第四章机器设备评估

1、 l2、直接核算法、直接核算法 l进口设备重置成本进口设备重置成本=到岸价到岸价X现行外汇汇率现行外汇汇率+进进 口关税口关税+增值税增值税+银行及其他手续费银行及其他手续费+国内运杂国内运杂 费费+安装调试费安装调试费 l例题：某企业从国外进口的设备需进行评估，例题：某企业从国外进口的设备需进行评估， 经过调查了解到评估基准日该设备从国外进口经过调查了解到评估基准日该设备从国外进口 的离岸价为的离岸价为100万美元，境外运杂费需万美元，境外运杂费需3万美元，万美元， 保险费为离岸价的保险费为离岸价的4，该设备现行进口关税，该设备现行进口关税 税率为税率为25%，增值税税率为，增值税税率为17

2、%，银行手续费，银行手续费 约占约占到岸价的到岸价的6 。国内运杂费及安装调试费。国内运杂费及安装调试费 需需3.4万元人民币。评估基准日美元同人民币万元人民币。评估基准日美元同人民币 的比价为的比价为1：6.2，则该进口设备重置成本如下：，则该进口设备重置成本如下： FOB=100万美元万美元 保险费保险费=100 X 4=0 .4万美元万美元 CIF=100+ 0 .4+3=103 .4万美元万美元 进口关税进口关税= 103 .4 X25%=25 .85万美元万美元 增值税增值税=（ 103 .4+ 25 .85） X17%=21 .9725万美元万美元 银行手续费银行手续费= 103

3、.4 X6=0 .6204万美元万美元 进口设备重置成本进口设备重置成本=（ 103 .4+ 25 .85+ 21 .9725 0 .6204）X6 .2+ 3 .4 =945 .05万元万元 1.如何理解资产评估行为的复杂性与综合如何理解资产评估行为的复杂性与综合 性性 2 .如何理顺资产评估机构与委托单位之间如何理顺资产评估机构与委托单位之间 的关系的关系 l三、机器设备各项贬值的估算三、机器设备各项贬值的估算 l（一）实体性贬值（一）实体性贬值 l1、年限法、年限法 成新率成新率=设备尚可使用年限设备尚可使用年限/（设备已使用年限（设备已使用年限+设备尚可设备尚可 使用年限）使用年限）

4、例题：例题：2013年年3月月20日对甲企业的一台数控机床进行评日对甲企业的一台数控机床进行评 估。该机床已使用年限为估。该机床已使用年限为4年，评估人员经调查发现，年，评估人员经调查发现， 该类机床为该类机床为10台，其中有台，其中有2台的使用寿命为台的使用寿命为12年；有年；有2 台的使用寿命为台的使用寿命为13年；有年；有3台的使用寿命为台的使用寿命为14年；有年；有1 台的使用寿命为台的使用寿命为15年；有年；有1台的使用寿命为台的使用寿命为16年；有年；有1 台使用寿命为台使用寿命为17年。则该类机床的平均使用寿命为：年。则该类机床的平均使用寿命为： l12 2/10+13 2/10

5、+14 3/10+15 1/10+16 1/10+17 1/10=14年年 尚可使用年限为尚可使用年限为10年年 l成新率成新率=10/14=71 .43% 2、修复费用法、修复费用法 成新率成新率=1-修复费用修复费用/重置成本重置成本 例题：例题：A评估事务所接受评估事务所接受B发电厂委托对其一台生产锅炉发电厂委托对其一台生产锅炉 进行评估。该锅炉的重置成本为进行评估。该锅炉的重置成本为100万元，已使用万元，已使用6年，年， 现该锅炉管道及附属设备损坏需更换维修，估计更换现该锅炉管道及附属设备损坏需更换维修，估计更换 管道以及维修附属设备需管道以及维修附属设备需20万元，经技术鉴定认定修

6、万元，经技术鉴定认定修 复完毕后该锅炉可以使用复完毕后该锅炉可以使用10年。年。 （1）重置成本：）重置成本：100万元万元 （2）可修复部分磨损引起的贬值：）可修复部分磨损引起的贬值：20万元万元 （3）不可修复部分的重置成本：）不可修复部分的重置成本：100-20=80万元万元 （4）不可修复部分贬值率）不可修复部分贬值率=6/16=37 .5% （5）不可修复部分的贬值额：）不可修复部分的贬值额：80 37 .5%=30万元万元 （6）该锅炉的全部贬值额：）该锅炉的全部贬值额：20+30=50万元万元 （7）该锅炉的综合贬值率：）该锅炉的综合贬值率：50/100=50% 成新率为成新率为

7、50% （二）功能性贬值 例题：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值。例题：计算某电焊机超额成本引起的功能性贬值。 1、分析被评估机器设备的超额运营因素：经分析、分析被评估机器设备的超额运营因素：经分析 比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起 超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产 品高。通过统计分析，按每天品高。通过统计分析，按每天8小时工作，每年小时工作，每年 300个工作日，每台老机器比新机器多耗电个工作日，每台老机器比新机器多耗电6000 度。度。 2、确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的、

8、确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的 超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计 该电焊机尚可使用该电焊机尚可使用10年，如每度按年，如每度按0.5元计算，元计算， 则：则： 每年的超额运营成本每年的超额运营成本=6000度度*0.5=3000元元 3、计算净超额运营成本：如所得税按、计算净超额运营成本：如所得税按33%计算，计算， 则则 税后每年净超额运营成本税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本税前超额运营成本*（1- 33%）=2010元元 4、确定折现率：、确定折现率：10% 净超额运营成本的折现值净超额运营成本的折现值=2010 *6.

9、145=12350元元 （三）经济性贬值（三）经济性贬值 例题：某发动机专用生产线，原设计生产能力为例题：某发动机专用生产线，原设计生产能力为 25000台台/年。该生产线至今已经使用年。该生产线至今已经使用10 年，根据年，根据 实体状况判断尚可使用实体状况判断尚可使用5年。目前，由于新发动年。目前，由于新发动 机产品的出现，市场对老产品的需求下降，造成机产品的出现，市场对老产品的需求下降，造成 开工不足，现在生产线的实际产量为开工不足，现在生产线的实际产量为15000台。台。 使用规模经济效益指数法求其经济性贬值率。使用规模经济效益指数法求其经济性贬值率。 根据统计数据，该发动机专用生产线

10、的规模经济根据统计数据，该发动机专用生产线的规模经济 效益指数为效益指数为0.68。 则：经济性贬值率则：经济性贬值率=1-（15000/25000）0.68=0.71 机器设备评估价值机器设备评估价值=参照物市场交易价格参照物市场交易价格+被评被评 估机器设备与参照物差异量化额合计估机器设备与参照物差异量化额合计 一、评估步骤一、评估步骤 1、确定评估对象，搜集所需资料、确定评估对象，搜集所需资料 2、选择参照物、选择参照物 3、比较待评估设备与参照物并将二者差异量化、比较待评估设备与参照物并将二者差异量化 （1）交易日期的调整）交易日期的调整 调整为评估基准日的参照物价格调整为评估基准日的

11、参照物价格= 参照物在交易日的成交价格参照物在交易日的成交价格评估基准日价格指评估基准日价格指 数数/交易日价格指数交易日价格指数 （2）品牌、质量与结构差异调整）品牌、质量与结构差异调整 （3）新旧程度差异调整）新旧程度差异调整 新旧程度差异调整新旧程度差异调整=参照物的价格参照物的价格被评估设备被评估设备 成新率成新率/参照物设备成新率参照物设备成新率 4、确定评估值、确定评估值 二、案例：二、案例： 对企业一台使用了对企业一台使用了5年的设备进行评估，评估人年的设备进行评估，评估人 员经过考察，选择了三个近期成交的类似设备员经过考察，选择了三个近期成交的类似设备 作为参照物，有关资料如下

12、表：作为参照物，有关资料如下表： 参照物参照物1参照物参照物2参照物参照物3评估对象评估对象 交易价格交易价格元元20万万30万万22万万 交易条件交易条件公开市场公开市场 公开市场公开市场公开市场公开市场 公开市场公开市场 交易时间交易时间10个月前个月前 6个月前个月前2个月前个月前评估基准日评估基准日 付款方式付款方式一次付款一次付款 一次付款一次付款一次付款一次付款 一次付款一次付款 生产能力生产能力件件/年年6400660050006000 运营费用运营费用元元/年年90000940008000086000 已使用年限已使用年限年年6545 尚可使用年尚可使用年 限限 年年5686

13、成新率成新率%50%60%70%60% 1、生产能力的差异调整、生产能力的差异调整 参照物参照物1的调整系数的调整系数=1-（6400/6000） 0.6=-0 .039 参照物参照物2的调整系数的调整系数=1-（6600/6000） 0.6=- 0 .059 参照物参照物3的调整系数的调整系数=1-（5000/6000） 0.6= 0 .104 生产能力差异额为：生产能力差异额为： 参照物参照物1=200000 （- 0 .039）=-7800元元 参照物参照物2=300000 （- 0 .059）=-17700元元 参照物参照物3=220000 （ 0 .104）=22880元元 2、运营

14、费用差异调整、运营费用差异调整 参照物参照物1=（90000-86000） （P/A，10%，5） （1-33%）=1167 .2元元 参照物参照物2=（94000-86000）（P/A，10%，6） （1-33%）=28595 .0元元 参照物参照物3=（80000-86000） （P/A，10%，8） （1-33%）=-21446 .3元元 3、价格变动因素调整、价格变动因素调整 参照物参照物1=200000 10%=20000元元 参照物参照物2=300000 6%=18000元元 参照物参照物3=220000 2%=4400元元 4、新旧程度差异调整、新旧程度差异调整 参照物参照物1=

15、60%/50%=1.2 参照物参照物2= 60%/60%=1 参照物参照物3= 60%/70%=0.86 5、初评价值、初评价值 初评价值初评价值1=（200000-7800+1167.2+20000) 1.2=268646.4元元 初评价值初评价值2=（300000-17700+28595. 0+18000) 1=58895元元 初评价值初评价值3=（220000+22800-2144.3+4400) 0.86=47055.7元元 6、最终评估价值、最终评估价值 （ 268646.4+ 58895 +47055.7）/3=124865.7元元 第四节第四节 机器设备成新率的技术鉴定机器设备成

16、新率的技术鉴定 将技术鉴定结果确定的成新率和用使用年限法算将技术鉴定结果确定的成新率和用使用年限法算 得的成新率按一定的权重比例计算综合成新率得的成新率按一定的权重比例计算综合成新率 一、锅炉成新率的确定一、锅炉成新率的确定 以以10吨以上水管式蒸汽动力锅炉为例吨以上水管式蒸汽动力锅炉为例 （一）锅炉筒体及水管（一）锅炉筒体及水管（35分）分） 1、锅炉内壁有无腐蚀（点蚀及片蚀）及水垢（以、锅炉内壁有无腐蚀（点蚀及片蚀）及水垢（以 近期定期检查记录为准）。（近期定期检查记录为准）。（12分）分） 2、锅炉炉墙有无变形或破损。（、锅炉炉墙有无变形或破损。（10分）分） 3、水冷壁及对流管有无变形

17、。（、水冷壁及对流管有无变形。（5分）分） 4、炉条运行机构包括炉片是否掉落及加煤机构运、炉条运行机构包括炉片是否掉落及加煤机构运 行是否正常。（行是否正常。（8分）分） （二）仪表检查（二）仪表检查 一次与二次仪表数值是否相符。仪表是否按规定一次与二次仪表数值是否相符。仪表是否按规定 要求定期检验，锅炉安全阀是否按规定定期校验。要求定期检验，锅炉安全阀是否按规定定期校验。 （15分）分） （三）鼓、引风机及出渣、除尘系统（三）鼓、引风机及出渣、除尘系统（35分）分） 1、鼓、引风机在运行中机体有无异常振动，轴承、鼓、引风机在运行中机体有无异常振动，轴承 有无异常发热，锅炉炉膛负压是否因鼓、引

18、风机有无异常发热，锅炉炉膛负压是否因鼓、引风机 的正、负压力值未达到规定值而异常。（的正、负压力值未达到规定值而异常。（18分）分） 2、出渣机出渣是否连续，机构运行是否正常。、出渣机出渣是否连续，机构运行是否正常。 （5分）分） 3、除尘器是否堵塞、泄漏、器体有无破损锈蚀。、除尘器是否堵塞、泄漏、器体有无破损锈蚀。 检查烟囱烟色度是否正常。（检查烟囱烟色度是否正常。（12分）分） （四）锅炉出口气压是否稳定，省煤器是否泄漏，（四）锅炉出口气压是否稳定，省煤器是否泄漏， 给水系统的水泵出口压力是否达到预定值，水处给水系统的水泵出口压力是否达到预定值，水处 理（离子交换）系统工作是否正常，除氧系

19、统工理（离子交换）系统工作是否正常，除氧系统工 作是否正常。（作是否正常。（15分）分） 二、汽车成新率的确定二、汽车成新率的确定 （一）分部件鉴定法（一）分部件鉴定法 1、发动机及离合器总成、发动机及离合器总成 汽缸压力是否符合规定值，机油有无泄漏，冷汽缸压力是否符合规定值，机油有无泄漏，冷 却系统是否漏水，燃油消耗是否在正常范围（见却系统是否漏水，燃油消耗是否在正常范围（见 各型汽车标准）。发动机点火后，不论在何速度各型汽车标准）。发动机点火后，不论在何速度 均不应有断火现象，也不应有活塞缸或曲轴轴承、均不应有断火现象，也不应有活塞缸或曲轴轴承、 连杆轴振动异常现象。（连杆轴振动异常现象。

20、（35分）分） 2、前桥总成、前桥总成 工字梁应无变形，转向系统操作应轻便灵活。（工字梁应无变形，转向系统操作应轻便灵活。（8 分）分） 3、后桥总成、后桥总成 圆锥主动齿轮在圆锥主动齿轮在14001500转转/分时，各轴承温度不分时，各轴承温度不 应高于应高于60度，差速器及半轴的齿轮不允许有敲击度，差速器及半轴的齿轮不允许有敲击 声或高低变化响声，各结合部位不允许漏油。声或高低变化响声，各结合部位不允许漏油。 （10分）分） 4、车架总成、车架总成 应无变形，各焊口应无裂纹及损伤，各铆接件应应无变形，各焊口应无裂纹及损伤，各铆接件应 齐全，无松动现象。液压减速器不应有漏油现象。齐全，无松动

21、现象。液压减速器不应有漏油现象。 （14分）分） 5、变速器总成、变速器总成 在运行中，齿轮在任何档位均不应有脱档、跳档及异常声在运行中，齿轮在任何档位均不应有脱档、跳档及异常声 响。变速杆不应有明显抖动，所有密封部分不应漏油。响。变速杆不应有明显抖动，所有密封部分不应漏油。 变速时变速杆操作应轻便。（变速时变速杆操作应轻便。（8分）分） 6、车身总成、车身总成 车身有无碰伤、脱漆、锈蚀，门窗玻璃完好，密封良车身有无碰伤、脱漆、锈蚀，门窗玻璃完好，密封良 好，座椅完整。如为货车，则车厢应完好无损伤。驾驶好，座椅完整。如为货车，则车厢应完好无损伤。驾驶 室仪表能正常工作。（室仪表能正常工作。（1

22、5分）分） 7、轮胎、轮胎 依磨损量确定成新率。（依磨损量确定成新率。（2分）分） 8、其他、其他 制动系统，气压制动的储气筒及制动筒不应漏气。如为液制动系统，气压制动的储气筒及制动筒不应漏气。如为液 压制动，各部位不得漏油，且液压制动系统不得进入空压制动，各部位不得漏油，且液压制动系统不得进入空 气。电路的电源、点火、信号、照明等应工作正常（气。电路的电源、点火、信号、照明等应工作正常（8 分）分） 9、较高级客车、较高级客车 应评定空调系统及音响的技术状态。评分时将空应评定空调系统及音响的技术状态。评分时将空 调系统及音响归入车身总成，将车身总成的评分调系统及音响归入车身总成，将车身总成的

23、评分 增为增为25分，再适当调减其他总成的评分。分，再适当调减其他总成的评分。 （二）综合鉴定法（二）综合鉴定法 1、外观检查（、外观检查（20分）分） 汽车外部有无碰伤、划痕、脱漆及锈蚀。车汽车外部有无碰伤、划痕、脱漆及锈蚀。车 身及驾驶室的门窗是否完好，密封是否良好，驾身及驾驶室的门窗是否完好，密封是否良好，驾 驶室仪表是否完好。（驶室仪表是否完好。（10分）分） 发动机及变速器箱体、后桥结合部等不得漏发动机及变速器箱体、后桥结合部等不得漏 油，冷却系统不得漏水，转向系统及变速器操作油，冷却系统不得漏水，转向系统及变速器操作 应轻便灵活。（应轻便灵活。（10分）分） 2、行驶检查（、行驶检

24、查（20分）分） 加速性能：货车从加速性能：货车从20公里公里/时加速至时加速至40公里公里/时不应时不应 超过超过25秒，小客车不应超过秒，小客车不应超过10秒。秒。 （二）运输设备评估实例（二）运输设备评估实例 汽运公司某型大拖拉汽车价值的评估汽运公司某型大拖拉汽车价值的评估 汽车名称：大拖拉，某规格型号，载重量汽车名称：大拖拉，某规格型号，载重量40吨，吨， 2007年购入后即交付使用，已使用年购入后即交付使用，已使用4年，已行驶年，已行驶 80988公里。公里。 重置成本的确定：依据该公司重置成本的确定：依据该公司2011年购入同型号年购入同型号 815大拖拉，其原值为大拖拉，其原值为

25、606132元，该原值已包含元，该原值已包含 了应交纳的各种税费，载重汽车近期价格没有变了应交纳的各种税费，载重汽车近期价格没有变 化，仍以原值化，仍以原值606132元作为重置成本。元作为重置成本。 成新率的确定：与工程技术人员一起在现场成新率的确定：与工程技术人员一起在现场 采用分部件鉴定的方法进行鉴定。该设备综合成采用分部件鉴定的方法进行鉴定。该设备综合成 新率确定为新率确定为70%。其详细鉴定见附表。其详细鉴定见附表。 评估值=重置成本综合成新率 =606132 70%=424292元 汽车车辆鉴定表 序号序号项目项目鉴定标准鉴定标准鉴定情况鉴定情况实际分实际分 数数 1、发动发动 机

26、总机总 成成 1）汽缸压力是否符合标准）汽缸压力是否符合标准 2）机油是否泄漏，冷却系）机油是否泄漏，冷却系 统是否漏水统是否漏水 3）燃油消耗量是否在正常）燃油消耗量是否在正常 范围内范围内 4）测量汽缸内椭圆度不超）测量汽缸内椭圆度不超 过过0125mm 5）在高中低速时没有断火在高中低速时没有断火 现象和其它异常现象现象和其它异常现象35分分 燃油消耗超标，燃油消耗超标，-10分分 汽缸椭圆度超标，汽缸椭圆度超标，-10 分分 其他符合要求其他符合要求 15分分 序号序号项目项目鉴定标准鉴定标准鉴定情况鉴定情况实际分数实际分数 2、前桥总成前桥总成工字梁应无变形和裂纹，转向工字梁应无变形

27、和裂纹，转向 系统操作轻便灵活，转向节不系统操作轻便灵活，转向节不 应有裂纹应有裂纹 8分分 符合要求符合要求8分分 3、后桥总成后桥总成圆锥主动齿轮轴在圆锥主动齿轮轴在14001500转转/ 分时，各轴承温度不应高于分时，各轴承温度不应高于60 度，差速器及半轴的齿轮符合度，差速器及半轴的齿轮符合 要求有敲击声或高低变化声响，要求有敲击声或高低变化声响， 各结合部位不允许漏油各结合部位不允许漏油10分分 有漏油，有漏油，-5分分5分分 4、车架总成车架总成车架应无变形，各焊口应无裂车架应无变形，各焊口应无裂 纹及损伤，连接件齐全无松动纹及损伤，连接件齐全无松动 14分分 符合要求符合要求14

28、分分 5、变速厢总变速厢总 成成 1）变速箱在运转中，齿轮在任）变速箱在运转中，齿轮在任 何档位均不应该有脱档、跳档何档位均不应该有脱档、跳档 及异常声响及异常声响 2）变速杆不应有明显抖动，密）变速杆不应有明显抖动，密 封部位不漏油，变速操作杆操封部位不漏油，变速操作杆操 作失灵作失灵 3）箱体各孔圆度误差不大于）箱体各孔圆度误差不大于 00075mm 8分分 符合要求符合要求8分分 6、 车身总成车身总成 车身无碰伤、脱漆、锈车身无碰伤、脱漆、锈 蚀，门窗玻璃完好，密蚀，门窗玻璃完好，密 封良好，座椅完整封良好，座椅完整15分分 车身有脱漆、车身有脱漆、 锈蚀，锈蚀，-5分分 10分分 7

29、、 轮胎轮胎依磨损量确定依磨损量确定2分分较好较好2分分 8、 其他其他8分分 1）制动系统：气压制动）制动系统：气压制动 的储气筒，制动管不漏的储气筒，制动管不漏 气气 2）电系统：电源点火、）电系统：电源点火、 信号、照明应正常信号、照明应正常 符合要求符合要求8分分 合计合计100分分70分分 机器评估案例 l第一节第一节 土地使用权概述土地使用权概述 l一、土地与土地使用权一、土地与土地使用权 l二、土地的分类及其特性二、土地的分类及其特性 l（一）土地资产的分类（一）土地资产的分类 l1、按社会经济用途、按社会经济用途 l2、按经济地理位置、按经济地理位置 l3、按所有权归属、按所有

30、权归属 l4、按利用程度、按利用程度 l5、按开发程度与开发趋势、按开发程度与开发趋势 l（二）土地资产的特性（二）土地资产的特性 l自然特性：自然特性： l1、土地面积的有限性、土地面积的有限性 l2、土地空间位置的固定性、土地空间位置的固定性 l3、土地使用价值的永续性和增值性、土地使用价值的永续性和增值性 l4、土地的不可替代性、土地的不可替代性 l经济特性：经济特性： l1、用途多样性、用途多样性 l2、经济地理位置的可变性、经济地理位置的可变性 l3、可垄断性、可垄断性 三、地价的特征与种类三、地价的特征与种类 （一）（一） 1、地价是地租的资本化、地价是地租的资本化 2、地价是权益

31、价格、地价是权益价格 3、土地具有增值性、土地具有增值性 4、地价与用途相关、地价与用途相关 5、地价具有个别性、地价具有个别性 6、地价具有可比性、地价具有可比性 （二）（二） 1、基准地价、基准地价: 是按照城市土地级别或均质地域分别评是按照城市土地级别或均质地域分别评 估出的商业、住宅、工业等各类用地和估出的商业、住宅、工业等各类用地和 综合土地级别的土地使用权的平均价格。综合土地级别的土地使用权的平均价格。 l作用：作用： l第一，具有政府公告作用第一，具有政府公告作用 l第二，在全国、区域及城市范围内宏观调第二，在全国、区域及城市范围内宏观调 控地价水平。控地价水平。 l第三，国家征

32、收城镇土地税收的依据第三，国家征收城镇土地税收的依据 l第四，政府参与土地有偿使用分配的依据第四，政府参与土地有偿使用分配的依据 l第五，评估宗地地价的基础第五，评估宗地地价的基础 l第六，引导土地资源合理配置第六，引导土地资源合理配置 2、标定地价、标定地价 3、交易底价、交易底价 4、市场交易价、市场交易价 5、课税价格、课税价格 一、土地使用权评估的程序一、土地使用权评估的程序 （一）明确委托项目的基本事项（一）明确委托项目的基本事项 1、明确评估对象、明确评估对象 2、明确评估目的、明确评估目的 3、明确评估基准日、明确评估基准日 4、计划评估工作期日、计划评估工作期日 （二）制定评估

33、作业计划（二）制定评估作业计划 （三）现场勘察、搜集资料，选择评估方（三）现场勘察、搜集资料，选择评估方 案案 （四）评定估算土地使用权评估结果，撰（四）评定估算土地使用权评估结果，撰 写评估报告写评估报告 二、地价评估的原则二、地价评估的原则 （一）替代原则（一）替代原则 （二）最有效使用原则（二）最有效使用原则 （三）合法原则（三）合法原则 一、基本思路一、基本思路 二、适用范围二、适用范围 三、计算公式三、计算公式 土地价格土地价格=土地取得费土地取得费+土地开发费土地开发费+税费税费+利息利息+利润利润+土土 地增值收益地增值收益 四、操作步骤四、操作步骤 （一）计算土地取得费用（一）

34、计算土地取得费用 （二）计算土地开发费用（二）计算土地开发费用 （三）计算投资利息（三）计算投资利息 （四）计算投资利润（四）计算投资利润 （五）土地增值收益确定（五）土地增值收益确定 五、应用举例五、应用举例 某市经济技术开发区内有一块土地某市经济技术开发区内有一块土地 面积为面积为15000m2，该地块的土地征地费用该地块的土地征地费用 （含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占 用税）为每亩用税）为每亩10万元，土地开发费为每万元，土地开发费为每 平方公里平方公里2亿元，土地开发周期为两年，亿元，土地开发周期为两年， 第一年投入资金占总开发费用的第一年投入资金占

35、总开发费用的35%， 开发商要求的投资回报率为开发商要求的投资回报率为10%，当地，当地 土地出让增值收益率为土地出让增值收益率为15%，银行贷款，银行贷款 年利率为年利率为6%，试评估该土地的价格。，试评估该土地的价格。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评 估。估。 （1）计算土地取得费）计算土地取得费 土地取得费土地取得费=10万元万元/亩亩=150元元/平方米平方米 （2）计算土地开发费）计算土地开发费 土地开发费土地开发费=2亿元亿元/平方公里平方公里=200元元/平方米平方米 （3）计算投资利息）计算投资利息 土地取得费利息土地取得费利息

36、=150*（1+6%）2-1 =18.54(元元/平方米平方米) 土地开发费利息土地开发费利息=200*35%*(1+6%)1.5-1+200*65%*(1+6%)0.5-1 =6.39+3.84=10.23(元元/平方米平方米) (4) 计算开发利润计算开发利润 开发利润开发利润=(1)+(2)*10%=35(元元/平方米平方米) (5) 计算土地价格计算土地价格 土地价格土地价格=(1)+(2)+(3)+(4)*(1+15%) =(150+200+18.54+10.23+35)*(1+15%) =413.77(元元/平方米平方米) 该宗地单价为该宗地单价为413.77元元/平方米平方米,总

37、价为总价为6206550元。元。 l第第 四四 节节 土地使用权评估的收益法土地使用权评估的收益法 一、基本思路一、基本思路 二、适用范围二、适用范围 三、纯收益三、纯收益 （一）纯收益的含义（一）纯收益的含义 （二）客观总收益（二）客观总收益 （三）客观总费用（三）客观总费用 四、资本化率四、资本化率 （一）资本化率的实质（一）资本化率的实质 l（二）求取资本化率的方法（二）求取资本化率的方法 1.纯收益与售价比率法。纯收益与售价比率法。 2.安全利率加上风险调整值法。安全利率加上风险调整值法。 3.各种投资风险、收益率排序插入法。各种投资风险、收益率排序插入法。 （三）资本化率的种类（三）

38、资本化率的种类 1.综合资本化率。综合资本化率。 2.建筑物资本化率。建筑物资本化率。 3.土地资本化率。土地资本化率。 五、计算公式五、计算公式 （一）纯收益不变（一）纯收益不变 1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下在收益永续，各因素不变的条件下，有以下 计算式：计算式： P=A/r l2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，在收益年期有限，资本化率大于零的条件下， 有以下计算式：有以下计算式： P=A/r 1-1/(1+r)n 3.在收益年期有限，资本化率等于零的条件下，在收益年期有限，资本化率等于零的条件下， 有以下计算式：有以下计算式： P=A n （二）纯收益在若干年后保持

39、不变二）纯收益在若干年后保持不变 1.无限年期收益。其基本公式为：无限年期收益。其基本公式为： P=i=1 i=1t tAi/(1+r) Ai/(1+r)i i+A/r(1+r)+A/r(1+r)t t 2. 2.有限年期收益。其计算公式为：有限年期收益。其计算公式为： P=P=i=1 i=1t tAi/(1+r) Ai/(1+r)i i+A/r(1+r)+A/r(1+r)t t1-1/1-1/（1+r1+r）n-t n-t l（三）纯收益按等差级数变化（三）纯收益按等差级数变化 1. 1.在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的 条件下，有以下计算式：条件

40、下，有以下计算式： P=A/r+B/rP=A/r+B/r2 2 2. 2.在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的 条件下，有以下计算式：条件下，有以下计算式： P=P=（A/r+B/rA/r+B/r2 2） 1-1/1-1/（1+r1+r）n n-B/r-B/r* *n/(n/(1+r1+r）n n 3. 3.在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的 条件下，有以下计算式：条件下，有以下计算式： P= A/r-B/rP= A/r-B/r2 2 4. 4.在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的在纯收益按等差级数递减，收益年

41、期有限的 条件下，有以下计算式：条件下，有以下计算式： P=P=（A/r-B/rA/r-B/r2 2） 1-1/1-1/（1+r1+r）n n+B/r+B/r* *n/(n/(1+r1+r）n n l( (四四) )纯收益按等比级数变化纯收益按等比级数变化 1. 1.在纯收益按等比级数递增，收益年期无限在纯收益按等比级数递增，收益年期无限 的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式： P=A/(r-s)P=A/(r-s) 2.2.在纯收益按等比级数递增，收益年期有限在纯收益按等比级数递增，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式： P=A/(r-s)1-P=A/(r-s

42、)1-（1+s1+s）/(1+r)/(1+r)n n 3.3.在纯收益按等比级数递减在纯收益按等比级数递减，收益年期无限收益年期无限 的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式： P=A/(r+s)P=A/(r+s) 4.4.在纯收益按等比级数递减，收益年期有限在纯收益按等比级数递减，收益年期有限 的条件下，有以下计算式：的条件下，有以下计算式： P=A/(r+s)1-P=A/(r+s)1-（1-s1-s）/(1+r)/(1+r)n n l（五）已知未来若干年后地产价格的条件下，（五）已知未来若干年后地产价格的条件下， 有以下计算式：有以下计算式： P=A/r1-1/(1+r)P=A/r1

43、-1/(1+r)t t+Pt/(1+r)+Pt/(1+r)t t 六、操作步骤六、操作步骤 （一）计算总收益（一）计算总收益 （二）计算总费用（二）计算总费用 （三）计算土地纯收益（三）计算土地纯收益 （四）确定资本化率（四）确定资本化率 （五）计算地价（五）计算地价 l七、应用举例七、应用举例 例例1.1.有一宗土地，土地使用权出让年期为有一宗土地，土地使用权出让年期为5050年，年， 资本化率为资本化率为10%10%，预计未来前，预计未来前5 5年的纯收益分别年的纯收益分别 为为1515万元、万元、1616万元、万元、1818万元、万元、1515万元、万元、2020万元，万元， 从第六年开

44、始，纯收益大约可以稳定在从第六年开始，纯收益大约可以稳定在2525万元万元 左右，试评估该宗土地的收益价格。左右，试评估该宗土地的收益价格。 解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益解：根据纯收益在若干年后保持不变，且收益 有限年期的计算公式：有限年期的计算公式： P=15/P=15/（1+10%1+10%）+16/+16/（1+10%1+10%）2 2+18/+18/（1+10%1+10%） 3 3+15/ +15/（1+10%1+10%）4 4+20 /+20 /（1+10%1+10%）5 5+25/+25/（1+10%1+10%） 5 5* *1-1/ 1-1/（1+10%1+10%）5

45、0-5 50-5 P=216.1 P=216.1（万元）万元） l例例2.2.有一宗地产，目前的纯收益为有一宗地产，目前的纯收益为5050万元，资万元，资 本化率为本化率为5%5%，若（，若（1 1）未来各年的纯收益将在上）未来各年的纯收益将在上 一年的基础上增加一年的基础上增加1 1万元；（万元；（2 2）未来各年的纯）未来各年的纯 收益将在上一年的基础上增长收益将在上一年的基础上增长1%1%。试分别评估。试分别评估 两种情况下的地产收益价格。两种情况下的地产收益价格。 解：根据纯收益按等差级数递增和等比级数递解：根据纯收益按等差级数递增和等比级数递 增的计算公式：增的计算公式： （1 1）

46、P=50/5%+1/P=50/5%+1/（5%5%）2 2=1400=1400（万元）万元） （2 2）P=50/P=50/（5%-1%5%-1%）=1250=1250（万元）万元） l例例3.3.某宗土地从某宗土地从20132013年年1 1月月1 1日至日至20201818年年1 1月月1 1日日5 5年年 中，每年的纯收益为中，每年的纯收益为1010万元，预计从万元，预计从20201818年年1 1月月1 1日日 起，以每年纯收益逐年递增起，以每年纯收益逐年递增0.10.1万元；资本化率为万元；资本化率为 10%10%，试评估该宗土地在，试评估该宗土地在20132013年年1 1月月1 1日的价格。日的价格。 解：根据纯收益按等差级数递增的计算公式，该宗解：根据纯收益按等差级数递增的计算公式，该宗 土地土地20201818年年1 1月月1 1日的价格为：日的价格为： P P2018 2018=A/r+B/r =A/r+B/r2 2=100/10%+0.1/(10%)=100/10%+0.1/(10%)2 2=110(=110(万元万元) ) 该宗土地该宗土地20132013年年1 1月月1 1日的价格为：日的价格为： P P13 13=10/10% =10/10%* *1-1/1-1/（1+10%1+10%）5 5+110/+1