商品房预售常见民事风险及防范1

1、商品房预售常见民事风险及防范 重要性 风险性 加强风险防范 引言 关于商品房预售 PART 1 营销推广法律风险及防范 PART 2 合同签订法律风险及防范 PART 3 合同履行法律风险及防范 主要讲述 PART 4 欢迎大家提问 PART 1 营销推广法律风险及防范 要约邀请 要约（案例分享） 口号式、概念化 无特别针对性 不产生合同效力 具体明确 有较强的针对性 可产生合同效力 影响定价及购买意愿 l 地理位置（交通、投资价值） l 户型（改造、居住优势） l 赠送花园、阳台（优惠力度） l 容积率、绿化率（居住环境） l 配套设施（生活便捷程度） l 内容具体确定 营销推广法律风险及防

2、范 广告效力的可转化性 u宣传资料u销售说辞u 传统媒体 广告杂志 广播电视 平面媒体 沙盘 楼书 宣传图册 样板房 宣传、执行销售政策 现场咨询 沟通协调 重点针对策划工作重点针对一线销售工作 特别建议： “我就代表开发商” 及时提请纠正不当、虚假、 夸大的广告信息 熟练掌握销售法规和政策 切忌为“冲业绩”而贸然 答复或越权承诺 营销推广法律风险及防范 广告形式的多样性 u多用原则性、概念性表述 u严审广告内容 u不要违反禁止性规定 u合理声明 u避免侵犯第三方权益 u禁止没有依据的排名、评比 营销推广法律风险及防范 律师建议 房地产广告的注意事项 PART 2 合同签订法律风险及防范 合同

3、签订法律风险及防范 合同订立常见的法律风险 未严格执行限购政策引发的风险 未成年人购房引发的风险 未尽合理提示义务而引发的风险 未严格执行境外个人购房政策引发的风险 合同签订法律风险及防范 未成年人购房引发的风险 u是否损害未成 年人利益 u是否侵犯夫妻 共同财产 必须由监护人代理（风险点：权利人与实际执行 人不一致） 除为了未成年人利益外，监护人不得处分未成人 年的财产（风险点：如何判断“是否为了未成年 人利益”） 开发商参与了合同的订立（风险点：是否尽到审 查义务） 配偶是否同意或知悉（风险点：可能涉及夫妻共 同财产） u 结论：开发商无法准确判 断是否侵犯权利人的利益， 容易引发纠纷 u

4、 建议： 严格审查并留存户口簿、 监护人身份证明 夫妻共同签字或全权委托 由直接参与购房的监护人 承诺“符合购房政策，未 侵害子女利益及配偶权益， 否则责任自负” 合同签订法律风险及防范 未严格执行限购政策引发的风险 主要法规 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知【国发（2010）10号】 国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知【国办发（2011）1号】 市房管局关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见 【成房法（2011）7号】 相关规定 实行差别化信贷政策 l 提高第2套、第3套房的首付款比例和贷款利率 l 赋予地方暂停发放第3套

5、房贷款的权利 不能提供纳税证明、社保证明的非本地居民，暂停发放贷款 成都主城区特别限购政策 l 本市主城区户籍居民：暂停购买第3套住房 l 本市外地户籍居民：凭纳税证明（社保证明），可购买1套；否则不能购房 政策背景 主要规定 合同签订法律风险及防范 未严格执行限购政策引发的风险 违反限购政策签订合同 合同有效，应当履行。 购房人：支付购房款（含贷款）等； 开发商：办理合同备案、交付、办理 产权等 房管局不予备案！ 银行不予贷款！ 合同无法继续履行！ 双方发生纠纷（案例） 房屋买卖=双方合意+政 策干预 为避免纠纷和责任，我 们建议： 现场公示限购政策 由购房人填写购房人 家庭成员住房情况申报

6、 表 合同签订法律风险及防范 未严格执行境外个人购房政策引发的风险 主要法规 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知【国发（2010）10号】 住建部关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知【建房（2010）186号】 市房管局关于执行的通知 相关规定 原则：只能在境内购买一套 查验材料： l 预售办法、房屋登记办法要求的材料 l 境内工作证明（超过一年）；港澳台居民和华侨：境内工作、学习和居留证明 境外个人名下在境内无其他住房的书面承诺 建议： l 严格审核购房资格（尤其是高端物业） l 切忌为“冲业绩”而放松政策的执行 政策背景 主要规定 合同签订法律风险及防范 产生原因常见情形

7、因现场沙盘、楼书未提示不利因素引发 的纠纷（案例分享 要点：现场宣传不 当、设计文件缺陷） 因样板房未予合理提示引发的纠纷（案 例分享 要点：未对“是否仅供展示” 做标示） 因购房合同未提示不利因素引发的纠纷 （案例分享 要点：设计缺陷，同时附 图标示不清） 未尽合理提示义务而引发的风险 u核心：未以适当方式提示不利因素 u适当方式：沙盘、宣传资料、现场公示、 合同等 u不利因素：可能影响房屋使用功能、身 体健康，或降低项目品质、商业价值等 因素（如地下室出风口、配电箱、变压 器等易产生噪声、环境污染，以及影响 采光、通风的设施设备等） 合同签订法律风险及防范 律师建议 未尽合理提示义务而引发

8、的风险 u提升策划和设计水平 及时、全面提示不利因素（如） l完整标示（易造成影响的）公共设施设备 l 特别提示“受影响房屋”，赋予业主选择权 l规范合同附图 l现场保全（定期拍照、留存影像，公证） PART 3 合同履行法律风险及防范 合同履行法律风险及防范 合同履行常见的法律风险 因规划、设计变更未通知引发的风险 因“一房二卖”引发的风险 注意对客户信息的保密 因违规收受定金、“诚意金”等引发的风险 合同履行法律风险及防范 因“一房二卖”引发的风险 判断标准关于“一房二卖” u 形式上：同一房屋签订两（多）份合同； u 实质上：仅一人可获得，其他人“无法 获得”（关键） 产生原因 u 法律

9、原因： 合同法：“意思自治”原则 物权法：“一物一权”原则 u 诱发因素（常见）： 销售人员“抢客户” 误认为“合同已自动解除” u 法律角度：不禁止， 也不提倡 u 商业角度：自行衡 量违约风险和道德 风险 合同履行法律风险及防范 因“一房二卖”引发的风险 因“抢客户”造成的一房二卖（案例分享） 主要原因 u销售人员信息沟通不足 u内部审签不规范 u用章管理不规范 u为追求业绩而忽视风险 律师建议 u加强房源信息的沟通与监控 u强化内部审批 u慎用已盖章文本 u纠正“只有正式合同才可能构成一房二卖” 的误区，强化“认购书”的管理 u重视法律风险 合同履行法律风险及防范 因“一房二卖”引发的风

10、险 因误以为“合同已自动解除”造成的一房二卖 为什么必须“解除通知” u“合同解除权”是一种权利，可行使， 亦可放弃 u按照规定（约定）：解除合同必须明 确通知 u例外（可不予通知）：事先约定： “如逾期付款 XX 天以上，合同自动 解除”（不提倡） 规范建议 u应代表卖方意志：需书面通知（盖公章） u应证实内容为“解除合同”：需送达签收（最好通过 公证处邮寄） u应确保收悉：需按照约定住址（营业地址）发送；如 被退回，需通过其他途径（如报纸公告）重新送达 合同履行法律风险及防范 因规划、设计变更未通知引发的风险 关于“规划、设计变更” u情形：房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的变化，以及当

11、事人 约定的其他影响商品房质量或者使用功能的变化（商品房销售管 理办法） u关于“其他变化”：需具体判断（案例分享：规划变更导致采光受 限） 核心：消费者 知情权的保护 u系法律赋予开发商的权利 u兼顾买受人的知情权和选择权 该变更由开发商提起、并对房屋质 量、使用功能等造成影响，故需及时通知受影响的买受人，并由其 决定“是否退房” 合同履行法律风险及防范 因规划、设计变更未通知引发的风险 如何通知“受影响买受人” u应于变更确定之日起10日内书面通知 如同意变更（逾期不答复，视为同意）：签订补充协议 如不同意变更：开发商退房，并承担违约责任 核心：消费者 知情权的保护 能否约定“可不予通知” u关系到买受人重大权益，如约定排除，容易被认定为“霸王条款” u部分城市判决约定有效，但无参考性 u建议：不宜作此约定，并注意及时通知 合同履行法律风险及防范 因违规收受定金、“诚意金”等引发的风险 常见风险主要规定 u国家、省市规定：未取得预售 许可，不得进行销售，也不得 以排号、轮候、预订等方式收 取预订款、定金、诚意金等 u最高法解释：未取得预售许可 订立预售合同，应当