东莞石龙裕兴房地产开发项目可行性研究报告

1、目目 录录 一、报告摘要一、报告摘要7 7 1.11.1 开发企业开发企业7 7 1.21.2 项目简介项目简介7 7 1.31.3 项目经济效益指标项目经济效益指标 7 7 1.41.4 结论、风险及建议结论、风险及建议 8 8 二、项目概况二、项目概况9 9 2.12.1 项目综述项目综述 9 9 2.1.12.1.1 项目位置项目位置 9 9 2.22.2 项目用地项目用地 1111 2.2.12.2.1 用地面积用地面积 1111 2.2.22.2.2 地块形状地块形状 1111 2.2.32.2.3 地块现状地块现状 1212 2.2.42.2.4 项目用地经济技术指标项目用地经济技

2、术指标 1313 2.32.3 项目发展状况项目发展状况1313 2.3.12.3.1 项目发展单位简介项目发展单位简介1313 2.3.22.3.2 项目法律手续项目法律手续 1414 三、项目投资环境三、项目投资环境1515 3.13.1 宏观经济分析宏观经济分析1515 3.1.13.1.1 全国整体经济环境全国整体经济环境1515 3.1.23.1.2 东莞经济环境东莞经济环境 1818 3.23.2 石龙镇经济环境石龙镇经济环境 2121 3.2.13.2.1 石龙镇概况石龙镇概况2121 3.2.23.2.2 石龙镇经济石龙镇经济2222 3.2.33.2.3 石龙镇城镇规划石龙镇

3、城镇规划 2525 四、石龙镇房地产市场分析四、石龙镇房地产市场分析2727 4.14.1 市场总体特征市场总体特征2727 4.24.2 市场供给分析市场供给分析2828 4.2.14.2.1 住宅供给住宅供给 2828 4.2.24.2.2 商业供给商业供给 3232 4.34.3 市场需求分析市场需求分析3535 4.3.14.3.1 住宅需求住宅需求 3535 4.3.24.3.2 商业需求商业需求 3636 五、项目发展定位五、项目发展定位3737 5.15.1 项目项目 SWOTSWOT 分析分析 3737 5.25.2 发展战略发展战略 3838 5.35.3 形象定位形象定位

4、3838 5.45.4 产品定位产品定位 3939 5.55.5 户型定位户型定位 4040 5.65.6 客户定位客户定位 4141 六、项目开发建设及经营的组织实施计划六、项目开发建设及经营的组织实施计划4242 6.16.1 有关工程计划说明有关工程计划说明 4242 6.26.2 施工进度表施工进度表 4242 七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划七、项目总投资估算、资金筹措计划、投资计划4343 7.17.1 项目总投资估算项目总投资估算4343 7.27.2 资金筹措计划资金筹措计划4545 7.37.3 项目投资计划项目投资计划4646 八、项目经济效益、财务分析八、项目经

5、济效益、财务分析 4747 8.18.1 项目经济效益估算项目经济效益估算 4747 8.1.18.1.1 销售收入销售收入 4747 8.1.28.1.2 销售回款计划销售回款计划 4848 8.1.38.1.3 销售利润销售利润 4848 8.28.2 项目财务分析项目财务分析4848 8.38.3 项目不确定性分析项目不确定性分析 4949 九、结论、风险及建议九、结论、风险及建议 5151 十、附表十、附表 附表附表 1 1：施工进度表：施工进度表 附表附表 2 2：项目总投资估算表：项目总投资估算表 附表附表 3 3：项目开发成本估算表：项目开发成本估算表 附表附表 4 4：投资计划

6、表：投资计划表 附表附表 5 5：项目销售回款表：项目销售回款表 附表附表 6 6：现金流量表：现金流量表 附表附表 7 7：项目损益表：项目损益表 附表附表 8 8：资金来源与运用表：资金来源与运用表 附表附表 9 9：贷款偿还期测算表：贷款偿还期测算表 附表附表 1010：敏感性分析表：敏感性分析表 十一、附件十一、附件 一、报告摘要一、报告摘要 1.11.1 开发企业开发企业 东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店东莞市四方集团有限公司是一家民营企业，主要从事物业租赁、酒店 投资、商业经营，注册资本人民币投资、商业经营，注册资本人民币 5,5005,500 万元。企

7、业经营状况良好，万元。企业经营状况良好， 具有较好的发展潜力。具有较好的发展潜力。 1.21.2 项目简介项目简介 本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积本项目位于东莞市石龙镇新城区裕兴路西侧，用地地红线面积 54,253.8454,253.84 平方米，用地建筑红线面积平方米，用地建筑红线面积 51,808.8551,808.85 平方米，容积率不平方米，容积率不 大于大于 2 2，建筑高度控制在，建筑高度控制在 8 8 层以下。层以下。 1.31.3 项目经济效益指标项目经济效益指标 项目总投资：项目总投资：211,816,962211,816,962 元元 项目销售收入：

8、项目销售收入：309,548,886309,548,886 元（别墅元（别墅/ /住宅销售率：住宅销售率：95%95%；商业销售；商业销售 率：率：100%100%） 税后利润：税后利润：54,114,99254,114,992 元元 成本利润率：成本利润率：25.55%25.55% 财务内部收益率（财务内部收益率（FIRRFIRR）：）：34.27%34.27% 财务净现值（财务净现值（FNPVFNPV）：）：45,560,27245,560,272 元元 动态投资回收期：动态投资回收期：1.871.87 年年 贷款偿还期：贷款偿还期：2 2 年年 1.41.4 结论、风险及建议结论、风险及

9、建议 结论结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办 中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、 开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及 规定。规定。 根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可 行性。行性。 风险及建议风险及建议 石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此

10、需要切实考虑市石龙镇房地产市场规模小，且属于封闭型市场，因此需要切实考虑市 场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制工程成场容量和市场销售节奏；本地块土地成本较高，需要严格控制工程成 本和管理成本。本和管理成本。 充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问充分利用地块位置优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问 公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营 销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 二、项目概况二、项

11、目概况 2.12.1 项目综述项目综述 2.1.12.1.1 项目位置项目位置 项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙项目位于东莞市石龙镇新城区，东临裕兴路及聚龙湾花园，南临金沙 湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。湾花园，西侧及北侧临金沙湾公园。 图图 2 2：四至：四至东临裕兴路及聚龙湾花园东临裕兴路及聚龙湾花园 图图 3 3：四至：四至南临金沙湾花园南临金沙湾花园 图图 4 4：四至：四至西临金沙湾公园西临金沙湾公园 本项目 图图 5 5：四至：四至北临金沙湾公园北临金沙湾公园 2.22.2 项目用地项目用地 2.2.12.2.1 用地面积用地面积 用地红线面积用地红线

12、面积 54,253.8454,253.84 平方米，用地建筑红线面积平方米，用地建筑红线面积 51,808.8551,808.85 平方平方 米，容积率不大于米，容积率不大于 2 2，建筑高度控制在，建筑高度控制在 8 8 层以下。层以下。 2.2.22.2.2 地块形状地块形状 地块呈四边形，整体形状较规则。地块呈四边形，整体形状较规则。 图图 6 6：地块红线图：地块红线图 2.2.32.2.3 地块现状地块现状 项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有一临时停项目用地地势平坦，五通一平，具备建设条件。东北角现有一临时停 车场。车场。 图图 7 7：地块现状之一：地块现状之一

13、图图 8 8：地块现状之二：地块现状之二 2.2.42.2.4 项目用地经济技术指标项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示：根据委托方提供的资料，本项目各项经济技术指标如下表所示： 项项 目目规划指标规划指标 用地面积（卖地红线）用地面积（卖地红线） 54,253.8454,253.84 用地面积（建筑红线）用地面积（建筑红线） 51,808.8551,808.85 用地性质用地性质商住用地商住用地 土地使用年限土地使用年限7070 年年 建筑容积率建筑容积率 2.02.0 建筑高度建筑高度88 层层 建筑覆盖率建筑覆盖率 绿化率绿化率 2.32.3 项目

14、发展状况项目发展状况 2.3.12.3.1 项目发展单位简介项目发展单位简介 东莞市四方集团有限公司东莞市四方集团有限公司 成立日期：成立日期：20022002 年年 1212 月月 1818 日；注册号：日；注册号：6969；编号：；编号：NONO ；住所：东；住所：东 莞市石龙镇红棉路莞市石龙镇红棉路 1 1 号；法定代表人：彭柏铭；注册资本：号；法定代表人：彭柏铭；注册资本：5,5005,500 万万 元（股东共四人，每人以货币形式出资元（股东共四人，每人以货币形式出资 1,3751,375 万元）万元） ；企业类型：有；企业类型：有 限责任公司；经营范围：牧业租赁；酒店投资；国内商业、

15、物资供销限责任公司；经营范围：牧业租赁；酒店投资；国内商业、物资供销 业（不含国家专控专营项目）业（不含国家专控专营项目） ；（涉及许可证的项目凭许可证经营）；（涉及许可证的项目凭许可证经营） 。 营业期限：自营业期限：自 20022002 年年 1212 月月 1818 日至日至 20072007 年年 1212 月月 1818 日。日。 根据东莞市委、市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业名城为特根据东莞市委、市政府确立了把东莞建设成为以国际制造业名城为特 色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略实施中将起到十分色的现代化中心城市的战略目标，民营经济在战略实施中将起到十分 重要性的作用

16、。四方集团各股东审时度势，决定走强强联合、共同发重要性的作用。四方集团各股东审时度势，决定走强强联合、共同发 展的道路，并已购买大批土地用来开发社会所需项目。展的道路，并已购买大批土地用来开发社会所需项目。 四方集团的土地储备情况：四方集团的土地储备情况： 西湖商住用地西湖商住用地 52695269 平方米；平方米； 石龙黄洲工业用地石龙黄洲工业用地 1290012900 平方米；平方米； 石龙黄洲新二中对面石龙黄洲新二中对面 84608460 平方米；平方米； 茶山横岗管理区茶山横岗管理区 2610026100 平方米；平方米； 寮步镇工业用地寮步镇工业用地 6000060000 平方米（其

17、中有平方米（其中有 1200012000 平方米厂房一层、办公平方米厂房一层、办公 室及员工宿舍室及员工宿舍 60006000 平方米）平方米） 。 2.3.22.3.2 项目法律手续项目法律手续 根据委托方提供的资料，目前项目正在办理根据委托方提供的资料，目前项目正在办理石龙新城区土地有偿使石龙新城区土地有偿使 用合同书用合同书 ，土地转让方为东莞市石龙镇房地产公司，受让方为东莞，土地转让方为东莞市石龙镇房地产公司，受让方为东莞 市四方集团有限公司，土地使用补偿费为人民币市四方集团有限公司，土地使用补偿费为人民币 90,000,00090,000,000 元。元。 其他工程报建手续正在办理中

18、。其他工程报建手续正在办理中。 本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房 地产项目开发程序及规定。地产项目开发程序及规定。 三、项目投资环境三、项目投资环境 3.13.1 宏观经济分析宏观经济分析 3.1.13.1.1 全国整体经济环境全国整体经济环境 (1)(1) 20022002 年国民经济良好发展势头年国民经济良好发展势头 全年国内生产总值全年国内生产总值 102,398102,398 亿元，按可比价格计算，比上年增长亿元，按可比价格计算，比上年增长 8%8%。 其中，第一产业增加值其中，第一产业增加值 14

19、,88314,883 亿元，增长亿元，增长 2.9%2.9%；第二产业增加值；第二产业增加值 52,98252,982 亿元，增长亿元，增长 9.9%9.9%；第三产业增加值；第三产业增加值 34,53334,533 亿元，增长亿元，增长 7.3%7.3%。 0 50,000 100,000 150,000 GDP 第一产业第二产业第三产业 产值(亿元) 产值(亿元) 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% GDP 第一产业第二产业第三产业 增长率 增长率 (2)(2) 全国房地产市场状况全国房地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。在房地产市场继续保持增长

20、势头。在 20022002 年，我国经济持续快速发展、年，我国经济持续快速发展、 城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房 地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市 场也继续保持在高位运行状态。预计场也继续保持在高位运行状态。预计 20032003 年的房地产市场发展是主年的房地产市场发展是主 题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行 业继续保持增长势头。业

21、继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 20032003 年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小， 但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技 广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速 进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应 对来自各

22、方面的挑战。对来自各方面的挑战。 房价地域分化明显，价格走势温和回落房价地域分化明显，价格走势温和回落 由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的由国家计委经济研究所与北京新华在线联合推出的中国行业景气分中国行业景气分 析报告析报告指出，指出，20032003 年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将 进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的相对充分 释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展释放后，正趋于明显递减；个人购买继续成为市场主流。因区域发展 的不平

23、衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区的不平衡，房价发展趋势呈现较大的差异性，高速发展的中西部地区 价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。价格将保持增长势头，发展成熟的东部沿海地区房价则出现调整回落。 品牌化将成时尚，行业竞争走向深入品牌化将成时尚，行业竞争走向深入 以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中以品牌为核心来重组企业和配置资源的重要机制在房地产开发市场中 初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到初露端倪，并出现了一批像万科这样营造品牌比较成功的企业，受到 市场的追捧。市场的追捧。20032003 年，房

24、地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品年，房地产业将秉承品牌化发展趋势，个性化、品 牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。牌化继续成为时尚，成为各个房地产企业在竞争中制胜的重要策略。 停止出让别墅用地，调整房地产开发结构停止出让别墅用地，调整房地产开发结构 为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性，为切实保护士地资源，维护士地利用总体规划和城市规划的严肃性， 规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，规范土地市场秩序，防止楼市动荡造成风险，20032003 年年 2 2 月月 1818 日，国日，国 土资源部就土资源部就“清理各类园区用地，加强土地供应调控

25、有关问题清理各类园区用地，加强土地供应调控有关问题”发出发出 紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应紧急通知。严格控制土地供应总量，特别是住宅和写字楼用地的供应 量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类量，优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来风险。停止别墅类 用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格用地的土地供应。过量供应的地方，要认真进行清理。普通住宅价格 上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地上涨过快的地方可以适当增加当地居民购买并居住的普通住宅的土地 供应，但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。供应，

26、但也要把握市场吸纳能力，严格控制总量。 进一步加强房地产信贷业务管理进一步加强房地产信贷业务管理 20032003 年年 6 6 月月 5 5 日，中国人民银行下发日，中国人民银行下发关于进一步加强房地产信贷业关于进一步加强房地产信贷业 务管理的通知务管理的通知 ，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷，通知要求：加强房地产开发贷款管理，引导规范贷 款投向款投向。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等。房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等 级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中级较高、没有拖欠工程款的房地产开发企业；贷款应重点支持符合中 低收入

27、家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、 别墅等项目应适当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金别墅等项目应适当限制；房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金 （指所有者权益）应不低于开发项目总投资的（指所有者权益）应不低于开发项目总投资的 3030；对土地储备机构；对土地储备机构 发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的 7070，贷款期限最长不得超过，贷款期限最长不得超过 2 2 年；为减轻借款人不必要的利息负担，年；为减轻借款人不必要的

28、利息负担， 商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款； 对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的，首付款比例仍执 行行 2020的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高 首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过首付款比例；借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过 6060， 贷款期限最长不得超过贷款期限最长不得超过 1010 年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对年，所购商

29、业用房为竣工验收的房屋。对 借款人以借款人以“商住两用房商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个 人商业用房贷款管理规定执行。人商业用房贷款管理规定执行。 3.1.23.1.2 东莞经济环境东莞经济环境 GDPGDP 及增长及增长 20022002 年东莞市实现国内生产总值年东莞市实现国内生产总值 672.3672.3 亿元，比上年增长亿元，比上年增长 18.4%18.4%，总，总 量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均量排名全省第四，增幅排名珠三角各市首位，人均 GDPGDP 人民币约人民币约 41,00041,000 元（约元（约 4,

30、9004,900 美元）美元） ，固定资产投资总额，固定资产投资总额 190.1190.1 亿元，增长亿元，增长 51.5%51.5%；社会消费品零售总额；社会消费品零售总额 225225 亿元，增长亿元，增长 14.7%14.7%；地方财政收入；地方财政收入 55.355.3 亿元，增长亿元，增长 42.9%42.9%；年末金融机构本外币各项存款余额；年末金融机构本外币各项存款余额 1,902.41,902.4 亿元，比年初增长亿元，比年初增长 21.5%21.5%，占全国的，占全国的 1.04%1.04%，其中城乡居民本币储蓄，其中城乡居民本币储蓄 存款余额存款余额 1001.71001.

31、7 亿元，增长亿元，增长 25.3%25.3%，占全国的，占全国的 1.15%1.15%；城镇居民年人；城镇居民年人 均可支配收入均可支配收入 16,94916,949 元，增长元，增长 3.7%3.7%；农村居民人均纯收入；农村居民人均纯收入 78237823 元，元， 增长增长 6.2%6.2%。经济结构继续优化。经济结构继续优化。20022002 年三大产业比例达到年三大产业比例达到 4.8:55.2:404.8:55.2:40。 房地产市场房地产市场 （1 1）东莞商品房施工和竣工面积）东莞商品房施工和竣工面积 20012001 年竣工面积达到年竣工面积达到 114.8114.8 万平

32、方米，主要原因是万平方米，主要原因是 19991999 年市场的利年市场的利 好的行情刺激下的结果；好的行情刺激下的结果；19991999 年后开工面积有所增长，以后的三年内年后开工面积有所增长，以后的三年内 增量会有所增加。根据统计，东莞市商品房历年竣工面积远远小于施增量会有所增加。根据统计，东莞市商品房历年竣工面积远远小于施 工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。工面积，市场潜在的供给还存在相当大的数量。 179.7 203.1 197.6 329.7 315.5 326.8 268.2 61.07 90.76 75.71 102.78103.2 114.8 66.5 0 50 100

33、 150 200 250 300 350 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002上半年 万平方米 施工面积竣工面积 （2 2）房地产投资增长）房地产投资增长 东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表东莞房地产开发投资占全社会固定投资比例比较表 东莞房地产开东莞房地产开 发投资占固定发投资占固定 资产投资比例逐年上升，但是，升幅仅有资产投资比例逐年上升，但是，升幅仅有 1 1 个百分点。个百分点。 东莞房地产投资额呈逐年上升的趋势，从东莞房地产投资额呈逐年上升的趋势，从 19981998 年开始，投资增长率年开始，投资增长率 维持在维持在 5%5%以上，其中以上

34、，其中 20012001 年增长率达到年增长率达到 32%32%。预计在。预计在 1-21-2 年内，投年内，投 资增长率将会进入调整期。资增长率将会进入调整期。 （3 3）商品房销售面积和空置面积）商品房销售面积和空置面积 199919992000200020012001 全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资（亿元） 88.3288.32102.89102.89125.49125.49 房地产业投资（亿元）房地产业投资（亿元） 10.4410.4411.2511.2514.8514.85 房地产业投资房地产业投资/ /社会固定资社会固定资 产投资产投资 0.100.100.110.1

35、10.120.12 东东莞莞房房地地产产投投资资增增长长率率 1 10 0. .2 28 8% % 0 0. .3 35 5% % 0 0 9 9. .3 32 2% % 7 7. .7 76 6% % 3 32 2. .0 00 0% % 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 1 19 99 96 61 19 99 97 71 19 99 98 81 19 99 99 92 20 00 00 02 20 00 01 1 34.92 44.06 59.21 63.21 76.54 60.13 44.73 43.32 46.67 51.5 49.2 38.33 30.73

36、35.6 0 0 1 10 0 2 20 0 3 30 0 4 40 0 5 50 0 6 60 0 7 70 0 8 80 0 9 90 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002（1-9） 万万平平方方米米 销售面积空置面积 0 26.17% 54.47% 6.76% 21.09% 0 15.85% 25.65% 10.35% -13.00% -3.15% 7.73% - -2 20 0% % 0 0% % 2 20 0% % 4 40 0% % 6 60 0% % 199619971998199920002001 销售面积空置面积 （2 2）东莞商品房销售面

37、积和空置率）东莞商品房销售面积和空置率 从房地产销售面积来看，除了在从房地产销售面积来看，除了在 19981998 年受外销市场的影响下，其余年受外销市场的影响下，其余 每年在不断增长，每年在不断增长，20012001 年达年达 7070 万平方米。随着市政建设的全面铺开，万平方米。随着市政建设的全面铺开， 预计市场的需求还会扩大预计市场的需求还会扩大. . 空置面积在不断扩大，但是销售面积的增长率远大于竣工面积的增长空置面积在不断扩大，但是销售面积的增长率远大于竣工面积的增长 率，说明东莞的消费需求增长速度大于供给的速度，空置率呈逐年减率，说明东莞的消费需求增长速度大于供给的速度，空置率呈逐

38、年减 少趋势。少趋势。 （4 4）房地产区域发展特点）房地产区域发展特点 东莞市房地产发展较早的区域有城区、常平、樟木头和虎门，一直以东莞市房地产发展较早的区域有城区、常平、樟木头和虎门，一直以 来城区的优势都不是十分明显。来城区的优势都不是十分明显。 但在近两三年城区房地产成了主要力量，在常平、樟木头和虎门市场但在近两三年城区房地产成了主要力量，在常平、樟木头和虎门市场 保持原来水平的同时，保持原来水平的同时，20012001 年城区销售的房地产面积约占东莞市年城区销售的房地产面积约占东莞市 20012001 年总销售面积的年总销售面积的 7777，城区成为了东莞房地产的主战场。，城区成为了

39、东莞房地产的主战场。 3.23.2 石龙镇经济环境石龙镇经济环境 3.2.13.2.1 石龙镇概况石龙镇概况 石龙镇位于东莞市东北部，北临增城、博罗两镇，南临茶山、石排两石龙镇位于东莞市东北部，北临增城、博罗两镇，南临茶山、石排两 镇，西临石碣镇。全镇总面积镇，西临石碣镇。全镇总面积 12.812.8 平方公里，其中陆地面积平方公里，其中陆地面积 10.3610.36 平方公里。处于东江下游北干流与南支流的分叉口，被东江自然分割平方公里。处于东江下游北干流与南支流的分叉口，被东江自然分割 为四个部分，呈为四个部分，呈“工工”字形。石龙镇有八百多年历史，曾与广州、佛字形。石龙镇有八百多年历史，曾

40、与广州、佛 山、陈村并称广东四大名镇。至山、陈村并称广东四大名镇。至 20012001 年底，全镇总人口年底，全镇总人口 13.2613.26 万人万人 （户籍人口与外来人口比例约为（户籍人口与外来人口比例约为 1 1：1 1） ；海外华侨、港澳台同胞；海外华侨、港澳台同胞 2 2 万万 多人分布于世界各地。多人分布于世界各地。 石龙镇至莞城车程约石龙镇至莞城车程约 2020 分钟；距莞深高速公路约分钟；距莞深高速公路约 5.75.7 公里，距广汕公里，距广汕 公路约公路约 1313 公里，与相邻城市深圳、广州、惠州联系紧密公里，与相邻城市深圳、广州、惠州联系紧密 3.2.23.2.2 石龙镇

41、经济石龙镇经济 （1 1）GDPGDP 与社会商品零售总额与社会商品零售总额 石龙镇的经济总体保持快速发展，石龙镇的经济总体保持快速发展，GDPGDP 年增长率为年增长率为 27.7727.77，社会商，社会商 品零售总额年均递增率为品零售总额年均递增率为 7.617.61，社会购买力逐步提高。，社会购买力逐步提高。20012001 年人年人 均均 GDPGDP 约为约为 21922192 美元（按全镇总人口计）美元（按全镇总人口计） 。 20022002 年全镇城乡居民储蓄存款余额年全镇城乡居民储蓄存款余额 4343 亿元，人均储蓄存款约亿元，人均储蓄存款约 3.23.2 万万 元。元。20

42、022002 年城镇职工工资水平年城镇职工工资水平 1232812328 元，农村居民纯收入元，农村居民纯收入 81188118 元元 （2 2）全社会固定资产投资总额）全社会固定资产投资总额 2001200220012002 年，全社会固定资产投资呈现快速增长。年，全社会固定资产投资呈现快速增长。 7 76 61 19 95 5 1 10 01 19 95 56 6 1 14 44 44 47 70 0 1 17 71 19 94 45 5 2 20 03 30 06 61 1 2 24 40 03 33 37 7 2 28 80 00 00 00 0 9 93 37 75 57 7 1 1

43、0 00 06 63 38 8 1 10 08 88 80 06 6 1 11 16 65 58 82 2 1 12 25 57 71 11 1 1 13 31 13 33 30 0 1 15 53 30 00 00 0 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 1 19 99 96 6年年1 19 99 97 7年年1 19 99 98 8年年1 19 99 99 9年年2 20 00 00 0年年2 20 00 01 1年年2 20 00 02 2年年 GDP 社会商品零售总额 0 20000 40000 60000 80000 -100% 0%

44、 100% 200% 300% 400% 500% 固定资产投资额(万元) 12259 10445 58364 34624 30390 36523 71000 同比增长100%-15%459%-41%-12%20%94% 1996199719981999200020012002 （3 3）利用外资额）利用外资额 利用外资额从利用外资额从 20002000 年开始迅速增长。年开始迅速增长。 （4 4）产业结构与城市化水平）产业结构与城市化水平 20012001 年石龙镇第一、二、三产业的产值分别为年石龙镇第一、二、三产业的产值分别为 150150 万元、万元、125,658125,658 万万

45、元、元、114,529114,529 万元，产业结构比例为万元，产业结构比例为 0.060.06：52.352.3：47.747.7，第二、第三，第二、第三 产业占主导地位，第一产业所占的比重较低，并呈逐年下降的趋势，产业占主导地位，第一产业所占的比重较低，并呈逐年下降的趋势， 说明石龙城市化水平高，农民大多已转为务工、经商。说明石龙城市化水平高，农民大多已转为务工、经商。 （5 5）支柱产业与著名企业）支柱产业与著名企业 石龙镇现有企业逾千家，规模较大的工厂石龙镇现有企业逾千家，规模较大的工厂 200200 多家，已初步形成了光多家，已初步形成了光 学制品、电子电器、食品饮料、五金机械、建材

46、化工、医药、通讯设学制品、电子电器、食品饮料、五金机械、建材化工、医药、通讯设 备等产业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展的支柱性备等产业基础，其中电子电脑和医药食品为石龙镇重点发展的支柱性 产业。三资企业数量不多，但企业规模大，技术水平高，已成为石龙产业。三资企业数量不多，但企业规模大，技术水平高，已成为石龙 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 -100% -50% 0% 50% 100% 150% 200% 250% 300% 350% 利用外资额(万美元)2027 1997 1248 586 2424 2779 4790 同比增长100%-1%-38

47、%-53%314%15%72% 1996199719981999200020012002 镇工业的主要组成部分。石龙镇共有外商投资企业镇工业的主要组成部分。石龙镇共有外商投资企业 100100 多家，有十几多家，有十几 家日本企业落户石龙。京瓷公司，年产值达家日本企业落户石龙。京瓷公司，年产值达 1010 亿港元；日本美能达亿港元；日本美能达 生产复印机、激光打印机，年产量达生产复印机、激光打印机，年产量达 5050 万台；北大方正，三协精机，万台；北大方正，三协精机， 华南药业，龙基电子，津威饮料，康美臣食品，都是规模较大的企业。华南药业，龙基电子，津威饮料，康美臣食品，都是规模较大的企业。

48、 （6 6）人口数量与质量）人口数量与质量 至至 20012001 年底，全镇总人口为年底，全镇总人口为 13.2613.26 万，外来人口与户籍人口的比例万，外来人口与户籍人口的比例 接近接近 1 1：1 1。外来人口增长快，主要分布在劳动密集型的工厂里从事技。外来人口增长快，主要分布在劳动密集型的工厂里从事技 术流水线工作，小部分从事服务行业。平均人口密度术流水线工作，小部分从事服务行业。平均人口密度 1006510065 人人/ /平方平方 公里，处于东莞各镇上游水平。公里，处于东莞各镇上游水平。 全镇将近全镇将近 8080的人口只有初中或小学文化程度，人口总体素质低。现的人口只有初中或

49、小学文化程度，人口总体素质低。现 状人口的文化结构显然不利于技术水平和管理水平的提高，不利于经状人口的文化结构显然不利于技术水平和管理水平的提高，不利于经 济的发展，不利于产业的升级换代。济的发展，不利于产业的升级换代。 （7 7）石龙镇与其它各镇的经济比较）石龙镇与其它各镇的经济比较 经济指标经济指标虎门虎门常平常平石龙石龙樟木头樟木头石碣石碣茶山茶山石排石排 GDPGDP（万元）（万元） 79100791008238982389 工业总产值工业总产值 （万元）（万元） 财政收入财政收入 （万元）（万元） 2686326863162341623417318173182380023800771

50、1771162336233 社会消费品社会消费品 零售总额零售总额 （万元）（万元） 5182651826408054080535950359504691946919 土地面积土地面积 （KK） 17017010810812.812.866.666.6363656.6356.635656 石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门、常平、厚街、塘石龙虽然地域狭小，但综合实力较强，仅次于虎门、常平、厚街、塘 夏，在周边区域内，远高于石碣、石排、茶山等城镇，成为小区域的夏，在周边区域内，远高于石碣、石排、茶山等城镇，成为小区域的 中心城镇。中心城镇。 3.2.33.2.3 石龙镇城镇规划石龙镇城

51、镇规划 （1 1）城镇性质）城镇性质 东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高新技东莞市东北部重要的中心城镇，珠三角水铁联运中心之一，以高新技 术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。术产业为支柱、第三产业发达、环境优美的现代化滨江城镇。 （2 2）规划结构）规划结构 四大组团四大组团 老城组团老城组团占地占地 2.5K2.5K，规划，规划 5.755.75 万人，以日用消费型商业区为万人，以日用消费型商业区为 依托依托 新城组团新城组团占地占地 4.1K4.1K，规划，规划 5.475.47 万人，城市行政、科技、信息、万人，城市行政、科技、信息、 文化中心文化

52、中心 西湖组团西湖组团占地占地 3.1K3.1K，规划，规划 3.283.28 万人，以高新技术园区和批发万人，以高新技术园区和批发 为主的大商业区为依托为主的大商业区为依托 红海组团红海组团占地占地 0.7K0.7K，规划为物流园，规划为物流园 四条发展轴线四条发展轴线 镇内连结老城区、新城区、西湖区的四条主要道路镇内连结老城区、新城区、西湖区的四条主要道路 一条蓝带一条蓝带 东江将石龙镇分割为东江将石龙镇分割为“一江三埠一江三埠” ，是石龙镇的重要水运航道和景观，是石龙镇的重要水运航道和景观 资源资源 图图 9 9：石龙镇规划结构图：石龙镇规划结构图 （3 3）城镇规划有关指标）城镇规划有

53、关指标 规划指标规划指标 20002000 年年 ( (实际实际) ) 20052005 年年20102010 年年20202020 年年 建设用地规模（建设用地规模（KK） 7.317.318.028.0210.3610.36 人均建设用地（人均建设用地（/人）人） 56.656.6606071.571.5 总人口（万人）总人口（万人） 12.912.913.8213.8213.913.914.514.5 户籍人口（万人）户籍人口（万人） 6.686.687.027.027.637.638.568.56 暂住人口（万人）暂住人口（万人） 6.226.226.86.86.276.275.945

54、.94 四、石龙镇房地产市场分析四、石龙镇房地产市场分析 4.14.1 市场总体特征市场总体特征 发展历程发展历程 在在 2020 世纪世纪 9090 年代初以前石龙镇房地产市场尚末形成，年代初以前石龙镇房地产市场尚末形成，19931993、19941994 年年 随着全国房地产建设的高潮，石龙镇土地开始大量出让，众多的市政随着全国房地产建设的高潮，石龙镇土地开始大量出让，众多的市政 工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出；工程项目完工并投入使用，房地产项目不断推出；9090 年代中后期随着年代中后期随着 宏观调控，石龙镇房地产市场陷入低弥，在此期间建设的多为旧式、宏观调控，石龙镇房地产市

55、场陷入低弥，在此期间建设的多为旧式、 小规模的多层住宅。小规模的多层住宅。 20012001 年，随着正龙豪园、聚龙湾项目的推出，石龙房地产市场突然升年，随着正龙豪园、聚龙湾项目的推出，石龙房地产市场突然升 温。温。 发展阶段发展阶段 由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均由国际城市发展经验可知，房地产发展阶段与人均 GDPGDP 数值有着密切数值有着密切 的关系，而近几年石龙经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场的关系，而近几年石龙经济的稳定发展，也进一步带动了房地产市场 的发展。的发展。20022002 年石龙镇人均年石龙镇人均 GDPGDP 为为 21922192 美元，结合石龙

56、目前房地产美元，结合石龙目前房地产 市供需特征，石龙房地产已进入平稳发展阶段。市供需特征，石龙房地产已进入平稳发展阶段。 图图 1 1：国际通行的房地产发展阶段与人均：国际通行的房地产发展阶段与人均 GDPGDP 数值的关系图数值的关系图 单位单位: : 美元美元 发展时期发展时期启动期启动期平稳发展平稳发展 期期 快速增长快速增长 期期 发展速度放缓直至停发展速度放缓直至停 滞不前滞不前 人均人均 GDPGDP 1000300010003000 3000400030004000 40008000400080008000 8000 以上以上 总体特征总体特征 石龙镇土地已基本出让或被征用。因体

57、制原因，石龙镇房地产公司控石龙镇土地已基本出让或被征用。因体制原因，石龙镇房地产公司控 制着该镇主要的建设用地，土地市场化程度低。制着该镇主要的建设用地，土地市场化程度低。 开发主体以本地开发商为主，石龙镇房地产开发公司占有垄断地位。开发主体以本地开发商为主，石龙镇房地产开发公司占有垄断地位。 本地房地产中介机构数量极少，仅有少量的小型中介以地铺形式进行本地房地产中介机构数量极少，仅有少量的小型中介以地铺形式进行 二手楼租售业务；二级市场一般是开发商自售，外地品牌中介已进入二手楼租售业务；二级市场一般是开发商自售，外地品牌中介已进入 本地市场（香港怡高、深圳爱地时代）本地市场（香港怡高、深圳爱

58、地时代） 。 老城区、西湖区现以旧式多层住宅为主，居住环境较差；新开发楼盘老城区、西湖区现以旧式多层住宅为主，居住环境较差；新开发楼盘 主要集中在新城区。主要集中在新城区。 老城区商业以传统消费型为主，住宅底层街铺数量较多，商业气氛旺；老城区商业以传统消费型为主，住宅底层街铺数量较多，商业气氛旺； 西湖区商业以大型批发、综合性商业为主；新城区商业面积供给较多，西湖区商业以大型批发、综合性商业为主；新城区商业面积供给较多， 销售情况良好，但商业气氛清淡。销售情况良好，但商业气氛清淡。 写字楼市场以自建自用为主，市场需求不旺写字楼市场以自建自用为主，市场需求不旺 4.24.2 市场供给分析市场供给

59、分析 4.2.14.2.1 住宅供给住宅供给 （1 1）区域分布与价格区间）区域分布与价格区间 老城区老城区主要集中分布旧式多层住宅及村宅，少量高层，价格区间主要集中分布旧式多层住宅及村宅，少量高层，价格区间 1000-18001000-1800 元元/ 西湖区西湖区主要集中分布旧式多层住宅及村宅，无新项目，价格主要集中分布旧式多层住宅及村宅，无新项目，价格 1000-16001000-1600 元元/ 新城区新城区近期开发项目全部集中在此区，且住宅质素较高。价格区近期开发项目全部集中在此区，且住宅质素较高。价格区 间：普通住宅间：普通住宅 1200-27001200-2700 元元/，别墅，

60、别墅 3000-105583000-10558 元元/ （2 2）主要住宅楼盘）主要住宅楼盘 项目项目 名称名称 规模规模 户型面积户型面积 （） 销售价格销售价格 ( (元元/)/) 销售率销售率 正龙豪园正龙豪园 占地占地 10.510.5 万万 ，建筑面积，建筑面积 4.784.78 万万， 一期一期 3131 栋独栋独 立别墅，二期立别墅，二期 135135 栋独立别栋独立别 墅和叠加别墅墅和叠加别墅 1 1 期期:346587:346587 2 2 期期: : 独立别墅独立别墅 301568301568 叠加别墅叠加别墅 166166、308308 1 1 期期:80339786:8