2011年8月南昌市房地产市场研究报告

1、同致申明：本报告数据均来源于同致地产数据平台及政府相关部门，分析结果仅供参考。报告中的信息或所表达的意见不构成任何投资买卖建议。本报告版权归江西同致地产所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、刊登、发表和引用。报告编委【出 品】：同致地产代理公司市场研究部【指 导】：吴志凌【统 筹】：姜道林【撰 写】：姜道林、夏茂伟【市场调研】：姜道林、夏茂伟、徐卓【供稿时间】：2011年09月02日报告说明报告时间节点：2010年08月01日2011年08月28日新 推、续 推：指报告时间节点内南昌市（含南昌县和新建县）新盘上市和已经推盘的项目再推下一期或同期下一批新房源。销售量销售率：

2、指开盘楼盘所推房源当月销售面积和销售率。目 录一、月度房地产市场简析5二、一级市场分析72.1 土地成交量72.2 供应和成交同比、环比92.3 土地成交分布92.4 月度供地纳入整体趋势分析102.5 预计下月土地供应情况11三、商品房市场供求分析133.1 新建商品房预售体量分析（含南昌县）133.1.1 新建商品房预售体量走势分析133.1.2新建商品房预售体量板块分析133.1.3新建商品房预售体量建筑形态分析143.2 新建商品房成交分析（含南昌县）153.2.1 新建商品房成交走势分析153.2.2 各区域新建商品房成交分析153.2.3 新建商品房成交价格分析163.2.4 南昌

3、市、县住宅成交TOP 10163.3 南昌市二手房市场成交情况173.3.1 二手房成交走势分析173.3.2各区域二手房成交分析17四、新推、续推整体供求分析184.1 新推、续推楼盘一览184.2 整体供求184.3 板块供求194.4 产品4P分析20（一）PRODUCTS产品性能分析204.4.1.1 户型204.4.1.2 平均面积214.4.1.3 各面积区间环间供销套数对比214.4.1.4 建筑型态成交对比22（二）PRICE产品价格分析234.4.2.1 本月市场价格纵向对比234.4.2.2 板块价格纵向对比234.4.2.3 各价格区间环间供销套数对比23（三）PROMO

4、TION产品营销分析244.4.3.1 月度楼盘阶段性动态信息监测24（四）PLACE产品营销渠道分析274.4.4.1 本月度南昌市房地产广告投放量分析274.4.4.2广告投放楼盘阶段对比分析294.4.4.3 本月媒体报刊发布TOP 10排行榜294.4.4.4 本月各阶段楼盘分布304.4.4.5 板块媒体报刊分析314.5 最新推广楼盘分析334.6 预计下月入市项目一览表33五、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析34六、相关政策、经济摘要352011年8月南昌市房地产市场研究报告一、月度房地产市场简析u 炒房漏洞逐步填补，宏观调控不断7月12日温总理要求限购政策扩大，随后住

5、建部公布了楼市的限购标准，更多城市加入限购范围只是时间问题。同时，住建部正逐步推动全国大中城市房屋权属联网。这两项工作将逐步填补炒房漏洞，大规模炒房也许将很快退出历史。另外，央行下发通知要求商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，预计将有9500亿元左右的资金受限，这相当于在未来6个月内上调两至三次存款准备金率。资金流动性进一步收紧，也就是说贷款难问题会雪上加霜，将极大地影响开发商的回款计划。u 南昌土地成交疯狂，单月卖地收入26亿8月的南昌土地市场高潮迭起，令人应接不暇。月初高新区4宗地块全部溢价成交，其中一幅地块拍出530万元/亩的单价，创高新区土地价格新高。8月23日朝阳新城两幅地

6、块成交单价超千万，刷新南昌居住用地价格记录。8月份，南昌市推出12幅地块，只有1宗土地以底价成交，其余全部溢价成交，成交总金额达到26.45亿元，创单月新高。8月份土地交易表明，开发商对于优质地块仍然渴望，中小企业对于中小规模地块接纳度较高。u 金九银十提前开战，28个楼盘开盘全市8月共计28个楼盘开盘，其中最后一周开盘楼盘多达11个，创今年单周开盘记录，也意味着金九银十提前开战。28个楼盘推出了4485套房源，供应面积37.72万，同比增加14.48万，增长了62.31%，供应面积也是近5年8月份最高的水平。本月18日，统计局数据显示7月南昌新建商品住宅价格同比上涨9.4%，全国排名第一，这

7、进一步增加了南新两县限购的可能性，部分开发商也因此加快了出货速度。u 成交结构变化，南昌房价近半年首次下跌上月南昌市共有5个楼盘销售均价在万元以上，价格区间8001元/以上房源供应面积占总量的45.02%，本月明显下降，也使得8月推盘折后均价回落到7189元/，环比下跌11.39%，这是南昌房价近半年首次下跌。实际上并非如此，多个片区房价仍在上涨，莲塘板块的客运站片区、新建板块和湾里板块的环比涨幅在5%以上。u 板块供应大变脸，销售情况分化严重7月份供应量排在前三的红谷滩、象湖和新建板块本月不同程度下滑，也只有红谷滩板块保住了三甲的位置。莲塘和昌北板块供应增长迅猛，环比分别增加了5万、3.84

8、万。其中莲塘板块供应面积达到9.47万，为去年11月份以来的新高。各板块销售分化严重，销售率最高的和最低的板块相差超过50个百分点，也说明市场形势已经发生微妙的变化。u 中小户型供应增加，复式产品成为亮点8月份中小户型一房、二房供应面积分别为5.86万和18.69万，环比增加2.49万和3.32万，也是仅有的环比供应增加的户型，两者供应面积占总量的六成以上。其中二房以49.55%的供应比例排名第一。复式成为本月的最大亮点，绿地新都会的洋墅和红谷新城的90墅均属于复式产品，由于有大面积的赠送，而且不是顶楼，受到了消费者极大的欢迎。本月复式产品的销售率高达84.63%，彻底颠覆以往的销售态势。u

9、小高层、公寓供应增长强劲相比上月，本月小高层、公寓供应分别增加6.55万、2.39万，增长了187.68%和91.92%。其中公寓供应主要是红谷滩万达广场的带动，该项目一次性推出1080套公寓，供应面积4.86万。但是建筑形态供应仍然以高层为主，其供应面积为18.24万，占总量的48.34%。二、一级市场分析2.1 土地成交量2.2 供应和成交同比、环比8月份南昌市共计推出12宗土地，比上月增加7宗，由于地块面积普遍偏小，供应面积环比仅增加56.786亩，本月的供应面积甚至不及上年同期的三分之一。但是8月份的南昌土地市场实为疯狂，12宗土地中只有1宗土地以底价成交，其余全部溢价成交，溢价率最高

10、的达到400%。12宗土地也为南昌市带来了26.45亿元的收入，创单月新高。8月份土地交易表明，开发商对于优质地块仍然渴望，中小企业对于中小规模地块接纳度较高。2.3 土地成交分布近年，政府高标准的规划、品牌房企的进驻以及大规模供地，朝阳洲和京东板块备受关注，关于南昌楼市的未来，甚至有“东看高新，西看朝阳”的说法，本月两大板块在土地市场也进行了一番较量。8月2日，4宗高新区土地如期拍卖，这4宗土地曾经在6月24日中止交易，随后又重新推出，并且起拍价较上次有5090万元/亩的上浮。最终，4宗地块全部溢价成交，溢价率最高的达到105.43%，其成交单价高达530万元/亩，创高新区土地新纪录，震惊全

11、场。朝阳新城显然不想让高新区独美，8月23日朝阳新城两幅地块分别以1095、1090万元/亩的单价成交，成交单价创朝阳新城新纪录，也是朝阳新城土地首次以千万单价成交，同时创下南昌市居住用地的最高纪录。从上图可以看出，8月份成交的12宗土地分属三种不同性质，4月份以来工业用地首次未有成交。居住和商住用地成交面积相当，全部来自于朝阳洲和京东板块。其中朝阳洲1宗居住用地成交单价创该类型用地最高价，成交单价为1095万元/亩。朝阳新城居住用地高价成交固然有一线江景的因素，但是其约4700元/的楼面地价使得成本达到了近万元，成本价甚至高过了目前朝阳新城在售项目的价格，开发商的这种行为有点用青春赌明天的感

12、觉，也表示开发商看好南昌房地产的长远发展。2.4 月度供地纳入整体趋势分析2011年18月南昌市共计推出71宗土地，最终成交59宗，同比分别减少16宗和24宗；今年土地供应面积6248.057亩，成交面积5600.759亩，相比上年同期减少了1458.421亩和1054.624亩，下降18.92%和15.85%。整体上看，今年的土地供求与上年同期有较大的差距。本月居住用地和商业用地成交200多亩，也使得两种类型用地今年的成交总量在千亩以上，成交比例均在20%左右。与上年同期相比，居住、商业和商住用地成交量小幅增加，增量在50亩以内；工业用地和商服用地仍有较大差距，其中商服用地不到去年同期的四分

13、之一。京东板块本月成交459.924亩，促使京东板块今年土地成交达到2992亩，成交比例也进一步上升。8月，红谷滩板块今年第二幅地块成交，但是成交面积只有20.121亩，仍然改变不了与去年同期853.376亩的巨大差距。8月份南昌市成交土地以居住和商住用地为主，前8个月南昌市居住和商住用地累计成交2161.684亩，可规划建筑面积310.7万，楼面地价为1989.88元/。与上年同期相比，三项指标分别增加75.873亩、16.41万和263.1元/。2.5 预计下月土地供应情况从市国土局获悉，下月南昌市将至少有14幅地块交易，供应面积1651.134亩，比8月份增加1000多亩，供应量为今年最

14、高。9月份供应土地将以工业用地为主，供应面积达到1604.625亩，其中用于飞机制造的约1000亩。红谷滩板块将推出今年第三、四幅地块，编号分别为JDP1132、JDP1140，其中前者起拍价高达790万元/亩，在全市范围仅次于原中顺地块起拍价。附件：预计下月土地供应一览表三、商品房市场供求分析3.1 新建商品房预售体量分析（含南昌县）3.1.1 新建商品房预售体量走势分析预售体量经过两个月的高位运行，本月迅速下滑。8月份全市预售面积为39.44万，环比减少24.86万，减少了38.66%。但是远高于去年8月，预售面积约为上年同期的1.5倍。预售体量环比大幅减少主要是因为前两个月的透支和8月淡

15、季的影响，同比大幅上升源于去年4月份宏观调控使得58月份市场低迷。3.1.2 新建商品房预售体量板块分析从上表可以看出，本月预售以红谷滩、象湖和莲塘板块为主，三个板块的住宅新增供应均超过7万，三者占总量的六成以上。其中莲塘板块供应年内第五次排名第一，显示出强劲的发展势头。之前市场盛传南新两县将在10月份开始执行限购，部分开发商也加快了拿证速度。3.1.3 新建商品房预售体量建筑形态分析高层供应仍然排在榜首位置，但是之前巨大的领先优势已经明显缩水。多层和小高层市场比例急剧攀升，供应比例由上月的9.91%和4.62%提高到12.94%和24.89%。其中小高层供应量达到8.56万，环比增加6.18

16、万，增长了259.62%。3.2 新建商品房成交分析（含南昌县）3.2.1 新建商品房成交走势分析8月市区新建商品住宅成交1586套，同比减少537套，环比减少140套，已经连续两个月呈回落态势，成交套数也是近4个月新低，淡季和政策是影响本月成交的主要因素。南昌县新建商品住宅成交在上月有所下降后本月又出现反弹，成交套数达到2006套，创下年内第二高的水平。传闻南新两县将在10月份开始限购，一部分消费者提前出手，开发商也加大了推货力度。3.2.2 各区域新建商品房成交分析相比上月，各板块商品住宅成交增减互现，其中红谷滩下降明显。本月红谷滩板块商品住宅成交2.62万，环比减少2.61万，减少了约一

17、半。非住宅方面，受红谷滩万达广场和新地中心的大单交易，红谷滩板块非住宅商品房成交暴增，成交面积达到11万，几乎是上月的5倍；这也拉动了全市非住宅商品的成交，成交面积环比增加6.41万，增长了74.21%，成交面积为15.06万，创2010年以来新高。3.2.3 新建商品房成交价格分析从上表可以看出，市区、南昌县住宅和非住宅成交价格环比全线下跌。成交价格的下跌主要是因为成交结构的变化，并不意味着各项目实际价格的放松。而且8月份的成交价格仍然处于高位，市区、南昌县住宅成交价格同比分别上涨2135元/、1458元/，上涨了35.74%和46.64%。3.2.4 南昌市、县住宅成交TOP 103.3

18、南昌市二手房市场成交情况3.3.1 二手房成交走势分析相比新建商品住宅，二手房成交相对较为稳定。本月市区和南昌县二手住房分别成交1575套和562套，已经连续5个月稳定在1500套和500套以上了。购买二手房的人群刚性需求明显，受市场影响相对较小。3.3.2 各区域二手房成交分析与上月相比，除青云谱二手房成交略微增加外，其他各区域均有所下降，但是下降幅度在395套之间。但是东湖区和西湖区为第一梯队，青山湖、青云谱和红谷滩是第二梯队，高新区第三梯队的格局仍然没有变化。四、新推、续推整体供求分析4.1 新推、续推楼盘一览8月份全市共有25个楼盘开盘，其中新盘2个。虽然开盘总数环比减少了3个，但是最

19、后一整个周末，南昌市共计11个楼盘开盘，是今年单周开盘数量最多的一周，也算是为“金九银十”预热。25个楼盘分布九大板块，其中莲塘板块开盘数量最多，占据了7个席位，朝阳洲、青山湖和新建板块各有1个楼盘开盘。4.2 整体供求从上图可以看出，8月份全市推盘总量为37.72万，环比减少了5.72万，减少了13.17%，中止了连续两个月增长的势头。但是仍然远高于上年同期，37.72万的供应量也是近5年8月份最高的记录。7月12日温总理要求限购令扩大，本月住建部又公布限购标准，南新两县限购的可能性进一步增加，部分开发商加快了推盘速度。销售率在上月下滑5.58个百分点的基础上再次下降10.02个百分点，销售

20、颓势尽显。本月有近一半的开盘楼盘销售率在50%一下，6、7月份普遍热销的行情已是浮云，也说明市场形势发生微妙的变化。4.3 板块供求莲塘板块以25.11%的供应排名第一，供应面积为9.47万，环比增加5万，是增量最大的板块，供应量也是去年11月份以来的新高，在限购的传闻背景下，板块内楼盘提前出货意图明显。昌北板块则是增幅最大的板块，本月板块供应4.04万，环比增长了1912.95%，板块内的南天阳光单月两次大体量开盘极大的拉动了供应量。从销售情况上看，各板块销售分化严重，与6、7月份普遍热销的格局有很大的差异。青山湖板块以88.96%的销售率排名榜首，该板块8月份只有香溢花城一个楼盘开盘。通过

21、积极的价格策略和合理的营销推广，香溢花城自4月中旬一直保持畅销，也是前两个月南昌楼市热销的最大推力。4.4 产品4P分析（一）PRODUCTS产品性能分析4.4.1.1 户型8月份户型供应以二房为主，二房的供应比例达到了49.55%，供应比例年内仅次于2月份；二房供应面积为18.69万，环比增加3.32万，增长了21.6%。四房、五房和复式产品供应均在1万以下。从销售上看，复式的销售率高达84.63%，排在第二位，一改往日末位的尴尬。本月的复式产品主要来自绿地新都会的洋墅和红谷新城的90墅，该类型产品有很大赠送面积，而且也不仅仅位于顶楼，受到了消费者极大的欢迎，也是这两个楼盘的王牌产品。4.4

22、.1.2 平均面积与上月相比，各户型平均面积有不同程度的回落，一房、二房和三房的户型平均面积均在50、90、120的水平线下。其中复式户型面积与上月有较大的差距，上月香溢花城推出的复式产品为空中别墅，户型平均面积达到325.15，拉升了整体水平。4.4.1.3 各面积区间环间供销套数对比本月新推、续推房源共计4485套，当月销售3102套。 50以下、7090和90120三个面积区间的供应套数均在千套以上，三者合计占总量的接近八成。中小户型供应的增加，使得在供应面积下降的前提下，供应套数环比仍然增加了170套。4.4.1.4 建筑型态成交对比从上图可以看出，本月建筑形态依然以高层为主，但是供应

23、比例由上月的64.33%下滑至本月的48.34%。小高层供应增长迅猛，供应面积环比增加6.55万，增长了187.68%，供应比例提高了18.59个百分点。小高层供应主要来自南天阳光和红谷新城，两者累计供应6.48万，也是仅有的两个单月两次开盘的楼盘。公寓以接近100%的销售率高居第一，红谷滩万达广场成为最大推力。该项目8月份推出1080套SOHO公寓，结果吸引了万余客户的疯抢，可见万达品牌的影响力。（二）PRICE产品价格分析4.4.2.1 本月市场价格纵向对比经过了连续5个月的上涨后，8月份推盘价格出现了下降。本月推盘折后均价为7189元/，环比下降924元/，下降了11.39%，折后均价回

24、到了4月份的水平。本月均价的回落主要是由于成交结构变化的关系，上月销售均价在万元以上的楼盘有5个，而8月份只有唐宁街1个，而且供应量很小。实际上，各楼盘销售价格并没有出现松动。4.4.2.2 板块价格纵向对比 从上图就可以看出8月份南昌市房价并未下跌，其中多个片区房价仍在上涨，莲塘板块的客运站片区、新建板块和湾里板块的涨幅在5%以上。除新建板块外，其他板块的推盘均价基本与修正均价保持一致。新建板块的红谷新城本月推出了90墅产品，由于有近50的赠送面积，其销售均价高达7800元/，这就带动板块价格的上升。4.4.2.3 各价格区间环间供销套数对比价格区间8001元/以上以2192套的供应套数排名

25、第一，供应套数甚至比上月高出471套。但是供应面积比例却下降了2.28个百分点，折后均价也由上月的11368元/下降到本月的8916元/，也正是这些变化导致了本月整体均价的下跌。从销售情况上看，35014500元/和8001元/以上两个一头一尾价格区间销售排在前两位，其余三个价格区间销售率约60%。（三）PROMOTION产品营销分析4.4.3.1 月度楼盘阶段性动态信息监测（四）PLACE产品营销渠道分析4.4.4.1 本月度南昌市房地产广告投放量分析虽新一轮的国家房地产调控政策即将波及南昌市部分县区，但仍未打消开发商对房产销售投放广告的热情，更因房产销售的黄金期9月、10月的到来，甚至有个

26、别如嘉和万事这样平常很少投放广告的楼盘本月也在江南都市报刊登了三次小篇幅的广告，致使8月份南昌房地产市场投放广告楼盘个数、版面数量及投放次数继续保持增长，具体数量分别为：60个、326.30版、466次，与上月相比投放广告楼盘个数增加了14个，投放的版面增加了26.07版，投放次数增加124次。从版面投放、楼盘个数、投放次数的走势来看，趋向于低高低高的形式。8月，江南都市报摆脱了上月房产广告投放比例第二的位置，以49.79%的市场份额摇摇领先与其他两家报社，较上月增长了7.55个百分点，而南晚、信报则分别下滑6.25个百分点和1.29百分点，信报已是连续三次处于20%的市场份额以下了。4.4.

27、4.2 广告投放楼盘阶段对比分析本月认筹、形象广告投放共计339，占投放总量的72.75%，已经预热了“金九银十”的房产销售市场氛围，由此可预计下期有较多楼盘会开盘或加推，甚至个别尾房期的楼盘也加入了这场预热赛，虽投放广告版次、版面不多，但也说明开发商对下期房地产市场销售抱有期望。4.4.4.3 本月媒体报刊发布TOP 10排行榜本月TOP10楼盘共计投放广告205次，较上月的163次，增长25.77%。其中前十名中，不乏像万达广场、红谷十二庭、恒大绿洲这样的老面孔，也存在像银亿上尚城这样的新面孔。据有关消息显示，本月28日该项目售楼处已对外开放，其精雕细琢的别墅产品预计在9、10月份开盘，相

28、信在近期该项目还会经常出现在大家视线范围内。从排名上看，本月万达广场扼杀了红谷十二庭四连冠的梦想，以43次（3次之多）险胜红谷十二庭，其广告以“万达精装SOHO出世大受热捧”为契机，大举宣传产品良好的销售势头。4.4.4.4 本月各阶段楼盘分布正如上月预计近期广告投放将出现一个活跃期，本月楼盘广告投放可谓“百家争鸣”，广告以形象、认筹、持销为主。本月广告投放阶段最显著的特点就是，较多楼盘做足了楼盘形象的宣传工作，其中包括未开盘的九颂山河、银亿上尚城、铜锣湾广场、世茂天城；正在热销的万达广场、丹石街区、力高国际滨江等楼盘，唱响了9、10月楼盘新推、续推的集结号。4.4.4.5 板块媒体报刊分析

29、各板块楼盘投放媒体比例图本月各板块楼盘个数及投放媒体比例、出现多个并驾齐驱的势态，如：市中心板块与红谷滩板块都以14个楼盘，23.33%的比例；青山湖、京东、莲塘都以5个楼盘，8.33%的比例；昌北与朝阳洲都以2个楼盘3.33%的比例，像这种情形是较不多见的。 各板块楼盘投放媒体发布量对比图 红谷滩板块楼盘广告投放次数达98次，连续三个月保持第一，其中有投放较多广告的三个新项目显露头角，它们是：九颂山河、世茂天城、铜锣湾广场。另外与上月相比京东板块投放次数增加36次，环比增长144.00%；象湖板块投放次数增加了42次，环比增长200.00%。昌北和湾里则保持着相对的冷静，楼盘投放量在较低的水

30、平。4.5 最新推广楼盘分析 8月只有2个新盘入市，均属于莲塘板块，分别采知轩公馆和银海蓝天。两个楼盘规模较小，总建面在5万以下，但是当月销售率却在90%以上。银海蓝天位于昌南客运站对面，交通便利，而且随着长运大量长途线路搬迁至昌南客运站，客运站周边住宅变得炙手可热，热销也是情理之中。采知轩公馆位于莲塘一中南面，属于学区房，也受到很多消费者的青睐。4.6 预计下月入市项目一览表五、从本月南昌房地产市场看下月市场发展趋势分析u 供地面积年内最高，工业用地是主力从市国土局获悉，下月南昌市将至少有14幅地块交易，供应面积1651.134亩，比8月份增加1000多亩，供应量为今年最高。9月份供应土地将

31、以工业用地为主，供应面积达到1604.625亩，其中用于飞机制造的约1200亩。红谷滩板块将推出今年第三、四幅地块，编号分别为JDP1132、JDP1140，其中前者起拍价高达790万元/亩，在全市范围仅次于原中顺地块起拍价。u 40个楼盘开盘，供应面积50万以上不管是否有“金九银十”，但是这至少是一个机会，所以我们看到9月份预计开盘楼盘多达40个，其中新盘6个，这是去年10月份以后首次如此多的楼盘开盘。9月全市推盘量至少在50万以上，甚至会冲高到60万。供应量大增也意味着市场面临更加严峻的销售压力，而且8月份销售颓势尽显，销售率已经从6月份的80.27%逐步下滑至8月份的64.67%。u 全

32、板块供应，四大板块角逐第一预计开盘的40个楼盘分布在10大板块，其中红谷滩和象湖两大传统供应大户强势回归，均有6个楼盘开盘。但是最惊艳的当属京东和新建板块，两个板块携多个新盘入市，入市楼盘均有7个，刷新月度开盘数量记录，也将向供应第一的位置发起冲击。预计以上四大板块的供应面积占总量八成。u 建筑形态供应以高层为主从各楼盘推出的产品上看，涵盖了目前市场上所有的6种建筑形态。市场供应仍然以高层为主，预计将有20个楼盘推出高层产品，供应比例将在六成以上。预计推出别墅的楼盘只有3个，远低于之前市场的预期，主要是因为一部分别墅楼盘把推盘时间放在10月份。10月份将豪宅、别墅时间。u 双节成为营销重点随着

33、市场经济的发展，假日经济受到更多商家的关注。在销售形势严峻的背景下，9月份开发商无疑会加强教师节、中秋节等节日的营销活动，很多楼盘会选择开盘活动，比如9月10日就有中兴和园、风雅蓝山等项目开盘。另外各楼盘也会推出一系列营销活动，像针对教师购房推出额外的优惠、举办中秋晚会、博饼节等，但是实际房价并不会出现松动。六、相关政策、经济摘要宏观政策1、住建部拟规定房企哄抬房价最高罚三万 住建部8月10日就房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)公开征求意见。征求意见稿规定，房地产开发企业如囤地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价，可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万

34、元以下的罚款。一级资质开发商注册资本提高3倍与此前相同，对于开发商的资质等级，新规定中仍然分为了一级、二级、三级、四级四个资质等级。不过前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛。此前一级资质的注册资本要求5000万元以上，此次提高至2亿元以上；二级资质也从2000万元以上提高至1亿元以上；三级资质则从800万元以上提高到5000万元以上。近3年内发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他违法开发行为，情节严重，经有关行政主管部门查实的企业，不能申请房地产开发企业资质。同时，房地产开发企业在开发经营过程中发生囤积土地、擅自变更容积率、捂盘惜售、哄抬房价及其他严重违法开发行为，经有关

35、行政主管部门查实；以及开发建设的项目工程质量低劣，出现重大工程质量安全事故，主管部门可视情节轻重作出降低资质等级或吊销资质证书处理，并可处以1万元以上3万元以下的罚款。分析：新规定的部分标准仍然过低，比如4级资质的注册资本、哄抬房价罚款金额等。目前像南昌这样的三线城市1套房的总价很多都在100万以上，上述标准的要求或者威慑力明显不够。2、楼市限购标准曝光，地方政府本周末交卷建部要求8月20日之前，各省住建厅需要将所辖内各城市的上半年房地产市场调控工作情况报告上交住建部，并依据五大标准确定省内哪些城市是否采取必要措施限购。楼市限购“5条标准”标准1：根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处

36、于房价涨幅前列的城市。标准2：将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市。标准3：今年上半年成交量同比增幅较高的城市。标准4：外地人购房比例较高的城市。标准5：群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。分析：5条标准均没有量化指标，很难界定哪些城市的房价涨幅较高、涨幅前列等，会遭遇地方政府的排斥。但是，限购标准的曝光，肯定会有更多的城市加入限购的范围。限购范围扩大后基本上覆盖了所有二三线城市，这对全国布局的品牌开发商会有较大的影响。3、住建部推动40城房屋权属联网在接连与20余二三线城市基本达成“限购协议”后，住房和城乡建设部(下称住

37、建部)已经开始逐步推进房地产热点城市房屋权属登记系统和数据库的异地联网工作，这项工作完成后，同一权属拥有人名下在不同城市的房产将得以“一并查询”，异地购房的资金流向、程度、走势将可以得到“统一监控”。由于2004年后，全国各主要城市商品住房预售、销售管理均陆续实现了网络化。商品期房、现房的交易也都陆续实行了网络签约与信息存储。因此，目前住建部的主要工作精力集中在第一步，即对新购商品住房部分的房屋权属进行联网查询。至于存量住房部分，由于历史数据收集、登记、数据化方面各城市的程度不同，因此被“押后处理”。分析：由于房屋权属信息均采用属地管理原则，因此在某一城市只能反映或查询权属人在该城市的房屋权属

38、情况，而不能显示其在异地拥有房产的情况，也就无法监控跨区域一次性付款炒房的行为。如果联网成功，同一权属人在不同城市拥有的住房情况将“一目了然”，也将进一步填补炒房的漏洞。4、央行9月5日起调整存准基数中国人民银行（央行）已于8月26日下发通知，计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围，从9月5日起实行分批上缴。所谓保证金存款，指的是金融机构为客户提供具有结算功能的信用工具、资金融通以及承担第三方担保责任等业务时，按照约定要求客户存入的用作资金保证的存款。而在信贷紧缩和存贷比日均考核的监管压力下，银行吸储的方式之一便是开承兑汇票获得保证金存款。据业内人士介绍，根据央行此次通知，目前将纳

39、入上缴基数的保证金存款将包含承兑汇票、信用证、保函三部分。中、农、工、建、交及邮储六大银行9月5日起分批上缴，而其他银行则自9月15日起分批上缴。央行还为银行设定了一定的“过渡期”，譬如对大银行来说，9月5日至10月4日，只需要将保证金的20%按比例补交存准，然后10月5日至11月4日按60%的基数补交，11月5日以后才按100%的比例全部计收准备金。对小银行来说，宽限期则长达6个月。分析：根据央行网站统计数据显示，可以大致计算出商业银行体系累计需上缴的存款准备金在9500亿元左右，这相当于在未来6个月内上调两至三次存款准备金率，资金流动性进一步收紧，也就是说贷款难问题会雪上加霜，极大地影响开

40、发商的回款计划。经济数据1、国家统计局：7月份CPI同比上涨6.5%各类商品价格同比变动情况 食品类价格同比上涨14.8%，影响价格总水平上涨约4.38个百分点。其中，粮食价格上涨12.4%，影响价格总水平上涨约0.34个百分点；肉禽及其制品价格上涨33.6%，影响价格总水平上涨约2.08个百分点（猪肉价格上涨56.7%，影响价格总水平上涨约1.46个百分点）；蛋价格上涨19.7%，影响价格总水平上涨约0.15个百分点；水产品价格上涨15.0%，影响价格总水平上涨约0.34个百分点；鲜菜价格上涨7.6%，影响价格总水平上涨约0.19个百分点；鲜果价格上涨4.9%，影响价格总水平上涨约0.09个

41、百分点。各类商品价格环比变动情况 7月份食品价格环比上涨1.2%，影响价格总水平上涨约0.37个百分点。其中，鲜菜价格上涨4.1%，影响环比价格总水平上涨约0.10个百分点；肉禽及其制品、蛋和水产品价格继续上涨，环比涨幅分别为4.7%、0.8%和1.2%，共同影响环比价格总水平上涨约0.39个百分点，但上述三类食品价格环比涨幅分别比6月份缩小1.6、3.4和0.8个百分点（猪肉价格上涨7.7%，环比涨幅比6月份缩小3.7个百分点）；鲜果价格继续下降，环比降幅为10.2%，影响价格总水平下降约0.20个百分点。分析：7月份CPI同比涨幅6.5%，达到近三年的最高峰，超过了此前市场的预期。随着欧债、美债问题持续，全球经济前景疲弱，主要大宗商品价格纷纷下跌，这将减轻了中国通胀的外部压力。但是中国的货币政策也逐步陷入进退两难的境地，潜在的通胀压力仍然存在。2、7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况（一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城