常州某大型商业项目整体定位体系报告

1、以城出世以城出世 万象新天万象新天 武汉舵落口项目发展战略定位报告 目标客户群定位目标客户群定位 中国的大型商业项目列举中国的大型商业项目列举 北京金源时代MALL 60万 华南MALL 75万 重庆西部建材城 100万 常州莱蒙城 58万 上海中环百联 42万 广州正佳广场 40万 【泰富城】【泰富城】 现代性、多业态、大型化的综合商业中心。 【纽约第五大街店铺】【纽约第五大街店铺】 【西湖名店街】【西湖名店街】 【上海新天地】【上海新天地】 酒店式公寓移至东北角，临广电中路为宜，退缩红线20米以上。 保留4个地下车库出入口，去掉2个。 各商业单体建筑，太多边边角角，形成太多死角位，不符合商

2、业经 营的规律和经营心理，应尽量全部去掉。 做到完全的人车分流，项目体内不允许机动车和非机动车出入。消 防通道全部变为步行道。 将临湖的一条人行（消防通道）改为人行广场通道。 出入口广场、景观平台等开放空间，设置必要的主题雕塑、艺术雕 塑。 物流通道和卸货平台应全部移至地下停车场。共设置4个卸货平台。 LOFTLOFT商务公寓商务公寓 【LOFT介绍】介绍】 LOFT最早起源于20世纪50年代美国纽约曼哈顿区，一批放荡不羁极富创造力的年轻艺 术家，把那些被遗弃的小型厂房和仓库进行一番布置，将其变成个性十足、充满艺术 魅力的特殊住宅。既居住又工作，过着一种艺术与生活、工作和居家没有距离的生活。

3、LOFT已进入了更多人的生活视野，成为了一种追求个性、向往自由的生活方式。它已 成为一种理想的工作居住方式。LOFT诠释更加张扬个性的家居概念。LOFT特有的高大 灵活、可重组结构的大型自由空间打破传统住宅空间的格局，为居住者张扬个性提供 了可能。 灵活的层高，多变的空间，自由的组合，两层空间，只计一层面积，在同等的价格下， LOFT能拥有双层空间的超过正常的使用率、创意的灵活空间发挥，更令产品的附加值 大大提升，深受大中城市的年轻人甚至是时尚中年人士的喜爱。“买一层送一层”， “告别一层不变的生活”，可以说非常准确地概括了LOFT产品备受欢迎的因素。 【LOFT独特价值】独特价值】 它是非主

4、流的生活方式。与人们熟知的居住概念既然不同，它不仅仅是 公寓式的“单元格”，而是进入了一种更为高大宽敞的立体空间。 它对现代城市有关工作、居住分区的概念提出挑战。工作和居住不被分 离，而是发生在同一个大空间中。 它象征着先锋和前卫。在这里生活，艺术创造是第一位的，通过丰富的 想象创造出的生活，使人们的更加惬意，更能体现主人潜在的艺术家气质。 LOFT中是自我和个性爆炸的地方。巨大的空间完全不受世俗、家族的羁 绊，使它成为你释放独立的空间。 【主力消费群】【主力消费群】 年轻、高收入、文化层次高、拥有个性居住理念的年轻 群体。 本案已规划有一栋纯办公楼，再定位为办公楼，在功能配置雷同。此外，在常

5、 州，尤其在武进区，办公楼的销售不受市场欢迎，难以回笼资金。而LOFT公寓， 则是一种兼有小型公司及自由职业者办公功能的功能建筑，同时，也能能较好地 解决本项目及周边商家办公居住之需。 星级酒店，则存在市场竞争激烈，投入大，投资回收期长、需要寻找适合的合 作经营品牌等诸多问题。 酒店式公寓，一般要求做到返租后统一经营，才有成功的可能性。这一经营模 式，即使在京沪穗等特大型中心城市里，也少有成功的案例，容易产生法律纠纷。 而在常州这样的二线中小型城市里，成功的可能性更小。 而LOFT公寓，则是一种艺术气息很浓的兼有办公、商务功能的个性化居住建筑， 十分适合本案项目。LOFT可住宅方式销售，快速回

6、笼资金，不必花精力长期经营。 更重要的是，LOFT是一种新的居住空间形态，有引导常州新居住理念的作用，同 时，又丰富了项目的功能组合，为项目主体功能商业起配套服务作用。 采取后现代主义建筑风格，立面线条力求简洁，采取重金属 主色调。 层高按4.8米设计，若规划限高为现方案的72米，则按16层 设计，若规划限高不超过100米，则按21层设计。损失的建筑 面积，完全可以通过提高单价弥补回来。 建筑形体为长宽=556030的长方体，中间为一通道连 廊，通道南北两侧安排小户型，东西两端头设中大户型。以 建筑面积4060为主力户型。 建筑面积统计表建筑面积统计表 购物购物 餐饮餐饮 娱乐娱乐 休闲休闲

7、观光观光 旅游旅游 消费体验消费体验 配套服务配套服务 本项目商业功能由购物、餐饮、 娱乐、休闲、观光、旅游、消费 体验、配套服务等八种功能组合 而成。 在有主有次基础上的兼容综合原 则。即在八种功能组合中，要以 购物、餐饮、娱乐为重点、主体 性功能，其他为次重点功能或依 附性功能。 原则上，观光、旅游功能是对项目实现城市目的地和商业龙 头地位的总体发展目标的一种必然的回报。观光功能是一种 依附性功能，不需要任何特别的业态来支持，但需要地段、 交通、项目建筑和各种配套设施等物质性硬件支撑，更需要 项目声誉等非物质性因素支撑。虽然观光功能不能实现直接 的商业经营价值，但是对项目的整体运营的作用十

8、分巨大， 能间接提升项目物业价值和经营收益，我们应十分重视，不 能认为观光功能可有可无。不是所有的商业项目都具有具备 观光功能的条件的，既然我们的项目有幸具备观光功能的条 件，我们应十分珍惜。实际上，在任何城市，尤其在常州这 样的中型城市，具备很好的观光功能的商业项目是少之又少 的。 与观光功能相同，消费体验功能也是一种依附性功能，不需 要任何特别的业态来支持，也是通过项目软、硬件综合效应 来实现的。与观光功能相比，消费功能的实现，更体现在购 物环境（硬环境和软环境）、购物方式、产品展示、信息交 流、产品发布活动等环节上。消费体验功能也十分重要，比 观光功能作用更大更直接。 与观光功能不同，休

9、闲功能既是一种依附性功能，同时又是 一种主体性功能，可以也需要用一定的商业业态来支撑。要 把项目建设运营成为常州市民茶余饭后闲聊的对象、游乐的 场所。在业态方面，可以安排室内外休闲性运动、游乐业态。 与上述三种功能相比，娱乐、旅宿、餐饮、购物等功能，都 是主体性功能，都应由实实在在的商业业态来支撑和体现的。 对本项目来说，要实现总体发展目标，娱乐功能、业态不可 少，而且应以中高端业态为主，业态组合适当窄一些。 在主体性功能当中，应把餐饮功能作为仅次于购物功能的功 能。应以大型中式高档餐饮业态为主，辅以中式和西式风味 特色餐饮、休闲类餐饮。 购物功能是本项目主要、核心、关键功能，是其他功能的主

10、导功能。体现购物功能的业态要占据项目最大份额的经营面 积，要占据较好的经营位置。在充分体现项目的观光、消费 体验、休闲等依附性功能上，要起主要作用。应以中高端品 牌零售业态为主，辅以少量大众化消费业态，并与体现其他 功能的其他业态相互配合，共同把本项目打造成常州地区乃 至苏南地区相关零售业态中高端品牌聚集中心。 配套服务功能是一项十分重要的功能，是整个功能系统有机 高效运转的“润滑剂”，包括银行、银联自动存取款机、电 信营业厅、邮政营业厅、冲印店、修鞋擦鞋店、停车场、洗 车店等等众多业态。 业态类型一览业态类型一览 业态组合比例业态组合比例 购购 物物 餐餐 饮饮 娱乐休闲娱乐休闲 【投资回报

11、定价法】【投资回报定价法】 售价 = 项目单位的月租金项目投资回报率12 此方法主要依据市场上租金水平与投资回报率，较为客观， 广泛应用在商业地产项目。 花园街花园街 南大街南大街 新北区新北区 参考上述租金样本，结合考虑本案项目的自身条件、发展前 景，我们将起始租金均价定为： 75元元/月月 通过对常州市场的调查，发现商业投资回报率较低，购铺者不能短期内 回收成本，这表明常州市大部分购买商铺者只是把商铺作为保值的一种 手段，而并非通过高额的租金来回收成本。故我们将年投资回报率定为： 6% 756%12 = 15000元元/ 投资型客户 自用型客户 购置型客户 国内外品牌百货公司、连锁超市公司

12、 适量国际知名品牌代理商及加盟商 大量国内一线品牌直营店、代理商或加盟商 少量国内二线品牌直营店、代理商或加盟商 国内外餐饮品牌直营店、代理商或加盟商 国内外娱乐品牌直营店、代理商或加盟商 【消费者来源】【消费者来源】 各类活动吸引的客流 节假日效应带来的客流 餐饮娱乐吸引的客流 休闲景观吸引的客流 主力品牌商家吸引的客流 品牌、特色商品吸引的客流 新概念新理念吸引的客流 旅游客源 【消费者年龄结构】【消费者年龄结构】 主年龄段：2545岁 次年龄段：1825岁及4555岁 【消费者地理分布】【消费者地理分布】 武进区原为武进市，武进的居民具有较强的地域情缘，首选在 武进区消费而并非中心商业区，本项目商业以餐饮、休闲、娱 乐为主，辅以部分购物等业态，首先必须立足武进，满足区域 的目标客户群，其次依赖自然及人工景观、业态品牌优势、独 特定位等因素吸纳中心城区及新北区的消费者，第三为外地旅 游的客户。 旅游旅游 消费者消费者