第一章物业管理的目标

1、第一章 物业管理的目标、思路及原则对物业实行企业化、 经营化管理， 就是为了克服旧体制的弊端， 最大限度地 实现物业的社会效益、经济效益和环境效益的统一。一、物业服务的目标（一）具体来说，是为了实现下述目标：发挥物业最大的使用价值；为业主服务、使物业尽可能保值、增值； 为用户服务，创造安全、快捷、舒适、便利、整洁的生活和生产环境； （二）我们管理公司还将在上任物业的基础上重新组织管理， 实施服务工作， 并 将按照大学物业管理服务标准开展管理服务，根据具体情况持续改进，力争 创建示范单位，使之成为大学物业管理服务的典范。二、物业管理的思路根据大学物业的属性、规模、住户构成等特点，对于该项目的物业

2、管理，我 物业管理处将以业主需求为导向， 在满足业主日常需求的基础上力争管理服务超 越业主的期望值； 开展特色校园文化建设， 通过环境文化、 行为文化、制度文化、 精神文化、网上文化等影响，潜移默化、寓教于乐，建设和谐校园，增强校园凝 聚力。三、物业管理的原则（1）权责分明原则（2）业主主导原则（3）服务第一原则（4）专业高效原则（5）收费合理原则（6）依法行事原则第二章 项目基本情况及服务档次物业坐落位置：株洲市天元区泰山路湖南工业大学 校园占地面积： 600亩，物业分摊面积： 35 万平方米 物业性质：其他类型的物业（大学物业） 类型与使用功能 : 教学楼、学生宿舍为主、还有行政办公楼及室

3、外道路、绿化等 设备设施情况：公共部位较多，多照明、监控系统以及垃圾箱等 物业的需求服务档次：简单化、单一化、统一化需求低第三章 物业管理的内容及特点一、物业管理的内容1、学生公寓的管理学生公寓的管理内容包括学生公寓的安全管理、卫生管理、住宿管理，各种 公用设施零星维修工作， 学生是学生公寓的使用人， 对学生公寓的管理也包括对 使用人的要求。（1）安全管理 制定公寓管理的安全目标工作、方案和措施 组织安全教育、安全工作检查，及时发现和解决不安全问题，抓好各方面 的安全工作的落实。对学生进行安全、纪律教育。 对学生公寓进出楼的来访人员验证登记，禁止无证来访者及推销商品人员 进入公寓，电脑、箱等大

4、件贵重物品出入时要核实登记。 充分发挥学生的主管能动性，有学生选举自己的寝室的寝室长，配合物业 管理企业全面负责本寝室的安全工作。 抓好公寓各项安全制度的落实， 及时发现 和解决寝室存在的不安全问题。 向学生明确提出安全要求， 如不准使用电炉子、 电加热器等大功率用电器； 不准在公寓内乱拉、私拉电源线、电话线、电脑网线；不准在公寓内吸烟、点蜡烛、焚烧垃圾和废纸、信件等；不准乱动消防器材和设施；不准留宿外来人员； 不准往窗外扔各种物品等。（2）卫生管理物业管理企业负责公寓楼外周边的卫生保洁和楼内大厅、走廊、卫生间、 楼梯以及公共部分的灭火器、门窗等处的卫生保洁。（3）住宿管理 寝室成员办理住宿登

5、记卡和床头卡，并将床头卡按要求挂在制定位置 如果个别学生需要调整宿舍，应按相关规定要求的程序进行调整。 严禁私自留宿外来人员，如遇特殊情况需留宿，必须携带有关证件到公寓 宿管部门按规定办理手续。 客人来访必须持身份证、学生证、工作证等有效证件登记手续 严禁在宿舍内养宠物。2、教学楼的管理教学楼内外的卫生保洁 按要求清洁教室、大厅、走廊、楼梯（电梯）、厕所、道路等公用地方，做到无污迹、无水迹、无废物、无杂物、无积水、无积雪等、 为屋顶、墙角除尘，做到墙面无灰尘、无蜘蛛网。 定时收集、清运垃圾。3、设备的管理好学校给排水、供电设备的安装、维修、管理与服务的相关工作，主要包括 水电设备设施的改造、

6、安装于维修， 新建楼房水电的安装， 供水系统及设备维修 管理。教学电铃的安装于维修养护工作。具体应做到：（1）熟悉学校各楼电力总闸、电力分线、保险丝、电表水泵和消防设备所在位 置，并熟悉紧急开关的操作程序。 要备足各种配件， 以备紧急情况发生时应急之 用。（2）每天检查各楼层，注意电线等设备设施有否损坏，同时记录需要修理的电 灯、线路，并及时修理，保障电的正常供应。如发生停电，要立即抢修，确保及 时供电。（3）每天检查门、窗、课桌、灯、开关及厕所内设施的完情况，发现问题及时 处理。4、绿化环境的管理（1）协助学校做好绿化美化的总体规划和设计，或在实施校园绿化总体规划过 程中，保留原来客观的绿化

7、、美化项目，适当开发新的绿化、美化项目工程，根 据校园内天然的地形地貌， 逐渐形成树木、 花早兼观赏经济树木的阶梯式的绿化 美化格局。特别应做好花坛等绿地集中地段的绿化美化工作， 做到绿化美观、 密 度合理、时间适宜，以美化校园环境。（2）及时完成绿化带内缺株树木的补栽和花草的更换，特别是要及时对老化树 木进行修枝，保证学生的安全，枯死树木淘汰后，应及时补栽，确保整体协调。二、校园物业管理特点1、物业管理时段性强校教学的作息时间很有规律，同时还有寒暑假。因此，物业管理企业应根据 学校的这种特点安排好各项工作计划。 依据学校教学的作息时间， 划分不同的时 间段，合理地安排设备设施的维修养护、日常

8、清理及校园的安全保卫工作。2、对安全管理要求高学校是青少年集中地场所， 大部分学生都充满活力， 行动敏捷， 动作幅度大， 在学校物业管理实际操作过程中，要充分考虑到学生的人身产安全问题。3、物业管理具有互动性由于学生的活泼好动， 有些时候会造成学校的设备设施的损坏， 物业管理企 业应该充分注意到这这个问题。 要发挥学生的能动性， 加强对学生的引导教育工 作，使学生自然融入物业管理工作之中，并自觉地制止有损于学校物业的行为。第四章 各项物业管理服务工作标准为了进一步做好大学物业管理服务工作， 真正建立起用制度规范管理、 用标 准规范服务的科学的运行机制， 不断提升大学物业服务质量和管理水平， 特

9、制定 本工作标准。第一节 学生公寓物业管理服务工作标准一、各类管理服务人员要挂牌服务，遵守职业道德，语言文明规范，服务热 情主动，各类管理制度完善，档案资料齐全。二、保持公寓楼内供水、供电设施完好；照明灯具、洗手池、各种取水阀门 及水嘴、地漏等的日常管理和维修及时到位；给、排水管道畅通，运行正常，无 事故隐患。三、保持公寓楼内走廊、公用部位整洁无杂物；厕所无臭味、无污垢；盥洗 室地面、地漏干净，无剩饭菜；卫生间和走廊门窗玻璃完好无损。四、公寓楼内门窗、照明、供电线路、上下水管零星及时率要求90以上。五、保持公寓楼内公共场所的卫生干净整洁， 窗户明亮， 垃圾袋装化并及时 清理。六、公寓楼实行来访

10、登记制度和贵重物品出门登记制度健全； 加强巡视， 无 盗窃、火灾事故发生。七、严格执行公寓管理制度， 做好管理和服务工作， 对违反公寓管理规定的 不文明行为应及时制止、及时上报有关部门，并提出处理建议。八、保证三区公寓楼热水器的正常使用，确保热水正常供应。九、未经相关部门人员同意， 不得改变公寓用房性质， 不得私自安排人员住 宿。第二节 教学楼及其它公共用房物业管理服务工作标准一、各类服务人员要挂牌服务，遵守职业道德，语言文明规范，服务热情主 动，各项管理制度完善，档案资料齐全。二、保证所管公房的门窗、照明、水电等设施及时维修。三、严格执行教学楼及公共教室管理制度， 维护正常教学秩序， 按时开

11、放教 室和教师休息室，保证教师饮用开水、粉笔、黑板擦等的及时供应。四、 按照教室管理规定按时开关教室门窗，摆放好课桌椅，晚22 : 30以后 做到“三关”，即无师生的教室、走廊、厕所的照明，各种取水阀门及水嘴和门 窗关好。五、所管公房内的教室、门厅、走廊、楼梯每天至少清扫拖洗一次；教室、 楼道、走廊等公共区域玻璃每半月擦拭一次。做到教室、门厅、走廊、门窗、扶 梯、天花板、墙角无蜘蛛网；地面无垃圾、无痰迹；墙面无球印、脚印；讲台台 面干净；桌屉内无杂物；楼梯扶手无浮尘；卫生间无臭味，无粪迹，无黄垢。六、确保公房内各种照明灯具、开关、卫生间便池、各种取水阀及水嘴、便 槽隔断、地漏、洗手盆、拖布池、

12、垃圾道门等的正常使用，给排水管道畅通。七、确保公房门窗、玻璃、纱窗完整无损，锁扣开关灵活，吊顶无脱落、损 坏现象。八、全校房屋屋面干净，无杂物，不积水；屋面通道畅通、安全。九、保证各建筑物避雷设施安全和正常使用。第三节 校园绿化管理保护服务工作标准一、管理制度健全，考核体系完善，责任区划分明确。二、绿化管理保护按园林绿化养护标准进行。三、树木修剪合理，生长旺盛，无死树、枯枝，保持树姿优美。四、绿篱修剪及时、合理，生长旺盛，无死株、缺档，无光秃现象。五、草坪嫩绿，生长茂密、平整，质地均匀，无杂草、无枯黄。六、花卉整体观赏效果佳，无人攀摘。七、耕除草每月二次，树窝、绿篱、草坪无杂草。八、病虫害防治

13、：每年药物防治三次以上，人工防治一次以上；夏秋两季应 根据病虫害情况增加防治次数，树木花草病虫危害程度控制在2%以下，无药害、病虫害。九、及时清除死树、枯枝，修补枯死及人为损坏的树木花草。十、根据植物的生态习性，及时采取越冬防寒措施。 十一、古树、名木保护完好，建立生长管护档案。 十二、做好校园内树木花草的移植、补植工作。 十三、绿化区域内设施每半年检修一次，保证完好无损，正常使用。 十四、按照要求及时做好每次会议、活动的租花及会场布置工作。 十五、做好绿化统计及校园绿化专项工程建设相关工作。第四节 校园环境卫生管理服务工作标准一、道路、人行道、 绿化区域及楼宇周边卫生清洁质量要达到 “七净六

14、无” 七净是：路面净；道沿净；树窝净；雨水井口净；污水井口净；果皮箱净、电线 杆净。六无是：无果皮、纸屑；无畜粪；无遗撒物；无积水、无明显粪迹、无脏 水污物。二、公共厕所无臭味、无干粪迹、无黄垢。三、垃圾做到日产日清，保证垃圾点周围清洁。对建筑施工单位在教学、办 公区域内倾倒垃圾的行为进行监督和管理。四、严格管理并及时清理校内各建筑物外的广告和张贴物，做到各建筑物 外墙面干净整洁。第五节 保安管理服务工作标准一、规章制度健全、管理规范有序。二、保安人员服装统一、穿戴整齐，佩带统一标识，工作纪律严明，服务礼 貌、热情。三、保安人员坚持 24 小时值班、巡逻；每天值班、巡逻、交接班有记录； 外来人

15、员进入教学、办公等楼宇有登记；值班人员不缺勤、不脱岗。四、确保进入校园的各种车辆在指定位置有序停放，安全有保障。五、有贵重物品的出入登记；异常情况应进行检查处理，做好处理情况记 录；遇重大情况应及时向有关部门报告。六、保安人员管理规范、相对稳定，并建立保安人员档案。第六节 公共设施及道路的物业管理服务工作标准一、规章制度健全，人员分工明确，考核体系完善，奖罚措施得力。二、做好校园各种路面、道牙、道板砖、广场砖、勒角、减速带、路障、 挡土墙等的日常管护和正常维修工作；做到道路无下沉积水，无开洞现象，保 证道路平整顺畅；保证公共厕所的使用和正常维修。三、雨水井盖、排洪沟盖板完整无缺，无断裂、倾斜、

16、丢失现象。四、围墙及护栏完整无缺，无断裂现象；每年对护栏进行一次检修；每两 年进行一次油漆刷新处理。五、认真做好校园内雕塑、景观、露天桌凳、水塔、道路指示牌、自行车 棚、垃圾站、垃圾箱等设施的日常管护和及时维修，无破损、丢失。第七节 公共设备的维修和维护标准一、房屋共用部位的维护和管理不定期在多雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修， 发现问题及 时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面 检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价， 制定年度维护计划， 作好 检查和维修记录。二、公用部位及设施设备的运行维护管理 定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证

17、设施设备的正常使用和运 行。公寓公共设施设备完好率保持在 95%以上。正确操作和使用设施设备，绝对 杜绝因操作使用不当而导致安全事故发生。三、维修服务标准早上七点到晚上 11 点受理报修，一般情况下 10分钟内维修人员到场， 维修 及时率 100%。紧急情况随叫随到，确因特殊情况不能及时到场处理的，应向报 修人说明情况，做好解释工作，并尽快安排处理。 维修结束后，将地面清理干净， 物品归位。 定期对公共照明设备系统进行巡查， 及时更换损坏的灯具。 公共照明 完好率达到 98以上。第五章 物业管理主要机构职能 物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力 得到合理的配置，以

18、求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本“物业管理中心 ”按“直线制 ”设定管理架构。中心设综合管理部、办公室、 安全管理部、工程管理部、 财务管理部五个部门。 其优点是集指挥和只能于一身， 命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来 业务的发展留下充足的空间。1、综合管理部（1）负责人力资源管理，招聘人员，开展员工培训工作，为其他部门储备 人才。（2）负责员工工作考勤。（3）负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和发展的资料及人事 档案管理。（4）负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团体保持良好的沟通。（5）负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。（6

19、）负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。（7）组织、开展企业文化活动。（8）总经理指派的其他工作。2、办公室（1）贯彻党的路线、方针、政策和上级指示（2）负责会所及会议中心的管理。（3）书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发出。（4）负责物业的日常清洁工作。（5）负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。（6）负责办理员工请假、休假的有关手续（7）做好企业的考勤统计工作机劳资的管理工作。8）做好人事管理工作，保管好员工的档案，根据需要做好人力资源管理工作（9）做好文书档案和有关资料的管理工作。3、安全管理部（1）负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。（2）与政府公安、消防、司法部门保持良好的

20、关系。（3）成立义务消防队，定期举行消防演习。（4）建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。（5）负责物业大型活动的警卫布置。（6）负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。（7）负责监工室管理工作。（8）负责安全管理员的管理、培训、考核工作。（9）总经理指派的其他工作。4、工程管理部（1）负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设备正常运转。（2）负责物业机电设备的日常维护保养工作。（3）制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。（4）负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系统、消防系统、综合 布线系统及其他公共系统的日常维修保养。（5）负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维修保养。（

21、6）负责综合管理部转发投诉的处理， 及满足使用人其他有关的服务要求（7）协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部使用的工具、设备 材料的选购、库存和保管使用工作。（8）负责工程人员的管理、培训、考核工作。（9）总经理指派的其他工作。5、财务管理部（1）协调与银行、税务以及其他主管财务政府部门的关系。（2）建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。（3）征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其他管理费用。（4）征收和支付管理公司各类合同费用。（5）制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表，以及其他各种财务报 表。（6）按员工工资表发放员工工资。（7）小量现金的支出和日常采购、入库工作。

22、（8）负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主其他有关的服务 要求。（9）总经理指派的其他工作。第六章 管理处机构、人员配备通过岗位责任制的落实，人事部将重新审核各部门、岗位人员定编的情况， 避免人浮于事，以建立一支精干、高效的服务团队为目标，严格控制人事成本。 人事部将把提高员工素质作为部门工作的重点， 制定有针对性的培训计划，以业 务知识培训和企业精神相结合，坚持正面灌输，强化理念，增强员工主人翁责任 感和事业心，培养开拓进取，勇于奉献的精神。要求员工在工作中真正做到 “ 100% 业主第一”在人事管理流程中，采取优胜劣汰的方针，对入职、转正的员工严 格按标准把关，逐步提高员工素质，

23、继而提高团队的整体素质。根据项目现有建筑面积和现有入住人口数量等实际情况，为确保物业管理服务目标的实现，在机构设置和管理服务人员配备上形成物业服务中心，集中精力负责物业管理服务工作，并配备充足的人力资源，面向广大师生提供服务。其 它工程管理部、安全管理部为服务中心客服部提供专业化支持，服务中心提供强大技术力量支持。物业服务中心的组织架构中，将目标功能作用全面落实到相应岗位角色的职 责中，并且做到不漏项、不交叉，让企业内部各个岗位角色的职责和权限直接与 服务中心整体管理系统的各子系统的目标功能作用对应起来。机构设置保证了服 务中心各部门和岗位角色工作相互之间事先的协调和平衡，消除服务中心、部门和

24、岗位设置上的主观随意性，保证服务中心组织内部各个部门和岗位的增减建立 在一个科学的基础上，以最大限度地减少管理层次，提升管理效益。、管理服务人员配备就现在湖南工业大学新校区600亩地算，换算成平方米后为40万川左右， 总的物业分摊面积是35万卅，绿地面积按绿地率的20%，则绿地面积为8万卅。 保安人数，学校的主门岗有校门及一侧门，巡逻岗3个，实行三班制，每班两人, 按四班三轮转，则总的保安人数为：2X 2X 4+3X 2X 4 = 40 （人）。楼管（宿管） 人员，学校有20栋宿舍和3栋教学楼外加一栋包装实验楼和一栋综合楼（图书 馆），其中1到十栋是每两栋设一宿管处，10到20栋是每五栋设置一

25、宿管处, 每班一个，两班制，三轮转，教学楼每栋都设置物业管理中心，每班一人，也是 两班制，三轮转。则总的楼管人员：33 （人）。绿化人员按每5000平方米设定 一人，学校总的绿化面积为：80000 m2/5000 m2= 16 （人）。保洁人员学生公寓 每栋设定一人，教学楼也是每单栋设定一人，冶金楼和包装设计艺术楼有左右分 开的两栋连体，所以应各设置2名保洁员。根据学校的建筑栋数计算，总的保洁 员为：20+1+1+2+2=26（人）。维修工按照学生每两栋设定一人，（有的可以兼 做其它楼层栋的维修工作）则总的维修工设置为：10 （人）。其中学校物业管理 处主任一名，项目经理兼会计工作人员一名（安

26、全管理部）保安人员：40人（保洁部）保洁人员：26人楼管（宿管）人员：36人（绿化部）绿化人员：16人（工程部）维修人员：10人管理处主任：1人项目经理兼会计：1人二、工作岗位说明：（举例说明）针对每个设立的工作岗位，为落实管理服务目标，清晰的划分责任与权利 以及工作内容，制定出各岗位说明书（以下是服务中心项目经理的岗位说明书样 本）。岗位说明书基本资料名称岗位代码： H100900 岗位名称：服务中心项目经理岗位序列： 001 简述为物业管理工作而设立该岗位，该岗位的主要职责是：代表物业管理公 司全面履行物业管理委托合同， 负责做好物业管理与服务工作及实现各年度 管理目标，提供优质服务。通过

27、良好的物业管理与服务，确保业主生活秩序 的正常进行及物业的市场竞争力。工作权限对物业管理工作负有指挥权； 对紧急重大问题有临时处置权； 对人员的配备、 管理服务架构设置有建议权； 对员工有奖罚和对不合格员工有辞退建议权； 在公 司规定标准的情况下， 对日常管理费的支出和物资的使用有决定权； 在公司有关 制度、规定的前提下， 有权制定具体的实施细则和落实措施； 对业主的一般性通 知有审批权； 对本物业各分包项目的合同签订有签字权； 对分包公司的工作有监 督、评审权。工作内容1、全面负责业主服务研究工作? 通过不断学习，建立客户沟通渠道，把脉市场，带领全体员工做好业主服务研究工作，做到服务创新、管

28、理创新。? 在日常工作过程中不断改进服务方法，增强员工服务意识，提升服务质量。? 不定期地组织参观学习先进的优秀的物业管理做法，不断研究业主潜在需 求、管理理念，提升管理水平。2、充分利用社会资源，帮助、指导、支持物业服务中心工作的开展? 做好与本地房产管理部门物业监管处、辖区派出所、居委会、工商、税务、 银行、自来水公司、供电局等社会关系的建立及沟通，以求得他们的支持和 配合。? 做好与各业主、各维保单位、各分包公司关系的建立及沟通，不定期的进行 回访、交流，以获得他们的支持、配合和谅解。? 做好与物业管理公司领导、各部门负责人以及其它物业管理公司关系的建 立、交流和沟通，充分实现资源共享。

29、3、全面负责物业服务中心日常管理工作? 代表物业管理公司认真履行好物业管理合同各项条款。? 熟悉政策、法律、法规、物业管理相关的文件。? 负责制定服务中心年、月度工作计划，每半年总结一次工作。? 每月主持召开一次员工以上人员大会，对部门的工作情况随时进行检查、指 导、点评。? 负责批准物业服务中心月度培训计划，并督促各部门按时实施，抽查员工的 培训效果。? 对员工的工作进行合理分配，每周抽查各部门的绩效考核情况，协调各部门 关系。? 负责审批各项采购计划，不定期到库房检查。? 分配宿舍并做好宿舍的管理工作。4、对工程管理工作负责 ? 督促工程管理部编制各项工程管理、维保、材料采购计划，并负责审

30、批。? 对工程管理部日常工作进行督导检查。? 对业主的装修方案，组织有关部门有关人员进行评审，最后签署意见并批准 实施。5 、对设备维护、保养、保障等管理工作负责。设施设备完好率 100% 负责与相关分包单位签订分包合同。? 督促工程管理部对各分包项目，各维保单位的工作进行监督管理。? 负责审核工程管理部、 各分包公司、 各维保单位的工作计划和设备保养计划? 每月对分包单位工作评审一次，并将评审情况书面上报公司。? 负责各种设备大中修，新购进设备的申报工作。? 督促工程管理部做好每年一次的红旗设备评审工作。6、对安全管理工作负责，确保校园安全无事故? 审批制定安全管理部关于校园年度，月安全管理

31、方案。? 审批制定安全管理部关于校园消防管理方案。? 审批制定安全管理部关于校园消防演习方案，并全权负责消防演习工作。? 对安全管理部日常工作随时进行抽查。? 每月组织有关人员对校园消防设施设备进行一次全面检查。7、对物业服务中心档案管理效果工作负责? 各种设施设备档案资料的管理。? 消防档案管理。? 创建资料管理。? 日常记录管理。? 收发文函管理。8、对校园文化工作效果负责? 负责审批服务中心提出的校园年度、月度校园活动计划和每次活动策划方 案。? 支持服务中心积极开展校园文化活动，特别是重大节日宣传活动。? 协助客服管理部做好校园各业主间联谊、联欢活动，增进友谊和凝聚力。9、对物业服务中

32、心接待工作负责? 对客服部服务中心前台日常接待工作随时进行抽查。? 负责地产、公司安排的外事和来客参观访问接待工作。11 、对服务中心财务管理工作负责? 每月审批财务部上报的财务报表。? 每月审批财务部核定的工资报表。? 根据公司规定标准，负责审批日常管理费支出。12 、负责完成公司、地产领导临时交办的其它工作。13 、负责处理客户重大投诉及突发事件处理工作。任职资格教育程度：大专以上年龄要求： 30-50 岁工作经验：从事物业管理服务工作 5 年以上，持有物业管理企业经理上岗证， 程师。综合能力：具有极强的协调、沟通、领导能力，市场分析能力，综合素质佳，有 涵养、有耐心、 有较强的文字和语言

33、表达能力， 熟悉苏州市及全国物 业管理市场和物业管理相关法律法规， 有丰富的物业管理经验， 能承 受较大的工作压力。技能要求：能熟练使用计算机和网络，了解物业设备的基本运作。 特殊要求：具有强烈的事业心，奉献、进取、开拓创新精神和客户服务意识，有 写字楼、酒店管理经验者优先。考核指标完成本年度各项管理指标，客户满意度达到 95% 以上。三、建立强有力的人力资源执行组织 各主要岗位任职资格要求（一）服务中心项目经理任职资格 教育程度：大专以上 年龄要求： 30-55 岁 工作经验：从事物业管理工作 5 年以上，持有物业管理企业经理上岗证。 综合能力：具有极强的协调、沟通、领导能力，市场分析能力综

34、合素质佳，有涵 养、有耐心、 有较强的文字和语言表达能力， 熟悉苏州市及全国物业管理市场和 物业管理相关法律法规，有丰富的物业管理经验，能承受较大的工作压力。 技能要求：能熟练使用计算机和网络，了解物业设备的基本运作 特殊要求：具有强烈的事业心，奉献、进取、开拓创新精神和客户服务意识，写 字楼、大型社区管理经验者优先。（二）工程管理部组长任职资格 教育程度：大专以上，中级以上职称 年龄要求： 28-45 岁 工作经验：工程相关专业，从事工程项目管理 3 年以上，持有专业资格证。 综合能力：具有协调、沟通、组织与工程项目管理能力技能要求：能熟练使用计 算机和网络，有较强的文字和语言表达能力。特殊

35、要求：熟悉相关行业规范标准，有奉献、上进、创新精神。（三）安全管理部主管任职资格教育程序：大专以上，持有物业管理上岗证工作经验：3年以上相关经验年龄要求：25- 35岁综合能力：较强的组织指挥能力和协调沟通能力基本技能：熟练掌握保安员的训练大纲，有较强的文字和语言表达能力特殊要求：退伍军人，了解物业管理的法律法规文件，具有较强的责任心、创新 精神、上进心和服务意识，同时具备敏锐的观察力、较强的判断力。第七章物业服务费用测算、管理服务费用支出测算（一）、管理服务人员工资、社保和福利费用（1）基本工资:序号项目人数工资标准合计1管理处主任1人2500 元/月2500元/月2项目经理1人2000 元

36、/月2000元/月3保安员40人1200 元/月48000元/月4保洁员26人900元/月23400元/月5绿化员16人900元/月14400 元/月6楼管员33人1100 元/月36300元/月7维修员10人1300 元/月13000 元/月合计127人139600 元/月(2) 福利费(三金一险)=139600元/月X 14%= 19544元月(3) 加班费(全年人均加班 3天)=(139600元/月/ 127人)X 3天X 3倍 /12个月二824元/月(4) 服装费=400元/年人X 127人/ 12个月二4230元/元(5) 保安元人身意外保险费=4%X 2万元/年X 40人/ 12

37、个月二267元/月 以上合计=164465元/月(二八 公共设施设备日常运行、维修养护费：用简单测算法计算，该学校物业建成于 2004年，按当时的建造成本单价 为 1000 元/川，此费=1000 元卅 x 15%X 40%/( 25 年X 12 个月)=45000 元/月(三八清洁卫生费用(1) 垃圾清运费初步测算按每月16500元/月(2) 化粪池清掏费(按每年清掏一次计算)30 个X 600元/个年十12个月=1500元/月。(3) 清洁易耗品、消杀、用水费用根据大概测算为：1300元/月清洁卫生费用共计：19300元/月。(四八保安费(1) 装备费根据500元/人年算，则每月为：400X 40/12= 1333元/月(2) 房租费，可以住在学校所以可以不算房租费。总的保安费为：1333元/月。(五八 绿化费(包括绿化工具费、农药化肥、劳保用品费、浇水等费用)(1) 绿化工具费每人每年按150元/人年，则150X 16/12= 200元/月(2) 农药化肥费按每平方米每年 0 2元，则0 2X 80000/12= 1333元/月(3) 劳保用品费按每人每年100元/月，则100X 16/12=