西安房地产市场一季度报告

1、1 2013年西安房地产市场一季度报告 2 宏观背景分析 全国房地产市场 西安房地产市场 报告目录 3 part 1 宏观环境分析 p经济环境 p政策环境 4 l从国内经济形势来看，中国经济逐步开始企稳，多项经济指数出 现回升，但通胀风险仍然存在，一季度货币政策有所放宽，一定程 度拉升经济面的向好，对于房地产市场起到较好的支撑。 l面对房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期， 而随着后期地方细则出台表现来看，总体偏温和，未超出国五条框 定范围，在此前提下，预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市 场预期 宏观环境形势 5 point a 一季度国内经济面企稳，货币供应有所宽松， 楼市

2、外围环境有所改善 经济 环境 6 part 1 宏观环境分析经济环境 受益于政策效果释放、国内经济稳定发展和出口企业信心增强等 因素，一季度经济基本面未变，房地产外围仍存在不确定因素 国内经济 回落24m，三 季度开始盘整经济企稳，通 胀预期存在 7 part 1 宏观环境分析经济环境 一季度国内经济形势企稳，短期货币投放量在一定程度有所上升， 中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影响有限 货币表现 n 两会中中央政府工作报告显示：2013年中国gdp增长目标定为7.5%，cpi涨幅控制在3.5%左右，m2预期增长目标定为 13%左右，这与m2增速略高于gdp增长与物价升幅之和的历

3、史规律是一致的。 n “央行将会使用多种策略组合，包括回购和发行央行票据，以清除过量的流动性，这也是央行曾经使用过的方式。这也是惟 一能够实现渐进式物价稳定的方法。” n考虑政府换届等因素影响，短期货币投放量在一定程度有所上升，中长期来看政府仍保持稳健的货币政策，对房地产市场影 响有限。 货币供应有一定提升 新增贷款规模有所放大 88 part 1 宏观环境分析经济环境 国内房地产市场一季度回升态势明显，固投和房地产开发投资增 速明显，且相关比值上升显示房地产市场开始进入恢复阶段 行业投资 n 从同比增速上看，今年前两个月，国内固定资 产投资和房地产投资完成额同比增幅分别为 21.2%以及22

4、.8%，较2012年的21.5%以及 27.8%均有所回落。然而，从体量上看，前 两个月，国内固定资产投资和房地产投资完成 额分别为25676.0亿元以及6669.70亿元，均 高于2012年前两个月的21188.83亿元以及 5431.46亿元。 n随着政策边际效应的逐渐递减，行业投资积极 性将有所增加。与此同时，从保障房建设情况 来看，2011年和2012年1700万套保障房的 结转效应仍然存在，加之2013年新开工600 万套，将使2013年保障房投资维持在较高水 平，也将促使2013年的房地产投资增速将回 升。但由于2013年房地产调控政策不会明显 放松，房地产投资仍将处于景气恢复阶段

5、。 9 point b 间接式调控稳定市场价格预期，政策重心 强化监管执行力度 政策 环境 10 part 1 宏观环境分析政策环境 2010年1月10日 国11条出台 调控效果：部分城 市房价、地价依旧 出现过快上涨势头， 部分地方政府落实 调控措施不力。 2010年4月17日 新国10条出台 2011年1月26日 新国8条出台 调控效果：标志着 史上最严厉的调控 政策出台 调控效果：投资投机 性购房被有效遏制， 房价快速上涨势头被 抑制 2013年2月20日 新国5条出台 2012年全年无加码政 策出台，被压抑的市 场在年底显得蠢蠢欲 动 2012年 本次新政的出台，是对前几次新政的效果的

6、巩固，对调控过程中出现的核心问题的完善与补充。但由于新政 主要为原基础上的力度加码，对原来已经是调控重点的一线城市及部分城市影响相对较弱，但原来并非调控 重点的二三线城市，或会因各种限制条件的严格化而让市场遭受不同程度的动荡。 面对楼市房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预 期，增强政策监管执行层面 政策背景 11 “国五条” 细则 限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二 手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房 的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的 非当地户籍居民家庭，要暂停在

7、本行政区域内向其售房。 限购升级，覆盖全部行政区域 税务、住房城乡建设部门要密 切配合，对出售自有住房按规定应 征收的个人所得税，通过税收征管、 房屋登记等历史信息能核实房屋原 值的、应依法严格按转让所得的 20%计征。 个人出售房产征20%所得税 各地区要大力推进城镇个人 住房信息系统建设，完善管理制度， 到“十二五”期末，所得地级以上 城市原则上要实现联网。 “十二五”期末，地级以上 城市实现联网 对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城 市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高 第二套住房贷款的首付款比例合贷款利率。 房价上涨过快城市提高二套房贷首付和利率 pa

8、rt 1 宏观环境分析政策环境 政策主要体现在二手房个人出售房产征收20%所得税和拟提高二 套房贷首付及利率等方面 政策内容 12 part 1 宏观环境分析政策环境 本轮政策的调控更多在重申之前调控方向，以及强化政策监管等 领域动作，也是调控思路的转向期 政策分析 分税制改革之后，中央财政集 中了财权，造成地方层面上所 谓的财权与事权不匹配。而本 轮政策在“二手房交易环节从 之前1%征收比例提升至20%”， 一方面政府有收紧市场流动性， 侧面缓解楼市压力，另一方面 增加政府财政收入渠道。 本次政策的出台，将楼市调控 方向增加三级市场层面，二手 房刚性需求群体在这一政策引 导下可能进入新房市场

9、，增加 新房交易的热度。配合中央政 府之前提出的城镇化战略需求。 本轮调控的思路包含上一届政 府思路，同时包含新一届政府 思路，主要体现从过去限购或 禁买等行政化手段干预向通过 税收及利率等经济市场手段转 向。另外李克强、李源潮等均 是经济法律出身。 二手房交易成本的提升造成加大市场对新房市场需求度，而中长期来看，新房供应主要集中于城市近 远郊区域，需求向此类区域转向，间接辅助政府提出的城镇化战略要求。 13 13 part 1 宏观环境分析政策环境 地方细则力度总体偏温和，未超出国五条框定范围，在此前提下， 预计本轮调控对行业实际影响程度将弱于市场预期 市场反应 城市出台日期核心诉求点政策摘

10、要内容程度 北京3月30日京单身仅能购1套房 31日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的， 限购1套住房；对已拥有1套 及以上住房的，暂停向其出售住房。 强 上海3月30日二手房交易征20%个税 2013年度本市新建商品住房价格控制目标为：按照保持 房价基本稳定的要求，切实 贯彻落实各项房地产市场调控措施。 强 重庆3月30日停放三套及以上住房贷款严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放居民家庭购买第 三套及以上住房贷款。中 广东3月25日严格执行国务院个税规定国五条细则率先落地，广州深圳既限购又限价中 合肥3月31日要求稳定新建商品房价格 坚决贯彻落实国家和省各项宏观调控政策，积极采取措施

11、，增加有效供应，防止新建 商品住房价格过快上涨，确保2013年全市年度新建商品住房价格增幅不高于本市城 镇居民人均可支配收入的实际增幅(名义增幅减去cpi)。 中 大连3月31日2013房价涨幅有限制 2013年新建商品住宅销售价格指数同比增幅控制在我市同期城镇人均可支配收入实 际增幅以下。 中 厦门3月31日 公布2013年新建商品住房 价格控制目标 2013年年度新建商品住房价格指数同比涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长 幅度。 中 天津3月31日 明确2013年住房价格控制 目标 继续加大保障性住房建设比重,增加中小户型、中低价位普通商品住房供应，保持住 房价格稳定, 新建商品住房价

12、格涨幅低于城镇居民人均可支配收入实际增长幅度 中 贵阳3月31日房价涨幅低于收入增幅 2013年贵阳新建商品住房价格增幅低于当年贵阳市城镇居民家庭人均可支配收入实 际增幅。 中 成都3月31日 公布2013新建商品住房价 格控制目标 进一步加大住房保障力度，强化房地产市场监管，切实增加中小套型普通商品住房供 应，要努力满足居民合理住房需求，确保新建商品住房价格涨幅低于本年度城镇居民 人均可支配收入实际增长幅度 中 南京3月30日 2013年度新建商品住房价 格控制目标 2013年度全市新建商品住房价格涨幅低于城镇居民家庭人均可支配收入的实际增幅。中 郑州4月1日房价涨幅应低于收入增幅2013年

13、度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅中 长沙4月1日房价涨幅应低于收入增幅 2013年新建商品住房价格必须控制在城镇居民人均可支配收入扣除消费价格上涨后 的实际增幅以下，保持基本稳定。 中 14 part 1 宏观环境分析政策环境 多城市主要通过限涨目标及增加住宅供应手段来调节市场，总体 未独立设定城市调控标准 市场反应 特征1：普遍不设“自选动作 总体来看，与京、沪的“单身限购” 不同，各二三线的细则相对“从简”， 没有“自选动作”。在“进一步”限 购、限贷、增加土地供应、加强市场 监管等方面，也是按部就班 特征2：完成“限涨”目标是重点 房价控制目标是楼市调控政府

14、责任 考核中的核心指标。与北京提出的 “降价”不同，二三线城市更多是 “限涨”。 特征3：多地未涉及20%个税 对于备受关注的“20%个税”政策， 济南、合肥等地的细则没有涉及。 特征4：引导房企增加普通住宅 通过一系列“组合拳”对二手房交 易进行一定程度打压之后，一些需 求将转向新房市场。一旦后续供应 不足，部分城市新房市场供求失衡， 为价格上升埋下隐患。 虽然政策在一定程度低于预期力度，但仍然保持从严基调， 表现一，部分城市限购范围扩大，如“广东版”调控政策； 表现二，房价控制目标收紧； 表现三，一些城市个人住房信息系统联网步伐加快。 15 part 1 宏观环境分析政策环境 保障房 20

15、13年保障房建设规划设计较 前几年更为合理可控 2013年底前将符合条件的外来务 工人员纳入保障范围，缓解社会 矛盾，大力推进城镇化进度 建设规模持续维持高水平，2013年开始进入大规模竣工并形成实 际供应；但制度仍不完善，融资、建设的可持续性仍有待检验 保障房 影响方面：目前保障房开工面积核算标准调整为“1/3开挖基坑、1/3主体工程开建、1/3主体工程完成”，在真实流入 商品房市场的量相对较小，对于商品房市场影响相对有限。 目前保障房诸多管理机制尚不成熟，包括进入及推出机制等，且保障房周边市政配套相对匮乏，造成对商品房实际影响 较低。 16 16 part 2 全国市场分析 p土地市场 p

16、商品房市场 p二手房市场 p企业分析 p趋势预判 17 一季度房地产市场特点 土地市场开年成交热度高，流标率低位 商品房销售同比大增，市场维持活跃态势 重点城市市场供不应求态势扩大，一线城市房价领涨全国 企业拿地重新回归一二线城市，一季度企业销售同比增幅显著 18 土地市场 part 2 全国市场分析 2013年1-2月，土地楼板价均处于一年来的 高位，主要原因是近两个月一线城市成交较为火 爆所致。 通常第一季度土地市场成交量在一年中 处于低位，但与去年同期相比，今年1、2月 土地成交同比均大幅攀升，反应出开年土地 市场成交热度远远高于去年。 一方面，去年年末土地供应量大增，从 而推升了年初的

17、成交总量，另一方面，年初 市场行情持续回暖，企业拿地积极性较高， 也带动了成交量的上升。 全国重点城市经营性用地流标率走势图 全国30重点城市经营性用地成交价格月度情况 流标率：近三个月土地流标率低位徘徊 2013年1月，全国30重点城市的流标率 为6.39%，2月，土地流标率为4.92%， 较1月份回落，综合近一年来的走势来看 ，近3个月土地流标率都处于较低的区间 ，与去年同期近10%的土地流标率形成 鲜明对比。 一线城市土地成交热度高，导致年初楼板价高位，近三月土地流 标率低位，整体土地市场成交热度远高于去年同期 19 u2013年1-3月，全国30重点城市经营性土地以0-5%低溢价率成交

18、的地块占比有所下降，处于近一年以来的低点，但是底价成交依旧占 据半壁江山。而高溢价地块占比较去年四季度有所回升，处于高位。溢价率处于5%-50%的中间段占比持续提升，总体来看，2013年前两 月市场持续回暖，溢价成交占比已经超过30%。 u溢价成交的地块大多分布在一线城市和二线省会城市，2012年特别是下半年，不少开发企业开始遭遇三四线楼市的供应过剩风险，返回 供求关系相对均衡或紧俏的一二线城市拿地，溢价率持续提升对市场价格造成的影响，一增加了未来入市项目的成本，鉴于国家调控政策 的持续，预计市场价格处在走平或者微涨，表明开发商开发收益或将进一步降低。 土地市场 溢价率：底价成交维持低位 ，溢

19、价成交占比超三成，上半年依然 是土地抄底好时机 part 2 全国市场分析 2012年3月-2013年3月全国重点城市经营性用地溢价率分布情况 20 20 土地市场 part 2 全国市场分析 各地频现拿地热 新开年土地市场旺销，各地地王现象重现，房企重新回归一线城 市争夺地块，资金实力雄厚的大房企是夺地主角 21 21 商品房 part 2 全国市场分析 商品房销售面积保持活跃态势，同比增长近五成 u1-2月，全国商品房销售面积10471万平方米，同比 增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点； u住宅销售面积增长55.2%，办公楼销售面积增长 43.3%，商业营业用房销售面积下降

20、1.4%。 国房景气指数大幅上升 u1月国房景气指数与12年年末保持平稳，2月，全国 房地产开发景气指数比去年12月份提高2.33点，比去 年同期提高0.03点，不但延续了去年四季度以来整体 上行的态势，且上行幅度明显加大。 u今年以来，房地产行业回稳态势继续保持，市场活 跃态势依旧。但从近期出台的国五条调控政策看，预 计今后几个月房地产行业活跃势头将有所下降，国房 景气指数上行幅度也将有所放缓。 商品房销售面积同比增长近五成，市场活跃，随着国五条出台， 预计今后几个月房地产行业活跃势头将有所下降 22 part 2 全国市场分析 房价：全国房价整体上行态势明显，一线城市领涨全国商品房 从房价

21、来看，全国房价整体上行态势明显。 u1月份，70个大中城市中，新建商品住宅 价格指数环比下降的城市有10个，比上月增 加2个；持平的城市有7个，比上月减少1个； 环比上涨的城市有53个，比上月减少1个， 涨幅均未超过2.2%。1月环比价格上涨城市 数基本与去年12月一致，但涨幅较上月进一 步上升，显示房价继续加速上行。一线城市 房价环比涨幅位居全国前列 u2月超九成城市房价环比上涨，下降的 城市仅有1个（温州），比上月减少9个；持 平城市有3个，比上月减少4个；环比上涨的 城市有66个，比上月增加13个，涨幅均未 超过3.1%。2月环比价格上涨城市数较1月 大幅上升，占比超过九成，涨幅也进一步

22、加 大，显示房价全面上行趋势确立。 1月、2月新建商品住宅价格指数环比上涨和下降主要城市 2月上涨前列的城市2月下降前列的城市 城市涨幅城市降幅 北京3.10%温州0.40% 广州3.10% 上海2.30% 深圳2.20% 包头2.10% 南京2.00% 1月上涨前列的城市 1月下降前列的城市 城市涨幅城市降幅 深圳2.20%海口0.30% 北京2.10%长春0.20% 广州2.00%南京0.20% 厦门1.60%扬州0.20% 沈阳1.50% 郑州1.40% 数据来源：国家统计局 23 备注：1、横轴为当月供求比（成交面积/供应面积）；供求比在0.8-1.2之间相对平稳，小于0.8供过于求，

23、大于1.2供不应求； 2、纵轴为当月底存量消化周期（单位：月），公式为周期=当月底市场存量/近六个月月均成交量； u重点城市住宅消化周期保持平稳，除天津外所有城市都在1年以内，其中南京甚至已不足半年； u从供求比来看，由于春节因素供应几乎“停滞”，导致重点城市几乎均出现严重的供不应求局面，而且供 求矛盾趋于突出，尤其是一线城市，供求比均超过了2.0。 u十大重点城市中，仅天津供求相对保持平衡。 商品房 part 2 全国市场分析 供求：重点城市市场供不应求态势扩大，消化周期保持平稳 2013年2月重点城市市场短期风险对比图 2013年1月重点城市市场短期风险对比图 0.02.04.0 6.08

24、.010.0 0 9 18 27 天津 杭州 成都 北京 南京 武汉 上海 深圳 0.01.02.0 3.04.05.0 0 9 18 27 天津 北京 成都 武汉 南京 深圳 -9 上海 广州 重庆 24 24 part 2 全国市场分析 二手房 u在“国五条”细则出台后的首周，北京二手房成交量出现井喷状态， 但随着政策末班车效应，二手房成交量开始逐步递减 u一月份，二手住宅价格环比上涨或持平城市总数占据九成，二月份 比上升的城市总数进一步上升；一月份二手房上涨明显城市涨幅均未 超1.7%，二月份最大涨幅达2.2%。显示二手房价整体进一步上行。 u政策出台，各地二手房交易大厅人头攒动，大家想

25、法设法规避新规 1月上涨前列的城市2月上涨前列的城市 城市涨幅城市涨幅 厦门1.70%北京2.20% 南京1.30%广州1.70% 北京1.00%上海1.60% 韶关1.00%宜昌1.50% 上海0.80%杭州1.40% 徐州0.80%深圳1.40% 常德0.80%宁波1.20% 政策出台，全国各大城市的房地产交易大厅“爆棚” 二手房价格整体上行态势加剧，政策效应致使二手房成交呈井喷 3月4日，国五条 细则出台 西安武汉 太原沈阳 政策出台首周，北京二手房成交量呈现“井喷” 数据来源：北京房管局数据 数据来源：国家统计局 25 25 房企 2013年前三月业 绩（亿元） 同比 2012年一季度

26、 业绩 2011年一季度 业绩 2012年全年业 绩 2011年全年业 绩 万科地产41032%310.7355.09 14181210 保利地产310109%148.66140.15 1018732 恒大地产185103%82.6198.08 923808 中海地产38389%261.07197.74 935720 华润置地170115%79.353.58 500286.54 碧桂园180190%61.292.99 475430 龙湖地产10251%65.398.79 400381 富力地产10762%66.2859.18 340287 金地集团8299%45.937.17 352290 业

27、绩表现：一季度从国内知名房企销售业绩来看，整体出现较好 业绩，同比增幅显著，主要受去年同期调控及市场预期影响 企业分析 part 2 全国市场分析 2013年一季度国内知名企业销售业绩目标 数据来源：cric 2012年商品房销售金额64456亿元，上述重点企业2011年商品房销售金额占比为9.9%，2011年全国商 品房销售金额为58596亿元，上述重点企业销售金额占比为8.7%，一季度前两个月全国商品房销售金额 为7361亿元，上述企业商品房销售金额占比上升至16.2%，行业集中度进一步提升 26 26 part 2 全国市场分析 随着2012年品牌房企销售业绩趋好，财务状况明显改善，且对

28、 2013年总体预期趋向乐观，均将销售目标提升10-20%幅度 企业分析 房企2012年业绩（亿元）业绩同比2013年目标（亿元）对比去年业绩目标增长率政策后是否调整 万科地产1412.316.20%否 保利地产1017.038.91%120018.0%否 恒大地产923.214.80%10008.3%否 中海地产892.528.10%800.3-10.3%否 华润置地521.945.20%5709.2%否 碧桂园476.010.00%62030.3%否 龙湖地产401.34.90%46014.6%否 招商地产363.873.30%4009.9%否 富力地产342.013.80%42022.8

29、%否 金地集团341.510.40%否 绿地集团105135.4%1400左右大于30%否 佳兆业17313.4%22027%否 融创中国35686%45026%否 复地集团16778%20020%否 远洋地产31115%35013%否 从各大房企公布的2012年的业绩报告中可以看出，相对于2011年的低谷，去年房企整体经营状况、财务状况已经明显改善。近 一年时间内，多数房企去化率提高、负债率降低、所持现金增长。因此拿地和推盘热情也有明显上涨。多家房企2013年目标上 调，表明后市预期总体趋向乐观。 中海对于业绩目标的设定较为谨慎，主要是为了能够在2013年对实现业绩目标拥有足够的自信，制定了

30、理性的销售目标，避免 在市场动态的环境下受到太多的评估压力。况且中海业绩基数较大，目标基本与去年持平。 2012年，绿地新增土地31幅，主要集中在一线城市的广州、上海，二线城市的合肥，重庆、哈尔滨、宁波等，碧桂园新增6幅 地块，主要集中在池州、佛山、南通等二三线城市。 2013年国内知名企业销售业绩目标 数据来源：cric 27 27 u房企在一线城市的拿地建面占比显著提升。2月，典型房企在 一线拿地总建面共达214.57万平方米，占比为24%，较1月的占 比增长了17个百分点，而企业在三四线的新增土储占比则呈下降 态势。三四线城市曾经因为不受限购、限贷等宏观调控限制而颇 受企业推崇，但三四线

31、城市经济实力不强、居民购买力不足等缺 陷逐步显露，因而企业再度将拿地重点转向一二线城市。 u一季度，重点企业中，绿地、保利拿地较多，且以二线城市为 重点拿地区域，一线城市由于地价较高土地供应有限，因此占比 也较少，而三四线城市因需求不足拿地也不多。 part 2 全国市场分析 典型企业重新回归一二线城市拿地企业分析 28 28 企业名称2013年商业地产运营态度2013年投资重点区域 龙湖地产 坚持将每年销售回款10%以内的资金投入商业地产，并计 划用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至 30% 保持发展一、二线城市，适度发展三、四线城市， 增加对尚显薄弱的华南板块的投资 远洋地产

32、逐步加大经营性物业的土地储备，为中长期业务结构平衡 做好准备 “宁可错过拿地机会，也不投资失误”，坚持利润 率标准，在北京、深圳等一二线城市增加土地储备 融创中国 继续布局一二线城市，仍然看好北京和上海、天津、 杭州、重庆、苏州、无锡等城市也有机会 佳兆业 调控之初布局三四线，从2012年开始，新增土地 90%都在一二线城市，今后将回归到一二线城市 复地集团 在由原来住宅开发建设为主转为住宅商业并举，2013年商 办类项目的份额将占到全年产品供货量的四分之一 一线城市仍然是收入最重要的来源，公司计划今年 重点在上海、北京等重点城市获取新项目 中海地产 购物中心“环宇城”，首批推出的五个项目分别

33、位于南京、 沈阳、济南、天津及珠海，计划将从2013年下半年至 2014年陆续开业 今年公司计划新增3至3个城市，主要会以二线城市 为目标，考虑地区包括中部、河南及山西省 招商地产 2013年，招商商业地产板块将进入收获期，多个项目竣工 完成或投入使用 以“稳守一线城市、积极拓展二线城市、择机进入 三线城市”为方针、同时深耕已进入的城市 在房地产市场走入调整期，大型房企开始注重自身的长远发展，内功的提升成为今年企业关注的重点。一方面，各大企 业为了获得更加的稳定现金流，加大商业地产持有比例成为企业年内甚至未来2-3年的目标。另一方面，房地产企业投资也变 得更加谨慎，在超大型企业如恒大地产、中海

34、地产等企业进行薄弱区域填充土地储备的同时，大中型企业则开始放弃对三四线 城市的狂热，重回一二线城市，以追求在全新的竞争环境下获得更加稳健的发展。 part 2 全国市场分析 住宅市场不断受到政策调控影响，房企对于商业地产投入比例开 始上升，且增加对一二线区域的投资 企业分析 29 part 2 全国市场分析 融资：一季度发行债券和票据是企业融资的主要方式企业分析 30 30 part 2 全国市场分析 趋势预判 n宏观面从国内经济形势来看，中国经济逐步开始企稳，对于房地产市场起 到较好的支撑。面对房价不断上升预期，中央出台新“国五条”稳定市场预期，而 随着后期地方细则出台表现来看，总体偏温和，

35、未超出国五条框定范围，预计本轮 调控对行业实际影响程度将弱于市场预期 n行业面 土地市场一季度土地溢价仍有上升，企业拿地积极性上升，年中政府或将 加大土地放量规模及速度； 住宅市场在政策影响下，市场成交量短期内将有较明显提升，而二季度随 着地方细则出台，成交量将回归平稳走势，但随着二季度供应上升，价格上浮压力 较大； n企业面品牌房企仍有积极推货，不博价，不盲从，一方面补充库存，一方 面加大融资渠道；企业集中度将继续加大。 31 31 part 3 西安市场分析 32 一季度房地产市场特点 一季度，全市土地市场整体呈现冷热不均，城西与城东两区 域分别土地供应与成交领跑全市； 市场延续去年年底回

36、暖行情，成交量同比往年仍处高位运行， 价格平稳； 房企业绩显著，行业集中度保持平稳，本土房企动作频繁； 33 注：上图为2013年1季度西安市六大主城区土地供应与成交地块分布情况 数据来源：国土资源局招拍挂 土地市场简述： 2013年1季度西安市（含长安、阎良、临潼）土地 挂牌供应占地为132.0万，挂牌建面241.3万， 挂牌成交占地为297.9万，成交建面900.6万， 累计成交金额100.5亿元； 城西区位居全市土地供应量第一。其中沣东新城大 量工业用地放量，共计44.7万，占区域供应88%； 城东以112.3万的土地成交位列全市第一，除了 港务区的工业用地外，浐灞生态区及纺织城综合发展

37、 区成为主要成交区域； 城南区供应集中曲江二期规划范围； 总结：1季度，虽然处于传统淡季，但土地市场同比 近几年仍处在较高水平运行。 供： 10.9万 求：112.3万 供： 0.7万 求：3.6万 供： 50.7万 求：10.2万 供： 23.9万 求：29.6万 供： 38.1万 求： 43.6万 供：0万 求：0万 红色表示供应 绿色表示成交 一季度，全市土地市场整体呈现冷热不均，城西与城东两区域分 别土地供应与成交领跑全市 土地市场 part 3 西安市场分析 34 34 注：官网土地成交信息具有滞后性 数据来源：cric 2013年以来，土地市场走势较去年第四季度降幅显著，但与去年同

38、期相比增长 幅度较大，而土地成交价格则有增无减、一路上行； 一季度，工业用地供应量较大，占到全市总供应量72.6%，其中主要集中在城 西、高新一带； 从供应面积来看，各面积段地块均有供应，但6万以上大面积宗地尤为突出， 占到一季度土地供应的42%，主要为工业用地； 当前相关国五条细则还未落地，房企对此持观望态度，在拿地策略上也更为谨 慎，在宏观调控长期伴随的状态下，预计未来企业拿地将以理性为主基调。 2012年土地供应、成交呈阶梯上涨，今年1季度虽环比下滑，但 与往年同比，仍处高位运行；商住综合及工业土地成交表现凸出 土地市场 part 3 西安市场分析 35 2013年1季度西安重点区域土地

39、成交供应走势 市场特征：2013年一季度土地市场供应热点区域为沣东新区 与高新二期，土地供应建面分别92.0万、70.1万。随着这 些区域的土地推入市场，区域的价值也将随着政府的规划利好 和土地成交进一步显现； 一季度，全市共成交80宗地块，这些地块均是去年四季度挂 牌出让的，主要集中在浐灞生态区纺织城综合发展区及大明宫 遗址区。 热点区域分布 沣 东 新 城 纺织城综 合发展区 高新二期 一季度，高新二期、沣东新区成为两大主要供地区域，随着政府 规划导向，未来这些区域的土地价值将进一步攀升 土地市场 part 3 西安市场分析 浐灞 生态 区 区域特征：从市场放量热点区域来看，主要集中于沣东

40、新 城、高新二期、浐灞核心区和纺织城板块。一方面受制城内 土地供应有限影响，土地放量多集中于城市近远郊区域，另 一方面，从城市发展方向来看，政府及开发商均表现出对新 兴区域的热情，锦世达、高科、中铁、绿地，金地等房企均 有一定的土地储备动作。 36 36 n 2013年1季度月，商品房共成交322.8万，虽然为 传统淡季，但整体去化仍高于近两年平均水平。一方面 由于一季度持续了去年底的回暖行情，另一方面是购房 者对于房价下行的心里预期有所降低； n 从去年3季度末起，房企以价换量现象逐渐明显， 市场呈现日趋回暖迹象，同时，各类物业成交均价也有 出现下滑。 数据来源：cric 市场持续向好 pa

41、rt 3 西安市场分析 一季度传统淡季，但同比往年，市场成交处于高位，以价换量造 就淡季不淡局面 商品房 平均成交水平约287万 以价换量 37 37 近一年西安市住宅市场供求比走势 供不应求 供求稳定 供大于求 注：供求比1.2为供不应求，0.8供求比1.2为供求稳定，供大于求为供求比1.2 n 成交量价：一季度，虽然为传统淡季，但由于去年初行业整体低迷，今年市场同比去年仍处高位，价格平稳； n 供求关系：今年一季度，不少购房者为赶政策窗口期购房，促使3月成交量环比大涨148.9%，市场呈现供不应求状态。 part 3 西安市场分析 一季度住宅市场整体成交水平较高，市场整体呈现供不应求状态商

42、品住宅 38 38 城南 城西 城东 城北 城内 高新 数据来源：cric n2013年1季度，城南、城北、城东成交量继续领跑全市，但三个区域整体市场占比均有所下滑，主要是受区域供应量影响。另 外，城北与城东价格洼地优势已经逐渐被城西区域弱化，部分价格敏感性及投资客户已经被其分流。价格方面，城南、城东基 本与去年持平，城北在万科金域华府等高价项目的拉动下，在量跌的情况下，均价仍上涨5.6%； n从2012年以来，城西一直保持着较强势头，2013年1月，华润24城及万科金色悦城率先推案，虽然推案量较大，但依然赢得 了比较快的去化，带动城西成交占比继续攀升。但由于城西仍存在大量低价项目，如昆明市光

43、等保障性住房，故而成交价格较 去年下滑2.4%； n2013年一季度，全市除了城内、高新外成交均价明显上扬外，其余城区则表现较为平稳。高新主要是在融侨城热销的带动下， 成交均价上涨11.3%。 2008年至2013年1季度住宅各城区成交量价占比 2008年至2013年1季度住宅各城区成交价走势 数据来源：cric part 3 西安市场分析 城南、城北、城东成交量仍然领跑全市，但整体市场占比有所下 滑，随着标杆企业入驻，城西市场份额逐渐凸起 商品住宅 39 l从各价格段成交占比来看，6000-7000元/的占到总成交量占到28%，成为主力成交价格段，表明中高端产品受客群认 可度较高，5000元

44、/以下和5000-6000元/价格段占比其次，均为22%，中端以及中低端档次产品也占有一定市场； l一季度，10000元/以上价格段成交量环比涨幅最大，8000-10000元/价格段成交量其次%，表明在经历了去年四季 度的一波刚需释放，首改，再改需求逐步入市，并带动高端产品的成交量有较大的提升。 l一季度国五条细则出台，引发市场短期成交高位，随着政策效应的递增，预计中长期市场依旧会以5000-7000价格段首置 首改产品为主力，8000元/以上的高端的产品由于基数小，受政策影响大，后期将会有明显下跌态势。 价格偏好：成交价格段分布占比及变化趋势（2013年1季度） 数据来源：cric part

45、 3 西安市场分析 一季度，6000-7000元/价格段成交占比最大，8000元/以上 高端产品成交上涨明显 商品住宅 40 40 2012年至2013年3月住宅市场分面积段成交套数走势图 单位： 2013年1季度住宅项目销售金额排名top10 项目成交金额（亿元） 中海紫御华府6.55 万科城4.76 中海御湖公馆4.64 金辉融侨城4.20 中海御湖1号3.70 华远海蓝城3.26 华远君城2.79 天朗大兴郡2.53 万科金色悦城2.39 万科金域华府2.36 90以下首置、90-125首改、125-180再改、180以上高端 2012年1季度住宅销售金额排名top10 项目成交金额（亿

46、元） 东泰城市之光4.39 中铁铂丰尚都城2.96 金地湖城大境2.95 御湖公馆2.80 融侨城2.27 御锦城2.07 海璟台北湾2.01 龙湖香醍国际社区1.73 华清学府城1.53 荣城名苑1.41 n进入2013年以来，虽然面临春节月及新政等因素影响， 市场活跃度并未有所减缓，70-90和144-180面 积段户型成交比重有所上升，首置及再改类客户比重 有一定增加； n而品牌房企较集中的表现抢眼，中海、万科、华远等 房企项目成交表现较好，前十名市场集中度为20%， 较去年同期的26%，回落6个百分点，一定程度表明 市场整体去化较好。 part 3 西安市场分析 商品住宅 一季度，品牌

47、房企发力明显，中海、万科和华远项目成为市场主 要成交额贡献者，市场整体去化较好 41 41 近一年西安市场新开盘项目个数走势 n 2013年1季度，西安进行新开盘、推案解筹共计26次，较2012年同期增加1 倍。这一方面是市场的持续回升，房地产企业推盘力度的加快以及刚性购房需求 的不断释放，使市场交易持续活跃；另一方面，去年年初行业整体低迷导致同期 基数较低，也造成了今年1季度市场指标的大幅上升； n 2月20日国务院常务会议提出五条调控措施，预计短期内会引发市场“赶末 班车效应”，推案量有所上涨，其中改善型房源占比上升； n 与以往城东、城南、城北三个区平分市场秋色相比，今年城西的市场整体占 位有所明显提高，在万科、华润等知名企业的带动下，板块价值剧增。 在政策及市场双重作用下，2013年开年市场持续保持较高温度 2013年1季度新开盘累计表现 项目平均成交量140套 项目平均去化率62% part 3 西安市场分析 新开盘 42 一季度整体市场以春节为节点，前后新开盘量出现明显下滑，受 调控影响大面积房源推案比例有所上升 新开盘 项目名称区域开盘时间推出套数推出面积（）主力产品套数去化率开盘均价（元/）去化率