建筑施工合同的注意事项

1、建筑施工合同的注意事项建设工程施工合同是依法保护发承包双方权益的法律文件。是发承包双方在工程施工过程中的最高行为准则。为防范合同纠纷，在签订建设工程施工合同（示范文本）（gf-1999-0201）过程中，以下十个方面需要注意。一、关于发包人与承包人：1、对发包方主要应了解两方面内容：主体资格，即建设相关手续是否齐全。例：建设用地是否已经批准？是否列入投资计划？规划、设计是否得到批准？是否进行了招标等。履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。2、对承包方主要了解的内容有：资质情况；施工能力；社会信誉；财务情况。 承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同.上述内容是体现履约能力的

2、指标，应认真的分析和判断。二、合同价款应注意：1、协议书第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号令第11条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。” 2、合同价款是双方共同约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。三、发包人工作与承包人工作条款应注意：1、双方各自工作的具体时间要填写准确。2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。四

3、、合同价款及调整条款应注意：1、填写第23条款的合同价款及调整时应按通用条款所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。3、采用固定价格必须把风险范围约定清楚。4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。五、工程预付款条款应注意：1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和大连市建设工程造价管理办法第34条。2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计

4、算。3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。六、工程进度款条款应注意：1、填写第26条款的依据是合同法第286条、建筑法第18条、建设部第107号令第15条和大连市建设工程造价管理办法第35条。2、工程进度款的拨付应以发包方代表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）及其它结算方式。七、材料设备供应条款应注意：1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。2、应约定供应方

5、承担的具体责任。3、双方应约定供应材料和设备的结算方法（可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法）。八、违约条款应注意：1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对通用条款第24条（预付款）、第26条（工程进度款）、第33条（竣工结算）的违约应承担的具体违约责任。2、在合同第35.2款中应约定承包人对通用条款第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。3、还应约定其它违约责任。4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。九、争议与工程分包条款应注意：1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意

6、见。2、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院（诉讼是地域管辖）。4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。十、关于补充条款：1、需要补充新条款或哪条、哪款需要细化、补充或修改，可在补充条款内尽量补充，按顺序排列如49、50。2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。建设工程施工合同签订和履行的法律风险防范一、签订施工合同应重点把握的事项建设工程施工，是建设项目在完成工程设计和施工招标后进行建筑产品生产之前的

7、最后阶段，具有投资大、周期长、风险环节多、管理难度大的特点，签订及履行施工合同应引起施工企业格外重视，把握并处理好下列问题： 1、严格审查发包方资质等级及履约信用。施工单位对发包方主体资格的审查是签约的一项重要的准备工作，它将不合格的主体排斥在合同的大门之外，为将来合同能够得到及时、正确地履行奠定一个良好的基础。施工方承包的项目应当是经依法批准的合法项目，如果项目不合法会导致所签订的建设工程施工合同无效。因此，在订立合同时，应先审查建设单位是否依法取得企业法人营业执照、相应的经营资格和等级证书，审查建设单位签约代表人的资格，审查工程项目的合法性。另外还应对发包方的履约信用进行审查，以降低风险。

8、2、认真审查施工图纸及招标文件，审慎提交投标文件。施工图纸是否符合业主的质量要求，是否符合国家的强制性标准，对该工程是否合法、工程是否能获得施工许可证有决定性的作用。实践中不排除因为设计的原因导致工程无法施工而被延误，甚至整个工程重新招标，从而损害施工单位的利益，因此在投标前施工单位应当认真研究。对招标文件施工单位也应当认真研读，因为一旦中标，招标文件、投标书都会成为施工合同的附件，对双方都有拘束力，如果不引起重视随随便便投标，合同履行过程中就可能追悔莫及。3、使用示范合同文本，并切实约定“专用条款”。建设工程施工合同涉及面广，自拟合同文本难以全面约定当事人的权利义务，往往造成一些不必要的疏漏

9、，因此建议使用国家示范文本。目前普遍采用建设部与国家工商总局共同制定的gf-1999-0201建设工程施工合同示范文本。该文本由协议书、通用条款、专用条款及合同附件四个部分组成。签订合同前应仔细阅读和准确理解“通用条款”，这一部分内容注明了合同用语的确切含义，引导合同双方如何签订“专用条款”，当事人应根据工程及双方具体情况，据实约定并填写“专用条款”的内容；当“专用条款”中某一条款未作特别约定时，“通用条款”中的对应条款自动成为合同双方一致同意的合同约定。4、恰当约定工程的计价方式。常见的工程计价方式有三种，分别是总价包干、单价包干、成本加酬金。三种计价方式其实是有各自的适用特点的，不能不加考

10、虑地随便选用。比如总价包干方式，适用于技术不是很复杂、图纸已经很稳定、工期也不是很长的工程，也就是合同风险已经基本明了的工程。但是，多数工程在施工过程中都会有设计变更、现场签证和材料差价的发生，所以明智地选择一般不约定“一次包死，不作调整”，但这仅是一种理想的状态，一般发包方都希望总价包干，而承包人都希望签可调价合同，到底签什么计价方式的合同，涉及到双方力量的平衡。如果选择可调价的合同，合同中必须对价款调整的范围、程序、计算依据和设计变更、现场签证、材料价格的签发、确认作出明确规定。关于材料涨跌价差可约定为：“若任一种建材政府指导价上涨或下跌幅度超过5%（具体比例双方可协商），则甲乙双方应在该

11、指导价公布后十天内，按公布后的该建材指导价对原合同金额进行相应的追加或调减。”5、明确约定进度款的支付条件和竣工结算程序。一般情况下，工程进度款按月付款或按工程进度拨付，但如何申请拨款，需报何种文件，如何审核确认拨款数额以及双方对进度款额认识不一致时如何处理，往往缺少详细的合同约定，引起争议，影响工程施工，应当约定清楚。合同中也应明确约定参加工程验收的单位、人员，采用的质量标准、验收程序，须签署的文件及产生质量争议的处理办法等。此外，合同还应约定具体的竣工结算程序。6、具体约定工期顺延的情形和停工损失的计算方法。合同一般约定发生以下情形，经发包方或者监理单位确认，工期可以相应顺延：（1）发包方

12、未能按专用条款的约定提供图纸及开工条件；（2）发包方未能按约定日期支付工程预付款、进度款，致使施工不能正常进行；（3）工程师未按合同约定提供所需指令、批准等，致使施工不能正常进行；（4）设计变更和工程量增加；（5）一周内非施工方原因停水、停电、停气造成停工累计超过8小时；（6）不可抗力；（7）专用条款中约定或工程师同意工期顺延的其他情况。同时，合同还应明确具体地约定非施工方原因发生停工时，施工方损失的计算方法，利于出现停工并发生损失争议时顺利向发包方索赔。7、预防工程定金、保证金或预付款陷阱。有的发包方并不是真正想把项目建设完工，而是想利用施工合同骗取承包方的定金、保证金或预付款。因此，凡交纳

13、工程定金、保证金或预付款的应采取防范措施以降低风险。防范措施有以下一些：（1）核实发包方是否存在，过往的资信状况；（2）落实工程是否存在，是否办理合法报建手续；（3）发包方是否已落实工程后续资金（此点对垫资承包尤为重要，以防止垫付的资金被套牢）；（4）要求发包方提供财产抵押或第三人担保；（5）尽可能进行公证，并对发包方收取的工程定金、保证金、预付款由公证机关制作赋于强制执行效力的债权文书。8、明确监理工程师及双方管理人员的职责和权限。网站首页 新法规速递 论文资料库司法考试 律师黄页法治动态 法律图书网上书店法律人才在线数据库 建设工程施工合同签订和履行的法律风险防范施工过程中，发包方、承包方

14、、监理方参与生产管理的工程技术人员和管理人员较多，往往因相关人员职责和权限不明确或不为对方所知，造成双方不必要的纠纷。合同中应明确列出各方派出的管理人员名单，明确各自的职责和权限，特别应将具有变更、签证、价格确认等签认权的人员、签认范围、程序、生效条件等约定清楚，防止无权人员随意签字。9、详细约定违约情形及违约责任。工程施工合同就是发包方与承包方之间的法律，双方必须严格遵守，一旦违约，就应承担相应的法律责任。但在实践中，很多工程承包合同无违约责任，或违约责任订得不全面、不具体，无法操作。没有违约责任的承包合同对双方缺乏约束力，失去了订立合同的意义。因此，必须将承担或减免违约责任的条件、方式、时

15、间等写明，以便日后履行。二、履行施工合同最常见的纠纷及其防范建设工程合同的履行，归根结底就是三件事：工期、质量和价款，即工期要保证，质量要合格，价额要合理，这三点处理好了，就不会发生大的纠纷。1、工期问题。拖延工期的原因主要有：工地交付不合格，勘察不翔实导致地基处理复杂，施工中频繁变更设计，业主资金短缺工程款不到位致使施工方怠工、停工，有些大型工程还可能出现几个施工单位之间衔接、配合不顺畅，而延误工期。工期延误将带来一系列的问题。首当其冲的就是第三人责任。如果项目是商品住宅，就会涉及到向购房人交付的问题，推迟交房会产生一系列的索赔发生；如果是部分工程停工（比如土建工程），就会影响后续工程的进行

16、，会引发材料的品质变化，材料堆放的保管费用等等。此时施工方要开展以下工作：如果是施工方以外的原因导致施工无法进行，应及时向有关关联方发函，提醒其采取相应措施以减轻停工带来的损失；如果是因发包方未按期支付工程款等原因而主动停工，则需事先邀请律师共同分析停工是否是一个有力的措施，研究停工时享有的权利，决定停工后应分别向承包商发函提出复工条件，向上游、下游单位发函做好解释工作。2、质量问题。造成工程质量问题的原因很多，一般有以下几种：（1）设计缺陷引起的质量问题。工程设计是由发包方自己委托设计单位完成的，交由施工方执行，这就存在一个责任承担的问题。施工方应以图纸执行人的身份审核图纸，并且要从施工合理

17、性和安全性的角度指出设计缺陷。（2）施工作业本身的问题。施工作业本身的问题经常发生在隐蔽工程，如果事后发现就明显滞后了，这就要求施工方应将已经完成的隐蔽工程及时交付验收，确保隐蔽工程质检无误再进行下道工序。施工方不能忽视施工组织方案，应当针对具体工程的特点量身定做施工组织设计方案。（3）质量保证体系。质量保证体系实际上是由一整套文件组成的。例如工地现场的材料管理体系，一些重点的、公共的工程或者对质量有特别要求的工程，需要双方共同选择一个中立实验室做材料检验工作。除了选择这个中立实验室之外还要注意送检方法，是在监理工程师的监督之下提取样品封存送检，还是由施工单位或者材料单位自己封存送检，再交给各

18、方面检验报告，这二者之间的差异非常大。所以，工地管理问题是一个严格而科学的问题，应把它纳入到质量保证体系中严格执行。此外，还有工程的验收、检验方法，在质量保证体系中也要作出规定。3、价款问题。价款纠纷实际上就是结算纠纷。在工地上经常会发生洽商、技术变更，但是有了洽商、变更不一定就会导致合同价款的改变。工程价款的结算必须要有证据的支持，证据的搜集要求工程双方在工地现场特别注意将技术签证转化为经济签证。在工程签证工作中应注意以下几方面的问题：（1）凡是发生工程设计变更，均必须由发包方书面告知施工方，方可组织实施。施工方无权擅自对原工程设计方案进行变更，否则发包方有权对设计变更调整的工作量不予认可并

19、追究施工方的违约责任。（2）施工方必须按照施工合同约定的时间，向发包方或监理单位提交已完工程量的报告并要求其签收。若发包方未能按期定支付工程进度款，双方又未达成延期付款协议，导致施工无法进行，则施工方可以停止施工，并由发包方承担违约责任。在因发包方原因造成停工时，施工方一定要在合同约定的时间内向发包方书面发函并说明停工理由。（3）所有工期顺延均必须由施工方向发包方书面提出具体要求顺延的天数。施工方应在顺延工期情形发生后14天内，就延误的工期以书面形式向工程师提出报告。如果施工方仅仅是在函件中指出上述事实并提出要顺延工期，但并未明确提出顺延的天数，则工期仍无法顺延。在现实中，不少施工方确实曾经针

20、对设计变更、甲供材不及时、甲方支付工程进度款不到位等情形向发包方或者监理单位提出了工期顺延的请求，但是并没有明确提出顺延的天数，这往往导致日后在诉讼过程中法院认定工期不应当顺延而判罚施工方承担高额逾期竣工违约金，致使施工方付出了沉重的代价，教训尤为深刻。（4）发生合同价款调整的情形施工方应及时向发包方发函。施工方应在设计变更、政策性价款调整、工程造价管理机构的价格调整等发生后14天内，将调整原因、金额以书面形式通知发包方。如果施工方没有在规定时间内书面通知发包方，则发包方有权不进行调整。（5）工程完工后施工方应及时向发包方提交竣工验收报告并要求发包方签收。施工方应注意竣工验收备案表上载明的竣工

21、时间应与实际竣工时间保持一致，以免在日后的诉讼中发生竣工时间约定不明的问题而对施工方不利。在工程竣工验收报告经发包方认可后28天（或者合同约定的其他时间）内，施工方应及时向发包方提交竣工结算报告，发包方拒绝签收竣工结算报告的，施工方可以采取公证送达的方式提交。施工方如果未能在约定时间内向发包方提交完整的竣工结算报告，经发包方催促后14天内仍未能提供，则发包方有权根据已有资料自行进行审查，责任由施工方自负。4、慎重签订补充协议或会议纪要。补充协议或会议纪要是施工合同的组成部分，个别协议或纪要甚至对工期、质量标准、付款方式、结算方式、违约条款等合同条款进行了重大修订，有时候往往就是凭一份关键的补充

22、协议或会议纪要而导致案件胜诉或败诉，十分重要。如果在施工过程中需要与发包方达成补充协议、会议纪要或者应发包方要求出具书面承诺函时，应严格按照施工方内部的合同评审程序进行合同审核，及时将有关函件在签字盖章前送交施工方总部各部门进行审查，并报施工方高层领导同意，从而最大限度规避公司经营风险。5、注重法律文件的有效送达。一旦合作的双方发生纠纷，任何一个细节都可能成为主张权利的障碍。看一家企业的管理水平，首先要看企业在履行合同过程中的签证意识，尤其是送达的管理。可能一些施工企业提交了很多工程量报告、停工通知等等，但只是交给了发包方，自己手上没有留存提交了这些法律文件的证据，一旦对方不承认收到，施工方就

23、傻眼了。为了防范这一风险,可以采取以下的做法：（1）所有提交给发包方、监理方的法律文书均一式两份，一份交送达对方，另一份要求对方的有权签认人签字后留己方保存；（2）如果对方不愿意签字，可以采用ems邮寄送达的方式，在备注中写清楚邮寄资料的包含主要内容的文件摘要；（3）邮寄不能送达时或者比较重要的文件可以采用公证送达的方式。没有有效的送达就没有充分的权利，有效送达法律文书应当成为施工管理的重要内容。关于签订工程施工合同的若干注意事项它山之石 2009-10-01 14:19:30 阅读648 评论2 字号：大中小 订阅 . 作为工程承包商，关于合同的协商谈判，很难处于有利地位。但未处于有利的地位

24、并不意味着面对待签合同就无法再做任何努力，有些方面了解清楚或协商明确是可以争取得到业主理解，尽量避免企业损失的。因此，在正式签订相关建设工程施工合同前，建议作为承包方，应对以下几个问题尽量了解清楚或协商明确：一、 业主的主体资格及履约能力应充分了解：1、对业主主要应了解两方面内容：主体资格，即建设相关手续是否齐全。如建设用地是否已经批准？是否列入投资计划？规划、设计是否得到批准？2、履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。上述问题，若我们的营销人员在工程前期跟踪的时候就已了解清楚，在即将签订合同时，一般就不再将此作为了解、关注的重点。二、 合同价款应明确，不宜使用模糊语言：1

25、、合同价款的填写，应依据建设部建筑工程施工发包与承包计价管理办法等法规规定，依据中标通知书中的中标价格在合同中约定。如将暂定价、暂估价、概算价等作为合同价款，事实上，等于未约定合同价款，是不合乎法律规定的，也容易使我方陷于不利地位。2、按现行投招标制度，施工单位的劳动保险费不计入标底，如果中标通知书未写明合同价款是否包含劳动保险费，因此，建议在合同中明确合同是否已包含劳动保险费。三、工程预付款、工程进度款的支付额度与时间应避免模糊不清：1、工程预付款的支付额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。应准确填写业主向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。2、工程进度款的拨付应以业主代表确认的已

26、完工程量、相应的单价及有关计价依据计算。工程进度款的支付时间与支付方式可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算（小工程）等结算方式。四、质保金的返还时间应尽量争取分项列明：关于质保金的返还，如果只简单地约定“质保期届满后天内返还”，这种约定是很不明确的。因为根据建设工程质量管理条例等法规的规定，各分项工程的质保期是不一样的，因此，建议在签订合同价款较高的工程承包合同时，应争取与业主协商一致，在合同中重申法定（或约定）各分项工程质保期期限，同时，明确相关分项质保金的返还期限。五、工程量变更的程序及计价方式均应争取明确：几乎每项工程都会发生变更或用料变更。这种变更不但改变工程量，还会改变造价，如

27、果业主提供的合同文本中只有工程量变更的程序性条款，却无计价方式条款，这种状况容易引发扯皮。因此，在待签的工程承揽合同中，应争取明确工程量变更的计价方式，以利双方执行合同。如可在固定价格、可调价格、成本加酬金价格三种方式中，约定一种写入合同。采用固定价格应注意明确固定价的种类。如：总价固定、单价固定，还是部分总价固定，以免履约过程中发生争议。采用固定价格最好还把风险范围、风险费用的计算方法约定清楚。可与对方约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。对于风险范围以外的风险费用，还应约定调整方法。六、材料设备若是业主提供，应在合同或合同附件中细化供应方的相关责任与义务：应详细填写材料设备供应的具体内容、

28、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点；同时，约定供应方承担的具体责任；供应材料和设备的结算方法（可以选择预结、现结、后结等方式）。七、对于业主违约责任的约定应争取做到明确而易于计算：1、应约定业主对预付款支付、工程进度款支付、竣工结算违约应承担的具体违约责任。违约金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，如约定不清，将会导致未来索赔困难。2、因业主原因停工是常有的现象，如在合同中未约定停工损失的计算条款，索赔时，承包方要证明其停工时的人员、设备、周转材料的数量是非常困难的，因此，如果在合同中明确停工损失的计算方式，索赔的技术性问题将会变得非常容易解决。八、争议解

29、决的管辖应尽量争取公平合理：争议的解决方式如果选择仲裁方式，应注意明确地点及仲裁机构名称，否则法律上将可视同为为未明确仲裁为解决争议方式，由于仲裁收费、效率相对诉讼更有优越性，因此，仲裁不失为解决争议的个好办法，但最好能争取不选择在业主所在地的仲裁机构仲裁。同样，如果选择诉讼方式，且是约定管辖，最好能不选择约定业主所在地人民法院管辖，如能选择原告所在地人民法院管辖最为理想。因为作为工程承包方，因违约而成为被告的几率是极小的。八、工程签订施工合同十大注意默认分类 2010-06-25 21:56:50 阅读193 评论1 字号：大中小 订阅 .一、关于发包人与承包人：1、对发包方主要应了解两方面

30、内容：主体资格，即建设相关手续是否齐全。例：建设用地是否已经批准?是否列入投资计划?规划、设计是否得到批准?是否进行了招标等。履约能力即资金问题。施工所需资金是否已经落实或可能落实等。2、对承包方主要了解的内容有：资质情况;施工能力;社会信誉;财务情况。承包方的二级公司和工程处不能对外签订合同。上述内容是体现履约能力的指标，应认真的分析和判断。二、合同价款应注意：1、协议书第5条“合同价款”的填写，应依据建设部第107号令第11条规定，招标工程的合同价款由发包人、承包人依据中标通知书中的中标价格在协议书内约定。非招标工程合同价款由发包人承包人依据工程预算在协议书内约定。”2、合同价款是双方共同

31、约定的条款，要求第一要协议，第二要确定。暂定价、暂估价、概算价、都不能作为合同价款，约而不定的造价不能作为合同价款。三、发包人工作与承包人工作条款应注意：1、双方各自工作的具体时间要填写准确。2、双方所做工作的具体内容和要求应填写详细。3、双方不按约定完成有关工作应赔偿对方损失的范围、具体责任和计算方法要填写清楚。四、合同价款及调整条款应注意：1、填写第23条款的合同价款及调整时应按通用条款所列的固定价格、可调价格、成本加酬金三种方式，约定一种写入本款。2、采用固定价格应注意明确包死价的种类。如：总价包死、单价包死，还是部分总价包死，以免履约过程中发生争议。3、采用固定价格必须把风险范围约定清

32、楚。4、应当把风险费用的计算方法约定清楚。双方应约定一个百分比系数，也可采用绝对值法。5、对于风险范围以外的风险费用，应约定调整方法。五、工程预付款条款应注意：1、填写第24条款的依据是建设部第107号令第14条和大连市建设工程造价管理办法第34条。2、填写约定工程预付款的额度应结合工程款、建设工期及包工包料情况来计算。3、应准确填写发包人向承包人拨付款项的具体时间或相对时间。4、应填写约定扣回工程款的时间和比例。六、工程进度款条款应注意：1、填写第26条款的依据是合同法第286条、建筑法第18条、建设部第107号令第15条和大连市建设工程造价管理办法第35条。2、工程进度款的拨付应以发包方代

33、表确认的已完工程量，相应的单价及有关计价依据计算。3、工程进度款的支付时间与支付方式以形象进度可选择：按月结算、分段结算、竣工后一次结算(小工程)及其它结算方式。七、材料设备供应条款应注意：1、填写第27、28条款时应详细填写材料设备供应的具体内容、品种、规格、数量、单价、质量等级、提供的时间和地点。2、应约定供应方承担的具体责任。3、双方应约定供应材料和设备的结算方法(可以选择预结法、现结法、后结法或其他方法)。八、违约条款应注意：1、在合同第35.1款中首先应约定发包人对通用条款第24条(预付款)、第26条(工程进度款)、第33条(竣工结算)的违约应承担的具体违约责任。2、在合同第35.2

34、款中应约定承包人对通用条款第14条第2款、第15条第1款的违约应承担的具体违约责任。3、还应约定其它违约责任。4、违约金与赔偿金应约定具体数额和具体计算方法，要越具体越好，具有可操作性，以防止事后产生争议。九、争议与工程分包条款应注意：1、填写第37条款争议的解决方式是选择仲裁方式，还是选择诉讼方式，双方应达成一致意见。 2、如果选择仲裁方式，当事人可以自主选择仲裁机构。仲裁不受级别地域管辖限制。3、如果选择诉讼方式，应当选定有管辖权的人民法院(诉讼是地域管辖)。4、合同第38条分包的工程项目须经发包人同意，禁止分包单位将其承包的工程再分包。十、关于补充条款：1、需要补充新条款或哪条、哪款需要

35、细化、补充或修改，可在补充条款内尽量补充，按顺序排列如49、50。2、补充条款必须符合国家、现行的法律、法规，另行签订的有关书面协议应与主体合同精神相一致。要杜绝“阴阳合同”。九、住宅商品房开发项目成本费用估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金3%二建安费用 810元/m2?1260元/m2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/m2?100元/m2 别墅约180元/m21 规划设计费建安费3%2 设计招投标管理费总投资0.02%3 勘查费设计概算0.5%4 设计监理规划设计费2%5 施工监理建安费1.4%6 施工证费7 规划证费建安费0.

36、6%四配套费用 190元/m2?230元/m21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、电话等五其它费用1 管理费用 (建安+前期+配套)3%2 销售推广费用按销售收入约1.53%计3 不可预见费用 (建安+前期+配套)3%或以上六营业税费销售收入6.1%1 营业税销售收入5%2 城市维护建设税营业税7%3 教育附加税营业税4%4 印花税销售收入0.05%5 交易管理费销售收入0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%33%=4.95%七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出

37、让的土地，免城市基础设施配套费。 1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/m2?100元/m2 别墅约180元/m22.1 方案设计费多层1.8元/m2，高层2.2元/m22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/m2，高层3.6元/m22.3 施工图设计费多层18-22元/m2，高层35元/m2，别墅100元/m22.4 施工图图审费多层1.8元/m2，高层2.2元/m22.5 基础设施设计费2.5.1市政工程设计费多层1.8元/m2，高层2.5元/m22.5.2电信设计费 1元/m22.5.3有线电视宽带设计费 0.4元/m2

38、2.5.4管煤/给水/给电工程设计费 3.4元/m22.6 施工用电供配电贴费 1.2 ? 2.7元/m22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/m22.8 晒图费 0.5元/m22.9 编标费及委托编制标底费用 3.2元/m22.10 工程招标管理费 0.42元/m22.11 环保费/日照分析费 0.5元/m22.12 建筑地方高等教育费 12元/m22.13 人防费多层15元/m2 (旧城 10元/m2)2.14 商品房测绘费 0.8元/m2(住宅) 1.2元/m2(商业用房)2.15 白蚁防治费 1.6元/m22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/m23 建筑安装工程费 810元/m

39、2?1260元/m23.1 建安成本多层800元/m2，高层1250元/m23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/m2，高层0.14元/m23.3 土建工程监理费多层8.4元/m2，高层10元/m23.4 土建工程质检费多层1.5元/m2，高层2.1元/m24 基础设施建设费 190元/m2?230元/m24.1 市政工程建设费多层70元/m2，高层100元/m24.2 市政工程质检费多层1元/m2，高层1.5元/m24.3 小区供电工程费 22元/m24.4 小区给水工程费供水基金 15元/m2 接水 15元/m24.5 小区供气工程费 14元/m24.6 有线电视宽带工程费 6元/m2

40、4.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25?30元/m24.9 小区通讯通邮费 16元/m2十、工程审计询问的小技巧一、信息交流时的技巧询问最主要的功能是搜集信息。但是，信息的可靠性以审计师与被审计人之间的无障碍沟通为基础，有效的交流最终取决于彼此的理解。下面是一些确保良好沟通关系的建议。1.询问具体问题。要得到有用的审计信息，审计师就必须询问具体的问题：“增加了什么成本?”“有节约成本的其它有效方法吗?”“你认为如何改变程序才更有效呢?”缺乏对问题细节的追问，一般的或非具体的回答无助于识别核心问题或得到有意义的结论。2.注意没说到的问题。即使被审计人能够

41、很好地理解审计师的意图，当接受审计师询问时，也会在披露重要信息方面出现纰漏。有些人可能认为，回答一些没有提到的问题浪费了审计师的时间，对审计师也不礼貌。3.运用非限定性询问有助于减少误解。非限定性询问不能简单的地用“是”或“不是”来回答。审计师既要鼓励被审计人对问题提供全面完整的回答，也要让被审计人有充分的时间作出答复。也许有必要向被审计方介绍一些审计问题的背景，以帮助他们判断审计师需要的重要信息。4.提防没有根据的假设。虽然运用假设有助于提高审计师判断的效率，但错误的假设是产生误解的主要根源。当审计师对过去提供准确可靠信息的被审计人询问时，没有根据的假设最容易发生。5.注意关键词的含意。譬如

42、像“内部控制”这个关键词，如果被审计方对这个词的意思不完全清楚，就很容易产生误解和混淆。二、冲突和误解时的技巧当冲突发生时，审计师的态度至关重要：傲慢的态度或挑剔的语气会逐渐毁掉技能高超的审计师。审计师必须牢记：在与被审计方对立的情况下，分出输赢胜败的想法是不合时宜的。解决冲突的唯一圆满结果是妥协和合作，让冲突双方都感到这种结果符合他们的需要。当被审计方持批评、不合作或敌对态度时，审计师必须坚守审计师与被审计方的共同目标维护积极的工作关系和推动组织任务的圆满完成。把注意力集中在审计目标上而不是障碍上，审计师就能在其他人不合作或持有敌意的情况下保持积极向上的行为。1.涉及具体事实的分歧。因为事实

43、容易独立查证，事实上的分歧通常容易解决。处于这种情况，审计师的询问主要应集中在收集需要证实或驳斥事实的信息上。一旦所有人都同意事实是正确的，这种分歧就解决了。2.涉及感知上的对立。对业务方法及程序提出建设性建议和忠告是审计师的职责所在。遗憾的是，有时审计师善意的建议被人理解成批评或责难。在审计查询中，被审计方可能会用指责、抵制和寻找借口对询问做出回应。如果被审计方表现不冷静或对审计师进行指责，审计师必须用争辩予以抵制。审计师应当有意询问一些问题，并从根本上铲除对审计师的指责。3.涉及性格的对立。通过观察被审计人员的行为举止和对问题的询问，审计师就能识别出被审计人员所偏爱的工作方式并采取正确的步

44、骤改进他们之间的沟通及工作关系。熟悉各种不同的工作方式应当成为审计师解决对立问题工具箱中的重要工具。通过对于作方式的了解，审计师就能找到调整自己以适应他人的工作作风的方式。4.涉及价值观的对立。如果对立由个人价值观的不同引起，就没有简单的解决办法。与涉及感知或个性差异不同，价值观的对立不能通过调解和协商解决。事实上，对根本价值观的询问不会起到正面的作用，这种努力可能被视为好战，使彼此间的合作关系更加紧张。尽管如此，价值观的差异并不是交流的绝对障碍。我们大家每天都在与我们拥有根本不同信念和价值观的人交往。价值观的差异并不排除建立良好的工作关系在核心价值观上取得一致。审计师应该承认并尊重这些差异。

45、三、有效倾听的技巧听到别人的话语未必是倾听，倾听意味着真诚地想理解说话者的意图和词的意义。这就需要作出努力并全神贯注。一旦审计师开始询问，他或她必须以机警、安定和全神贯注的姿态，对听到的回答表现出浓厚的兴趣。1.有效地运用肢体语言。在与被审计人交谈的过程中，审计师主要通过肢体语言表明没有分散注意力。审计师必须特别注意不要让外部的事情(譬如电话铃声、同事的交谈声或工作现场的其他活动)所干扰。一个容易分心走神或者在与被审计人员交谈时翻阅材料的审计师，发出的信息就是被审计人的谈话没有受到应有的关注。2.身临其境地倾听谈话。在审计询问的过程中，被审计人说话的声调、措辞和心情与其提供的信息一样重要。这样

46、，对被审计人员情绪的把握，能帮助审计师区别主要问题和次要问题。例如：某个被审计人员对每个月向管理部门的报告反复地表露出激动或苦恼情绪，实际上可能发出一种信号，表明那个报告的内容可能与重大问题有关。3.反射性听取谈话。反射性倾听不是简单地重复或鹦鹉学舌被审计人员的话，而是用审计师自已的话来表达被审计方的思想和意识的方法，千方百计核实谈话人的意图。通过对被审计人员观点的核实，审计师就能弄清被审计人的真实含义和对该问题的真实感受。它主要适用于对包含重要审计问题或带有情绪化的答复。4.心胸开阔地听取谈话。一个善于听取别人谈话的人，其最重要的品质是心胸开阔。带着偏见进行审计询问的审计师，其行为举止就像浏

47、览杂志或报纸上介绍汽车广告的汽车待购者，只关注自己所钟爱的汽车品牌广告，对其他的介绍却视而不见。无论有意还是无意，被询问人都会认为审计师只对某种特定信息敏感，从而据此调整他对询问的答复。因此，被询问人在回答问题时可能会限定、曲解，甚至隐瞒重要的审计信息。十一、特殊工程的造价管理停建、缓建工程由于建筑安装产品没有按照施工图全部完成，因而它在工程结算的审核，工程变更的计价，材料账款的管理等方面，与一般正常建设的工程相比，有较大的差别。因而做好停建。缓建工程的造价管理，具有特殊的意义。笔者想从以下几个方面谈谈在实际工作中的体会一、首先做好工程停建。缓建后现场工程量的清理工程停建、缓建后已经完成的现场

48、工程量是一项重要的基础数据，因为工程没有按照施工图全部完成，仅靠图纸难以计算已经完成的工程量，所以做好现场工程量的清理是做好工程造价管理的重要、必须的前提。现场工程量的清理包括现场已完实体工程量及预制半成品工程量两个方面。为全球现场清理和统计，应根据设备、工艺、土建等不同的专业特点，设计不同的统计表格，实现数据表格化。对于复杂的、大型的装置，对现场工程量进行纯粹的文字描述是无法满足工程造价管理需要的。现场工程量清单必须按照工程量计算规则进行测量、统计，而不仅仅是一般实物量的简单测量。二、及时进行工程变更的统计、认可工程变更包括设计修改和现场身份证，停建、缓建工程由于工程中途停止，一些工程变更尚

49、未来得及实施，特别是设计修改，这样就需要对工程变更进行专项统计、认可。首先，现场管理人员应将所有的工程变更进行统计，对其中已实施或部分实施的，及时进行认可，对未实施的加以剔除。对已经实施的工程变更，还应说明是先变更后施工，还是先施工后变更，因为这两种情况下的费用计算方法是不一样的。先施工后变更，要读取已经施工部分的费用，再读取已施工部分的拆除费，还要加上变更部分的费用。而先变更，要读取已经施工部分的费，还要加上变更部分的费用。而先变更后施工，仅只读取变更部分的费用即可。根据我们对多个工程的统计，工程变更费用平均占工程造价的8%左右，这样一来一去，费用相关较大。其次，对于减少工程量、以小代大等费

50、用减少的工程变更，现场管理人员应单独统计，不要遗漏。因为施工企业为了自己的利益，对这些工程费用减少的变更，一般在结算时是不会主动拿出来的。三、认真完成结算审核与正常建设的工程相比，停建、缓建工程的结算审核要特别注意以下几个方面。1、认真计算工程量正常建设的工程，其工程量计算一般依据施工图即可。而停建、缓建工程的工程量计算，应支持“施工图、工程量清理统计表、现场实物”三对照的原则，才能最终确定准确的工程量。应当把施工图和工程量统计表相互对照，准确计算。由于停建、缓建工程的特殊情况，工程造价管理人员还应经常深入现场，才能有效保证工程量计算的准确性和结算审核的质量。2、深入开展定额研究，准确确定分部

51、分项同工程的费用定额子目是反映按照施工及验收技术规范，完成一个分部分项工程的直接费用。而停建、缓建工程中，有许多分部分项工程的正常工序没有完成，这样就不能计取一个定额子目的全部直接费用。由于这种情况在停建、缓建工程中十分常见，因而对定额进行深入研究，准确确定未完工序的分部分项工程的直接费用是十分必要的，下面举一个例子。全统定额中热交换器水压试验是按固定管板式热交换器测算的，浮头式热交换器的水压试验按相应容积固定管板式热交换器水压试验子目乘以系数1.3，即定额直接费加30%。按照施工及验收技术规范，固定管板式热交换器的水压试验包括壳程试压及管程试压，也就是说，固定管板式热交换器的水压试验子目，包

52、括了这两个完整工序的直接费用。浮头式热交换器的水压试验一般包括管束试压、管程试压及壳程试压，同样，浮头式热交换器的水压试验只做了管束的水压试验，管程、壳程的水压试验还没有来得及做，这时该怎样计取费用呢?通过对比固定管板式和浮头式热交换器的水压试验的工序，可推知，浮头式热交换器水压试验的直接费用较固定管板式增加的30%，是增加的管束的水压试验费用。因而浮头式热交换器只做了管束的水压试验时，应按相应容积固定管板式热交换器水压试验子目的30%计取费用，而不应计取这个子目全部费用。3、密切结合施工合同，具体问题具体分析施工合同的许多协议条款是按正常竣工考虑的，而停建、缓建工程没有最后完成，这时协议条款

53、中的约定事项怎么处理、执行?应作为一个专门问题，按照国家现行有关政策、法规，与施工企业进行认真的协商、谈判，具体问题具体分析，以全球工程结算的顺利进行。四、应注意做好施工组织设计的批复，交工技术资料的验收等基础工作。施工组织设计和交工技术资料也是计算工程造价的重要依据之一。在对施工组织设计进行批复和对交工技术资料验收存档时，现场管理人员应及时与工程造价管理人员取得联系。特别是有些施工合同的协议条款中，甲乙双方约定对技措费、现场签证和设计变更、调遣费等实行总额一次性包死，这样以来，现场管理人员可能认为这几项费用已经总额包干，施工组织设计怎么批复无所谓，于是草率从事。而一旦工程停建。缓建，这三项费

54、用要根据具体情况进行核算时，由于施工组织设计批复意见含糊不清，会造成甲乙双方不必要的扯皮和资金流失。因而现场管理人员在对施工组织设计进行批复时，应和工程造价管理人员一起，仔细斟酌，既要保证技术可行，又要本着经济观点，从降低工程造价出发，对批复意见反复推敲，并尽可能具体、细化，对不必要的措施坚决加以取消，以名留下后患。对停建、缓建交工技术资料存档前的验收，是目前建设单位容易忽视的一个问题。建设单位管理人员可能认为工程已经停止，交工技术资料是否齐全、真实无所谓。交工技术资料中反映了工程实体上许多看不见的、隐蔽性的内容，是计算工程造价的重要依据之一。我们经常看到许多交工技术资料中写到：除锈达到st2

55、级，现场管理人员认为他们已保证了除锈质量，而工程造价管理人员在计算工程造价时就遇到难题了，到底是除轻锈、中锈还是重锈，是人工除锈还机械除锈，这些不同的除锈方式和锈蚀等级，套用的定额子目是不一样的，其费用相差也较大。因此，现场管理人员必须和工程造价管理人员一起，对交工技术资料进行认真的验收，不能往档案室一放完事。对在资料中弄虚作假的，必须坚决加以纠正。同时，资料反映的内容和语言描述，应能满足计算工程造价的需要。这些基础工作应引起建设单位的高度重视，只有夯实了基础工作，才能做到防范于未然，有效控制工程造价。五、重视材料账款的管理这里所说的材料账款的管理是指基本建设中材料账款的平衡，用一个简章的算式

56、表达为：甲供材料总金额=结算中材料费+退料金额。对于停建、缓建工程来说，建设单位供应的材料，往往只有一部分用到工程实体上，其余有一部分用到工程实体上，其余不少材料要退还给建设单位，这时要特别注意材料账款的平衡。以上只是与同行们交流我们在实际工作中的几点体会，主要是停建、缓建工程的造价管理中，与正常建设工程不同的、值得注意的问题。其实，从广泛意义上讲，工程停建、缓建后，已完成资产的防护、处理，未安装设备、材料的保护、调剂，以及尚未履行的物资定货合同的善后等，都是停建、缓建工程造价管理的内容，由于篇幅所限，这里就不再赘述。十二、标底、投标报价和成本之间关系我国招标投标法第四十一条第(二)款规定中标人的投标应当符合“能够满足招标文件各项要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于成本的除外。”这个“成本”的概念是什么，如何在招标投标时判定某一投标价格低于成本?标底、投标报价、成本之间的关系是一个什么样的关系?这些问题以前总是被忽视，但确实是比较重要的问题。一、我们要明确在建筑市场中实行招标投标制度所要达到的主要目标。在建筑市场中采用招标投标方式，最明显的表现就是建筑产品供给者(即施工企