万科集团存货核算规范

1、万科集团存货核算规范 （阅读： 7）1 目 的 ： 为加强存货管理，规范集团存货核算，便于对集团存货结构和存货存量的分 析及披露， 依据 企业会计制度 、房地产开发业务会计处理规定 、公开发 行证券公司信息披露编报规则第 11 号从事房地产开发业务的公司财务报表 附注特别规定等规定，制定本办法。2 范 围： 适用于集团内所有全资企业、控股经营企业及受托经营企业。3 职 责 ： 总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况；集团内各 公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。4方 法与过 程控 制存货的分类集团内地产及物业公司的存货分类情况见下表：公司 类别

2、存货 类别说明会计科目核算要求地 产 公 司拟开发土 地购入的、尚未动工但已决定将之 发展为出售或出租物业的土地开发成本拟开发土 地（核算项目）开发 间接 费存货 跌价 准备在核算项目的项目属性 中增加占地面积及可售 建筑面积， 并至少每季度 依照实际情况进行调整。在建开发 产品已开工但尚未办理竣工决算手续的、 以出租或出售为开发目的的物业开发成本（除“拟开 发土地”核算项目）完工开发 产品已办理竣工决算手续、待出售的物 业，包括住宅、商铺、写字楼、配套 资产等完工开发产品按可售建筑面积采用数量 金额核算。不包括在可售 建筑面积中的车位应按 个数采用数量金额核算。出租开发 产品已办理竣工决算手

3、续、用于出租或 自我经营的物业出租开发产品开发产品摊销物业公司物业工程承接物业工程发生的各项支出。 对业 主委员会、开发商及业主提供的管理 用房、商业用房进行装饰装修发生的 支出，也包括在内。物业工程地产 及物 业公 司原材料地产公司的库存甲供材料；各物业管 理处为物业管理需要购入的各种材 料原材料应采用数量金额核算低值易耗 品不能作为固定资产的各种用具物品，如工具等低值易耗品集团内其他行业公司的存货分类和所用会计科目可根据本行业业务特点自行设各类存货的核算拟开发土地及在建开发产品的核算科目设置“开发成本” 及“开发间接费” 科目核算拟开发土地及在建开发产品的实际开发成本，其明细设置参见下表：

4、一级科目二级科目三级科目四级科目核算项目备注开发成本土地获得价款按各成本、 费用项目再进行细分 （具 体核算内容、核算方法详见万科 集团房地产企业成本核算指导 ）各成本核算对象成本核算对象可 分层次设立。开发前期准备费各成本核算对象主体建筑工程费各成本核算对象主体安装工程费各成本核算对象红线内市政工程费各成本核算对象环境及配套设施费各成本核算对象开发间接费各成本核算对象自一级科目开发间接费转入开发间接费项目名称工程管理费按各成本、费用项目 再进行细分（具体核 算内容、核算方法详 见万科集团房地产 企业成本核算指导）定期转入开发成 本营销费用资本化利息物业管理完善费其他上述成本核算对象可分层次设

5、立，具体设置参见下图：*拟开发土地等同于万科集团成本核算指导中的“待建工程”核算项目本规范将主要详细阐述 “开发成本土地获得价款” 的核算方法，“开 发成本”其他明细科目的有关核算内容、核算方法，详见万科集团房地 产企业成本核算指导。“开发间接费”是核算房地产成本的过渡性科目，用于归集和分配与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及与楼盘推广销售有关并发生在开盘前费用支出。期末，“开发间接费”余额按一定标准分配计入各成本核算对象，借记“开发成本”科目，贷记“开发间接费”科目。该科目期末无余额。其具体核算方法，详见万科集团 费用核算规范。核算说明A、拟开发土地“开发成本

6、” 科目的 “拟开发土地” 核算项目余额即为拟开发土地的实际成本，其具体内容包括： 总体未开工项目的地价款和前期费用； 分期开发的项目， 其 后期尚未开工部分的地价款和前期费用。项目开工前支付的款项，记入“开发成本”相应明细科目的“拟开 发土地”核算项目下。期末（各公司应至少每季度进行一次成本预提， 以下相同），对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发 土地的对应合同金额大于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下：借：开发成本土地获得价款 拟开发土地（以下省略部分明细）贷：预提费用次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。项目整体开发时， 应将拟开发土地的实际成本全部转入 “在建开发产品

7、” 类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中开工部分对应的成本转入“在建开发产品” 类中。其中，土地获得价款的转出金额按当期开工面积对应的合同金额（具体转出 分配方法参见万科集团房地产企业成本核算指导第六章） ，作分录如下：借：开发成本土地获得价款在建期贷：开发成本土地获得价款拟开发土地其后再支付土地获得价款，应记入“开发成本土地获得价款拟开发土地” 的借方；期末，如“开发成本土地获得价款拟开发土地”的科目余额在贷方， 则按其贷方金额，进行费用预提，分录如下：借：开发成本土地获得价款拟开发土地贷：预提费用次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。前期费用可比照土地获得价款进行处理。B、在建开发

8、产品“开发成本”科目余额减去“拟开发土地”的成本，即为“在建开 发产品”的实际成本。项目办理竣工决算手续后，应将其成本从“在建开发产品”类转入 “完工开发产品” 类，其中土地获得价款的转出金额按 “在建开发产品” 的土地获得价款金额乘以当期完工部分面积占已转入在建部分面积的比 例（具体转出分配方法参见万科集团房地产企业成本核算指导第六 章），作分录如下：借：完工开发产品贷：开发成本土地获得价款在建期其它成本、费用项目按成本核算指导进行处理。完工开发产品的核算科目设置“完工开发产品” 科目核算完工开发产品类存货的库存实际成本。 科目的明细设 置如下：一级科目二级科目三级科目核算项目完工开发产品项

9、目名称具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、配套资产核算说明A、项目办理完竣工决算手续后，按开发项目的功能和用途，由“开发成本”科目 转入“完工开发产品”的相应明细科目的借方。B、完工开发产品按其功能设置核算项目，便于简化明细会计科目及汇总统计本单 位住宅、商铺、写字楼、配套资产的总数额。配套资产如会所、车位、游泳池、网球场、幼儿园等均应在三级明细科目中单独反映，同时必须指向核算项目中的“配套资产” ，以便于对其汇总。C、根据配套资产的效益及经营方式，可将其分为两类：公益类：只能自我经营、不能出售或整体出租的配套资产，如会所、游泳池、 网球场、学校等。为避免产生低效资产，今后新开发

10、项目的此类配套 资产不应再留成本， 而应摊入相应可售产品成本； 目前帐面留存的此 类配套资产比照经营类进行处理。经营类：具有经营价值、可以出租或出售的配套资产，如地下车位、可以出租 的幼儿园等。此类配套资产可以预留成本，其金额一般按不分摊地价 和管理费用的实际建造成本； 但如该配套资产的实际建造成本高于预 期收益，也可按与预期收益配比的一定金额预留成本。 对于单独计算 容积率的地上车库，不作为配套资产核算，而是在“完工开发产品” 的“商铺”核算项目中核算。 经营类配套资产的会计处理具体如下：配套资产项目竣工后，按应预留成本，由“开发成本” 科目转入 “完工开发产品”下具体明细会计科目的“配套资

11、产”核算项目，分 录如下：借：完工开发产品项目配套资产配套资产（核算项目）贷：开发成本同时，上述配套资产，如拥有产权证，转入“固定资产”的“房 屋及建筑物”类，按年计提折旧；没有产权证的，转入“出租开发产 品”的相应明细，分录如下：借：出租开发产品项目配套资产配套资产（核算项目）贷：完工开发产品项目配套资产配套资产（核算项目）D、完工开发产品对外出售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科 目；同时，按其帐面价值借记“主营业务成本”科目，贷记“完工开发产品 项目期（或苑或栋或配套资产名称） ”科目下相应核算项目。E、完工开发产品用于出租时，应将其成本全部转入“出租开发产品”类中。出租开

12、发产品的核算科目设置“出租开发产品”科目核算出租开发产品类存货的原值； “开发产品摊销”科目核算出租开发产品的累计摊销。科目的设置明细如下：一级科目二级科目三级科目核算项目出租开发产品项目名称具体苑或栋或期以及配套资产名称住宅、商铺、写字楼、配套资产开发产品摊销核算说明A、各单位应于确定完工开发产品的出租用途并签定出租合同、协议时，将有关事 宜报总部财务部审核，在获得总部财务部同意后，按开发项目的功能，将其由 “完工开发产品”科目转入“出租开发产品”的相应明细科目的借方。除对外 出售外，已确认的“出租开发产品”不得随意转出；如因出租用途变化等原因 确需转出的，应征得总部财务部同意。出租开发产品

13、不包括租期半年以下、 年出租收入金额 30 万元以下的开发产品。不拥有产权证的配套资产，均在本科目核算。B、“出租开发产品” 及“开发产品摊销” 各明细科目及核算项目的核算要求， 与“完 工开发产品”科目相同。C、出租开发产品应按一定年限进行摊销，其摊销金额在“开发产品摊销”科目核算。住宅出租一般不计提摊销；配套资产无论出租还是自我经营，均按年的期限进行摊销；出租的商铺、写字楼，参照集团固定资产的 25 年折旧年限、 4%预留残值标准进行摊销。各类资产均应在转入“出租开发产品”当月，按月进行直线摊销，分录如下：借：其他业务支出贷：开发产品摊销项目期（或苑或栋或配套资产名称）D、出租开发产品的修

14、理费用记入“其他业务支出”科目。收到租金收入时，计入“其他业务收入”科目。出租开发产品对外出售，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入” 科目；同时，按其摊余价值借记 “主营业务成本”科目，按出租开发产品的累 计摊销，借记“开发产品摊销项目期（或苑或栋或配套资产名称） ”科目下 的相应核算项目，按出租开发产品原价，贷记“出租开发产品项目期（或 苑或栋或配套资产名称） ”科目下相应核算项目。原材料的核算科目设置“原材料” 科目核算地产公司及物业管理处库存材料的实际成本。 其明细 设置如下：一级科目公司类别二级科目三级科目原材料地产公司开发项目名称材料的用途或大类物业公司材料的用途或大类核算说明

15、A、 “原材料”科目的借方核算原材料采购的实际成本；贷方核算原材 料领用的实际成本；余额为在库原材料成本。B、领用原材料时， 地产公司借记“开发成本”等科目，贷记“原材料” ； 物业公司 借记“主营业务成本”、“物业工程”等科目，贷记“原材 料”。低值易耗品的核算低值易耗品在“低值易耗品”科目核算。各公司可按领用的部门或用途下设明 细会计科目。各公司应根据具体情况，对低值易耗品采用一次摊销或五五摊销的方法。一次 摊销的低值易耗品，在领用时将其全部价值摊入有关的成本费用；采用 “五五摊销法”的低值易耗品，应设置“在库低值易耗品”、“在用低 值易耗品”、“低值易耗品摊销”三个明细科目进行核算。物业

16、管理处 低值易耗品的摊销价值全部计入 “主营业务成本” 科目； 物业公司 低值易耗品的摊销记入“管理费用”科目； 地产公司 低值易耗 品的摊销按领用部门及用途计入“管理费用”、“开发成本”等相关成 本、费用科目。物业工程的核算物业公司 对外承接物业工程发生的各项支出在“物业工程”科目核算。该科目 按工程项目设置明细账。企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支 出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工， 其工程款经业主委员会或开发商、业主签证确认后进行转账，借记“代 管基金”科目，贷记“主营业务收入物业大修收入”科目；结转已完 物业工程成本，借记“主营业务成本物业大修成本”科目，贷记本科 目。存货的期末计价季度、中期期未或年度终了，各公司应对存货进行全面清查，如由于 存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货的成 本高于可变现净值，应按其高于部分，计提存货跌价准备，借记“管理费 用存货跌价损失”科目，贷记“存货跌价准备”科目。对于地产存货或 物业工程，应按单个存货项目