(可研报告）旅游服务接待中心最后定稿

1、安徽石台县旅游服务接待中心项目可行性研究报告第一章 总 论1.项目单位概况(1)公司概况安徽池州市元亨置业有限公司是一家集房地产、旅游地产开发销售和园林工程三大产业于一体的市级龙头企业。公司创立于2008年元月8号，办公地址位于池州市南外环南湖苑38幢，注册资本为人民币2018万元，其经营范围为：房地产开发、销售、旅游地产开发和园林工程。公司现有员工200余人，其中中高级以上技术人员20余人。公司自创建以来，一直在浙江、江苏等发达省市发展，特别近两年在江苏无锡发展迅猛，承建开发了大批具有标志性的建筑。为回报家乡，2010年度公司已转向投资美丽宜居的池城，2010年7月投资了墩上街道办事处罗城花

2、园，现三期工程已完工，2011年4月，投资石台，在石台县城投资开发旅游接待服务中心，并已着完成土地征用，规划设计等。(2)公司法人代表基本概况公司法人代表石良明，1962年2月出生，男，汉族，池州人，工商管理硕士。石良明同志具有强烈的事业进取心和工作责任心，经营管理和开拓市场能力很强。在创建池州市元亨置业有限公司期间，呕心沥血，奋发图强，短短几年内，将公司打造成市级龙头企业，公司总资产过亿元，成为名副其实的龙头企业。石良明个人社会公众形象好，热心社会公益事业，多次慷慨解囊出资赞助弱势群体，支助农村教育及基础设施等事业建设；在个人信用方面坚持“诚信做人、诚实做事”，无欺诈、违法经营行为，从不拖欠

3、税款，是池州纳税优良企业；他还十分注重保障员工权益，从不拖欠员工工资，从不拖欠银行本息，是池州市消费者协会“诚信单位”。企业法人信誉良好，在担任法人代表期间无破产、银行欠贷、欠发工资等不良记录，具备与完成本项目建设和经营相适应的经营管理能力。2.项目基本情况(1)项目名称、建设性质及建设地点项目名称：安徽省石台县旅游服务接待中心建设性质：新建建设地点：石台县横渡镇香口村柏山渡村民组三角地块(2)建设规模与主要建设内容项目规划用地总面积16752m2，其中规划建筑面积29150 m2，建设内容包括商业及商服用房，管理用房，防洪坝，停车位，旅游公厕，垃圾收集及垃圾转运设施等。(3)建设期限项目建设

4、期1年8个月（2011年12月2013年8月）。(4)投资结构和资金来源项目总投资7958万元。其中：申请银行贷款4000万元，占50.26%；自筹资金3958万元，占49.74%。(5)项目效益经济效益：经初步测算，安徽石台旅游服务接待中心项目建成后预计销售收入可达1.2亿元左右。项目投资回收期三年。根据静态指标分析，到2014年底可收回石台旅游服务接待中心项目建设全部投资。社会效益：通过项目的实施可以有效地缓解石台县旅游接待能力严重不足的矛盾，将会为石台县的旅游及茶商提供休息、娱乐、接待、购物等理想场所。同时，又能积极引导当地群众投入到生态旅游经营中去，有利于农村产业结构的调整，增加农民收

5、入，促进本地及周边地区的经济发展，社会效益非常显著。3.项目可行性研究的依据与原则(1)可研依据1）风景名胜区管理暂行条例（国发198576号文件）2）中华人民共和国环境保护法（1989年12月26日）3）中华人民共和国文物保护法（2002年）4）中华人民共和国土地管规划法（2004年）5）国务院关于加强城乡规划监督管理的通知国务院国发6）环境综合评价技术标准规范7）办公建筑设计规范（jgj48-88）8）民用建筑设计通则（jgj37-87）9）城市居住区规划设计规范（gb 50180-93）10）民用建筑设计防火规范（gb 50045-95（2001年版）11）城市道路和建筑物无障碍设计规程

6、（jgj50-2001）12）石台县旅游发展总体规划2008-203013）城镇环境卫生设施设置标准2005年14）建设提供的设计任务书及委托书15）建设单位提供的用地红线（电子版）(2)设计原则依据基础资源特征、环境条件、历史文脉、现状特征及经济和社会发展趋势，统筹兼顾、因地制宜、综合规划。充分考虑“石台茶城”的突出地位和重要作用，突出风景资源和景观特色，以“真山真水、原汁原味”为主线，建设符合游客旅游兴趣的特色旅游服务活动。保护生态环境，正确处理保护与开发的关系，坚持在有效保护自然资源基础上的适度开发，保持风景名胜资源及其环境风貌的完整性、自然景观的原生性和生态环境的多样性。保护和发展乡土

7、文化原则。乡土文化是地域社会精神财富和物质财富的长期积累。地域社会造就了乡土文化，反过来这种文化又表达了地域社会的个性和规定了地域社会共同遵循的秩序，其形成延续是在不断地认同与适应中完成的。规划既要延续乡土文化，保持固有的特色，又要与时代文化进行整合，顺应时代的发展。 第二章 项目背景1.项目提出的背景(1) 宏观背景21世纪初叶，中国城乡居民的生活水平已经有了本质上的改善和提高，并开始向生活情趣更为丰富化的方向发展，人们的生活理念经历了“为活着而生活”、“为生活而活着”的初级阶段和发展阶段，目前“生活着并快乐着”正在改变人们对人生的理解，对物质领域和精神领域的需求因品味的提高而走向更高级的层

8、次，一场新生活运动的浪潮正在全国掀起。在这场新生活运动中，“旅游休闲”作为一个流行词汇走进我们的时代，从社会的各个角度影响我们的生活，而与旅游休闲相关的各种物质与精神要素亦重新调整合成为一个新兴的产业第四产业，同时赋予原本的工业、农业、商业、旅游、文化、艺术、时尚、体育等更为深刻的内涵，并逐渐形成产业链。发展旅游业是当今世界的一大潮流，随着中国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，伴随着生活品质的提升，旅游、休闲进入人们的生活。我国已把旅游业摆在加快经济发展的战略地位，国务院和安徽省政府已制定了关于发展第三产业有关决定，把旅游列入重要发展行业，并出台一系列优惠政策鼓励发展。这为开发建设石台县

9、旅游服务接待中心的建设带来了良好的契机。(2)区域背景石台优越的区位石台县位于山川秀美的皖南，东连黄山，北邻佛教圣地九华山，东北临太平湖，北伟300这条地球的神秘线贯穿东西。其交通便捷，s221和s325省道在境内交汇，横贯全县。石台县城距沿江高速、合铜黄高速分别为40公里、70公里，离长江码头、铜九铁路均40公里，距国家一级口岸的安庆、池州港、安庆机场以及在建设的九华山机场、沪宜轻轨仅一个小时里程。石台县旅游发展的强劲势头石台县旅游资源十分丰富，全县有五级旅游资源3处，四级旅游资源15处，三级旅游资源22处，二级旅游资源82处，一级旅游资源110处。境内现有国家级旅游品牌四个，即被誉为“绿色

10、自然博物院”和“华东最后一片原始森林”的国家级自然保护区、国家aaaa级风景区牯牛降；有唐代大诗人李白畅游过五次的国家湿地公园、国家aaaa级风景区秋浦河；有“中国富硒第一村”和“长寿村”之誉的全国农业旅游示范点大山村；有华东第一洞之美誉、国家和省级地质公园、国家aaaa级风景区的的蓬莱仙洞(已验收)。石台县旅游资源分布密集。牯牛降、蓬莱仙洞、怪潭、秋浦河等主要旅游景点均分布在县城为中心的30公里范围内，随着县城旅游综合服务能力的提升，旅游接待基础配套设施的改善，为整合全县旅游资源，综合开发，提升品质，打下坚实的基础。石台县旅游资源品位高。境内山清水秀，生态优良，负氧离子富集，旅游资源呈现“真

11、山真水、原汁原味、四季可游”的特点。国务院皖江城市带承接产业转移示范规划明确将石台牯牛降“国家自然保护区”列入国家生态建设重点工程，规定“合理开发牯牛降生态旅游景观，建设国内一流的休闲度假旅游目的地”。石台县自然人文相互交融，自然景观丰富多彩，独具魅力，国家级森林生态类型的自然保护区牯牛降，又称“西黄山”，现存有5万多亩原始森林，以雄、奇、险、秀著称；秋浦河清净秀美，“苑如潇湘、洞庭”，美不胜收；蓬莱洞、慈云洞、鱼龙洞等溶洞奇观，鬼斧神工，各具特色。人文荟萃、文化底蕴深厚的李白钓台、杜荀鹤故里、镇国寺遗址、慈云寺、崇德古戏台、严家古村、高路亭古作坊群、仙寓山明清古徽道和古战场遗址等，自然人文相

12、互交融。此外，石台民风纯厚，风土人情中如：婚嫁、祭祀、节庆、唱曲等民间传统活动有着悠久历史，蕴含着强烈的生活气息和浓郁的地方特色。从本世纪初开始，石台生态旅游异军突起，入境游客连年递增，到2010年接待境内外游客已突破100万人次，全年旅游总收入1.9亿元，其中门票收入达3600余万元。2009年石台县被列为安徽省首批旅游经济强县，2010年安徽石台茶叶节期间，30个驻华使节和夫人畅游石台的山山水水后，联合授予：“安徽.石台最值得驻华大使向世界推荐的中国原生态最美山乡”称号，石台现已成为华东地区乃至全国原生态旅游最佳目的地之一。项目的区位与规划定位石台县旅游服务接待中心建设项目位于石台县城东开

13、发区，东邻石台茶城和旅游汽车站，北接秋浦河大坝和政务新区，南接省道线，号称石台新一轮开发的“金三角”和崛起的“桥头堡”。旅游服务接待中心的规划定位将以旅游小商品展示、地域景观游览，观光购物、特色餐饮一条街、快捷宾馆、公寓式居住及娱乐服务为主题，充分展现旅游文化和地方建筑风情，将会为来石台县旅游的八方游人及茶商提供休闲、娱乐、接待、购物餐饮的良好场所。2.项目建设的必要性随着社会发展，我国旅游进入了快速发展时期，旅游资源得到了有效的保护和合理的开发利用。旅游经济的发展促进了经济的发展和产业结构的调整，为更进一步的整合旅游资源，完善相应的基础设施和宾馆、饭店等旅游设施，石台县旅游服务接待中心的建设

14、就应运而生。(1)旅游区项目规划建设的需要2009 年，国务院41 号文件明确提出要“把旅游业培育成战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业”。这大大提升了旅游业在国民经济中的地位。而国务院正式批复的皖江城市带承接产业转移示范区规划，是国家实施区域协调发展战略的又一重大举措，标志着产业梯度转移正式上升为国家战略之一。“皖南国际旅游文化示范区”建设，将有效促进黄山、池州、宣城三地旅游一体化和国际化。皖南旅游将呈现出“三足鼎立”的发展格局。这必将给石台县旅游业带来广阔的发展空间，这就为旅游服务中心项目的建设带来极好的发展机遇。(2)促进地方经济发展的需要石台县旅游服务接待中心项目作为游客消费的

15、重要内容，既是实体“内需”的组成部分，同时对扩大“内需”极具有龙头作用和杠杆意义，能链式拉动一系列的生产与生活消费。更直接与间接地带动了包括商业、服务业和文化产业等一系列产业的发展。由于旅游是对地方最好的“免费广告”，地方因旅游的发展而使知名度极大提高，从而对招商引资及产品外销都带来巨大的推动。石台县旅游服务接待中心项目的建设，为社会增加了就业机会，开辟了资金和人才市场的新领域。(3)自我加快发展的需要随着石台经济和社会发展，旅游业已进入了快速发展时期，通过将全县境内的旅游资源有效整合和大开发、大发展，相应地供游客观光、考察、休闲的交通、通讯、电力等基础设施和宾馆、饭店等旅游设施亟待超前发展和

16、完善提升，游客接待中心作为一种新的建筑类型和运作模式应运而生。作为首批安徽省旅游经济强县的石台县，建设一个起点高、功能全、设施好的旅游服务接待中心则能更好地为广大游客提供优质服务，游客接待中心的建设就迫在眉睫。第三章 项目建设条件1.项目区概况(1)地理位置 项目所在位于石台县城东的金三角地带，东面紧挨石台茶城和旅游车站，北临石台县最大的高档小区金山阳光小区、正在开发建设的四星级中华原生态大酒店和石台政务新区，s325省道和s221省道交汇处，是石台旅游“山水洞”精品线路的黄金点，是徽池旅游要道之咽喉，南北商旅通道之要塞。(2)自然资源状况气候项目区地处亚热带季风气候区，气候温和湿润，四季分明

17、，降水充沛，光照适宜。优良的气候条件不仅造就了垂直层次分明的植被带景观，而且在夏季具有非常显著的避暑消夏功能，为开展生态观光、度假旅游创造了良好的气候条件；而在冬季则因气温较低，高山积雪、冰冻时间较长，经常形成雾淞、冰挂景观。此外，由于区域内小地形复杂，各气象要素值的空间分布有较大的分异，这种多样的小气候条件促发各类林木花卉竞相繁衍，群珍荟萃，并在一年中随季节的转换又各具特色：春见容，夏见荫，秋见情，冬见骨，使处处时时的山山水水更增添多姿的风采和无限的生机。水文石台县全县境内雨量充沛，全县多年平均降雨量1614mm,多年平均产水量18.3亿m3。石台县境内有秋浦河、黄湓河、清溪河三条主干河流，

18、总属长江水系，全县水利资源蕴藏量为5万kw，其中可发的水力资源为2.81万kw。土壤项目区周边地带的土壤种类以山地黄棕壤和山地黄壤为主，少量为发育成熟的石灰土，土壤深度平均达到60厘米以上，有机质含量高，土壤立地条件较好，适合植物生长。大气环境石台县光、热、水等气候资源丰富，境内不仅降水多，而且太阳辐射量和气温也较高。在农作物生长季节里经常高温多雨，光照充足，气候条件适合多种农作物生长和杉、松、竹、油茶等林木以及中药材等的生长。(3)社会经济状况行政区划与人口石台县辖8个乡镇：七都镇、横渡镇、仙寓镇、大演乡、仁里镇、矶滩乡、丁香镇、小河镇，全县总人口11.6万。交通运输石台县境内s221、s3

19、25省道在县境内交汇，横贯全县；距沿江高速，合铜黄高速入口分别为40公里、70公里；离长江码头、铜九铁路均40公里，距国家一级口岸的安庆、池州港和安庆机场、沪宜轻轨均一个小时里程。全县所有乡镇实现“三通”（通路、通电、通电话），信息传递速度快，为经济发展打下了扎实的物质基础。供电及通讯 石台县城乡供电网络设施齐全，农村电网改造全面完成，户户通电。信息通讯发达，固定电话网覆盖所有行政村，无线通讯随处可联络。(4)旅游产业发展状况石台县旅游业发展迅速，产业快速增长。全县2010年共接待旅游者103万人次，其中接待境外旅游者5500人次，旅游总收入1.8亿元，其中门票收入0.36亿元。全县共有星级标

20、准农家乐60户，省级农家乐示范户5户，池州市级农家乐15户。2009年被列为安徽省首批旅游经济强县，现正在积极争创国家旅游经济强县。2.项目建设条件分析(1)项目开发背景良好开发旅游资源、提供优质服务是当今世界旅游业发展的特点，也是旅游发展的总趋势之一；中央经济工作会议提出旅游业作为国民经济新的增长点这一新战略，标明旅游业在国民经济体系中的地位提升到前所未有的高度；石台县提出“大力发展旅游业”的战略思想，并采取多种超常规举措加快旅游发展步伐，使全县旅游业发展呈现稳步大幅增长的良好态势。(2)项目区位环境优越项目区依托石台县近年迅速发展的旅游产业优势，选址在石台城东新区金三角地带，处于“两山一湖

21、”旅游大网络的要道。周边地区著名风景区云集，易产生群体效应。本项目东临九华山、黄山、太平湖、南面离牯牛降风景区仅20公里之遥，北临秋浦河，距蓬莱洞、慈云圣境、百丈崖等景区均在10公里之内。(3)项目开发基础良好项目区的周边是石台县城东扩的新亮点，享誉皖南茶乡的石台茶城已峻工开业，政务新区及旅游车站正在规划建设中，开发区的干部群众对项目建设认同，认知度较高，项目建成后将是一处集观光旅游、休闲度假、商务洽谈、特色餐饮、旅游购物为一体的理想之所在。第四章 项目市场分析与销售方案1.项目市场分析随着全球旅游业的大规模发展，旅游业在国民经济发展中的作用越来越重要。各大风景名胜区修筑各种旅游配套设施满足游

22、客的需要，在这种发展潮流驱使下，为适应旅游业发展需要，旅游资源开发和景区景点建设将向广度和深度方向发展，新的旅游景点会越来越多，旅游者的活动范围将越来越广，各地掀起了游客接待中心建设的热潮。石台县旅游业的发展势头，为游客提供信息、咨询、游程安排、讲解、教育、休息等旅游设施和服务功能的专门场所的游客接待中心就迫在眉睫，修建接待中心的目的是向游客提供有关旅游和风景名胜区的信息咨询、风光展示、交通指引，同时提供必要的服务和帮助，包括吃住行游购乐等六大要素。（1）客源市场分析区域市场状况从整个池州市来看，近些年各级旅游主管部门和各大景区采取了共同宣传促销的方式，不断加大宣传促销力度，特别是石台生态游、

23、池州诗文化、灵山九华等几大品牌吸引力较强，池州旅游全省排名靠前。2010年全市年接待旅游入境者17153人次，增长46.2%，接待国内旅游者440.5万人次，增长20.7%，实现旅游业总收入28.9亿元，增长25.8%。全年新增4a级景区3家，3a级景区3家，全市a级景区数达到26家。全年新增旅游星级宾馆4家，全市星级宾馆总数达到41家。全年新增旅行社 9家，旅行社总数达到41家。2010年“十一”黄金周，石台主要景区（点）接待人数再创新高，全县共接待游客22.44万人次，同比增长7.88%；实现旅游收入1959.66万元，同比增长12.32%。县内各景区接待游客比上年同期增长都超过二位数，除

24、门票收入外，由此而带动的农家乐、特色购物等收入也相当可观；景区市场现状石台县旅游景点的客源主要来自池州、安庆、合肥、蚌埠、南京等地，此外，还有部分来自于杭州、上海、武汉，据统计，进入石台各景区的旅客量不断攀登新高，2008年接待游客60万人次；2009年接待中外旅客80万人次；2010年超过100万人次。可以看出，景区接待总人数飞速增长，一方面是景区已具规模，另一方面是景区营销力度不断加强。其中，牯牛降、蓬莱仙洞、怪潭景区接待游人稳步增长。由于县城和各大景区住宿和就餐的接待能力有限，每到周末或假期相当一部分游客还要辗转到池州、殷汇等地食宿。这在某种程度上也给石台旅游带来了一些负面影响。（2）目

25、标市场分析我国旅游市场发展趋势市场需求决定着旅游产品的命运，并进一步影响着旅游目的地的生存和发展。新的市场需求给全国旅游产品的结构转型与升级带来了机遇和挑战。其中，会议与商务旅游产品是有很大发展潜力的旅游产品。长三角旅游发展态势从2004年以来，长三角地区的旅游发展极为迅猛，如黄山2009年，全市接待海内外旅游者1801.3万人次，同比增长17.3%。其中：接待国内旅游者1720.3万人次，同比增长17.3%；接待入境旅游者81.0万人次，同比增长18.2%，在入境旅游者中，外国人55.9万人次，增长17.1%；港澳台同胞25.1万人次，增长19.6%。全年旅游总收入140.9亿元，增长27.

26、4%，其中：国内旅游收入125.9亿元，增长29.5%，国际旅游创汇2.2亿美元，增长25.7%。安徽省旅游市场定位安徽省在旅游发展“十一五”规划中的其客源市场定位为：在国内，确定“激活省内游、主攻长三角、做大珠三角、开拓东三省、提升津京唐、挺进大中原、培育大西南”的国内市场开发方略，实现国内旅游超常发展；数量上争取到“十一五”末，省际游客数量达到5000万人次，其中，长三角地区游客量达到3000万人次以上。在入境旅游上，按照“扩大韩国市场、稳住日本市场、提升港台市场、开拓欧美市场、发展东南亚市场”的入境市场开发方略，加大旅游开放力度，积极发展入境旅游。即：优先加大对港澳和日韩市场开发的力度和

27、强度；争取举办海峡两岸旅游发展研讨会，做深做活台湾旅游市场；积极开拓东亚、东南亚、欧美等客源市场；加强与“长三角”对接融合，策划并增加长线精品旅游线路，吸引进入长三角的国际游客入皖旅游。2.项目客源市场定位石台县旅游服务接待中心项目的客源市场定位结合本地区近年发展的实际及发展趋势，将其客源市场定位在：立足国内，主攻邻近地区市场，逐步开发机会市场。(1)以省内周边城市为突破口，以邻近城市为重点，以上海为中心的长江三角洲、以武汉为中心的华中地区为主要地域目标市场进行市场营销活动，以此带动当地和外来客商购买旅游地产的热情。(2)以商业投资为重点促销对象。着力吸引石台县周边有实力、有创业热情的农村居民

28、向县城聚集，吸引外出务工创业的成功人士回乡投资发展。(3)通过政策扶持、政府引导、价格优惠等措施，逐步将石台和外地相关的涉旅企业(如旅行社、旅游公司、旅游车队、酒店管理公司、文化传播、广告传媒、音像制作企业等)规划集聚到旅游接待中心，开展经营活动。3.营销策略及销售方案石台县旅游接待中心的远景市场定位是：“通过休闲度假产品及环境的打造，吸引对先进休闲及度假生活方式认同的大众、商务人士及高端群体，成为长三角地区最具价值的生态观光休闲度假区”。营销策略石台县旅游服务接待中心市场营销，以4ps（production、price、place、promotion）营销理论为核心。其营销要点为：文化营销与

29、渗透化营销策略结合，将项目承载的生态休闲旅游多元性文化要素渗透到接待中心每一个细节中去。充分运用各产业间的互动关系，形成多产业的联合营销策略，将差异化营销作为贯穿项目整个营销过程中的重要策略。在不同的营销阶段选择不同的客源市场，不同开发阶段的营销活动应有所侧重，以期获得更大的经济收益。品牌营销应贯穿项目开发与经营的全过程，使客源市场自始至终保持对项目的关注度。石台县旅游服务接待中心的旅游产品以资源特色和旅游功能为基础，在深度挖掘和保持生态的前提下，打造出集商务洽谈、休闲娱乐、特色食宿、旅游购物、旅企办公等为一体的、完善而发达的旅游服务产品体系。1)品牌营销项目的品牌营销策略是贯穿整个营销过程的

30、核心策略之一，选定主题产品，进行品牌打造。对于本案，其核心品牌就在以生态休闲旅游多元文化为载体的接待中心，在强化这个核心的同时，运用多品牌辅助，将品牌延伸至多个产业领域，辐射旅游、文化、商贸、酒店等相关产业和产品。2)体验营销营销过程强调全程跟进的服务产品销售。如邀请有名望的专家学者前来度假、国内外有影响的新闻媒体的专栏作家与记者来参观等。体验营销将游客带来全新的体验和感受，给项目带来良好的口碑效应。3)文化营销文化营销策略分为两个层面：其一是外向型，主要运用于项目对外的主动营销诉求，将项目蕴含的文化内涵和打造的文化体验对外传播，如利用商务、节庆活动进行文化营销；其二是内向性，主要通过对高端人

31、群闲适生活的各种要素分析，并通过传媒和营销活动将其拉进项目，使目标定位在相应人群上。4)事件营销以项目的基础和产品，把握和创造各种具有社会和经济关注效应的事件，以其产生扩大化的营销效应。如茶叶节、旅游节等节庆活动，成功的节庆活动往往会给景区带来巨大的经济效益和社会效益，本项目区自身拥有丰富的节庆资源，是随着景区的发展与完善，大小节庆活动的举办，节庆活动就能产生越来越巨大的收益。价格策略石台县旅游服务接待中心应制定一个完整的价格政策体系，并推出相应的旅游服务产品，满足当今旅游向松散型发展的时代需要。对潜在客户和需求量大的客户、特殊的客户群体实行一定的价格优惠，另外，针对不同收入层次的客商，设计高

32、、中、低不同档次的旅游设施和产品，确定高、中、低档价格组合，更好地满足不同层次消费者的需求。促销策略对于不同的客源市场，石台县旅游服务接待中心应采取不同的促销方式。对核心客源市场，采取小范围的促销活动，刺激市场需求的增长，拓宽客源层；对潜力客源市场，要着重开发对旅游中间商的促销活动，更多的发挥市场中介的作用。4.具体营销建议石台县旅游服务接待中心项目不仅是石台旅游业的品牌，也是池州旅游业的品牌，对外要积极争取政府的支持，协力对外宣传，拉动区域发展。对内要组建自身的营销机构，进行广告策划、信息制作、对外信息发布，组织旅游宣传活动。（1）明确品牌形象，采用统一宣传口号和形象标识明确品牌形象、宣传口

33、号有奖社会征集、专家举荐等多种方式筛选品牌形象和促销宣传口号。征集方案本身也是对外宣传的过程。设计品牌形象标识设计代表石台旅游服务接待中心项目的旅游形象标识，这也是项目多元文化展示的平台。将品牌形象树标识牌于各入口处，并印制门票、明信片、宣传册、纪念品等广为传播。（2）有针对性地通过各种途径，积极进行宣传促销媒体促销充分利用电视、报刊、广播、杂志、光盘、网站、多媒体、图片等多种传播媒体，向外宣传接待中心旅游服务产品和品牌形象。尤其要配合景区、景点建设项目的竣工开放，及时制作导游册、书刊、音像等旅游宣传品及旅游信息，并及时投放各旅游文化商品营销点。业内促销积极参与国内外与省内旅游部门组织的各种旅

34、游促销活动；加强与外地旅行社的直接联系，组织外地旅游代理商来石台考察。积极举办和参加各类旅游促销活动积极参加各类旅游促销活动，并针对目标客源市场，适时举办相关旅游促销活动。（3）建立接待中心旅游信息网，丰富旅游信息网站内容。网站内容除区内旅游景点、交通网络体系介绍外，提供酒店、票务预订，气象咨询，景区意见反馈等栏目。同时也可以利用网站调查直接得到旅游者对村接待中心发展状况的意见和反馈。此项工作也要纳入旅游营销组织常规工作之中。5.市场风险分析(1)市场风险因素分析 项目产品市场风险主要有两个方面：一是竞争风险。周边相关设施也在相继开发，如石台茶城及其商业配套设施、金山阳光小区、中华原生态大酒店

35、等，对一个大旅游接待区的形成是优势，有利于相互合作共同打造品牌，但对于面对固定的消费群体而言却存在着一定的竞争风险。二是品牌特色和服务质量风险。规划建设接待中心，有利于旅游资源整合和生态环境保护以及旅游开发方式的转变，但如果缺乏特色和优质服务，也是很难达到预期效果的。(2)防范和降低风险对策针对周边相关设施开发的竞争，石台县旅游服务接待中心要通过准确市场定位锁定目标消费群体。市场定位是建立在市场调查的基础上，通过对目标区域内的旅游消费习性、地域环境、交通情况，以及竞争对手的情况（竞争对手的调查包括：旅游项目、经营策略、价格、消费人群以及其合作伙伴旅行社的情况）进行调查分析，制定有效地经营策略与

36、市场定位。通过市场定位，找到空白市场，这样才能获得发展空间、降低市场风险。加大品牌宣传，通过品牌形象的建设，培育市场、培育忠诚的消费者，是品牌建设的核心。在竞争日益激烈的旅游市场上，一方面要提升项目区环境建设的硬件设施，另一方面也要提升服务质量的软件设施。在当今旅游项目处于同质的时代，其服务质量在很大的程度上决定着项目区的市场份额。必须加大力度，提升服务质量，倡导一切以顾客为中心，才能在市场中占有一席之地。第五章 项目建设目标与规划方案1指导思想及原则(1)指导思想要以环境为本，按依山傍水而建的指导思想，以科技为依托，立足资源优势，同时以市场为导向，以经济效益为中心，要和外部山水互动，与周围环

37、境融为一体。在项目建设上，遵循 “绿色环保、低碳节能”的原则，追求以和谐为主题，增强接待中心的环保能力，并具有适度的前瞻性。实现生态保护与节能降耗的和谐统一。概括来说就是“三高三大”。三高：高起点、高标准、高品位。高起点是在指在接待中心已有的金三角地块上，进一步发掘整合旅游资源要素，实现更大的发展目标；高标准是指必须要用高标准来衡量和检验接待中心项目的开发。策划、规划、设计、建设、管理、营销要高水平，产品、设施、服务要高质量；高品位具有特殊的意义，因为高标准并不等同于高品位。高标准是在物质技术层面上，而高品位是以文化气质为灵魂的旅游文化形象，并表现为通过旅游活动而提升鉴赏水平。三大：大视野、大

38、手笔、大旅游。大视野是指要跳出地区和传统局限，前瞻性的规划旅游服务项目的开发。抓住中部崛起以及安徽加入泛长三角的契机。大手笔是大视野的派生结果，在开发的广度和深度上，确定布局，选好项目。设计出符合时代潮流和趋势的游客接待中心项目；大旅游内容很丰富，首先要瞄准大市场，市场定位准确。其次要出大产品，要实现产品多元化，这样才能实现客源多元化，把生态、文化、科考、商务、健身、民俗等全方位发展起来，大旅游才会有基础。(2) 建设原则环境保护原则游客接待中心的建设应按照规划要求与周围环境融为一体，要有合理的规划布局。主题性原则要将接待中心最有个性的特点进行加工提炼，充分显现，形成鲜明的主题形象。通过景观建

39、设、建筑风格、环境规划、服务方式、节庆事件等共同营造氛围，并以广告、标识等烘托强化主题形象，使之在较短的时间内激起旅游者的共鸣。交通便利原则由于接待中心是旅游区与大城市间的交通连接点，对来往旅游者具有集散作用，游客接待中心建筑作为服务设施之一，同样要考虑这个问题。风景区的范围很大，服务设施一般可以设置在风景区、景区、景群三级或相对应的旅游城镇和旅游村。而作为游客接待中心建筑，所承担的作用是给游客提供游览信息和相关服务，因此设置在人流集中的位置为宜。服务性原则游客接待中心要充分为旅游者提供住宿、休息、餐饮、交通、娱乐、购物等服务，以便使旅游者满意，为游客提供优质的服务。作为接待中心，解说、传授和

40、信息服务作为基本的交流手段，可让大众清楚、明白关于自然和文化资源的意义和价值。2.项目建设目标依托石台县旅游业现有的优势和基础，针对石台旅游的供求关系和未来发展趋势，将本项目进行整体规划、运作、整合、开发，建设石台旅游亟须的特色服务配套设施。3.规划方案分析石台县旅游服务接待中心项目用地位于茶城、新车站、政务新区与新老城区的中心位置，属于典型的新城区金三角地带。（1）规划整体构思以山河为基址的背景和衬托，使山外有山，层峦叠嶂，形成多层次的主题轮廓线，增加了风景的深度感和距离感；沿325省道、211省道、沿秋浦河大坝均设出入口，形成全开放市场，交通四通八达，沿河风情一条街，更是别有风味，全面展示

41、石台县风味烧烤及地方乃至全国各地的风味小吃。以山为基址的前景、借景，形成基址前方远景的构图中心，使视线有所归宿；两重山峦，亦起到丰富风景层次感和深度感的作用；建筑上以皖南徽派和皖南地区特色建筑与广义的中国传统建筑元素结合。机动车线路沿基地内设环形车行道路，主要道路可通行机动车，联系市场内各建筑。车行道控制在6米，为双车环道。在市场南侧设置大型停车场，解决旅游客车和小型车辆停车问题。 所有二级游步道均是徒步游览线路，铺装成青石板形式，体现原汁原味的地方特色。主要线路是通景点的游步道。（2）景观分析 规划区在景观构筑上对石台县当地建筑及景观特色进行深入分析及场地研究，极力营造出富于地方特色又能与周

42、边环境及旅游景点相融合的观光环境；使建筑与环境融为一体形成特色景观。景观理念构筑n 自然化 以自然景观为线索，创造与自然契合的景观系统：n 生活化 丰富石台县及全国各地游客的生活内容，满足旅游县城的物质与精神生活需要；n 精简化精致与简约追求景观节点细部的精致与有时代感的简约风格。 景点植物配置本工程植物配置是以创造一个总体大气，开旷，块内相对封闭的景观为总体指导思想，在形式上整个植物配置以林地片块状出现，块与块之间疏密有致，相互统一。在空间构成上做到大小空间相结合，有收有放，步移景异。整个植物配置以背景、高层乔木、中层小乔木、下层灌木及地被草坪五个层次出现，充分体现了植物的层次多样性和生态多

43、样性。整个植物配置与建筑，景观小品，道路走向等相结合，以达到既能满足机动车道，非机动车道对植物的要求，又能达到景观观赏效果，做到实用性，生态性和景观性相结合，创造出优秀的道路植物景观。在植物配置上，使整个道路的植物配置分别以春、夏、秋、冬四个季相为主题，形成一个统一中又各个主题并不是割裂分开的单体，它们是为整体服务的元素，是相对统一的基础上突出的亮点。同时采用多种植物配置形式与各个景观点相呼应，使每个景点都掩映在绿丛之中，形成和谐、统一的整体。结合自然的植物群落，增强了自然气息，形成了自然变化的林冠线，增强了园林的意境美。建筑风貌规划在建筑设计理念上，延续皖南山区文脉，注重与周围自然山、水及田

44、园风光的相互联系和渗透，提取徽派建筑和石台县当地建筑形式的符号和空间精髓，融入现代建筑的风格。创造具有时代感和地方特色的新徽派建筑。在建筑形式与色彩上，采用一些具有地方特色的传统符号、大体量建筑来求得与整个风景区传统建筑的和谐统一，其方法有两种：主要采用皖南山区特有的马头墙的建筑形式，白墙灰瓦灰线条。由于本工程考虑到地块的地理位置优越性和特殊性，以市场带动商业。充分利用秋浦河景观特点，打造一条地方特色的风情一条街，促进县城的夜间文化，推动经济发展。在建筑组合上采取以下两种形式：一是开敞式自由组合：指建筑物相对间距较大、建筑体量和组合方式富有变化的一种建筑布置方式，就形成的整体效果而言，建筑物的

45、体量感和空间纵深感较强，市场性较强。二是封闭式自由组合：主要表现在相邻建筑物侧向用廊连接，并连续排列的建筑布置方式，形成的整体建筑界面的感觉较强，而体块的感觉较弱，可较好的围合街道空间。视觉效果可通过立面构图的变化和建筑立面的凹凸及地块的特点来取得，局部地段通过建筑后退围合成小的开敞空间，便于市场停车、人流活动，可形成较强的对比效果。第六章建设内容及实施进度1.主体工程建设：（1）商业及商服用房设餐饮住宿区、旅游购物区、商务办公区、休闲娱乐区、风光展示区等，建筑面积28790m2；（2）管理用房260m2；（3）旅游公厕100m2；（4）地面停车位90辆。2.附属配套建设（1）给水排水工程：生

46、活给水：1）用水量估算：本工程最高日用水量为1200立方米/日，最大小时用水量为120立方米/小时。2）水源：由市政给水管网供水。3）给水方式：由市政管网直接供水，用水点压力超过0.35mpa的楼层采用减压阀减压供水。消火栓给水系统：1）消防用水量：室外20l/s，室内20l/s，火灾延续时间2h。2）消火栓系统：由给水加压泵、屋顶水箱、水泵接合器及管网组成，管网为水平及垂直布置成环，在每层适当的位置设室内消火栓。3）给水方式：本工程供水不分区，采用一组给水加压泵拱水，消火栓口出水压力大于0.5mpa时设减压孔板减压。4）储水装置：设水泵房及生活消防水池。5）由市政给水管网供水。6）给水方式：

47、由市政管网直接供水，用水点压力超过0.35mpa的楼层采用减压阀减压供水。7）消火栓系统：由给水加压泵、屋顶水箱、水泵接合器及管网组成，管网为水平及垂直布置成环，在每层适当的位置设室内消火栓。排水系统1）排水体制：采用分流制系统，污、雨水分系统排出。生活污水经化粪池后，排入市政污水干管，雨水直接排入秋浦河内。2）生活污水：设伸顶通气管排水系统。3）雨水系统：采用有组织排放。4）空调冷凝废水统一收集有组成排放（2）电力电信工程规划：供电设计：1）负荷等级(a)电梯、生活泵等用电属二类负。(b)其余电力与照明及多层商铺用电属三类负荷。2)供电电源10kv供电电源来自城市供电网，采用一进一出环网供电

48、方式。高压变配电室设于地块的西侧。3)供电系统(a)高压配电系统采用单母线供电方式。各台变压器分列运行，低压母线之间设联络开关，母联开关与变压器低压出线主开关之间设有电气联锁。(b)为保证宾馆供电，在宾馆设有应急柴油发电机组。当市电停电时，应急母线失电，应急柴油发电机在15秒内自动起动向应急母线供电。(c)变压器由高压开关柜内限流式高压熔断器作短路速断保护。低压开关柜出线回路根据用途和需要安装计费电度表。(d)各段低压母线均装设成套无功功率补偿电容器柜。(e).商业街建筑电源由箱式变电站引来。电源电压为380220v。电力与照明设计：1）建筑电力与照明采用树干式及放射式配电，消防用电设备均采用

49、二路电源末端自动切换的供电方式。2）照明灯具均选用高效节能光源。以高效节能日光灯为主，商铺除卧室、厨房选用日光灯外，其余均选用白炽灯。3）商铺建筑在每栋楼设总配电箱，用户电表箱集中设置于首层楼梯间内。防雷与接地：本工程宾馆建筑按二级防雷建筑物设防，商业街建筑按三级防雷建筑设防。利用柱、梁内或钢筋混凝土墙内纵向钢筋作引下线，利用建筑物混凝土基础钢筋作自然接地体。宾馆建筑防雷接地，变压器中性点接地、消防控制室接地均共用接地装置。接地电阻值不大于1欧姆。商铺建筑防雷接地与配电系统重复接地装置共用。接地电阻值不大于10欧姆。为用电安全，建筑物作总等电位联结，商铺卫生间作局部等电位联结。电话配线系统：本

50、工程采用市话直播电话的通讯方式。电话电缆由市政通讯网引至建筑室内电话机房或室外电话组线箱。商铺每户设二门直拨电话，宾馆电话分线盒分层设弱电竖井内，多层商铺电话分线盒设于各单元首层楼梯间。有线电视系统有线电视系统进线由城市有线电视网引来。电视前端箱设宾馆配电间或多层商铺楼梯间，商铺每户设有二路分支。（3）环卫设施：公共厕所在入口游客集中区域建设生态公厕共计1处。垃圾收集及转运设施 收集的垃圾运往附近垃圾转运站外运处理。在主要道路和游步道两侧安放废物箱共计5只。 （4）防灾减灾： 消防规划 为保障景区内游客的生命财产和山林的安全，在以预防为主为主的前提下，必须加强消防设施建设，消防设施可分为以下几

51、个层次： 1）防火隔离带：在局部地区发生火灾的情况下，防火隔离带起到隔离火源，阻止火势蔓延的作用。景区内防火隔离带主要安排在设施周围和林地之间，隔离带宽15米左右，在范围内不得有树木或其它易燃物品，确保良好的防火隔离效果。 2）消防通道：结合景区道路系统，规划能贯通主要景点的消防通道，景区内一级游步道宽度一般要求达到3米。 防洪规划 工程根据实际情况结合游步道建设进行，以服从风景名胜保护、不破坏景观环境为前提。地质灾害防治规划工程治理：对灾害区域（点）采取消除危岩、部分削坡、排水防渗、斜坡加固、拦截等工程治理措施。预防：对建设区域要进行以地质灾害为重点的用地评价工作，在危害性大的区域不得进行工

52、程建设；其它工程建设要科学规划设计，因地制宜，避免大开大挖。其它技术设计：1）红线退让和建筑间距按国家和池州市相关法规、条例执行。2）消防设计按国家相关建筑防火规范及池州市具体要求设计。 3）竖向设计以原有地形地貌为基础。山林地貌、植被和重点古树，局部开挖则以绿化档土墙围护。其余用地则沿地势由南到北逐级跌落，高差变化尽可能消化在室外庭院空间中，并与高底错落的造景相结合。3.项目实施进度本项目实施期为20个月，即2011年12月至2013年10月。2011年12月做好项目实施的准备工作，包括成立项目领导机构，委托有资质的单位做好项目规划设计，并进行项目实施人员的初步培训等。2012年元月至201

53、3年元月完成土建任务。2013年2月至2013年8月完成所有配套设施建设。2013年9月项目验收并交付使用。第七章项目管理及组织运行1.机构设置与职责（1）机构设置合理的管理机构将会使项目目标得到合理分解，各项目单元的目标与项目总体目标之间有机协调，保障项目最终目标的实现。为了加强项目的管理，提高经营管理水平，确保项目的顺利实施，项目管理机构设置石台县旅游服务接待中心项目办公室和项目管理小组。（2）机构职责项目办公室：项目办是决策领导机构，负责研究决定项目建设的方针、政策和产业发展规划，协调内外关系，确保项目顺利实施。按照项目建设的要求，组织、督促、检查项目的具体实施工作，并负责组织项目规划设

54、计、项目参与人的培训、技术推广和应用等。项目管理小组：负责项目日常管理和对外联络、协调工作。2.经营管理模式项目由池州市元亨置业有限公司招标承建，采取市场化经营管理模式，并聘请工程监理对接待中心项目实施监督管理。3.经营管理措施（1）工程管理切实落实项目建设法人制。项目建设单位成立项目建设办公室，确定专人负责项目的实施。项目建设办公室负责工程建设的全面管理，严格按规划设计的标准和建设内容组织实施，确保项目的工程质量、建设进度。项目过程中，项目建设单位负责组织技术人员，对工程建设质量状况、项目的执行情况及工程运行情况进行全程监理，及时组织项目评估和竣工验收，并对资金管理使用情况作出综合评价。（2

55、）资金管理为使项目建设资金高效利用，必须严格按照规定的项目资金管理程序进行管理。设置项目财务机构，配备会计，统一按照项目资金管理办法和决算制度，建立相应的财会科目，定期按实际完成的工程量进行汇总结算。项目财务收支状况接受审计部门及上级项目管理机构的检查与监督。4.技术培训劳动者素质是影响项目成败的一个重要因素，它直接影响项目接受新技术，向社会化、现代化发展的能力。因此抓好人员的培训工作十分重要，在项目的初期阶段，要做到经营管理人员先培训、后上岗。项目实施后，要根据形势发展的需要，定期进行培训，进行知识更新，不断提高人员素质，推动项目不断发展。培训对象包括项目管理人员、技术人员和服务人员；培训的

56、内容为项目经营、相关政策、财务管理、旅游服务等；培训方式可通过邀请专家现场教学、选派受训人员到相关院校学习等方式进行。技术培训由项目建设单位提出计划并组织实施，聘请项目技术支撑单位专家或当地专业技术人员授课。5.劳动安全、卫生与消防项目建设劳动安全主要涉及野外作业安全与劳动保护、消防。严格按照国家有关劳动保护与安全生产的有关规定组织生产，加强宣传，强化安全卫生意识，严格按规程操作。加强项目实施过程中的安全、卫生与消防检查，落实好劳动政策和安全防范措施，建立相关责任制。第八章环境影响评价及节能减排措施1.环境影响旅游观光必须有高质量的环境，即清洁卫生、无污染、无噪声、风景优美等，才能给游客一种良

57、好的精神享受。随着接待中心项目的建成，来石台县游览的人会逐年增加，为游客生活服务的项目也会随之增加，必然会影响县城原来的环境质量，为防止接待中心生态环境不被破坏或日渐恶化，必须重视生态环境保护。接待中心内生态环境，从总体上看破坏小、污染少、环境质量较好，但也存在一些不可忽视的保护问题：（1）沿途道路、垃圾、灰尘、碎片相对较多。因而环境质量较差。（2）机动车的废气污染及汽笛等噪声污染进入石台县城主要依靠机动车，因此，废气污染以及汽笛等噪声污染也不容忽视。2.环境保护与节能减排措施（1）大气保护措施为使石台县城及接待中心的大气质量达到国家大气质量gb3095-96所规定的一级标准，必须采取以下措施：生活锅炉等必须安装排烟除尘设备接待中心内的生活锅炉及其它用途的烟囱，必须安装排烟除尘设备，或将烟囱的高度增高直达到环保的要求。机动车辆尾气的排