房地产政策与经营结课论文房地产项目策划报告

1、 房地产开发与经营结课论文 题 目: “师生周转房幅地块”房地产项目策划报告 院系名称： 土木建筑学院 专业班级： 工程管理1002班 学生姓名： 学 号： 指导教师评语： 签名： 年 月 日一“师生周转房幅地块”房地产项目简介 （一）“师生周转房幅地块静水楼台”基本概况 该项目位于郑州高新技术开发区牡丹路与月季路交汇口。项目总用地面积 201 亩，师生周转房工程总建筑面积约30万，地上总建筑面积为 25 万，其中住宅面积 20.5 万。 （二）“静水楼台”特色剖析1、小区位于郑州市高新技术开发区牡丹路与月季路交汇口，附近的生活设施完备，附近有超市（莲花街上的丹尼斯），市场，游乐场所，环境优雅

2、。 2、师生周转房客户数450，容积率为2.0，绿化率为 35%，物业费 0.4 元/平方米月，地下停车位配比 1:08。 3、交通便捷，郑州高新技术产业开发区位于郑州市西北部，南临西流湖，北接邙山，东与环城快速路相联，西四环穿区而过，距市中心约12公里，南距310国道2公里，北邻连霍高速公路，距新建郑州国际航空港30公里，对外交通条件优越小区附近有多路公交直达市区，地铁一号线二号线-据本项目约 800 米，目前已全面启动建设，到时候20分钟畅达碧沙岗，二七广场，火车站。 二、静水楼台房营销构想 （一）核心营销理念 差异化竞争、打造高性价比的郑州居住天堂。 （二）swot 具体分析 【优势】

3、1、企业的高知名度 公司在郑州市内已经开发了多处小区，广受各业主的喜欢，之前的房地产开发已经为公司赢得了好的信誉与口碑。2，优秀的物业管理公司 我们邀请郑州市最好的物业公司对小区进行管理和服务，我们将提供优质的物业服务。3、面向所有消费群的设计，尤其是中型配小户型适应了都市发展的趋势。方正紧凑，自主投资两相宜；让温馨生活更添一丝浪漫； 全明户型设计，采光，通风性极佳，让生活更加舒适；4，小区优雅的环境 在小区内到处可以看到清澈的水面，远离市区，优雅宁静的环境给业主一个悠闲，放松的好去处。【劣势】 1.地理位置处在郑州市西郊； 2.缺少大型超市，市场，离购物中心较远； 3.新开发的区域，配套不够

4、完善，离市中心较远；4. 项目所在区域尚处于开发初期，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时本地居民对老城区还有一定的依赖度，因此目前本项目所在区域人气尚显不足。【机会】1.相对郑州目前房价而言，郑州西区房价偏低。2.交通便利，随着郑州地铁的修建，建成之后外出更为便捷。3.政府对这里的重视提高，越来越多的企业落户高新技术开发区4.套设施的不断完善，多条交通道路的畅通，诸多高科技企业的入驻5.周边高校云集，有郑州大学，河南工业大学，信息工程学院，极大地刺激了西区板块经济的活跃程度，辐射带动效应巨大【威胁】 1、项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，周围的小

5、区有西雅图，学府花园等 2、周围环境设施不能在短时间内完善，显得荒凉，打击消费者信心。 三、“师生周转房幅地块-静水楼台”产品定位1)消费者定位 1、购买者为70的郑州本市人，30的外地人。2、消费群体主要针对时尚的白领小资、需要赡养老人的中年夫妇、为儿女准备婚房的父母，年收入在20万左右的家庭。 2）功能定位 “师生周转房幅地块静水楼台”总建筑面积为30万平方米，其中住宅 20 万平方米。不仅能满足消费者居住和休息的基本功能，更能为住户提供完善、高尚的生活配套服务。其美观的外形、齐全的配套设施，宽绰的住宅面积，良好的采光设计以及融合园林景观，自然环境的小区境，为消费者展开了一幅举世无双的画卷

6、。 3）价格设定 一期房源 70-120 ，价格在 7000-8000 元/，其中 7 层以上一般每层加价比例为 0.8，以 下每层下调 0.5%。 入市时：采用低开高走定价策略，能较快地启动市场。4）户型设定主要以两室一厅和三室一厅为主，主打小户型。四、“师生周转房幅地块静水楼台”营销策划（一）消费者心理分析消费者需求不低，对房型、小区的生态、文化环境的有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前不同的楼盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理及行为。1.宽敞舒适的房型；2.高质量的居住环境；3.有一定规模的小区；4.高标准的社区文化需求；5.追求自由个

7、性和实际效用的统一。（二）总体营销思路 我们不仅要强调顾客导向，同时还要强调从其自身的特点和个性、各种功能出发扬长避短，生产和提供顾客需求的、比竞争者更优的产品，从而实施特色营销。除了产品特色之外，我们还应以独特而优越的品牌、质量、技术、营销网络等有别于竞争对手，从而在竞争中占有优势。 （1）建筑物是以人为本的，现代住宅小区应充分提供给居住者交流、沟通的机会。可以满足不同阶层不同年龄的客户； 但我们针对都市老龄化的趋势，主打以中型配小户型的特色服务模式。 （2）生态健康理念 生态人居空间离不开良好的环境和防台污染的措施，绿色环保型住宅备受到世人瞩目。（3）小区独特的园林设计，景观建设时打造出绿

8、树成荫，小桥流水般的优雅景色，让忙碌一天的人们有一个舒适的环境来放松自己。（三）项目广告策略广告语 远离市中心的喧哗，享受郊区特有的宁静。推广策略 推广是本项目起势的关键，也是前期营销策划工作的重点之一。我们的目标是：加大广告投放力度。宣传推广，大体可以分为： 网上推广，网下推广。 网上推广包括广告电子邮件、许可性电子邮件营销（e-mail） 、搜索引擎推广、链接、网络 广告、网站注册及信息发布（免费的、付费的） 、社区营销、登录网址导航、手机短信推广、 即时通讯工具（qq、msn、yahoo、uc、贸易通、旺旺等等） 、博客； 网下推广包括传真、登门、电视、杂志、报纸、户外标牌、墙体广告、礼

9、品（挂历、台历、 贺卡、明信片、鼠标垫、纸杯、钥匙扣、烟灰缸） 、直邮信函、行客户培训会、见面会、座 谈会、沙龙、体育活动、团拜会、联宜会、参加展会、广交会、口碑推广。广告宣传策略 广告定位 经过对周边项目的认真调查分析和对目前房地产市场消费者的分析，根据本案的产品定位， 我们认为在本案的广告宣传定位上应该实实在在从消费者的心理出发， 强调地域性概念， 突 出以人为本的理念。 广告形式建议 报纸广告：新闻性强、时效性明显； ； 直投广告：地域客户针对性强，时效性明显； 户外广告牌（指路牌） ：对项目形象品质树立能较好体现，指路牌功能性明显； 售楼书：形象册、卖点册、，突出品质感； 电视广告：眼

10、见为实说服力强，费用高频率低； 覆盖率最高的公交多维广告：可以在开往高新技术开发区的公交车上播放，如45,b12,72,56路公交车上。一次投入，屡次投放，消费者记忆深刻。相比平面广告，有动画有声音的公交广告也更吸引人。我们主打的消费者群体中一部分人会以公交出行多，上下班的途中更容易并愿意接受我们的信息。 销售道具准备 (1)样板房：在已经建好的楼层中挑选与交楼标准一致的几个户型进行装修，作为样板房。里面的所有物品做到与日常生活中基本一致。做不花哨的样板房并不等于不要建好小区景观和社区公用建筑。 建筑物商品不仅仅包括使用 空间、使用空间的分布与组合，它还包括使用空间（建筑物）的外观，以及建筑空间所处的 位置与周边条件与景观。 (2)楼书： 形象册、卖点册、户型册和单页海报，突出品质感；楼书发放的数量越多，吸引到意向性客户的可能性也就越大。豪华楼书是有必要的，做得越精美，对购房者的吸引力越大。 (3)电子楼书新亮点： ()提升公司与楼盘的整体形象。 ()生动的多媒体表现形式，加强客户印象。()延伸信息