8：租金收入的确认

1、租金收入的确认租金收入的确认 租金收入的确认租金收入的确认 （一）跨期先收租金的税务处理 （二）跨期后收租金的税务处理 （三）租金所得税的总结 （四）租金预提所得税的税务处理 （五）租金营业税的税务处理 （六）租金支出的扣除 （七）利息、特许权使用费未改变 （八）租金转租收入的税务处理 租金收入的确认租金收入的确认 一、关于租金收入确认问题一、关于租金收入确认问题 根据实施条例第十九条的规定，企业提 供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权 取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承 租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如 果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租 金提前一次性支付的，

2、根据实施条例第九条 规定的收入与费用配比原则，出租人可可对上述已 确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年 度收入。 出租方如为在我国境内设有机构场所、且采 取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本 条规定执行。 租金收入的确认租金收入的确认 （一）（一）本条对实施条例的理解，实际上本条对实施条例的理解，实际上 是对是对19条的实质性改变。条的实质性改变。 例如：2009年A企业租赁房屋给B企业，租赁期3年， 每年租金100万元，2009年一次收取了3年的租金300万。 1、 会计处理： 借：银行存款 300万 贷：营业收入 100万 预收账款 200万 2、 税务处理（按照19条） 附表

3、3第5行：第1列：100万 第2列：300万 第3列：200万（调增） 3、以后年度：每年在附表3第5行第4列调减100万元。 租金收入的确认租金收入的确认 （一）（一）本条对实施条例的理解，实际上是对本条对实施条例的理解，实际上是对 19条的实质性改变。条的实质性改变。 而本文件下发后，根据权责发生制原则，在 税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责 发生制原则和配比原则。即：在先收租金及按照即：在先收租金及按照 租赁期每年收取租金这两种情况下，会计同税收租赁期每年收取租金这两种情况下，会计同税收 无差异，无需进行纳税调整。无差异，无需进行纳税调整。 应当说，总局的规范性文件是无权改变企

4、 业所得税法实施条例的，行政法规的修订，必 须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合 理，即使原条例再不合理，也应当遵从行政法规 修订的程序进行。以暴易暴，未见岂可也！ 租金收入的确认租金收入的确认 （一）（一）本条对实施条例的理解，实际上是对本条对实施条例的理解，实际上是对 19条的实质性改变。条的实质性改变。 而本文件下发后，根据权责发生制原则，在 税收上可以每年确认100万元收入，坚持了权责 发生制原则和配比原则。即：在先收租金及按照 租赁期每年收取租金这两种情况下，会计同税收 无差异，无需进行纳税调整。 应当说，总局的规范性文件是无权改变企 业所得税法实施条例的，行政法规的修订，必

5、须由国务院进行。姑且不论对政策的修改是否合 理，即使原条例再不合理，也应当遵从行政法规 修订的程序进行。以暴易暴，未见岂可也！ 租金收入的确认租金收入的确认 （二（二 ）跨期跨期“后收取租金后收取租金”的规定未发生变的规定未发生变 化，因此在租金问题上仍有可能出现税收同会计化，因此在租金问题上仍有可能出现税收同会计 的差异。的差异。 1、会计处理：、会计处理： 借：应收账款借：应收账款 100万万 贷：营业收入贷：营业收入 100万万 2、税务处理：（调减）第、税务处理：（调减）第1年和第年和第2年均如此。年均如此。 附表附表3第第5行行 第第1列：列：100 第第2列：列：0 第第4列：列：

6、100万（调减）万（调减） 3、3年后收到租金：年后收到租金： 附表附表3第第5行：行： 第第1列：列：100万万 第第2列：列：300万万 第第3列：列：200万（调增）万（调增） 租金收入的确认租金收入的确认 （三）租金收入确认时间总结：（三）租金收入确认时间总结： 1、先收到租金。、先收到租金。允许按照配比原则分期确认收入，允许按照配比原则分期确认收入， 同会计统一起来。坚持了同会计统一起来。坚持了“权责发生制原则权责发生制原则”和和“配比配比 原则原则”。 2、后收到租金。、后收到租金。根据根据“纳税必要资金的原则纳税必要资金的原则”，允，允 许在合同规定的承租方支付租金的提起确认收入

7、。许在合同规定的承租方支付租金的提起确认收入。 3、因此租金收入的所得税确认原则：、因此租金收入的所得税确认原则： “权责发生制原则权责发生制原则”+“纳税必要资金的原则纳税必要资金的原则” 换句话说：利好消息。纳税人两边占便宜。换句话说：利好消息。纳税人两边占便宜。 4、文件、文件 表述为表述为“可可”。意味着纳税人有选择的权利，意味着纳税人有选择的权利， 可以选择一次性纳税（免税、减半征收或者因亏损因可以选择一次性纳税（免税、减半征收或者因亏损因 素），也可以选择配比计入收入。素），也可以选择配比计入收入。 租金收入的确认租金收入的确认 （四）租金的预提所得税处理。（四）租金的预提所得税处

8、理。 出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申 报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。（文 件第一条第二款 ） 第一百零五条第一百零五条企业所得税法第三十七条所称支付， 包括现金支付、汇拨支付、转账支付和权益兑价支付等货 币支付和非货币支付。 企业所得税法第三十七条所称到期应支付的款项，企业所得税法第三十七条所称到期应支付的款项， 是指支付人按照权责发生制原则应当计入相关成本、费是指支付人按照权责发生制原则应当计入相关成本、费 用的应付款项。用的应付款项。 结论：租金如涉及到预提所得税的，按照结论：租金如涉及到预提所得税的，按照企业所企业所 得税法实施条例得税法实施条例第一百零五

9、条处理。第一百零五条处理。 即：即：“权责发生制与收付实现制纳税义务发生时间权责发生制与收付实现制纳税义务发生时间 疏早的原则疏早的原则”。 营业税纳税义务发生时间分析 预租及租金收入的确认原则 预租收入 租金收入 税种税种时间界限时间界限是否缴税是否缴税税法依据税法依据 所得税08年以前不缴国税发【2006】31号 08年以后不缴不缴国税发国税发【2009】31号号 营业税09年以前不缴财税【2003】16号 09年以后缴税实施细则25条 税种时间界限适用原则法律依据 所得税08年以前权责发生制国税发【1997】191 08年以后收付实现制+ 权责发生制 条例第19条、国税函 【2010】7

10、9号文件 营业税09年以前权责发生制财税【2003】16号 09年以后收付实现制实施细则24条、25条 增值税纳税义务发生时间增值税纳税义务发生时间 第三十八条第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项 规定的收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据 的当天，按销售结算方式的不同，具体为： （一）采取直接收款方式销售货物采取直接收款方式销售货物，不论货 物是否发出，均为收到销售款或者取得索取销售 款凭据的当天； （二）采取托收承付和委托银行收款方式销售货 物，为发出货物并办妥托收手续的当天； （三）采取（三）采取赊销赊销和和分期收款方式销售货物分期收款方式销售货物，为书，为书 面合同约定的收款日期的

11、当天，无书面合同的或面合同约定的收款日期的当天，无书面合同的或 者书面合同没有约定收款日期的，者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的为货物发出的 当天；当天； 增值税纳税义务发生时间增值税纳税义务发生时间 第三十八条第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的 收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售 结算方式的不同，具体为： （四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的为货物发出的 当天当天，但生产销售工期超过12个月的大型机械设备、船 舶、飞机等货物，为收到预收款收到预收款或者书面合同书面合同 约定的收款日期约定的收款日期的当天； （五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单

12、位的代销 清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清未收到代销清 单及货款的，为发出代销货物满单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；天的当天； （六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取 得索取销售款的凭据的当天； （七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项 所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。 增值税纳税义务发生时间增值税纳税义务发生时间 第三十八条第三十八条 条例第十九条第一款第（一）项规定的 收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天，按销售 结算方式的不同，具体为： （四）采取预收货款方式销售货物，为货物发出的为货物发出的 当天当天，但生产销售工期超过1

13、2个月的大型机械设备、船 舶、飞机等货物，为收到预收款收到预收款或者书面合同书面合同 约定的收款日期约定的收款日期的当天； （五）委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销 清单或者收到全部或者部分货款的当天。未收到代销清未收到代销清 单及货款的，为发出代销货物满单及货款的，为发出代销货物满180天的当天；天的当天； （六）销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取 得索取销售款的凭据的当天； （七）纳税人发生本细则第四条第（三）项至第（八）项 所列视同销售货物行为，为货物移送的当天。 营业税与所得税的冲突与协调营业税与所得税的冲突与协调 （六）租金支出的扣除问题（六）租金支出的扣除问题

14、第四十七条第四十七条企业根据生产经营活动的需要租入固 定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除： （一）以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支 出，按照租赁期限均匀扣除； 1、假设2009年一次性支付租金3年300万元，取得了 300万元的租金发票。 税收：税收：按照3年均匀扣除，不能扣除300万元。 2、假设合同规定2011年全额付款2009-2011年的租 金，则2009年、2010年没有取得发票。 税收：税收：虽然没有取得发票，依然可以在税前扣除100 万元。 类似的，还有利息、特许权使用费、物业费等。 利息和特许权使用费利息和特许权使用费 （七）利息和特许权使用费（七）利息和特许权使用费 利息和特许权使用费，依然按照条例利息和特许权使用费，依然按照条例