关于我市房地产市场调研报告

1、关于我市房地产市场调研报告今年以来，在国家扩大内需、促进房地产市场健康发展 的一系列利好政策，特别是在我市“房产新政”影响和带动 下，我市房地产市场明显活跃，开发投资逐渐向好，商品房 销售持续上升，政策效应进一步显现。一、当前我市房地产发展现状（一）房地产开发投资处于低位调整中。1-11月，我市房地产开发投资94.9亿元，同比下降9.0%，较今年最低点回升近 6个百分点，比三季 度提高了 1.1个百分点（如图1所示），占全社会固定资产投 资的比重为10.0%，比三季度下降0.1个百分点。图1 1-11 月XX市及县（市、区）房地产开发投资情况1-11月房地产 开发投资结构表投资额（亿元）占开发

2、投资比重（）比重同比增减（）房地产开发投资94.9其中：商品住宅78.482.60.2办公楼1.2I. 3-0.1商业营业用房10.5II. 0-2.1其他用房4.85.11.9（二）房地产建设规模“二升一降”。随着我市六部门促 进新开工措施的出台和销售市场的不断升温，市场供应已经 发生积极变化，施工面积、竣工面积保持一定规模的增长， 新开工面积同比下降，但下降幅度逐渐收窄。竣工面积276.7万平方米，同比增长 43.9%;其中住宅面积241.7万平 方米，同比增长 40.0%;办公楼5.0万平方米，同比增长 143.2%;商业营业用房 25.5万平方米，同比增长111.1%。新开工面积293

3、.0万平方米，同比下降22.7%;其中住宅 面积224.7万平方米，同比下降30.0%;办公楼7.4万平方米， 同比增长117.3%;商业营业用房 39.7万平方米，同比下降 8.6%。二、房地产新政对市场影响的分析1、房产新政累积效应得到进一步显现。去年四季度以 来，我市及时出台了有效的“房产新政”，今年以来各部门 又在原有基础上不断完善和细化各种政策措施，共出台四项 楼市新政，其中包括关于调整市区房地产交易环节税收政 策、关于进一步降低居民购买和转让住房税收负担政策、关于促进我市房地产业健康稳定发展的实施意见、关于促进项 目新开工的政策措施，同时加大金融支持服务力度，降低 公积金贷款首付比

4、例，首付房款比例由30%调整为20%贷款最高额度由25万元调整为35万元，贷款最长期限由 20 年调整为30年，缩短二套房贷和二手房交易营业税免征年 限，并将全额征收改为差额征收等等。这些政策措施效果的 显现，有效降低了购房者的购房成本，缓解了开发商的资金 压力，无论是对房地产开发企业还是消费者来说都是一种利 好，增强了信心、得到了实惠。从目前的情况来看，在经过 几个月的运行后已产生了积极的效果，为房地产市场快速回 暖起到了积极的推进作用。2、房地产开发企业应对市场变化措施积极有效。去年 下半年以后，针对房地产市场出现的房产投资、商品房销售 持续下降的新情况，全市房地产开发企业主动调整开发战略

5、 和市场营销策略，采取了各种优惠促销措施，极大地刺激了 居民的购房欲望和消费热情，使得成交量大幅增长。三、当前值得关注的两个问题其次，房价高位运行，可能对商品房销售形成新的制约。 随着商品房销售的较快增长，市场回暖迹象趋于明显，部分 开发企业和新增楼盘出现了价格上涨。据反映，在成交量稍 有起色之后，从3月份开始，有部分楼盘开始提价，到了8月份，一些楼盘出现了“坐地涨价”的现象。从市区商品房 平均成交价格来看，今年1-11月市区商品房平均合同成交价格为5375.35元/ m2,同比增长12.3%,其中商品住房平均 合同成交价格为 5254.95元/ m,同比上涨17.62%。在市区， 出现了诸如

6、：帝景蓝湾、桐园、运河壹号公馆、江南一品、 公园一号等7000-8000元/ m的高价楼盘。商品房价格的上 涨大大超过了人民收入的增长，势必对销售形成新的制约。四、促进我市房地产健康发展的几点建议1、加快政策调整，给予行业宽松发展空间。目前XX 市出台的关于促进我市房地产市场平稳健康发展有关问题 的通知，主要涉及保障性住房、普通商品房、购房税费、 住房贷款等方面内容，政策带有放松行业发展环境的性质。因此，政府在引导舆论、制定政策方面应该更坚定地用市场 化标准，给行业和企业的发展一个宽松稳定的环境，为未来 房地产行业继续繁荣稳定奠定基础。2、政府应规范土地市场，引导房地产企业合理科学利 用现有的

7、可开发土地。从规划、用地及税费优惠等方面引导 鼓励社会投资，发展以中小户型 （户型面积在120平方米以 下）为主的房地产项目，加大廉租房和政府保障性住房建设， 以满足绝大多数市民的住房需求。房价过高依然是阻挡市场 成交有效放大的直接障碍，也是消费者观望的根本原因。普 通消费者依然无法承受当前的房价，而事实上当前的房价仍 然包含着较大的利润，一方面如果开发商愿意让利于消费者，二者之间的诉求达到一个合理的平衡，房地产长期积累 的矛盾就能得到有效消除；另一方面开发商还需要在土地储 备和房屋开发上进行合理规划，防范资金链断裂，以促进房 地产市场的平稳健康发展。3、稳定就业和增加居民收入。房地产市场的发展关键 在市场成交量，而市场成交则有赖于市场消费能力。因此， 居民收