支部活动之模拟开发(第一组

1、支部活动模拟开发一、项目提出我们此次模拟开发所要做的只是一个项目的前期立项工作，经过实地勘察确定为熙街正南方向的一片空地，具体见附图。现就此次模拟开发大概流程及主要分工如下： 我们分析的地块是上图1号地块.由于它南面紧邻重大,西靠川美,北依熙街(该项目定位偏低),而东部则是大面积的富力住宅地块,所以我们对该地块设计了一个三种板块的综合体:一二楼为临街商铺或是大型百货,定位中端,目标客户大学城学生和居民;参照老川美对面重庆501艺术基地，做一个创业产业基地，集艺术家工作室、艺术酒吧、城雕、画廊、展览等于一身，增加大学城整个艺术底蕴，带动艺术人员的聚集；艺术基地成功案例：上海红坊国际艺术社区、重庆

2、501艺术基地、北京798、广州22等为了与大学城用地整体模式契合，更重要的是为了盈利，高层不不可或缺的，我们认为高层用SOHO中国（small office home office）的模式，既有创新点能吸引大量潜在顾客，又能与创业产业基地契合；二、小组分工第一小组：土地信息收集1）、地块现状图，主要内容如下，落实地块位置及周边情况；2)、规划设计条件，主要内容如下，落实规划条件，了解限制条件；3）、现场踏勘，主要内容如下，对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素详细了解；4）、了解周边配套情况，主要内容如下，了解地块周遍的商业、教育、交通等情况；5）了解未来发展规划，主要内容如

3、下，了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑；第二小组：区域市场调研 1）、房地产市场调查，竞争性楼盘调查，具体内容如下，项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等。项目周边竞争性楼盘详细调查；（方式：对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等；） 2）、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分），具体内容如下，项目周边商圈主要商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期发展方向等；（方式：针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证） 3）、同期操作商业地产项目调查（商业部分，具体情况如下，竞争项目开发规模、定位种类、操

4、作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息;(方式：重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向)第三小组：可行性研究报告 1）、市场深度调研，具体内容如下，销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负责协助进行区域市场调研； 2）、项目最终定位，具体内容如下，根据以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议；3）、成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选，具体内容如下，进行项目开发的方案设计和成本测算；4）、开发

5、周期及付款计划，具体内容如下，各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏；5）、项目方案确定第四小组：设计前期工作 1）、明确产品设计思路，具体内容如下，根据区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见； 2）、地块的初步设计规划第五小组：后期的市场推广以及此次项目简单的盈利模式分析三、第一小组任务综合汇报1）、土地信息收集地块形状图，地块位置，地块周边情况。 地块形状图如下图，其中模拟开发的地块对象为图中1号地块。2，地块位置及周边情况重庆市大学城位于重庆市沙坪坝区虎溪镇和陈家桥镇的辖区

6、处于沙坪坝西部。而该模拟开发的地块位于大学城的中心位置。地块正北为商业步行街熙街，正南为重庆大学虎溪校区，正西为四川美术学院，正东为富力城开发的五星级国际公寓。该地块坐拥重庆大学，辐射重师、美院等14所高校，具有深厚的文化内涵和人文底蕴，并充满了独特的人文气质，同时毗邻金科、龙湖、富力、协信等多个高尚居住区，聚合数十万师生和其他人群并拥有未来50万人口的汇聚，这将带来无限的消费力。并且周围环绕着体育公园和中央公园两大公园，打造出了丰富的园林景观，形成城市中心难得的豪阔绿景，可以满足都市人一面享受繁华，一面亲近自然的生态生活向往。距离大学城地铁1号站仅500米，使你在拥挤的山城中也可以享受便捷的

7、交通，为本地块的发展注入了巨大的潜力。在东面有富力倾心打造的五星名座高级国际公寓，不但可以吸引更多的居民入住，还可以吸引大量的商务人士来这里居住办公，商业发展潜力巨大。从更大的范围来看，这里是大学城的核心区域，该区域拥有西永微电子产业园和土主物流园共同构筑的重庆西部新城的核心商业增长极，承载重庆“特大城市空间拓展战略”的宏伟蓝图。而且规划建设中的地铁1号线，轻轨7号线及双碑大桥和数十条公交线路共同构筑的立体交通网络，为本区域发展前景注入巨大活力。2）、了解未来发展规划，主要内容如下，了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响和支撑：地块所属区域规划如下项目所选地块为U4-9-2/02地块，位

8、于重庆大学大学城重庆大学、四川美术学院、重庆师范大学、熙街正中心。占据大学城中心地块。而大学城无疑又是西部新城除西永城市中心区外的另一个核心。1、西部新城（西永组团）总体规划两大片区三个外围组团功能以铁路编组站和铁路集装箱节点站为依托的配套加工产业园。以特色产业为主的经济开发园区。以高科技产业为主导的产业基地，现代物流中心及重庆市西部新城（西永组团）的中心服务区。中南部以襄渝铁路为界，铁路以东：高科技产业园区；铁路以西：以行政、商贸、服务为主等的第三产业综合服务 功能；北部遂渝高速公路以北为物流园区。以现代都市生态农业和休闲旅游为主的小组团。以大学园区为主要职能，以发展教育科研产业和相应的配套

9、产业为主的文化中心。4虎溪至陈家桥片区西永至土主片区曾家组团青木关至凤凰组团回龙坝组团2、西部新城（西永组团）总体规划三大重点版块西部新城共260平方公里，是重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要载体，共有三大重点板块：重庆大学城位于虎溪镇，规划占地20平方公里，定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地；规划人口32万。西永微电园位于西永镇，规划占地14平方公里，是国家高新技术产业基地和国家软件服务外包基地，随着惠普、富士康企业的入住，将带来约6万人的就职岗位、及最少5万人的第三产业人员进驻。铁路物流园位于土主镇，规划占地14平方公里，建设包括运输

10、、仓储、配送、加工、包装等各种增值服务功能在内的，具有国际先进水平的，以“国际集装箱多式联运”为主体的综合物流园区；规划人口30.6万。3、西部新城（西永组团）人口总体规划 两大片区和三个外围组团的人口分布为： （单位：万人）70.02.06.05.032.025.0远期29.01.52.02.019.54.0近期总计曾家回龙坝青木关至凤凰虎溪至陈家桥西永至土主 西永组团近期规划人口29万，远期规划人口将达到约70万人。从西永城市副中心核心区城市设计国际方案征集发布会获悉，随着主城西进步伐加快，到2015年，西永组团人口将突破60万。大学城规划建设15所高校，已进驻9所，预计2011年全面进驻后，人口将达到15万人，预计到2020年，人口将达到32万人。西永微电园成功引进富士康、惠普两大产业集团，将带来约6万人的就业岗位、以及最少约5万人的从业人员。4、区域交通大学城距主城区沙坪坝三峡广场约30公里，目前仅渝遂高速和歌乐山老路可通行。 区域交通通行已得到改善，已开通至沙坪坝、龙头寺、大坪、北碚等多路公交线路及内