房地产过热对金融业的影响

1、房地产过热对金融业的影响近年来，我国房地产价格持续走高，已经与消费能力的提高渐渐脱节，过热的投资使房地产业成为新的高危产业。在房地产开发经营融资不断社会化、多元化的过程中，房地产业是否存在泡沫及泡沫的破裂不仅影响房地产开发商、参与者，还将影响向房地产开发提供各种服务的金融机构及相关产业的从业人员，严重时还可能影响整个国民经济的运行或国家经济安全。 什么是泡沫呢？在1987年出版的帕尔格雷夫经济学大词典中，金德尔伯格认为：“泡沫状态这个名词，随便一点儿说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对

2、这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的扭转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。通常，繁荣的时间要比泡沫状态长些，价格、生产和利润的上升也比较温和一些。以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机，或者以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机。”金德尔伯格对泡沫的界定实际上描述了泡沫和泡沫经济的双层含义。泡沫经济是充满泡沫的畸形经济状态，它通常是虚假繁荣的反映。正如金德尔伯格所言，这种繁荣注定要消失，不是以迅速爆发危机的方式消失，就是以经济长期停滞的方式结束。无论如何，经济都会受到伤害。从这个定义出发，泡沫经济一定伴随着资产价格的大起大落。 这种资产即为泡沫经济的载体

3、，其包括的范围很宽：商品、股票、房地产等等。而在股票和房地产等资产市场上最容易发生泡沫。这一点已经在八十年代的日本泡沫经济和九十年代的东南亚金融危机中有了明显的验证。而一旦房地产企业出现不测或房地产泡沫破灭，其危害程度要远超过股票泡沫的破灭。国际货币基金组织最新的世界经济展望说，富裕国家中房价暴跌所造成的产出损失，平均为股市暴跌所造成的损失的两倍多。这是因为房地产交易和股票交易有其不同的特点，其中玩股票者买股票的钱大多是自己拥有的，而玩房地产者开发、投资房地产的钱，却大都是从银行贷款来的。因此，房地产业与银行业的关系要比股市密切得多。 房地产业与银行的关系如此密切主要是由于房地产业投入大、价值

4、高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此，一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。应该注意到：银行与一般企业不同，安全性对其来说特别重要。一般生产性企业的倒闭只是事关自身和股东，对其他主体的影响较小。而银行的倒闭不仅仅是这家银行自身的事情，而且往往会引起连锁反应，使其他银行也面临挤兑风险。 由于地价的暴跌使银行无法收回其对外贷款的本息，这就产生大量不良反应债权

5、。这些不良债权包括三个部分：破产者债权额、延滞债权额和利率减免或暂缓债权额。破产者债权额指本金几乎无法收回的债权；延滞债权指将来有可能被折价归还的债权；利率减免债权指为支持债务者改善经营，更改原有利率条件，实行利率减免或暂缓的债权。日本1995年金融机构不良债权额为40万亿日元，其中大部分同房地产贷款相关，8万亿日元是7家“住专”公司，占不良债权总额的20%。它是造成日本银行倒闭、出现银行危机的重要原因之一。 个人认为防止房地产泡沫的对策主要有以下几方面： 1. 高度重视房地产金融风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展

6、规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地

7、产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争 国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在商业银行法合同法建筑法公司法民法反不正当竞争法等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定房地产开发企业贷款管理法个人购房贷款管理法违反房地产信贷管理办法处罚条例等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人

8、严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任，推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是

9、个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性，由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标3.妥善利用商业保险和社会保障机构的力量。与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认

10、为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险。全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营。4.加强化解房地产金融机构的不良资产。由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把