xx大厦项目可行性研究报告

1、目目 录录 1 总总 论论.3 1.1项目概况.3 1.2项目建设的必要性.3 1.3可行性研究报告编制依据.4 1.4主要技术经济指标与研究结论.4 2 项目选址及建设条件项目选址及建设条件.6 2.1项目所处区域.6 2.2项目建设地点.7 2.3建设条件.8 3 市场分析市场分析.10 3.1哈尔滨市商业酒店市场现状.10 3.2哈尔滨市商业酒店市场分类研究.11 3.3项目影响因素分析.11 3.4项目 STWO 分析.13 4 经营方案设计经营方案设计.17 4.1项目名称及产品定位.17 4.2目标客户.17 4.3管理方案设计.18 5 项目建设方案项目建设方案.20 5.1建筑

2、设计方案.20 5.2结构设计方案.22 5.3公用设施方案.23 6 专篇设计专篇设计.26 6.1消防.26 6.2节能.28 6.3防雷.29 6.4智能配套方案.29 7 环境影响评价环境影响评价.32 7.1项目建设与运营对环境的影响.32 7.2环境保护措施.34 7.3环境保护措施实施评价.36 8 项目组织机构与进度计划项目组织机构与进度计划.37 8.1组织机构与人力资源.37 8.2项目招投标管理.37 8.3项目实施进度安排.39 9 投资估算与资金筹措投资估算与资金筹措.40 9.1投资估算的依据及说明.40 9.2总投资估算.41 9.3资金筹措方案.42 10 经济

3、效益分析经济效益分析.43 10.1 盈利能力分析.43 10.2 清偿能力分析.43 10.3 不确定分析.43 11 风险分析及对策风险分析及对策.46 11.1 政策风险.46 11.2 市场风险.46 11.3 经营管理风险.47 11.4 财务风险.47 12 结论与建议结论与建议.49 12.1 结论.49 12.2 建议.49 1 1总总 论论 1.1项目概况项目概况 1.1.1项目情况项目情况 项目名称： 项目地址： 总建筑面积： 建筑高度： 1.1.2开发单位情况开发单位情况 开发单位： 法人代表： 单位地址： 1.2项目建设的必要性项目建设的必要性 1.2.1实践松北区发展

4、规划的需要实践松北区发展规划的需要 在哈尔滨市松北区经济和社会发展规划中指出： 新城区形象初步形成；哈大齐工业走廊松北区部分建设全面展开，主要工业园区 基础设施建设基本完成；区域农业为建设成绿色生态农业和绿色食品生产基地、旅游 观光都市农业奠定更坚实的基础；推进太阳岛国家级风景名胜区建设的同时，形成旅 游产业集群；商业贸易集中片区初具规模；基本建立起比较健全和完善的社会保障体 系，完成松北、松浦、万宝由镇向街道办事处的社会转型，区域经济社会协调发展的 布局初步形成；教育、科技、文化、卫生、体育等各项社会事业全面发展；生态环境 进一步优化；社会主义市场经济体制进一步完善, 成为全市乃至全省经济增

5、长最快地 区。具体指标： 符合全新的工业发展理念建设松北工业园区 二十一世纪是网络经济时代，是经济全球化时代，工业产业和企业组织形式已经 和正在发生着新的变革，发展工业已不仅仅是搞几个工业项目、建工厂那么简单，而 是包括产品的规划设计、经营决策、营销策划、资本运营、品牌商标创造、企业文化、 产品销售、售后服务等等在内的一系列产业活动内容，这些内容属于现代工业服务业。 现代工业的发展没有现代工业服务业的支撑是难以发展的，只有两者有机的结合起来 才能使区域工业不断发展壮大。在省哈大齐工业走廊启动区规划设想中，松北区江湾 分区将是“工业走廊”的综合配套服务区，重点发展对“工业走廊”具有支撑作用的 管

6、理、教育、科研、金融、电信等产业以及生产要素市场和产品市场。松北区要充分 利用这个有利条件，在推进工业园区建设规划的同时，加快发展现代工业服务业。要 用系统的观念制定现代工业服务业与加工业协调发展的规划，制定政策引导急需发展 的项目。要加快工业贸易营销网络建设步伐，以工业贸易网络促进工业园区建设。用 本地的市场需求和消费以及资源优势，吸引、联合世界跨国公司总部和地区总部在松 北区建立网点，开发市场；吸引、联合全国著名品牌的产业集团来松北建点落户；引 导省内具有发展潜力的产业集团在松北区建立据点；推动我省农业产业化龙头企业总 部移入松北区；促进哈尔滨区域的产业集团来松北区发展；提供最优惠条件让大

7、型装 备制造业、重化工企业集团营销贸易中心进驻松北区，以此构架出集聚和辐射功能的 工业贸易管理、营销网络，形成与世界、全国、各地区相联通的世界性大市场。 1.3可行性研究报告编制依据可行性研究报告编制依据 1）投资项目可行性研究指南 ，2002，国家计委以计办投资200215 号文件， 中国电力出版社 2）建设项目经济评价方法与参数（第三版） ，2006，中国计划出版社 3）哈尔滨市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要 4）哈尔滨市城市总体规划大纲（20002020 年） 5）国家、黑龙江省及哈尔滨市政府现行有关规定及文件 6）松北区第三产业发展规划（“十五”及 2010 年） 7）

8、房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 8）哈尔滨市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 9）投资项目方签定的协议书或意向书 10）其他有关依据资料 11）项目批复文件 1.4主要技术经济指标与研究结论主要技术经济指标与研究结论 表表 1.2 松浦大厦大厦项目主要技术经济指标表松浦大厦大厦项目主要技术经济指标表 序号项目指标单位 一建筑类 1 总建筑面积50000 2 占地面积1515.15 二投资类 1 项目投入总资金26556.95万元 1.1 土地取得费用7999.28 万元 1.2 前期费用550.08 万元 1.3 城市基础设施配套费740.12万元 1.4 建筑安装工程

9、费12781.95万元 1.5 园区配套费1500.23 万元 1.6 管理费用353.58 万元 1.7 销售费用575.77 万元 1.8 财务费用1133.13 万元 1.9 预备费922.81 万元 2 资金筹措26556.95 万元 2.1 项目资本金10440.0 万元 2.2 银行借款13557.7 万元 2.3 销售收入投入2518.42 万元 三财务类 1 净现值（税后 ic=8%）1746.48万元 2 内部收益率（税后）14.84% % 3 静态投资回收期（税后）5.0年 4 借款偿还期4.6年 “松浦大厦”项目经测算，预计总投资为 26556.95 万元，预计总销售收入

10、为 35985.85 万元，经计算，该项目的盈利水平较高、偿债能力较强，而且销售收入及建 设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。 2 2项目选址及建设条件项目选址及建设条件 2.1项目所处区域项目所处区域 2.1.1哈尔滨市概况哈尔滨市概况 哈尔滨市位于东经1254213010，北纬44044640，是黑龙江省 省会，中国东北北部的政治、经济、文化和交通中心，东北北部地区最大的中心城市， 也是中国省辖市中管辖面积最大、管辖总人口居第二位的特大城市，是中国十大城市 之一。全市土地面积5.31万平方公里，辖8区7县，代管3个县级市。户籍总人口 1063.5万人，其中市

11、区人口587.9万人，48个少数民族，其中少数民族66万人。是中 国著名的历史文化名城和旅游城市，素有“共和国长子” 、 “冰城” 、 “天鹅项下的珍珠” 、 “东方莫斯科” 、 “东方小巴黎”以及“冰城夏都”等美称。 图图 2.1 哈尔滨市在黑龙江省的位置哈尔滨市在黑龙江省的位置 2.1.2松北区概况松北区概况 松北新区位于哈尔滨市北部，是 2004 年 2 月经国务院批准成立的，辖区面积 736 平方公里。下辖五个镇，即松北镇、松浦镇、万宝镇、对青山镇和乐业镇，其中 松北镇、松浦镇、万宝镇加挂街道办事处的牌子。现有人口 21.6 万人，其中农业人 口 13.67 万人。滨洲、滨北、哈齐、哈

12、伊、哈黑、哈大、哈绥高速公路等多条公铁干 线穿境而过，距哈尔滨太平国际机场仅 20 分钟车程，是全市、全省重要的交通枢纽。 市委十二届七次全会确定了“北跃、南拓、中兴、强县”的发展战略。其中， “北跃”的核心内涵 是“以水定城，科技兴城” 。松北区今后一个时期发展总的指导 思想是：坚持以水定城和科技兴城理念 ，以打造全省科技中心、文化中心、金融中 心、行政中心、旅游中心、奥体中心为目标，推进基础设施 建设、城市景观建设、 民生工程建设、城乡一体化建设，把松北区建设成为集科技、文化、生态功能于 一 体的现代化新城区，努力实现经济社会发展新跨越 2.2项目建设地点项目建设地点 2.2.1项目位置项

13、目位置 东：松花江工业小区 南：常盛源小区 西：糖厂社区 北：松花江 图图 2.2 黑龙江科技学院所在的位置黑龙江科技学院所在的位置 黑龙江科技学院简介黑龙江科技学院是黑龙江省唯一一所具有矿业特色的普通高 等学校。学校前身是中国共产党 1947 年在鸡西建立的东北第一所煤矿工人干部学校。 1998 年以前，学校隶属于原国家煤炭工业部，主要面向煤炭行业办学。1998 年高等 教育管理体制改革后，隶属关系实行中央与地方共建，以黑龙江省管理为主。经过几 代科院人 60 年的创业创新，黑龙江科技学院是一所以工为主，理、工、管、经、法 相结合的多科类综合性本科院校。学校地处具有俄罗斯风情的哈尔滨市，位于

14、风光秀 丽的松花江畔，学院依江而建，占地 100 余万平方米， 学校固定资产 26.61 亿元， 教学科研仪器设备值 2.4 亿元 2.2.2周边配套设施提高了项目的宜居性周边配套设施提高了项目的宜居性 项目地块所在地是城市中心次热点区域，西临城市交通干道的松浦大道和糖厂社 区，哈有哈尔滨第三十一中学；北为常盛源小区和香料厂，正东为松花江工业小区； 北边是具有美丽风光的松花江和哈尔滨永胜路小学，周边有以“观江国际”为首的等 高档生活社区；还有国家五星级旅游景点太阳岛和冰雪大世界。项目所在地的自然环 境优越，区位条件良好。 2.2.3即将打造江北企业群的规划提高了项目未来的发展潜力即将打造江北企

15、业群的规划提高了项目未来的发展潜力 实施大项目牵动战略是新区快速成长的有效措施。松北区要进一步解放思想，敢 创新、敢做、敢为，敢于克服一切困难谋划出一个国家、一个地区、一个企业能够撑 起一个园区的项目，能够带动全局发展的项目，以此加快招商引资的速度，扩大招商 引资的规模。要建立大项目库，制定引进和谋划大项目的激励政策，形成大项目的创 新机制。要建立大项目的科学评价制度，确保大项目引进质量，要拒绝那些高污染、 高能耗、高物耗、低效益的项目入区。引进一个大项目就能提供上下游产品开发的机 会，发展新产业的机会。要依托大项目，创新新项目，尽力拉长产业链，以此为导向， 进一步扩大招商引资，按生产专业化和

16、社会化的要求，创建专业化很强的企业，逐步 形成若干以大项目为中心、产业间具有紧密联系的企业群。 2.2.4哈尔滨市北拓的发展规划为项目提供了无限想象空间哈尔滨市北拓的发展规划为项目提供了无限想象空间 根据哈尔滨市的发展战略， “北跃”以建设北国水城和科技新城为主线，着 重开发松北区、呼兰区、构筑“两纵、四横、十八湖”的水网体系，建设北部集科技、 文化、生态于一体的新城区，带动江北大发展。围绕“北跃”战略，重点推进松北防 洪、灌排改扩建及水生态环境建设、科技城火炬大厦、科技创新城起步区基础设施、 松浦大桥和三环西桥等重大项目建设，加快建设北国水城和科技新城，这也为松浦大 厦的提高了未来的发展潜力

17、 2.3建设条件建设条件 2.3.1自然环境条件自然环境条件 哈尔滨位于最北端，是中国纬度最高、气温最低的大都市。四季分明，冬季漫 长寒冷，而夏季则显得短暂凉爽。 气候条件 哈尔滨的集中降水期为每年 7 至 8 月，集中降雪期为每年 11 月至次年 1 月。年 平均温度 3.6。最冷的 1 月份，平均气温为零下 13.2至零下 24.8，最热的 7 月份，平均气温为 18.1至 22.8。3-5 月份为春季，易发生春旱和大风，气温回 升快而且变化无常，升温或降温一次可达 10左右。6-8 月份为夏季，炎热湿润多雨， 7 月份平均气温 19-20，最高气温达 38。平均降水量占全年的 60%-7

18、0%，由于降 水集中，间有暴雨，易发生洪涝灾害。9-11 月份为秋季，降雨明显减少，昼夜温差 变幅较大，9 月份平均气温为 10，10 月份北部地区已到 0，南部地区 2-4。 12-次年 2 月份为冬季，漫长而寒冷干燥，雪覆大地。1 月平均气温零下 15-零下 30，最低气温曾达零下 52.3。 工程地质条件 该地段地处浑河南岸二级冲积阶地，地表为较厚的第四系冲积物，地基承载力较 大，地下岩性稳定，季节性冻土层厚度约 1.2 米。经工程地质初勘，地基岩土稳定、 无不良地质现象，适宜工程建设，一般多层、高层均可采用常规桩基础。 2.3.2基础设施条件基础设施条件 随着道路的改建、扩建和相新建，

19、给水、雨水、污水、电力、电讯、集中供热、 燃气等多条市政管线已相继敷设至本地段，完全能够满足本项目的建设开发、使用经 营需要。 表表 2.1 项目建设具备的基础设施条件表项目建设具备的基础设施条件表 类别容量或管线直径备注 电力10KV 和 6KV 线路可满足二级符合要求 集中供热惠天热电 1500 供热管线 给水哈尔滨松北区供水管线 电讯可满足 1000 中继线 燃气800 的中压和 500 低压管线 3 3市场分析市场分析 3.1哈尔滨市商业酒店市场现状哈尔滨市商业酒店市场现状 随着国家振兴东北的提出，哈尔滨是东北地区的经济中心，物资集散地，作为对 城市的经济活动反应敏感的商业大酒店近几年

20、有了很大的发展。哈尔滨市建设现代化 的区域中心城市的定位是商业大酒店市场发展的源动力。 3.1.1商业酒店市场的区域特征逐渐形成商业酒店市场的区域特征逐渐形成 哈尔滨市著名大酒店现有主要分布于三个区域，即香坊区区周边，如万达索菲特 大酒店 、勃莱梅大酒店、福松浦天大酒店等；道里区，如香格里拉大饭店、松花江 凯莱花园大酒店等；南岗区一带，如华融饭店、戴斯大酒店等。当然与全国几个发达 城市比较的，哈尔滨商业酒店市场还是不成熟的。从同价位产品质量比较，所形成的 商务中心成熟度的比较，酒店管理水平的差异等方面，都可以看出与北京，上海，深 圳，广州等城市的相对成熟的商业酒店市场的较大差距。当然这是与哈尔

21、滨的经济发 展水平相对应的。 3.1.2商业酒店大多都是本土企业商业酒店大多都是本土企业 但是与北京上海等发达城市中统一业权商业酒店物业大多由外资或港资发展商持 有不同的是，哈尔滨市的统一业权商业酒店物业基本由本地开发商持有。当然这与哈 尔滨作为老工业基地的历史经济背景联系在一起。但是哈尔滨作为东北的经济中心， 物资流通中心，以及国家振兴东北的大背景，哈尔滨商业酒店市场有很大的发展潜力。 随着对哈尔滨经济的进一步发展，作为东北商贸中心功能的进一步完善，会有越来越 多的外地资本进入哈尔滨的商业酒店市场，越来越多的更加专业的商业地产发展商会 进入哈尔滨市场，提供更多高素质的统一产权的商业酒店物业。

22、 3.1.3哈尔滨市商业酒店市场上的产品质量差异较大。哈尔滨市商业酒店市场上的产品质量差异较大。 从商业酒店内部的配套水平，装修水平到物业管理水平都存在较大差异，当然相 应的价格也存在较大的差异。这样的差异由于哈尔滨酒店市场上存在的酒店既有近几 年上市的引进较先进设计理念的高档次商业酒店，也有大量的由非专业的房地产开发 商开发销售或出租的质量参差不齐的中低档次的酒店。相应的酒店管理市场水平与发 达城市市场也有较大差距。只有极少数的高档次酒店由专业的高素质管理公司接手， 大部分都是发展商自己成立的附属物业管理公司或者市场上小规模的物业管理公司。 3.1.4统一业权商业酒店物业管理主要由开发商自营

23、统一业权商业酒店物业管理主要由开发商自营 可以认为统一业权形式下发展商有在商务配套上投入更大成本的动机。而统一业 权的商业酒店物业物业管理水平不显著高于分散业权的商业酒店物业。实际上，在实 地调查中笔者发现，统一业权的商业酒店项目的物业大多由发展商自己的物业管理公 司接管。如香格里拉酒店等。实际上哈尔滨市商业酒店物业管理市场上高质量的专业 物业管理公司较少，大多数的都是哈尔滨市本地的小型的物业公司或附属于发展商的 物业管理公司，管理水平参差不齐。随着更专业的商业酒店开发商进入哈尔滨市商业 酒店市场，更多符合现代商务活动要求的商业酒店也要求相应的高水平的物业管理， 将会有更多的专业的商业酒店物业

24、管理公司出现。 3.2哈尔滨市商业酒店市场分类研究哈尔滨市商业酒店市场分类研究 3.2.1酒店连体项目酒店连体项目 此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商 务目的的招租，并与酒店物业统一管理。如勃莱梅大酒店。 3.2.2开发商持有项目开发商持有项目 房地产开发商开发并持有的中高档商业酒店物业，包括万达索菲亚大酒店等。 3.2.3非专业房地产企事业单位持有项目非专业房地产企事业单位持有项目 这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的商业酒店 项目，比较具有代表性的是华旗大饭店。 3.3项目影响因素分析项目影响因素分析 由于商业酒店市场的影响因素

25、众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。本 文主要从影响商业酒店需求及价值的范围来分类归纳，划分为一般因素、区域因素和 个别因素三类，各类中又有众多不同的次一级的影响因素、因子，构成商业酒店的需 求量影响因素体系。 3.3.1一般因素一般因素 一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。 这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的、全面性的，其覆盖范围可以是一 个地区、一个国家乃至全球。显然，这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并不直 接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。一般因素中，主要有 行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际

26、因素等次一级因素。 一、一、行政因素行政因素 行政因素是指国家政策、法律、法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的影 响和干预。行政因素中主要有土地制度、房地产价格政策、税收政策、信贷政策、城 市规划与土地利用规划、土地使用权出让方式和行政隶属变更、居民收入与消费水平 等因子。 二、二、经济因素经济因素 房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。房地产业是基础产业，产业 链长，其发展将直接影响和带动机械、建材、钢铁、水泥、运输、金融、装潢等相关 行业的发展；反之，这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。 经济因素中，主要有经济发展状况、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、 物价与利

27、率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额等因子。 三、三、社会因素社会因素 社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产需求和价值的影响，其影响因 子主要有政治安定状况、社会治安程度、城市化水平、商业房地产投机等。 四、四、人口因素人口因素 人口因素是一个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响，主要有人口 数量、人口素质、家庭人口规模等因子。 五、五、心理因素心理因素 房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由人 这一主体完成的。在这一过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不可忽 视的。 影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态、欣赏趣味、消费

28、时尚、 攀比心理、价值观念等因子。 六、六、国际因素国际因素 房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。国际政治环境、国际经济状况、 地区紧张或军事冲突、贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的房地产市场需求 和房地产价值，随着全球经济一体化，这些影响因素将更直接更明显。 3.3.2区域因素区域因素 区域因素是指商业酒店所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响 因素。相对于一般因素而言，区域因素的影响范围要小，一般影响到一个城市或城市 的一部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。影响商业 酒店需求和价值的区域因素主要有：商圈规模、商服繁华程度、交通条件等。 一

29、、一、商圈规模商圈规模 自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。商圈规模的大小将 直接影响商务客流量的大小，进而影响其价值。商圈确定是商业房地产投资中非常重 要的一个环节。影响商圈规模的因子有：商圈范围的大小、级别、总体规划、发展历 史、商圈内居民的消费水平、人口数量等。 二、二、商服繁华程度商服繁华程度 商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响 程度。商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接 相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的 商业房地产价值。影响商服繁华程度的因子有：商业街的道路

30、类型、所有商店的总营 业面积、商店的档次、商店的数量及经营业态、大型购物中心的个数、名特商店的家 数、金融机构数量、娱乐中心的数量及档次、人口流量、治安状况等。 三、三、交通条件交通条件 交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度。交通条件的优劣将直接影响城市 人流、物流的通达性及其交通运输成本(包括交通时间)，明显影响人们的出行，从而 影响商业房地产需求和价值。影响交通条件的因子有：交通流量、公交站点密度、公 交线路数、道路通达程度等。 3.3.3个别因素个别因素 个别因素指具体影响某宗商业酒店需求和价值的影响因素。这类因素对房地产市 场的影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产的影响却是最

31、直接、最具体。影 响商业酒店需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。 一、一、资源因素资源因素 资源因素是商业酒店宗地本身的条件，包括所处地段、地块位置、地块规模、临 街宽度、临街深度、容积率、建筑密度、建筑物面积、层高、层数、停车场状况、基 础设施状况等。 二、二、交通便捷度交通便捷度 交通便捷度有别于区域因素中的交通条件，它主要指具体某宗商业酒店地产的交 通便利程度。影响因子有地块距地铁车站、主要公共站点的距离及便捷程度。 3.4项目项目 STWO 分析分析 3.4.1STWO 分析简介分析简介 SWOT 是一种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势（strength） ，竞争劣势

32、 （weakness） ，机会(opportunity)和威胁（threat） ，从而将项目的战略与内部资源、外 部环境有机结合。因此，清楚的确定项目的资源优势和缺陷，了解项目所面临的机会 和挑战，对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。 其中，s、w 是内部因素，o、t 是外部因素。按照项目竞争战略的完整概念，战 略应是一个项目“能够做的” （即组织的强项和弱项）和“可能做的” （即环境的机会 和威胁）之间的有机组合。 SWOT 分析的步骤： 1、罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。 2、优势、劣势与机会、威胁相组合，形成 SO、ST、WO、WT 策略。 3、对 SO、ST、WO、

33、WT 策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的具体 战略与策略。 图图 3.1 SWOT 分析步骤分析步骤 3.4.2优势优势 项目地块正处于滂江街地铁站南延长线上。目前，滂江街附近的星级宾馆只有黎 明国际酒店，没有大型的商场和高档的商业酒店，而这里将是地铁一号线和地铁五号 线的交会点，未来的商流、客流量将十分巨大。松北区将据此打造发展潜力巨大的滂 江商贸圈。 一、一、地理位置优越地理位置优越 “松浦大厦”位于松浦大道边上，是城市交通内环线的主干道。 该地区处于市中心商业区“中央大街”的边缘，是城市中心次热点的地理位置， 又处于规划中极具发展潜力的松北区， “依繁华存在，享都市宁静” 。 二

34、、二、绿化与景观绿化与景观 “松浦大厦”地处老生活区，在景观方面似乎没有什么优势，但大厦正处松花江 畔，登高远眺，波澜壮阔的松花江景观便展现在眼前。 三、三、成熟的环境配套成熟的环境配套 “松浦大厦”的周边过去是人烟稀少的江北区，经过近几年现代生活区的开发， 现代商业已经形成；而这里的文化氛围是久已形成的，有省市的中小学校、专业医院、 国家重点研究所等；邮政、银行、商业、宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和发展 起来。深厚的文化积淀、雄厚的科技实力、完善的基础设施，可满足多方面需求，形 成良好的投资创业环境。 四、四、市、区两级政府的战略规划市、区两级政府的战略规划 在未来城市战略规划中，这里是

35、哈尔滨市东部的新兴商贸圈，是哈尔滨市的又一 个商业集散地。松北区结合地铁建设提出“一带三圈”的规划，糖厂街站口的商贸圈， 将建设大型的商场、星级宾馆、高档商业酒店，充分发挥向四周辐射的功能，使这里 成为现代商贸圈。 “松浦大厦”的开发建设必将成为这里的亮点。 五、五、项目的建筑质量和内在环境项目的建筑质量和内在环境 发展商丰富的开发经验，严谨的施工管理，先进的建筑技术，低能耗的功能设计， 楼宇智能化的引入，生态环境的构建，是项目的质量保证和内涵所在。 3.4.3劣势劣势 一、一、没有形成规模效应没有形成规模效应 项目占地面积不足 2 千平方米，规模较小。 二、二、临时停车受到限制临时停车受到限

36、制 由于临近一线马路，临时停车量有一定局限。 三、三、商住氛围不明显商住氛围不明显 目前项目区域内未形成成熟的商住氛围，是销售不可忽略的难点。 四、四、交通道路较差交通道路较差 大厦所在黑龙江科技学院的前的道路较为狭窄和不平，而且公共交通线路距大厦 有超过步行五分钟以上的距离，对商住有一定影响。 3.4.4机会机会 一、一、地理位置具有发展潜力地理位置具有发展潜力 “松浦大厦”是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空间的多功能建筑。 二、二、项目顺应建筑潮流项目顺应建筑潮流 “松浦大厦”是具有高品位、高素质、高智能、高质量、低能耗的生态建筑。 三、三、项目适应办公居住需求项目适应办公居住需求 “

37、松浦大厦”在空间划分上的灵活性，即同一楼层中单元格局的处理可按需间隔， 以适应不同租者的规模需要。 “松浦大厦”是“区隔任意，设置随意，功能惬意”的 建筑。 四、四、提出提出“整合型商务楼整合型商务楼”概念概念 随着中小企业、创意产业、跨国公司代表处的发展，引入“整合型商务楼”的理 念，更具市场竞争优势。商业酒店的硬件标准、生活空间的灵活配置、行政商务资源 的共享， “三位一体”的“整合型商务楼”概念的首次提出，为“松浦大厦”确立了 项目的整合优势。 3.4.5威胁威胁 一、一、缺乏商务氛围缺乏商务氛围 区域内没有商务氛围，商业酒店、商务公寓的原有量和现有量几乎为零，没有集 中商务广场宇的优势

38、。 二、二、商业贷款政策调整商业贷款政策调整 项目的公建属性，给销售过程中的银行按揭带来局限，不利于销售。 3.4.6项目项目 SWOT 的综合分析的综合分析 通过以上 SWOT 分析，得出只要策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利 的因素。特别在劣势威胁中，只要控制、引导得当，这些影响不至于成为本项目的硬 伤。其他几点只能根据市场及项目实施进行修正。所以从理论上来看，只要方法到位， 本项目是完全可以成功的。 表表 3.1 SWOTSWOT 综合分析表综合分析表 竞争优势（strength）竞争劣势（weakness） 略（参间 3.3.2）略（参间 3.3.3） 机会 (opportuni

39、ty) SO 战略WO 战略 略 （参间 3.3.4） 1、项目应尽快动工，以赶在 2009 年前 全盘推向市场，以合理利用下一个需求 高峰； 2、充分利用交通和区位的优势，宣传以 商业酒店供应为主，提高项目的知名度。 1、物业交由仲量联行这一类似高质量的 专业物业管理公司进行管理； 2、学习、借鉴成功经验，对国际知名品 碑的统一招商、管理等； 3、把握机会做好宣传，提高影响，突出 该项目楼盘的优势，以降低竞争对手给 予的商业酒店的租售压力。 威胁 （threat） ST 战略WT 战略 略 （参间 3.3.5） 1、营销和宣传是关键，要把握好尺度， 促进租售及资金回笼； 2、做好融资相关工作

40、，保证项目按规定 进度进行； 1、注意品质，保证达到甲级商业酒店的 标准； 2、密切关注商业酒店市场的供需、价格 等情况； 3、尽量提升使用价值； 4、为弱化不确定因素带来的影响，按月 进行滚动预算，不段修正项目管理的细 部。 3、保证资金链的连续性； 4、注意宏微观及区域市场的定期和不定 期分析，以降低风险。 综合以上分析，可以得到 SWOT 综合分析表。 从市场消化能力来看，销售、租赁都会有一定的空间。但从资金回笼的角度看， 则应利用好优势，引入新的主题概念和卖点，以缩短销售周期、提高楼盘附加值。 作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业，以发展商公司品牌与项目品牌相 结合打造整体形象，在

41、产品品质、资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为主， 客户群对高档商业酒店外形象提升的要求。 “松浦大厦”作为公建立项的产品，前期推广应深入，把握入市时机，力争各大 楼盘销售暂缓期入市，以短平快的方式销售，以规避各大楼盘集中上市的风险。 同时要特别关注地缘甲级商业酒店与周边商住客群，关注周边科研单位的购买力， 有意识从区域周边各项目分流买家。 4 4经营方案设计经营方案设计 4.1项目名称及产品定位项目名称及产品定位 4.1.1项目名称理念项目名称理念 整体建筑群命名为“松浦大厦。 以“松浦”命名是因为地处江北区松浦镇，边上另有松浦大桥，松浦大道，故而 以此命名。 4.1.2定位阐述定位阐述

42、 1）位置、地段和未来升值是商务大厦宇租、售行为重要因素， “松浦大厦”在该 方面具有一定的优势，而完美的外观设计，在区域内极具视觉冲击力，能够激发购买 和入主的冲动。 2）综合素质高，在建筑期已能通过效果图等资料提前体现，基于项目的先天优 势，买家对这方面的利益承诺应有一定的信心。 3）大厦自身的资源整合、智能管理、生态环境，不仅使得商务形象优越，而且 更具个性，能给客户良好的观感和深刻的印象，这是定位中的“独特的卖点” 。 4）市区两级政府的前景规划，使得保值、升值潜力得以提前体现，这是攻克市 场观望心理的唯一出路。这里，针对两种的心理： 5）引入“整合型商务楼”经营模式，准确针对目标客户

43、，与目标客户形成广泛 有效的沟通，达成发展商与买家双赢的局面。新经营思路（整合型商务楼）的引入更 可提高投资者探究的渴求，增强投资信心。保值、升值是作为楼盘入市的必要条件。 综上所述，本定位的目标是结合项目先天后天优势，发掘新亮点；在市场上赢取 美誉并得到经济利益回报。 4.2目标客户目标客户 4.2.1客户类型分类客户类型分类 一、一、初创业者初创业者 有短期及长期发展思路，资金有一定压力，初创业时机在选择寻找中，微有急进 心理，既想节省开支，又想有规模，够体面。具有相当的吸引力。 二、二、一般投资者一般投资者 偏向于稳重、谨慎；在投资选择时有优选及备选、保底三种计划。投资分析思路 经常是“

44、如果就，退而求其次也，再恶劣也”模式的填空思维。规 划的优势便能最终触动其投资决策。 三、三、中小企业主中小企业主 需要一定的面积，开间要合理，发展成败取决于短期市场成绩，所以，资金的投 入会集中在硬件（包括场地）及广告推广、客户服务三方面上。 四、四、跨国公司或大型公司代表处跨国公司或大型公司代表处 实力强大，在当地已经具备了的规模优势，并有长期发展的规划，需要有完整的 办公系统和派驻人员生活空间。对于买、租办公楼时会考量长期的运营成本和投资益， 往往选择前者。 五、五、风险投资者风险投资者 一种典型的急需出路的资金持有者，好方案、新思维就值得一试，赌博心理甚重， 但对项目出路的分析能力很强

45、。 经分析， “松浦大厦”基本能满足这几类客户需求，而且具很大的可塑性；可充 分迎合目标客户需求。 4.2.2客户属性分析客户属性分析 一、一、行业属性行业属性 取向较为散化，以第三产业、服务业、创意产业的中小型发展公司为主。 A 类传媒机构、文化传播公司、广告发布公司、广告艺术公司、广告设计公 司、印刷公司、公关活动公司、图文信息公司、影视文化公司、培训教育机构、图书 机构、家具设计公司、杂志社等； B 类贸易公司、旅游公司、货运代理公司、航空公司、销售（医药、涂料、 照明等）公司； C 类投资管理公司、咨询服务公司、律师事务所、会计事务所、驻沈代表处 （办事处） 、中介服务公司、顾问公司、

46、环保类公司。 D 类服务行业的品牌公司，如食品、酒业、保健、体育等，娱乐行业机构； E 类电子商务公司、软件高科技公司、通信公司、网络公司； F 类证券金融系统、商会组织、出国留学组织等； G 类装修公司、装饰公司及其他。 二、二、职业性职业性 国有、集体及股份制企事业单位法人，私营、民营、三资企业主为主，兼顾少部 分外籍服务型公司。 三、三、文化文化/年龄年龄 大学专科程度居高，其次是大专文化与大学本科不分上下；28-35 岁为主，35-45 岁为辅。 四、四、收入水平收入水平 公司每月纯利润在 5 万-80 万之间，其中以 10-15 万元居多。 五、五、区域分布区域分布 工作区域在松北区

47、将占到 50%左右，其他城区 50%。 六、六、投资目的投资目的 70%以上为自己办公；另有部分投资客转租。 4.3管理方案设计管理方案设计 4.3.1商住功能配套商住功能配套 设立 24 小时行政中心，与大厦内的业主公司共享。主要职能： 1）负责发展商公司的行政事务； 2）负责驻厦机构行政办公代理业务； 3）负责大中小型会议室、多功能厅的管理和使用调度； 4）负责共享高值办公设备的使用和管理； 5）负责大厦整体形象的展示等。 4.3.2项目项目 24 小时全天候的物业管理小时全天候的物业管理 物业管理应对业主提供全方位、多层次、有效且经济的服务。 松浦物业公司以专业化、人性化、品质化的物业管

48、理模式业主提供周到、贴心的 服务，创造和谐空间，让业主住得“安心、舒心、省心” 。 一、一、整体楼宇的营销推广整体楼宇的营销推广 面对“松浦大厦”的整合型功能，楼宇收益性物业的特性较强，整体物业管理把 营销推广作为一项经常性的管理工作内容，为业主提供租赁业务的代租、联络、谈判、 签约以及业主与客户间关系的协调。同时对“松浦大厦”进行整体形象塑造、宣传推 介，保证物业保持较高的出租率和业主的收益。 二、二、驻厦业主的整体前台服务驻厦业主的整体前台服务 “松浦大厦”的前台管理提供：基本的问讯解答、引导服务，报刊、杂志订阅服 务；客户电信设备代办、代装服务；成批发放商业信函服务；信件报刊收发、分拣、

49、 递送服务；个人行李搬运、寄存服务；出租汽车预约服务；提供旅游活动安排服务； 航空机票订购和确认、酒店预定、餐饮预定、文化体育节目票务安排等服务；业主个 性化文娱活动安排及组织服务；提供公司、家庭“保姆”服务；设立方便业主的物业 报修点。 三、三、楼宇的设施设备管理楼宇的设施设备管理 “松浦大厦”公共设备管理、维修与保养，保证驻厦业主的正常商务、生活等活 动；驻厦业主自身设备设施的维修。 四、四、楼宇的保安与消防管理楼宇的保安与消防管理 建立有效的保安体系，配备专门保安人员和保安设备（报警装置、闭路电视监控 器等） ，对楼宇内部、外围、停车场等进行严格管理，保证正常的安防秩序。 整体楼宇建立“

50、以防为主，宣传先行，防消结合”的消防工作原则，建立有效的 消防体系。 五、五、清洁卫生管理清洁卫生管理 保持楼内公共场所的清洁，提供全面的清洁卫生美化服务。 4.3.3共享管理共享管理 一、一、设备共享设备共享 楼内有共用高值办公设备，如：文件服务器、复印机、投影仪、摄像机、电视机； 二、二、办公场所共享办公场所共享 会议室、接待室、演示室、茶水间； 三、三、部门共享部门共享 秘书、接待员、外勤、行政（共享的部门全天候 24 小时轮班） ； 四、四、单元生活独立单元生活独立 满足现代都市生活方式对公务和生活空间的需求，单元内有灵活的住、厨、卫的 简单配备。 5 5项目建设方案项目建设方案 5.

51、1建筑设计方案建筑设计方案 5.1.1建筑面积和内容建筑面积和内容 一、一、建筑面积建筑面积 总面积约 50000 平方米，其中：公寓及写字间约 43939.4 平方米，商铺约为 4545.45 平方米，地下停车场及设备用房约 1515.15 平方米。 二、二、建筑高度建筑高度 共 33 层。 三、三、建筑群组成建筑群组成 包括：三十三层的主体大厦、地下一层停车场、主建筑户外停车场及院落。 三十三层主体楼规划为：1-3 层商铺，4-33 层为公寓和写字间，地下一层为停车 场。 建筑首层主要功能为的大堂和接待等空间，宾客再通过设于大堂内的前厅、写字 间前厅进入各个功能。首层的可用出租面积全部利用

52、为商业用房，即供大厦内部使用， 也给基地周边提供服务。 5.1.2总体规划设计总体规划设计 一、一、总体平面布局总体平面布局 做为一座综合的商业项目，平面的布局显得尤为重要。 在总平面的布置上，主入设在西面，临松浦大桥。 二、二、道路系统的规划与设计道路系统的规划与设计 根据整体的规划要求，主要的出入口设计在西面，保证了人流和物流路线的明确 分开，路线清晰。道路等级明确区分，标识性强。 三、三、功能分区设计功能分区设计 广场以入场的入口将整个建筑分为三个部分，利用了道路、树木以及草地营造意 趣，又体现出感性的一面。 四、四、景观与视觉设计景观与视觉设计 园区在西主入口的前方设计了大面积的集中绿

53、化部分，不仅可以形成良好的景观 效果，而且可以形成良好的视觉效果，不仅和建筑的对话关系形成良好的关系，并且 注重了建筑群体的视觉景观均好性。 5.1.3建设标准建设标准 一、一、大堂装修大堂装修/门柱门柱 地面及墙面铺砌优质进口大理石，艺术吸顶天花吊顶及艺术灯饰。 柱面为磨光花岗岩踏步板（或不锈钢材料） 。 大堂入口处设自动旋转门，两侧设安全门。 二、二、电梯厅电梯厅/电梯间电梯间 商住楼电梯：两组电梯，垂直交通直达地下一层，地下一层设通往地下车库的出 入口。 电梯间内地面采用优质花岗岩，墙面采用优质大理石，电梯厅吊顶主要以不锈钢 及玻璃为主，配发光灯槽； 商务楼标准层地面为优质大理石，墙面为

54、高能环保涂料，所有楼层电梯间均采用 大理石门套，顶棚造型吊顶； 地下一层电梯厅吊顶为轻钢龙骨石膏板，刷白色乳胶漆。 三、三、楼道楼道/楼梯间楼梯间 公共部分墙面为刷高级乳胶漆，吸音天花吊顶； 标准层楼道地面为地面石材，高能环保涂料墙面； 楼梯间地下一层采用花岗岩踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料； 标准层楼梯间层采用水泥踏步及踢脚，墙面为高级环保涂料； 车库地面为水泥压光，墙面为白色乳胶漆，天花为白色乳胶漆。 四、四、清水房交房标准清水房交房标准 地面水泥找平，预留客户自装面层空间，不刷墙、不吊顶； 隔墙为轻钢龙骨双面双层石膏板隔音隔墙； 洁具预留客户自装。 五、五、精装房交房标准（待确定后编制交

55、房手册）精装房交房标准（待确定后编制交房手册） 隔音天花吊顶，高级木地板，墙面乳胶漆、艺术照明灯、高级开关（品牌） ； 卫生间：配套精装修，墙地面为高级瓷砖、高级卫生洁具（品牌） 、高级照明灯、 玻璃淋浴间隔断； 厨房：配套精装修，高级炊具（品牌） 、高档橱柜、排油烟机。 5.1.4外观形象外观形象 一、一、外立面风格外立面风格 现代风格，色调整体统一的通透落地玻璃窗，结构凸出部分配饰钢材质金属框架； 每个单元外立面保证整体风格的统一和谐，突出单元之间的独特性，从而达到相互独 立而又整体协调的效果。 二、二、外立面色系外立面色系 以冷色调通透感强的玻璃窗为主，辅以浅色（暖色）高档石材墙面，以达

56、到稳重、 高档的效果。 三、三、外立面材料外立面材料 外墙玻璃窗为高档中空双层隔音保温玻璃，辅以金属框料（竖线饰条） 。 四、四、静音设计静音设计 选用低噪音设备，并采用减震基础，在各类机房墙面建筑均做专业吸音处理；并 采用隔声门；采用中空玻璃，外片为反射玻璃，内片为低辐射玻璃，具有良好的热工 性能，防止外来噪音干扰及光污染。 5.1.5楼层功能设计楼层功能设计 一、一、商务楼层规划商务楼层规划 商住楼首层入口大堂层高 4.2 米（二层） ，标准层高为 3.15 米。主入口设在西面 和东面，临航空街；地下停车场入口设于主楼北端。 每层商务楼层面积约为 1500 平方米，标准层使用率在为 70以

57、上。 二、二、室内厨、卫功能设置室内厨、卫功能设置 公寓层每个独立单元预留室内卫生间、通风换气管道及上下水管道，写字间层设 置公用卫生间； 每层防火通道前厅，设立为楼层的公共吸烟区。 三、三、主体楼与附楼地下一层利用主体楼与附楼地下一层利用 主楼地下一层设立物业办公室、设备间。 附楼地下一层为地下车库，与主楼地下一层相同，设三个独立入口，电梯直接可 从地下一层直达顶层。 5.2结构设计方案结构设计方案 5.2.1设计依据设计依据 一、一、自然条件自然条件 1）基本风压 0.55KN/ 2）基本雪压 0.50KN/ 3）土壤标准冻结深度（自天然地面下）2.00m 4）哈尔滨市抗震设防烈度为 6

58、度，设计基本加速度为 0.05g。本工程按抗震设防 烈度 6 度设计。 5）地面粗糙度 B 类 6）体型系数 Us=1.3 二、二、主要活荷载取值（标准值）：主要活荷载取值（标准值）： 1）办公室 2.0KN/ 2）住宅卫生间、厨房 2.0KN/ 3）住宅及阳台 2.5KN/ 4）上人屋面 2.0KN/ 5）非上人屋面 0.5KN/ 三、三、国家规范、规程国家规范、规程 1）建筑结构荷载规范 (GB50009-2001) 2）建筑抗震设计规范 (GB50011-2001) 3）建筑地基基础设计规范 (GB50007-2002) 4）混凝土结构设计规范 (GB50010-2002) 5）砌体结构

59、设计规范 (GB50003-2001) 6）本工程地上主楼采用现浇钢筋砼框架结构体系，框架抗震等级为三级。 5.2.2技术措施技术措施 一、一、抗震要求抗震要求 为达到国家抗震规范的要求， （即小震不坏，中震可修，大震不倒的原则） ，体现 “强柱弱梁”的设计思想，在构件设计上力争达到提高构件的延性，采用封闭箍筋， 对 L0/h4 的柱采用箍筋全长加密，钢筋接头采用焊接。而对框架梁尽量减少高度， 力避刚度过大，并加强约束箍筋，柱截面由柱轴压比控制，柱配筋尽量不出现计算配 筋。 二、二、基础选型基础选型 根据地勘报告，基础采用地下箱型基础。 三、三、主要结构材料选用主要结构材料选用 混凝土： C2

60、5C30 钢筋： （）（）级 HRB400Mpa 新级钢(推荐使用)。 焊条： E43 型 E50 型 钢板及型钢： A3 填充墙：多孔砖。 水泥砂浆：M5，M10 5.3公用设施方案公用设施方案 5.3.1给水排水给水排水 一、一、编制依据编制依据 建筑、总图、采暖通风等专业提供的条件； 给水排水专业有关的设计规范。 二、二、生活给水生活给水 在地下室设生活及消防储水池以及消防生活泵房，设高低区消火栓泵各两台（一 用一备） ，自动喷洒泵两台（一用一备） ，高中低区生活泵各两台（每区一用一备） ， 以生活及消防的需要。 用水量标准及用水量 公寓：200L/人d，小时变化系数：2.2； 商业网点