房地产投资策划讲解

1、5. 房地产投资策划房地产投资策划 家庭理财之房地产买卖 目录目录 房地产的基本概念房地产的基本概念 房地产的使用年限房地产的使用年限 买房资金的预算、收益率买房资金的预算、收益率 买房位置的地段选择买房位置的地段选择 4 1 2 3 小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较 户型选择、装修预算户型选择、装修预算6 5 7签约需知签约需知 一、什么叫做房地产？ 房地产：房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指 土地上的建筑物、附着物，包括住宅、商住楼、写字楼、 厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的， 具有整体性和不可分割性。 拥有房地产产权房地产产权即是拥有房屋 的所有权和土地的

2、使用权。 房地产的基本概念房地产的基本概念 1 新售房源新售房源 现房现房 期房（楼花）期房（楼花） 是在完成征地拆迁，规划设计 以后尚未建成之际，按设计图 纸进行出售的房产。开发商要 具备商品房预售许可证。 是指通过竣工验收，可以交 付使用，并取得房地产权证 的房屋。 二手房源二手房源 已经在房地产交易中已经在房地产交易中 心备过案、完成初始登心备过案、完成初始登 记和总登记的、再次上记和总登记的、再次上 市进行交易的房产。市进行交易的房产。 二、商品房的类型 商品房又分为新售房源，预售房源，二手房源 和拆迁，集资房等。没有产权证的叫小产权房。 房地产的基本概念房地产的基本概念 1 建筑面积

3、建筑面积： 建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用部位面积 房地产的基本概念房地产的基本概念 1 套内建筑面积： 套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积 容积率容积率：规定地块上全部建筑总面积与地块面积之比。 绿化率绿化率：绿化率=绿化总面积占地总面积100% 居住用地居住用地 使用年限使用年限 商业、旅游、教育用地商业、旅游、教育用地 使用年限使用年限 工业用地工业用地 使用年限使用年限 综合用地或其他综合用地或其他 使用年限使用年限 50年年 50年年40年年70年年 房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地 存在使用年限的问题，到期后在政府批准的前提下，作 为业主可以继续缴纳土地

4、出让金而继续使用土地。 房地产的使用年限房地产的使用年限 2 购房还是租房购房还是租房 适合租房的人群：刚踏入社会的年轻人、工作地 点和生活范围不固定、储蓄不多、不急需买房且 辨不清房价走势。 租房购房 优点 负担较轻、同样方式可获得较佳的居住品质、 灵活方便、可节约交通费 增值潜力、居住归属、安全感 缺点不稳定、无保障、房租上涨负担重，房贷压力大 所得购房自备款产生的收入增值潜力 付出每月的房租购房自备款产生的收入、购房税款 购房还是租房购房还是租房年成本法年成本法 p 购房年成本=首付款存款利率 + 贷款余额贷款利率+ 年维修及税收费用 p 租房年成本=房屋押金存款利率 +年租金 p 未来

5、房租的调整。如果预计未来房租将向上调整，则租房年成本将随之 增加。 p 购房后总价固定，但随着还款额度的增加，本金的机会成本将下降，因 此购房年成本将逐年下降。 p 房价趋势。如果未来房价看涨，那么未来出售房屋的资本利得能在一定 程度上弥补居住时的成本。 p 利率高低。利率越低，购房的成本也越低，购房会相对划算；反之，则 租房划算。 年成本法案例年成本法案例 李小姐最近看上了一套位于上海某小区的二手房， 面积80平方米。该房可租可售。如果租的话，房租 每月1200元，押金1万元。而购买的总价是40万元， 李小姐可以支付20万元的首付款，另外20万拟采用 5.51%的商业贷款利率向某行贷款。李小

6、姐应该租房 还是买房？（假定李小姐的年平均投资回报率是4%） 分析： 租房年成本=10000元4% + 1200元12 = 14800元 购房年成本=20万元4% + 20万元5.51% = 19020元 租房年成本14800元 购房年成本19020元，因此租房更划算。 缺点：没有考虑时间的长短；没有考虑未来房租和房价的走势。 如果房价和房租相对稳定不变，房价40万一次性付出。在短期 或长期内（70年的产权）那么， 租房年成本=10000元4% + 1200元12 = 14800元 购房的机会成本：40万4%=16000元 讨论：1.如果房价不再上涨，你会如何选择? 2.如果房价可能还会上涨，

7、你又如何选择？ 3.对于普通家庭，购买130平米以上的住房和豪华装修，总 的支出会达到80万左右，这样做合适吗？ （考虑4%的机会成本） 购房还是租房购房还是租房净现值法净现值法 其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。 使用净现值法时，居住年数的长短影响甚大。如果不打算在一个地方居住 太久，租房往往比购房更划算些，纵使房租会上涨，但购房的利息负担、 房屋的交易成本及装修费用都比较大，在短期内期待房价飙升也是不切合 实际的。但预期在一个地方居住的时间较长，用净现值法计算，购房往往 比租房划算些。 n 0t t t ) i1( CF NPV 购房或购房或租房的选择租房

8、的选择净现值法案例净现值法案例 王先生最近看上了一套位于XX开发小区的房子。该房可租可 售。 如果租，每年按照24000交租金，租期6年。 如果购买，总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款， 另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年， 本利等额摊还；购买该房的税费及装修费共需10万元，假定 王先生居住6年后能够按照80万出售。 王先生应该租房还是买房？（王先生年平均投资回报率是5%） （1）王先生租房的净现金流量现值计算： P=A(P/A,5%,6)=-24000(P/A,5%,6)=-127907元 （2）购房的净现金流量：）购房的净现金流量： 6年后售房所得年后售房

9、所得80万的现值万的现值 80*（P/F,5%,6）=80*0.746=59.7万万 购房净现金流量购房净现金流量=6年后售房现值年后售房现值-购房现值购房现值-装修现值装修现值 =59.7-70-10=-20.3 （3）租房净现金流量现值为）租房净现金流量现值为12.8万，购房净现金流量万，购房净现金流量 20.3万，因此租房比购房划算万，因此租房比购房划算。 租房与购房的选择租房与购房的选择 房款总价的房款总价的 预算准备预算准备 首付几成首付几成 根据房价总额和月供能根据房价总额和月供能 力衡量，首付几成能使力衡量，首付几成能使 月供还款达到最合适的月供还款达到最合适的 支出，减少经济压

10、力。支出，减少经济压力。 现有资金现有资金 自持资金的总额自持资金的总额 度，能够最大限度度，能够最大限度 支付的金额。支付的金额。 税费税费 中介费，契税，营业中介费，契税，营业 税，过户，担保等等税，过户，担保等等 。最好预留。最好预留5万左右。万左右。 月供金额月供金额 月供一般不要超过月供一般不要超过 月收入的百分之五十月收入的百分之五十 以上；过高容易影响以上；过高容易影响 生活品质。生活品质。 买房资金的预算、收益率买房资金的预算、收益率3 对于房地产市场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获对于房地产市场的投资者，在投资不动产之前，首先必须要明白自己获 得得投资回报的可

11、能性投资回报的可能性，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升，而这其实就是由租金的高低、利率的走向、物业的升 值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。值前景这三大因素所决定的，这三者有着一种彼此不可割舍的联动关系。 （平均月租金（平均月租金每月还贷款）每月还贷款）12（首期房款（首期房款 期房时间内的还贷款）。比率越高，说明该项物业期房时间内的还贷款）。比率越高，说明该项物业 投资收益越高。投资收益越高。 买卖收益率买卖收益率 贷款租金贷款租金 收益率收益率 买房资金的预算、收益率买房资金的预算、收益率3 （卖出价（卖出价-买入价买入价-税费）实付买入金额。短期

12、贷税费）实付买入金额。短期贷 款买卖收益最高。款买卖收益最高。 租售比率租售比率 月租金售价。国际上通用的合理租售比在月租金售价。国际上通用的合理租售比在1：250 之内，超过之内，超过1：300则很可能沦为负资产。短期投资效益则很可能沦为负资产。短期投资效益 除外。除外。 购房原因购房原因 安居需要（从异地搬到本地、原来的房子拆迁、不想再租房或住集 体房） 家庭生命周期影响（准备结婚、生孩子、父母分开住或想一起住、 孩子得到更好的 学校或周边环境、自己养老） 改善居住（度假、想和高素质人住在一起、面积小了、想有好的小 区环境、好的生活配套） 便利性（方便工作、方便照顾家人、交通方便） 保值、

13、增值（投资升值后出售、投资升值后出租、留给家人的一份 财产 ） 考虑因素考虑因素 区域位置 交通便利性 小区周边、小区内的生活配套 小区规模、品牌 楼盘升值潜力 物业管理 了解楼盘信息的途径了解楼盘信息的途径 房展:一次过了解多个楼盘 现场看房：直接了解楼盘情况 亲友推介：少走歪路 中介：二手房 短信：促销为主 户外广告牌：品牌形象 电视：品牌形象、产品信息 报纸 杂志 电台. 朝向星级朝向星级 东南 西南 东北 西北 正南 正东 正北 正西 理想面积、户型理想面积、户型 70-80二房一厅一卫 85-95二房二厅二卫或小三房二厅一卫 100-130三房二厅二卫 140-160三房二厅三卫 1

14、70-200四房二厅三卫+工人房 。 学校 医院 居住人群 小区环境 超市商场 交通方面 0% 20% 40% 60% 80% 100% 42.3% 49.8% 35% 68.3% 92.5% 98% 在购房资金已经确定的情况下，在开始选折合适的地段在购房资金已经确定的情况下，在开始选折合适的地段 借用李嘉诚一句名言：地段，地段，还是地段！借用李嘉诚一句名言：地段，地段，还是地段！ 买房位置的地段选择买房位置的地段选择 4 交通发达，交通发达， 小区绿化少，小区绿化少， 生活便利生活便利 交通一般，交通一般， 绿化或多或少，绿化或多或少， 居家舒适居家舒适 交通欠缺，交通欠缺， 绿化优，绿化优

15、， 居住度欠佳居住度欠佳 不同的地段生成的小区环境不同，同样的不同的地段生成的小区环境不同，同样的 小区根据地段价位不同。小区根据地段价位不同。 地段决定地段决定 价值价值 小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较5 小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较5 交通方面交通方面超市商场超市商场小区环境小区环境 商商 圈圈 A 小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较5 交通方面交通方面超市商场超市商场小区环境小区环境 商商 圈圈 B 小区环境的优劣比较小区环境的优劣比较5 交通方面交通方面超市商场超市商场小区环境小区环境 商商 圈圈 C 看房诀窍 晚上看房晚上看房 晚上看房能考察小区物业管理是否重视安全、

16、有无定时巡逻，安全防范措施是否周 全，有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法看到的，只有在晚上才 能得到最确切的信息。 雨天看房雨天看房 大雨过后，无论房主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”， 这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水就能一览无遗。雨天看房 时尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。 看空房看空房 购买房屋最好是看空房子。样板房与实际交楼标准有区别；因为空房子没有家具、 家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。 看墙面看墙角看墙面看墙角 查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂，可以帮助购房者了解是否有渗水的情况。

17、而墙 角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的 承重力是关键，而墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。 看房诀窍 看窗外看窗外 注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。 需要提示的是，如果是二手房的话，一些老房子多是“品”字格局，买方要仔 细检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。 看邻居看保安看邻居看保安 不仅包括问销售人员的内容，也可以问问小区里面原有的住户，听听他们的 居住感受，特别是物业服务水平。 看房诀窍 房外忌讳房外忌讳 对墙角、对门口影响健康，易发生口角 对发射塔 、电房幅射对磁场影响大，对人脑及心脏、血液的影响也最 大

18、 对医院 病菌必多，住院之人，运气必滞 ，开刀手术，煞气过重，病人 病故，冤气重 楼下菜市运气是比较运滞的，宅运不平稳 ，环境卫生差 ，影响健康， 阴气重 场直冲马路影响健康 房内忌讳房内忌讳 大门直冲阳台漏财 厨房门正对洗手间门影响肠胃健康 楼层过矮居住都压抑感强，2.8米以上为合适 床头在横梁下造成精神上的压迫，影响健康、事业。 房门对大门 容易影响健康和财运 房门正对厕所 影响健康，家人易发生口角 。 首先首先要看房子的要看房子的 方位，即在小区内方位，即在小区内 所处的位置、朝向所处的位置、朝向 、层高，看视线是、层高，看视线是 否开阔，自然景观否开阔，自然景观 、人造景观是否优、人造

19、景观是否优 美，采光日照是否美，采光日照是否 充足。充足。其次其次要看房要看房 子的功能空间配置子的功能空间配置 ，是否动静分区，是否动静分区， 干湿分离，满足居干湿分离，满足居 住者的生活需求，住者的生活需求， 实现居者舒适、安实现居者舒适、安 全、卫生和健康的全、卫生和健康的 生活目标。生活目标。 客厅-最小不要小于14平方米，如能达到25平方米较 为合适，大于40平方米则不能为工薪阶层所接受。 主卧室-面积不应小于12平方米，16平方米较为合适。 起居厅过大不仅易失去温馨感、亲和感，还会自我感 觉冷漠、孤独。 餐厅-经济性住宅面积不小于8平方米；舒适性住宅不 小于12平方米，且有自然通风

20、和直接采光。 厨房-不小于5平米为宜，舒适经济性约7平米。 卫生间-单卫生间面积不小于4平方米，一边净长不小于1.5米； 舒适性住宅相应的指标是45平方米。 阳台-主阳台进深不小于15米，次阳台进深不小于1.2米。 户型选择、装修预算户型选择、装修预算6 是不是好户型的四大标准是不是好户型的四大标准 一、朝南最佳， 北方次之，东 西方最次。中 国古代紫禁城 的建筑是坐北 朝南。方向偏 角不大于45度。 二、动静分区： 卧室、书房与餐 厅、客厅分在两 边，行走路线不 重复。 干湿分区：卫生 间为湿，卧室为 干，最好不要门 对门。 三、层高最好 不低于2.8M， 太低会显得压 抑。天花板的 高低偏

21、差不大 于2CM。尽量 不选着钻石角 或者不规则角 的户型。 四、交通线清 晰合理，没有 交叉。走廊面 积小，户型方 正，没有缺角。 面积无浪费或 浪费小，使用 率高。 户型选择、装修预算户型选择、装修预算6 M1M2 户型选择、装修预算户型选择、装修预算6户型图 M1 M2 户型选择、装修预算户型选择、装修预算6户型图 复式结构、跃式结构、错层、平层复式结构、跃式结构、错层、平层 M3 M4 塔楼塔楼 板楼板楼 朝南朝南 朝北朝北 朝东朝东 朝北朝北 朝南朝南 优缺点优缺点 低层住宅（低层住宅（4层以下）、多层住宅（层以下）、多层住宅（57 层）、小高层住宅（层）、小高层住宅（814层）、高

22、层住宅层）、高层住宅 （15层以上），超过层以上），超过35层是超高层。层是超高层。 户型选择、装修预算户型选择、装修预算6 户型选择、装修预算户型选择、装修预算6 交通规 划图 宣传单上表明的交通图：所宣传单上表明的交通图：所 在城市的区域，附近会有哪些在城市的区域，附近会有哪些 建筑，交通路线，大概可以表建筑，交通路线，大概可以表 明未来的一个发展前景。开发明未来的一个发展前景。开发 商会拉近对于自己有利好的实商会拉近对于自己有利好的实 际距离。际距离。 开发商宣传单上的总规划图：一开发商宣传单上的总规划图：一 般会大致表明所要修建的建筑，除特般会大致表明所要修建的建筑，除特 殊情况外不会

23、更改。但不会作为法律殊情况外不会更改。但不会作为法律 依据。最终以实际为准。依据。最终以实际为准。 户型选择、装修预算户型选择、装修预算6 小区规 划图 小区总规划的模型图： 一手房销售展厅内的沙 盘（建筑模型）以此而 建。可以看出小区内部 的设施，学校、医院， 花园和交通等等。是选 择住宅位置，朝向的重 要指示标。 墙面地板墙面地板 水电路线水电路线-重点设计重点设计 防水、防臭防水、防臭卫生间卫生间 路线合理防油烟路线合理防油烟 厨房厨房 软装饰软装饰 客厅、餐厅卧室客厅、餐厅卧室 Contents 装修预算一般预留房子总价的百分之装修预算一般预留房子总价的百分之15%-20%为佳，上不封

24、顶。为佳，上不封顶。 因为材料不同价格相差比较大，所以最好事先去建材市场参考价格，因为材料不同价格相差比较大，所以最好事先去建材市场参考价格， 做好预算，以免超支过多。做好预算，以免超支过多。 装修预算装修预算 户型选择、装修预算户型选择、装修预算6 签购房合同注意事项 7、签约需知、签约需知 签按揭合同注意事项 按揭需知 购房费用购房费用 最新购房政策需知 签购房合同注意事项签购房合同注意事项 个人资料 面积、价格、付款方式、地址 使用年限，住宅70年，商业用地40年，工业用地50年，车位50年 交楼时间、标准，带装修写明材料品牌、保修期 延期交楼违约责任，90天内，每日0.05%违约金，超

25、90天，可解除合同， 退还房款、利息、总房价10%的违约金 面积差异处理，套内面积误差比在3%内，按合同约定的价格多还少补； 3%以上，可解除合同，退还房款、利息 办理房产证时间，交楼后180工作日内申请办理，逾期每日按0.05%违约金， 逾期超120日，可解除合同，退还房款、利息、总房价10%的违约金 贷款银行 贷款年限 贷款率利 还款时间 提前还款 签按揭合同注意事项签按揭合同注意事项 按揭需知按揭需知 还款方法还款方法 贷款要求贷款要求 贷款资料贷款资料 购房费用购房费用 还款方法 等额本息还款法：借款人每月以相等的金额偿还贷 款本息； 等额本金还款法（递减）：借款人每月等额偿还本 金，贷款利息随本金逐月递减； 贷款要求 贷款条件贷款条件 年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人； 贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁； 有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能力。 贷款期限贷款期限 个人住房贷款最长期限为30年； 公积金贷