经营管理题库1

1、经营管理题库 题目：1物业经营管理的对象通常是( c )。a物业资产管理公司 b物业管理企业 c收益性物业 d自用型物业 题目：2物业经营管理的内容不包括( d )。a物业价值和经营绩效评估 b租赁管理c物业运行操作管理 d房地产开发 题目：3物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现( b )的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。a物业各期成本最小化 b物业各期净收益最大化c租户满意度最大化 d物业价值最大化 题目：4( b )是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。a居住物业 b收益

2、性物业 c公共物业 d所有物业 题目：5受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指( a )物业管理企业。a管理型 b专业型 c综合型 d委托型 题目：6关于零售商业物业的表述，不正确的是( c )。a零售商业物业可以是经营零售业的独立的建筑群b为了实现业主总体利益的最大化，对于分散产权的零售商业物业也需要集中统一的专业化物业经营管理服务c零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺d综合用途物业内零售商场的规模往往受到一定的限制 题目：7设施管理的服务对象通常为( d )。a科研教学设施b政府办公楼c医院设施d拥有房地产的非房地产企业或机构 题目：8资产管理公

3、司批准在现场的物业管理企业提出的物业更新改造等资本改良投资计划，主要考察( c )。a这些资本开支是否符合财务会计原则b这些资本开支是否符合条例的规定c这些资本开支是否能有效提升物业价值d这些资本开支是否能降低物业管理成本 题目：9资产管理公司通过( a )，来聘用、解聘和调配物业管理企业。a监控物业的运行绩效b监控现场物业管理工作情况c监控物业管理和物业运营的收益d监控物业管理和物业运营的成本 题目：10管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是( a )。a专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包的位置b管理型物业管理企业的工作

4、重点在于物业管理工作的规划与计划、物业市场营销与租赁管理、预算与成本管理、专业物业管理服务采购与分包商管理、现金流管理、绩效评价和客户关系管理等c管理型物业管理企业的出现，有利于提高物业管理体系运行效率，为业主提供更加满足其多元化目标需求的服务d在物业管理的某个环节提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本，提高物业管理企业的劳动生产率和效益 题目：11根据资产组合理论，不正确的是( c )。a投资者应当适当地分散投资，从而有效地抵消一部分风险b“不要把鸡蛋放在一个篮子里”c理性的投资者将选择风险最小的那个组合d投资者选择不同部门和不同地理区域进行资产组合，当不同投资

5、之间相关系数为负，存在补偿，整体风险将降低 题目：12由于使用年限较长，建筑物在某些方面已不能满足新的建筑条例或规范的要求，存在明显的实物磨损和功能折旧，但仍能满足低收入租户的需求并能与其支付能力相适应的写字楼物业为( c )级写字楼。a甲 b乙 c丙 d丁 题目：13写字楼分类在很大程度上依赖于( b )。a国家标准界定 b专业人员的主观判断c业主的命名 d地方标准的界定 题目：14区域购物中心的有效服务半径可达( d )km。a2 b10 c50 d200 题目：15从业主的角度出发，物业经营管理服务等额目标之一是保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力，需要在实现物业各期( c )的基础

6、上。a收入最大化 b利润总额最大化 c净收益最大化 d成本最小化 题目：16以下物业经营管理的内容中，以策略性管理为主的是( c )。a物业管理和设施管理 b物业管理和房地产资产管理c房地产资产管理和房地产投资组合管理 d房地产投资组合管理和设施管理 题目：17物业管理和设施管理定位的管理层面是( b )。a现场管理层面 b现场操作层面c公司管理层面 d专业管理层面 题目：18物业经营管理是( acd )等活动不断拓展、交叉和融合的结果，是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。a物业管理 b房地产开发c房地产资产管理 d房地产组合投资管理 e设施管理 题目：19物业经营管理强调为业主提供价值

7、管理服务，满足其( abc )的需求。a物业投资收益 b企业发展战略c主营业务发展目标 d物业维修养护 e延长物业的自然寿命 题目：20物业经营管理的目标包括( abce )。a为业主或投资者创造利润和回报b使物业在运行使用过程中能够保值增值c在物业经济寿命的全周期内，持续满足租户正常空间使用需求d物业经营成本最小化e保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力 题目：21对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有( abc )。a利于选择优良租户b利于优化零售商业的业态组合c利于实现业主总体利益的最大化d可使商业辐射区域覆盖整个城市e能满足各种顾客层次的一站式购物消费和

8、一站式享受的需求 题目：22物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的有( ab )。a物业经营管理活动不包括对物业本身的维修、养护、管理b传统物业管理强调为业主提供价值管理服务c物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求d写字搂、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报e物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展 题目：23物业经营管理内容的三个层次中，( de )以策略性管理为主。a物业管理 b设施管理c运行管理 d房地产资产管理 e房地产投资组合管理 题目：24

9、房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括( abcd )。a负责管理物业管理企业和设施管理公司b监督物业管理企业和设施管理公司的行为c指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划d使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化e满足业主、租户和物业管理企业的要求 题目：25下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有( bcde )。a受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任b通常以专业分包的形式获得物业管理业务c也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务d同时具备物业策略管理和物业运行管理能力e由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本 题目：26从管

10、理的层次上，物业管理可以分为( bcd )。a委托管理 b公司管理 c现场管理 d现场作业 e物业经营 题目：27物业经营管理中的战略性工作包括( abcd )。a确定战略 b构建信息基础c决策分析 d进行资产组合 e成本管理 题目：28. 物业经营管理的常规工作内容包括( abcd )。a现金流和成本管理 b日常维修和维护c设施设备管理 d物业保险管理 e进行资产组合 题目：29物业经营管理利用的技术、手段和模式包括( abcd )。a综合物业管理 b设施管理c房地产资产管理 d房地产组合投资管理e物业维修 题目：30物业经营管理是随着市场需求的变化不断拓展、交叉和融合，其内容有( abce

11、 )。a物业管理 b设施管理c房地产资产管理 d装饰装修管理e房地产组合投资管理 题目：31对写字楼分类一般要考虑的因素包括( abcd )。a所处的位置、交通方便性、声望或形象b建筑形式、大堂、电梯、走廊c室内空间布置、为租户提供的服务d建筑设备系统、物业管理水平和租户类型e服务的公司类型、行业声望和服务的社会认知度 题目：32居住区商场的次要租户通常是( ade )。a自行车行 b日用百货商店c超级市场 d普通礼品店、音像制品出租屋e装饰材料商店、药店 题目：33用于出租经营的居住建筑主要是( cd )。a职工宿舍 b普通住宅c别墅 d公寓e度假村 题目：34酒店和休闲娱乐没施包括( ab

12、ce )。a酒店 b休闲度假中心、康体中心c赛马场 d公寓、别墅e高尔夫球场 题目：35以下关于物业管理企业的说法中，正确的有( acde )。a管理型物业管理企业是具有策略性物业管理能力的企业，在物业管理活动中处在总包的位置b物业管理企业是服务性单位，不是经营性企业组织c专业型物业管理企业是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以分包形式，也以直接接收业主委托的形式，在成本、绩效获成本加绩效合同的基础上获得物业管理服务d现代物业管理企业完全按照自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运作e综合型物业管理企业是同时具有物业策略管理和物业运行管理能力的企业 题目：36管理型物业管理企

13、业的工作重点在于( abcd )。a物业管理工作的规划与计划b物业市场营销与租赁管理、专业物业管理服务采购与分包商管理c预算与成本管理d现金流管理、绩效评价和客户关系管理e建筑设备设施的维护保养、建筑维护与维修、环境绿化、停车场管理 题目：37设施管理的对象主要是( bcde )。a住宅小区物业 b高新技术企业用房c医院、科研教学设施 d政府和办公楼物业e大型公共文体设施 题目：38以下属于物业管理主要的职责有( bcde )。a物业更新改造等主要开支决策 b保持与租户的联系、收租c控制运营成本、资本性支出计划物业维护 d财务报告和记录的保存e危机管理、安全管理、公共关系 题目：39以下属于资

14、产管理的主要职责包括( bcde )。a监督购置、处置、资产管理和再投资决策b制定物业发展战略计划，管理和评价物业管理企业c协调物业管理的租户关系工作，定期进行资产的投资分析和运营状况分析d持有、投资分析，监控物业绩效e物业更新改造等主要开支决策1房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产资产增值或收益为目的，预先垫付一定数量的货币或实物( c )。a直接从事房地产开发经营活动的经济行为b间接地从事房地产开发经营活动的经济行为c直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为d直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的行为 题目：2房地产区别与其他投资品最重要的特性是( d )。a政策影响性

15、b专业管理依赖性c相互影响性 d位置固定性或不可移动性d房地产所处的区位 题目：3由于房地产的不可移动性和受制于地区性需要的特性，所有其他影响房地产投资成败的要素均与( d )相关。a所投资的房地产类型 b投资决策的准确性c进入房地产市场的时机选择 d房地产所处的区位 题目：4( d )是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。a房地产债券投资 b房地产间接投资c房地产开发投资 d房地产置业投资 题目：5以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是( b )。a房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润b房地产开发投资通常属于长期投资c房地产开发投资形

16、成房地产市场上的增量供给d房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资 题目：6房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为( d )。ambs投资者 breits投资者c房地产直接投资者 d房地产间接投资者 题目：7房地产投资之利在于：相对较高的收益水平；能够得到税收方面的好处；易于获得金融机构的支持；( d )；能够提高投资者的资信等级。a变现性能较好 b投资收回周期短c一对专门知识及经验的要求不高 d能够抵消通货膨胀的影响 题目：8从房地产投资的角度来说，风险( c )。a是获得预期收益的不确定性b是无法

17、估计获得预期收益的可能性c是未获得预期收益可能性的大小d实际收益与预期收益的差别 题目：9投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，称为( c )。a收益现金流风险 b个别风险c比较风险 d时间风险 题目：10投资者投资房地产的主要目的是为了使其( b )。a生活最舒适化 b财富最大化c风险最小化 d当前收益最大化 题目：11以下属于房地产直接投资的是( d )。a购买开发房地产企业的债券 b购买房地产投资信托基金的股份c购买房地产抵押支持证券 d购买土地开发 题目：12以下关于房地产开发投资和房地产置业投资的说法中，正确的有( d )。a置业投资者从短期投

18、资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益b开发投资者主要是赚取开发利润，其风险小但回报丰厚c开发投资者主要是赚取开发利润，其风险较大但回报小d置业投资者从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益 题目：13房地产开发投资通常属于( c )。a置业投资 b间接投资 c短期投资 d长期投资 题目：14要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力的房地产的特性是房地产的( a )。a位置固定性 b适应性 c各异性 d相互影响性 题目：15置业投资者能够容忍较低投资回报率的原因，是房地产投资具有( b )的优点。a易于获得金融机构支持 b能抵

19、消通货膨胀影响c能够得到税收方面好处 d能提高投资者资信等级 题目：16房地产投资实际收益较预期收益增加的部分，通常被称为( c )。a风险损失弥补 b风险损失补偿c风险报酬 d风险收入 题目：17供求关系的变化必然造成的现象是( c )。a房地产市场需求的波动 b房地产市场供给的波动c房地产价格的波动 d房地产政策的波动 题目：18房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险为( b )。a或然损失风险 b时间风险 c比较风险 d资本价值风险 题目：19与房地产投资持有时间相关的风险为( d )。a或然损失风险 b时间风险 c比较风险 d持有期风险 题目：20以下有关房地产直接投资和间接投资的

20、表述，正确的有( abce )。a直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作b间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场c直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式d开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值等方面的利益e间接投资者不直接参与房地产经营管理工作 题目：21关于房地产间接投资的下列表述，正确的有( de )。a从购买土地使用权开始b从购置房地产开始c以获取物业所有权或使用权为目的d将资金投入与房地产相关的证券市场的行为e不需直接参与房地产经营管理工作 题目：22按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为( abe )a权益型 b抵押型

21、 c质押型 d保证型 e混合型 题目：23房地产投资之弊在于( abde )。a流动性差 b投资数额巨大c投资建设期长 d投资回收期长 e需要专门的知识和经验 题目：24投资者在进行房地产投资决策时，应( abce )。a根据项目风险大小确定相应的投资收益水平b根据风险管理的能力选择投资方向c根据风险周期变化的特点把握投资时机d避免机会成本e尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险 题目：25仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括( bce )。a购买力风险 b比较风险c收益现金流风险 d或然损失风险 e时间风险、持有期风险 题目：26狭义的区位含义，包括某一具体

22、投资项目所处的( ab )。a宏观位置 b中观、微观位置c社会环境 d竞争位置 e经济环境 题目：27避免政策风险的有效方法，包括选择( abc )的项目进行投资。a政府鼓励 b有收益保证c有税收优惠政策 d国有资产参股项目 e. 灰色区域项目 题目：28下列选项中，属于未来经营费用风险的有( abc )。a建筑物功能过时所带来的风险b建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用c未来不可预见的法律费用d实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大e资本价值随着收益率的变化而变化 题目：29房地产投资的风险主要体现在( abcd )。a投入资金的安全性 b期望收益的可靠性c投资项目的变现性 d资产

23、管理的复杂性 e投资项目的复杂性 题目：30对房地产投资中“区位”含义的理解应包括( abcd )。a地理位置b在城市社会经济活动中的位置c在整体市场供求关系中的位置d在未来城市发展建设中的位置e相对重要性不变的位置 题目：31房地产投资的缺点突出表现在( abcd )。a流动性差 b投资数额巨大c投资回收期长 d需要专门的知识和经验 e收益性差 题目：32以下属于房地产投资面临的系统风险的有( acd )。a通货膨胀风险、市场供求风险 b未来经营费用风险、资本价值风险c周期风险、变现风险 d利率风险、政策风险、或然损失风险e比较风险、时间风险、持有期风险 题目：33利率调升会对房地产投资产生

24、的影响包括( bce )。a刺激房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格上升b加大投资者的债务负担，导致还贷困难c抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降d导致房地产实际价值的升高e导致房地产实际价值的折损 题目：34对于置业投资者来说，会对其投资收益产生巨大影响的有( abcd )。a未来租金水平和房屋空置率的变化b物业毁损造成的损失c资本化率的变化d物业转售收入e现实市场收益水平 题目：35时间风险除了表现为合适的时机进入市场外，还表现为( abcd )。a物业持有时间的长短b物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择c物业转售时机的选择d转售过程所需时间的长短e合适

25、的物业类型选择 题目：36对房地产投资中的区位正确理解包括( abcd )。a其在城市中的地理位置 b其在城市社会经济活动中的位置c其在整体市场供求关系中的位置 d其在未来城市发展建设中的位置e其在楼层中的位置 题目：37居住项目投资区位选择时要考虑的主要因素包括( bcde )。a易接近性 b公共交通便捷程度c环境因素 d居住人口和收入e市政设施和公建配套设施完备的程度 题目：1某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8，若该笔贷款的还款方式为期间按季度单利付息、到期后一次偿还本金，则开发商为该笔贷款支付的利息的总额是( d )万元。a160 b240 c320 d4802上题中

26、如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息是( c )万元。a35623 b48657 c53648 d68475 题目：3目前我国营业税的税率为( d )，城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税税额的( )和( )。a12 4 3 b12 5 3 c5 10 3 d5 7 3 题目：4. 现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内( d )的简化图式。a资金流入 b资金流出 c资金形态 d资金运动状态 题目：5有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是( c )。a横轴为时间轴，横坐标轴上“o”点通常表示当前时点b时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2

27、个计息周期的开始c如果现金流发生在计息周期的期中而不是期初或期末，计算时通常采用期初惯例法d某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和 题目：6关于资金的时间价值下列论述，不正确的是( d )。a同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值b从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值c从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿d资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小 题目：7某笔贷款按月还本付息，“年利率12，每月汁息一次”。则名义利率和实际利率分别是( d )。a12，1 b1，12c1268，12 d12，1268 题目：8

28、等额序列支付的现值计算公式是( b )，式中a为年值，n为计息周期数，i为每个计息周期的利率。ap=a(1+i)n bp=(ai)11(1+i)ncp=ai(1+i)n dp=a11(1+i)n 题目：9物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是( d )。a税前现金流 b有效毛租金收入c净运营收益 d潜在毛租金收入 题目：10投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬，称为( b )。a投资回收 b投资回报 c投资收益 d现金回报 题目：11在等额序列支付的年值a与现值p之间的关系式a=p i + p i(1+i)n一1(i为投资回报率)中，( c )是投资者的投资回收。ap bpi c

29、pi(1+i)n -1 dpi+pi(1+i)n-1 题目：12根据是否考虑( d )因素的影响，盈利能力指标分为静态指标和动态指标。a利润率 b通货膨胀率 c利率 d资金时间价值 题目：13( d )是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率。a现金回报率 b利率 c内部收益率 d基准收益率 题目：14现金流入与现金流出之差称为( b )。a现金净流量 b净现金流量 c现金净流入 d净现金流入 题目：15房地产置业投资中，固定资产投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计入( c )。a出租经营收入 b管理

30、费用 c出租经营成本 d营业费用 题目：16房地产置业投资中，固定资产投资在物业投入出租经营后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值通过( a )以货币形式回到投资者手中。a出租经营收入 b管理费用 c出租经营成本 d营业利润 题目：17房地产置业投资中，流动资金以货币资金形式收回的时间是( b )。a项目建成开始运行时 b项目寿命周期末c投资回收期满 d项目的收益期结束题目：18房地产置业投资中，准备金通常用于支付物业经营过程中的( c )a经营性支出 b收益性支出 c资本性支出 d日常支出 题目：19以下税种中，属于财产税的是( c )。a营业税 b城市维护建设税 c房产税 d城镇

31、土地使用税 题目：20房产税的纳税计算的基数是( d )。a房产原值 b出租收入 c房产原值加租金收入 d房产原值或租金收入 题目：21物业管理企业所涉及的财务管理一般到( b )为止。a寿命终了 b产生运营收益 c收支平衡 d提足准备金 题目：22内部收益率表明了项目投资所能支付的最高( c )。a基准收益率 b目标收益率c贷款利率d净现值率 题目：23财务内部收益率的计算方法为( c )。a排序法 b验算法 c内插法 d最小二乘法 题目：24就房地产开发而言,投资回报的内容主要是指( c )。a总开发成本 b建安成本 c开发商利润 d开发商总成本和开发商利润 题目：25就房地产开发而言,

32、投资回收的内容主要是指( a )a总开发成本 b建安成本 c开发商利润 d开发商总成本和开发商利润 题目：26某物业经营期为10年，年净运营收入为30万元，到期转让的净收入为360万元，折现率为8，该物业的收益现值为( b )万元。a7731 b24406 c43731 d660 题目：27使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营用)最低或等额年净收益最高的期限为设备的( b )。a有效寿命 b经济寿命 c自然寿命 d技术寿命 题目：28偿能力指标包括( abc )。a资产负债率 b借款偿还期c偿债备付率 d现金回报率 e. 财务净现值 题目：29在利用计算得到的内部

33、收益率来判断项目的可行性，需要借助的指标是( cd )。a财务净现值 b贷款利率 c行业基准收益率 d目标收益率 e动态投资回收期 题目：30以下财务评价指标中，属于清偿能力指标的是( bcd )。a现金回报率 b借款偿还期c偿债备付率 d资产负债率 e财务内部收益率 题目：31以下属于静态盈利能力指标的是( abe )。a投资回报率 b现金回报率c财务内部收益率 d财务净现值 e静态投资回收期 题目：32以下属于动态盈利能力指标的是( cde )。a投资回报率 b现金回报率c财务内部收益率 d财务净现值e动态投资回收期 题目：33在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定

34、时期各时点上实际发生的( ab )叫作现金流量。a资金流入 b资金流出 c资金的投入 d资金现值 e资金将来值 题目：34对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括( abce )等。a土地费用、建造费用 b还本付息 c税金 d比较成本 e运营费用 题目：35关于单利计息和复利计息的表述，正确的有( abc )。a单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息b. 复利计息是按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息c我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算d在投资分析中，一般采用单利计息e复利计息时，n个计息周期后的本利和计算公式为fn=p(1 + i n) 题目：36静态盈利能力指标一般有(

35、bcd )。a财务内部收益率 b现金回报率c静态投资回收期 d投资回报率 e. 资产负债率 题目：37关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有( abd )。a是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率b净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成c该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系d该指标反映了初始权益投资与投资者实际获得的收益之比e计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益 题目：38对于房地产开发项目来说，现金流入通常包括( abcd )。a销售收入 b出租收入 c利息收入 d贷款本金收入 e投资者投资收入 题目：3

36、9绘制现金流量图的基本规则是( bcde )。a现金流量图中垂直箭线的箭头，通常是向下者表示正现金流量，向上者表示负现金流量b以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月等c如果现金流出或流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期末发生，称为期末惯例法d为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资p作为上一周期期末，即第0期期末发生的e相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量 题目：40房地产置业投

37、资中，收益性物业的运营费用是物业发生的所有费用，包括( acde )。a人员工资及办公费用 b抵押贷款还本付息c为租客提供服务的费用 d保险费、房产税、城镇土地使用税和法律费用e物业正常运转的成本 题目：41以下属于房地产投资经营过程中企业纳税的经营税金及附加包括( acd )。a营业税 b城镇土地使用税c教育费附加 d城市维护建设税 e企业所得税 题目：42从投资的角度来看，资金时间价值的大小取决于( abd )。a投资利润率 b通货膨胀率 c经济成本率 d风险因素 e期望收益率 题目：1物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和( a )等构成。a契税 b土地占用税 c土地增值税

38、 d土地出让金 题目：2物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于( b )。a前期工程费 b基础设施建设费c建筑安装工程费 d公共配套设施建设费 题目：3在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入( b )。a管理费用 b投资利息 c开发成本 d开发利润 题目：4成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不正确的是( d )。a卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限b在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价c当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功d最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间 题目：5( b )特别适用于那些既无收益又很少发生交易的物

39、业的估价，如公用、公益物业，以及有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的物业。a市场法 b成本法 c折旧法 d收益法 题目：6在物业保险及其他损害赔偿中，一般采用( b )估价。a市场法 b成本法 c折旧法 d收益法 题目：7关于物业价格与一般物品的价格相同之处，不正确的是( a )。a都容易受单个消费者的个别因素影响b都是价格，用货币来表示c都有波动，受供求因素的影响d都是按质论价：优质高价，劣质低价 题目：8关于使用价值与交换价值，下列论述不正确的是( c )。a人们在经济活动中一般所称的价值指的是交换价值b物没有使用价值就不会有交换价值c交换价值是使用价值的前提d交换价值通常用货

40、币来衡量 题目：9将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的物业价格是( c )。a现房价格 b期房价格 c实际价格 d名义价格 题目：10关于商品房销售价格的表述，不正确的是( b )。a起价指所销售的商品房的最低价格b保留价指商品房出售者在其价目表上标注的不同商品房出售价格c成交价是商品房买卖双方的实际交易价格d均价是所销售商品房的平均价格 题目：11一项资产在取得时实际发生的成本，会计核算中要求将其作为资产的入账价值的是( a )。a原始价值 b折余价值 c账面净值 d账面价值 题目：12下列关于收益性物业价值的表述，不正确的是( d )。a未来净收益越大，物业的价值就越高b可获

41、得净收益期限越长，物业的价值就越高c获得净收益越可靠，物业的价值就越高d影响收益性物业价值的最直接的因素是城市规划 题目：13物业价格影响因素的表述，不正确的是( b )。a预期某国货币会升值而对该国进行物业投资，会导致该国物业价格上涨b增加物业开发环节的税收，会使物业价格下降c城市规划规定用途不妥，会使地价下降d急于购买某物业，会抬高其价格 题目：14( d )是预测估价对象未来各期的净现金流量，选用适当的折现率将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。a直接资本化法 b收益还原法c假设开发法 d报酬资本化法 题目：15( b )是物业的某种年收益与其价格的比率。a收

42、益乘数 b资本化率 c有效毛收入乘数 d净收益乘数 题目：16关于物业状况调整的表述，不正确的是( c )。a物业状况调整是将可比实例在其物业状况下的价格，调整为在估价对象物业状况下的价格b物业状况调整包括区位状况调整c物业状况调整包括物业市场状况调整d可比实例状况好于估价对象状况，则应对可比实例价格作减价调整 题目：17( c )是指建筑物从竣工验收合格之日起至对物业价值不再有贡献时止的时间。a自然寿命 b有效年龄 c经济寿命 d实际年龄 题目：18下列关于建筑物的有效年龄的表述，不正确的是( a )。a是指建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点止的日历年数b建筑物的经济寿命减去有效年龄之后是

43、剩余经济寿命c当建筑物维修养护正常时，其有效年龄与实际年龄相当d是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄 题目：19某宗物业的正常成交价格为2500元，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5。卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格依次为( c )。a2800元 2200元 b2325元 2675元 c2325元 2625元 d2675元 2325元 题目：20某宗物业交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元，买卖中涉及的税费均由买方负担。该地区物业买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5。该宗物业的正常成交价

44、格为( b )元。a2325 b2500 c2625 d2800 题目：21某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来前5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第638年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10。该宗物业的收益价格为( a )万元。a30086 b40086 c90086 d100086 题目：22某建筑物的建筑面积100，单位建筑面积的重置价格为500元，判定其有效年龄为10年，经济寿命为30年，残值率为5，采用直线法计算其折旧额。则其现值为( c )元。a1 5833 b15837 c34167 d36173 题目：23

45、收益性物业的最核心的东西是( d )。a物业类型 b物业性质 c能够带来增值 d能够带来未来收益 题目：24物业价格实质上是( c )。a土地价格 b物业实体价格 c物业权益价格 d物业的无形价格 题目：25物业价格与租金的关系，如同( b )。a买卖与租赁的关系 b本金与利息的关系c存款与贷款的关系 d现金和存款的关系 题目：26投资者评估的物业投资价值，可以( d )该房地产的市场价格。a小于 b大于 c等于 d小于、大于或等于 题目：27在利用收益法评估物业的市场价值时，采用的折现率是( a )。a社会一般报酬率 b社会最低报酬率c某个投资者所要求的最低报酬率 d某个投资者所要求的最高报

46、酬率 题目：28物业市场价格是某种物业在市场上的( b )。a成交价格 b平均水平价格 c最高价格 d最低价格 题目：29在卖方市场情况下，成交价一般会( a )。a偏向最低卖价 b偏向最高买价 c偏向最高卖价 d偏向最低买价 题目：30某物业购买价格单价为3000元，建筑面积100，卖方给出了四个付款条件供买方选择，对买方而言最佳的条件是( b )。假定年折现率5。付款条件一：成交时一次付清，优惠5；付款条件二：首期付款10万元，余款在一年内分两期支付，每半年分别支付10万元；付款条件三：一年后全部一次付清；付款条件四：首期支付5万元，余款在未来10年内以按揭贷款方式按月等额支付。a付款条件一 b付款条件二 c付款条件三 d付款条件四 题目：31某期房尚有一年才能投入使用，与其类似的现房价格为3500元，出租的年末净收益为350元。假设折现率为10，风险补偿估计为现房价格的3，该期房目前的价格为( a )元。a3095 b3128 c3200 d3500 题目：32下列因素中，和利率呈正相关关系的是( c )。a房价 b地价 c折现率 d租金 题目：33需要评估其客观合理价格或价值的具体物业称作( a )a估价对象 b估价物业 c评估