北京市物业管理示范大厦评分标准细则

1、北京市物业管理示范大厦评分标准细则标准内容检查内容评分细则一、基础管理 22分1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用1、房屋规划许可证；符合1分，每缺一项扣0.5分：其中第5项无临建房屋的不扣分，第6项中每缺1种扣0.1分2、规划审批表（单）；3、规划图纸；4、与规划部门往来文件；5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）；6、“六图二书”；（1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书）注明：以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章2、已办理接管验收手续政府验收合格资料符合1分，每缺一项扣0.1分1、开发

2、、土建、设计三方的验收证明2、竣工验收核定单3、接管综合验收报告4、专业专项认定书5、接管综合验收批准书物业公司需收集的资料1、竣工图（包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸）2、地质勘察报告3、工程合同及开、竣工报告4、工程预决算5、图纸会审记录6、工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）7、隐蔽工程验收签证8、沉降观察记录9、竣工验收说明书10、钢材、水泥等主要材料的质量保证书11、新材料、构配件的鉴定合格证书12、水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书13、沙浆、混凝土试块试压报告14、供水、供暖的试压报告物业公司验收资料1、物业验收计划2、物业

3、验收问题整改的往来函件3、物业验收单3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理1、企业营业执照符合1分，每缺一项扣0.5分，没有分承包项目的第3、4、5项不扣分2、物业管理资质证书3、服务项目分承包方营业执照4、服务项目分承包方资质证书5、服务项目分承包合同、协议4、建设单位在销售房屋前，与选聘的物业管理企业签定物业管理合同，双方责权利明确1、与开发单位签定的委托管理合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分，没有委托合同扣1分5、在房屋销售合同签定时，购房人与物业管理企业签定前期物业管理服务协议，双方责权利明确1、房屋维修、使用、管理公约样本符合1分，缺一项扣0.5分，第2项中每缺

4、一份公约扣0.1分2、分户档案中业主签定的公约要齐全6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定1、维修基金提存单据、记录符合1分，已建立但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分，未建立扣1分2、维修基金使用的记录（包括使用申请、管委会批准及使用的各类票据）7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度（公共管理制度）完善1、房屋使用手册完善1分，基本完善0.5分（第13项每缺一项扣0.5分），第48项每缺一项扣0.1分2、装饰装修管理规定3、业主公约4、精神文明公约5、卫生管理制度6、治安保卫管理制度7、车辆管理制度8、消防管理制度8、业主委员会按规定程序成立，并按章

5、程旅行职责1、成立管委会的申请符合1分，基本符合0.5分（第1、4.8项每缺一项扣0.5分为，第2、3、5、6、7项每缺一项扣0.1分2、筹委会名单3、筹委会会议记录4、管委会章程5、管委会成立办法6、成立管委会的公告7、管委会会议记录8、管委会成立的批复9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确1、物业管理委托合同符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分，没有委托合同扣1分10、物业管理企业制订争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意1、争创规划和具体实施方案，两份材料分别写符合1分，缺一项扣0.5分，有争创材料但未经管委会同意的扣0.5分2、争创材料经管委会签

6、章11、大厦物业管理建立健全各项管理制度（企业行业管理制度）、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法1、房屋管理制度符合2分，第一、制度、工作标准建立健全1分，主要检查：第113项，每缺一项扣0.1分（其中没有管理的不扣分）；第二、缺少第14项的扣0.5分，第三、缺少第15项的扣0.5分（其中岗位职责、工作标准、工作规范、考核办法、考核记录每缺一方面扣0.1分）2、零维修管理制度3、大中修工程管理制度4、供水管理制度5、供电管理制度6、供暖管理制度7、电梯管理制度8、保洁管理制度9、消防设备管理制度10、绿化管理制度11、保安管理制度12、收费管理制度13、财务管理制度14、各项工作的

7、工作程序15、各级、各类人员的岗位职责、工作标准、工作规范、考核办法、考核记录12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨1、管理人员物业上岗证符合1分，第1、2项每发现无上岗证书扣0.1分；第3、4项着装及标志符合0.3分，其中有1人不符合扣0.1分2、电工、电梯工、空调工、锅炉工、会计等专业人员的专业上岗证书3、员工统一着装4、员工佩带工作牌注明：分包项目操作人员也要求有上岗证书13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率计算机内可查询资料包括：符合1分，基本符合0.5（第14项每缺一项扣0.5分），第5、6项

8、缺一项扣0.2分1、物业情况2、房屋、设备等基数3、分户档案4、费用收支情况5、房屋、设备普查资料6、房屋、设备修缮资料14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况1、物业管理费收费标准符合1分，第13项执行有关规定0.5分（其中每缺一项扣0.5分）；第48项每缺一项扣0.1分2、代收费用收费标准3、便民有偿服务项目及收费标准4、各类收费的依据5、物业管理服务费用公布记录、照片6、相关财务报表7、各类财务报表8、费用收支的凭证注明：收费标准上墙，超出或高于文件规定的收费要有物价部门的批准文件15、房屋及其共用设施设备档案资料（

9、含：技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，查阅方便1、大厦情况表符合1分，包括房屋总平面图地下管网房屋数量种类用途分类统计成册，房屋及共用设施设备大中修记录，共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐；每发现一项不齐全扣0.1分2、房屋设施档案a.房屋图纸b.房屋设施管网图c.房屋安全普查记录d.房屋完损等级评定记录e.房屋设施维修养护计划f.房屋设施大、中修记录3、设备档案a.设备清单b.设备台帐c.设备安装图纸e.设备使用说明书、保修合同等设备资料f.设备普查记录g.设备工程清册16、建立住用户档案、房屋及配套设施权属清册，查阅方便1、住用户档案符合1分，每发现一处不符合或缺一项的扣

10、0.2分a.住用户基本情况b.房屋基本情况c.业主入住和使用人入住资料2、房屋及配套设施产权清册3、共用部位分摊原则和分摊系数证明4、房屋及配套设施产权证明17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录1、值班制度符合2分，第13项每缺一项扣0.5分，第4项，未设立投诉电话的扣0.5分，第5、6项每发现一处处理不及时扣0.1分，最多不得超过五处，第7、8项没有回访记录每次扣0.1分，最多不得超过五次2、值班表3、值班记录4、值班、报修、投诉电话在明显位置公布5、来电和接待记录6、来电

11、、来访处理记录7、回访制度8、回访记录注明：回访记录要与派工单内容相符，比例符合要求并按月统计、装订18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的意见及时整改，满意率达95%以上1、征询意见单符合1分，基本符合0.5分（第13项每缺一项扣0.5分）；第46项每缺一项扣0.2分2、对征询意见单的满意率统计表（满意率要达到95%）3、对征询意见单内容的书面汇总4、整改措施5、整改措施落实情况记录6、对意见、建议的书面答复注明：按公司质量目标满意率需达到98%以上19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录1、公布对维修服务的承诺符合2分，第1项已建

12、立并落实1分，建立但未落实扣0.5分，未建立扣1分，第2、3项及时率符合0.5分，每降1个白分点扣0.1分，返修率符合0.3分，不符合0分；第4项回访记录完整0.2分，记录不完整或无回访记录0分2、派工单3、对派工单的统计表4、回访记录（见17条要求）二、房屋管理及维修养护 9分1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置1、大厦名称及地名标识齐全符合1分，无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分2、楼层标识及门牌号齐全、完整3、大厦平面图4、大厦内单位名录水牌2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象对照规划图现场查看

13、符合1分，发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象1、外墙清洗符合2分，大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分；是涂料的每发现一处张纸乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分2、外墙完好，无破损、脱落3、外墙无张贴物4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损符合1分，未按规定设置0分，按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1分，有安全隐患每

14、处扣0.5分2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀1、空调安装位置图符合2分，每发现一处不符合扣0.2分2、统一安装（横平竖直），有冷凝水收集管3、空调安装位置与图纸一致4、空调支架无生锈现象6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等1、阳台需统一封闭或不封闭符合1分，每发现一处不符合扣0.1分2、除首层外，无安装防盗网现象3、无伸出户外的安装物7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构及安全及拆改管线和损害他人利益的现象1、装修管理规定符合1

15、分，每发现一处不符合扣0.2分2、装饰装修申报、审批记录3、装修公司登记记录4、装修人员登记及相关资料5、装修协议6、装修日常巡视检查记录7、装修验收记录三、共用设备管理 35分（一）综合要求 4分1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行1、设备运行管理制度符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、设备操作人员岗位责任制3、设备巡视制度4、设备维护保养管理制度5、设备维修管理制度6、设备档案管理制度7、对外包项目的管理制度2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求1、各类设备操作规程符合1分，每发现一处不

16、符合扣0.2分2、工程人员相关证书3、操作人员熟悉操作规程3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程1、各类设备操作规程符合1分，第1、3项发现一处不符合扣0.5分，第2项有1人无证书扣0.1分2、工程人员相关证书3、操作人员熟悉操作规程4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故1、设备运行记录符合1分，有记录但填写不规范扣0.5分，没有记录扣1分（二）供电系统 3分1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户1、限电、停电管理制度符合1分，每发现一处不符合扣0.5分2、限电、停电审批资料3、限电、停电的通知2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行1、临

17、时用电管理措施符合1分，临时用电措施或停电应急措施不符合扣0.5分2、停电应急处理措施3、备用应急发电机可随时起用1、备用应急发电机的维修保养记录符合1分，每发现一处不符合扣0.5分2、备用应急发电机的试运行记录（三）弱电系统 2分1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作1、弱电系统分项巡视记录符合1分，每发现一处不符合扣0.5分2、弱电系统维修记录2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存1、系统运行正常符合1分，每发现一处不符合扣0.5分2、监控录影带按规定保存3、系统运行、测试记录（四）消防系统 5分1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好

18、，可随时起用1、消防控制中心排班表符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、消防控制中心值班记录3、消防设备台帐4、消防设备分布图5、消防设备运行记录6、消防设备保养记录7、消防测试记录8、消防设备维修记录2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题1、消防管理人员培训计划符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、消防管理人员培训记录3、消防设备故障处理记录3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人1、消防宣传资料符合1分，责任人不明确每发现一处不符合扣0.2分2、消防宣传活动记录3、各区域消防责任人名单4、消防安全责任书4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏

19、散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通1、火灾预案符合1分，无应急方案扣0.5分，各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分2、消防疏散示意图在醒目位置明示3、消防标识齐全、完好4、消防标识清单5、消防通道开通，通道内无杂物等6、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯5、无火灾安全隐患1、消防设施设备完好符合1分，每发现一处安全隐患扣0.5分2、物品堆放符合消防管理要求（五）电梯系统 6分1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备1、电梯准用证（安全许可证）符合1分，每发现一处不符合扣0.5分2、电梯年检合格证3、电梯维修保养合同2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照

20、明及附属设施完好1、电梯运行管理规定符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）3、电梯运行记录4、电梯保养记录（每周一次）5、电梯检修记录（每月一次）6、电梯设备台帐3、轿厢、井道、机房保持清洁1、现场保持清洁符合1分，轿厢应干净，井道应清洁，无垃圾杂物，机房门道槽应无杂物，发现一起不合格扣0.2分2、管理制度中有关于保洁的内容3、保洁工作的内容有记录4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗1、电梯维保方的营业执照符合1分，第1、2项每发现一处不符合扣0.5分，第3项有1人无上岗证书扣0.1分2、电梯维保方的资质证书3、电梯维保人员上岗证5、运

21、行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修1、接到故障报修20分钟内到达现场符合1分，按规定时间到达但不符合规定的扣0.5分6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施1、电梯出险应急方案符合1分，有方案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分（六）给排水系统 9分1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划1、大厦用水管理制度符合1分，基本符合0.5分（第1、2项每缺一项扣0.5分），第35项每发现一处不符合扣0.2分2、大厦供水管理制度3、大厦用水计划4、大厦节水计划5、大厦节水措施2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏1、设备日常巡视记录符合1分，

22、每发现一处不符合扣0.2分2、设备现场工作正常3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染1、蓄水池清洗记录符合2分，每发现一项不符合扣0.3分2、蓄水池消毒记录3、卫生许可证4、水质化验单5、操作人员健康证6、水箱间卫生检查记录（每周一次）7、现场水箱间清洁，水箱加锁4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患1、供水设备管理措施符合1分，没有管理措施扣0.5分，水箱周围每发现一处隐患扣0.2分2、供水设备现场保持清洁5、限水、停水按规定时间通知住用户1、限水、停水管理制度符合1

23、分，每发现一处不符合扣0.2分2、限水、停水的相关记录3、限水、停水通知4、停水的临时供水措施6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生1、排水系统清淘记录符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、汛期前房屋设施检查记录3、房屋重点部位记录7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象1、派工单20分钟到达现场符合1分，有投诉或未在规定时间内达到现场的扣0.5分2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉8、制定事故应急处理方案1、供水事故应急处理方案符合1分，无处理方案扣0.5分，方案内容不完善扣0.5分（七）空调系统 3分1、中央空调系统运

24、行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象1、空调设备运行记录符合1分，有空调设备运行和巡视记录0.5分，无测试报告的扣0.5分2、空调设备巡视记录3、水塔噪声测试报告2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修1、派工单的到达现场时间符合相关管理制度符合1分，管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分，未执行扣0.5分3、制定中央空调发生故障应急处理方案1、中央空调发生故障应急处理方案符合1分，无应急处理方案扣1分，有方案但不完善或执行不够的扣0.5分2、相关记录与方案相符（八）供暖供气系统 3分1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常1、设备检修

25、记录（检修工作在9月底前完成）符合1分，基本符合0.5分（第13项每缺一项扣0.5分），第4、5项每发现一处不符合扣0.2分2、设备运行记录3、值班记录（24小时有人值班）4、供暖服务公约、值班电话、报修地点公布5、投诉记录（少于3%）注明：以上为锅炉供暖要求2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患1、巡视记录符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、保养记录3、现场符合要求3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度1、测温记录符合1分，有上一年的测温记录但不完整的扣0.5分，无记录扣1分四、共用设施管理 4分1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途1、配套设施清册符合1分，每发现一处不符合

26、扣0.2分2、现场配套设施用途与清册相符2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻1、现场无外露管线符合1分，每发现一处不符合扣0.2分3、道路、楼道、大堂等公共照明完好1、巡视记录符合1分，每发现一处不亮扣0.2分2、现场灯具、开关完好、无不亮现象4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦1、大厦通道无堆积物符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、路面平整，无破损五、保安及车辆管理 9分1、大厦基本实行封闭式管理1、大厦平面示意图符合1分，未封闭或无人值守扣0.5分2、现场已封闭3、各出入口有人员值守2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有

27、素，言语规范，认真负责1、保安管理制度符合2分，无专业保安队伍扣1分，基本符合0.5分（第14项每缺一项扣0.5分，没有委托的，第2、3项不扣分）；第59项每缺一项扣0.1分2、保安公司的执照和资质证书3、与保安公司签定的分包合同4、保安各岗位职责、规范5、保安人员名单、排班及岗位分工6、各岗位的值岗及交接班记录7、巡逻路线图及巡逻记录8、保安人员培训及考核记录9、保安预案3、结合大厦特点，制定安全防范措施1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、大厦出入口等重点部位的措施）符合1分，对特殊的部位要有相应的防范措施，每发现一处无防范措施扣0.2分4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，

28、不影响行人通行1、各类交通标志齐全，设置合理符合1分，有一项不符合的扣0.5分2、现场无堵塞5、大厦外停车场有专人指导，管理有序，排列整齐1、疏导人员名单符合1分，基本符合0.5分（第1、2项每缺一项扣0.5分）；第3项每发现一处停放不符合扣0.1分2、疏导人员的工作职责3、现场车辆停放入位6、室内停车场管理严格，出入登记1、停车场管理制度符合1分，基本符合0.5分（第1、2项每缺一项扣0.5分）；第3、4项每发现一处不符合扣0.2分2、固定车辆登记表3、固定车辆出入证发放记录4、车辆出入记录7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁1、车辆登记符合1分，基本符合0.5分（

29、第1、2、4项每缺一项扣0.5分）；第3项每发现一处不符合扣0.1分，最多不得超过五处2、车辆分区摆放整齐3、管理区域内无随意停放车辆4、非机动车管理制度8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识符合1分，有标识但无防护措施的扣0.5分，无标识清单的扣0.5分2、标识清单3、现场有防护措施六、环境卫生管理 10分1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站1、现场设施齐全、完好符合1分，每发现一处不符合扣0.2分2、设施保持清洁3、垃圾清运合同2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁1、保洁员名单符合1分，未实行责任制的扣0.5分，第13项无专职清洁人员和责任范围的扣0.3分，第4、5项未实行标准化保洁的扣0.2分2、保洁员保洁区域、分工3、保洁工作标准、时间安排4、保洁巡查记录3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀1、垃圾按规定时间清运符合2分，每发现一处垃圾扣0.2分，未达到垃圾日产日清的扣0.5分，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5分2、消杀计划3、消杀记录4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼