第九章房地产开发与经营税费

1、第九章第九章 房地产开发经营的税费房地产开发经营的税费 教学内容教学内容 城镇土地使用税城镇土地使用税 耕地占用税耕地占用税 土地增值税土地增值税 契税契税 两税一费两税一费 房产税房产税 固定资产投资方向调节税固定资产投资方向调节税 v教学目的：通过本章学习，使学生了解房地产税收教学目的：通过本章学习，使学生了解房地产税收 的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、的类型及其相关规定，掌握发生房地产转让、销售、 房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收。 v重点难点：重点是房地产转让、销售、房屋租赁等重点难点：重点是房地产转让、销售、房屋租赁等 情况

2、下所涉及的各种房地产税收；难点是各种税收情况下所涉及的各种房地产税收；难点是各种税收 的课税依据。的课税依据。 v教学时数：教学时数：6 6 税收是国家凭借权力参与国民收入分配和再分税收是国家凭借权力参与国民收入分配和再分 配的一种形式配的一种形式 ，具有强制性、无偿性和固定性，具有强制性、无偿性和固定性 的特点。的特点。 税收不仅是国家或地方政府获得财政收入的主税收不仅是国家或地方政府获得财政收入的主 要渠道，也是国家和地方政府对各项活动进行宏要渠道，也是国家和地方政府对各项活动进行宏 观调控的重要杠杆。观调控的重要杠杆。 税收的构成要素：税收的构成要素： 纳税义务人（课税主体，即谁缴纳税？

3、）纳税义务人（课税主体，即谁缴纳税？） 课税对象（课税客体，课税对象（课税客体， 纳什么税？纳什么税？ ） 税基、税率（纳多少税？税基、税率（纳多少税？ ） 纳税时间（什么时候开始计税？）纳税时间（什么时候开始计税？） 纳税地点（什么地方纳税？）纳税地点（什么地方纳税？） 附加、加成和减免附加、加成和减免 违章处理违章处理 我国现行的房地产税收体系有房产税、城镇土地使用税、我国现行的房地产税收体系有房产税、城镇土地使用税、 耕地占用税、土地增值税、契税，紧密相关的有固定资产投资耕地占用税、土地增值税、契税，紧密相关的有固定资产投资 方向调节税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所方向调节

4、税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所 得税、印花税。得税、印花税。 审批与开发阶段审批与开发阶段流通阶段流通阶段保有阶段保有阶段 前期税费前期税费 建设阶段建设阶段 税费税费 主要有两税主要有两税 一费、土地一费、土地 增值税、契增值税、契 税、印花税、税、印花税、 所得税等。所得税等。 包括城镇土包括城镇土 地使用税、地使用税、 房产税、城房产税、城 市房地产税市房地产税 （外资）。（外资）。 （一）房产税（一）房产税 房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。 （二）房产税征收的法律依据（二）房产税征收的法律依据 中华

5、人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例 78/guoshui/action/GetArticleView1.do?i d=1442&flag=1 一、房产税一、房产税 （三）房产税的基本内容（三）房产税的基本内容 1.纳税人纳税人 房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的 单位和个人都是房产税的纳税人。单位和个人都是房产税的纳税人。 产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典 的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的

6、，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地 的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人 或者使用人缴纳。或者使用人缴纳。 前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代 管人或者使用人，统称为纳税人管人或者使用人，统称为纳税人. 2.2.课税对象及范围课税对象及范围 征税征税 对象：对象： 房产税采用从价计征。计税办法分为按余值计征和租金收入计房产税采用从价计征。计税办法分为按余值计征和租金收入计 征两种形式。征两种形式。 （3）投资联营）投资联营 对投资联营的房产，在计征房产

7、税时应予以区别对待。对对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对 于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险 的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；的，按房产的余值作为计税依据计征房产税； 对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际 是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定是以联营名义取得房产租金，应根据暂行条例的有关规定 由出租方按租金收入计算缴纳房产税。由出租方按租金收入计算缴纳房产税。 （4 4）融资租赁：按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费）融资租赁

8、：按照规定，对于融资租赁房屋，由于租赁费 中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等，与一般房屋租中包含了房屋的价款、手续费和融资利息等，与一般房屋租 赁的租金的内涵不同，且租赁期满后，当承租方支付最后一赁的租金的内涵不同，且租赁期满后，当承租方支付最后一 笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方，实际上这是一种笔租赁费后，房屋的产权要转移到承租方，实际上这是一种 变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在对融资租赁房变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在对融资租赁房 屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。屋计征房产税时，应以房产余值计算征收。 4.应纳税额 房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿

9、房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产固定资产” 科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的， 在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显 不合理的，应重新予以评估。不合理的，应重新予以评估。 适用税率：适用税率： 余值法：税率为余值法：税率为1.2% 租金收入法：税率为租金收入法：税率为12% 原值减除率：原值减除率：10%30% 一般取一般取30% 5.应纳税额计算举例 例例1：某国有企业，：某国有企业，2002年度自有房屋年度自有房屋6幢，其中幢，其

10、中4幢用于生幢用于生 产经营，房产原值产经营，房产原值800万元；不包括冷暖通风设备万元；不包括冷暖通风设备100万元；万元； 2幢房屋租给某公司作生产经营用房，年租金收入幢房屋租给某公司作生产经营用房，年租金收入80万元。万元。 该省规定按房产原值一次扣除该省规定按房产原值一次扣除30后的余值计税。计算该企后的余值计税。计算该企 业当年应纳的房产税。业当年应纳的房产税。 6.6.纳税时间和地点纳税时间和地点 （什么时候纳税？）（什么时候纳税？） （什么地方纳税？）（什么地方纳税？） 纳税地点（什么地方纳税？）纳税地点（什么地方纳税？） 房产所在地房产所在地 7.7.减税、免税减税、免税 对下

11、述房地产免征房产税：对下述房地产免征房产税： （1 1）国家机关、人民团体、军队自用的房产，但上述单位）国家机关、人民团体、军队自用的房产，但上述单位 的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于 免征范围。免征范围。 （2 2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产。 （3 3）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产，但其附设的营）宗教寺庙、公园名胜古迹自用的房产，但其附设的营 业用房及出租的房产，不属于免征范围。业用房及出租的房产，不属于免征范围。 （4 4）个人所有非营业用房产。）个人所有

12、非营业用房产。 （5 5）经财政部批准免税的其他房产。其包括：）经财政部批准免税的其他房产。其包括： 损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定后，可 免征；免征； 对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征，恢复使对企业因破产、撤销而闲置不用的房产可暂不征，恢复使 用时征收；用时征收； 房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征；房产大修停用半年以上的，经申请审核，大修期间免征； 在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征；在建项目的服务性临时建筑，施工期间一律免征； 企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产；企业办的各类学校

13、、医院、托儿所、幼儿园自用的房产； 中、小、高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税，中、小、高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税， 但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定缴纳但校办工厂、校办企业、商店、招待所等的房产应按规定缴纳 房产税。房产税。 （一）城镇土地使用税（一）城镇土地使用税 城镇土地使用税（简称土地使用税），是国家按使用土城镇土地使用税（简称土地使用税），是国家按使用土 地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。 征税的目的、意义：征税的目的、意义： （1）开征土地使用税，可以利用经济杠杆，调

14、整土地占用）开征土地使用税，可以利用经济杠杆，调整土地占用 关系，促进土地使用者节约用地、合理用地。关系，促进土地使用者节约用地、合理用地。 （2）适当调节不同地区之间的土地级差地租，使各土地使）适当调节不同地区之间的土地级差地租，使各土地使 用者在同等条件下进行公平竞争。用者在同等条件下进行公平竞争。 （3）增加国家财政收入。）增加国家财政收入。 二、城镇土地使用税二、城镇土地使用税 （三）城镇土地使用税的基本内容（三）城镇土地使用税的基本内容 1.1.纳税人纳税人 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个 人，为城镇土地使用税

15、的纳税义务人人，为城镇土地使用税的纳税义务人 。 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实 际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由 实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。 2.2.课税对象和征收范围课税对象和征收范围 城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域城市、县城、建制镇、工矿区范围内土地，是指在这些区域 范围内属于国家所有和集体所有的土地。范围内属于国家所有和集体所有的土地。 3

16、.3.课税依据课税依据 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。 应纳税额计税土地面积（平方米）应纳税额计税土地面积（平方米）适用税额适用税额 土地使用税采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市土地使用税采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市 大小分四个档次：大小分四个档次： 大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据，大、中、小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据， 按按 照国务院颁布的照国务院颁布的城市规划条例城市规划条例中规定的标准划分。中规定的标准划分。 现行的划分标准是现

17、行的划分标准是: :市区及郊区非农业人口总计在市区及郊区非农业人口总计在5050万以上的，为大城万以上的，为大城 市；市区及郊区非农业人口总计在市；市区及郊区非农业人口总计在2020万至万至5050万的，为中等城市；市区及万的，为中等城市；市区及 郊区非农业人口总计在郊区非农业人口总计在2020万以下的，为小城市。万以下的，为小城市。 1988年制定的实行标准：年制定的实行标准： 大城市大城市0.510元；元； 中等城市中等城市0.48元；元； 小城市小城市0.36元；元； 县城、建制镇、工矿区县城、建制镇、工矿区0.24元。元。 v 西安市五角至五元；西安市五角至五元； v 宝鸡市、咸阳市、

18、铜川市四角至三元；宝鸡市、咸阳市、铜川市四角至三元； v 汉中、渭南、韩城、延安、榆林、商州、安康市三角至二汉中、渭南、韩城、延安、榆林、商州、安康市三角至二 元；元； v 县城、建制镇、工矿区二角至一元。县城、建制镇、工矿区二角至一元。 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 http:/ htm （1 1）大城市）大城市1.51.5元至元至3030元；元； （2 2）中等城市）中等城市1.21.2元至元至2424元；元； （3 3）小城市）小城市0.90.9元至元至1818元；元； （4 4）县城、建制镇、工矿区）县城、建制镇、工矿区0.60.6元至元至1

19、212元。元。 20062006年年1212月月3131日温家宝总理签发中华人民共和国国务院令第日温家宝总理签发中华人民共和国国务院令第 483483号号国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂 行条例的决定行条例的决定，自，自20072007年年1 1月月1 1日起施行。日起施行。 4.纳税地点纳税地点 土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地使用税由土地所在地的税务机关征收。 陕西省土地使用税按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地陕西省土地使用税按年一次布征，在每年的四月和十月各征收半年土地 使用税。使用税。 5.纳税期限纳税期限

20、（1）征用的耕地，自批准征用之日起满）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；年时开始缴纳土地使用税； （2）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。 （3）纳税人新征用的土地，必须于批准征用之日起）纳税人新征用的土地，必须于批准征用之日起30日内申报登记。日内申报登记。 纳税人应按税务机关规定的期限，填写纳税人应按税务机关规定的期限，填写城镇土地使用税城镇土地使用税 纳税申报表纳税申报表将占用土地的权属、位置、用途、面积和税务将占用土地的权属、位置、用途、面积和税务 机关规定的其他内容，据实向税务机关办理纳税申报登记，机关

21、规定的其他内容，据实向税务机关办理纳税申报登记， 并提供有关证明文件资料。并提供有关证明文件资料。 6. 6.减税、免税减税、免税 （1 1）政策性免征）政策性免征 国家机关、人民团体、军队自用的土地；国家机关、人民团体、军队自用的土地； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地； 宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地；宗教寺庙、公园名胜古迹自用的土地； 市政街道、广场、绿化地带等公用土地；市政街道、广场、绿化地带等公用土地； 直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的经

22、批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的 月份起免缴土地使用税月份起免缴土地使用税5 51010年；年； 由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他 用地。用地。 （2 2）陕西省地方确定的免税）陕西省地方确定的免税 国家机关、人民团体、军队自用的土地国家机关、人民团体、军队自用的土地 ； 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；厂矿企业、行政事业由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；厂矿企业、行政事业 单位及个人开办的学校、医院（诊所）、幼儿园（托儿所）、敬老院的单位及个人开办的学校、医院（诊所）、幼儿园（托儿所）、

23、敬老院的 业务用土地（不包括职工生活住房用地）业务用土地（不包括职工生活住房用地） ； 宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地 ； 市政街道、广场、绿化地带，城镇防洪、排洪工程等公共用地市政街道、广场、绿化地带，城镇防洪、排洪工程等公共用地 ； 直接用于农、林、牧、渔的生产用地直接用于农、林、牧、渔的生产用地； 经批准开山、整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土经批准开山、整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴土 地使用税八年；地使用税八年； 按照土地使用税管理权限，经陕西省税务局批准需要给予减税或者免税按照土地使用税管理权限，经陕西省税务局批准

24、需要给予减税或者免税 照顾的其他用地照顾的其他用地 。 应纳税额计算举例应纳税额计算举例 本市某商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书本市某商场坐落在该市繁华地段，企业土地使用证书 记载占用土地的面积为记载占用土地的面积为10000平方米，经确定属一等地平方米，经确定属一等地 段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等段；该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等 地段，共占地地段，共占地6000平方米；一座配送仓库位于市郊，属平方米；一座配送仓库位于市郊，属 五等地段，占地面积为五等地段，占地面积为20000平方米；另外，该商场自平方米；另外，该商场自 办托儿所占地面积办托儿所占地

25、面积3500平方米，属三等地段。（注：一平方米，属三等地段。（注：一 等地段年税额等地段年税额4元平方米；三等地段年税额元平方米；三等地段年税额2元平方元平方 米；五等地段年税额米；五等地段年税额1元平方米）。该商场全年应纳城元平方米）。该商场全年应纳城 镇土地使用税税额为？镇土地使用税税额为？ 房地产保有环节的房产税、土地使用税存在的问题 （一）（一） 税基狭窄税基狭窄 v 现行的房产税、土地使用税排除了农村土地，仅限于城镇范围征税。现行的房产税、土地使用税排除了农村土地，仅限于城镇范围征税。 v 现行的房产税免征范围很大，除了国家机关、军队、政府财政包款的现行的房产税免征范围很大，除了国家

26、机关、军队、政府财政包款的 事业单位等用房外，还包括了个人所有非营业用的房产。实际上只局事业单位等用房外，还包括了个人所有非营业用的房产。实际上只局 限于城市的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产，限于城市的工矿、金融、商业等经营性企事业单位及各种租用的房产， 广大农村的企业和规模庞大的城市居民住房不在征税范围之内。广大农村的企业和规模庞大的城市居民住房不在征税范围之内。 v 课税范围窄、税负低、收入少，也使得房地产保有税难以成为地方政课税范围窄、税负低、收入少，也使得房地产保有税难以成为地方政 府的主要税种。府的主要税种。 v 20022002年我国房产税（含城市房地产税）、城

27、镇土地使用税和土地增值年我国房产税（含城市房地产税）、城镇土地使用税和土地增值 税合计收入为税合计收入为379.73379.73亿元，占国家全部税收收入的亿元，占国家全部税收收入的2.01%2.01%，占地方财，占地方财 政收入的政收入的4.46%4.46%。 （二）计税依据不合理 1.原值计税和租金计税税负差异大 v 旧房的原值计算通常为房屋的建造成本，而新建房屋尤其是商品房的 原值包括了土地的价值，因此在新旧房原值之间，存在较大差异；而 在按租金征收和按原值征收之间，由于原值和租金之间的比例关系通 常小于10（两种税率的比值），在按租金计征和按原值计征之间也存 在着较大的差异。 v 例如：

28、某房产的原值为1000元/平方米，年租金收入为1200元/平方米， 按租金计征为144元，按原值计征为8.4元，前者是后者的17倍。 2.原值概念不清楚，操作难度大。 v 计划经济年代由于土地是国家行政划拨，地上建筑物建成后所形成的 固定资产价值基本上就反映了房产原值，但目前的商品房销售在支付 的房地产价格中，很难在房产和土地使用权之间进行准确划分，按商 品房购入价格确定原值又很不公平。 （一）（一）耕地占用税耕地占用税 耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单位和个 人征收的一种税。人征收的一种税。 征税的目的、意义：征税的目的、意义：

29、（1）开征耕地占用税是加强土地管理，保护耕地的重要手段，）开征耕地占用税是加强土地管理，保护耕地的重要手段， 从而达到保护珍贵的耕地资源。从而达到保护珍贵的耕地资源。 （2）开征耕地占用税有利于农业生产的发展，通过征税可以）开征耕地占用税有利于农业生产的发展，通过征税可以 把部分税款用于发展农业，促进农业和整个国民经济的发展。把部分税款用于发展农业，促进农业和整个国民经济的发展。 三、耕地占用税三、耕地占用税 （二）耕地占用税征收的法律依据（二）耕地占用税征收的法律依据 中华人民共和国国务院令中华人民共和国国务院令 第第511号号2008年年1月月1日实施日实施 中华人民共和国耕地占用税暂行条

30、例中华人民共和国耕地占用税暂行条例 http:/ 10_96404.htm （三）耕地占用税的基本内容（三）耕地占用税的基本内容 1.纳税人纳税人 v 凡占用耕地建房或者从事其他非农业生产建设的单位和个凡占用耕地建房或者从事其他非农业生产建设的单位和个 人，都是耕地占用税的纳税人。人，都是耕地占用税的纳税人。 v 前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股 份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业 单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个单位、社会团体、国家机关、部队

31、以及其他单位；所称个 人，包括个体工商户以及其他个人。人，包括个体工商户以及其他个人。 2.课税依据课税依据 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照 规定的适用税额一次性征收。规定的适用税额一次性征收。 （四）税率（四）税率 2008年年1月月1日新规定：日新规定： （1）人均耕地不超过）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方 米为米为10元至元至50元；元； （2）人均耕地超过）人均耕地超过1亩但不超过亩但不超过2亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为8元

32、至元至40元；元； （3）人均耕地超过）人均耕地超过2亩但不超过亩但不超过3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为6元至元至30元；元； （4）人均耕地超过）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为亩的地区，每平方米为5元至元至25元。元。 1987年年4月月1日原规定：日原规定： （1）以县为单位（下同），人均耕地在）以县为单位（下同），人均耕地在1亩以下（含亩以下（含1亩）的地区，每平亩）的地区，每平 方米方米210元；元； （2）人均耕地在）人均耕地在12亩以下（含亩以下（含2亩）的地区，每平方米亩）的地区，每平方米1.68元；元； （3）人均耕地在）人均耕地在23亩以下（含亩以下（含3亩）

33、的地区，每平方米亩）的地区，每平方米1.36.5元；元； （4）人均耕地在）人均耕地在3亩以上的地区，每平方米亩以上的地区，每平方米15元。元。 （五）课税对象的征收范围（五）课税对象的征收范围 耕地占用税的征收对象，是占用耕地从事其他非农业耕地占用税的征收对象，是占用耕地从事其他非农业 生产建设的行为。耕地占用税征税范围，包括国家所有和生产建设的行为。耕地占用税征税范围，包括国家所有和 集体所有的耕地。集体所有的耕地。 （六）纳税地点和纳税期限（六）纳税地点和纳税期限 耕地占用税是在政府依法批准征地后，获得土地使用耕地占用税是在政府依法批准征地后，获得土地使用 权证前在当地税务部门缴纳，纳税

34、期限为权证前在当地税务部门缴纳，纳税期限为3030天，即纳税人天，即纳税人 必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起3030天内缴纳。天内缴纳。 （七）减税、免税（七）减税、免税 1.1.减税范围减税范围 铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减 按每平方米按每平方米2元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、元的税额征收耕地占用税。根据实际需要，国务院财政、 税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以免征或者减征税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，

35、可以免征或者减征 耕地占用税。耕地占用税。 农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。 农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边、穷地区的农村居农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及老、少、边、穷地区的农村居 民，在规定用地标准以内新建住宅的，经所在地乡（镇）人民政府审民，在规定用地标准以内新建住宅的，经所在地乡（镇）人民政府审 核，核， 报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。 按照规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属按照

36、规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属 于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地 占用税。占用税。 2. 2.免税范围免税范围 部队军事设施用地；部队军事设施用地； 学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。 （一）（一）土地增值税土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 的单位和个人征收的一种税。的单位和个人征收的一种税。 1.征税的原因征税的原因 （1）城市土地具有自然增

37、值的特点。）城市土地具有自然增值的特点。 （2）抑制土地投机行为，维护正常的市场秩序，加强国家对土地市场的宏）抑制土地投机行为，维护正常的市场秩序，加强国家对土地市场的宏 观调控和管理。观调控和管理。 （3）征收土地增值税，一方面可以限制土地使用权的不合理流转；另一方）征收土地增值税，一方面可以限制土地使用权的不合理流转；另一方 面也可以减少土地资产流失，为国家增加财政收入，为城市建设和经济发面也可以减少土地资产流失，为国家增加财政收入，为城市建设和经济发 展积累资金。展积累资金。 2.征税的意义征税的意义 土地增值税的征收，对合理调节土地增值收益，减少国家土地资产流失，土地增值税的征收，对合

38、理调节土地增值收益，减少国家土地资产流失， 规范土地市场行为，以及抑制土地投机，都起着十分重要的作用。规范土地市场行为，以及抑制土地投机，都起着十分重要的作用。 四、四、 土地增值税土地增值税 （二）纳税人（二）纳税人 凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着 物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。物并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 （三）课税依据（三）课税依据 土地增值税是以有偿转让房地产所得的土地增值额为计土地增值税是以有偿转让房地产所得的土地增值额为计 税依据的。税依据的。 中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人

39、民共和国土地增值税暂行条例 http:/ 2.htm （四）税率（四）税率 土地增值税实行4级超额累进税率： 所谓超额累进税率：指将应税所得额按照税法规定分解为若干段，每一 段按其对应的税率计算出该段应交的税额，然后再将计算出来的各段税 额相加，即为应税所得额应交纳的土地增值税。 1.增值额未超过扣除项目金额50% 的部分，税率为30% ； 2.增值额超过扣除项目金额50% ，未超过100% 的部分，税率为40% ； 3.增值额超过扣除项目金额100% ，未超过200% 的部分，税率为50% ； 4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60% 。 扣除项目：扣除项目： 土地增值税的扣除

40、项目为：取得土地使用权时所支付的金土地增值税的扣除项目为：取得土地使用权时所支付的金 额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用， 或者旧房及建筑物的评估价值；与转让房地产有关的税费；或者旧房及建筑物的评估价值；与转让房地产有关的税费； 财政部规定的其他扣除项目。财政部规定的其他扣除项目。 【思考题【思考题】 某私营业主准备将自己的一临街商业门脸转手，价格协商某私营业主准备将自己的一临街商业门脸转手，价格协商 为为90万元，设应扣除项目为万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳多少万元，则业主应缴纳多少 土地增值税？土地增值税？ 5

41、. 5.土地增值税的简化计算土地增值税的简化计算 （1 1）土地增值额未超过扣除项目金额）土地增值额未超过扣除项目金额50% 50% 的的 应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额30%30% （2 2）土地增值额超过扣除项目金额）土地增值额超过扣除项目金额50% 50% ，未超过，未超过100% 100% 的的 应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额40%40%扣除项目扣除项目5%5% （3 3）土地增值额超过扣除项目金额）土地增值额超过扣除项目金额100% 100% ，未超过，未超过200% 200% 的的 应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额50%50%扣除项目扣除项目15%15% （4 4）

42、土地增值额超过扣除项目金额）土地增值额超过扣除项目金额200% 200% 的的 应纳税额土地增值额应纳税额土地增值额60%60%扣除项目扣除项目35%35% 公式中的公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。为速算扣除系数。 （五）课税对象的征收范围（五）课税对象的征收范围 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所得的土地增土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所得的土地增 值额。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产行为。值额。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让的房地产行为。 （六）纳税地点和纳税期限（六）纳税地点和纳税期限 增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起增值税的纳税人应在转让

43、房地产合同签订之日起7日内，日内， 到房地产所在地的主管税务机关办理申报。到房地产所在地的主管税务机关办理申报。 （七）减税、免税（七）减税、免税 下列情况享受土地增值税优惠：下列情况享受土地增值税优惠： 1.1.纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除 项目的项目的20%20%的，可以免征；超过的，可以免征；超过20%20%以后，对全部增值额征收。以后，对全部增值额征收。 2.2.个人个人转让原有住房，规定转让原有住房，规定居住满居住满5年转让住房，免征土地年转让住房，免征土地 增值税；居住满增值税；居住满3年，不满年，不满5年的，

44、减半征收土地增值税。年的，减半征收土地增值税。 下列情况免征土地增值税：下列情况免征土地增值税： 1.个人互换自有居住用房；个人互换自有居住用房； 2.以房地产作为投资、联营的，在将房地产转让到其所投资以房地产作为投资、联营的，在将房地产转让到其所投资 联营的企业时；联营的企业时； 3.在以土地和资金合作建房中，建成后自用；在以土地和资金合作建房中，建成后自用； 4.企业兼并后发生的房地产转让；企业兼并后发生的房地产转让； 5.国家收回国有土地使用权以及地上建筑物发生的房地产权国家收回国有土地使用权以及地上建筑物发生的房地产权 属的变更等。属的变更等。 （八）税务筹划少卖多赚 某普通商品房住宅

45、，销售价格3100万元，按税法规定计算的 可扣除项目金额为2500万元。则应缴纳的土地增值税计算如 下： 增值额3100-2500600万元 增值率600/250024% 应纳税额60030%180万元 v 而把价格降为3000万元，其他条件不变，增值为超过20%， 企业免征土地增值税。 v 如果合理筹划后，企业收入反而增加了80万元。 （一）契税（一）契税 契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移时，按当事 人双方订立契约时对产权人征收的一种税。现行契税是人双方订立契约时对产权人征收的一种税。现行契税是19971997 年年7 7月月7 7日重新

46、颁布的日重新颁布的中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例，于，于 19971997年年1010月月1 1日起实施。日起实施。 契税的特点：契税的特点： 1.1.契税属于财产转移税；契税属于财产转移税； 2.2.契税由财产承受人缴纳。契税由财产承受人缴纳。 五、五、 契契 税税 （二）契税的基本内容（二）契税的基本内容 1.1. 纳税人纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位 和个人为契税的纳税人。契税是以所有权发生转移变动的不动和个人为契税的纳税人。契税是以所有权发生转移变动的不动 产为征税对象，向产权承受人征收

47、的一种财产税。产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 2.2.课税依据课税依据 (1)(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为 成交价格；成交价格； (2)(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用 权出售、房屋买卖的市场价格核定；权出售、房屋买卖的市场价格核定； (3)(3)土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、 房屋的价格的差额。房屋的价格的差额。 3. 3.税率税率 契税税率为。契税税率为。 契税的适用税

48、率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款 规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国 家税务总局备案。家税务总局备案。 4.4.课税对象的征收范围课税对象的征收范围 （1 1）国有土地使用权出让；）国有土地使用权出让； （2 2）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括）土地使用权转让，包括出售、赠与和交换，不包括 农村集体土地承包经营权的转移；农村集体土地承包经营权的转移； （3 3）房屋买卖；）房屋买卖； （4 4）房屋赠与；）房屋赠与； （5 5）房屋交换。）房屋交换。 5.

49、5.纳税地点和纳税期限纳税地点和纳税期限 （1 1）契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋）契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋 权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋 权属转移合同性质凭证的当天。权属转移合同性质凭证的当天。 （2 2）纳税人应当自纳税义务发生之日起日内，向土地、）纳税人应当自纳税义务发生之日起日内，向土地、 房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机 关核定的期限内缴纳税款。关核定的期限内缴纳税款。 （3 3）契税征收机关为土地、

50、房屋所在地的财政机关或者地）契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地 方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府 确定。确定。 6.6.减税、免税减税、免税 （1 1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土 地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征； （2 2）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征； （3 3）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予）因不可抗

51、力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予 减征或者免征；减征或者免征； （4 4）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。 中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例 http:/ “ “两税一费两税一费”包括营业税、城市建设维护税和包括营业税、城市建设维护税和 教育费附加。教育费附加。 营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或者销售营业税是对提供应税劳务、转让无形资产或者销售 不动产的单位和个人开征的一种税。不动产的单位和个人开征的一种税。 城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征城市维护建设税是随增值税、消费税和营业税附征 并专门用于城市维护建

52、设的一种特别目的税。并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。 教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专 门用于教育的一种特别目的税。门用于教育的一种特别目的税。 六、六、 两税一费两税一费 （一）纳税人（一）纳税人 在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的 单位和个人，为营业税的纳税人。单位和个人，为营业税的纳税人。 （二）课税依据（二）课税依据 纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产，按照纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产，按照 营业额和规定的税率计算应纳税额，

53、应纳税额计算公式营业额和规定的税率计算应纳税额，应纳税额计算公式: : 应纳税额应纳税额= =营业税营业税税率税率 应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应当应纳税额以人民币计算。纳税人以外汇结算营业额的，应当 按外汇市场价格折合成人民币计算。按外汇市场价格折合成人民币计算。 （三）税率（三）税率 1.建筑业 建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业 3%； 2.服务业 代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租 赁业、广告业及其他服务业 5%； 3.转让无形资产、转让土地使用权、专利权、非专利技术、 商标权、著作权、商誉 5%； 4.销售不动产、销售建筑物及其他土地附着物 5%。 （四）课税对象的征收范围（四）课税对象的征收范围 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者 销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是，下列情销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用；但是，下列情 形除外形除外： （只列只列与