天桥区天和园

1、山东明和房地产评估经纪有限公司 济南市天桥区天和园秋园2号楼3单元502室 房地产评估报告估价项目坐落：委 托 方：估 价 方：地 址：联 系 电 话：邮 箱：估 价 人 员：估价作业日期：估价报告编号： 致 委 托 估 价 方 函济南市天桥区人民法院： 受贵院关于谢玉芬与郑晓乐、郭玉涛民间借贷纠纷一案的评估委托，我公司估价人员对济南市天桥区天和园小区秋园2号楼3单元502室及14号地下室的房地产市场价值进行了估价。 估价目的：为法院处理民间借贷纠纷案确定房地产市场价值提供参考依据。根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，估价人员经实地查看后，采用市场比较法和收益法的估价方法，在认真分析现有

2、资料的基础上，经过周密准确的测算，并结合估价经验和对影响项目价值因素的分析，确定估价对象（房屋建筑面积为84.9平方米，地下室建筑面积5.59平方米，所有权人为郑晓乐，设计用途为住宅）在估价时点2013年3月13日的市场价值为人民币62.1010万元，大写金额：陆拾贰万壹仟零壹拾元整。房地产评估结果一览表：房屋建筑面积（平方米）84.9地下室建筑面积（平方米）5.59评估总额（万元）62.1010市场比较法（元/平方米）V1=7529收益法（元/平方米）V2=6264单价（元/平方米）房屋：7150 地下室：2500备注 V房=V170+ V230 山东*有限公司 法定代表人： 2013年3月

3、18日 目 录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设前提和限制条件 （一）估价报告的假设前提（二）估价报告使用的限制条件四、估价结果报告（一）估价委托方 （二）估价机构（三）估价对象（四）市场背景描述与分析（五）估价目的（六）估价时点（七）价值定义（八）估价依据（九）估价原则（十）估价方法（十一）估价结果（十二）估价作业日期（十三）估价报告的应用期限（十四）估价对象变现能力分析（十五）有关说明五、估价技术报告 （一）实物状况描述与分析 （二）权益状况描述与分析 （三）区位状况描述与分析 （四）市场背景描述与分析 （五）最高最佳利用分析 （六）估价方法适用性分析 （七）估价测算过程 （八）估

4、价结果测定 （九）估价结论六、附件 （一）房屋位置图 （二）估价对象四至照片 （三）估价对象照片 （四）产权资料 （五）评估机构资格证书、企业营业执照复印件（六）估价人员资质证书复印件 估 价 师 声 明1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、撰写本报告的估价人员已对估价对象进行了必要的实

5、地勘察，并对该勘察过程的客观性、真实性、公正性负责。因受专业限制，我们无法承担对估价对象的隐蔽工程、建筑结构以及附于建筑的各种设备设施的内在质量进行检测调查的责任。因此我们对估价对象的实地勘察仅限于外观和使用现状的一般性查看。6、本估价结果是建立在公开市场价值标准的基础上，很大程度上依赖于估价时点的政策法规以及房地产市场状况等因素，若上述因素或其它重要的估价条件发生重大变化，且对估价结果产生明显影响时，应对估价结果进行相应调整或重新估价。7、本报告中，除使用政府部门、行业公布的价格资料和公开市场的价格信息外，主要依据估价委托人提供的相关文件、证件、表格等材料复印件，我们未得到授权也无法定资格核

6、查审验估价委托人提供的资料之真伪，委托方及有关当事人应对其提供的全部资料的真实性、合法性、完整性及其可能引起的后果负责。8、没有人对本估价报告提供重要专业帮助，本估价报告由山东明和房地产评估经纪有限公司负责解释。 中国注册房地产估价师：（签名）估价的假设前提和限制条件估价报告的假设前提：1、估价对象在估价时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。2、本报告估价结果是在公开市场前提下求取的房地产市场价值，未考虑快速变现等处分方式带来的影响。3、本次评估是以估价对象未进行任何他项权利登记为假设前提。4、估价对象所有权无争议，被估价时无权利之争议，是可以进行市场估价的。5、本评估结果是指在估价时

7、点预期的合理的市场价格，在估价结果有效期内市场状态、价格水平是不变的；且不考虑短期内强制处分房地产对价值的影响。6、估价结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响。7、由于当事人原因，估价人员仅查勘了估价对象视力可及的部分，未能查看到内部装修情况，本次估价仅以估价对象装修能满足正常居住需要为假设条件。未进行结构测试，未能确定估价对象有无结构性损坏。8、对于估价对象的权属、面积情况的资料等，仅以委托方提供的证件和资料予以确定。当事人对其真实性、合理性、完整性负责。估价报告使用的限制条件：1、本估价报告遵循合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则、谨慎原则等估

8、价原则。2、本估价报告结果仅供委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构及委托方的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及估价人员不承担相应的责任。3、所有该报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测量成果以用作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。4、未经本评估机构书面同意不得向委托方和报告审核部门之外的单位或个人提供，不得将报告的全部或部分内容公开于有关媒体上。房地产评估结果报告一、估价委托方：济南市天桥区人民法院二、估价机构：估价机构名称：估价机构地址：法定

9、代表人：资质级别：资质证书编号：三、估价对象：1、实物状况描述与分析：估价对象为济南市天桥区天和园小区秋园2号楼3单元502室及14号地下室，房屋建筑面积84.9平方米，地下室建筑面积5.59平方米所有权人郑晓乐，钢混结构，设计用途为住宅，总层数12层，估价对象所在5层，2008年建成使用外墙为有机涂料，内墙为乳胶漆。设有消防栓和烟感报警系统，使用及维护状况良好，结构完好，能较好的满足居住服务的基本需要。2、权益状况描述与分析：估价对象为济南市天桥区天和园小区秋园2号楼3单元502室及14号地下室，房屋预售总档案号：2009001297、合同编号：销售【字】200918232，所有权人郑晓乐，

10、他项权利和法定优先受偿权都不存在，权属明确，无纠纷。3、区位状况描述与分析：估价对象位于济南市天桥区天和园小区秋园2号楼3单元502室及14号地下室，位于动物园北侧，处于小清河和太平河环抱中，东邻洛口市场，西靠无影山，占地167亩，规划13.8万平方米。是济南又一大规模大型社区。分为春夏秋冬四个园区，景观设计突出季节特色，分植樱、柳、枫、松标志性树木，并分别配以迎春、荷花、秋菊、腊梅季节性花卉，水景与园林充分融合，贴近自然，返朴归真。估价对象紧小清河北路，4路、108路、111路、114路、K92路、等多条公交路线在此设站停车，出行快捷、便利。估价对象周围没有空气污染源，道路两旁有绿化，噪音污

11、染程度较低，自然环境好。紧邻小清河和无影山，位置优越。周围有济南示范小学、二十八中学、四十六中、汇文小学、新村小学等，人文环境较好。估价对象周围通供水、排水、供电、煤气、供暖、通讯、宽带、有线，基础设施齐全。紧挨泺口服装城；有农业银行、工商银行、光大银行、建设银行等多家银行；有济南骨矫形医院、天桥仁和诊所等医疗设施。配套功能完善，医疗、电信、金融、餐饮服务体系健全，是较理想的居住场所。四、市场背景描述与分析1、济南概况：济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地势南高北低。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分。全市总面

12、积8177平方公里，市区面积3257平方公里。济南现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市。2011年末，济南常住人口达到681万人，有48个民族居住。济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、金融中心，是山东省铁路、公路、航空的交通枢纽。京沪、胶济铁路和济青、京福高速公路在市区交汇。作为国家沿海开放城市，济南近年来国民经济发展持续增长。城市建设不断上新台阶，城市基础设施日益完善，城市总体服务功能不断增强。房地产业的发展带动了房地产市场的繁荣。2、市场分析： 2012年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这

13、一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业经深度调整后起死复生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。此外，我们观察到，房地产从业人员最为关心的莫过于中央提出的“新型城镇化”和“收入倍增计划”。全国来看，在经历了2011年10月份至2012年2月份的断崖式下跌后，成交量从3月开始恢复，其后持续上扬，市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢全国，三四线城市表现疲软。2012年1-11月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长32.5%，二线城市同比增长28.9%，均远远高于全国水平；但是，前两年市场增长较快的三四线城市，却同比下跌4.3%。

14、从土地市场来看，全年整体表现冷清，但下半年主流开发商开始补库存，土地成交溢价率也在下半年逐步上升。2012年，各地方政府由于财政紧张导致政策的预调微调来刺激楼市，叠加央行年内先后两次下调存款准备金率和两次降息，开发商去库存降价促销等因素，促使购房者的心理预期转变，需求大量释放，各地楼盘上门量开始增长，成交上扬。世联成交客户结构数据显示，2012年投资客占比基本在14%左右波动，说明当下的成交主要以刚性需求为主，受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。从库存来看，无论一二线还是三四线城市，均处于高位。但一线城市的市场表现优于三四线城市。从人口和经济发展潜力来看，一二线城市的需求仍将保持强劲，因

15、此一二线城市的库存不是问题，但是部分三四线城市存在供应过剩需求相对不足的情况，未来一段时间销售压力较大。由于限购政策持续，各地政策微调支持首置首改的置业者，主流刚需和改善型产品备受青睐，其销售占比持续提升，但是大户型产品，特别是伪豪宅走量困难，部分城市该类产品积压严重。从2011年下半年开始，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，被迫加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府政策微调，以及货币政策放松，市场迅速回暖。截至2012年10月，济南市商品房销售面积为521.3万平米，商品房销售金额

16、为347.1亿元。自2006年起至2011年，商品房销售面积和销售额整体呈稳步上升趋势。本年1-10月成交情况仍较佳，限购政策使得高性价比的刚需产品成为成交主力。为顺应市场形势，不少开发商推出刚需大盘，市场新增供应量随之上升，加上系列优惠措施的配合，吸引大量前期观望的刚需客户出手，因此销售情况较好。估价对象为小高层住宅房地产，设有电梯，生活较为方便，随着济南市房地产市场行情的发展，估价对象未来市场需求较大，有升值潜力。五、估价目的：为法院处理民间借贷纠纷案确定房地产市场价值提供参考依据。六、估价时点：2013年3月13日（现场查看日）七、价值定义：本次估价采用的是公开的市场价值标准，为估价对象

17、房地产在公开市场上最可能形成的客观合理的价格。估价结果为估价对象在住宅用途下的房屋所有权和相应土地使用权价格。八、估价依据：1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国土地管理法；3、中华人民共和国城市房地产管理法；4、中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）；5、山东省济南市政府及有关部厅颁布的相关政策文件和规定。6、委托方提供的房屋买卖合同，济南市天桥区人民法院鉴定委托函【(2013)济天法技委鉴字17号】。7、我方估价人员掌握的有关资料及现场查看所获资料。九、估价原则：房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在本次估价作业中，我们遵循的原则主要有下列6项：（一）独

18、立、客观、公正原则独立、客观、公正原则是房地产估价的最高行为准则。独立原则要求估价机构本身应当是一个不依赖他人、不受他人束缚的独立机构；要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系；要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部因素的影响，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价。所谓客观，是要求估价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见，完全从实际出发，按照事物的本来面目去估价。所谓公正，是要求估价机构和估价人员在估价中应公平、正直，不偏袒任何一方。因此，遵循独立、客观、公正原则的核心，是估价机构和估价人员应站在中立的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合

19、理的价值。（二）合法原则即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。一是要求在估价时必须确认估价对象具有合法产权。二是要求在估价时所涉及的估价对象用途必须是合法的。三是要求在估价中如果涉及估价对象的交易或处分方式时，该交易或处分方式必须是合法的。（三）最高最佳使用原则由于房地产具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同收益量，且房地产权利人都期望从其所占有房地产上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定房地产利用方式的依据，所以房地产价格是该房地产的效用作最有效发挥为前提的。（四）房地产替代性原则市场竞争规律表明,多

20、种效用相同或相似的商品在同一市场中竞争,通常是价格低者取胜。这是因为，在比较的基础上选择物美价廉的商品是每一个理智消费者的必然行为。这种市场选择的结果，必然促使效用相同或相近的商品在价格（包括租赁价格）上趋同，这就是市场替代原则的具体体现。为此在房地产估价中，可以依据这一原则，选择具有较大可比性的市场交易实例，从各方面进行相似性的比较与修正,从而确定估价对象的客观、合理价格。（五）估价时点原则估价时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：

21、如果一些款项的发生时点与估价时点不一致，应当折算为估价时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。（六）谨慎原则市场价值评估要求在存在不确定因素的情况下做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计到房地产处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估房地产估价师知悉的法定优先受偿款。十、估价方法：（一）方法选用的理由常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法等四种方法。市场比较法适用于同种类型交易案例数量较多且经常发生交易的房地产；收益还原法适用于有经济收益或有潜在经济

22、收益的房地产；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产；成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。估价对象的用途为住宅，根据市场调查，近期与估价对象处于同一供求圈，住宅用途的类似房地产交易活动较为频繁，市场交易案例较多，根据替代原理可采用市场比较法进行评估；与估价对象处于同一供求圈内住宅房地产的租金水平可供参考，估价对象在可预见的未来应有连续的净收益，故可采用收益法测算其收益价值。（二）估价思路和技术路线1、市场比较法定义：指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情

23、况、区域因素、个别因素等修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易活跃的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。市场比较法计算公式为：PD = PBABDE式中：PD待估房地产比准价格 PB可比案例成交价格 ； ；运用市场比较法估价一般应按下列步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正； 进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。2、收益法定义：收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象未来收益求取估价对象价值的方法，具体是预测估价对象未来各期的正常净

24、收益，然后选用适当的资本化率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为理论依据，预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素，适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产估价。收益法的计算公式为：V=ar1-1(1+r)n 其中：V - 收益价格a- 年净收益r-报酬率n - 收益年限运用收益法估价应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的资本比率；选用适宜的计算公式求出收益价格。 十一、估价结果：估价人员根据房地产估价规程，遵循估价原则，采用科学的估价手段，通过现场观察，经过

25、认真测算，结合估价经验求取估价对象房地产于估价时点的市场价值为人民币62.1010万元，大写金额：陆拾贰万壹仟零壹拾元整。房地产评估结果一览表：房地产权属人（单位）郑晓乐房地产销售证号房屋销售【字】200918232房地坐落房屋济南市天桥区小清河北路66号土地济南市天桥区小清河北路66号房屋建筑面积（m2）房屋：84.9 地下室：5.59市场比较法（元/平方米）V1=7529收益法（元/平方米）V2=6264房地产单价（元/ m2）房屋：7150 地下室：2500评估总额（万元）62.1010备注 V房=V170+ V230十二、估价作业日期：2013年3月13日至2013年3月18日。十三、

26、估价报告的应用期限：本估价报告有效期为一年即2013年3月18日至2014年3月17日。十四、估价对象变现能力分析变现能力是指假定在估价时点处置房地产时，在没有过多损失的条件下，将估价对象房地产通过拍卖等形式转换为现金的可能性。1、通用性是指估价对象规划用途相对于特殊类型的房地产而言是否常见、普遍使用。估价对象规划用途为住宅，其建筑形式符合一般居住需要，故具有通用性。2、独立使用性是指估价对象可否独立使用而不受限制。估价对象为整栋物业的部分房地产，各部分均可独立使用，故具有独立使用性。3、可分割转让性是指估价对象在物理上、经济上是否可以分割开来使用。估价对象为单套住宅，不可分割转让，故其不具有

27、分割转让性。4、处置价格与评估的市场价值的差异程度：假定在估价时点强制处分估价对象，考虑估价对象所在区域市场发育的完善程度、价外手续费、竞价空间、快速变现的付款方式、双方无合理的谈判周期、潜在购买群体受到限制及心理排斥等因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价值要低。估价对象位于小清河北路，交通便利，周围住宅用房很多，市场需求较大，易于出租和出售，故其价格与评估市场价格差异不大，约在20以下。3、变现时间：处置房地产时，其变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额与处置主体、处置方式、营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，要求快速变现，变现价格一般较低，。委估房地产为住宅用途，

28、面积不大，且位置较优越，交通便利，易于出售，故在以拍卖方式处置估价对象时，其变现时间较短。4、变现费用：委估房地产如处置，其费用包括：税费、手续费、交易费、登记费和其他费用约占处置价值的10。十五、有关说明：1、委托方提供的房屋买卖合同销售【字】200918232是此次估价的重要依据。2、我们仅对估价对象进行一般查看，并未对结构等内在质量进行测试检验，故不能确定其有无内在缺陷；3、对于同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准也会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同，因此，委托方只可按照本估价报告的估价目的使用，否则由此产生的后果本公司不承担责任；4、本估价报告在有效期内，若

29、市场情况发生了较大变化或不可抗力影响，该价格需作相应调整；5、本估价报告的技术报告部分，仅作为估价方的机构存档和有关部门的审阅备案之用，该部分有关数据不宜作为一般应用的依据；6、如当事人对本报告的估价依据和估价结果有异议，可在15日内向济南市天桥区人民法院提出书面材料；如发现本估价报告中的文字或数字出现差错时，请及时通知本公司进行改正。房地产评估技术报告一、实物状况描述与分析：估价对象为济南市天桥区天和园小区秋园2号楼3单元502室及14号地下室，房屋建筑面积84.9平方米，地下室建筑面积5.59平方米所有权人郑晓乐，钢混结构，设计用途为住宅，总层数12层，估价对象所在5层，2008年建成使用

30、外墙为有机涂料，内墙为乳胶漆。设有消防栓和烟感报警系统，使用及维护状况良好，结构完好，能较好的满足居住服务的基本需要。二、权益状况描述与分析：估价对象为济南市天桥区天和园小区秋园2号楼3单元502室及14号地下室，房屋预售总档案号：2009001297、合同编号：销售【字】200918232，所有权人郑晓乐，他项权利和法定优先受偿权都不存在，权属明确，无纠纷。三、区位状况描述与分析：估价对象位于济南市天桥区天和园小区秋园2号楼3单元502室及14号地下室，位于动物园北侧，处于小清河和太平河环抱中，东邻洛口市场，西靠无影山，占地167亩，规划13.8万平方米。是济南又一大规模大型社区。分为春夏秋

31、冬四个园区，景观设计突出季节特色，分植樱、柳、枫、松标志性树木，并分别配以迎春、荷花、秋菊、腊梅季节性花卉，水景与园林充分融合，贴近自然，返朴归真。估价对象紧小清河北路，4路、108路、111路、114路、K92路、等多条公交路线在此设站停车，出行快捷、便利。估价对象周围没有空气污染源，道路两旁有绿化，噪音污染程度较低，自然环境好。紧邻小清河和无影山，位置优越。周围有济南示范小学、二十八中学、四十六中、汇文小学、新村小学等，人文环境较好。估价对象周围通供水、排水、供电、煤气、供暖、通讯、宽带、有线，基础设施齐全。紧挨泺口服装城；有农业银行、工商银行、光大银行、建设银行等多家银行；有济南骨矫形医

32、院、天桥仁和诊所等医疗设施。配套功能完善，医疗、电信、金融、餐饮服务体系健全，是较理想的居住场所。四、市场背景描述与分析1、济南概况：济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地势南高北低。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。属暖温带大陆性季风气候区，四季分明，日照充分。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。济南现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清六区和平阴、商河、济阳三县及章丘市。2011年末，济南常住人口达到681万人，有48个民族居住。济南是山东省的省会，是全省政治、经济、文化、金融中心，是山东省铁路、公路、航空的交通枢纽。京沪、胶济铁路和

33、济青、京福高速公路在市区交汇。作为国家沿海开放城市，济南近年来国民经济发展持续增长。城市建设不断上新台阶，城市基础设施日益完善，城市总体服务功能不断增强。房地产业的发展带动了房地产市场的繁荣。2、市场分析： 2012年是一个不同寻常的年份。这一年，举世瞩目的中共十八大成功召开，社会各阶层重新达成改革的共识；这一年，中国经济需求疲软增速下滑，各行业去库存的行为持续全年；这一年，房地产行业经深度调整后起死复生，销量持续回暖让各房企避免了偿付危机。此外，我们观察到，房地产从业人员最为关心的莫过于中央提出的“新型城镇化”和“收入倍增计划”。全国来看，在经历了2011年10月份至2012年2月份的断崖式

34、下跌后，成交量从3月开始恢复，其后持续上扬，市场整体上呈现价稳量升的态势。从城市来看，一二线城市的成交表现跑赢全国，三四线城市表现疲软。2012年1-11月份，一线城市商品住宅销售面积同比增长32.5%，二线城市同比增长28.9%，均远远高于全国水平；但是，前两年市场增长较快的三四线城市，却同比下跌4.3%。从土地市场来看，全年整体表现冷清，但下半年主流开发商开始补库存，土地成交溢价率也在下半年逐步上升。2012年，各地方政府由于财政紧张导致政策的预调微调来刺激楼市，叠加央行年内先后两次下调存款准备金率和两次降息，开发商去库存降价促销等因素，促使购房者的心理预期转变，需求大量释放，各地楼盘上门

35、量开始增长，成交上扬。世联成交客户结构数据显示，2012年投资客占比基本在14%左右波动，说明当下的成交主要以刚性需求为主，受制于限购政策，投资客无法回归房地产市场。从库存来看，无论一二线还是三四线城市，均处于高位。但一线城市的市场表现优于三四线城市。从人口和经济发展潜力来看，一二线城市的需求仍将保持强劲，因此一二线城市的库存不是问题，但是部分三四线城市存在供应过剩需求相对不足的情况，未来一段时间销售压力较大。由于限购政策持续，各地政策微调支持首置首改的置业者，主流刚需和改善型产品备受青睐，其销售占比持续提升，但是大户型产品，特别是伪豪宅走量困难，部分城市该类产品积压严重。从2011年下半年开

36、始，行业陷入深度调整，开发商面临着经营状况转差、存货周转率和总资产周转率下降、三项费用攀升削弱盈利能力和存货减值等威胁，被迫加快去库存。在这样的压力之下，开发商积极调整销售策略，叠加各地方政府政策微调，以及货币政策放松，市场迅速回暖。截至2012年10月，济南市商品房销售面积为521.3万平米，商品房销售金额为347.1亿元。自2006年起至2011年，商品房销售面积和销售额整体呈稳步上升趋势。本年1-10月成交情况仍较佳，限购政策使得高性价比的刚需产品成为成交主力。为顺应市场形势，不少开发商推出刚需大盘，市场新增供应量随之上升，加上系列优惠措施的配合，吸引大量前期观望的刚需客户出手，因此销售

37、情况较好。估价对象为小高层住宅房地产，设有电梯，生活较为方便，随着济南市房地产市场行情的发展，估价对象未来市场需求较大，有升值潜力。五、最高最佳利用分析所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用，是法律上允许，技术上可能，财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用的一种具体表现，是以能使估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量的。这是因为在房地产市场中，每位房地产拥有者在主观上都试图充分发挥房地产的潜力。通常有以下四种使用方式可供选择：（一）保持现状利用；（二）装修改造利用；（三）改变用途利用；（四）重新开发利用。最高最佳使用原则是要说明

38、，房地产估价要以房地产的最高最佳使用为前提。所谓最高最佳使用，是估价对象的一种最可能的使用，这种最可能的使用是法律上允许、技术上可能、财务上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断委估房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面：1在法律上允许（规划及相关政策法规许可）的前提下：即不受现时使用状况的限制，而依照法律规章、规划发展的方向，按照其可能的最优用途估价。2在技术上可行：即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用。要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行估价。3在经济上可行：即估价价格应是各种可能的使用方式中，以经济上有限的

39、投入而能获得最大收益的使用方式的估价结果。4土地与建筑物的均衡性：即以房地产内部构成要素的组合是否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态，也就是说，估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。5房地产与周围环境的协调性：即房地产与外部环境是否均衡或协调的问题。也就是说，估价时不按原用途估价，而按房地产与其周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行估价。6可持续发展性： 即在估价时不仅要研究过去和现在的价格状况，而且还要研究房地产市场的现状、发展趋势，以及政治经济形势和政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势。结合以上条件分析，估价对象规

40、划用途与其所处区域土地利用方向相符，估价人员认为按照规划用途继续开发使用最为有利。六、估价方法适用性分析：（一）方法选用的理由常见的房地产估价方法有市场比较法、收益还原法、成本法、假设开发法等四种方法。市场比较法适用于同种类型交易案例数量较多且经常发生交易的房地产；收益还原法适用于有经济收益或有潜在经济收益的房地产；假设开发法适用于具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产；成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。估价对象的用途为住宅，根据市场调查，近期与估价对象处于同一供求圈，商业用途的类似房地产交易活动较为频繁，市场交易案例较多，根

41、据替代原理可采用市场比较法进行评估；与估价对象处于同一供求圈内住宅房地产的租金水平可供参考，估价对象在可预见的未来应有连续的净收益，故可采用收益法测算其收益价值。（二）估价思路和技术路线1、市场比较法定义：指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易活跃的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。市场比较法计算公式为：PD = PBABDE式中：PD待估房地产比准价格 PB可比案例成交价格 ； ；运用市

42、场比较法估价一般应按下列步骤进行：搜集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；求出比准价格。2、收益法定义：收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象未来收益求取估价对象价值的方法，具体是预测估价对象未来各期的正常净收益，然后选用适当的资本化率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为理论依据，预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素，适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产估价。收益法的计算公式为：V=ar1-1(1+r)n 其中：V - 收益价格a-

43、 年净收益r-报酬率n - 收益年限运用收益法估价应按下列步骤进行：搜集有关收入和费用的资料；估算潜在毛收入；估算有效毛收入；估算运营费用；估算净收益；选用适当的资本比率；选用适宜的计算公式求出收益价格。七、估价测算过程：(一)市场比较法：市场比较法是指将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，并对类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个别因素等修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易活跃的情况下，它是一种说服力较强，具有现实性，最常用的估价方法。 （1）选择交易案例根据替代原则，通过调查分析，选取近期同一供

44、需圈内三个同类用途项目的正常交易案例表1案例情况说明表序号比较案例 位置交易价格（元/）交易日期用途A天和园春园小清河北路和无影山北路交汇处76292013年3月住宅B天和园冬园小清河北路和无影山北路交汇处75732013年3月住宅C天和园秋园小清河北路和无影山北路交汇处76732013年3月住宅（2）比较因素条件说明根据估价对象自身的特点，估价对象与比较案例的比较因素条件详述见表2。表2 比较因素条件说明表项目估价对象案例A案例B案例C物业名称天和园秋园天和园春园天和园冬园天和园秋园位 置小清河北路和无影山北路交汇处小清河北路和无影山北路交汇处小清河北路和无影山北路交汇处小清河北路和无影山北

45、路交汇处交易价格待估762975737673交易时间2013/32013/32013/32013/3交易情况正常正常正常正常区域因素居住社区成熟度成熟成熟成熟成熟交通便捷度便捷便捷便捷便捷商业繁华度繁华繁华繁华繁华区域土地利用方向居住居住居住居住土地形状及可利用状况较规则较规则较规则较规则人文状况好好好好基础设施状况齐全齐全齐全齐全个别因素结构钢混钢混钢混钢混建筑类型板楼板楼板楼板楼建筑形式小高层小高层小高层小高层朝向南北南北南北南北楼层5层5层5层5层装修简装修精装修精装修精装修配套完备完备完备完备建成年代2008年2006年2005年2008年（3）根据以上比较因素，编制比较因素条件指数表

46、，详见表3。根据上表所述情况进行系数修正，以估价对象的各因素条件为基础，将比较案例相应条件与估价对象相比较，确定相应的指数，各系数具体修正比例说明如下：交易时间：三个案例交易时间均为2013年3月，与估价对象一致，故不进行修正。 交易情况：估价对象与三宗比较案例的交易情况均相同，故三个比较案例均不进行修正。居住社区成熟度：指区域居住用地比例、居住小区规模和社区发展完善程度。估价对象与三宗比较案例的交易情况均相同，故三个比较案例均不进行修正。交通便捷度：指对外交通便捷程度、交通管制、距货物集散地（车站、码头、机场）距离及货物集散地的规模档次、道路等级、道路体系等。三个案例与估价对象交通便捷度基本

47、相同，故不进行修正。商业繁华度：指距商业中心的距离、商业设施的种类规模与集聚程度、经营类别、客流的数量与质量。三个案例与估价对象商业繁华度情况基本相同，故不进行修正。区域土地利用方向：指周边土地利用方向的一致性。三个案例与估价对象均与周边土地利用方向一致，故不进行修正。土地形状及可利用程度：指宗地形状对土地利用的影响程度。三个可比案例与估价对象土地形状均为长方形，可利用程度均较好，故不进行修正。自然和人文环境状况：指学校数目和类型；文体休闲设施状况；居民素质；景观；噪音、空气和水体污染等因素。三个可比案例地处同一区域，不进行修正。(基础设施状况：指水、电、热、通讯等各种基础设的配套妌唄程度。估

48、价对象与可比案例的土地开发程度均为“七一平”，故三进行修正。结构：结构不同，造价不同，使用功能亦受影响。三个案例均为钢混结构与估价对象相同，故不进行修正。建筑类型：案例A、B、C与估价对象建筑类型一样，均为板楼，故不进行修正。建筑形式：案例A、B、C与估价对象的建筑形式相同，故不行修正。朝向：朝向影响着采光、灭菌、舒适度，充分考虑朝向对价格的影响。朝向每增减一个档次，价格调整1%。案例与估价对象的朝向一样，均为南北，故不进行修正。楼层：楼层决定噪音、灰尘、视线、遮光等因素对生活质量的影响，以中间楼层为基准，每增减一层，价格调整0.5%。装修：包括装修材料，工艺，造型等。按装修程度分为豪华装修、

49、精装修、简装修和毛坯房四个档次。每上升或下降一个级别，则指数修正3%。配兗：包括佝安泻统、消防系统等综合对比，叭比案例与估价对象差刪不大，不进行仮正。成新：建成年代不同，则物理损耗不听品位落后，直接影响房地产的价值。可比案例与估价对象每相差1年修正0.5%。根据估价对象与可比实例的差异,以估价对象的各因素条件为基础,确定可歔实例各因素的相应指数，见表3。表3 比较因素条件指数表项目估价对象案例A案例B案例C物业名称天和园秋园天和园春园天和园冬园天和园秋园位 置小清河北路和无影山北路交汇处小清河北路和无影山北路交汇处 小清河北路和无影山北路交汇处小清河北路和无影山北路交汇处交易价格待估76297

50、5737673交易时间2013/32013/32013/32013/3交易情况100100100100区域因素居住社区成熟度100100100100交通便捷度100100100100商业繁华度100100100100区域土地利用方向100100100100土地形状及可利用状况100100100100人文状况100100100100基础设施状况100100100100个别因素结构100100100100建筑类型100100100100建筑形式100100100100朝向100100100100楼层100100100100装修100103103103配套100100100100建成年代100989

51、7100根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数： 表4 因素比较修正系数表项目案例A案例B案例C物业名称天和园春园天和园冬园天和园秋园位 置 小清河北路和无影山北路交汇处小清河北路和无影山北路交汇处 小清河北路和无影山北路交汇处交易价格762975737673交易时间2013/32013/32013/3交易情况1.0000 1.0000 1.0000 区域因素居住社区成熟度1.0000 1.0000 1.0000 交通便捷度1.0000 1.0000 1.0000 商业繁华度1.0000 1.0000 1.0000 区域土地利用方向1.0000 1.0000 1.0000 土地形状及可利

52、用状况1.0000 1.0000 1.0000 人文状况1.0000 1.0000 1.0000 基础设施状况1.0000 1.0000 1.0000 个别因素结构1.0000 1.0000 1.0000 建筑类型1.0000 1.0000 1.0000 建筑形式1.0000 1.0000 1.0000 朝向1.0000 1.0000 1.0000 楼层1.0000 1.0000 1.0000 装修0.97090.97090.9709 配套1.0000 1.0000 1.0000 建成年代1.02041.03091.0000 比准单价（元/）755875807450评估单价（元/平方米） 75

53、29（4）确定住宅用房评估结果经过比较分析，各类估价对象的三个比准价格的差距在合理范围之内，故分别取三个比准价格的简单算术平均值作为市场比较法求取的估价对象单价。单价=（案例1比准价+案例2比准价+案例3比准价）/3=7529元/平方米（取整）（5）市场法评估结果市场法测算的办公用房评估单价为7529元/平方米(二)收益法:收益法定义：收益法，也称为收益资本化法、收益还原法，是根据估价对象未来收益求取估价对象价值的方法，具体是预测估价对象未来各期的正常净收益，然后选用适当的资本化率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。收益法是以预期原理为理论依据，预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素，适用于有经济收益或潜在经济收益的房地产估价。收益法的计算公式为：V=ar1-1(1+r)n 其中：V - 收益价格a- 年净