站在开发商的角度看建筑及景观设计

1、百度文邮-让每个人平零地捉升口我站在开发商的角度看建筑及景观设计引言：建筑师在和开发商打交到的时候总有很多困惑：“他们为什么老是对我的方案提问题？ ”“为什么很多屮方总喜欢听一些虚的概念？ ”“为什么他们不喜欢我们设计的户型？ ”“为什么屮方不喜欢这个会所的设置？ ”为什么屮方不希望做那么多的水景？ ”“为什么商业运营公司要把我的设计改来改去？ ”通过日常的工作积累，依据我和开发商打交道的经验，总结了一些他们的想法与 大家分享，也许我们能找到一些问题的原委。第一部分：关于总图规划及地下室设计概念问题1, 有概念总比没概念好：不要否定炒作概念，要善于利用概念。2, 新概念加上新材料、新工艺效果更

2、佳。如峰尚国际公寓因“告别空调暖气时 代”而一炮打响。3, 查询、研究、提炼地块所在的历史文化价值，利用项LI将传统优秀的历史文 化发扬广大，既是独特的卖点，乂能起到事半功倍的销售效果。4, 商业物业在销售前期要尽量能引入大公司、名牌店，随后再见诸新闻，能起 到羊群效应。5, 除非与规划的建筑物相冲突，否则一定要保留原土地上的大树，特别是古树。 第一：古树不花钱；第二、古树不是花钱就能买来的；第三、能提高社区品 味、增加卖点；第四、能落个保护环境的好名声。6, 如果参加房展会，一定要精心设计装饰展位，因为增加的促销效果远比投入 大得多。否则，不比不知道，一比想逃跑。停车问题7, 地下车库的设计

3、在规范许可的悄况下，尽量做成半地下车库。因为半地下车 库施工成本低、釆光好、更便于管理。如果能利用地形的自然高差做半地下 车库则更好。8, 可能的话，尽量采用地面停车。特别是Townhouse或小别墅项LI,如果一味 地追求室内或独立车库，必将增加销售面积，也就失去了项口的本性定位， 增加了消费者的购房支出。将车辆停在树木掩映下的入口广场或窗下，客户 也能接受。9, 可以利用项LI的红线退距当做地面停车场，给客户更多的、不同层次的消费 选择。过于追求“人车分流”、其至走火入魔地为追求“人车分流”而将社区“立交化”，必定增加生产成本，也就相应地增加了消费者的购房成本和生活 成本，也不符合未来社区

4、的发展趋势。10, 对于中小城市的中档楼盘来说，其客户的私车拥有量不高，因而车辆往 往成为炫耀的物品，站在阳台上俯瞰爱车，就想自己的孩子在楼下玩，十分 满足、惬意。因此，地面停车比地下停车更受消费者欢迎。配套问丿11， 社区会所90%以上经营不善，因此要尽可能地不做或少做会所。即使必 须要做，一定要进行差异性功能设计，即与社区周边的设施要有差异性，不 要重复雷同。12, 规模小的社区最好不要配套游泳池，因为游泳池维护费用太高，使用率 普遍较低。而且，竞争楼盘如果有更大的游泳池就更尴尬了。13, 规模小的社区最好不要配套幼儿园、学校等，因为师资、生源难有长期 保障。可以其它学校棋至贵族学校联建，

5、将本社区的生源作为资源换取入学 优惠，远比自己建设一所要划算得多。14, 围墙设计一次到位：一步到位的围墙有利于前期的楼盘包装，给客户以 信心，还能减少多次拆砌的的费用，开始时只要修好参观入口和施工入口即 可，至少沿着主干道的一面围墙一定要一次到位。15, 利用配套的会所、超市或营业网点作为售楼处，既显得气派有实力，乂 避免了因临时搭建再拆除的浪费。16, 为解决郊区住宅的交通问题，可申请公交车设站点，既有利于销售和宣 传，也是一种长期投资（今后可转让）17, 在普通小区设羽毛球场比网球场更受欢迎，而且价格便宜得多。18, 社区大门要精心设计、开盘前做好，只要与施工大门分开，不影响正常施工。第

6、二部分：关于户型及立面设计套内空间19, 户型设计科单独招标，户型要充分体现舒适性、科技性、区域性、迎合 性原则，真正做到以人为本。有创新的户型能降低很大的促销费用，乂是大 卖点。20, 一楼户型设计“私家”庭院，打开侧门进入小院子，类似别墅生活，既 好卖又能提高售价。21, 进深较大的多拼型Townhouse,可在楼梯间上方采用屋顶直接采光，成 本增加不了多少，却是很大的卖点。22, 大面积的复式房屋的客厅部分，可设计两层挑空，既可降低所减计面积 的税费，出让金等，乂能增加卖点。23, 主卧室不要太大，开间不低于3.6米，最好3.9米；开间进深比1:2左右。 功能要多，如可设步入式衣帽间、卫

7、生间、化妆间等三小间。24, 在厨房设计专用的冰箱机位，与厨房整体设计，以便于取物；滚筒式洗 衣机、前开门洗衣机可放在厨房操作台下，也与厨房整体设计，管线连接比 较方便。25, L型厨房最佳：面积不大（1.8米X3米净尺寸），利用率较高，最适合一 人做饭的“家庭分工”26, 复式房屋设计时，可在实体隔墙上预留儿个高低、大小不等的洞，作为 放置艺术品的壁龛。27, 利用新材料、新工艺尽量增大室内空间：留给客户的改造余地大，也增 加出房率，客户普遍欢迎。28, 根据项目和客户定位，特别是以面向二次置业者为主销售时，尽量提供 精装修。精装修时附加的项H卖点，而成本却比客户自己装修要低。建筑设备29,

8、 多层的办公物业也要尽量用电梯。电梯能增加物业的档次，提高售价。 如果没有电梯，楼梯间的装饰费用可能抵得上一部电梯的费用。30, 智能化报警系统的误报率很高，而且越多“智能”误报率越高。因为一 只宠物猫就可能造成误报，因此可增加人工巡逻，只安装基本的报警系统既 可。31, 电话插座最好三个，分别在客厅、主卧室、卫生间。一个小细节就是一 个大卖点。立面设计32, 可以将靠近山墙的卫生间窗子开大，增加直接采光面积，能提高卫生间 的档次，有利于销售，还可丰富外立面。33, 外墙砖的拼贴要求设计单位进行不同的色彩和样式的组合拼图。同样的 花费，而立面效果可能大相径庭。34, 眼睛是心灵的窗子，窗子是房

9、子的眼睛。眼睛之美不在大，但颜色、窗 型、分格等一定要设计好。开启扇的高度、宽度一定要适合人的开启使用。第三部分：关于景观设计水景35, 水景社区的水岸，如果采用硬而高的岸堤，则只能临水而不能亲水，甚 至更不安全，最好采用自然坡。36, 人工水池尽量要浅：因为地下水资源是珍贵的，政府也是不允许开采的。 而是在没有中水的情况下，使用自来水肯定不是长久之计。在北方，浅水池 除了夏天赏水外，冬天还可观石或作为溜冰场。37, 慎做大喷泉，多为小水景、亲水池。如利用毛面大理石做2-4厘米深的 嬉水池，更受儿童欢迎。道路及广场38, 减少人行道宽度，因为弯而窄的人行道更具美感。人行道不要设计路沿 石，采用红砖或者片石平面铺设，让草自然地向人行道延伸，更具品味。39, 减小空旷的大广场，增加楼间的庭院绿化。因为人们更喜欢在树荫下玩乐，更喜欢庭院绿地。想一想平房的生活和院子里的树，房前的花就了然了。植物40, 多种树，少种草，树木的绿化作用和养护成本都是草坪所无法比拟的。41, 绿化用树可在郊区旷野上、山上或农村寻找购买树型好的、有观赏价值 的成品树，别自己种。因为十年树木的花费很高，绿化效果也不如前者。42, 在大城市，与其全部种观赏树，不如