武汉高端市场报告doc 38

1、大家顾问2009年武汉高端市场报告导读：一、高端住宅的界定与基本面 1、界定：报告中所指高端对象，为武汉市2009年12月销售均价过8500元/、全年实收均价达7000元/以上的项目（别墅类项目除外）。 2、供应量：高端住宅市场09年供应达246万。 3、成交量：高端住宅市场09年整体销售177万，去化72%。其中，top10项目成交量均在600套以上。 4、销售价格：高端住宅市场整体均价8462元/，约为全市平均水平的1.55倍。均价排行top7项目均价均突破万元。二、高端市场六大特征 1、环线分布：高端项目扎堆内环核心； 2、板块价值：滨江板块高端项目布点最为密集； 3、资源特征：“江湖资

2、源型”“地段中心型”“环境生态型”三大类别齐发展； 4、户型结构特征：舒适尺度或尊贵空间； 5、营销推广：营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场 6、客户特征：“8+1”城市圈客户为武汉高端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。三、高端市场产品附加值：高端住宅5大产品发展趋势 1、高赠送。通过装修及面积赠送，实现房型的变换，增加实际使用面积。 2、精装修，豪体验。品牌、特色装修给客户实际体验，推进销售。 3、“在高处”，超高层的精神内涵。“会当凌绝顶，一览众山小”。以高度树立地标性形象，以关注城市形象、身份象征等精神意识创造与激发需求。 4、科技运用。通过科技凸显项

3、目特色，改变生活方式，提升项目品质。 5、服务品质。通过优质、特色物业服务来提升项目附加值。正文： 追溯武汉高端市场沿革，它在水岸星城、华润置地凤凰城、东湖天下等一批规模性高端大盘带领下，从2005年的开端元年走来，走过了“全民投资”的2007年，经历了2008年的调整期头。5年来，高端市场经历了市场洗礼，开始呈现多元化发展。本部分通过对2009年度高端市场的供应量、成交数据、客户、典型项目等方面进行梳理，盘点2009年武汉高端市场。一、高端住宅的界定与基本面1、界定 本报告中所指高端对象，为武汉市2009年年终销售均价过8500元/平米、全年实收均价达7000元/以上的项目（别墅类项目除外）

4、。2、供应量：高端住宅市场09年供应达246万 2009年，武汉高端市场住宅项目（年末单价8500元/以上）共36个，总体供应约2.2万套房源，整体供应面积约246万方，占全市供应面积的10%。其中，汉口供应116.33万方，武昌供应96.72万方，汉阳供应32.7万方。2009年，火爆楼市再度点燃开发商拿地热情，本土、外来大型房企竞相拿地，随着在汉大型房企的持续活跃以及华侨城、万达等“新面孔”的加入，武汉2010年高端市场也将会展现其崭新的一面。3、成交量：高端住宅市场09年整体销售177万方，去化72%。 2009年，武汉高端市场累计销售1.62万套，约合面积177万方，去化推出房源总量的

5、72%。成交面积占全市市场份额的16%。高端住宅累计成交金额达149.43亿元，占全市成交金额的24%。随着2009年楼市的再度火爆及企业的持续活跃，武汉高端市场09年取得了不菲的销售业绩。而随着宏观政策的转向，2010年楼市的走向变得相对微妙，高端市场在2010年的表现如何，值得关注。 从高端住宅市场项目成交排行看，top10项目成交量均在600套以上，其中，前三甲的成交均超过1000套，且均集中在武昌核心区板块。融侨华府全年成交1462套，位居首位，其次为水岸星城，全年成交1297套，金地国际花园居第三，全年成交1094套；华润置地中央公园、世茂锦绣长江成交均超过900套；万科金色家园全年

6、成交量接近900套；万科高尔夫、航天双城、复地东湖国际、鑫城国际四个项目的成交量均在600套以上。4、销售价格：高端住宅市场整体均价为8462元/平米，约为全市平均水平的1.55倍。 高端市场2009年整体成交均价为8462元/，与全市5461元/的均价水平相比，高出约3000元，约为全市平均水平的1.55倍。 根据高端住宅市场项目均价排行看，前7强的成交均价均突破万元，2009年新入市项目有4个跻身top10。武汉天地全年成交均价为14586元/平米，高居全市榜首；晋合世家紧随其后，成交均价为12969元/平米；万科新入市项目金域华府、万科圆方分别居第三、第四位，成交均价分别为11866元/

7、平米、11020元/平米；金都汉宫、宝利金国际公馆、融科天城三个项目的均价也均在1万元以上；万科金色家园、创世纪广场、大智嘉园三个项目全年成交均价超过9500元/平米。二、高端市场六大特征 1、环线分布：高端项目扎堆内环核心 从环线分布看，高端住宅项目基本均集中在二环线以内的汉口及武昌中心区，2009年统计的36个高端项目中，内环集中有21个，占58%；二环集中有14个，占39%，二环以内项目占据整个高端市场的97%。仅有1个项目分布在二环线以外。内环核心作为城市中心，交通发达，配套齐全，生活氛围浓厚，并依托天然的江景或湖景资源，板块优势突出。内环核心积聚着城市所有力量，有着强大的吸附力。高端

8、项目环线分布表：2、板块价值： 滨江板块高端项目布点最密集 从区域板块分布看，高端住宅项目主要分布在汉口的滨江板块、武昌的徐东板块、积玉桥板块，这些区域附近有丰富的自然水体。三个区域的年度供应规模分别为：汉口滨江片10个/47万，武昌徐东板块4个/40.52万，武昌积玉桥3个/39.24万。目前，高端项目有向汉阳发展的趋势，例如华润中央公园及世茂锦绣长江的率先入驻，目前汉阳高端住宅项目约有3个。另外，福星惠誉也在汉阳鹦鹉大道拍下一宗地块，可建规模约33万方，楼面地价3712元/平米，近年也将会加入汉阳高端市场的行列。金地四新地块、万科沌口地块楼面价均在2000元/以上。高端项目区域板块分布表：

9、3、资源特征：“江湖资源型”“地段中心型”“环境生态型”三大类别齐发展； 随着长江沿线土地资源的短缺，高端项目开始呈现梯度发展：第一梯队为：依托江湖一线资源的城市资源型楼盘，在价格与成交量表现上整体优势明显；第二梯队为城市中心型楼盘，依附城市动脉或某一成熟区位，具有地段特性与价值，随着城市发展而发展；第三梯队，即在原地貌、文化上进行深度挖掘项目，环境自然生态或项目内部具有原生态资源。 江湖资源型：这类项目周边存在天然的江景或湖景资源，为项目不可复制的优势，景观资源作为豪宅赢得市场的核心，使得资源型项目的销售速度远高于其他项目，在价格上也存在明显优势，典型的代表为武汉天地、水岸星城、锦绣长江、金

10、都汉宫等。其中，以景观资源为核心，综合指标均衡发展的武汉天地表现最为突出，其均价一直保持在万元以上，年底均价则已突破2万元，此外，项目在销售方面也十分顺利，项目于09年1月推出二期的60套房源，以12000元均价入市，在接近年关的市场疲软期，周末两天销售20余套房源，市场反响良好，后续持续加推，销售稳定，目前所推房源已所剩无几。在竞争激烈的高端市场中取得了市场量价头筹。 地段中心型：这类项目位处城市核心区域，交通发达、配套齐全、周边建设成熟，生活氛围浓厚，这一系列的优势使得项目的价格也是居高不下，且抗风险能力较强。典型的代表为融科天城、万科金色家园、融侨华府、金地国际花园等项目。万科金色家园位

11、处京汉大道，轻轨从项目中间穿过，交通十分便利，且项目临近江汉路商圈和武广商圈，生活方便，加上万科品牌，支撑项目万元以上的销售均价，销量也一直位居区域前列，目前已进入尾盘销售期。融科天城，临靠解放大道，为联想控股企业旗下项目，中心城区规模大盘，项目入市以来的成交均价基本保持在8000元以上，二期开盘当天销售近70%；和平大道、友谊大道两条主干道从融侨华府两侧穿行，而随着长江隧道的贯通，该项目的价值迅速提升，当前均价也上涨至8000元以上，该项目09年摘取高端市场销量冠军。 环境生态型： 这类项目从景观规划上大做文章，通过保留地块本身的景观资源及历史氛围，“创造”出不一样的优势。典型的代表有万科金

12、域华府，美林青城、复地东湖国际等项目。其中，金域华府利用原厂遗址，进行包装改造，发掘地块原文化，打造“大隐于市”的“雅贵”阶层；以9000方茂园为切入点，现场体验，展现项目从“名园”到“华府”的过程，提升项目品质；而样板房则体现项目高赠送面积的户型优势，实现从外围到使用的附加值。项目09年9月底入市，均价12000元，当日成交约75%。 4、高端户型特征：高端产品线丰富化，讲究“舒适尺度或尊贵空间” 统计高端市场典型项目户型发现，高端市场户型配比更为多样，且各种户型面积跨度相对较大。高端市场户型1房-6房均有，部分项目还含有复式、洋房类产品，但与市场需求特点对应，2房、3房、4房依旧为供应主力

13、。从户型分布区间看，高端市场户型面积一般偏大，且面积跨度较大，从下图看，2房、3房以及5房、6房、洋房等大户型产品的面积跨度均超过100，其中，2房最大面积超过了180，面积跨度为116；3房的最大面积突破了200，面积跨度为118；5房、6房等大户型面积则基本均在200以上，偏大户型则达到300或以上，面积跨度在150左右。 此外，对比不同规模的高端项目可以发现，规模大盘产品线更为丰富，提供多元化空间，多户型选择，典型代表为锦绣长江，该项目规模160万方，目前以推出的房源中，含1-6房、复式七种户型。而对于晋合世家、万科金色家园等规模相对偏小的项目，户型则一般集中在1-3房或是2-4房户型产

14、品。同时武汉公寓豪宅已逐渐面市如万科圆方、金域华府等项目，比周边楼盘均价高出近3000元/以上。 对比高端项目的成交情况，可以看出，城市资源型高端项目户型面积偏大。其1房面积为60-80之间，比普通住房面积大；2房户型主力面积在90-105之间，与普通住宅及其他类高端适宜；城市资源型3房户型面积一般为140-180之间，略高于其他住宅。而4房及以上户型比例较高，一般在20%左右。例如：超大规模高端滨江综合体项目的世茂锦绣长江，在产品销售上，同样是两房与三房成交率最高，其次为一房、五房，大户型成交以面积180以上户型为主，也正如此，该项目在二期产品中将4房产品的占比减小了近10%，而大幅增加六房

15、配比，从无配置增加到10.37%。此外，晋合世家及恒大华府项目则分别以160平米以上户型、180平米以上户型为主力成交产品。武汉天地一、二期户型配比变化情况：锦绣长江一、二期户型配比变化情况：5、营销推广：营销前置握紧黄金时刻，轴心营销迅速铺开于市场 纵观武汉2009年典型高端项目推广，高端项目的推广渠道以报纸等传统大众传播渠道投入较少，二桥、机场等户外运用较多，高端杂志、圈层小刊等出版物料充足。并以线下活动为主，或法学禅意、水墨丹青、观演出、品美酒等文化类活动；或涂鸦、软装家饰特卖会等时尚新锐活动；其中不乏提倡环保节能的公益性或体验性活动。以与银行、高校、移动等人群联姻互动，实现轴心营销。即

16、在细分受众的基础上，组织主题更聚焦的私人化的营销活动，通过活动向目标客户推广，使自己成为营销的轴心。 同时，入市高端项目通过营销前置，把客户端营销工作主动前置到项目动工、规划阶段，通过对客户进行关注，了解客户需求；让客户与项目一同成长，培养客户忠诚度，并实现口碑营销下的最大转化。在提升销售成功率的同时也提升了消费品质，即项目的美誉。经过前期的客户维系与运作，如万科圆方、金域华府通过不足一月时间，便在市场上获得不同凡响。同时，武汉高端项目在推盘上通常以稀缺性产品或项目顶端级产品先入市，以让利客户获得传播，为大盘的持续销售奠定基础。表：典型项目营销活动列举6、客户特征 “8+1”城市圈客户为武汉高

17、端市场主力购买群体，汉口对于市外客户的吸引力度高于武昌及汉阳。 对比武汉高端市场项目的成交客户来源可以发现，武汉市客户依旧为主力购买群体，占据高端市场购买力约一半的市场份额，其次为省内客户，也占据了三成以上市场份额，两者共占据高端市场购买群体的八成有余。省外及境外客户群体则相对偏低，省外客户约占据高端市场购买群体的一成半，而境外客户占比则不足1%。 从武汉三镇高端市场的客户来源来，汉口项目对市外客户吸引力大于武昌及汉阳，其省内、省外、境外客户占比均高于武昌和汉阳；而武昌项目对省内、省外客户的吸引力度则又高于汉阳，但是对境外客户的吸引力则不及汉阳，汉阳由于沌口经济技术开发区境外人员相对较多，提升

18、汉阳高端市场境外人员的购买占比。三、高端市场产品附加值：高端住宅5大产品发展趋势 除开外围资源的优势外，高端市场项目还较为注重自身内部的建设，以提升产品附加值及形象，支撑项目售价。1、高赠送 典型代表：万科系列产品（万科金域华府、万科城、万科金色等） 万科旗下的金域华府、万科金色家园、万科城等高端项目在户型设计及装修上大做文章，万科金色家园创新型的mini复式及跨界loft产品，户型亮点突出，加上精装修，颇受市场追捧；万科金域华府及万科城则均是通过装修及面积赠送，实现房型的变换，增加实际使用面积。万科金域华府户型展示万科金色家园跨界n-loft户型展示万科城户型展示2、精装修，豪体验 典型代表

19、：武汉天地、锦绣长江、金都汉宫、恒大华府、晋合世家等 武汉天地、世茂锦绣长江、金地汉宫、万科高尔夫、恒大华府等项目均推出精装修房源，以品牌建材进行各具特色的装修，给客户以实际的豪宅体验，通过亲身体验来打动客户，促进销售。其中，恒大华府打出4000元/平米的装修标准。除装修外，部分项目还针对客户心理在细节上做足功夫，一直低调销售的晋合世家正是如此，在车库、大堂、电梯、户型开间、地板等方面力求细致，该项目售价一直稳定在万元以上。武汉天地精装户型展示恒大华府精装户型展示3、“在高处”，超高层的精神内涵 典型代表：锦绣长江、水岸星城超高层 锦绣长江和水岸星城两个项目作为武汉超高层建筑的典型代表，在竞争

20、激烈的市场上，以“高度”来挑战市场，建立武汉楼市高度的标杆。锦绣长江二期规划有4栋53-55层的超高层建筑，其中，1、2号楼均为55层，视野无遮挡，观景效果极佳。水岸星城作为武汉城市的一张名片，以172.2米的高度树立标杆，左右城市视线，在设施配置上，引进日本原产日立高速电梯，以1秒/层的速度感受卓悦品质，并针对高低楼层进行分区管理，方便业主生活。锦绣长江超高层立面及户型展示水岸星城超高层立面及户型展示4、科技运用 典型代表：武汉天地（e节能）、金都汉宫（3a住宅）、万景国际（恒温恒湿） 高端市场项目在高科技的运用方面一直扮演着引领者的角色，以科技来提升项目品质，改善居住环境。金都汉宫作为3a

21、级住宅，拥有300多个成套技术，坚持“智能与绿色建筑”的理念，将环保技术、节能技术、信息技术、网络技术渗透到社区生活的各个方面，开创了生态节能与舒适家居的六种生活模式安全生活、便利生活、自由生活、快乐生活、健康生活、经济生活。成为武汉高科技住宅的代名词。 武汉天地以美国leed绿色建筑评级系统为标准，大量采用屋顶绿化，双层中空low-e玻璃、节水装置、雨水回收、二氧化碳探测器、照明节能灯具等多项设施，以打造环保节能的生活。并引进“三年保修保养承诺”。 万景国际的恒温生活采用水源热泵中央空调系统，通过用地下水相对均衡的温度来交换过冷或过热的室温，最后通过小区各户（含商业、写字楼）的户内终端系统将

22、冷热能以送风方式送到用户室内，保持室内恒温。系统同时还可提供常年生活热水。更为高效、节能、环保。 5、服务品质 典型代表：万科项目 优质的服务会给业主营造一个舒适的生活环境，作为高端市场客户群体，除在“硬件”方面的高选择外，在“软件”服务上也有高要求，项目突出的物业服务也会在无形中提升产品价值。万科跨界公寓以客户导向为主的cross（customer rein order service system）服务体系，除常规的基础内事服务外，还为业主提供特别商务服务，例如，为晚归人士提供跑车接送服务；为出差、旅行业主提供异地酒店预订服务；为投资客们提供全程代租服务等等，让业主感受到兼顾酒店感和居家感

23、的私属服务。项目基本情况如下：大家顾问2009年武汉开发企业报告导读：【2009年市场占有率前20强企业】2009年，随着中国房地产市场的强势回暖，房地产企业销售业绩实现快速增长，并在土地储备等方面均有突出表现。市场占有率前20强房企，累计销售金额达213.65亿元，占全市商品住宅金额的33.44%；销售面积达318.37万，占全市总量的28.30%。其中，市场占有率最高为万科。【2009年度外来在汉企业盘点】销售业绩方面，2009年外来房企销售总额达163亿元，市场份额占27%；市场占有率前20强房企中，外来房企抢占16席；地产老大当仁不让， 2009年万科囊括全市成交金额、面积、套数“三金

24、”。土地储备方面，外来房企在汉拿地热情高涨，公开市场储地量20强房企中，外企占8席；公开市场华侨城以3100余亩的储备量位居外来企业首位。【2009年度武汉本土房企盘点】销售业绩方面，2009年本土房企销售总额达459亿元，市场份额占73%；市场占有率前20强房企中，本土房企占4席，且集中于前10强行列；福星惠誉继续领跑本土；三江集团跻身市场占有率top10企业行列。正文： 2009年，随着中国房地产市场的强势回暖，房地产企业销售业绩实现快速增长，并在土地储备等方面均有突出表现。大家顾问对武汉房地产企业年度发展情况进行了回顾，并针对热点问题进行了总结和盘点。一、2009年市场占有率前20强企业

25、 市场占有率前20强房企，累计销售金额达213.65亿元，占全市商品住宅金额的33.44%；销售面积达318.37万，占全市总量的28.30%。其中，市场占有率最高为万科，市场占比达到3.76%、其次是福星惠誉3.56%、再者保利2.76%；销售金额过10亿元有7家，分别为万科、福星惠誉、保利、武汉地产、金地、融侨及三江航天。（前20强企业销售金额及面积见附表。）二、2009年度外来在汉房企盘点（一）销售业绩 2009年武汉楼市反弹的速度与程度都超过了预期。“v”型回转下，武汉全市商品住房成交面积达1139万，成交金额累计622亿元，成交套数10.93万套。成交量在全国楼市中举足轻重，是全国成

26、交面积过1000万方的七大城市之一。（成交面积1000万方以上其他城市：上海2631万、重庆2412万、北京2028万、成都1499万、天津1321万）。成交量比2008年度增长56%，增长幅度位列全国前茅。其中，外来企业对武汉楼市的贡献率强。1.2009年外来房企销售总额达163亿元，市场份额占27% 20余家外来房企在汉2009年销售额累计达163亿元，占武汉全市销售总金额的27%；销售套数达2.3万套，占武汉销售总套数的21%。其中万科地产销售金额过20亿元；保利地产、金地集团、融侨集团三家销售金额超10亿元。在火爆的楼市中，在汉外企光环四溢。 2.市场占有率前20强房企中，外来房企抢占

27、16席 2009年监测数据显示，“2009年度市场占有率top20企业”中， 外来房企占据16席，万科、保利、金地、世茂等大型房企均位列其中，而本土企业仅占据4席，仅福星惠誉、武汉地产集团、三江航天以及长城建设四家企业跻身前20强。外来房企2009年大放光彩。3.地产老大当仁不让， 2009年万科囊括全市成交金额、面积、套数“三金” 在企业2009年成交排行中，万科地产凭借万科魅力之城、万科金色家园、万科高尔夫城市花园、万科金域华府等七个项目以23.41亿元、30.38万方、3862套的销量荣获销售金额、销售面积、销售套数三项冠军，老大风采依旧。 万科作为房地产行业老大，企业实力不容置疑，客户

28、口碑优势明显，市场应变灵活，其在汉项目销售情况颇为良好，企业业绩也一直位居前列。进入“金九银十”，万科旗下两个全新项目万科金域华府、万科圆方也相继面市。从这两个项目首次开盘的情况看，万科金域华府开盘当日即去化推出房源的76%，万科圆方则去化推出房源的近90%，市场反响十分热烈。此外，2009年9月，万科拍下东湖高新区郑桥村地块，净规划用地23.09万方，2009年12月，再度拍下经济技术开发区81号地块，净用地面积21.34万方，两宗用地分别作为光谷、沌口区域未来的规模大盘，势必又会卷起一片风潮，再加上年末推出的万科城项目，万科在汉前景不可估量。 随着在汉大型房企的持续活跃以及华侨城、万达等“

29、新面孔”的加入，武汉2010年高端市场也将会展现其崭新的一面。（二）土地储备 2009年外来房企土地储备总额近7000亩，市场份额占据半壁江山。仅2009年，外来房企在汉拿地就达6210余亩，占武汉总量13114亩的47%；可建面积达678万方。1.外来房企在汉拿地热情高涨，2009年度储地量20强房企中，外企占据8席 火爆楼市助长开发商拿地热情，外来企业争相在汉拿地，万科、金地、保利、万达、中国建筑、华侨城等大型知名企业均有所斩获。公开市场上，储备量top20企业中，外来房企占据8席，累计储地434.46万方，占前20强整体的57%；占全市土地成交量的47%。本土企业虽占据12席，但总储地面

30、积不及外来房企。2.公开市场华侨城以3100余亩的储备量位居外来企业首位 从企业拿地排行看，武汉华侨城拍下东湖风景区地块，用地面积为211.16万方，占土地成交总量的24%，位居首位，此地块将开建武汉欢乐谷，其中，居住用地占41%，旅游用地占59%。中国建筑以18.37亿元拿下江夏区大桥新区58号地块，用地面积59.4万方，开发规模达60万方，外来房企中居第二；万科集团拍下东湖高新区郑桥村34号地块和经济技术开发区81号地块，用地面积44.43万方，位居第三。金地集团今年拍得洪山区24号地块及汉阳区55号地块，加上2007年拍得的京汉大道义和巷“地王”地块，总用地面积约35.62万方，位居第四

31、；此外，大连万达亦先后拍下新华西路和积玉桥两宗商用地块，其中新华西项目已入市，积玉桥项目已动工。中部崛起战略、大武汉城市圈及两型社会的确立，加上九省通衢区位优势、强大的工业基础、发达的商业和一流的科研教育资源，武汉成为“兵家”青睐之地，吸引各大型企业陆续进驻。（三）2010年重点外企储备项目概况 2009年楼市的火爆，加上外来房企的活跃，万科、金地、华润置地等企业均在汉取得了不菲的业绩。而从这些大型房企2009年的储地情况及项目的运作情况看，2010年也将是不平静的一年。 据统计，万科当前有6个项目在运作中，加上2009年拍得的两宗地块，2010年万科的市场占有份额或将再度提高。商业龙头大连万

32、达2009年也陆续拿下菱角湖和积玉桥两宗地块，加上投资建设的武汉东湖中央商务区，万达2010年在汉项目将达到6个，这意味着，武汉已成为万达在全国最重要的布局点。金地集团2009年在土地市场斩获颇丰，加上2007年拍得的京汉大道“地王”地块，金地2010年在汉运作项目也将达到6个。而华润置地、保利等早期进入武汉市场的大型房企在2010年也将会有“大动作”。此外，旅游地产华侨城年末拍下东湖风景区地块，也开始在武汉大展拳脚。图5三、2009年度武汉本土房企盘点（一）销售业绩1.2009年本土房企销售总额达459亿元，市场份额占73% 武汉本土企业2009年销售额累计达459亿元，占武汉全市销售总金额

33、的73%；销售套数达8.6万套，占武汉销售总套数的79%。其中福星惠誉销售金额过20亿元；武汉地产集团、三江航天两家销售金额超10亿元。本土大型房企实力毫不逊色于外来企业。2.市场占有率前20强房企中，本土房企占4席，且集中于前10强行列 2009年监测数据显示，“2009年度市场占有率top20企业”中， 本土房企占据4席，分别为福星惠誉、武汉地产集团、三江航天以及长城建设，本土企业的数量从08年的3家上升到4家。四家企业成交金额累计58.36亿元，占全市成交的9%，成交面积累计96.19万方，占全市成交的8%。与之相对应，本土开发企业市场占有率多数有0.20.5的上升幅度。其中，福星惠誉为

34、3.59（上年为3.08）；武汉地产集团占2.42（上年为2.18）。3.福星惠誉继续领跑本土 在企业2009年成交排行中，福星惠誉凭借水岸星城、国际城（含商业）、汉口春天三个项目以22.32亿元销售额荣登本土企业销售金额冠军宝座，高出第二名武汉地产集团7亿余元；成交面积、成交套数位居第二。 福星惠誉成立不足10年，已经成为武汉本土市场的领军企业。为适应在新形势下的发展，福星惠誉开始丰富自身产品线与经营模式，目前，福星惠誉已经具备了住宅产品的全线开发与供应能力。水岸星城作为该企业最典型的代表项目，入市之初即成为武汉城市的一张名片，更成为武汉高端市场的领跑者，销售一直位居前茅，历时6年，已日渐醇

35、熟。2009年，福星惠誉开始进军商业领域，与住宅产品相结合，开发其首个综合体项目福星惠誉国际城，国际城抛弃了原有的“先住宅、后商业”的开发模式，采取了“先商业、后住宅”的运营模式，特色商业街、主题商业中心、酒店公寓、高层住宅等建筑形态将引领区域未来的变革方向。其浮云商业格兰大道首开先河，获得市场热捧，随后住宅垂直社区入市，再创辉煌，住宅与商业并驾齐驱，将为福星惠誉未来的十年，奠定起基本的架构。而徐东三角路地块的开发，则将使徐东成为真正的“福星城”。 此外，福星惠誉还相继拿下汉阳鹦鹉大道地块、洪山青菱乡地块以及青山东方红村地块，项目布局由点到面，涉足武汉三镇，开始对武汉市场的全局把控。4.三江集

36、团跻身市场占有率top10企业行列 在2009年企业销售排行中，三江航天凭借航天双城、航天花园等项目以11.43亿元销售额位居企业销售排行第7位，跻身市场占有率top10行列。中国三江航天集团作为中国500强工业企业，实力雄厚，在武汉先后开发了航天花园、航天双城、航天星苑、航天彩虹镇等多个项目，企业目前开发项目已经辐射至“8+1”城市圈。2009年，三江航天拍下武昌区新河街和平大道东侧38号地块，用地面积10.8万方，将在积玉桥片区建设出一个规模约38万方的住宅小区，进一步扩大其市场份额。（二）土地储备 2009年，本土房企土地储备总额近6904亩，占武汉总量13114亩的53%，可建面积约1

37、024万方。其中，武汉城投今年连续拿下后湖5宗地块，用地面积约61.7万方，在本土企业中取得拿地面积、拿地宗数双项第一，未来几年将会在江岸区后湖区域开发百万方以上的城市级规模大盘；其次为湖北总部经济投资有限公司，拍得蔡甸区88号、89号两宗地块，总用地面积约53.12万方，主要用于商业用途；福星惠誉09年储地约43万方，本土企业中居第三，可建规模超过100万方；武汉地产储地面积居第四，约30.74万方。其他本土企业的拿地面积则均在30万方以下。福星惠誉及武汉地产集团作为本土企业的领军人，在火爆的市场环境下，拿地热情上毫不逊色于外来大型房企。（三）2010年重点本土房企储备项目概况 2009年，

38、火爆的楼市再度点燃土地市场，福星惠誉及武汉地产集团本土企业的领头羊也迈着扩张的脚步。福星惠誉2010年在汉开发项目将超过10个，与外来老大万科不相伯仲；武汉地产集团当前在售项目4个，主要集中在汉口，而企业后续拍得的4宗地块则分布在武昌及汉阳区域，随着地块的开发，企业项目布点将不再是“一边倒”的局面。福星惠誉与地产集团部分项目分布图附表：2009年度全市占有率top20企业大家顾问2009年武汉土地市场报告导读：【全市土地成交量】：2009年，土地交易轮番上阵，应接不暇。全年共成交97宗地，累计成交13114亩，创历史新高，是2008年成交量的8.6倍，超过2007年全年土地出让面积近1倍；可建

39、面积达1702万方，未来2-3年或将迎来供应高峰。【热点区域】2009年，洪山区土地成交11宗，累计土地面积达4607亩，占全市总量的35%，为全市成交区域最高。武汉华侨城实业土地招标获得p(2009)113号地块，用地面积达3167.38亩，整体提升洪山区土地成交面积。【各区土地成交】2009年，江夏区、经济开发区、汉阳区土地竞拍市场激烈。随着中心区土地资源有限，三环成众多企业储备重点：2009年汉阳区中环线附近的四新、经济开发区土地、江夏汤逊湖周边、黄家湖大学城周边土地成交量增加。【楼面地价排行】2009年，土地成交楼面价整体平稳，平均楼面地价为1954元/。全年楼面价最高为吉庆街商业地块

40、，楼面价达11140元/；住宅性质用地最高楼面价为地产集团徐东地块，楼面价达4628元/.【土地规模排行】2009年交易土地中不失规模性用地。可建面积达50万以上宗地达9宗。规模前三地块分别为：华侨城东湖风景区地块201万、中国建筑红旗岛地块94万、嘉业东湖高新地块80万。正文：一、全市土地成交量 2009年，武汉共出让土地104宗，除5宗因故延期、1宗流拍、1宗退回外，其余97宗全部成交，累计成交13114亩，同比增长7.6倍，超过2007年全年土地出让面积近1倍，创历史新高；可建面积达1702万方，未来2-3年或将迎来供应高峰；全市土地金额达296.56亿元。其中武汉城区内（不含蔡甸、黄陂

41、、新洲、汉南）的土地供应达11187亩，可建面积达1457万方，平均楼面地价为1954元/。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理二、供应热点区域：洪山区土地出让面积占比超过1/3 2009年洪山区出让土地4607亩，占全市整体出让面积的35%，占比超过三成，为全市区域最高。武汉华侨城实业土地招标获得p(2009)113号地块，用地面积达3167.38亩，整体提升洪山区土地成交面积。此外，郊区土地“现身”拍卖会，江夏、蔡甸、新洲、汉南、黄陂等郊区均有一定面积土地出让。其中，江夏、蔡甸两个区域的土地出让面积占比均约在10%左右，仅次于洪山区，位居第二、第三位；新洲区土地成交占比为5

42、%，超过武昌、江汉、硚口等主城区。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理三、各区土地供应情况： 次中心城区土地出让活跃 2009年，洪山区、东湖高新区、经济技术开发区等次中心区域土地成交放量，整体成交量达7971亩，占全市交易量的62%；武昌区、江汉区、汉阳区等中心区域土地成交放量，整体成交量达3048亩，占全市交易量的23%；蔡甸等远城区土地市场复苏，整体成交量达1926亩，15%。中心区土地资源有限，三环成众多企业储备重点：2009年汉阳区中环线附近的四新、经济开发区土地、江夏汤逊湖周边、黄家湖大学城周边土地成交量增加。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理四、

43、楼面价排行：商业地产独领风骚，土地成交楼面地价破万元 2009年，全市土地成交楼面地价创新高，单价突破10000元/，江岸区吉庆街东山里的一宗40年商业用地，由武汉市江岸国有资产经营管理有限责任公司于2009年11月4日以11140元/的楼面地价夺得。该地块整个规划分为“美食吉庆生活秀”（东山里15亩地）、“创意云清艺术区”、“数码大智商务区”3个部分。改造后将保留部分老建筑，引入特色餐饮，打造成清末民初建筑风格、汉派美食与民俗文化交相辉映的旅游特色街。 另外，大连万达的两个商业项目：积玉桥万达广场和新华西路万达广场在楼面成交地价top10排行里也分别占有一席之地。 住宅用地楼面价最高为地产集

44、团徐东地块，该地块位于徐东大道沿线，展示面强，是内环核心稀缺地块。同时，地产集团参与武昌区“楚河汉街”改造和众多市政工程。该地块楼面价达4628元/，占区域售价的近50%。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理五、土地规模排行：土地成交规模创新高，东湖风景区中北路地块成武汉新地王 2009年，全市成交土地可建规模为1737万方，其中，东湖风景区中北路延长线地块可建规模达到201.42万，规划净用地面积达到211.16万，成为武汉新地王。该地块于2009年12月25日以43亿元被武汉华侨城实业有限公司夺得，华侨城集团旗下的“欢乐谷”将落户于此。其次为中海外江夏地块，可建规模达93万

45、方。数据来源：国土资源和房产管理局，大家顾问数据平台整理大家顾问2009年武汉住宅市场报告导读：【供应量分析】：2009年全市商品住房供应2350万，其中东西湖、东湖高新区、汉阳区供应放量；洪山、江岸、东西湖、武昌四区供应量均过300万；经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。【成交量分析】：2009年，武汉楼市活跃，实现v型回暖。全市成交商品住宅面积1139万，同比增加59%；成交套数109294套，同比增加56%；成交金额622亿元，同比增加74%。成交热点区域为东湖高新、武昌、东西湖、江岸四区。武汉2009年在全国重点城市中表现突出：成交量增幅位列全国典型城市第二，跻身成交量过100

46、0万的七大城市行列。【价格分析】：2009年，全市商品住宅价格走势平稳。整体成交均价为5461元/，同比涨幅为9.08%。武昌、江岸、江汉三大中心区域全年成交均价过6500元/。青山、汉阳、洪山、东湖高新、硚口五个区域成交均价约在5500元/左右。正文：一、供应量分析 2009年全市供应量为2349.78万方，相比08年全年，增加23%，与07年全年相比，仅减少6.6%。数据来源：大家顾问数据平台整理 其中，洪山、江岸、武昌区持续保持高供应量，东西湖区2009年供应大幅放量，四个区域的供应量均过300万。经济技术开发区、青山区供应量仍维持低位水平。数据来源：大家顾问数据平台整理 从近三年各区域

47、供应走势看，2009年供应量增长较快的区域有：东西湖区、东湖高新区、汉阳区。其中，东西湖区在机场高速沿线、马场经济、中环开通等带动下，区域价值再现，万科、金地、沿海等一批全国性房企继续加大区域投资，东西湖区2009年供应量激增达到322万，比2007年高峰值增长了27%，区域增长幅度达55%，位列全市第一，成为竞争性最为激烈的区域之一。2009年汉阳区在汉江琴台剧院的带动下及江城大道等市政的完善下，成为众多全国性房企又一青睐区域之一，2009年度在华润置地等企业的促进下，区域供应量达225.18万、环比增长24%。数据来源：大家顾问数据平台整理二、成交量分析1、武汉楼市v型回暖，成交量同比增加

48、约六成 2009年，武汉楼市实现v型回暖，市场活跃。全市成交商品住宅面积1139万，同比增加59%，成交套数109294套，同比增加56%，成交金额622亿元，同比增加74%。 数据来源：武汉房地产市场信息网，大家顾问数据平台整理2、武汉成交超过1000万，全国位列第六，增幅居第二 全国各城市09年成交实现v型回转，同比均现巨幅增长，上海、重庆、北京三城市成交突破两千万方，位列前三甲，武汉成交超过1千万方，位列第六。是全国成交量过1000万的七大城市之一。其中，上海09年成交2631万方，位列榜首；其次为重庆，成交2413万方；北京位居第三，成交2029万方。武汉09年整体成交1139万方，位

49、列第六位，高于广州、深圳等一线城市。 从各城市增幅看， 2009年武汉成交量是2008 年成交量的156%，增幅位列全国10大重点城市第2，仅次于天津。重点城市中天津、武汉、杭州、南京以及成都涨幅超过100%，非重点城市福州和厦门同比涨幅超过200%。3、东湖高新、武昌、东西湖、江岸四个区域成为成交热点区域 从区域成交排行看，东湖高新、武昌、东西湖、江岸四个区域成为成交热点区域，成交量均超过万套/100万方：其中东湖高新区，成交17828套，约195万方，位居首位；其此武昌区，成交15408套，约168.96万方，位居第二；东西湖区，成交13000套，约143.49万方，位居第三；江岸区，成交

50、12209套，约128.65万方，位居第四。数据来源：大家顾问数据平台整理数据来源：大家顾问数据平台整理 从2009年全市各区销售金额排行看，武昌区高居榜首，成交金额为111.84亿元，东湖高新区位居第二，成交金额为106亿元，江岸区成交金额为84.11亿元，位居第三。东西湖区成交金额为60亿元，居第四，洪山、汉阳、江汉三个区域的成交金额均超过50亿元，硚口区成交金额接近40亿元，江夏区成交金额不足30亿元，经济技术、青山区成交金额则不足20亿元。 武昌、江岸区域由于高成交高均价，保证了区域整体高销售金额，而东湖高新、东西湖两个区域则是凭借高成交量整体提升区域成交金额。余下区域则或由于平价平量

51、、或因为低价低量使得区域销售金额相对偏低。三、价格分析1、2009年全市均价平稳上扬，同比上涨9% 2009年，全市商品住宅成交均价走势平稳。整体成交均价为5461元/，同比涨幅为9.08%，相比2007年上涨11.04%。从月度成交走势看，月度均价呈直线上涨趋势，1月成交均价为4499元/，至10月成交均价上涨至5883元/，达到全年最高，相比1月上涨1384元/，涨幅达31%，11月、12月均价现小幅下调，但整体仍呈上涨态势。月度最高均价与最低均价价值达1384元/。数据来源：武汉房地产市场信息网，大家顾问数据平台整理2、区域全年均价阶梯分布，武昌、江岸、江汉三区均价最高，均超过6500元

52、 从区域成交均价排行看，武昌、江岸、江汉三大区域成交均价居高不下，2009年成交均价均超过6500元，其中，武昌区以6619元/成交均价高居榜首，比上半年均价增加389元/，增长6.2%；江岸区紧随其后，成交均价为6538元/，比上半年均价涨510元/，增长9.8%；江汉区位居第三，成交均价为6515元/，比上半年均价涨556元/，增长9.3%。 价格第二梯队为青山、汉阳、洪山、东湖高新、硚口五个区域，成交均价约在5500元/左右。经济技术、东西湖两个区域的成交均价在4200元/；江夏区的成交均价则在3676元/。 各区域价格整体呈现平稳上扬。其中硚口区价格一路上扬，年尾年初价差达3000余元

53、/，与该区域短缺的供应相关。东西湖区、经济开发区、江夏区价格平稳。从价格走势看，在拔高区域整体均价的情况下，武昌、东湖高新、汉阳、青山区域的价格“天花板”逐步呈现。数据来源：大家顾问数据平台整理3、武汉年度均价涨幅平稳，价格水平全国居中 09年，武汉价格平稳，增长幅度为9%，位列全国中等水平。主要城市楼市成交均价普遍上涨，上海、深圳和北京位居涨幅前三甲，同比08年分别上涨27.56%、18.32%和16.38%，仅杭州均价微跌1.71%。附：2009年武汉房地产住宅市场销售排行榜亿房2009武汉房地产数据分析报告连载一、2009年武汉经济发展宏观情况(一)地区生产总值(gdp)武汉地区生产总值

54、从2004年的1882亿元增加到2008年的3960.08亿元，2009年地区生产总值达到4500亿元。武汉市生产总值第一次实现1000亿元跨越在1999年。经过6年努力，到2005年实现了2000亿元的跨越。2007年、2009年，又分别实现了3000亿元、4000亿元的跨越。市长阮成发在武汉市十二届人大六次会议上作政府工作报告时提出，武汉2010年gdp要向增长12%，突破5000亿元的目标迈进。(二)经济增长情况2009年，武汉通过扩大内需、鼓励科技创新和统筹协调区域发展这三大“法宝”，确保经济平稳较快发展。地区生产总值波动幅度小，回升速度快，一改过去“经济下行快于全国，经济回升慢于全国

55、”的调整局面。受国家经济刺激计划提振，我市投资增长势头强劲，2009年，武汉市全社会固定资产投资达3001亿元，同比增长33.3%。其中城建和交通投资达到520亿元，同比增长35%，规模和增幅都创历史新高。投资的增加是拉动gdp增长的重要因素之一。2009年，武汉市地区生产总值首次突破4000亿元，预计达到4500亿元以上，增幅超过13%。2009年，武汉市服务业增加值预达到2300亿元以上，同比增长13%以上。服务业增加值占gdp的比重也在不断提高，2007年至2009年连续3年保持在50%以上。服务业快速扩张成为经济增长的主要支撑。(三)全市进出口情况2009年1-10月，全市累计进出口总

56、额89.80亿美元，同比下降25.9%，全市出口总额44.94亿美元，同比下降25.0%。分月看，4月份进出口总额降幅最高达35.7%，其中出口额下降39.3%，进口额下降32.8%，亦可谓跌入谷底。进入6月份，在国家一系列扶持政策作用下，武汉进出口总额连续四个月重新实现环比正增长，分别增长11.7%、1.4%、0.1%、17.7%。从季度降幅变化看，3季度比2季度降幅低5.1个百分点，有所收窄，武汉外贸进出口走势虽还不稳定，但正在困境中前行。(四)全市消费品零售总额2009年，我市实现社会消费品零售总额2164.09亿元，增长17.0%，提前一年实现“十一五”规划目标，跨越2000亿元台阶。各行