南昌汪氏新区项目规划书

1、南昌汪氏新区项目规划书1. 项目名称：南昌汪氏新建县项目2. 用地概况： 2.1.用地位置： 该项目位于南昌新建县，与市政府（红谷滩）一路之隔 地块距南昌市中心（八一广场）20公里，车程15分钟；距市政府7公里，车程5分钟，距机场25分钟见附件1：地理位置图 2.2. 土地面积：项目用地面积约250亩（暂定）。2.3. 土地性质：居住用地。2.4. 土地现状：地块目前为净地，区内地势平坦，南侧有高差； 地块东侧为红谷滩，规划为政务新区 地块南侧为红角洲新区，规划为大学城、旅游、商业和高级居住区，现处于发展阶段 地块西北侧是新建县商业中心，商业繁华但档次低，只辐射新建县 地块北侧为当地居民抢建房

2、屋见附件2：地块现状图片2.5. 周边环境：l 有利环境：（1）地块东侧为红谷滩新区，处于城市规划的发展方向上；（2）地块西侧处于新建县商业主干道解放路的延伸地带，商业繁华，属于新建成熟区域；l 不利环境：项目北侧为村民抢建房屋；项目西侧为待治理的乌砂河；项目东侧为高速公路有噪音污染。见附件3：地块四至图片3. 用地要求： 3. 1. 建筑容积率：1.71.8关于实现容积率必须满足的条件：不少于3%退台洋房，退台洋房尽量达到5%，不多于7%花园洋房比例不少于40%，尽量增加其所占比例；在此条件下，设计师根据实际情况处理，同时，为保证规划弹性及争取政府容积率指标，尽量做高容积率。3.2. 建筑要

3、求：绿化率： 35；退红线要求：东侧退用地红线20米；建筑间距：参照南昌市规划局建设工程规划设计要点执行；4.设计依据：4.1. 南昌市规划局及有关部门关于项目建设地块的用地性质和规划要求。4.2. 地方房屋建筑面积计算细则。4.3. 南昌市规划局建筑工程规划设计要点。4.4. 国家及地方其他有关的规范、法规和文件及城市规划准则。5.设计要点：5.1. 项目定位：客户定位：新建客户：政府公务员、教师、成功生意人为核心客户；南昌客户：南昌市区客户、大学城及以洪城大市场为代表的周边客户。物业功能：主导功能以满足南昌及新建客户居住需求的高品质住区为主，辅以适量的社区商业和融合社区服务功能的会所、幼儿

4、园等配套设施。退台花园洋房树立价值标杆，提升项目档次塑造市场稀缺的明星产品有利于形成建筑景观展示花园洋房快速聚集人气、把控稳定销售的主体项目盈利的主体之一电梯洋房提升容积率，增加土地开发强度未来价值提升的支撑社区服务功能商业提升地块功能满足社区生活服务形成社区生活展示见附件4：南昌汪氏新区项目整体定位及物业发展建议物业档次：档次定位：新建高档、南昌市中高档楼盘高档形象、中高档品质形象定位：红谷西岸、专属领地、原创洋房生活特区。风格提示：以现代主义风格为主，简约明快、富有现代感，体现高尚、自然的生活主张，同时反对夸张的色彩与构造的运用。以上定位体系应贯穿于总体规划布局、商业配套设施、建筑空间等方

5、面。5.2. 总体规划：5.2.1. 规划原则：充分利用外部景观资源（乌砂河、绿化带等），打造核心景观展示区，用景观节点联系地块内外资源，构成项目的主景观轴和次景观轴； 规划空间强调整体结构的层次性：由公共空间（小区中心主景观带）半公共空间（组团内部人行空间、休闲空间）半私密空间（各单元）私密空间（各户）；建筑规划整体布局上充分考虑对内部景观体系和外部景观体系的最大化照顾，整体布局形态需通透，合理照顾到小区内各建筑单元对景观的共享； 考虑地块不同价值区域对规划布局的影响，前期开发资源较好的地块西南面保持社区高档形象和销售顺利； 考虑洋房社区每户的景观资源均好性； 物业类型：退台洋房，花园洋房，

6、电梯洋房，沿街底商，会所，幼儿园。（以下方案为前期策划成果之一，以供指导，相关指标可在此范围内微调）物业类型建筑面积（）面积比例退台洋房82302.9%花园洋房38.7%电梯洋房55.2%沿街商业50001.8%幼儿园30001.1%会所10000.4%合计100%地下车库25000见附件4：南昌汪氏新区项目整体定位及物业发展建议5.2.2. 分期开发要求项目计划分3期开发，如示意图所示。首选方案：入口一方案。备选方案：入口四方案。5.2.3. 日照朝向要求：参考南昌市城市规划设计新规定，满足规范中对日照朝向的基本要求；考虑南昌消费习惯，主卧、客厅尽量朝南偏东，同时考虑外部景观资源的引入；规避

7、高速公路对住宅的不利影响；不可出现暗室。5.2.4. 景观要求：项目采用异域风情的园林风格，展示社区氛围设计采用可参与景观主题，注意坡地、流水的运用小区内既要设置中心景观轴线，又要设置景观节点形成景观体系；充分利用规划手法，将外部有利景观资源引入内部，减少社区内部生活受到外部干扰。5.2.5. 封闭管理要求：小区整体规划实行封闭式物业管理。5.3. 住宅设计要求：5.3.1. 住宅平面要求组合科学、使用方便、舒适环保，明厅、明厨、明厕，生活及服务阳台齐备。5.3.2. 住宅户型配比及面积要求：户型面积区间套数比例两房809530% 小三房100120 30%大三房12013535%三房以上13

8、51555%产品类型户型面积区间（平方米）在同类产品的比例退台花园洋房三房、四房125155100%花园洋房两房809030%小三房10011570%大三房120130电梯洋房两房859530%小三房10512070%大三房125135说明：1、以上仅作为总体控制目标，最终视规划设计的实际进程作适当调整； 2、所有房型均注重面积的适当控制，适当降低每套房屋的建筑面积。5.3.3. 户型设计要求：客厅开间：三房不小于3.9米，四房不小于4.5米；主卧室开间：三房不小于3.3米，四房不小于3.9米；所有户型中最小卧室开间不得小于2.7米；考虑南昌消费习惯，主卧、客厅尽量朝南偏东，同时考虑外部景观资

9、源的引入；规避高速公路对住宅的不利影响；不可出现暗室；各房间设计方正实用，主要房间必须无梁无柱；客厅及卧室要有良好的景观、采光和通风；平面布局注意功能分区、动静分区，厨房与服务阳台及卫生间要结合在一起组合成服务区进行设计；对储藏室或壁柜等储藏空间进行一定设计。5.3.4. 住宅户型做到多样、灵活：一个标准平面，有多种户型组合方式； 对于创新层面，舒适度创新为可选元素，附加创新为备选元素。见附件4：汪氏集团南昌项目整体定位及物业发展建议5.4. 小区配套设施：5.4.1. 为提高小区档次定位，设计1000左右的会所，会所应按高品位进行设计，结合展示区的景观渗透，体现社区高档形象。5.4.2. 参

10、考当地有关幼儿园建设的规定和本项目规模，尽量减小幼儿园规模。5.5.商业：5.5.1.商业布局：沿乌砂河主入口一侧设计，总面积在5000平米左右5.5.2建筑形态以一层商铺为主，商铺面积区间在3070平米，以50平米小面积商铺为主，开间46米，进深1012米；5.5.3.住宅底商外立面设计应该根据服务功能、周边环境进行设计。见附件4：南昌汪氏新区项目整体定位及物业发展建议5.6.停车的数量及配置形式：车位户数比按1：3设置，结合入口地形设置半地下车库，其余按照人防标准设计地下车库，尽量减少建设费用，不设计地上停车； 5.7. 人防、消防等按照国家和南昌市的有关法规进行设计。6. 设计成果： 6

11、.1.彩色规划总平面图一份6.2.图纸请一律按A3规格印制、装订，提供设计文本15套。 6.3.规划文本内容至少包括：设计说明、设计构思及设计意向总体规划平面图（彩色）日照分析图人流车流和消防分析图规划结构分析图配套设施及布置分析图景观结构及景观视线示意图产品选型设计，要求提供各类产品类型的平、立、剖及单体效果图和建筑材料使用说明底层商业、会所等配套设施的产品设计图其他节点（如主景观系统、居住区入口）的详细设计表现部分：总体鸟瞰图、各景观节点示意图、沿街底商、主景观体系及活动区域、过渡空间、单体与景观协调示意图等分期开发示意图技术经济指标户型面积分布表6.4.请提供作展示用的总体规划平面图为A0规格彩色展板，总体鸟