泸州蓝田项目市调报告

1、1、泸州城市概况1.1 地理位置“中国酒城”泸州地处四川盆地南缘，扼长江、沱江咽喉，控 云、贵、川、渝要冲，为四川出海南通道和长江上游重要港口，下辖泸 县、合江、叙永、古蔺四县和江阳、龙马潭、纳溪三区，幅员 12247 平方公里，人口 70 万。城市建成区面积 53.1 平方公里，增加 5.1 平方 公里。年末全市户籍总人口为 493.38 万人1.2 交通路网泸州历来是川、滇、黔、渝四省 （市 ）结合部的经济枢纽，今日泸州 更具水陆空立体交通区位优势，成为长江“黄金水道”和西南出海南通 道上的璀璨亮点， 是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港口城 市。1.3 经济发展概况2009 年全市

2、生产总值（ GDP）587.6 亿元，增长 15.2% 。其中， 第一产业增加值 100.69 亿元，增长 3.8% ；第二产业增加值 303.10 亿 元，增长 22.8% ；第三产业增加值 183.81 亿元，增长 10.8% 。三次产 业增加值比例为 17.1 ：51.6 ：31.3 。三次产业对经济增长的贡献率分别 为 4.5% 、70.7% 和 24.8% 。按常住人口计算，全年人均 GDP 达到 13591 元，比上年增加 1665 元，首次跨上 2000 美元新台阶。全年城镇居民 人均可支配收入 13550 元，增长 12.3% ，人均消费性支出 9956 元， 增长 12.6%

3、 。2010 年上半年全市生产总值达 334.2 亿元，增长 19.3% 。 三次产业协调发展，完成第一产业增加值 37.1 亿元，增长 3.9% ；完成 第二产业增加值 199.2 亿元，增长 30.2% ；完成第三产业增加值 98.0 亿元，增长 9.1%2、泸州房地产市场现状从4月17 日楼市新政诞生至今以已满百日，目前泸州市场反馈的 情况来看，“观望”成了购房者的主旋律， “底部反转”成了开发商一致 期待的梦想。根据国家统计局最新公布的数据显示， 6 月份全国 70 个 大中城市房价同比上涨 11.4% ，涨幅比 5 月份缩小 1.0 个百分点； 环比 下降 0.1%，尽管下降不多，但

4、这却是近 15 个月来全国房价环比涨幅首 次出现下降，这也意味着楼市调控政策已经见效。今年上半年泸州市商品房供应、 销售和成交价格都出现了不同程度 的同比上涨，其中供应和价格增长最为明显，有效缓解了自去年下半年 以来的供求矛盾。但是，自四月份房地产调控政策接连出台后，商品房 供应量和销售量都呈现出缩减之势，但仅仅是量跌价稳，整体房价仍大 高于去年同期水平， 部分楼盘均价达到 4500 元/ 平米的新高， 楼市进入 一个相对冷淡的相持期。从 6 月份的楼市数据看，供求持续下滑，随着 国家调控政策进一步落位与加强，现阶段泸州各楼盘价格有松动迹象， 优惠活动频繁，但是市场观望情绪已在逐步深入。从上半

5、年几个开盘楼盘的房价走势及国家调控政策、 商品房需求态 势和市场整体情况看，泸州市场将进入购房者与开发商的博弈僵持阶段。3、泸州房地产市场分析3.1 市场供求分析（1）住房供应量大大回升2010 年上半年，泸州市区商品房上市面积 108.2357 万平方米， 比 2009 年同期商品房上市面积增长近 1 倍。商品住房上市面积 103.7846 万平方米，共计 9577 套，同比增长明显 ;其中，批准预售面 积 99.5529 万平方米，现售备案面积 4.2317 万平方米。商品住房月末 累计可售面积 213.4543 万平方米，其中可预售面积 98.0418 万平方米， 可现售面积 115.4

6、125 万平方米从上半年商品房供应情况看，同比增长明显，同期供过于求 10 余 万平方米，也有效缓解了自去年下半年以来的供求矛盾。但随着新政的 出台，供应呈明显缩减趋势，未来走势在短时间内也不看好。从以下数 据可看出，受政策影响，在泸州楼市走势不明的情况下，开发商也进入 观望，进而延缓开发节奏，推迟开盘时间，这种状况从 5、6 月份的商 品房供应量上有所显现。而从目前情况看，政策和观望都还在延续，不 少项目也推迟上市进度，商品房供应在短时间内很难有大的突破。2010年泸州市场供应量-I供应量(2 )现阶段商品房价格坚挺，有后续松动可能2010上半年，泸州市商品房平均成交价格2859.17元/平

7、方米，同 比增长11.52%;其中。从销售户型来看，80-90平方米套型面积平均销 售价格最高，为3035.328元/平方米，60平方米以下小户型、100-120 平方米和120-144平方米套型的商品房成交价格次之。2010上半年，经历了 09年的火爆楼市之后，开发商资金充足顺畅， 泸州房价继续上涨，观望情绪加重。在4.17新政出台以后，泸州房价仍然坚挺，但近段时间，不断上涨的房价与观望下紧缩的需求迫使个别 楼盘抛出优惠等变向降价的促销手段。若市场继续如此相持下去，商品房价格会出现小幅下降。(3 )销售情况连续三月走低从四月新政以来，市场观望已经影响到了近段时间的成交量，泸州市商品房成交量逐

8、渐萎缩。分别是 4月份16.9623万平方米，5月份15.2027万平方米，到6月份14.8935万平方米，商品房成交量已经连续3个月小幅下滑。如今市场观望还在延续，商品房销售量可能将继续 走低。3.2未来市场发展预测央行在七月初确定了“下半年继续坚持适度宽松的货币政策”的基调，八月初住建部研究表示，“下半年楼市调控的一个重点是稳定政策 和减少预期”，同时二季度GDP增速10.3%，虽比一季度的11.9%略 低，但可以肯定的是，全年经济“保八”没有任何压力，加之楼市新政 出台不足三月，贸然“改弦易张”会给政府来来巨大的社会压力。另外, 中央将在下半年全面摸底落实保障性住房建设，预计未来三年内将

9、逐步加大政府投资力度，并逐渐市场成为市场中低端需求的供应主流。 而且, 经历几次调控经验，中央此次已再次相信“两个市场”理念，并在六月 底已与地方官员签署“军令状”，“二分天下”的楼市格局将成未来房地 产政策取向的主流价值观。因此能肯定的是，下半年政策层面没有好消 息也好没有坏消息。而对于市场，则视“金九银十”的表现而定，因为 在政策淡出之后，供求博弈双方将直接决定未来市场走势3.3泸州土地市场分析3.3.1 土地供求分析口成交量泸州近年成交量年份泸州政府近三年来对土地供给没有集中放量，开发商也较为理智， 并没有大量囤积土地。从土地成交量来看，无论是在投资高峰的2007年；或是遭遇经济危机和地

10、震影响，市场低迷的2008年；还是刚性需求爆发的2009年，市场土地的成交都较为平均，政府没有对市场大量 供给土地资源，开发商也没有进行大量的囤积。332近几年蓝田土地成交价格2007-2010泸州蓝田土地成交情况时间地块位置竞买人土地 用途土地面积（亩）容积 率成交 价（万元/ 亩）成交金额 （万元）2006蓝天镇鹿 子背廖明华商住26.9871.833890.5712007蓝田镇新 华村九组何昌荣商住26.8771.8501343.852008江阳区城 南大道东 侧（蓝田）李万奎商住791.551.63326121.152009城南大道 西侧宜宾正和 房地产投 资集团有 限公司商住346.

11、43981.58027715.1844、项目专项调研为了找出可借鉴点和引入点，找出市场的空白，我们选取城南板块中比较优秀和泸州具有代表性的楼盘作为基准项目进行竞争分析。4.1龙庭御都项目名称龙庭御都开发商泸州国泰房地产开发有限公司营销代理商泸州智联行所在地址泸州江阳区蓝安路一段29号销售电话8303890288项目规模占地面积（亩）45亩建筑面积（m）约9万项目形态高层层 数1315层开盘日期2010年9月起交付使 用日期2010年12月31日起物管费0.80 元 /m?容积率（%3公摊率（%1620%车位（个）80主力户型区间47138公布售价（元/ m2）3400 元/ m2销售情况85%

12、施工进度主体基本完工父通二级路旁，父通方便园林设计特点现代南亚风情园林4.2陶然丽景项目名称陶然丽景开发商巴士房地产开发有限公司营销代理商无所在地址泸州江阳区蓝安路一段（蓝田汽车总站对面）销售电话3996166项目规模占地面积（亩）建筑面积（m）35358.88 m项目形态高层层数15层开盘日期2009年9月交付使用日 期2010年12月物管费0.65 元 /m容积率（%2.8公摊率（%1620%车位（个）主力户型区间72120m公布售价（元/ m2）3000元/ m销售情况100%施工进度主体完工父通蓝田交通要道上，离客运站100米左右，距市中心仅20多分钟车程i司IIn融豪？翡翠 城国际项

13、目 地块士公 上地红树湾园林设计特点基本园林绿化生活配套设施周边基本生活配套齐全，缺少大型超市商业综合体4.3未来竞争项目I远素用地币局规划圏 CHENGNAN IN LUZHOU现阶段地块周边空置土地较多，现已知拿地的开发商有三家，分别 为泸州天远置业， 占地 200 亩左右， 楼盘暂定名红树湾； 巴士房产地块 位于本项目后方，占地 700 亩左右；重庆融豪投资有限公司占地 1600 亩的融豪?翡翠城国际，规划设计已过，正在做建筑设计。未来 5 年内 区域内总供应量大概在 200 万平米左右。5、销售价格的确定 泸州市城南楼盘较少，素质普遍偏低，但未来区域内竞争激烈，且 都为大规模高档住宅区，后续开发产品对公司提出一定的要求，公司必 须从自身产品做起努力提升自己在市场竞争中的能力。 为了真实反映地 块价值，在价格制定时，我们选择可比量化定价法计算。针对竞争楼盘均倾向于定性描述的现状， 我们对竞争楼盘进行定量 描述。进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用 途、档次都相近的现楼、准现楼。每