项目的定位情况采用不同的价格策略，有“低开高走”、“高开低走”、“高开高走”等策略每一种策略都要自己特定的应用基础，结合本项目的特定情况建议本项目的价格策略采用“低开高走”的价格策略。低 开 高 走以较高的性价比首先在市场竞争中赢得先机，取得社会上的普遍认同，占领一定的市场份额，在第一波的市场竞争中占的先机，在采用频繁多次的提价策略，不断地刺

38、激小消费者，巩固已经购房者的信心，增加购买信心。二、销售节奏设计根据项目的规模、武隆类似档次楼盘的销售进度，并且保证在各项工作配合密切、广告投入紧扣销售的情况下，预计项目一期在公开发售后6个月左右的时间可以实现80以上的销售率。在公开发售时间确定的情况下，将项目销售划分为五期，即客户积累期、开盘期、强销期、持销期和尾盘期，不同的销售期有不同的策略倾向性： 客户积累期（2008年2月2008年4月）：2月份为外出务工人员返乡时间，为了争夺这一部分潜在消费群，根据前面营销策略中的“提前入市，抢占客户”策略，要求本阶段户外广告牌、临时售房部就位。户外广告可以使目标客户初步认知楼盘，临时售房部可以用面对面解说项目卖点的形式“打击”目标客户，以获得他们对项目的认同。公开发售期（2008年5月）：此时项目硬件具备更强的展示性，更容易打动客户，尽快促成成交，并且在客户积累期积累的客户在此时完成成交，造成开盘的火爆场面。选择5月份开盘主要是利用五一黄金周本地人们有时间来看房以及外地客户（主要是主城区客户）到武隆旅游的时机，来大力宣传