开发与经营07-15年计算题

1、2015 年计算题解析某市拟拍卖一宗面积为13.33万川、容积率为2.56的商品住宅用地，土地 交易契税税率为4%项目要求配置3万川的公共租赁住房，政府以 6000元/川的 价格回购 ,某房地产开发企业欲参与该项目的竞买 ,经市场调研和测算 ,预计该项目 的建造费用为3800元/ m2，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元 / m,营业税及附加为销售收入的 5.5% （配建的公共租赁住房免征营业税及附 加），如果该房地产企业对项目要求的税前最低利润为 8000 万元，请计算该企 业能接受的最高楼面地价水平。（ 8分）某房地产开发企业于2012年初以15000元/ m的价格购买

2、了一面积为 8000/ m的综合用地。该项目拟建商场建筑面积 15000/m,写字楼建筑面积600/m, 并于2012年初开始建设。建造期为3年，建造成本为4500元/ m。各年投入进 度分别为20% 50%、30%。装修费用为1400元/ m,于2004年投入。该企业 拟将写字楼全部出售,于建造期第 2 年开始销售,各年销售进度分别为 25%、 45%、25% 5%,销售均价9000元/ m。销售税费（营业税及附加、销售费用） 为同期销售收入的 12%。商场建成即出租,租金收入为 4500 万元/年,运营费 用为年租金收入的 40%,出租 15 年后将商场全部转售,预计净转售收益为 200

3、万元。该企业计划于建造期的第 2 年初贷款 3500万元用于项目支出,贷款期为 2 年,按年付息到期一次还本,年利率为 8%。假设土地费用、建造成本、装修 费用、销售收入、租金收入、运营费用和销售税费发生在年初,净转售收益发 生在年末,项目的资本金收益率为 14%。请完成下列资本金现金流量表,并求 取项目资本金的财务净现值。（ 12 分）资本金现金流量表（单位：万元）年末现金流入销售收入租金收入银行借款净转售收益现金流出土地费用建造成本装修费用运营费用销售税费 012345-1718 借款本金偿还借款利息支付净现金流量 2014年计算题解析（一）甲公司承租了一栋建筑面积为 100川的旧商业大楼

4、，承租期为20年，前3 年租金保持不变，每年为600元/ ，以后每年递增3%。该公司用1年时间， 将该商业大楼装修改造成共有 400个摊位的专业市场，装修改造费用共 1000万 元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前 2 年租金保持 不变，以后每年递增 5%。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的 40%，甲公司目标收益率为 10%，装修改造费用在第 1 年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑 空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前 2 年平均每个摊位的最低年 租金。（ 8 分）（二）住宅，建造费用为3000元/ ，专业人员费用、其他工程费用、管理费用分别为建造费

5、用的 8%、4%、3%。经政府有关部门批准，项目于2014年 6月末动工建设，建造费用投入进度及销售收入实现进度计划见表1。专业人员费用在建设期初一次性投入，其他工程费用、管理费用投入进度与 建造费用投入进度相同。项目销售均价为9000元/ ，销售费用、营业税金及附加、其他交易费用 分别为销售收入的 3.5%、 5.5%、 1%。销售费用、营业税金及附加、其他交易费用发生的进度与销售收入实现进 度相同。建造费用和销售收入均发生在季度末（不考虑土地增值税与所得 税）。如果以2014年 6月末为计算时点，该企业期望的投资收益率为 14%，请完成项目 投资现金流量表（表 2），并计算该项目的财务净现

6、值。（ 12 分）2013年计算题解析某房地产开发企业于2010 年 3 月末以 200 万元购得一宗用途为商品住宅的土地。项目于2010 年 6月末动工建设，建设投资中有 12000万元为年利率 7.5%、按季计 息、分三期发放的银行贷款：第一笔贷款为 4000万元，发放时间为2010年 6月末；第二笔贷款为 6000万元，发放时间为2010 年 9 月末；第三笔贷款为 2000 万元，发放时间为2010 年 12 月末。借款合同约定的还款方是：2011年 6月前只计息不还款；2011年 6月起在每期末支付当期利息；本金于2012年 3月末归还 5000万元，2012年 6月末一次归还所剩本

7、金和利息。请计算该项目各期借款的还本付 息额。完成下面项目各期还本付息表。（ 8 分）项目各期还本付息表（单位：万元）期末期初借款本息累计本息借款增加本息应计利息本期还本本期付息期末借款本息累计 2010.62010.92010.122011.32011.62011.92011.122012.32012.6（二）某房地产开发企业为参与一宗居住用地竞投进行前期研究。政府挂牌出让资料显示，该宗地规划建设用地面积为 400 ，容积率为2.5，需配建200川公 共租赁住房，建成后由政府以6000元/川的价格回购。假设该项目的开发周期 为 4 年，地价款于第一年初一次性投入，契税为地价的4%；开发建设成

8、本和管理费用等为4500元/ ，在开发周期内各年的投资比例分别为 20%、30%、30% 和 20%，且发生在各年年初；商品住宅第二年开始销售，各年销售面积占总销售面积的比例分别为25%、40%和35%,销售均价分别为15000元/川、18000元/川和200元/ ，销 售收入发生在年末；销售费用和销售税费为商品住宅销售收入的10%且与销售收入同步发生。如该房地产开发企业要求的项目投资内部收益率为16%,则该企业可竞投的最高地价是多少？若政府为控制地价溢价率、增加公共租赁住房 供给,规定当土地报价达到 45000万元后,改为竞投加建公共租赁住房面积, 则该企业在保证实现原目标收益水平的前提下,

9、最多可加建的公共租赁住房面 积是多少？（不考虑土地增值税和企业所得税）（ 12分） 20 1 2年计算题解析甲公司花 4.3 亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为 购买价格的 60%,其余为年利率 7.5%、期限 20 年、按年等额还款的抵押贷款。 该写字楼可出租面积为36000川，前两年的租金均为150元/（川月），以后 租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元/（个月）。写字楼 与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%,包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的 30%。建筑物采用直线折旧,年折旧额为 600 万元,土地使用权等无形资产年摊

10、销额为 800 万元,其他设备的年折旧额为 200 万元。请计算该项目第 5甲公司为2009年12月 31 日通过竞拍,以 400万元亩的价格获得一宗面积为 200 亩的建设用地,土地费用一次性付清。该宗土地为居住用途,使用期限为 70 年,容积率为 2.0。该项目的计划开发周期为 6年,其中建设期 5年。经市场调 研和方案设计，确定项目建设成本为 3200元/ 。甲公司在获得该宗土地后的 第 1 年和第 2 年,分别投入了总建设成本的 20%、 5%以及共计 1200万元的管理 费,未进行项目预售。由于资金原因,甲公司计划从第 3 年开始,寻找合作伙伴共同开发该项 目。甲公司与乙公司签订了项

11、目合作开发合同,并约定从第 3 年开始,乙公司全面负责项目的开发和销售及承担项目续建的全部成本和费用，项目开发周期 不变，销售收入的 60%归甲公司所有， 40%归乙公司所有。乙公司的开发及销售 计划是：项目续建的开发建设成本分 3 年投入，投入比例分别占总建设成本的 20%、 25%和 30%；销售从合作开发的第 1 年开始，各年销售量占总销售量的比 例分别为20%、30%、30%和20%,销售均价为8500元/川；管理费、销售费和 营业税金及附加分别占销售收入的 2%、 3%和 5.5%。假定管理费和销售费在开发周期内平均支出，营业税金及附加与销售收入 同步发生，除土地费用外，开发周期内的

12、项目收支均发生在年末。（ 1）请计算该开发项目的财务内部收益率；（ 2）若乙公司的目标收益率为 10%，请计算其财务净现值并说明乙公司能 否达到投资目标（不考虑企业所得税和土地增值税）。（ 12 分） 2011年计算题解析某投资者购买一间建筑面积为 100m 的店铺用于出租经营，购买价格为 180 万元，一次性付款。购买后对该店铺进行装修，装修期为1 年，装修费用为 60万元，装修完成后即出租。投资者要求的目标收益率为 12%，动态投资回收期 不长于 16 年。假定该类店铺的经营费用占毛租金收入的 30%，装修费用发生在 年末，其他现金流量均发生在年初。请计算满足投资者收益目标要求的店铺最 低

13、单位面积年租金，并画出该项目投资经营的现金流量图。（ 8分）某投资者欲租赁一间店面，租赁期有 3 年和 5 年两种可能，概率分别为 0.4 和 0.6。若租赁期为 3 年，总租金为 30 万元，一次性付清；若租赁期为 5 年， 总租金为 45 万元，也是一次性付清。经市场调研，经营该店面的年净收益有 15 万元， 12 万元和 10 万元三种可能，概率分别为 0.5、0.3和 0.2，该投资者要求的投资收益率为 10%。设租金发生在年初，年 净收益发生在年末。请计算该项投资的加权净现值之和以及投资净现值不小于 零的累计概率。（ 12 分）2 2010年计算题解析某家庭计划5年后购买一套120川

14、的新建住房，该家庭目前及未来 5年的 财务状况如下：（ 1 ）目前已准备用于购房的积蓄共 50万元；（2）该家庭月工资收入为 12000元，预计将以每月 0.5%的比例递增，该收 入的 50%储蓄用于购房；（ 3）该家庭另有一套房产出租，每月净租金收入为1000 元，全部储蓄用于购房。各项收入均为月末取得。若 5 年后该家庭购房时首付款比例为 50%，则在 不出售目前房产且假设未来收入能满足还贷要求的情况下，该家庭可承受的最 高住房单价是多少？（假设银行存款年利率为 3%，按月计息）（ 8 分）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付款为总价的 50%，其余为

15、银行提供，其 年利率为 8%、期限为 10 年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年 年末。该商铺购买后第 2 年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合 同，李某承租该商铺，租赁期限为 19 年，首年租金为 150 万元，每隔 5 年租金 上涨 5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案：购买总价为 400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1 年 年初一次性付清，该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意 向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为 19 年，其中前 10年的年租 金为 120万元，后 9 年的年租金

16、为 190万元，年租金在每年年初一次性支付， 该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。1.编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两 个方案的优劣。（ 12分） 2009 年计算题解析王某以12000元/川的价格购买了 10间建筑面积均为80川的商铺。购房款 的 60%来自银行提供的 10 年期、年利率为 7.5%、按年等额还本付息的抵押贷 款，其余为自有资金。另外，王某在购房时还支付了相当于购房款1.5%的代理费及其他费用，于第 2 年末又投入自有资金 40

17、 万元对商铺进行了装修，同时办 理了产权证，在办证时支付了相当于购房款0.3%的手续费和 3%的契税。王某的经营计划是：第3年初将10间商铺全部出租；第10年末以13000元/川的价格卖掉其中 2间商铺，其余的商铺继续出租；第 15年末以15000元/川的价格又卖掉其中3 间商铺，其余的商铺继续出租；第 20年末将剩余的商铺以16000元/川的价格 全部卖掉（每次卖房时均支付了相当于售价5.5%的销售税金、 0.3%的手续费和1%的个人所得税）。假设：在整个经营期间，商铺的租金保持 200元/月ftf （按建筑面积计）不变，空 置和收租损失不计，年运营成本为毛租金收入的25%；购房投资发生在第

18、 1 年初，每年租金于年初收取，年运营成本和还本付息支出均发生在年末；王某要 求的自有资金投资目标收益率为 14%。1）完成下列自有资金现金流量表并写出相应的计算过程（ 2）列出自有资金财务净现值的公式并代入相应数据（不要求计算结 果）。（ 10 分）某开发商以 3000 万元购得一住宅用地 70年的使用权，该住宅用地面积为 3000 ，规划容积率为5.5。据估算，该住宅开发项目的建安工程费为 2200元/ 川，勘察设计和前期工程费为建安工程费的3%,基础设施和公共配套设施建设费为430万元，开发期间税费按照建筑面积计算，为114元/ ，管理费用为上述费用（土地费用除外）之和的3.5%。预计住

19、宅在项目建成时全部售出,销售费用、销售税金分别为销售收入的 3%和 5.5%。项目开发期为 2年,建造期为 1.5年。土地费用于开发期初一次性 投入,开发期间税费于建造期初一次性投入,建安工程费、勘察设计和前期工 程费、基础设施和公共配套设施建设费、管理费用在建造期内均匀投入。年贷 款利率为 7.7%,按季计息。不考虑土地增值税。（1）若开发商要求的税前成本利润率为 30%,求该项目的最低销售价格。（2）若该项目的销售价格为8000元/ ，求该项目保本的最低销售量。 （10分）2008年计算题解析某房地产公司准备铺设热力管道,现正在研究能够满足相同使用功能的管 道为 20cm 和 30cm 管

20、道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为 1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为 350 万元和 220 万元,之后每年都以 0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿 命分别为 8年和 10年,到期后的净残值都是初期投资额的10%,折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。（ 8 分）该项目13层为宾馆，其余为住宅，建设期为 3年。宾馆总建筑面积为 5000 ，可用于经营的部分为 4500 ，可建成100个标准间。当地同档次宾 馆的平均价格为330元/间天。前3年的入住率均为70%,从第4年开始稳定 在

21、85%，运营费用为经营收入的 42%。建成后即可开始经营，计划经营 20年， 然后将宾馆整体转售,预计转售净收益为 5000 万元。住宅部分总建筑面积为 13000 ，建成后全部出售，预计平均售价为 6500元/ ，销售税费为销售收入 的 5.5%,假设建成后即售完。该方案的总投资为 8000万元,其中 60%来源于银行贷款,其余为自有资 金,贷款年利率为 8%。第一年投资额为总投资的 20%,全部为自有资金；第二 年投资额为总投资的 45%,其中 20%为自有资金, 25%为银行贷款；第三年投资 额为总投资的 35%,全部为银行贷款。建设期只计息不还款,建成后一次性还 清本息。其中,还款额中

22、的 1500万元来自于宾馆的抵押贷款,贷款期限为 20 年,年利率 8%,贷款按年等额还款,其余还款额来自于住宅的销售收入。假定 投资发生在年初,收入和成本发生在年末,一年按 365 天计算（计算结果精确 到小数点后 2 位）。该项目全投资目标收益率为 18%,自有资金目标收益率为 20%。（ 1 ）完成下列现金流量表；（2）求该方案的全投资财务净现值和财务内部收益率；（3）求方案自有资金的财务净现值。 （ 12分）2007年计算题解析某家庭拟购买一套新房,并将原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月 2000 元,资本化率为 9.6%,假设租金和住房市场价值不随时间发生变 化。该家庭希望

23、实现以租养房，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租 金收入。购买新房的最低首付款为房价的 30%，余款申请年利率为 6%的住房抵 押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为 20 年。问：（ 1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房（精确到小数点后2位）？（2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后， 利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在还款多少个 月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？（ 8 分）某购物中心开发项目规划建设用地面积为 100 ，总建筑面积为15000川。预计项目开发建设周期为 2年，总投资为13500万元（不包括贷款利 息）。项目第

24、 1 年投资 8100万元，其中资本金为 5400万元，其余为甲银行贷 款：项目第 2 年投资 5400 万元，全部为甲银行贷款；甲银行贷款年利率为9.0%，按年复利计息，项目竣工时一次性还清本息。项目竣工后开发商将购物 中心用于出租经营，且立即向乙银行申请抵押贷款以偿还甲银行贷款本息，乙 银行贷款期限为 3 年、年利率为 7%，按年付息、到期还本。购物中心的可出租面积为总建筑面积的 70%，采用基础租金加百分比租金 形式出租，基础租金不随时间变化，百分比租金为超额营业额的10%。预计购物中心的出租率为 95%，年超额营业额为 100万元。购物中心的运营成本为毛 租金收入的 35%。开发商于项目运营 3 年后整体转售，净转售收入是年净经营 收入的 9.5 倍。假设投资和贷款发生在年初，收入、运营成本和还款均发生在年 末，不考虑所得税及其他税收。请回答下列问题：（ 1