收购xx俱乐部有限公司股权的可行性研究报告

1、收购xx俱乐部有限公司股权的可行性研究报告1、收购背景1.1 xx俱乐部有限公司概况xx俱乐部有限公司（以下简称“金石谷公司”）经大连市金石滩国家度假区管理委员会批准，于 2001 年 3 月 22 日经大连市工商行政管理局登记注册成立，注册资本 1000 万美元，经历次转让，现股东为:宏志投资有限公司，持有金石谷公司 30%的股权，大连合和商贸有限公司，持有金石谷公司 70%的股权。经万隆会计师事务所审计，截至 2008 年 9 月 30 日，该公司总资产约 7814 万元，股东权益约 6910 万元。经辽宁众华资产评估公司评估，截至 2008 年9 月 30 日，该公司资产总计评估值约为

2、29477 万元，净资产约 19722万元。1.2 xx俱乐部有限公司项目概况金石谷公司于 2002 年 2 月 8 日与大连金石滩土地局签订国有土地使用权出让合同，受让位于大连市满家滩镇什字街水库西侧面积为 68.4 万平方米的土地，宗地用途为旅游综合用地，使用年限 50年，合同总价款 10851 万元，宗地主要规划功能及面积情况为：公建用地 6.4 万平，容积率 0.8；绿地 45 万平；住宅用地 17 万平，容积率 0.25。122002 年 4 月 25 日，金石谷公司与大连金石滩国家旅游度假区管委会签订补充协议，大连金石滩国家旅游度假区管委会责成金石谷公司对上述土地周边山林水库等实施

3、护理改造，工程总费用 2700 万元从土地出让金中扣除。金石谷公司所持上述项目，坐落于大连金石滩国家旅游度假区东部半岛区，项目一面临水，三面环山，属于山谷盆地，呈北高南低之势，坡势缓和，私密性好，环境优美，气候宜人。该项目除 68.4 万平方米规划建设用地外，周边尚有一座水库（丰水期水面面积约为 45 万平），大量山林，总占地面积约为 3000 亩，众多专业人士评价此地为“世外桃源”，极为适宜建设旅游度假项目和顶级居住产品。金石谷公司另于 2002 年 4 月 26 日与大连市金石滩满家滩村签订 20万平方米山林、荒地土地租用协议，租期 50 年，年租金 11.4 万元。目前，金石谷公司已经缴

4、纳 2000 万元土地出让金，按有关协议约定，尚欠缴土地出让金 6151 万元。该项目至今完成全部动迁，土地基本平整完毕，并已经开展了项目规划设计，旅游度假项目部分工程。地块特性分析地形地势：地形为三角形，宗地朝向为南向偏东，宗地东侧距海约 500 米。地势北高南低，西高东低，西侧为坡谷形状。宗地拥有南、西、北三面山景资源及东侧水景资源，北高南低十分有助项目的利用。宗地南侧是主干道路，也是宗地与金石滩区中心和区外交通的唯一通道。北高南低、东坡西谷，可充分利用并形成项目景观特色。1.3 收购必要性分析1.3.1 公司战略发展的需要房地产业已经被确立为大连友谊战略发展的主要方向之一。进军高端地产领

5、域，拓展公司在房地产业的发展空间，进而获取优良回报、提升竞争能力、实现收益风险平衡，提升友谊品牌价值，对大连友谊的发展具有重要的意义。1.3.2 提升品牌影响力的需要品牌化发展是房地产业未来重要的趋势。品牌，一方面使企业具备较高的市场竞争力，在竞争中处于优势地位，提高市场进入速度和销售速度，利于企业降低市场风险。另一方面，品牌也提高了企业的定价能力，有利于企业获得高于行业平均水平的回报。同时，品牌也是企业进行房地产行业和跨行业资源整合的重要工具。多年来，大连友谊秉承“真诚相待，追求完美”的经营理念，一直致力于品牌、品质、品位建设，大连友谊旗下的品牌如友谊商城、富丽华大酒店，在东北三省拥有着较高

6、的知名度，为企业带来了丰厚的回报。收购金石谷公司股权，开发金石谷项目，是友谊集团进军高端地产领域开发的第一个项目，该项目的建设，不仅可以提升地产公司品牌价值，对公司定位于高端客户的酒店业和商业的品牌塑造也将有巨大的促进。1.3.3 主业整合发展的需要多年来，大连友谊一直致力于高端市场的发展，公司拥有富丽华大酒店、友谊商城等旅游服务产业，并在大连和东北地区取得了较高的知名度和美誉度。实现主业整合发展，发挥集合优势，资源共享，良性互动，一直是公司不懈追求的方向。金石谷项目能够实现公司房地产、酒店、零售业务的整合发展，在市场、运营、规划建设方面，实现协同，互相促进，因而能够形成较好的市场竞争力，扩大

7、收益并降低风险，具有明显的整合效用。1.3.4 提高公司盈利能力的需要房地产项目具有较好的投资回报。大连友谊进军房地产行业后，产业结构得到优化，整体盈利能力得到提高。地产公司也在近年来的发展中积累了经验、锻炼了队伍，为公司进军高端地产领域、获取高附加值、高回报奠定了坚实的基础。金石谷项目具有较高的市场差异化，产品稀缺性，具有良好的盈利能力，可以实现良好的投资回报，提高公司净资产收益率，保持公司持续增长的盈利能力，有利于实现股东价值最大化。2、金石谷项目市场分析2.1 宏观环境分析改革开放三十年来，中国发生了翻天覆地的变化，国民经济实现了快速增长，年均增长率接近 8%，近十年来更保持了约 10%

8、的增长水平。近一年来，由于美国次贷危机引致全球金融和经济动荡，令全球经济增长蒙上阴影。鉴于中国尚处于市场化初级阶段，中国将在相当长的一段时间内处于工业化、城市化时期，相对独立和较少中间业务的金融体系，国内需求市场的巨大潜力，综合来自各层面专家和经济界人士的看法，在全球经济陷入困顿的时期，中国经济仍有望在未来几年保持 8%以上的增长，而与此同时，中国经济将迎来转型期，市场机会将不断涌现。中国宏观经济整体仍然向好，国民经济稳定持续增长局面仍可期待。随着社会的发展，旅游业已成为全球经济中发展势头最强劲和规模最大的产业之一。旅游业在城市经济发展中的产业地位、经济作用逐步增强，旅游业对城市经济的拉动性、

9、社会就业的带动力、以及对文化与环境的促进作用日益显现，使其成为国民经济发展的重要产业之一。2007 年,我国旅游业发展势头良好，三大市场保持稳定增长。全年共接待入境游客 13187.33 万人次,实现国际旅游外汇收入 419.19 亿美元，分别比上年增长 5.5%和 23.5%；国内旅游人数 16.10 亿人次，收入 7770.62 亿元人民币，分别比上年增长 15.5%和 24.7%；中国公民出境人数达到 4095.40 万人次，比上年增长 18.6%；旅游业总收入 10957 亿元人民币，比上年增长 22.6%。2001 年2008 年我国旅游业总收入增长趋势图据有关专家预测，未来 10

10、年间，中国旅游业将保持年均 10.4%的增长速度，其中个人旅游消费将以年均 9.8%的速度增长，到 2020年，中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大客源输出国。到 2010 年中国旅游总收入占GDP 的比例将从 2002 年的 5.44%达到 8%。因此，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游行业，在今后几年内将存在重大的投资机会。2007 大连旅游业蓬勃发展。全年共接待国内游客 2480 万人次，比上年增长 15.3%；接待海外游客 84 万人次，增长 20%。实现旅游总收入 325 亿元，增长 25%。其中，国内旅游收入 281.5 亿元，增长 26.3%；旅游创汇 5.8 亿美元，增长

11、25%。截至年末，全市拥有旅游宾馆（饭店）206 家，增加 16 家，其中星级宾馆（饭店）166 家，增加 7 家；旅行社 378 家，增加 5 家。大连市获得“中国最佳旅游城市”称号。旅游业已经逐步成为大连城市的一大支柱性产业，并成为全市第三产业发展的龙头。良好的国民经济运行态势和前景，为我们的长期投资决策提供了宏观环境上的保证。2.2 旅游度假地产分析旅游度假地产在国外已走过 100 多年的历史。旅游度假地产大多以优美的景观资源为核心，完善的旅游度假经营设施相配套，通过环境塑造来营造一个旅游度假空间。因由旅游项目的良好配套和环境资源优势，使得房地产开发成为具有差异化和稀缺性的高端产品，受到

12、市场的追捧。借助房地产开发，实现较好的短期回报和资金支撑，使得旅游项目能够良性运营，二者相互促进，相互拉动，相得益彰。我国旅游市场正在处于转型期，转型期的突出特点是旅游产品的升级，即：观光旅游休闲旅游度假旅游。现阶段，我国旅游市场正从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变。度假地产作为旅游与地产的交叉点，既是房地产消费的重要组成部分，又是旅游消费的重要组成部分，因此在发展规律上度假地产既遵循房地产消费规律，同样遵循旅游业受GDP 影响的规律，也就是随着人均 GDP 的增长，旅游地产也将随着旅游消费的日渐成熟而发展，旅游消费的升级给旅游地产带来的直接影响就是旅游地产的升级，即：旅游观光地产形态旅游休

13、闲地产形态旅游度假地产形态。度假地产不同于普通的房地产开发，它更依赖于环境条件和投资的实力。因为度假地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。而随着中国经济持续不断的发展，会造就更多的富裕人群，再加上不可抗拒的旅游经济潮流的到来，度假地产未来发展前景乐观。具体表现在城市化、强调环境的舒适性、度假地产属于第二住所、在能产生度假感觉的心理范围、度假区与中心城市有快速干道相连接、客源市场的地域界线逐渐消失等几个主要特征。全国性知名的旅游度假地产企业如深圳华侨城集团、浙江绿城集团等，以其独特的业务模式，高度差异化的产品，成为国内极具代表性的知名企业，

14、取得了不菲业绩。国内旅游度假地产，方兴未艾。2.3 大连金石滩区域分析金石滩位于辽东半岛黄海之滨，距大连市中心 50 公里。1988 年，被确定为国家级风景名胜区；1992 年 10 月，国务院批准成立国家旅游度假区。2000 年被评为全国首批国家AAAA 级旅游景区，2002 年通过了ISO9001 和ISO14001 国际质量与环境体系认证。2002 年 11 月 8 日大连市政府组织建设的大连至金石滩快轨工程竣工通车，全程仅 50 分钟。全区陆地面积 62 平方公里，海域面积 58 平方公里，海岸线长 30 公里。这里三面环海，四季分明，冬无严寒，夏无酷暑-,海域不淤不冻，属暖温带半湿润

15、气候，有“东北小江南”的美誉，是中国北方理想的海滨旅游度假胜地。金石滩的开发建设是按照东部半岛、西部半岛、中部主题公园区、北部生态旅游区、综合服务区和东部未来世界六大功能区的总体规划来进行的。东部半岛区规划面积 8 平方公里，功能布局包括自然地质景观、高尔夫休闲运动、渔人码头海滨旅游、度假疗养等有一百多处景点，形成了金石园、玫瑰园、恐龙园、南秀园、鳌滩等五大景区。西部半岛区规划面积 9 平方公里，功能布局包括自然山水景观、商务会议旅游、登山涉水、狩猎和滑雪滑草等。已经建成的项目有金石国际会议中心、外事公寓、狩猎俱乐部等。中部主题公园区规划面积 7 平方公里，功能布局包括主题游乐园、文化展示园、

16、商务休闲园、假日公园和星级酒店等，“发现王国”主题公园已经成为国内较为著名的主题公园，吸引大量游客光顾。这里的海水浴场绵延 4.5 公里，沙软滩平，水质清洁，是辽东半岛最佳浴场之一。建成项目有大连模特艺术学校、影视艺术中心、中华武馆、蜡像馆、赏石馆、婚礼殿堂、枫叶国际学校等。北部生态旅游区规划面积 29 平方公里，功能布局包括森林保护区、乡村低密住宅区、生态果园区和野外露营区。综合服务区规划面积 1.7 平方公里，功能布局包括人文教育、商业服务、宾馆酒店和旅游产品加工等。经过十多年的开发建设，金石滩基本建设累计投资 30 多亿元人民币，建设了 80 余公里长的主干道路网，可建设区域主干道路建设

17、基本结束；建设了 66 千伏输电线路，形成 10 千伏双回路输变电系统，电力供应有了充分保障；中国移动、中国网通、中国联通三家电信运营商进区经营，通讯事业有了可靠保障；建设了 5000 吨净水场及配水管网，水资源余量充足；3000 吨旅游港口一期工程已开通陆岛旅游航线。全区新增绿地 500 多万平方米，绿化覆盖率由建区前的 39提高到 47.4。目前正组织建设万达影视城（占地面积近 300 万平方米）、光彩神州生态园、金石马术场、金石谷乡村俱乐部、金座庄园等旅游项目，积极推进冰雪乐园、鲁美大连校区、沈阳音乐学院大连校区、金石大剧院等项目的建设进程，积极推进海滨体育运动中心、快轨商服中心、五星级

18、酒店、渔人码头、海上夜总会等项目的招商工作。2.4 大连低密住宅市场分析当一个地区的城市化程度达到 50-60%时，人口就会向郊区扩散，这样度假型旅游社区就有了存在的价值。当一个地区的人均 GDP 达到 3000 美元时，就意味着这一地区开始进入假日型房地产消费。大连和中国部分地区已经接近这个经济水平。据新华社报道，中国内地目前的奢侈品消费人群已经达到总人口的 13%，约 1.6 亿人，月收入 2 万元到 5 万元之间的中产阶级属较典型的奢侈品消费者，估计到 2010 年，这个消费群将增至 2.5 亿元。去年中国 7 大消费热点中，房产和旅游各站了一席之地，因此将房地产和旅游两个热点结合起来的

19、假日住宅开发肯定会具有良好的市场前景。目前，大连低密住宅市场发展尚不成熟，散乱分布于市内南山和中南路区域、旅顺南路和北路，金石滩属于较为成片发展低密住宅的区域。低密住宅产品多为初级产品，类低密住宅产品较多，总体水平较低。比较知名的有新型南山低密住宅、八一路维多利亚庄园、亿达旅顺蓝湾、鲁能金石滩优山美地、虎滩滨海阳光联排别墅、金石滩王子庄园等，总体特征为密度偏高，景观环境与普通房地产项目差异不大，但总体价格偏高，折合每平方米为 1.5-2.5 万元左右。大连市场截至目前尚未出现具有较高品质，具有东北乃至国内一流水准的高等级低密住宅类产品。2.4.1 亿达蓝湾项目介绍“蓝湾”项目位于旅顺口区塔河湾

20、浴场北侧，旅顺南路和郭水路的交汇处。是亿达继青云林海、青云映山成功开发后的又一力作。蓝湾一期占地面积 35 万平方米，一期建筑面积约 20 万平方米，容积率为 0.68，绿化率高达 65%，注重保留地块的原生风貌，大面积的湖泊水系、对周边秀色山峦的借景、多重景观体系等体现了景观设计的舒适性、均好性。一期项目为两种产品形态，一是在项目规划用地南部的 178 栋亲水小独栋，第二种是在项目规划用地北侧的四栋精装修酒店式公寓。由美国著名的 F+A 设计公司综合美国南加州，并结合意大利、西班牙等最具代表性的建筑风格而设计的“蓝湾”，引入国际上流行的 “RESORT”（大型复合式居住区）概念，将开创大连地

21、区前所未有的 “COAST RESORT”（海岸度假生活区）式悠然生活风尚。蓝湾效果图一期开盘时间为 2007 年 9 月末，总价 295720 万元/套，面积 175-251平方米，共 57 栋；二期开盘时间为 2007 年 10 月末，总价 390680万元/套，面积 175-251 平方米，共 54 栋。住宅均价 2.5 万元/平，最高价 3 万元/平。海边一期高层公寓开盘时间为 2007 年 9 月以后，入住时间为 2008 年 8 月，共 800 多户，面积 6090 平（精装修），均价 1 万元/平方米。物业管理费 3.80 元/平方米月。2.4.2 鲁能金石滩优山美地介绍东方优山

22、美地由 A、B 两个区域组成。优山美地 A 区与十里黄金海岸相接，占地 190 万平方米，建筑面积 150 万平方米，规划为国际化高尚社区、滨海商业区等；东方优山美地 B 区占地 110 万平方米，建筑面积 60 万平方米，拟规划为海洋温泉生态苑及休闲、度假社区。物业种类囊括欧式、美式、地中海式独栋、联排别墅、花园洋房、高层公寓等，将国际文化与蓝色海洋生活相融合，以浓郁的国际风情渲染浪漫的时尚社区生活。项目总户数，花园洋房 342 套，海景独栋15 栋。容积率为 0. 8，绿化率为 48%。一期花园洋房 2007 年 9 月 8日开盘，户型面积 130260 平，花园洋房均价 7200 元/平

23、。山海独栋、双拼、联排低密住宅开盘时间 2008 年 9 与 28 日，联排别墅户型面积 190450 平，独栋 400-800 平，按栋销售，已经推出的联排别墅赠送约 30-40%地下和阁楼面积，平均单价折算为 1.6 万元/平左右，独栋（地下室占面积的 1/3）折算单价为 1.5 万元/平左右。物业管理费 2 元/平方米月。2.4.3 金石滩王子庄园介绍东方优山美地沙盘展示王子庄园位于金石滩国家 4A 级旅游度假区，地势北高南低沿坡而建，户户均可尽览金石滩壮美海景，是专为富豪打造的顶级海景低密住宅，也是国内不可复制的顶级低密住宅区。王子庄园是由享有盛名的阿奇贝斯（加拿大）设计公司担当设计。

24、根据场地肌理的特性，利用现场资源创建自然舒适的生活环境，并在其中注入深邃的文化内涵和亲近自然的浪漫情趣。充分利用景观资源，提升居住品质，营造高尚、舒适、浪漫的居住环境，使之成为中国高档低密住宅项目的精品。王子庄园是由低密住宅区主干道与景观带交叉形成庄园的总构架，道路和景观分别隐喻中国传统文化的龙与凤，盘绕而通达的道路构成龙的躯干，流动而丰富的景观带与会所形成飞舞的凤凰。王子庄园引入国外最先进的建筑思想，并结合实际情况进行创新的设计。充分适应大连的自然环境，符合中国客人的行为心理及居住理念。创造便于交流的、具有自然气息的环境，营造文化氛围，倡导健康、自由、休闲、浪漫的生活方式，使居住者对园区产生

25、归属感和认同感，同时引入国外富人阶级的居住文化，打造高品质生活。低密住宅区容积率为 0.215，绿化率高达 63%，南面临海，地势北高南低错落有致。王子庄园是由 1 栋综合楼和 19 栋低密住宅组成，19 栋低密住宅却有 15 种户型，而且每户设计不同的景观园林，同时充分利用现有的景观资源，每户都可以将海景纳入我门的视野内。使每户除了拥有室外私家小院外，还能拥有一片广阔的海天景色。王子庄园效果图项目户型面积 476 平985 平，每户配有 600 平1000 平不等的私家庭院。王子庄园开盘日期为 2005 年 9 月，入住时间 2007 年 5 月。2007 年 8 月统计已售 11 栋，余

26、8 栋，可售面积 476 平985 平，价格 750 万1800 万。2008 年 4 月统计余 6 栋，可售面积 521 平644平，价格 880 万1400 万。物业管理费 3.80 元/平方米月。3、金石谷项目 SWOT 分析3.1 项目优势3.1.1 具有较高的市场差异化大连地区目前还没有真正意义上的同类高端旅游度假地产复合开发项目,项目具有较高的市场差异化，产品稀缺性。3.1.2 具备成本优势项目地块为净地，可直接投入开发，节约了时间成本，缩短开发周期。项目土地取得成本较低，成本上占有一定优势,具有良好的盈利能力，可以实现良好的投资回报。3.1.3 具备地理位置优势项目靠近金石滩国家

27、旅游度假区核心发展区域，交通便利，距离市区车程时间约为 50 分钟。区域教育配套、医疗配套、生活配套均已相当成熟。3.1.4 共享公司高端市场资源项目定位于高端市场，与公司商业、酒店的高端品牌定位战略相得益彰，互相促进。3.1.5 优良的市场形象大连友谊数十年来在大连市场牢固地树立了高端市场形象，具有较高的市场知名度和美誉度。公司所属地产业务以高品质的商品、高品位的服务、高水准的营销占领着大连高中档消费市场，成为大连高档消费、时尚生活的标志。3.1.6 具备优秀的地产业务管理经验地产公司在近年的发展中积累了经验、锻炼了队伍，为公司进军高端地产领域奠定了基础。3.2 项目劣势3.2.1 公司首次

28、进军旅游度假地产领域，开发经验不足。3.2.2 公司尚没有旅游度假项目经营管理经验。3.3 项目机会3.3.1 具有良好的市场基础尽管受全球经济影响，但中国经济发展状况依然良好。大连在经济总量上跻身国内大型城市之列，使项目具有良好的市场基础。3.3.2 具备区域优势和聚集效应该项目地处大连北进发展核心金石滩国家旅游度假区，地理位置优越，周边环境资源丰富，各种配套齐全，具有良好的区位优势，高端消费集中。3.3.3 具备区域聚集效应金石滩是目前大连低密住宅类项目、旅游度假项目相对集中区域，有利于吸引高端消费者关注。3.4 项目威胁3.4.1 政策风险国家宏观调控压制高档住宅产品。国家房地产调控政策

29、使地产市场发展面临较大压力。但高端地产项目受经济波动、宏观调控影响相对较小。3.4.2 经济周期风险全球经济出现衰退，中国经济面临周期性调整，增速下降，或对项目未来运营产生不确定风险。3.4.3 同业竞争风险金石滩已经建成的旅游度假项目，一些拟建设和正在建设的项目对本项目构成一定经营威胁。3.5 项目可行性的基本判断（1）、大连在经济总量上跻身国内大型城市之列，使项目具有良好的市场基础。（2）、该项目地处大连北进发展核心金石滩国家旅游度假区，地理位置优越，周边环境资源丰富，各种配套齐全，具有良好的区位优势。（3）、项目总体规划功能较优，具有较强的可塑性，旅游度假项目与房地产开发互利互补。（4）

30、、项目土地取得具有明显土地成本优势。（5）、地产公司在近年的发展中积累了经验、锻炼了队伍，为公司进军高端地产领域奠定了基础。（6）、大连以及金石滩旅游业具有巨大的发展潜力，旅游地产以及休闲度假项目具有广阔的市场空间，随着经济的高速增长，旅游与地产相结合的项目必然成为新的消费热点综合以上分析，我们认为，本项目具有充分可行性。4、金石谷项目发展规划4.1 市场定位旅游度假项目销售主要面向大连、日本、韩国、俄罗斯、北中国区域具有高收入人群、企业。低密住宅类产品主要面向国内企业家、政府高级官员、外企高管和具有高收入的文艺界、体育界精英。公寓类产品主要面向大连和北中国区域具有较高收入、投资能力较强、对环

31、境要求较高的中产阶层、大型跨国企业外籍员工。旅游项目经营主要面向国内外小球运动爱好者、旅游客、商务人士和赛事承办机构。4.2 产品策略根据其区位优势和市场定位，将本项目塑造为国内一流的旅游地产复合开发项目，以旅游度假项目、人工湖为主景观环境，周边山林映衬。在产品方面，将突出差异化，品味和阶层生活。4.3 发展策略由于目前中国旅游度假项目总体还没达到赢利的发展阶段，真正吸引投资商是关联产业的发展房地产项目，比如低密住宅、会所等。对于低密住宅、公寓而言，由于其销售可以依托旅游度假项目相对集中的客户群，通常其直接面向会员的销售业绩要好过向公众发售。房地产开发与旅游度假项目是相互促进的关系，旅游度假项

32、目的成功管理和运营对于房地产开发而言极为重要。好的旅游度假项目的管理能够带动住宅销售，提升住宅售价。因而，先期启动并运营管理好旅游度假项目，通过有效营销竖立良好的市场品牌，确立市场地位，并合理把握低密住宅、公寓类产品的开发和销售，以旅游度假项目销售、部分低密住宅和公寓产品的销售收入回收投资，再立足长远，谋求最大利润。项目建成后可依托旅游度假项目、湖、周边山林向学校、旅游服务等综合产业拓展。4.4 竞争策略项目地处金石滩国家旅游度假区核心区域，具有较高的区域价值天然竞争优势，凸显区域环境资源和商务价值，以环境资源的优越性和唯一性为重点，精准定位于高端客户（具有追求卓越、价格弹性较低的特征），高品

33、质，高价格，占领高端市场，差异化竞争。4.5 营销策略根据对市场的判断和项目自身定位，产品的销售顺序为先会员卡后住宅，先公寓后低密住宅，以旅游度假项目提升物业形象，以物业提升旅游度假项目品味，循序渐进，降低销售风险。旅游度假项目运营与地产营销互相促进，共同提高。在保证目标利润的前提下提高销售速度，滚动开发，降低财务风险。5、金石谷项目投资及财务分析5.1 项目总投资5.1.1 土地成本包含地价、契税，实际成本为 8585 万元。政府大配套费用按建筑面积每平方米 246 元计算，共计 2329 万元。以上合计：10914 万元。5.1.2 旅游度假项目建设费用总占地面积 45 万，预计投资包括建

34、设、设施设备等投入，共约7000 万元。5.1.3 会所及附属设施设备费用会所（包括客房、餐饮等配套服务设施）拟建设 5000 平方米，5000 元/平（含装修费用），计 2500 万元。5.1.4 低密住宅建设费用按规划条件，占地面积 17 万，容积率 0.25，建筑面积共 4.25 万平方米，考虑综合因素，每平方米建设费用为 3000 元（含配套、前期费用等）。合计为 12750 万元。5.1.5 公寓建设费用占地面积 6.4 万，容积率 0.8，公寓建筑面积为 5.12 万平方米，去除会所建筑面积 5000 平方米后为 4.62 万平方米，拟建设 2.4 万平方米普通公寓，2.22 万平

35、方米联排别墅，每平方米建设费用（含配套、前期费用等）分别按 2200 元/平，2800 元/平计算。合计为 10496 万元。5.1.6 区内绿化、景观建设、道路、水库及周边山林治理等费用为保证整体效果及住宅品质，考虑综合因素，按 12000 万元计算。5.1.7 不可预见费暂按 1000 万元计算。5.1.8 原股东投入成本费用暂按 4000 万计算。以上项目投资合计约为 61660 万元。5.1.9 三项费用5.1.9.1 财务费用按项目所需资金估算，约为 3180 万元。考虑项目原股东资本金投入较早，汇兑损失暂按 1000 万元计算。以上合计 4180 万元。5.1.9.2 营销费用房地

36、产开发部分的营销费用暂按 3500 万元计算。5.1.9.3 管理费用因项目操作周期较长，管理费用暂按 3600 万元计算。公司原有存续期间，管理费用暂按 1000 万元计算。合计为 4600 万元。以上三项项费用合计为 12280 万元。综合以上各项，项目总投入及费用预计为：73940 万元。5.2 项目资金筹措计划该项目预计需要的启动资金 1.1 亿元。包括：（1）补交地价款 6585 万元（含契税）（2）工程建设、环境道路、配套等前期投入 5000 万元。项目启动资金约 1.1 亿元拟通过公司自筹取得，剩余建设款项拟根据项目进度，通过金石谷公司自身销售收入和银行贷款等方式筹措。5.3 项

37、目销售收入该项目可销售部分共分为三大项，分别为旅游度假项目会员卡销售收入、低密住宅销售收入、公寓销售收入。z乐观预测（1）会员卡销售收入会员卡预计销售 600 张：其中公司卡 200 张，每张起价 50 万元，均价 63.6 万元；个人卡 400 张，每张起价 25 万元，均价 28 万元；合计销售收入约为 23550 万元。（2）低密住宅销售收入2010 年起价 1.6 万元，2015 年最高价格 2.4 万元，均价 2.1 万元/平，共可收入 88900 万元。（3）公寓销售收入普通公寓 2009 年起价 7500 元/平，2011 年最高价格 8400 元/平，均价 7950 元/平，联

38、排别墅 2010 年起价 9800 元/平，2013 年最高价格 16500 元/平，均价 1.3 万元。共可实现销售收入 48265 万元。三项销售收入共计约 160715 万元。z谨慎预测（1）会员卡销售收入会员卡预计销售 400 张：其中公司卡 150 张，每张起价 40 万元，均价 45.3 万元；个人卡 400 张，每张起价 20 万元，均价 23.3 万元；合计销售收入约为 12620 万元。（2）低密住宅销售收入2010 年起价 1.3 万元，2015 年最高价格 2.15 万元，均价 1.8 万元/平，共可收入 78125 万元。（3）公寓销售收入普通公寓 2009 年起价 6

39、800 元/平，2012 年最高价格 8600 元/平，均价 7800 元/平，联排别墅 2010 年起价 8800 元/平，2013 年最高价格 16000 元/平，均价 1.26 万元。共可实现销售收入 46765 万元。三项销售收入共计约 137510 万元。5.4 旅游度假项目项目经营收入z乐观预测按每年开放 8 个月 240 天，日均接待客人 150 人次，每人次平均费用 600 元计算，年收入约为 2000 万元。每年销售 15 张会员卡，5 张公司卡，80 万/张，10 张个人卡，30万/张，年收入 700 万元。年餐饮、客房等综合配套服务收入 650 万元。其它收入暂不考虑。年

40、经营收入合计约为 3350 万元。主要费用为：（1）、人员工资。按 200 人（不含球童），人均费用 3.6 万元考虑，年费用约为 720 万。（2）、维护费用。因项目临近有水库一座，故可大量节省水费。按较高等级，预计年维护费用 800 万元。（3）、会所维修和水电等耗费：200 万元。 (4)、餐饮、客房物料等成本费用：300 万元。 (5)、折旧摊销：136 万元。房屋按 30 年折旧，土地按 40 年摊销。（6）土地使用税及房产税：291 万元。土地税用税按 6 月/平方米标准，占地 45 万平方米计算，合计为 270 万元。房产税约 21 万元。（7）、营业税及附加：旅游度假项目收入按

41、 22.2%税率、客房及餐饮服务按 5.55%税率计算，年税费约为 599 万元。（8）、其它费用：约 300 万元。财务费用因前期会员卡销售收入已经收回投资，故暂不计算。以上费用合计约为 3346 万元。综合以上估算，预计旅游度假项目依靠收入实现自负盈亏。z谨慎预测按每年开放 8 个月 240 天，日均接待客人 100 人次，每人次平均费用 600 元计算，年收入约为 1500 万元。每年销售 15 张会员卡，5 张公司卡，70 万/张，10 张个人卡，30万/张，年收入 650 万元。年餐饮、客房等综合配套服务收入 500 万元。其它收入暂不考虑。年经营收入合计约为 2650 万元。主要费

42、用为：（1）、人员工资。按 200 人（不含球童），人均费用 3.6 万元考虑，年费用约为 720 万。（2）、维护费用。因项目临近有水库一座，故可大量节省水费。按较高等级，预计年维护费用 800 万元。（3）、会所维修和水电等耗费：200 万元。 (4)、餐饮、客房物料等成本费用：300 万元。 (5)、折旧摊销：136 万元。房屋按 30 年折旧，土地按 40 年摊销。（6）土地使用税及房产税：291 万元。土地税用税按 6 月/平方米标准，占地 45 万平方米计算，合计为 270 万元。房产税约 21 万元。（7）、营业税及附加：旅游度假项目收入按 22.2%税率、客房及餐饮服务按 5.

43、55%税率计算，年税费约为 477 万元。（8）、其它费用：约 300 万元。财务费用因前期会员卡销售收入已经收回投资，故暂不计算。以上费用合计约为 3224 万元。综合以上估算，预计旅游度假项目年度亏损为 574 万元。5.5 项目财务评价按项目乐观预测，项目截至 2018 年，共计实现收入 190865 万元，税后利润约为 59257 万元。（截至 2015 年，房地产销售项目全部结束，共计实现收入 160715 万元，利润 59251 万元。）项目在 2010 年可归还借款，实现自身正常运转。项目除 2009 年亏损 1099 万元后（包含以前年度亏损 2000 万元），即进入盈利期，峰值利润主要体现在 2011年、2012 年，并可持续至 2015 年。按谨慎预测，项目截至 2018 年，共计实现收入 161360 万元，税后利润约为 38741 万元。（截至 2015 年，房地产销售项目全部结束，共计实现收入