主要商业业态租金制定标准及参考方案

1、主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮娱乐文化服装家电类）在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研 究理论不多（主要是我没有找到相关资料），因此希望在租金制定的理论体系 里面拉出来一个分支也就是餐饮、娱乐来讨论一下。理论上来说一个购物中心 租金体系的制定要通过很多种方法去综合平衡，动态的静态的、理论的实际的 等等，希望更多的做过这一块工作的兄弟们参与讨论。1、横向比较 根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水 % Y2 R % D* t.g平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据 不同的业态租金承受水平去推算。这个是根据市场的客观现状得出的租

2、金水 平，一般是应该是比较客观的。1 八: 05 V- M/ L. h, 4 Y3 * G存在问题：没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规 划、业态规划、招商运作等都不一样。2、回报率倒推 根据物业的开发成本，设定一个基本的回报 & G/ : P） Z, n: o3 X b: , H:率（如 8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的 租金水平。这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据 自己的投资回收期反推。- A! g! J9 # y! c存在的问题：市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分 析；市场租金承受水平和投资之间不是充

3、分条件和必要条件之间的关系。3、细分业态推算 百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有 自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。这个是我现在正在企图使用的 办法之一。U3 F! f* p3 m6 ?; A+存在问题：涉及的细节问题太多，不好把握。同一个业态存在位置不同、 需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。( g( L% A B. q- A. o1?% *?. OQ# L;4、固有理论分析 什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我K+ A14 Q8 h6 上面帖子附件里面所提到的那些理

4、论。这个租金计算方法个人感觉好像实 用性不高，念书的时候代数学的不好。可能代理公司忽悠开发商还有点用处。 因此也没办法展开说。存在的问题：数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。娱乐业租金应该是所 有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接 近。酒吧：3080元/平米月；! / v( e1 _7 c,oKTV: 2040元/平米月；滑冰场：30元左右/平米月；: 6 S8 w( Y% V8 O) ( h游乐场、电影院：3050元/平米月。2 A5 Q, U6! 8T-1$餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态

5、租金水平，具体价格 参考本地零售业态租金。3 h% |( ?1 J2 F( Z: N一般中餐馆可接受租金最高80元/平米月；西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米月，一般租金水平在50120元/平米月；8 o) - i0s. h)t0 h小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中 单位租金最高的。一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；重点餐饮如KFC和麦当劳：KFC的租金接受能力比麦当劳强，一般 KFC的租金单价可以达到正常零售业 态租金的 50%70%，其租金测算有自己的标准；4 E4 H 9 K) m#M2 U;e! |)R麦当劳在租

6、金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定 比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在 一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内 部给予的总租金上限。很多时候大型餐饮娱乐也的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很 多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。7 _% T$Q7 a,R4 A;N2 v9 ?1 o$ j# j! S: R) & a餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商 铺市场行情来制定商铺租金。不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能 根据市场行情和物业条件来确定。一般餐饮

7、娱乐业店铺主要需解决的问题是消防、排污排气、供水供电标 准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是 很多像供电供水、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。房租和营业收入的月度比例是中餐15-18%西餐 15%-25%火锅 20%-30%快餐及小吃 30%服装业态参考租金：正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、 内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位 置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。% n8 1 a% y7 w6 H2 |一般

8、国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营 业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%25%，顶级品牌可以低至 18%左右。在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰服饰大多是属 于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在 进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动 品牌的表现最引人注目。这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出 10%20%，甚至更多。在福州顶级地段这些店铺租金价格在600800 元/平米月。在次级商圈气租金多在 300400元/平米月。- Z y. S Z# E b6B% 独立童装店一般租金在50200元/平

9、米月，属于租金接受度较低的业种。& t e S8 L I# r0 5 八内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100300兀/平米 月。% t; a; 4 J A/ d（ q八古玩字画类参考租金：商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，在福州古玩字画专业市场只 有少数沿街店铺租金单价达到接近 100元/平米月的水平（有的是面积比较 小），大部分租金价格在2050元/平米月。旅游纪念品是否有店铺单独销售 就不清楚了。家电数码参考租金：很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。其中想苏宁、国美等品牌店最 高租金接受能力可达到80元/平米月，而像格里电器、松下等小型品牌专业店

10、租金接受能力较高可达商业街租金的平均租金单价以上。5 C9 B6 fl W5 O!八* Q凡事无绝对，有些商家处于某种考虑也有可能接受高与正常水平的租金， 而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。具有较长商业历史的街区，由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大 的。个人认为最好保守点，不要透支商家未来利润抬升租金单价。考虑以稍低与市场行情的租金价格入市是现阶段一般商业的较好选择，也 有利于招商工作按照预定的规划进行，进行更好的品牌整合和整体经营管理， 对商业的培养和持续经营有较大保证。2010 年读书节活动方案一、活动目的：书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，

11、通过开 展“和书交朋友，遨游知识大海洋 ”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每 一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习 惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！二、活动目标：1 、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。三、活动实施的计划1、做好读书登记簿（ 1）每个学生结合个人实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根 据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、 容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔 记。（2）每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书 目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明 了