房地产公司管理体系（简介董事会汇报）

1、天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 1 房地产公司管理体系（简介房地产公司管理体系（简介董事会董事会 汇报汇报） 董事会汇报董事会汇报 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 2 前言前言 房地产公司于2001年8月顺利完成了合资重组，为了 更有效地配合此次合资，在提高房地产公司资金实力的同 时全面提高管理水平，尤其是授权、考核、激励等机制， 房地产公司正在咨询公司的帮助下制定全新的管理体系， 并将在2001年第四季度试运行。本报告主要向董事会介绍 新管理体系设计工作已经取得的成果和下一步的工作计划。 为在尽量短的时间内使董事会清楚了解新

2、管理体系的 框架，本报告为阶段性精简报告。项目组将在董事会后提 供完全版的房地产公司新管理体系报告。 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 3 房地产公司新管理体系设计和实施计划简介房地产公司新管理体系设计和实施计划简介 10/2112/319/2110/12 2002年管理体系 三年战略规划 /2002年业务计划 2002预算/部门预算 组织结构制定 人事：配置、职 责、管理* 考核体系（kpi） 激励体系 管理流程 财务管理 10/3111/30 合同对岗授权培训发展晋升 根据战略、预算制定kpi指标 部门kpi调整实施 行业调研 根据2002年业绩、行业平均

3、值确定房地产公司奖励框架 确定个人数 设计培训并行转轨 设计调整实施 三年战略规划 2002年年度 计划 公司预算 部门预算 总体结构结构细化 注*：10月12日前仅能确定主要管理人员 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 4 房地产公司管理体系报告（简版）的主要内容房地产公司管理体系报告（简版）的主要内容 口头汇报 第一部分：公司发展战略 第二部分：公司组织设计 第三部分：公司人事管理制度 第四部分：公司激励体系 书面汇报 （附录） 第五部分：考评体系（kpi） 第六部分：公司管理流程 第七部分：公司财务管理制度 第八部分：北京房地产行业分析 董事会后由经 营团队

4、补充 第九部分：房地产公司2002年业务计划 第十部分：房地产公司2002年预算 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 5 第一部分：房地产公司发展战第一部分：房地产公司发展战 略略 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 6 房地产发展战略规划的报告包括以下五个部分房地产发展战略规划的报告包括以下五个部分 1.房地产公司愿景与理念 2.房地产公司战略与定位 3.房地产公司核心竞争力与资源 4.房地产公司业务目标 5.实施计划 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 7 1、房地产公司愿景、房地产公司愿景 房地产公

5、司将以人性化、个性化的居住理念为房地产公司将以人性化、个性化的居住理念为 核心，通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业，核心，通过提供符合市场需求的中、高档居住性物业， 服务于中高收入阶层的购房群体，成为北京房地产界最服务于中高收入阶层的购房群体，成为北京房地产界最 专业、赢利水平最高的中型房地产开发企业之一。专业、赢利水平最高的中型房地产开发企业之一。 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 8 房地产公司理念房地产公司理念 房地产公司理念房地产公司理念 朝气朝气创新创新可靠可靠 以客户需求为一切的出发 点，进行管理创新、技术 创新、理念创新、组织创 新、流程创新

6、 应变能力强 对对 内内 对对 外外 员工有激情、充满活力 员工队伍保持年轻化 与合作伙伴合作充满激情 对客户需求迅速反应，服 务热情 房子带有进取的性格，对 外宣传体现朝气 不断提供时尚、领导潮流 的产品 员工之间有信任、可靠、 有职业精神 按时、按质、按量完成工 作 提供稳定性、高质量的产 品 公司对合作伙伴的诚信 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 9 2 2、房地产公司战略总体规划、房地产公司战略总体规划 成为专业的房地产开发项 目公司 5亿人民币的项目投资能力 投资回报率在同行回报水 平较高（要进一步量化） 中期：中期：2 23 3年年 近期：近期：1

7、1年年 奥运前后的战略有待未来几 年进一步研究 企业人员规模、机构设 置达到战略要求 开发2个以上项目 投资回报达到同行业领 先水平（要进一步量化） 30万平方米开发规模 长期：长期：5 58 8年年 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 10 房地产公司的战略陈述房地产公司的战略陈述 房地产房地产依靠一支年轻化、有朝气、有创新能力的 专业房地产开发团队，在北京日趋激烈的房地产竞争环 境中，能够不断采用创新营销理念，大胆采用新工艺流 程、新生产方法，在市场中始终领先竞争对手，在超越 对手的过程中不断超越自我，发现公司创新所带来的利 润增长点，在35年内发展成在北京地

8、区提供主流畅销 楼盘、高投资回报率的专业型住宅房地产公司。 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 11 房地产在未来三年的目标客户群主要定位于房地产在未来三年的目标客户群主要定位于30 45岁的中、高收入阶层岁的中、高收入阶层 家庭年收入（万元/年） 年 龄 高 低 高 20万元 40岁 8万元10万元 30岁 20岁 5万元 目前的主要 消费群体 房地产房地产 的机会的机会 2 由于北京是中国的政治 中心和北方的经济中心， 北京地区高收入群体将 继续扩大 各种有利刺激住房消费 的政策将使更多的中等 收入者加入购房行列 中国加入wto前后 房地产房地产 的机会的机会

9、 1 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 12 在中、高收入阶层中，房地产主要服务于追求人性化家在中、高收入阶层中，房地产主要服务于追求人性化家 居的细分市场居的细分市场 目标消费群体 30岁以上，家庭年 收入在10万元以上， 从事于经济热点的 行业，接受新的家 居消费理念 购房心理特征 对商品房的价格敏感，但不是主 要因素 对商品房的综合性能（设计理念、 工程质量、环境风格等因素）要 求较高 注重地理位置、居住理念、周围 邻居的身份层次，充分体现自己 的社会地位 对户型设计、环境设计、建筑风 格、社区主题的个性化需求较强， 不愿接受一般性产品 天图投资管理有限公

10、司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 13 房地产在项目的选择上，以目标群体的需求和房地产的房地产在项目的选择上，以目标群体的需求和房地产的 价值创造为出发点价值创造为出发点 开发地点 消费者的需求 公共交通方便，尤其与就业 中心有便利的交通方式，市 政配套齐全，周围环境有文 化氛围 房地产的价值 以相对较低的成本获得好的、有 开发弹性的地块 建筑产品 小区环境 建筑设计的合理性 优质的工程质量 有档次的材料与配套设施 与设计师事务所合作进行产品创新 与良好的施工单位形成合作关系 与知名品牌的供货商形成供货关系， 提供优质的产品与材料 追求高绿化率与整体环 境 在有限的条件下，创造最

11、佳的 小区环境 定价 价格承受力在5000-9000元/ 平方米，总价在60-200万元 人民币 在客户的价值承受力内开发价值 目前价格在600010000元/平方米 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 14 房地产未来几年在中、高档住宅市场的投资比例房地产未来几年在中、高档住宅市场的投资比例 未来35年未来58年房地产公司现 状 类型 平价房（售价4000元 /平方米以下） 普通住宅（售价 50007000元/平方米） 高档/准高档（售 价70009000元/平方 米） 豪宅（售价9000元/ 平方米以上） 100% 70% 60% 10% 30%30% 天图投

12、资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 15 公司在未来公司在未来35年业务继续以房地产开发为主要年业务继续以房地产开发为主要 核心业务核心业务 土地供应商 设计公司 建筑商 房地产开发公司 销售代理公司 物业公司 业主 房地产公司将主要集中在房地产开发业务 上下游业务将尽量整合中远房地产的优秀能力及资源 房地产在资源与技能平台成熟时，可以进入土地供应业 务，可能获得较大的协同效应 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 16 未来未来3年之内房地产将主要集中在北京房地产市场竞争年之内房地产将主要集中在北京房地产市场竞争 市场范围有利条件 不利条件

13、 北京市场具有极大开发潜力 享有地利、人和的优势 竞争激烈 北京以外市场具有很强的资金和经 验上的优势 公共关系基础弱 除沪/深外，市场太小 集中于北京的竞争是确保房地产回报的关键 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 17 房地产未来三年的发展具有诸多有利的因素房地产未来三年的发展具有诸多有利的因素 房地产的运营团队在以往操作过 的项目以及“远洋风景”项目中 已形成了自己的竞争优势 总经理/团队对专业经营企业的决心 较高的团队素质 公司股东对公司的要求比较实际 与政府/土地资源方有较好的关系 公司较好的业务经营机制与能力 商业信誉（中远的资信非常好） 强有力的股东

14、支持 公司在未来三年面临的各种良好 机遇 中国加入wto已成定局，北京 市面临新的发展机遇 申奥成功将使北京经济加速增 长、就业机会增加、居住环境 大幅度改善，使购房需求有相 当程度的增加 中远集团大力推进体制改革， 鼓励有价值潜力的下属企业快 速发展 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 18 当然，未来三年的发展也面临一些不利因素当然，未来三年的发展也面临一些不利因素 劣势挑战 现代化治理结构尚在形成之中 长期的、持续的战略规划有待 于提高 房地产公司尚未形成自己独立 的业务体系与品牌 内部人事机制缺乏活力 员工队伍职业化进程有待进一 步完善 人均产出效率（销售

15、、利润、 面积等）仍有较大的挑战 来自海外、北京市以外的各 个竞争对手进入北京市场， 将带来资金及专业人才流失 等各方面压力 消费者不断提出新的住房消 费需求 土地及项目储备越来越稀缺， 竞争的成本越来越高 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 19 3、房地产在合资后，公司的资源平台应得到快速的提升、房地产在合资后，公司的资源平台应得到快速的提升 房地产现有的资源平台 2 3亿的投资能力 中远房地产的品牌 北京本地市场多年积累的合作 伙伴关系 本地市场的开发经验 合资方介入后引入的资源 23亿的新增投资能力 海外资本市场通道 国际合作伙伴资源 香港市场信息资源 专

16、业化投资控制 优势互补的中型专业房地产公司 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 20 在新的资源平台下，房地产公司实现战略规划的核心技在新的资源平台下，房地产公司实现战略规划的核心技 能需要进一步发展能需要进一步发展 房地产项目公 司的技能技能的发展 内部管理技能 项目开发技能 项目运作技能 成本控制技能 资金及资本管 理的技能 按照现代企业制度实施职业化管理 充分利用中远房地产的项目开发体系，同时开发更 广泛的项目资源渠道，并对项目进行精准的评估 在项目的周期控制上以及在项目销售运作上需要提高 需要建立集合财务控制手段的成本控制体系 完善科学的现金流控制手段，降

17、低资本的使用成本， 规避可控制的风险 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 21 4、房地产公司、房地产公司13年战略目标（定性部分）年战略目标（定性部分） 2001 2002 2003 落实下年度开 发项目 组织与流程 基本成熟 落实下年度 开发项目 年度业务指 标落实 达成今年远洋 风景项目目标 确保第二个项目 完善公司的 管理体系 年度业务指 标落实 完成企业重组 已完成 北京市优秀的 中型专业住宅 开发公司 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 22 房地产公司未来房地产公司未来3年发展计划的关键指标（初步计划，年发展计划的关键指

18、标（初步计划， 需确认）需确认） 指标2001年2002年2003年 投资规模(百万元）50010001000 净资产(百万元）84100140 进行中项目个数122 进行中项目的总规模（万平方米）1414+1616+15 竣工量01416 员工数304045 核心员工数101515 年销售额（百万元）350600600 年销售面积（万平方米）3610 年利润（百万元）-22040 回报率不低于12%* 注*：待定，需在行业比较中制定 需进一步与董事会、运作团队讨论 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 23 房地产公司应逐步落实房地产公司应逐步落实2002年以后的

19、项目年以后的项目 项目 2001年2002年2003年 在建项目远洋风景远洋天地 （二期） 新项目（a） 项目储备远洋天地 （二期） 新项目（a） 新项目（b） 储备面积（万/平方米） 161515 成功率90%80%70% roi预测大于等于 12%* 大于等于 12%* 大于等于 12%* 注*：待定，需在行业roi的比较中制定 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 24 房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提房地产公司将从内部管理绩效和外部业务经营绩效的提 高来保证为股东创造价值高来保证为股东创造价值 roi （为股 东创造 最大的 价值） 内部管理

20、绩效 外部经营业务 提高 公司人事制度 公司组织机构设置 员工考核与激励 公司管理流程 缩短项目周期 业务持续发展形成良好的项目叠加 成本控制 = 良好的资金计划和资金管理能力 本次管理顾 问的内容 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 25 人力资源管理改善的思路人力资源管理改善的思路 text text texttexttexttexttext 组织结构 职位说明 kpi 能力评估 能力需求 绩效考评 业绩表现 潜 力 和 能 力 高 低 好坏 重点 培养 保 留 人 才 提 升 业 绩 ？ 找出原因 尽 快 清 除 对员工的综合评价 职级与薪资结构 调整薪资结

21、构 确定调薪 确定调职 人员培训发展 为企业发展储备人才 kpi 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 26 5、近期的工作计划、近期的工作计划 2001年9月2001年10月2001年11月2001年12月 20日10日20日10日20日10日20日 对行业深度调研以分析竞争对手和学习 先进经验 充分展开公司内部各层讨论，进一步 明确房地产公司的三年发展战略 制定2002年度具体业务计划及预算 结合房地产公司及中远房地产公司的实际情况，配 合顾问公司设计各种管理提升方案 向董事会报告，公司的三年业务战略计划和管理提升的框架性建议 与管理层、员工就管理体系及细节进行

22、探讨，并进行必要的培训 制定详细的2002年管理体系执行计划并在实施中逐步校正， 争取在年内完成整体管理提升 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 27 第二部分：房地产公司组织设计第二部分：房地产公司组织设计 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 28 房地产公司组织设计的报告包括以下五个部分房地产公司组织设计的报告包括以下五个部分 1.中远房地产对房地产公司的管理模式 2.房地产公司新组织构架的设计 3.房地产公司应建立完善的公司治理结构 4.房地产公司应继续采用直线职能制的管理组织 5.进一步健全各部门职能 天图投资管理有限公司天图

23、投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 29 建议房地产公司从主要股东方的投资战略出发，根据现建议房地产公司从主要股东方的投资战略出发，根据现 代企业制度建立适合自身业务发展需要的组织及治理结代企业制度建立适合自身业务发展需要的组织及治理结 构构 战略控股 组织结构 重组需求 健全职能 3、房地产公司 应按照合资企 业制度和有关 法律建立公司 治理结构 4、房地产公 司应继续采 用直线职能 制的管理组 织 5、在职能制的组 织前提下，需要 进一步健全各部 门的职能 2、按照房地产 公司3年发展战 略的要求设计新 的组织构架 治理结构 1、中远房地产公司应 采用战略控股的方式 与外方一起管理房

24、地 产 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 30 1、房地产公司通过战略重组，引入海外资本，成为、房地产公司通过战略重组，引入海外资本，成为 合作双方发展的共同平台合作双方发展的共同平台 中远房地产 开发公司 香港颍俊 有限公司 北京房地产房地 产开发有限公司 49%51% 投入资源投入资源 项目资源 优秀的项目团队 本地市场公共关系 51%资金 融资资源 投资目的投资目的 战略资源价值最大化 快速提高竞争力 投入资源投入资源 资金资源（49%） 资本市场通道 投资目的投资目的 投资回报最大化 快速提高竞争力 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京

25、上海 香港 31 类类 型型 目目 标标 收益最大化 不区分业务领域 红利 / 资金回收 投资于企业的高质量 典型集团典型集团 总部功能总部功能 财务 / 司库 法律 / 预收 集团财务 参股管理 战略资源优化配置 协调的管理 集团与子企业间的衔接管 理 经营者队伍管理 财务 集团控制 战略计划 管理者资源发展 总 部 各 部 门 所有企业战略和操作 效果最大化 操作控制，功能和业 务领域优化 市场份额增长 集团安排管理管理者队伍 财务 / 财会 中央采购 生产协调 集团市场营销 集团服务或选择 技术中心 财务导向财务导向 业务部门业务部门 服服 务务 战略导向战略导向操作导向操作导向 从投资

26、目的出发，双方股东在房地产的控制方式上可能从投资目的出发，双方股东在房地产的控制方式上可能 使用不同的控股管理方法使用不同的控股管理方法 中远房地产对房地产的管理应从 操作导向向战略控股导向转变 建议颖俊公司的控制方式 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 32 战略控股主要表现在培养战略控股主要表现在培养 房地产的领导层和发展战房地产的领导层和发展战 略导向的功能略导向的功能 中远房地产应对房地产公司实施战略型控股，主要对其中远房地产应对房地产公司实施战略型控股，主要对其 战略及财务指标进行控制战略及财务指标进行控制 战略计划 / 控制 人力资源发展，尤其是 经营

27、管理者队伍的建设 收购和兼并等重大资本 运营 同时发挥财务型控制同时发挥财务型控制 管理中已有的功能管理中已有的功能 财务审计 流程管理 对房地产开发控股公司来讲，对房地产开发控股公司来讲， 中央功能应包括诸多服务功能中央功能应包括诸多服务功能 协调项目组 许可证 法律 融资 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 33 2、房地产公司目前的组织是整个中远房地产公司组织、房地产公司目前的组织是整个中远房地产公司组织 的一部分的一部分 中远房地产开发公司决策层 其他职能部门 经 营 部 审 算 部 财 务 部 人 事 部 其他 部室 各专业公司 小区 物业 公司 广田

28、装饰 公司 远洋 建筑 公司 其他 专业 公司 销售公司 销售 中心 信息 情报 中心 客户 中心 房地产公司总经理 副总经理总工程师 经营部 客户 服务 部 工程部 财务部 综合部 人事 行政 4人2人8人 6人 1人4人 市场 开发 部 作为项目公司，房地产 采用直线职能制，从经 营、工程建设、财务、 内部管理四项职能出发， 建立了自己的组织。 资料来源：访谈资料来源：访谈 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 34 中远房地产以往对房地产的管理带有比较明显的操作控股的中远房地产以往对房地产的管理带有比较明显的操作控股的 特征特征 操作控股的特征中远房地产公司对

29、房地产的管理 中远房地产公司负责公司的战略制定，向房地产提供主要 的战略资源，房地产同样有开发战略资源的使命和需要 中远房地产公司对项目的投资有最终决定权 房地产的总经理、副总经理定期参加中远房地产公司召开 的副总以上会议 房地产公司部门经理以上高级职员由中远房地产公司委派 中远房地产总经理指定一名高级副总担任房地产的分管副 总（执行董事） 房地产在重大政策上报中远房地产公司指示或集体讨论 财务预算与资金的调度由中远房地产公司控制 重大合同（50万元以上）由中远房地产公司审批 大额开支（50万元以上）由中远房地产公司审批 房地产的薪酬激励政策及执行情况参考中远房地产公司的 相关制度与政策 集团

30、安排管理管理者队 伍 直接的财务会计控制 集团实施中央采购 专门的集团职能部门负 责生产协调 集团市场营销 集团技术中心负责技术 创新 资料来源：访谈资料来源：访谈 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 35 房地产目前的组织构架在新的环境下的挑战房地产目前的组织构架在新的环境下的挑战 中远房地产目前实际上对房地产公司进行操作型控股，其优点是使得 房地产公司能够极大地使用中远房地产的资源，缺点是房地产公司不 能按照独立的公司进行运营，没有独立发展的台阶 由于房地产公司不是独立的公司，其在人员、资源、运营等体系上明 显依赖于中远房地产的各个部门及资源 由于中远房地产与

31、房地产公司在人员归属上的交叉，导致了房地产必 须在中远房地产的体系中运营，如：管理、激励、人员调动等 由于房地产公司与中远房地产的不可分割性，可能导致了合资企业管 理的不明晰性 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 36 房地产在组织上应根据竞争的要求和重组带来的挑战进行调整房地产在组织上应根据竞争的要求和重组带来的挑战进行调整 业务发展对组织的要求房地产的现状 经营的相对独立 性 在充分利用各方资源的前提下， 成为具有独立运作能力的项目 经营公司 是中远房地产下的项目公司，人员大部 分来源于中远房地产，相关度极高 房地产在人事、经营、资源上对中远房 地产依赖极强

32、项目的运作能力 年开发规模达到30万平方米以上 年竣工规模达15万平方米 有15个人的核心业务团队来确保2 各项目的交错进行 开发规模在1015万平方米 历史上的项目开发的效益与质量尚未评估 远洋风景项目的开发质量和经济效益有待 评估 职业化程度 能接受国际资本市场挑战的职业化管理 （依据制度、量化、责权利统一、专业 人才引进等管理） 能面对专业的竞争者在同一市场上的竞 争（如：如何面对李嘉诚4000元/平方米 的开发项目 有一定水平的国有房地产项目公司管理 部分人才是否符合专业水平有待评估 房地产公司在市场上的专业化竞争力有待 评估 团队力量 在良好的组织上发挥出强大的 团队力量，有协同效应

33、 各部门、岗位基本各司其职（责权不清） 团队的精神与效率需进一步培养 公平机制 在各方股东、管理层、普通员工 间形成利益的公平与平衡机制 主要体现中远房地产的战略利 益 组织效率的衡量 与控制 能够量化、专业、持续地衡量并 确保组织的效率，并对其负责 房地产公司组织绩效评估及提高系统有 待进一步完善 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 37 管理模式管理模式 应由传统的“个人责任心”模式，转变为“专业型”模式， 再进步到“管理型”模式 健全的、系统的管理体系，共同激发员工整体的效率 组织结构组织结构 需要建立起规范的法人治理结构 组织架构中的部分功能需要完善 需要

34、建立有效的内部竞争机制 业务流程业务流程 一些重要的决策,计划,监控流程可以在组织中执行 业务流程标准化和规范化 业务流程在组织中不存在重复、脱节、互相扯皮的现象 房地产房地产公司的组织设计是为了支持其战略目标房地产房地产公司的组织设计是为了支持其战略目标 的实现的实现 资料来源：访谈、天图分析资料来源：访谈、天图分析 存在问题存在问题 具体表现具体表现 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 38 3、合资后，房地产公司应按章程建立完善的现代化的、合资后，房地产公司应按章程建立完善的现代化的 治理结构治理结构 董事会 项目投资委员会 总经理 经 营 副 总 总 工

35、程 师 财 务 总 监* 行 政 副 总* 审核委员会 注*：将在合资后设立 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 39 建议未来的房地产房地产公司应建立规范的法人治理结建议未来的房地产房地产公司应建立规范的法人治理结 构，成立董事会作为最高权力和决策结构构，成立董事会作为最高权力和决策结构 1. 合资合同及本章程的修改； 2. 合资公司合营期限的延长、终止； 3. 合资公司注册资本的增加或减少，各方 出资额的转让，出资比例的变更；合资 公司停产、中止或与另一个经济组织合 并； 4. 财务决算的认可、利润分配前三项基金 （储备基金、企业发展基金及职工福利 奖励基金）

36、的提取比例、利润分配、亏 损处理的决定； 5. 设立、撤销分支机构； 6. 合资公司的资产抵押； 7. 合资公司的贷款、重大投资； 8. 其他应由董事会决定的重大事宜。 1. 根据公司章程和内部细则制定公司的经 营目标、战略对策和管理原则 2. 批准和审核各事业部的战略规划、业务 经营计划、经营目标，审核各事业部的 业务经营情况和业务计划执行情况 3. 负责监督控股公司总经理的工作情况， 并提出监督和整改建议，接受总经理的 述职，根据总经理的提名，任免控股公 司副总经理，决定控股公司总经理、副 总经理以及其它高级管理人员的薪酬和 奖惩 章程中规定的董事会职权其它仍需讨论的责权 天图投资管理有限

37、公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 40 从投资双方的投资目的出发，董事会对房地产的管理从投资双方的投资目的出发，董事会对房地产的管理 控制既要考虑到投资双方的利益，又要考虑到经营团控制既要考虑到投资双方的利益，又要考虑到经营团 队的运作灵活性队的运作灵活性 董事会控制的范围控制方法 公司的战略、年度业务计 划，年度及新项目预算 总经理、财务总监（如果 任命）的任免 其他副总经理的任免 重大投资决定 重大合同审批 重大付款结算 董事会集体讨论审批 董事长提名，董事会通过 总经理提名，董事会审批 项目投资委员会 限额（？） 限额（？） 供讨论 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公

38、司 深圳 北京 上海 香港 41 运营团队达不成任务时董事会应采取相应的惩罚措施运营团队达不成任务时董事会应采取相应的惩罚措施 按比例削减奖金 激励机制中，浮动 收入部分严格与业 绩挂钩，实行风险 共担 示警 局部或总体业绩不 达标时，董事会应 对总经理及核心经 营层予以示警 调任/辞退 数次不能完成任务 时，根据岗位职责 进行360度评估并 进行人事决定 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 42 房地产公司采取总经理负责制，总经理和高层管理团队房地产公司采取总经理负责制，总经理和高层管理团队 之间应有明确的责权划分之间应有明确的责权划分 总经理 副总及总监 责任

39、 正在设计之中 在董事会授权下， 全面负责公司业绩 指标 汇报 公关 各部门职责 跨部门协作的责任 权力 财务“一支笔” 部门经理的人事权 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 43 严格规定股东与运营团队的关系，确保中远房地产公司严格规定股东与运营团队的关系，确保中远房地产公司 在有效战略控制条件下，既不干涉房地产内部运营，又在有效战略控制条件下，既不干涉房地产内部运营，又 能充分提供极大的支持能充分提供极大的支持 中远房地产对运营层有明确 的层级授权后， 逐渐消弱目 前对房地产的行政管理权 同时，又要对运营 层提供有力的支持 资本支持 品牌支持 人力资源支持 信

40、息 关系 战略决策 股东与运营 层之间建立 职业化、专 业化的商务 关系 积极寻找优 势互补的机 会 明晰责权利， 增加透明度 战略审批 人事权 财务权 行政汇报 - 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 44 4、房地产应沿用并加强现有的组织、房地产应沿用并加强现有的组织构架构架 定义 直线职 能制 按照职能设立部 门，各部门向总 经理或负责该部 门的副总报告 项目部制 按照每一个项目 建立一个部门， 实行项目经理负 责制 矩阵制 是直线职能制与 项目部制的组合， 在项目和职能两 条线上建立 利 职能清晰， 各付其职 柔度性 既可以按照 职能制进行 专业管理， 又

41、可以拥有 项目部制的 灵活性 弊 跨部门、跨 职能运作较 难 对项目控制 能力较差， 项目操作中 专业性难以 保证 需要高素质、 具有二维管 理才能的优 秀管理人才 有系统的管 理体系 使用范围 适合单项目公司 适合2个以上项目 相互交叉不多的 公司 能同时操作 多个项目 大型专业公 司 天图推荐 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 45 根据战略要求与房地产现状，房地产在下根据战略要求与房地产现状，房地产在下3 3年的组织结构年的组织结构 应保持与加强应保持与加强 总经理 营销副总总工程师财务总监 经 营 部 经 理 客户 服务 部经 理 工 程 部 经 理 预

42、算 控制 部经 理 财 务 部 经 理 人 事 部 经 理 总经理助理 管理 信息 部经 理* 行政副总 综 合 部 经 理 注*：建议业务发展部在2年后设立，在该部门设立前由经营部履行业务发展职能 *：管理信息部暂定由财务总监监管 业务 发展 部经 理* 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 46 房地产公司组织与中远房地产公司组织内部关系界房地产公司组织与中远房地产公司组织内部关系界 定方法定方法 中远房地产开发公司决策层 其他职能部门 经 营 部 审 算 部 财 务 部 人 事 部 其他 部室 各专业公司 小区 物业 公司 广田 装饰 公司 远洋 建筑 公司

43、其他 专业 公司 销售公司 销售 中心 信息 情报 中心 客户 中心 市场 开发 部 房地产房地产 b c d e a a. 中远房地产决策层通过董事会参与房地 产 的管理 b.上级公司职能部门提供顾问式指导 c.销售公司把房地产当作重要客户，商业 性往来 d.市场开发部与房地产建立战略性联盟合 作 e.其它公司与房地产是正常商务关系 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 47 5 5、为了达、为了达到到房地产的战略目标，现有组织架构中的一些房地产的战略目标，现有组织架构中的一些 基本功能有待补充和加强基本功能有待补充和加强 类别类别功能功能 业务发展 战略规划功能

44、(行业研究、战略规划、协调控制) 相对独立的项目开发功能 项目投资研究、市场分析、前期企划功能 财务 财务分析、预决算、融资功能 以财务手段进行项目盈利控制的能力及其它管理决策支持 营销策划 营销策划功能 公司总体业务策划能力 其它 销售合同管理等支持功能 房地产事业部的设计管理功能 其它 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 48 公司核心领导团队的任命与分工公司核心领导团队的任命与分工 职务主要职责 公司的业务发展计划与执行情况监督 核心员工队伍建设 企业的财务计划总体规划 项目前期 侯选项目调研 产品销售控制 工程进度控制 工程质量控制 工程技术人员管理和培养

45、 预算制定与执行控制 对公司的价值和投资回报负责 建立负责国际准则的核算体系，对公司帐务的合法性负责 人力资源管理，包括新员工录用、考核激励、薪酬体系等 后勤保障与员工生活服务 办公场所、设备、文档的管理 总经理 经营副总 总工程师 财务总监 行政副总 待设计 任命 徐立 王继昕 余文祥 待定 待定 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 49 第三部分：房地产公司人事制第三部分：房地产公司人事制 度度 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 50 前言前言 房地产行业中，成功关键在于核心团队的精英式合作 与领导，而人事管理制度是房地产公司所

46、有管理体系 的基石，鉴于房地产公司刚刚由中远房地产的子企业 转型为中外合资企业，人事管理应在原中远房地产的 管理体系上进行全面的设计与定位。 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 51 对房地产人事制度的总体建议对房地产人事制度的总体建议 董事会、运营团队全体应统一认识并决心建立完整的现代化的 人力资源管理系统 迅速理顺现有员工的劳动合同关系，建立正常的劳动管理机制 根据三年战略规划，进行人力资源需求计划 形成专业的人力招聘/培养程序，有效地补充人力 全面进行严格的员工/干部审核，进行人员优化配置 加强员工培训、发展机制 调整员工/干部晋升、辞退制度 天图投资管理有

47、限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 52 房地产人事制度主要内容房地产人事制度主要内容 1.合同关系及人力资源发展计划 2.人员审核与配置 3.继任计划 4.培训及发展 5.实施计划 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 53 1、迅速理顺现有员工劳动合同关系，是房地产公司进行、迅速理顺现有员工劳动合同关系，是房地产公司进行 现代化人事管理的起点现代化人事管理的起点 房地产公司现状房地产公司现状 现有人员完全与房地产公 司签订劳动合同 52（16人）劳动人事关 系在中远房地产 39（12人）劳动人事关 系在房地产公司 10（3人）劳动人事关 系在其他

48、 其他：1人为从中远房地 产借调；2人为退休反聘 原则原则 保证所有员工均与房地产 公司签订劳动合同 将在中远房地产的劳动关 系迁到中远人才交流中心 （待议） 不能使员工的关系、责任、 利益跨公司管理 资料来源：房地产公司人力资源统计数据资料来源：房地产公司人力资源统计数据 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 54 根据未来三年的业务发展战略加强公司的人力资源根据未来三年的业务发展战略加强公司的人力资源 2001年 2002年 2003年 业务发展指标业务发展指标 新技能的要求新技能的要求 新人力资源要求新人力资源要求 一个项目 开发面积14万平 方米 两个项目

49、开发面积30万平 方米 两个项目 开发面积30万平 方米 财务管理 工程技能加强 人力资源管理 合同预算（委托） 投融资 人力资源管理 财务总监 工程人员 客户服务经理 业务发展人员 人力资源人员 内部技能提高 业务发展 内部人员岗位调整 退休人员补充 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 55 房地产公司下三年详细的人力发展计划房地产公司下三年详细的人力发展计划 2001年新增2002年新增2003年新增 cxo 部门经部门经 理理 3人 骨干骨干 总数总数 7人 10人 31人 2001年现有 员工员工11人 0人 2人： 客户服务部1人 工程部1人 2人： 工

50、程部（电气）1人 财务部（预算）1人 35人 0人 2002年减员 1人：财务总监 （或2001年新增） 4人： 总经理助理1人 经营部1人 工程部暖通、土建各1人 2人： 人力资源管理1人 管理会计1人（或由财 务部经理兼任） 43人 3人： 客户服务部1人 综合部企业管理员1人 综合部系统管理员1人 2人： 返聘 人员基本到位 注：骨干指专职秘书、各专业工程技术人员、会计 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 56 房地产公司员工招聘应采取以下基本制度房地产公司员工招聘应采取以下基本制度 招聘申请审批权限招聘申请审批权限聘用审批权限聘用审批权限 招聘普通员工，由

51、部门经理提 出申请，填写招聘员工申请 表，交主管副总经理审批， 由总经理批准 招聘部门正经理级、总经理助 理级人员或特殊人员，由总经 理提出申请，填写招聘员工 申请表，由董事长批准 招聘副总经理级人员，由总经 理提出申请，填写招聘员工 申请表，由董事长批准 对应聘部门副经理及以下职务 人员，由人力资源部对面试、 笔试合格者资料进行审核，由 总经理批准后可试用 对应聘部门经理、下属企业副 总经理或项目副总经理级及以 上职务人员，由总经理对笔试、 面试合格者的资料进行审核， 由董事长批准后可试用 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 57 2 2、房地产公司应对新老员工

52、都进行评估，员工评估一般从、房地产公司应对新老员工都进行评估，员工评估一般从 自我评估开始自我评估开始 模板一：内部简历模板一：内部简历 教育背景 培训记录 专业技能 其它证书和奖励 语言能力 模板二：业绩评估模板二：业绩评估 职位名称 既定目标与业绩 用精练的语言 用动词和结果来 表达 多用量化的数据 自我评估的模板和填写基本要求自我评估的模板和填写基本要求 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 58 员工评估表模板员工评估表模板 ems 2 & 3员工使用指南 个人经验档案个人经验档案 姓名：姓 名 身份证号码：身份证号码： 000-00-000 在房地产服务：

53、在房地产服务：1/3/83 教育背景教育背景 学校&地点 专业时间 学位 大学预科1975-1979 文凭 金融1979-1982 本科 在房地产参加的主要课程和培训在房地产参加的主要课程和培训： （写明正规的培训课程，例如：工程学课程，tlp等，以及类似“详细的6 sigma培训”、工程学， amms、mdc、bmc、和edc等课程） 领导才能交换(interchange)（1993） cap培训（1998） 财务管理课程（1/83-6/85） 高级财务管理课程（1990） 职业职业(professional)(professional)经验概述经验概述： 阐明特殊才能，如：职能，生产，营销

54、，客户关系，技术等） 财务分析技能 对资本结构，投资战略和金融运作有深刻理解 设计以各层经理为听众的演说的技能 对合资企业有丰富深刻的经验 其他资格：其他资格： （6-sigma 认证，流程许可证，所获荣誉、专利、奖项，特殊褒奖，社区经验等） partnership bonus awards1990-1993 gems management awards1985，1987，1988，1989 fmp honors 所有课程 最高荣誉毕业生，芝加哥大学（1982） 东部年度志愿者（national volunteer bureau） 电脑能力：电脑能力： 严格保密 样板，实际表格 由人力资源部具

55、 体制作 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 59 对待核心人员，房地产公司应采用领导能力的评估来逐一评对待核心人员，房地产公司应采用领导能力的评估来逐一评 定定 特特 点点行为标准（见后）行为标准（见后）经理经理同事同事下属下属其他其他 对公司远景的理解 关注客户/质量 正直/人品 责任/承诺 沟通能力/影响力 与人共享/公关 团队建设/授权 知识/专业技能/智力 主动性/速度 时间分配能力/精力 由人力资源部执行 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 60 领导能力评估表格（指标细化）领导能力评估表格（指标细化） 特特 点点行为标准

56、行为标准经理经理 同事同事 下属下属 其他其他 远景 关注客户/质量 正直 能够为所在组织规划并传达一个清晰、简洁、关注于 客户的远景/方向 事先考虑周全、挑战想象力 激发和激励他人实现远景，捕获灵感，用事例领导 在适当的时候更新调整远景，以反映对业务产生影响 的持续的、加速的变化 倾听客户的需求，将客户满意度赋予最高的优先级， 包括集团内部客户 激发并展示在工作的每个方面具有追求卓越的热情 力争在所有开发的项目中中满足对质量的承诺 经历客户服务并在整个组织中建立服务意识 在行为的方方面面都保持不容置疑的诚实/真挚 敢于承担责任，能够为自己的错误负责 完全顺应、遵守公司政策中的伦理义务 言行一

57、致；深得他人信任 设置并承担进取性的承诺以实现业务目标 显示勇气/自信以支持自己的信念，想法 在做艰难的决定时，依然保持公正和同情心 在防止对环境造成危害时，显示绝不妥协的责任 责任/承诺 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 61 领导能力评估表格（指标细化）领导能力评估表格（指标细化） 特特 点点行为标准行为标准经理经理 同事同事 下属下属 其他其他 以开放、坦诚、清晰、完全和前后一致的方式进行沟 通允许他人的回应和异议 有效的倾听并探索新的想法 运用事实和理性的讨论来影响和说服他人 打破界限，并培养跨团队、跨职能和跨层级的有影响 力的关系 沟通能力/影响力 共

58、享/无边界 自信，能够跨越传统上的边界与他人共享信息，对于 新想法持开放的心态 激励/促进团队共享远景和目标 信任他人，鼓励承担风险和无边界行为 采取团队解决问题的方法，并使之成为倾听每个人声 音的工具，对来自任何地方的想法持开放心态 挑选有才干的人；提供培训和反馈，使得团队成员能 够充分发挥潜力 对所有的任务进行授权；授权给团队成员使效率最大 化；自己也是团队成员之一 能够确认并奖励团队的成就；创造积极的，令人愉快 的工作环境充分利用团队成员的多样化（文化、种族、 性别）以实现业务成功 团队缔造者/授权 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 62 领导能力评估表格

59、（指标细化）领导能力评估表格（指标细化） 特特 点点行为标准行为标准 经理经理 同事同事 下属下属 其他其他 拥有并乐意分享房地产开发的技术知识和专业技能。对 学习有持续的兴趣 显示了跨职能/跨文化的广博的业务知识/见解 在有限数据支持下做出较好决策，充分运用自己的智慧 迅速从不相关的信息中得出相关的结果，抓住事物的本 质并付诸行动 知识/专业技能/智力 主动性/速度 时间分配能力 创造真正的、积极的变革，将变革视为机会 预见问题并寻找新的更好的做事方法 憎恶/避免/消除官僚主义，并努力做到简洁、简单和 清晰 理解速度的重要性，并将其作为竞争优势之一 准确的把握最重要的事和最紧迫的事 强有力的

60、计划能力 有效的分配自己的时间 天图投资管理有限公司天图投资管理有限公司 深圳 北京 上海 香港 63 评估的目的是为了合理的配置、激励和发展员工评估的目的是为了合理的配置、激励和发展员工 合理配置员工合理配置员工 明确员工的技能和特点 按照员工的能力进行配置 目的是使每一个岗位都由最合适的员工担任 合理激励员工合理激励员工 确认是否有哪些表现出色的员工没有受到充分 的奖励 确认是否有哪些表现不够好的员工却受到了过 多的奖励 相应地调整奖励计划 合理发展员工合理发展员工 选择类别：“出色的员工”，“有起色”，“较差 的员工” 给前两类员工以相应的培训，进一步完善其技能 对第三类员工辞退或降级至