房屋质量问题鉴定与渗水问题处理 1

1、房屋质量问题鉴定与房屋质量问题鉴定与 渗水问题处理渗水问题处理 目录目录 房屋质量问题 渗水问题处理 目录目录 房屋质量问题房屋质量问题 渗水问题处理 房屋质量问题房屋质量问题 房屋质量问题一直是困扰物业管理的主要问题，房屋质量问题 所产生的质量问题是物业无法解决的，需要借助地产公司的支 持。 对于住房质量缺陷的维修责任，我国有关法律法规中有明确规 定-由开发建设单位负责。 物业物业管理条例第三十一条规定：建设单位应当按照国家规 定的保修期限和保修范围，承担物业物业的保修责任。 房屋质量问题房屋质量问题 表现为过了沉降期 依然下沉不止;不均匀 沉降导致楼体倾斜;整 体强度不够，楼体受震 动后或

2、在大 风中摆动; 因结构不完善，部分或 全部承重体系承载力不 够， 导致楼体有局部 工或全部坍塌隐患。 1、楼体不稳定、楼体不稳定 包括墙体裂缝及 楼板裂缝。裂缝分为强 度裂缝、 沉降裂缝、 温度裂缝、变形裂缝， 产生的原因有材料强度 不 够，结构、墙体受 力不均、抗拉、抗挤压 强度不足，楼体不均匀 沉降，建筑材料质次， 砌成后干燥不充分等。 2、 裂缝 由于防水不完善，防 水材料质量不过关等原 因导致屋面渗漏，厨房、 卫生间向外的水平渗漏， 以及向楼下的垂直渗漏、 垂直渗漏多见于各种管 线与楼板接合处。在雨 季及厨房、卫生间用水 量大时，渗漏严重会影 响使用人的正 常生活， 破坏地面装修，影

3、响楼 上楼下邻里关系。 3、渗漏 墙体内部各砌块、层 面之间连接 不好，在 压力、温差等作用下形 成中空，致使墙体整体 抗压 能力降低，表面 粉刷层易于脱落。有时 在没有形成粉鼓的情 况下，由于墙表面粉刷 材料质次，粉刷工艺不 合要求，也会 造成墙 皮大面积脱落。 4、墙体空，墙皮脱落 住宅楼内户与户之间、 户内各厅 室之间隔断墙有 楼板隔音、减震效果不好， 达不到私密性的 要求;屋面、 外墙冬天降温快，夏天升 温快，达不到保温、 隔热 的要求。上述现象产生原 因在于墙体、屋面隔音、 隔热 材料厚度不够，材料 质次，或者施工工艺不合 要求。 5、隔音、隔热效果差 有的门窗自安装上开始，有 的在

4、使用一段时间后即出现密闭 不好、部分材质或整体变形 的问 题，严重者起不到隔断视线、挡 风遮雨的效果，有的无 法关闭、 开启。产生上述问题的原因在于 选用材料质量不好，木材干燥程 度不够，或在安装后受到潮湿侵 袭，做工粗糙。门窗质量问题一 般危害性不大，只需局部修整或 替换即可。 6、门、窗密闭性差、变形 跑冒滴漏现象浪 费资源，影响人的 正常生活，形成的 原因在于上下水管 线水平、垂直设计 不够 合理，水龙头、 抽水马桶等质量不 过关。 7、上下水跑冒滴漏 包括水池、浴盆、 蹲(坐)便器、水表、 地漏、电源开关、 电源插座、电表、 暖气片、煤气灶、 煤气表等设计种类 不完善，设计位置 与日

5、常生活要求不 符，影响家具布置。 遥用电设备甚至存 在漏电、 火灾隐患。 8、水、电、暖、气的设计位置不合理 如楼梯间位置不 方便，楼梯宽度过 小，电梯运行质量 不稳定，公用照明 设施 不完善，消防 安全设施缺乏等等。 9、公用设施设计不合理，质量不过关 目录目录 房屋质量问题 渗水问题处理渗水问题处理 目录目录 1.1.前言前言 2.2.相关规范及依据相关规范及依据 3.3.渗水常规处理步骤渗水常规处理步骤 4.4.常见渗水问题剖析常见渗水问题剖析 4.1 4.1 室外部分室外部分 n屋顶屋顶 n外墙外墙 n伸缩缝伸缩缝 n挡墙挡墙 n室外环境水反灌入户室外环境水反灌入户 4.2 4.2 室

6、内部分室内部分 n结构结构 n门窗门窗 n卫生间卫生间 n烟道渗水烟道渗水 n空调渗水（冷凝水）空调渗水（冷凝水） 5.5.实景案例分析实景案例分析 1.1.背景：背景： 近日全国各地普降大雨，对我们管辖或居住的房屋造成了不同程度近日全国各地普降大雨，对我们管辖或居住的房屋造成了不同程度 上的影响，范围最广的莫过于渗水的烦恼了，怎样解决这些渗水问题上的影响，范围最广的莫过于渗水的烦恼了，怎样解决这些渗水问题 呢，现将部分住宅常见的渗水原因及工程结构进行剖析、透视，以供呢，现将部分住宅常见的渗水原因及工程结构进行剖析、透视，以供 各位同仁参考共享。各位同仁参考共享。 3.3.渗水常规处理步骤渗水

7、常规处理步骤 现场查勘渗水点 现场查勘周边环境 分析渗水水源 确认渗水水源 冲、闭水试验 现场恢复 查阅竣工资料，了解构造 询问原施工人员，了解施工情况 分析水源性质，给水？排水？雨水？ 分析水流途径 局部剔打验证分析 维修处理 发现漏水 封 堵 引 流 隔 离 n 屋顶渗水平台屋面 4.1室外部分 屋面结构 刚性防水层 坡度2 贴砖面层 保温层（珍珠岩） 结构板 砖 砌 女 儿 墙 防水层（聚氨脂卷材） 户内 排水口 排水管 空调位 空 调 冷 媒 管 通 道 途径1 途径1 原因：屋面防水破坏并且渗水点处结构板裂纹。 4.常见渗水问题剖析 常规处理方法： 1）打开渗水部位顶部屋面及防水层，

8、对结构 板上下采用结构胶作封闭。 2）顺水源找出防水层破坏处，并修复。 3）作24小时关水试验后恢复面层。 适用范围：现浇板上下部无其他装饰或上部装 饰面层容易打开时。 应急处理方法一：结构底板堵漏法： 1）剔开板底部现浇保护层，对板下部采用防 水砂浆或堵漏剂进行封堵。 2）修复面层， 适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。 应急处理方法二：引流法 在板底部安装引流槽。 适用范围：现浇板上部装饰严重影响打开时。 n 屋顶渗水平台屋面 4.1室外部分 屋面结构 刚性防水层 坡度2 贴砖面层 保温层（珍珠岩） 结构板 砖 砌 女 儿 墙 防水层（聚氨脂卷材） 户内 排水口 排水管 空调位 空 调

9、 冷 媒 管 通 道 途径2 途径3 途径2、3 原因：屋面排水口排水不畅，导致雨水漫过防 水卷起高度而渗入到砖砌女儿墙和空调位中。 4.常见渗水问题析 常规处理方法： 1）物业定期清掏排水口。 2）对屋面防水进行检查，损坏部位及时维修。 主要用材：1、板裂纹用材：碳纤维、环氧树 脂 加固材料 2、防水用材：SBS卷材防水、聚氨脂防水 防水材料 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外部分 n 屋顶渗水瓦屋面 斜屋面坡度25机制波瓦安装参考： 1、斜屋面基层应平稳，找平层密实，表面清洁； 2、凡高低屋面交接泛水处，出屋面烟道、管道、檐口处附加一层防 水卷材； 3、分隔弹线（按照每

10、格240分格，以满足瓦的搭接长度)； 4、挂瓦条安装在原有基础上的植筋锚固； 5、每匹瓦的搭接（即上盖下）不应60； 6、春瓦应满座石粉加钉（水泥钉常50颗）； 7、山墙瓦模数不够差半匹的地方盖瓦座浆（应封大于2.5的钢丝。） 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外部分 平瓦 挂瓦条 屋面天沟 天沟檐口 天沟排水 保温层 结构板 结 构 柱 结构板 天沟 途径1 途径2 n 屋顶渗水天沟瓦屋面 途径2： 原因：1）因瓦面檐口处无鹦嘴或滴水檐 口，雨水顺檐口勾进户内。 2）屋面天沟堵塞造成天沟积水而漫过 防水层后进入户内 途径1 原因：瓦面接口脱节，同时渗水点处防水破坏 渗水至现

11、浇斜屋面，通过现浇层的薄弱部位渗 入。 常规处理方法一： 1）打开渗水处屋顶相应瓦面位置，重做防 水。 2）顺雨水来源找出瓦面搭接不牢处进行修 补。 3）作冲水实验观察。 常规处理方法二： 采用堵漏剂封堵。 常规处理方法： 1）勾水处理：瓦面伸长，形成足够的鹦嘴， 并且有足够的坡度。 2）天沟堵塞：物业定期检查和清掏天沟 天沟堵塞积水 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外部分 n 屋顶渗水瓦屋面(烟道根部渗水） 途径3： 原因：瓦面与烟道(或其他）交界处 搭接不到位，同时防水损坏，造成 交界处渗水。 天沟排水 分水线 烟道处卷起 平瓦 挂瓦条 屋面天沟 天沟檐口 保温层 结构

12、板 结 构 柱 结构板 天沟 常规处理方法： 重新处理损坏防水，同时搭接瓦面 并在瓦面上涂刷防水涂料。 途径3 主要用材：防水用材：烟道处防水采用聚氨脂 防水涂料，天沟采用SBS卷材防水。 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外部分 n 外墙渗水-外墙保温作法 第一步：将基层表面清洗干净。 第二步：做界面砂浆层并将表面横向拉槽变粗 糙。 第四步：做一层用抗裂砂浆胶结料与砂 按一 定的比例拌制好的抗裂砂浆 第三步：抹两层按一定比例的聚苯颗粒或聚苯板、 胶 粉料组合成的保温浆料。 第五步：在第一遍抗裂砂浆上挂热镀锌钢丝 网，然后用塑料膨胀锚钉固定到墙体里面。 第六步：用第四步相同方

13、法做第二层抗列砂 浆。 第七步：贴外墙面砖或刮外墙腻子后刷外 墙漆。 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 途径： 原因：拉杆孔封堵和外墙面砖缝不密实，雨水 经过面砖缝进入内部，然后经过抹灰、保温层 后从拉杆孔进入。 4.1室外部分 n 外墙渗水-外墙拉杆孔渗水 抹 灰 层 表 面 层 （ 涂 料 或 墙 砖 ） 保 温 层 结 构 柱 楼下户内 楼上户内 结构板 拉 杆 孔 拉杆孔渗水 途径 常规处理方法一： 1）剔开渗水处外墙，对拉杆孔重新用防水砂 浆密实。 2）找出渗水来源，封堵渗水点。 3）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。 常规处理方法二： 1）从室内清除掉孔内所有填充材料，

14、重新用 防水砂浆封堵 2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外部分 n 外墙渗水-填充墙渗水 途径： 原因：外墙或屋顶女儿墙砖缝（涂料）不密实，导 致雨水渗入至外墙保温层或抹灰层内，最后从填充 砖墙进入。 填充墙渗水 结构板 户内 外 墙 填 充 砖 抹 灰 层 表 面 层 保 温 层 途径1 常规处理方法： 1）剔开渗水处外墙，找出渗水来源，封堵渗水点。 2）对渗水点上面1-2层楼外墙面砖勾缝。 常用材料： 防水用：外墙防水涂料或防水勾缝剂：汉高勾缝剂 防水CHJ。 勾缝剂使用注意事项： 1）勾缝前应用防水砂浆密实砖缝，然后清理干净。

15、2）用防水剂涂刷。 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外部分 途径 引流管 接水槽 车库顶板 结 构 卷 起 车库顶板 V型铁板1 钢混盖板 防水覆盖 图1：结构板卷起类伸缩缝 车库顶板 V型铁板1 防水覆盖 V型铁板1 图2：无结构板卷起类伸缩缝 n 伸缩缝渗水 途径 途径： 原因：因伸缩缝或其他部位处防水损坏，顶板上部 积水从伸缩缝处渗出。 常规处理方法一： 1）打开渗水处缝的顶部覆土或硬铺，对渗水 处防水层进行修补； 2）关水观察，完后恢复。 适用范围：面层容易打开，并且不影响美观， 同时不宜采用方法二时。 常规处理方法二： 采用引流方式，用铁板槽或大管径的PVC管的

16、半边作引流槽，然后用排水管引走。 常用材料： 1）防水用：聚氨脂卷材。 2）伸缩缝用材：V型铁板。 手孔剖视图 结构挡墙 手孔 线缆 石棉绳和油膏封堵 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外部分 剖视图 结 构 挡 墙 结构板 室外标 高 桥架 室外电 井 电井排水 途径 途径： 原因：手孔处电缆封堵不到位，同时电井 排水不畅，雨水淹过电井内线缆孔后进入 车库内。 n 挡墙手孔渗水 处理措施：1）参照正视图采用石棉绳和 油膏对每根线缆进行封堵。 2）定期对电井的排水管道进行清理，保 证电井内排水。 所用材料： 封堵：石棉和油膏 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1

17、室外部分 途径1： 原因：挡墙处防水损坏，水从挡墙薄弱部位渗进。 防 水 保 护 层 挡 墙 找平层 室内地坪 结构板 柱基 卷 材 防 水 层 防潮层 室外盲沟 室外环境标高 n 挡墙结构渗水 途径1 常规处理方法一： 掏开室外环境覆土或硬铺，重新修补防水，关水 试验，完后恢复面层。 常规处理方法二： 剔开室内渗水部位并剔槽至底部，预埋PVC管进行 引流，恢复面层。 常规处理方法三： 剔开室内渗水部位，采用堵漏剂封堵，后恢复面 层。 所用材料：封堵用防水砂浆堵漏剂。 方法二、三适用范围为：在室外挡墙处覆土或其 他掏挖困难时采用此种方式。 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外

18、部分 途径2： 原因：室外覆土超过挡墙防水层，雨水经过挡墙的 薄弱部位进入室内。 n 挡墙结构渗水 常规处理方法一： 降低室外覆土至防水层下或增加防水高度，使暴 雨时雨水不至于漫过防水层。 常规处理方法二： 在室外环境与挡墙间加排水沟槽，把室外水引走。 所用材料：改性沥青防水材料或挡墙用聚氨脂SBS 卷材防水。 防 水 保 护 层 挡 墙 找平层 室内地坪 结构板 柱基 卷 材 防 水 层 防潮层 室外盲沟 室外环境标高 室外环境标高 高于挡墙防水 途径2 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外部分 途径3： 原因：室外盲沟排水不畅，导致地底部水压力过高， 同时防潮层施工工艺较

19、差，水从地下渗出，地面出 现大面积的潮湿地带。 n 挡墙结构渗水 常规处理方法一： 户内泄压：剔开返潮处靠挡墙阴角处找平层、防 潮层和结构层，在板下部设置引流沟或管道至主 排水管处，恢复防潮层和地平。 常规处理方法二： 室外泄压：掏开室外环境覆土，加大盲沟排水能 力或增加排水管道以释放地下水的压力。 所用材料：1）引水用材：常规的pvc排水材料。 2）防潮用材：改性沥青防水材料。 防 水 保 护 层 挡 墙 找平层 室内地坪 结构板 柱基 卷 材 防 水 层 防潮层 室外盲沟 室外环境标高 途径3 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.1室外部分 环境标高 地下室地平 结 构 柱 结

20、构板 业主所挖地下室 剖视图 柱基 洪水时湖水水位 平常湖水水位 雨排管 n室外环境水高过户内致反灌 湖水进入户内 途径 途径： 原因：业主所挖地下室标高低于环境洪水时标高， 当洪水时便出现返水入户的情况。 常规处理方法： 关注暴雨来临时间，提前预防，暴雨来临前对户内 排水进行封堵。 剖面图 楼上 楼下 楼板 裂纹 顺筋 方向 逆筋 方向 平面图 上下剔槽各20公分宽 处理方式 基层清理后采用环氧树脂或碳纤维作 封闭处理 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.2户内渗水 途径 途径： 原因：因现浇板出现裂纹，楼上装修打地坪或贴砖， 水经过裂纹处渗下。或楼上装修后，使用过程中 出现渗水

21、。处理措施：参照图对板裂纹进行封闭。 n结构板裂纹引起渗水 常规处理方法： 参照图对板裂纹的上下进行封闭。 此种方式适用于楼上业主未装修或装修很容易恢复的 情况。 应急处理方法： 只对板裂纹下部或上部进行封闭。 此种方式适用于楼上或楼下业主未装修或装修很容易 恢复的情况。 所用材料：参照前面介绍的关于处理板裂纹的材料。 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.2户内渗水 途径： 原因：因业主装修时缩小了排水口径，同时屋面排水直 接进入到露台，导致排水不畅返至户内。 屋面 户内 改进后 露台 改为单独排 放 溢流 口 n露台返水至户内 结构板 结 构 墙 屋面 户内 原设计 露台 途径

22、户内被淹 常规处理方法一： 参照改进后图对屋面排水改为单独排放。 常规处理方法二： 1）提醒业主在装修时保证排水口的通畅。 2）提醒业主定期清掏排水口。 3）同时在排水口的上部设置溢流口（低于出露台门槛） 所用材料：排水用材：采用普通的PVC排水材料。 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.2户内渗水 结构板 窗台 结构板 户内窗 面砖或涂料 砂浆 发泡剂 窗框密封胶 滴水檐口 发泡剂 窗框密封胶 砂浆 n门窗渗水 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.2户内渗水 结构板 窗台 结构板 户内窗 途径1 途径1： 原因：因窗框顶部外墙无滴水檐，窗框与墙的缝隙未填 充实贴，同时

23、密封胶损坏。雨水顺此处砂浆层或缝隙勾 进窗框内，然后进入户内。 n门窗渗水 常规处理方法一： 1）在窗框顶部墙的外檐口设置滴水檐，让雨水不能勾进 户内。 常规处理方法二： 1）剔除窗框边的损坏玻璃胶，对窗框与外墙的后塞口清 掏后重新填实处理，待干燥后重新打胶封闭。 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.2户内渗水 结构板 窗台 结构板 户内窗 途径2： 原因：因窗框各连接点处未打胶或打胶不到位，各螺栓孔 处未封堵，同时框上无泄水孔设置。导致雨水存积在框上， 并从上述部位渗入到框内，从型材渗入到底部后进入户内。 n门窗渗水 常规处理方法： 1）剔除窗框型材连接处，螺栓孔处胶，重新打胶处

24、理。 2）如窗框无泄水孔则增加。 途径2 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.2户内渗水 结构板 窗台 结构板 户内窗 途径3 n门窗渗水 途径3： 原因：1）因窗台窗框的外侧砖缝未填充密实，雨水渗 入并从框与台面交界处到户内。 常规处理方法： 1）对窗框外侧砖重新勾缝密实，窗框重新打胶。 2）对窗框与外墙的后塞口清掏后重新填实处理。 所用材料：普通用材。 4.2户内渗水 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 n卫生间渗水-结构分析 下沉 400mm 刚性防水层 楼下卫生间 剖视图 楼上客厅 楼下客厅 楼上卫生间 结构板 防水层 防水保护层 炉渣回填 排 水 主 管 填充石棉

25、绳和 油膏 给排水管 钢导管 侧视图 剖视图 4.2户内渗水 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 n卫生间渗水 下沉 400mm 刚性防水层 楼下卫生间 剖视图 楼上客厅 楼下客厅 楼上卫生间 结构板 防水层 防水保护层 炉渣回填 排 水 主 管 途径1： 原因：因卫生间管道出口处防水破坏，或此处排水 管损坏，导致水从钢导管与管道间或导管与墙体间 渗出。 途径1 常规处理方法一： 掏开卫生间填充层重新作防水，并作24小时关水 试验。 适用范围：楼上卫生间未装修或利用方法二无法 处理的情况。 常规处理方法二： 已经装修的卫生间可在外部采用防水堵漏砂浆封 堵，如处理后仍漏水，则采用方法一，

26、 4.2户内渗水 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 n卫生间渗水 下沉 400mm 刚性防水层 楼下卫生间 剖视图 楼上客厅 楼下客厅 楼上卫生间 结构板 防水层 防水保护层 炉渣回填 排 水 主 管 途径2： 原因：因卫生间底部防水破坏，同时卫生间板有裂 纹导致水渗下。 途径2 常规处理方法： 参照板裂纹的处理方式。 所用材料：1、板裂纹用材见板裂纹处理。 2、防水损坏参照防水处理用材。 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.2户内渗水 n烟道渗水-盖帽过短 烟 道 途径1 途径： 原因：屋顶烟道盖帽檐口过短或檐口无鹦嘴， 导致雨水进入。 常规处理方法： 在盖帽处增加盖帽

27、的长度，避免雨水的进入 图示增加盖帽长度 结构板 分 隔 墙 结构板 烟 道 止 回 阀 烟道渗水立面 图 止 回 阀 屋顶 途径1 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.2户内渗水 途径： 原因：因烟道在结构板处转弯，冬季烟道内热气经过转 弯处冷凝而出现冷凝水，并从烟道处渗下。 n烟道渗水-冷凝水 分 隔 墙 结构板 烟 道 止 回 阀 烟道渗水立面 图 烟气流向 常规处理方法一： 此处转弯处烟道做成铁管（温度不高可做成PVC管）， 并设置外保温。 途径1 常规处理方法二： 烟道改向直上，避免在拐弯处出现冷凝水。 烟道改 向直上 结 构 柱 室内 室外阳台 分隔墙 空调冷凝水平面 图 楼上 找平层 立面图 4 4、渗水常见部位剖析、渗水常见部位剖析 4.2户内渗水 内机 外机 冷媒管道埋地 途径2 途径2： 原因：因夏季空调使用时冷媒管温度较低，穿过找平层 时遇热形成冷凝水，并集结在地坪内。时间长后便渗水 至楼下。 n空调渗水-冷凝水 常规处理方法一： 1）保证冷媒管的保温措施到位。 2）业主装修时最好不埋地设置，必须设置时冷媒管外部 应设置导管，做好保温。 所用材料：保温用材可用空调冷媒管的保温用材。 5 5、实景案例分析、实景案例分析 5.1外墙门窗渗水案例 墙纸发霉 台面下墙