住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施131214

1、 中信泰富（中国）投资有限公司 住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施住宅类商品房销售及交付法律风险及其防范措施 主讲人：刘洁 职位：法务经理 培训时间：2013年12月17日 销售文件销售说辞样板房 目录 content 销售案场宣传资料 第一篇 销售法律风险及其防范措施 宣传资料 一、风险点：售楼广告/楼书/宣传册/折页等 二、法律依据： 1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划 范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房 屋价格的确定有重大影响的，应

2、当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同， 亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 2、房地产广告发布暂行规定 三、商品房预售合同补充条款： 关于该小区或该房屋的广告等宣传、介绍资料，甲、乙双方作以下确认：本合同房 屋以毛坯房交付，交付标准为本合同附件三的约定。在与该小区或该房屋有关的任何形式 的广告、宣传资料、售楼书、样板房、样品、照片、建筑模型（沙盘）等资料中 ，对于本 合同附件三约定的标准以外的全部与装饰、装潢效果有关的表述，以及其他描述性或概括 性内容均不作为要约，仅供乙方借鉴或参考。 宣传资料 四、风险控制措施 （一）广告 （包括但不限于户外广告、电视广告、广播

3、、报纸广告、海报）应当注明预售许可证， 含有相应的免责声明，且符合本指引及法律、政策。免责语可表示为：“本广告为要约邀请， 内容仅供参考，广告中具体确定的内容不可作为购房合同附件，买卖双方的权利义务以合同为 准，所有资料以政府部门最终审批为准，开发商保留最终解释权”。 （二）售楼书、宣传册等宣传资料 1.不得虚假宣传或者夸大宣传。 2.所有宣传资料应该有免责条款和提示语，免责条款、提示语的位置、字体应当足够引 人注目。售楼书的免责提示语可表示为：“本售楼书为要约邀请，买卖双方的权利义 务以合同为准。本公司保留对售楼书修改的权利，敬请留意最新资料”。 3.宣传资料提及红线外正在规划或建设中的建筑

4、或设施的，例如地铁、轻轨、公园、公 交线路等的介绍以及关于项目周边道路交通状况、文体商业服务设施介绍应当有政府 部门公布的文件作为依据并含有免责条款。免责语可表示为：“以上资料信息来源于 XX，为截止到XX年X月X日的情况，本公司对项目周围环境，交通及其他公共设施的 图片及文字介绍，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出任何承诺”。 宣传资料 （二）售楼书、宣传册等宣传资料 4.不得存在“将电梯厅等公共部份交付业主免费使用”等违反法律法规的承诺或者 交付后根本无法实现的承诺。 5.宣传资料描述了项目施工具体材料、设施设备的，应该与实际施工情况一致，并 且应该有免责提示。免责语可表示为：“本公

5、司如以同等品质的材料/设备替代， 恕不另行通知。”此提示亦适用于材料、设备展示的现场。 6.宣传资料中若有交房标准等信息，应注明其适用或不适用的范围（第号楼第 单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异。【外立面装饰】 7.标准层与非标准层、标准户型与非标准户型在宣传资料中应该有相应的免责条款 的提示，需以书面形式告知标准层和非标准层、标准户和非标准户的适用范围 （例如XX层是非标准层，XX户是非标准户） 8.售楼书应标明印刷日期，应标明制作日期例如：本手册/宣传资料印制时间： XXXX年XX月。分期开发的项目，应注明是哪一期的售楼资料。 宣传资料 （三）宣传图片（包括但不限于户型图、总

6、平面图和鸟瞰图） 1. 总平面图应该含有免责条款和提示说明，相关条款和说明应当明显和准确。免责 语可以表示为：“本平面图以政府规划部门批准的规划方案为依据绘制，其细节 以规划方案为准。在建设过程中可能因政府强制性要求而修改。同时，在不违反 法规、不违反合同约定的前提下，本公司亦有权对此做出细部调整”。总平面图 及相关文字介绍中，对占地面积、总建筑面积、容积率、绿地率、配套公共设施 等与业主利益密切相关的信息要真实准确；尚未确定规划的部分，应准确地划定 其占地范围，并注明“待规划用地”；已确定的后期开发用地，应注明“第期 用地”。对上述数据，以约数表示为宜 。 宣传资料 （三）宣传图片（包括但不

7、限于户型图、总平面图和鸟瞰图） 2. 户型图应该含有免责和提示说明，相关条款和说明应当明显和准确。户型图如果有 家具家私布置，及精装修内容，必须含有相关的免责条例。免责语可表示为：“未 注明随楼配置的设施和家具、电器、装饰品均不属于交付范围”或者是“本资 料所展现的单位为装修示范，非交付标准，相同户型单位因楼栋、楼层不同，局部 结构、面积等可能有所不同，室内装修、家具、电器、陈设等除注明外均不属于交 付范围”；户型图如标有尺寸，还应提示：“本户型图所标的尺寸仅供参考，交房 尺寸以合同约定为准”。（上述免责条款也适用于宣传资料中出现家私布置、精装 修内容的情形）；户型图应该与实际情况一致，户型图

8、应注明其适用或不适用的范 围（第号楼第单元/层），尤其要注意非标准层、非标准户型的差异，不同户型 类型不得适用同一套户型图。 3.在户型组合平面图及相关文字介绍中，要准确标注电梯间、配电、消防设施间等可 能对居住产生不利影响的设施。 4.图片应该注明为实景图还是效果图。效果图等的免责条款可表示为：“本图片仅为 项目效果示意图，非实景拍摄，敬请留意。” 销售文件预售说辞样板房 目录 content 销售案场宣传资料 第一篇 销售法律风险及其防范措施 销售案场 一、风险点：悬挂五证/法律文件展示（一房一价）/ 不利因素/沙盘、户型模型、区域 示意模型、市政规划图 二、风险控制措施 （一）悬挂五证

9、预售时：五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划 许可证、 建设工程施工许可证、商品房预售许可证 交付时：建设工程竣工验收备案表、商品房交付使用许可证（上海） （二）法律文件展示 展示文件：认购书范本、预售合同范本、“一房一价”政策所要求的表价（在商品 房交易场所的醒目位置，公布已登记房源信息，明确标示每幢房屋的幢号、房源套 数、已登记房源套数和已登记房源实际成交均价） （三）不利因素提示 现场展示牌（红线内和红线外1公里)： 销售风险提示：要求购房者在认购时阅读并签字。 销售案场 （四）沙盘、户型模型、区域示意模型、市政规划图 1.沙盘、模型应该严格按照比例制作，不得局部放大或

10、者缩小，并应注明“项 目第期示意图/户型示意图”，为避免发生纠纷，建议不标明比例尺；沙盘、 模型应该含有相关的免责条款和提示语，免责条款和提示语应该准确和醒目， 可表示为：“温馨提示：本模型依据规划方案制作，不排除小区建设过程中因 政府相关规划、规定及开发商不能控制的原因而发生变化；因工艺、材质和比 例所限，模型与实景可能存在差异，小区建成后也可能存在模型中没有展示的 内容，请知悉。”；沙盘、模型的提示语应该明示对相邻住户的通风、采光、 居住有不利影响的公共设施如变配电房、水泵房、垃圾转运站、化粪池、地下 车库出入口等的位置。 销售案场 （四）沙盘、户型模型、区域示意模型、市政规划图 2.沙盘

11、、模型对于市政规划道路、市政规划设施等的提示应该明确和醒目。 3.模型应该含有对于不同户型内容的免责条款和提示语。可表示为：“本模型仅 为户型结构示意，相同户型单位因楼栋、楼层、单元不同，局部结构，面积等 可能有所不同”。 4.“区域示意模型”或市政规划图 下方增加免责语（字体建议清晰明显），如 “本模型仅为区域规划示意，局部地区比例适当放大，与实际存在差异，仅供 参考。本模型对项目周围环境、交通及其他公共设施的介绍，旨在提供相关信 息，不意味着本公司作出了承诺。” 销售文件销售说辞样板房 目录 content 销售案场宣传资料 第一篇 销售法律风险及其防范措施 样板房 1.搭建的样板房和示范

12、单位，应按该户型的施工图尺寸制作，不得放大，同时示 范单位应按交楼标准制作，插座、管线等也应按实表示。 2.样板房应该摆放醒目的免责和提示语说明，标明是否为交楼标准、是否公示交 楼标准清单。装修示范单位提示语可表示为：“本单位为装修示范，非交付标 准，相同户型单位因楼栋、楼层不同，局部结构、面积等可能有所不同，室内 装修、家具、电器、陈设等除注明外均不属于交付范围”；而交付标准样板房 提示语可表示为：“本单位为经过装饰的交付标准间，除特别注明外均属于交 付范围（或未注明“随楼配置”的设施和家具、电器、装饰品均不属于交付范 围），相同户型单位因楼栋、楼层不同，局部结构、面积等可能有所不同”。 3

13、.样板房摆放物品应该表示明确，且具有相关的提示语，可表示为：“仅供展示， 非交楼标准”。 销售文件销售说辞样板房 目录 content 销售案场宣传资料 第一篇 销售法律风险及其防范措施 销售说辞 一、风险点：夸大其词、虚假承诺、不正当竞争、恶意诽谤；被录音作为索赔、退 房依据、被投诉或上访等 二、防范措施： 1.销售现场应该摆放明显的免责提示语，注明现场销售人员的口头解说内容 以最终的书面文件为准。可表示为：“本公司要求相关工作人员热情、详 尽地向客户介绍本楼盘信息，但由于口头传递信息的不确定性，因此相关 信息以本公司提供的正式文字资料为准。买卖双方的权利义务以合同为 准”。 2.反复进行销

14、售员上岗培训熟练掌握政策、项目信息和销售百问内容， 或定期开展知识竞赛或考试，实行奖惩制； 3.谨防业主恶意偷拍偷录、未经允许不得以开发商名义提供任何物质性承诺。 销售文件销售说辞样板房 目录 content 销售案场宣传资料 第一篇 销售法律风险及其防范措施 销售文件认购书 一、认购书 1、法律性质：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题 的解释 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖 合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于 定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立 的，出

15、卖人应当将定金返还买受人。 2、认购时应签署的法律文件：签约须知销售风险提示购房人家庭成员及 名下住房情况申报表商品房认购合同 3、一般规定：签署认购书且一次性支付定金之日起7日内签约付首期，若购房者违 约则应书面催告一次，若经催告仍未来办理，则发送挞定通知书。 4、“不可归责与当事人双方的事由” 销售文件定金纠纷案例 销售文件商品房买卖合同 1. 面积差 3%内多退少补；暂测面积小于实测面积超3%，不收取买方超过部分面积价 差，暂测面积大于实测面积超3%，买方有权解约，卖方应退还房款及活期利息， 买方不解约的，甲方退还价差。 2. 付款方式 三种，其中银行按揭贷款的风险：信贷政策变化、贷款资

16、格、不足额贷款、断 供连带担保责任。 3. 逾期付款（催款） （1）违约责任：逾期90日内：日万分之二；逾期超过90日：日万分之五或解 约10%。逾期超过180日：日万分之五或解约20%。 （2）催款措施：买方一旦发生逾期应立即发送催款函，经催告无效的则发 送合同解除通知书，再无效发送律师函，最终向法院起诉发传票。 销售文件商品房买卖合同 4. 逾期交付 （1）预售合同集中交付期限：第十一条 甲方定于 年 月 日前将该房屋交 付给乙方，除不可抗力外。 （2）全款到账日迟于集中交付期限：自全款到账日起30日内交付。 （3）现售合同：自全款到账后30日内交付。 （4）逾期交付违约责任：日万分之二；

17、逾期超过90日：买方有权解约，卖方应 退还房款及活期利息，并承担10%违约金。 5. 交付标志 （1）签署进户单（房屋交接书）；（2）钥匙 6. 产证 （1）流程：交付期限届满次日起180/270日内取得大产证，买方应在取得大产 证之日起30日内签署房屋交接书，签署之日起90日申领小产证。 （2）未按时取得大产证的违约责任：买方有权解约，卖方应退还房款及贷款利 息。 文件存档要求 1.广告、宣传册、户型图、售楼书等营销广告宣传文件资料全部需要进行原件存 档（因载体性质不能保持原件的，应当复制存档），沙盘、模型等非文件类宣 传广告资料需要进行拍照存档。由营销部门指定专门人员负责对相关文件和照 片

18、进行分项目按日期存档，并且及时更新。 2.营销广告宣传文件的审批记录需要存档保存。客服工作人员、营销领导和下属 公司法务以及相关有提供意见的部门需要将相关营销广告宣传文件的审批记录 进行存档保存。 3.中投行政部将不定期对相关审批记录和文件、照片进行监督检查。 文件存档要求 诉讼案例交接手续通知及催告 目录 content 交付条件法律意义 第二篇 交付法律风险及其防范措施 法律意义 商品房交付的法律意义： 1. 开发商依据商品房买卖合同履行的主要义务； 2. 开发商保修责任的开始； 3. 商品房毁损、灭失风险的转移。 诉讼案例交接手续通知及催告 目录 content 交付条件法律意义 第二篇

19、 交付法律风险及其防范措施 交付条件 取得上海市新建住宅交付使用许可证 办证所需材料及要求： （1）项目纳入本市住宅建设的投资计划（或立项批复）； （2）建设用地批准书或土地批租合同或土地出让合同； （3）建设工程规划许可证及建筑工程项目表； （4）建设工程规划许可证附有的总平面图； （5）住宅配套费缴纳证明或项目包干批复或免缴证明； （6）自来水、供电、市话、雨水污水排放配套验收合格证明原件；实行全气化地区的住 宅项目须有燃气配套验收合格证明原件； （7）住宅项目建设工程竣工验收备案表； （8）住宅项目规划批准应建公建的建设工程竣工验收备案表； （9）公安门牌编号及消防验收证明； （10）住

20、宅项目有电梯的须提供电梯安全证明； （11）新建住宅质量保证书及新建住宅使用说明书； （12）房屋建筑面积测估书。 诉讼案例交接手续通知及催告 目录 content 交付条件法律意义 第二篇 交付法律风险及其防范措施 通知及催告 一、交付通知： 房屋符合交付条件后，卖方应在交付之日前 7 天书面通知买方办理交付该房屋的手续，买方 应在收到该通知之日起 7 天内，会同卖方对该房屋进行验收交接。 二、交付催告： 该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由卖方转移给买方。如买方未按约定的日期办理该房屋 的验收交接手续，卖方应当发出书面催告书一次。买方未按催告书规定的日期办理该房屋的验 收交接手续的，则自催

21、告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买方承担。 法律依据：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到 出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定 的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 三、通知的书写规范和送达要求： 诉讼案例交接手续通知及催告 目录 content 交付条件法律意义 第二篇 交付法律风险及其防范措施 交接手续 务必

22、交付的法律文件： 1. 房屋交接书(交付标志）：明确业主签收进户单后视为房屋已经按约定交付 2. 交付钥匙（交付标志） 3. 两书：住宅使用说明书和住宅质量保证书（含分户验收合格证） 4. 开发商应当根据业主要求提供实测面积的有关资料 诉讼案例交接手续通知及催告 目录 content 交付条件法律意义 第二篇 交付法律风险及其防范措施 风险与防范 一、房屋质量问题引起的纠纷 （一）法定解约事由 1、房屋主体结构质量不合格 （1）最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 十二条：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主 体结构质量经核验确属不合

23、格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。” （2）商品房销售管理办法第三十五条规定：“商品房交付使用后，买受人认为主 体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验， 确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企 业应当依法承担赔偿责任。” （3）商品房买卖合同补充条款：乙方认为主体结构不合格的，双方应共同委托本市 有资质的建筑工程质量检测机构进行检测，经核验，确属主体结构质量不合格的，则 乙方有权单方面解除本合同，检测费用由甲方承担；经核验，主体结构质量合格的， 则乙方应继续履行本合同并承担检测费。 风险与防范 一、房屋质量问题引

24、起的纠纷 （一）法定解约事由 2、严重影响正常居住使用的 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失 的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责 任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修 复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 风险与防范 一、房屋质量问题引起的纠纷 （二）一般质量问题：表面瑕疵的维修责任 表面瑕疵指表面性的、不影响使用功能与价值、不影响合同目的实现的质量问 题 。主要表现为渗漏、裂缝、空鼓、起砂、尺寸偏

25、差、门窗缺陷等 。 渗水、漏雨、裂缝等质量瑕疵在保修范围内的，由出卖人承担保修责任，可以通 过整改（交付前）、维修（交付后）来解决。买受人以此理由拒绝收房，出卖人 不承担延期交付的违约责任。 商品房质量纠纷案例 变更诉请变更诉请 判决结果判决结果 诉讼请求诉讼请求 1、判令被告因该房屋存 在严重质量问题进行修 复，修复后按照国家规 定，重新组织验收并出 具验收合格证书； 2、判令被告因迟延交付 该房屋而承担相应违约 责任，赔偿原告损失； 3、判令被告承担诉讼产 生的各项费用。 1、判令被告因系争房屋多项 主控项目不合格而不具备验 收条件，构成延迟交付； 2、判令被告对房屋进行修复 后重新组织验

26、收，并出具验 收合格证书，验收合格日为 房屋实际交付日；保修期与 物业费缴费期限依次顺延； 3、判令被告支付延迟交付房 屋产生的违约金（自2010年 9月16日起至实际交付日）； 4、判令被告承担因诉讼产生 的各项费用（诉讼费、鉴定 费、法律服务费） 一审判决如下： 一、被告于判决生效之日起 30日内对该房屋质量问题 （以房检站鉴定意见书认定） 予以修复； 二、驳回原告的其余诉请。 案件受理费5050元，由原 被告双方各半负担，鉴定费 28000元由被告负担。 二审判决维持原判。 执行结果： 1、以1.5万替代土建修复； 2、门窗公司达成方案，已 修复完成。 3、土建修复费、诉讼费和 鉴定费由

27、总包承担。 商品房质量纠纷案例 判决理由判决理由 1、司法鉴定结论：房屋存在地坪空鼓、阳台倒泛水和积水、阳台渗漏、墙 面裂缝和空鼓、窗框与墙体结合处渗水等情况，系施工质量问题，不涉及 主体承重结构安全，检测过程中也未发现承重构件有明显裂缝和变形情况 。上述质量问题非主体结构和严重影响房屋正常使用的情况，被告应承担 保修义务。 2、主控项目仅是住宅工程质量的检测项目，主控项目不合格可以认定住宅 存在质量问题，并不据此可以认定住宅存在主体结构和严重影响房屋正常 使用的情况，原告以主控项目不合格认定被告构成迟延交付的依据不足， 故对原告要求支付延期交房违约金的请求不予支持。 3、在房屋进行修复后如还

28、存在质量问题，被告在保修期内仍有修复义务， 原告要求在房屋修复后出具验收合格证书，确认验收合格日为房屋实际交 付日，还要求房屋保修期与物业费缴费期限依次顺延的要求无事实和法律 依据，法院不予支持。 商品房质量纠纷案例 防范建议防范建议 诉讼请求诉讼请求 1、工程保修人员未曾对商品房交付时业主 提出的验房意见进行及时整改，自业主委托 钥匙维修后至收回钥匙止，历经80天未予修 复； 2、交付当天未提供分户验收合格证， 按规范应该给业主，业主收房后多次索要方 才提供。业主遂因我司不符交付条件为由向 法院起诉主张逾期交付违约金； 3、业主多次因房屋质量问题投诉到质检站 ，要求我司承认质量问题并出具有针

29、对性的 维修方案，后施工单位人员无钥匙擅自进入 该房间进行修复，不料当场被业主发现甚至 报警； 4、我司售后维修的方式以及对房屋质量问 题掩盖回避的态度，极大激怒了业主的情绪 ，并且危机公关意识较为薄弱，于是业主只 能通过蛮长复杂的诉讼之路寻求救济。 5、本案耗时2年，动用我司和总包多方面人 脉资源和社会关系，虽然最终取得较为理想 的结果，但为此各方付出较大的代价。 1、防微杜渐，将一切诉讼扼杀在萌芽 状态，对于小业主提出的合理修复意 见及时落实完善，并务必通知业主复 验，态度认真恭敬； 2、分户验收合格证务必与两书一 并交付给业主； 3、加强质量监管、杜绝质量上的硬伤 （主控项目不合格） 4

30、、重点善待类似专业技术较强且非常 执着顶针的业主，提前做好沟通了解 其真实需求，综合衡量各方利弊，宁 可牺牲小利益也不建议发生类似诉讼。 教训教训 风险与防范 二、逾期交房引起的纠纷 上海市商品房预售合同补充条款关于交付的约定： 5、出现以下情况的视为甲方已完成房屋交付，且乙方对房屋交付没有异议： （1）乙方未按照进户通知书规定期限、程序等办理交接手续，经甲方书面催告后仍 未前来办理的； （2）该房屋已按本合同约定具备了交付条件并且甲方已向乙方出示了相关证明材料，但 乙方仍拒不完成房屋交接手续； （3）乙方在进户通知书规定的日期前曾书面向甲方申请延期交房，但甲方未同意该 申请，而乙方逾期交接的

31、。 6、乙方同意，因不可抗力或出现下列原因之一的情况下，甲方有权相应顺延交付房屋的 期限和办理交接手续，在此情况下甲方不构成逾期交房，但甲方应在事发后60日内书 面告知乙方： A、城市基础设施和市政重大工程的原因造成该房屋的建造施工不得不停止或延缓的； B、本合同签订后，因法律、法规、有关政策及政府行为等发生变化，导致甲方不能按本 合同约定的时间、条件或标准交付该房屋的（包括但不限于国家或本市新颁法律、行 政法规、规章和规范性文件，或对原有法律、行政法规、规章和规范性文件进行调整， 以及有关政府部门实施的其他管制、征用或规划变更等政府行为等）； C、发生重大公共传染性疫情（如“非典”等）。 因交付通知瑕疵引发逾期交付违约责任的民事纠纷案例 预售合同订立后取得 大产证，预售合同转 签现售合同，同时银 行按揭贷款须以该商品房 小产权证进行抵押担保， 所以须办理小产证方才放 款，预售合同办小产证从 房交所系统可打印出有条 形码的房屋交接书， 而现售合同则无此房屋 交接书。 交付期限：甲方在收到乙方全部 房价款之日起15日内，甲方向乙 方交付该房屋。 交付通知：甲方应当在收到乙方 全部房价款后5个工