天地行上海佘山桃源路别墅项目营销策划报告140页PPT

1、2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 在上海这座全球瞩目的国际大都市，精英和富豪接踵而来，于在上海这座全球瞩目的国际大都市，精英

2、和富豪接踵而来，于 是上海的山水别墅注定要被推上世界的舞台。是上海的山水别墅注定要被推上世界的舞台。 环境是不可复制的。佘山九峰十二山蜿蜒奔放十余里。上百公环境是不可复制的。佘山九峰十二山蜿蜒奔放十余里。上百公 顷苍翠森林，数百亩灵动月湖，使佘山自古就是著名的旅游休闲圣顷苍翠森林，数百亩灵动月湖，使佘山自古就是著名的旅游休闲圣 地和山林胜地。佘山人文景观、历史文化源远流长，中西文化在这地和山林胜地。佘山人文景观、历史文化源远流长，中西文化在这 里和谐相生，积淀丰厚。里和谐相生，积淀丰厚。 这个距离市区不到一小时车程的国家级旅游区，不但因其拥有这个距离市区不到一小时车程的国家级旅游区，不但因其拥

3、有 上海唯一的真山而吸引了数以万计的游客前来观光，更因多家上海唯一的真山而吸引了数以万计的游客前来观光，更因多家“豪豪 宅宅”的入驻而名声雀起，成为不折不扣的上海名流聚集区。的入驻而名声雀起，成为不折不扣的上海名流聚集区。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 一、上海别墅产品市场一、上海别墅产品

4、市场 1 1、供需分析、供需分析 2005年年1月到月到2006年年8月全市场别墅月全市场别墅供应总量为供应总量为32397103239710平方米平方米，成交总，成交总 量为量为28842142884214平方米平方米，供求比，供求比1.121.12：1 1，供略大于求。，供略大于求。 2006年年1-8月份，全市别墅月份，全市别墅供应量供应量17882881788288平方米平方米，成交总量，成交总量16363561636356平平 方米方米，供求比，供求比1.091.09：1 1，供需相对平衡。，供需相对平衡。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款/p>

5、8 qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2 2、价格走势、价格走势 20052005年全市别墅均价年全市别墅均价1242512425元元/ /平方米，其中平方米，其中7 7月月1374013740元元/ /平方米和平方米和1212 月月1454214542元元/ /平方米，平方米，出现全年两个最高点。出现全年两个最高点。 20062006年年1-101-10月全市场别墅均价月全市场别墅均价1285212852元元/ /平方米平方米，6 6月份均价达到全年月份均价达到全年 最高最高1559415594元元/ /平方米。平方米。 2007房地产

6、策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 三、独栋别墅市场分析三、独栋别墅市场分析 20062006年年1-101-10月全市独立别墅供月全市独立别墅供应量应量581874581874平方米，成交量平方米，成交量719545719545平方平方 米，供求比为米，供求比为0.8:10.8:1。 20062006年年1-101-10月成交量不呈稳步上升趋势，月成交量不呈稳步上升趋势，在在5 5月份月成交独栋别墅已突月份月成交独栋别墅已突 破破1010万平方米，万平方米，6 6月逆市上扬

7、再次达到新高，超过月逆市上扬再次达到新高，超过1313万平方米万平方米7-87-8二二 个月受季节的影响，成交量有所下滑。个月受季节的影响，成交量有所下滑。 1 1、供需分析、供需分析 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2 2、价格走势、价格走势 20062006年年1-101-10月全市独立别墅成交均价月全市独立别墅成交均价1743617436元元/ /平方米平方米，其中其中1-6月份均月份均 价价17336元元/平方米，比平方米，比7-10月份均价低月份均

8、价低200元元/平方米。平方米。 整体价格上升幅度集中在整体价格上升幅度集中在4 4月份的月份的1.61.6万元平方米万元平方米，逐步上升到，逐步上升到6 6月份月份 实现均价实现均价2.02.0万元平方米万元平方米。7 7、8 8月份整体价格出现有所下滑，均价为月份整体价格出现有所下滑，均价为 1793717937元元/ /平方米。平方米。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 四、独栋别墅需求情况四、独栋别墅需求情况 从成交面积段来分析，独立别墅成交量最大的面

9、积区间为从成交面积段来分析，独立别墅成交量最大的面积区间为 250-300250-300平平 方米方米 和和 300-350300-350平方米平方米，这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着，这和购买客户对别墅的总价的承受能力有着 正比关系，由此来看正比关系，由此来看全市独立别墅结构特征中经济型的小面积独立别全市独立别墅结构特征中经济型的小面积独立别 墅需求旺盛。墅需求旺盛。 全市独立别墅成交量分析(平方米)全市独立别墅成交量分析(平方米) 284 1 5 61 5 6 1 9 01 9 0 6 86 8 2 9 02 9 0 4 7 24 7 2 6 7 56 7 5 4 1 34 1 3

10、0 0200200400400600600800800 小 于 200小 于 200 200-250200-250 250-300250-300 300-350300-350 350-400350-400 400-450400-450 450-500450-500 大 于 500大 于 500 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 从总价方面来看，从总价方面来看，独立别墅独立别墅主力总价是主力总价是300-500300-500万元万元/ /套套，从成交总价，从成交

11、总价 的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，然而经济型的特征可以明显看出，市场对高端别墅具有一定需求量，然而经济型 独立别墅市场热消的总价范围是在独立别墅市场热消的总价范围是在300-400300-400万元万元/ /套套。 全全 市市 独独 立立 别别 墅墅 成成 交交 总总 价价 分分 析析 ( ( 元元 ) ) 1 1 3 3 4 4 3 3 8 8 8 8 2 2 7 7 8 8 3 3 3 3 9 9 4 4 8 8 4 4 4 4 0 0 1 1 2 2 4 4 7 7 1 1 7 7 6 6 1 1 0 0 1 1 0 01 1 0 0 0 02 2 0 0 0 03

12、 3 0 0 0 04 4 0 0 0 05 5 0 0 0 06 6 0 0 0 0 小小 于于 2 2 0 0 0 0 万万 2 2 0 0 0 0 - - 3 3 0 0 0 0 万万 3 3 0 0 0 0 - - 4 4 0 0 0 0 万万 4 4 0 0 0 0 - - 5 5 0 0 0 0 万万 5 5 0 0 0 0 - - 6 6 0 0 0 0 万万 6 6 0 0 0 0 - - 7 7 0 0 0 0 万万 7 7 0 0 0 0 - - 8 8 0 0 0 0 万万 8 8 0 0 0 0 - - 1 1 0 0 0 0 0 0 万万 大大 于于 1 1 0 0

13、0 0 0 0 万万 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 五、松江别墅市场分析五、松江别墅市场分析 从市场供需方面来看，从市场供需方面来看，20062006年年1-101-10月松江独立别墅累计新增供应量月松江独立别墅累计新增供应量 118548118548平方米，累计成交量平方米，累计成交量161629161629平方米，供需比为平方米，供需比为0.73:10.73:1，市场市场 需求明显大于供应，由此可以看出松江独立别墅需求旺盛。需求明显大于供应，由此可以看

14、出松江独立别墅需求旺盛。 1 1、供需分析、供需分析 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2 2、价格走势、价格走势 20062006年年1-101-10月份松江独立别墅成交均价月份松江独立别墅成交均价1621416214元元/ /平方米平方米， 4 4月份和月份和7 7月份受到松江低价别墅格板块成交量大的影响，导致月份受到松江低价别墅格板块成交量大的影响，导致成交均成交均 价仅分别为价仅分别为1268512685元平方米和元平方米和1309213092元元/

15、/平方米，平方米， 总体来看，总体来看，1-101-10月松江独立别墅价格还是呈现稳步上升的态势。月松江独立别墅价格还是呈现稳步上升的态势。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 六、松江独栋需求分析六、松江独栋需求分析 松松 江江 独独 立立 别别 墅墅 成成 交交 量量 分分 析析 ( (平平 方方 米米 ) ) 4 47 7 6 68 8 1 19 99 9 9 95 5 2 20 0 6 61 1 24 0 05 50 01 10 00 01 15 50

16、02 20 00 02 25 50 0 小小 于于 2 25 50 0 2 25 50 0- -3 30 00 0 3 30 00 0- -3 35 50 0 3 35 50 0- -4 40 00 0 4 40 00 0- -4 45 50 0 4 45 50 0- -5 50 00 0 大大 于于 5 50 00 0 从成交面积来看，独立别墅面积范围在从成交面积来看，独立别墅面积范围在250-300250-300平方米平方米面积最受面积最受 市场欢迎。市场欢迎。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销

17、策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 从成交总价来看，从成交总价来看，300-400300-400万万/ /套套的独立别墅在松江位居第一，由的独立别墅在松江位居第一，由 于高端别墅板块位于松江区内，因此于高端别墅板块位于松江区内，因此700700万万/ /以上以上的别墅也成为该的别墅也成为该 区域成交的热点。区域成交的热点。 松松江江独独立立别别墅墅成成交交总总价价分分析析( (元元) ) 9 96 6 2 20 0 3 39 9 9 94 4 1 12 26 6 1 10 08 8 3 31 1 0 05 50 01 10 00 01 15 50 0 小小于于2 20 00 0万万 2

18、20 00 0- -3 30 00 0万万 3 30 00 0- -4 40 00 0万万 4 40 00 0- -5 50 00 0万万 5 50 00 0- -6 60 00 0万万 6 60 00 0- -7 70 00 0万万 大大于于7 70 00 0万万 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 七、佘山别墅市场分析七、佘山别墅市场分析 1 1、市场概述、市场概述 随着上海紫园、世茂佘山庄园、佘山高尔夫、佘山月湖、中凯佘山别随着上海紫园、世茂佘山庄园、佘山

19、高尔夫、佘山月湖、中凯佘山别 墅、上海晶园、佘山宝石、佘山银湖、佘山墅、上海晶园、佘山宝石、佘山银湖、佘山3 3号以及本项目等十多个高号以及本项目等十多个高 档别墅项目的开发，档别墅项目的开发，佘山已经成为上海顶级居住的区域，总体规模达佘山已经成为上海顶级居住的区域，总体规模达 到近到近 8080万平方米。万平方米。 区域售价均价格从当初的区域售价均价格从当初的1000010000元元/ /平方米上升到现在平方米上升到现在3500035000元平方米。元平方米。 目前佘山别墅板块，目前佘山别墅板块，主力房型面积一般在主力房型面积一般在600-800600-800平方米之间，平方米之间， 在售别

20、墅均价在在售别墅均价在16000-5000016000-50000元元/ /平方米左右，平方米左右， 主力总价保持在主力总价保持在10001000万万-3000-3000万之间，万之间，私家花园占地在私家花园占地在3-43-4亩之间亩之间, , 在佘山别墅的购买人群中，外省人士占到了五成以上在佘山别墅的购买人群中，外省人士占到了五成以上 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2、区域供应、区域供应 我们锁定区域分析范围为上海紫园、佘山高尔夫、世茂佘山山庄、我们锁定

21、区域分析范围为上海紫园、佘山高尔夫、世茂佘山山庄、 银湖别墅、佘山三号、上海晶园和月湖山庄。银湖别墅、佘山三号、上海晶园和月湖山庄。 从上图可以看出，区域内别墅供应总量为从上图可以看出，区域内别墅供应总量为803102803102平方米，约平方米，约11561156 套套。（包括目前已经售出面积），。（包括目前已经售出面积）， 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 3、区域成交、区域成交 区域累计成交均价区域累计成交均价22928元元/平方米平方米, 统计口径不包

22、括佘山三号累积均价统计口径不包括佘山三号累积均价24230元平方米元平方米 统计口径不包括佘山三号和银湖别墅均价统计口径不包括佘山三号和银湖别墅均价26698元平方米元平方米 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 0606年成交年成交7 7套，成交均价套，成交均价4889748897元元/ /平方米平方米， 0606年成交价格比年成交价格比0505上涨了上涨了57.73%57.73%。 0505年成交年成交2 2套，成交均价套，成交均价3100031000元元/

23、/平方米。平方米。 、区域楼盘成交分析、区域楼盘成交分析 世茂庄园世茂庄园20052005年年1010月开盘以来，月开盘以来，共成交共成交9 9套，套， 平均成交均价平均成交均价4560045600元元/ /平方米平方米 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 月湖山庄月湖山庄20042004年年6 6月开盘以来，月开盘以来，共成交共成交1515套，套， 平均成交均价平均成交均价1679016790元元/ /平方米，平方米， 0606年成交年成交5 5套，成交均价套

24、，成交均价1851218512元元/ /平方米平方米, ,比比0505年下降了年下降了%2.91%2.91， 0505年成交年成交6 6套，成交均价套，成交均价1906619066元元/ /平方米平方米, ,比比0404年上升了年上升了14.03%14.03%， 0404年成交年成交4 4套，成交均价套，成交均价1275512755元元/ /平方米平方米. . 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 上海晶园上海晶园20052005年年4 4月开盘以来，月开盘以来，

25、共成交共成交3232套，套， 平均成交均价平均成交均价2618226182元元/ /平方米，平方米， 0606年成交年成交1717套，成交均价套，成交均价2802228022元元/ /平方米平方米, ,比比0505年上升了年上升了15.51%15.51% 0505年成交年成交1515套，成交均价套，成交均价2426024260元元/ /平方米平方米. . 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 4、区域未来供应、区域未来供应 区域未来将有区域未来将有874874套别

26、墅分批推向市场，直接和我们项目产生竞争的套别墅分批推向市场，直接和我们项目产生竞争的 将是佘山三号的剩下的将是佘山三号的剩下的253253套小独栋别墅。套小独栋别墅。 备注：银湖别墅由于其销售的时间性，因此未来供应套数要比图表备注：银湖别墅由于其销售的时间性，因此未来供应套数要比图表 显示数字少很多。显示数字少很多。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 案名案名开盘时间开盘时间总建总建容积率容积率报价报价成交价成交价面积面积在售主力在售主力 面积面积 0606年

27、成交年成交 套数套数 佘山板块佘山板块上海紫园上海紫园03.1160.174500059300420-1200封盘封盘 佘山月湖佘山月湖 山庄山庄 04.560.142500018512422-130050-8505 佘山高尔佘山高尔 夫别墅夫别墅 04.790.063500036500370-1500400-70018 上海晶园上海晶园05.44.60.22500026182400-1000450-60015 世茂佘山世茂佘山 庄园庄园 05.180.14000048897470-1100470-7008 泗泾板块泗泾板块佘山佘山3 3号号06.906.93.23.20.390.391600

28、0-16000- 1800018000 1645016450214-330214-330314-330314-3306262 云顶别墅云顶别墅 二期二期 04.6100.231250013572450-570450-5501 佘山银湖佘山银湖 二期二期 05.9110.261800015640310-667405-60042 洞泾板块洞泾板块保利十二保利十二 橡树橡树 05.1080.51200011027204-319226-28040 赵巷板块赵巷板块古北佘山古北佘山 别墅别墅 04.970.221800018280280-570280-36042 恒联名人恒联名人 世家世家 04.170

29、.251700015000360-470360-43045 中海翡翠中海翡翠 湖案湖案 04.1180.231500015270330-570330-35026 5、区域板块分析、区域板块分析 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 案名案名 单价（元单价（元/ /平方米）平方米） 1000010000以以 下下 1000-1000- 1200012000 12000-12000- 1500015000 15000-15000- 1800018000 18000-1

30、8000- 2000020000 20000-20000- 2500025000 2500025000以上以上 佘山板块佘山板块上海紫园上海紫园 佘山月湖山庄佘山月湖山庄 佘山高尔夫别佘山高尔夫别 墅墅 上海晶园上海晶园 世茂佘山庄园世茂佘山庄园 泗泾板块泗泾板块佘山佘山3 3号号 云顶别墅二期云顶别墅二期 佘山银湖二期佘山银湖二期 洞泾板块洞泾板块保利十二橡树保利十二橡树 赵巷板块赵巷板块古北佘山别墅古北佘山别墅 恒联名人世家恒联名人世家 中海翡翠湖案中海翡翠湖案 从单价方面来看，从单价方面来看，佘山板块内大面积的独栋别墅售价都在佘山板块内大面积的独栋别墅售价都在2500025000元元/

31、/平方米以上，平方米以上， 周边他板块别墅价格幅度比较大，周边他板块别墅价格幅度比较大，主要集中在主要集中在16000-2000016000-20000元元/ /平方米。平方米。 单价分析单价分析 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 案名案名 主力面积（平方米）主力面积（平方米） 250250以下以下250-250- 300300 300-400300-400400-500400-500500-600500-600600-800600-800800800以上以上

32、 佘山板块佘山板块上海紫园上海紫园 佘山月湖山庄佘山月湖山庄 佘山高尔夫别佘山高尔夫别 墅墅 上海晶园上海晶园 世茂佘山庄园世茂佘山庄园 泗泾板块泗泾板块佘山佘山3 3号号 云顶别墅二期云顶别墅二期 佘山银湖二期佘山银湖二期 洞泾板块洞泾板块保利十二橡树保利十二橡树 赵巷板块赵巷板块古北佘山别墅古北佘山别墅 恒联名人世家恒联名人世家 中海翡翠湖案中海翡翠湖案 从主力面积方面来看，从主力面积方面来看，佘山区域大独栋别墅面积多集中在佘山区域大独栋别墅面积多集中在600600平方米以上，平方米以上， 其他项目主力面积集中在其他项目主力面积集中在400-600400-600平方米，相对小独栋别墅面积多

33、集中在平方米，相对小独栋别墅面积多集中在 220-300220-300平方米平方米，符合市场主流。，符合市场主流。 主力面积分析主力面积分析 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 案名案名 主力总价（万元主力总价（万元/ /套）套） 300300以以 下下 300-300- 350350 350-350- 400400 400-400- 450450 450-450- 500500 500-500- 550550 550-550- 600600 650-650-

34、700700 700-700- 800800 800800以以 上上 佘佘 山山 板板 块块 上海紫园上海紫园 佘山月湖山庄佘山月湖山庄 佘山高尔夫别墅佘山高尔夫别墅 上海晶园上海晶园 世茂佘山庄园世茂佘山庄园 泗泗 泾泾 板板 块块 佘山佘山3 3号号 云顶别墅二期云顶别墅二期 佘山银湖二期佘山银湖二期 洞洞 泾泾 板板 块块 保利十二橡树保利十二橡树 赵赵 巷巷 板板 块块 古北佘山别墅古北佘山别墅 恒联名人世家恒联名人世家 中海翡翠湖案中海翡翠湖案 从主力总价方面来看，从主力总价方面来看，佘山区域大独栋别墅总价都在佘山区域大独栋别墅总价都在800800万元以上，其他项目万元以上，其他项目

35、 的主力总价也集中在的主力总价也集中在500-800500-800万元，万元，佘山佘山3 3号由于面积控制比较小，号由于面积控制比较小，因此总价控因此总价控 制在制在400-550400-550万元间。万元间。 总价分析总价分析 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 八、小独栋别墅市场特征八、小独栋别墅市场特征 随着别墅用地停批影响的逐渐体现和购房者对生活质量追求的进随着别墅用地停批影响的逐渐体现和购房者对生活质量追求的进 一步提升，未来的一段时间之内，在近郊配套

36、较完善、具有一定区一步提升，未来的一段时间之内，在近郊配套较完善、具有一定区 位和交通优势的区域内，小独栋及经济型别墅将会继续受到大部分位和交通优势的区域内，小独栋及经济型别墅将会继续受到大部分 市区改善性购房客户的广泛追捧。市区改善性购房客户的广泛追捧。 市场供应量为数不多，目前以佘山三号最为热销，总体供应楼盘个市场供应量为数不多，目前以佘山三号最为热销，总体供应楼盘个 数约数约6 6个左右；个左右； 购买客户比较偏爱实际使用面积达到购买客户比较偏爱实际使用面积达到350350平方米左右的户型设计；平方米左右的户型设计； 基于客户对面积的需求，小独栋产品合理的控制了建筑面积，用赠基于客户对面

37、积的需求，小独栋产品合理的控制了建筑面积，用赠 送地下阳光室方式，使得实际使用面积在送地下阳光室方式，使得实际使用面积在350350平方米左右，在使用平方米左右，在使用 功能齐全的基础上，有合理的控制了总价，赢得市场的追捧。功能齐全的基础上，有合理的控制了总价，赢得市场的追捧。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 项目名称：好世麒麟园项目名称：好世麒麟园 地理位置：金都路100弄88支弄， 发展商：上海好世置业有限公司， 占地面积：15.7万平方米， 总建筑面积

38、：5.4万平方米， 容积率：0.35， 建筑类型：小独栋别墅， 房型面积：房型面积：220-300220-300平方米，每户赠送平方米，每户赠送100-130100-130平方米地下阳光室平方米地下阳光室， 总户数：221， 目前售价：均价15000元/平方米， 上市时间：2005年6月，当时均价12000元/平方米， 累计成交均价：累计成交均价：1361613616元元/ /平方米平方米， 周边区域独立别墅售价：1000016000元/平方米， 主力房型：建筑面积240平方米，地下阳光室120平方米， 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69

39、031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 点评：点评： 本项目在产品定位方面与周边别墅做了明显的区隔，本项目在产品定位方面与周边别墅做了明显的区隔，首先从建筑面积上首先从建筑面积上 要比周边别墅小要比周边别墅小80-10080-100平方米，但是通过赠送地下阳光室的方式，平方米，但是通过赠送地下阳光室的方式，使得使得 实际使用面积和房型功能布置和周边楼盘基本无很明显差异实际使用面积和房型功能布置和周边楼盘基本无很明显差异，（区域别（区域别 墅建筑面积供应范围在墅建筑面积供应范围在320-450320-450平方米），平方米），这样的产品设计，在总价方面这样

40、的产品设计，在总价方面 得以合理的控制。得以合理的控制。在总价优势方面，本项目主力总价控制在总价优势方面，本项目主力总价控制260-360260-360万元万元/ / 套，相比区域别墅套，相比区域别墅380-540380-540万元万元/ /套的总价范围具有明显的价格优势。套的总价范围具有明显的价格优势。在在 区域竞争过程中占据上风，使该项目开盘四个月就取得近区域竞争过程中占据上风，使该项目开盘四个月就取得近7070套的成交业套的成交业 绩。绩。 主力房型：建筑面积主力房型：建筑面积240240平方米，地下阳光室平方米，地下阳光室120120平方米，平方米， 2007房地产策划大全策划必备资料

41、库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 北京参考项目北京参考项目 项目名称：独墅逸致项目名称：独墅逸致 地理位置：北京大兴区京开高速庞各庄出口薛营桥 发展商：北京兴港房地产开发有限公司 占地面积：48.6平方米，二期20万平方米 总建筑面积：13.9平方米，二期4.9万平方米 容积率：0.29 总户数：二期197 建筑类型：小独栋别墅 房型面积：房型面积：220-300220-300平方米，主力面积平方米，主力面积230230平方米，附送平方米，附送100100平方米左右地下室，平方米左右地下室，

42、每一栋别墅均规划了每一栋别墅均规划了300300-1000-1000的私家庭院的私家庭院 销售均价：8500元/平方米 上市时间：2005年11月 项目区域销售价格：70009000元平方米 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 主力房型：建筑面积主力房型：建筑面积230230平方米，地下阳光室平方米，地下阳光室100100平方米，平方米， 点评：点评： 该项目位于北京城南区域，从区域位置上分析并非属于北京传统别墅聚该项目位于北京城南区域，从区域位置上分析并非属于

43、北京传统别墅聚 集区域，集区域，在主力建筑面积方面更是合理的控制在在主力建筑面积方面更是合理的控制在200-260200-260方面，（区域别方面，（区域别 墅主力建筑面积墅主力建筑面积350-420350-420平方米），每户增送平方米），每户增送100100平方米左右半地下阳光平方米左右半地下阳光 室，室，其次另一卖点是每户赠送的花园面积不逊于周边大面积别墅产品，其次另一卖点是每户赠送的花园面积不逊于周边大面积别墅产品， 花园赠送面积达到花园赠送面积达到300-1000300-1000平方米，从而真正的将本产品做到了平方米，从而真正的将本产品做到了“小独小独 栋、大庭院、高品质栋、大庭院、

44、高品质”的楼盘的楼盘, ,从而在区域市场中独领风骚。从而在区域市场中独领风骚。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 深圳参考项目深圳参考项目 项目名称：观澜湖项目名称：观澜湖 地理位置：宝安区观澜镇高尔夫大道， 开发商：深圳观澜湖房地产开发有限公司， 占地面积：37687平方米， 总建筑面积：17122平方米， 容积率：0.45 房型面积：438平方米a型、600平方米b型、330平方米h型、403平方米j型， 开盘时间：2004年5月 历史销售均价：25000

45、元/平方米， 最新开盘时间：2006年10月， 目前销售均价：35000元/平方米，带装修， 点评：点评： 通过对观澜湖项目的分析，我们项目有些地方可以借鉴引用，其一，观澜湖依靠高尔夫通过对观澜湖项目的分析，我们项目有些地方可以借鉴引用，其一，观澜湖依靠高尔夫 球场作为最大的卖点，我们在自然资源方面真正位于佘山山脚下，产品具有一定的稀缺性；其球场作为最大的卖点，我们在自然资源方面真正位于佘山山脚下，产品具有一定的稀缺性；其 二在建筑立面风格上面，我们可以同样运用石材到顶的做法，真正体现小独栋别墅在佘山区域二在建筑立面风格上面，我们可以同样运用石材到顶的做法，真正体现小独栋别墅在佘山区域 的品质

46、和档次的品质和档次, ,石材的运用适当的增加了一定的成本石材的运用适当的增加了一定的成本, ,但是对于今后的售价具有重要但是对于今后的售价具有重要 意义意义. . 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 小小 结结: 佘山佘山3 3号以号以220-330220-330平方米平方米的精致小独栋别墅向佘山传统的豪宅挑战。的精致小独栋别墅向佘山传统的豪宅挑战。 380380万元起价万元起价，主力总价控制在，主力总价控制在450450万元左右万元左右，象这样的小独栋别墅，象

47、这样的小独栋别墅 拥有很大的市场潜力。拥有很大的市场潜力。 由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地由于政府停止别墅用地批租，近几年内市场不会出现新增别墅地 块出让块出让,别墅用地因此更显稀缺；别墅用地因此更显稀缺； 独立别墅市场明显呈现出供不应求态势独立别墅市场明显呈现出供不应求态势, ,市场成交价格稳步上升；市场成交价格稳步上升； 对于独立别墅面积合理控制在对于独立别墅面积合理控制在250-350250-350平方米之间平方米之间，总价方面控制，总价方面控制 在在500500万万/ /套以内套以内，更是深受客户的喜爱。更是深受客户的喜爱。 2007房地产策划大全策划必备资料

48、库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 紧依佘山的景观、空气指数。紧依佘山的景观、空气指数。 邻近佘山镇，日常生活配套设施便捷。邻近佘山镇，日常生活配套设施便捷。 地块东侧为旅游集散地，商业价值高。地块东侧为旅游集散地，商业价值高。 一、本地块的一、本地块的swot 地块四周环境、背山、以及地块本身的地块四周环境、背山、以及地块本身

49、的 不完整型造成品质上的缺陷。不完整型造成品质上的缺陷。 佘山佘山3号号小面积别墅小面积别墅的热销，打破了本的热销，打破了本 板块只做大面积、高总价的豪宅别墅的板块只做大面积、高总价的豪宅别墅的 格局。为本项目的多样性产品规划提供格局。为本项目的多样性产品规划提供 了重要的了重要的市场参考样本市场参考样本。 ： “佘山佘山3号号“”“”成为新一轮开发别墅项成为新一轮开发别墅项 目的经典榜样，在赵巷、朱家角等地都目的经典榜样，在赵巷、朱家角等地都 有类似的项目进入建设，有类似的项目进入建设，明年会有一定明年会有一定 量的同质产品面市，在一定程度上形成量的同质产品面市，在一定程度上形成 客户的分流

50、和产品的大众化客户的分流和产品的大众化。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 主要风险主要风险解决关键解决关键 系列宏观调控造成系列宏观调控造成市场观望、成交不市场观望、成交不 活跃活跃(市场市场) 切准目标客户购买心理，度身定制，切准目标客户购买心理，度身定制，强化产品的生强化产品的生 命力命力 与佘山与佘山3号号同类同质化同类同质化带来的市场竞争带来的市场竞争 (产品产品) 从产品细节、软件服务等，做从产品细节、软件服务等，做佘山佘山3号的升级版号的升级版

51、容易产生佘山容易产生佘山3号的号的后续项目后续项目印象，从印象，从 而难以提升本项目的形象而难以提升本项目的形象(推广推广) 以以完全不同完全不同的形象、推广手法形成明显差异的形象、推广手法形成明显差异 市场不景气造成市场不景气造成粗放式粗放式推广投放，推广投放，成成 本上升本上升(销售手段销售手段) 打破传统坐销方式，采用打破传统坐销方式，采用精准的营销精准的营销，直接找到目，直接找到目 标客户标客户 5、本项目将面对的主要风险和解决关键：、本项目将面对的主要风险和解决关键： 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业

52、的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 二、目标客户锁定二、目标客户锁定 从各地方各区域客户购买上海别墅的用途来看，主要分为从各地方各区域客户购买上海别墅的用途来看，主要分为3种类型：种类型： 日居型、出租型、储备型日居型、出租型、储备型 日居型日居型 以日常居住为主。看中别墅社区与上班工作地点、城市附中心的距以日常居住为主。看中别墅社区与上班工作地点、城市附中心的距 离，及必经道路的通畅情况。注重社区周边的日常生活配套设施和人气离，及必经道路的通畅情况。注重社区周边的日常生活配套设施和人气 指数。注重有限居住空间的充分利用，注重性价比。比如：指数。注重有限居住空间的充分利用，注

53、重性价比。比如：闵行虹梅南闵行虹梅南 路别墅板块、松江新桥别墅板块路别墅板块、松江新桥别墅板块等。等。 1、购买原因分析、购买原因分析 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 投资出租型投资出租型 以长期投资为目的，一般都出租给来沪长期工作的外籍高管人士。以长期投资为目的，一般都出租给来沪长期工作的外籍高管人士。 这类业主非常关注别墅社区与上海各大经济开发区的区位关系，以这类业主非常关注别墅社区与上海各大经济开发区的区位关系，以 及开发区中的入驻企业。选择的别墅物业

54、往往具有密度低、环境营造较及开发区中的入驻企业。选择的别墅物业往往具有密度低、环境营造较 好、室内和花园面积较大、有知名的物业管理公司。比如：好、室内和花园面积较大、有知名的物业管理公司。比如：浦东汤臣高浦东汤臣高 尔夫别墅尔夫别墅等。等。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 储备型储备型 长期持有、具有强劲升值潜力的不动产。作为闲暇时的短期居住长期持有、具有强劲升值潜力的不动产。作为闲暇时的短期居住 （5+2型），也可能暂时空置，作为今后的日常居所。这类业主看

55、好别型），也可能暂时空置，作为今后的日常居所。这类业主看好别 墅所在板块今后的升值前景，注重周边天然资源的不可复制性和区域的墅所在板块今后的升值前景，注重周边天然资源的不可复制性和区域的 发展动态。比如：发展动态。比如：淀山湖周边别墅淀山湖周边别墅。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 作为我们佘山板块的小独栋别墅，更吸引上述哪作为我们佘山板块的小独栋别墅，更吸引上述哪 种类型的客户选购？种类型的客户选购？ 纵观上海房地产市场，别墅大致分布在：纵观上海房地产市场

56、，别墅大致分布在： （1）青浦）青浦318国道沿线别墅板块国道沿线别墅板块 （2）浦东新区别墅板块；）浦东新区别墅板块； （3）新闵别墅板块；）新闵别墅板块； （4）松江九亭、泗泾别墅板块；）松江九亭、泗泾别墅板块； （5）松江佘山别墅板块。）松江佘山别墅板块。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 318国道别墅板块国道别墅板块 一个比较一个比较传统的别墅区传统的别墅区，向外延伸到外销房比较集中的，向外延伸到外销房比较集中的古北住宅区，古北住宅区， 毗邻虹桥机场

57、、虹桥开发区毗邻虹桥机场、虹桥开发区，沿延安高架出入沪青平公路，交通极为便，沿延安高架出入沪青平公路，交通极为便 捷。从某种角度上讲，成为了虹桥别墅的延伸段。西区工作的高管、外捷。从某种角度上讲，成为了虹桥别墅的延伸段。西区工作的高管、外 籍人士一般会选择此板块作为自己的日常居所，籍人士一般会选择此板块作为自己的日常居所，因此日居、出租、储备因此日居、出租、储备 类型比例都差不多类型比例都差不多。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 浦东别墅板块浦东别墅板块 浦

58、东是上海别墅发展较晚的区域，但随着浦东开发，进入全面的金融、浦东是上海别墅发展较晚的区域，但随着浦东开发，进入全面的金融、 贸易、产业等功能型开发阶段，陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的贸易、产业等功能型开发阶段，陆家嘴金融贸易区、金桥进出口加工区的 成熟，带动大量外资机构的境外人士涌入，相应对高品质居住场所的需求成熟，带动大量外资机构的境外人士涌入，相应对高品质居住场所的需求 也同时增加。以也同时增加。以links、汤臣高尔夫别墅为代表的顶端别墅聚集了在沪工作、汤臣高尔夫别墅为代表的顶端别墅聚集了在沪工作、 投资的境外高层人士。投资的境外高层人士。 目前浦东主要的别墅板块有金桥目前浦东主要

59、的别墅板块有金桥-外高桥板块、碧云板块、张江板块、外高桥板块、碧云板块、张江板块、 康桥板块、南六公路沿线等。康桥板块、南六公路沿线等。 前三板块中的业主用作出租的比例相当高。前三板块中的业主用作出租的比例相当高。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构 新闵别墅板块新闵别墅板块 95年地铁一号线延伸段的建成通车；沪闵路高架的建成；沪杭高年地铁一号线延伸段的建成通车；沪闵路高架的建成；沪杭高 速公路的建成；速公路的建成；4号线快速感到的建成通车。号线快速感到的建成通

60、车。 从从99年起已向外区域扩散，都市路一带开发的年起已向外区域扩散，都市路一带开发的“樱园樱园”、“君临天君临天 下下”等别墅作为等别墅作为“新闵别墅区新闵别墅区”的补充，开发联体别墅，以总价优势获的补充，开发联体别墅，以总价优势获 得市场成功，成为新闵别墅区的延伸板块。得市场成功，成为新闵别墅区的延伸板块。 此板块别墅总体品质不高，多为叠加、联排，以日常居住为主体。此板块别墅总体品质不高，多为叠加、联排，以日常居住为主体。 2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款qq：69031789 房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构