开封市火车站北地块项目市调报告产品规划及设计方案

1、 河南开封“火车站北地块”项目市调报告暨产品规划及设计方案一、 项目所在区域简介开封市“火车站北地块”（以下简称“本项目” ）位于开封市禹王台区中心位置，该地块面积为903663.6平方米，实际可用面积80多万平方米，土地等级为商业、住宅一级。开封市火车站和长途汽车中心站位于该地块南部，周边有布匹批发市场、五金电料市场，灯具市场、华美家具中心和中大商贸城等。（一）区位与行政区划1、开封市区位与行政区划开封古称汴梁，位于河南省东部，在中国版图上处于豫东大平原的中心位置，是黄河冲积扇平原的尖端。东临商丘地区，西连省会郑州市，南接许昌市、周口地区，北靠黄河。开封市辖5个市辖区、5个县；全市共有24个

2、街道、34个镇、55个乡。2、禹王台区区位与行政区划禹王台区位于开封市的东南部，被称为古城的南大门，东与顺河区搭界，西与经济开发区接壤，南邻南干道，北依南城墙和鼓楼区相连，并辖两个乡和五个街道办事处。 由此可见，开封市地理位置优越，处于中原核心地带，将受益于国家“中原崛起”的发展战略。禹王台区则是开封市的门户之一，发展潜力巨大。（二） 区域性质和功能特点1、开封市区域性质和功能特点开封市是国务院首批公布的24座历史文化名城和我国七大古都之一，是中国优秀旅游城市，也是河南省中原城市群和“三点一线”黄金旅游线路三大中心城市之一。国务院批准的开封市城市总体规划（19952010）确定开封的城市定位是

3、：“河南省东部地区重要的中心城市，国家历史文化名城、旅游胜地”。2、禹王台区区域性质和功能特点禹王台区拥有得天独厚的区位优势，开封火车站、长途汽车中心站均在辖区内，自古以来便是豫东平原重要的物资集散地。禹王台区旅游资源丰富：千年古塔繁塔，是开封现存最古老的地面建筑；千年古园禹王台，记载着大禹治水的英雄事迹；著名的开封古城墙，见证着铁马冰河的征战岁月.，众多的名胜古迹，使禹王台区成为中外游客理想的旅游和度假胜地。 由此可见，开封市、禹王台区旅游业的发展前景远大，这将带动区域经济的全面发展及居住环境的改善。（三） 区域自然环境、人居环境开封素有“北方水城”之称。龙亭湖、包公湖、铁塔湖，片片湖泊星罗

4、棋布；护城河、北支河、惠济河，条条河流穿城而过。开封城墙内的市区面积现为12.9平方公里，而湖泊水域就占了11.3%。水域能够达到城区面积的1/10，这在中国北方城市中绝无仅有。2007年，开封市饮用水源地水质平均达标率继续保持在100%；大气环境质量明显好转，全市城市空气环境质量优良天数达到323天，占总天数的88.5%；全市区域声环境整体质量较好，环境噪声等效声级51.7分贝，达到城市区域环境噪声2类标准。 由此可见，开封市自然环境优越，人文底蕴深厚，人居环境优良。（四） 区域城市布局1、开封市城市布局开封市处于平原地区，中心城市在河南省“十”字型发展轴东西轴西端，其发展模式近期是“西进、

5、中疏、北控、东调、南改”，远期以生活轴、服务轴、产业轴为联接，东西联动，多向承接。开封城市空间结构为：东西向带状组团式结构形态。规划形成宋城片区、汴西新区、外围功能组团3个相对独立的组团片区。宋城片区位于宋城地下遗址及明代护城大堤范围之内。以现状“中心集团”为基础，重点突出旅游休闲、商业服务、文化教育功能，提升城市品位；主题是体现国家历史文化名城和宋都古城的特色，文化中兴，与郑州错位发展、功能互补。汴西新区包括护城大堤以西至中牟边界的范围，是以居住、工业、办公、综合服务为主的新城区，是城市发展的主要空间，重点是创新开封，主题是郑汴一体化，策略是不同领域的错位对接。通过对开封县城和边村组团、汪屯

6、化工区3部分的整合，形成外围功能组团，以重工业、物流、居住、服务为主，是郑汴洛工业走廊的东端，起到承接转移、分流企业的重要作用。 各组团以河流绿化带相隔，明确定位。功能上既相互补充相互关联，又有较强的独立性。2、禹王台区规划布局禹王台区属于开封市古城区，位于城市的东南端。禹王台区规划建立城区中心带，在火车站前、滨河路以南、中山路以东、新门关街以西的“U”型地域，建设大型商业和商务设施，集中发展现代商业服务业，形成禹王台区的商业中心。延伸城市东区。加快协调五福路和铁北街贯通工程的建设，打通机场东路，将贯通后的铁北街与310国道连接，拓宽开杞路东南出口，在城区东部形成纵横密集的交通网络，带动城区向

7、东南延伸，拉大城区框架。居住区采取分片布局的形式，大体包括以下几个地域：铁路以北、滨河路以南、五一路以东、中山路以西地域；铁路以北、滨河路以南、中山路以东、新门关街以西地域；铁路以南的部分地域。 综上所述，无论从开封市整体城市布局还是禹王台区规划布局来看，本项目所在地都是发展的中心，前景看好。（五） 区域总体经济实力2007年，开封市实现生产总值(GDP)571.1亿元，按可比口径计算，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值153.4亿元，增长6.5%；第二产业增加值240.0亿元，增长15.5%；第三产业增加值177.7亿元，增长15.9%。三次产业结构为26.9：42.0：31.1，二

8、、三产业比重比上年提高0.7个百分点。全市人均生产总值达到12190元，比上年增长13.4%。非公有制经济实现增加值323.3亿元，占生产总值的比重为56.6%。由此可见，开封市经济发展状况良好，有利于房地产业的发展。（六） 区域招商引资能力和投资环境1、开封市招商引资能力和投资环境进入新的世纪，随着中央、国务院实施中部崛起战略，河南省委、省政府也提出了构建中原城市群、促进中原崛起的宏伟战略。倍受瞩目的郑汴一体化和郑、汴、洛城市工业走廊建设全面进入实施阶段。2007年初，国务院又将开封列为比照东北享受优惠政策的中部老工业基地城市。这些都为开封市招商引资提供了重大机遇。开封市政府实施多种招商引资

9、奖励办法和优惠政策，为投资者创造了良好的投资环境。2007年，开封市招商引资成效显著，引进500万元以上项目510个，总投资251亿元；内资到位147亿元，其中省外资金到位104亿元，居全省第六位；合同利用外资2.5亿美元，实现利用外资5207万美元，增幅居全省第三位。2、禹王台区招商引资能力和投资环境禹王台区旧城改造潜力巨大。鉴于历史的原因，禹王台区现存着大量极具开发价值的危旧房屋，为开发商提供了不可多得的发展机遇。开封市委、市政府为了强力促进禹王台区的旧城改造，在政策上给予了大力倾斜，实行整体出让、政府零收益的优惠政策。 独特的资源禀赋、优越的地理位置、宽松的投资环境和良好的发展机遇，正吸

10、引着越来越多的投资者前来开发创业。综上所述，无论是开封市还是禹王台区招商引资力度都很大，投资环境良好，促进了经济的持续快速发展，保证了居民收入的不断增长和生活水平的不断提高，为区域房地产的需求增长提供了必备的条件。（七） 区域社会事业开封市共有各级各类学校3055所，在校生112.1万人，专任教师49864人，兼任教师3680人。其中，全市研究生培养单位1个，在校生4233人；普通高校3所，在校生6.4万人。 全市共有艺术表演场所6个，群艺馆、文化馆14个，文化站116个，公共图书馆6个，总藏量74.3万册（件），博物馆1个，文物保护管理机构8个。全市共有医疗卫生单位451个，城市社区卫生服务

11、站41个，妇幼保健机构9个，疾病预防控制机构11个，附设健康教育机构1个。由此可见，开封市各项社会事业发展较好，居民文化素质和生活品质将不断提高，为区域经济的不断发展提供了良好的基础。（八）对外道路、交通体系1、开封市对外道路、交通体系开封市交通便利，连接“欧亚大陆桥”的陇海铁路从市内穿过，京广铁路和京九铁路左右为邻，北京至广州的106国道和天水至连云港的310国道在此交汇，开（封）洛（洛）、开（封）商（丘）高速公路成为横穿河南的黄金通道，黄河公路大桥使得天堑变为坦途，全市公路密度高于全国、全省平均水平。开封北距北京580公里，东至连云港530公里，郑汴洛高速公路距郑州国际机场和郑州海关50多

12、公里。2、禹王台区对外道路、交通体系禹王台区是开封市的交通枢纽，陇海铁路穿境而过，310国道横贯东西；东临阿深高速、106国道，西傍京广铁路、京珠高速，距新郑国际航空港仅50公里，南靠日南高速，北临连霍高速。开封火车站、长途汽车中心站均在辖区内。综上所述，开封市和禹王台区交通发达，与周边区域联系紧密，发展地位愈显重要。（八） 城市竞争力、吸引力 开封作为曾经的七朝古都和国家历史文化名城，市域分布着众多的文物景点和景区，古城区内具有独特的城市文化氛围和古都风貌，是中原具有典型代表性的文化旅游城市。更为宝贵的是，开封能与周边旅游城市郑州、洛阳、安阳等相结合，从而形成具有很高旅游价值的大旅游区。 由

13、此可见，开封市作为中原旅游核心城市，竞争力和吸引力与日俱增。二、 项目所在区域经济发展与市民生活具体情况（一） 开封经济发展状况1、 GDP发展状况2007年，开封市实现生产总值(GDP)571.1亿元，按可比口径计算，比上年增长13.1%。全市人均生产总值达到12190元，比上年增长13.4%。非公有制经济实现增加值323.3亿元，占生产总值的比重为56.6%。2、 工业发展状况2007年，开封市全部工业完成工业增加值219.7亿元，比上年增长16.7%。工业对经济增长的贡献率为47.3%，拉动经济增长6.2个百分点。 全年规模以上工业实现主营业务收入478.6亿元，比上年增长36.0%；实

14、现利税总额84.8亿元，增长91.9%，利润总额56.3亿元，增长97.7%；674家规模以上工业企业中，亏损企业18个，比上年减少11个，下降37.9%；亏损企业亏损额为1.3亿元，下降28.4%。3、建筑业发展状况2007年，开封市资质内建筑企业104个。其中，有工作量的企业98个，签定合同额87.8亿元，完成建筑业总产值59.1亿元，比上年增长21.9%。房屋建筑施工面积为584.1万平方米，比上年增长28.9%，房屋建筑竣工面积为316.2万平方米，比上年增长41.7%。4、固定资产投资 2007年，开封市全社会固定资产投资完成220.3亿元，比上年增长32.5%，其中城镇以上固定资产

15、投资164.1亿元，增长32.4%。在城镇以上固定资产投资中，第一产业完成投资5.1亿元，增长1.3倍；第二产业完成投资109.0亿元，增长90.5%；第三产业完成投资49.9亿元，下降22.6%全年全市房地产开发完成投资15.0亿元，比上年增长39.7%。商品房屋施工面积194.6万平方米，增长27.3%，其中住宅施工面积161.8万平方米，增长25.6%；商品房屋竣工面积49.24万平方米，增长19.3%；商品房屋销售面积68.1万平方米，增长31.3%。7、国内贸易、对外经济和旅游业5、全社会消费品零售总额2007年，开封市实现社会消费品零售总额209.1亿元，比上年增长17.8%。分城

16、乡看，市的零售额117.3亿元， 增长19.1%；县的零售额53.6亿元，增长22.0%；县以下的零售额38.3亿元，增长9.0%。分行业看，批发零售业零售额168.6亿元，增长15.1%；住宿餐饮业零售额36.9亿元，增长28.3%；其他经济零售额3.6亿元，增长35.9%。6、旅游业发展状况 2007年，开封市共接待海内外游客2254.5万人次，比上年增长19.2%；实现旅游总收入72.2亿元，增长19.3%。其中，接待国际游客12.7万人次，接待国内游客2241.8万人次。全市共有4A级旅游景区（点）8处，星级宾馆酒店27个，旅行社45家。7、服务业发展状况随着郑汴一体化发展的深入推进，

17、开封市服务业呈加速发展的趋势。2008年，流通项目7个，要求完成投资1亿元，1-3月累计完成投资0.9亿元；社会事业项目10个，要求完成投资3亿元，1-3月累计完成投资0.67亿元，均比去年同期有较大幅度增长。水系二期工程一季度完成投资4130万元，西司桥工程定于4月20日前全部完工。一批商贸物流以及经济适用房等重点建设项目进展顺利。综上所述，开封市整体经济发展情况良好，经济增长迅速，产业结构合理，这将为当地消费者对房地产的购买需求提供强有力的保证。（二）城市市民生活状况1、总人口及人口结构根据河南省3%人口抽样调查结果，2007年末开封市总人口481.8万人，常住人口467.8万人。其中城市

18、人口94万，农村人口373.8万。全年出生人口4.9万人，出生率10.2；死亡人口2.6万人，死亡率5.4；自然增长率为4.8。2、就业情况及人均可支配收入2007年，开封市城镇新增就业人员6.8万人；下岗失业人员实现再就业3.3万人。城镇登记失业率为3.8%。全年共实现劳务输出115万人次，比上年增长6.5%，实现劳务收入63.9亿元，比上年增长22.9%。2007年，全市城市居民人均可支配收入10406.4元，比上年增长17.8%；人均消费性支出7979.3元，增长21.3%。 全市在岗职工平均工资14434元，增长26.6%。农民人均纯收入3763元，增长18.6%；农民人均生活消费支出

19、2193元，增长20.6%。3、居民消费结构开封市全年居民消费价格总水平比上年上涨4.7%，在八大类价格指数中食品类、家庭设备用品及维修服务类、居住类价格分别比上年上涨13.7、4.2、2.9；烟酒及用品类、医疗保健和个人用品类上涨1.2%、1.1%，娱乐教育文化用品及服务类、衣着类、交通和通讯类价格分别比上年下降0.6、1.9%、5.5。4、居民储蓄存款余额截至2007年末，开封市金融机构存款余额384.4亿元，比年初增加25.4亿元,增长7.1%，其中，城镇居民储蓄存款余额为292.9亿元，增加13.2亿元，增长4.7%。5、居民消费观念、习惯 开封市生活休闲，居民非常懂得消费、乐于享受，

20、对各类产品的需求与日俱增。而在房产品消费方面，改善型居民比例较大，对商铺投资价值的认可度不断提高。 由此可见，开封市居民收入不断增长，储蓄余额不断增多，消费欲望不断增强，对房地产投资的三、与房地产相关的开封城市建设、规划发展（一）用地现状与规划布局1、用地现状开封市中心城区现状居住用地3028公顷，占城市建设用地的34.6，人均用地33.5平方米，高于人均18-28平方米的国家标准。从空间分布特征来看，新建居住区主要分布在古城以西、现有西区范围内，三类居住用地主要分布在古城周边及火车站周边地区，现状建成区周边有部分城中村。从近年住宅的开发情况来看，经济适用房的建设有所增加。2、规划用地布局结合

21、城区总体规划格局，以及新建社区与旧区改造的不同特点与要求，将中心城区规划居住用地统一划分为若干居住组团。宋城片区划分为古城居住组团、城西居住组团、城南居住组团、城东居住组团、西南居住组团。3、宋城片区组团规划：（1）城西组团完善城市生活服务及接待功能，作为近期承接古城人口、功能疏解的重点区域。控制宋城地下遗址范围内地面建设的强度，沿宋城墙遗址范围规划连续的公共绿化带，连接城市公园、街头绿地和小游园的建设。（2）城南组团城南组团、火车站地区是开封的南部门户，但同时也是建设密度高、环境质量较差和改造难度较大的地区，规划逐步改造拆迁危房、旧房，优先建设公共绿和现代服务设施。重点改造火车站地区，提升城

22、市“门户”和“窗户”形象。加强对禹王台公园等文物保护单位的保护和管理，改善周边环境。加强道路和市政设施的建设，改造断头路、丁字路，提高改善整个地区的出行条件。分期分批对现有工业用地进行改造和更新，关、并、迁一些效益差、污染大的小企业和小工厂，进行服务设施的建设，使地区设施服务水平全面提高。逐步改造陇海铁路两侧用地，按照绿地系统规划要求控制防护绿带宽度，改善周边地区生活环境。（3）城东组团城东组团是开封市的原大型工业基地和城乡结合地区，本次规划期内以改造整治为主，不鼓励大规模开发建设。集中迁并、改造现有零散的居民点，建设设施配套完备的生活小区。借助郑汴一体化发展机遇，对原有的工业用地将逐步进行改

23、造，提升工业生产技术进行升级换代，或变更用地性质为其他用途，旧城区内不再增加新的工业用地。控制沿宋城墙遗址范围的地面建设，以见缝查针的原则增加为居民服务的绿化空间。（4）西南组团西南组团为原经济开发区的主要工业用地范围，规划保留为民营产业园区，作为承接旧城现有工业搬迁的主要地区，各类工业、仓储用地于铁路南侧集中布局。改造南侧现有公路，沿工业区南侧外围选线，避免穿越建设用地。保护现有水系及明代护城提，作为绿化用地，有机会分割工业组团。综上所述，本项目所在区域是开封市的“门户”和“窗户”形象，目前存在一些问题，也是老城区规划改造的重点，因此得到政府政策方面的大力支持，这将有利于本项目的规划建设及后

24、期实施；随着公共设施与基础设施配套的逐步完善，该区域将迎来全新的面貌和巨大的发展空间。（二） 对外交通规划1、铁路建设陇海兰新铁路客运专线，打通东西方向的快速通道，提升交通档次，增加交通通达程度，满足出行舒适度需要。发挥河南省东部对长三角地区的门户作用，实现东引的目的。设置开封车站、开封东站和杏花营站，其中开封车站为一等站，设计年客运量为280万人次。规划改建开封车站，提高车站档次，改善环境，增加乘客舒适度。2、公路加快与郑州的快速通道建设，为郑汴一体化构建快速交通联系方式，实现与省会城市的交通对接。建设大广告诉公路，打通中原城市群相互之间的快速通道，实现中原城市群门户高速公路，同时在南北方向

25、形成高速通道。建设日南高速公路，强化与山东省的快速联系，增加与东部地区的快速通道。3、航空建设开新高速公路，实现开封至郑州国际机场的快速对接。开通市区与机场民航班车，加强交通联系，方便旅客出行。综上所述，随着交通网络的不断建设，开封市与中原城市群及周边城市的联系更加紧密，尤其是与郑州的快速通道建设，迅速推进郑汴一体化的进程，这将有利于开封市的整体发展，势必推动房地产市场的新一轮高峰。（三）城市道路交通规划1、道路系统结合带状城市的布局特点，采取分方向、分重点的方式，向西重点完善新区道路网络，同时注重对城际快速通道、轨道交通等多样化模式的预留；古城内部，尽量保持现有路网格局和空间尺度，重点通过交

26、通组织、功能分流来缓解老城的交通问题。城市东西方向道路：规划5条城市主干道，10条城市次干道。主干道包括复兴大道、北外环路、郑开大道大梁路、宋城路、郑汴路。城市南北方向交通：规划9条城市主干道，26条城市次干道。主干道包括：青年路、东一路、解放路、西环路、金明大道、汴西新区四号路、九号路、十二号路、运粮河路。2、交通组织古城道路交通组织老城区的道路原则上不进行大的改建，基本维持现状格局和街道尺度，主要对交通进行疏导，加强管理力度，重点保留南北贯通的北门大街卧龙街和东西贯通的西大街东大街，并对这两条街道进行适当改造和管理。古城内外交通联系为缓解老城区交通压力，于古城周边周围安排交通枢纽。游客和居

27、民可以在枢纽站换乘进入老城区。社会车辆一律停靠在枢纽站或附近停车场。过境交通一律不许穿越老城区，引出至城外主干路。城市出入口全方位与高速公路连接，国道省道与城区道路全面对接，城市出入口实现通畅和多方向3、城市公交发展规划规划公交场所11处，其中新建9处，扩建2处，占地面积约29.4万平方米，具体分布为：城东新建2处，计划各占地40亩；城北新建1处，占地30亩；城南新建2处，各占地40亩；城西新建3处，各占地不少于50亩；城中扩建2场站，各占地不少于50亩；同时加强城市交通换乘枢纽建设，在城市中心区和金明郑汴城市通道附近建设两处大型换乘枢纽，同时规划扩建火车站汽车站公交换乘枢纽。到规划期末，公交

28、营运车辆将达到1100台，营运线路将突破40条，线路长达1600公里，公交线网覆盖率将达到100%综上所述，随着城市道路体系更加完善和便捷和城市化水平的不断提高，房地产发展的“硬环境”将得到很大改观，这将对开封市房地产时常产生积极而深远的影响。四、区域房地产整体形势分析1、开封房地产进入快速增长期2007年开封楼市价格升幅较快。开封经济发展原来相对滞后，过去这在房价上也有所体现，开封房价比周边其他市地房价偏低，很长一段时间，开封房价都在1000元平方米徘徊。但从郑汴一体化以来，开封经济发展开始提速，房地产开发开始加速。从郑汴一体化概念的提出到郑汴快速通道的施工建设再到郑开大道的顺利开通，开封市

29、的房地产市场在政府招商引资力度加大的同时，又被注入了一针强心剂，房地产市场也逐步走向成熟开封市及周边地区的潜在购房者对开封的经济发展普遍看好，信心增强，投资增加，居民收入不断增长，对房地产业的支撑作用趋于明显稳定。2、开封房产市场供给明显存在结构错位问题目前，开封市中低价位、中小户型供不应求，而中高价位、大户型商品住房呈现结构性过剩。3、房产商品档次需求不断提高过去，开封本土楼盘在社区规划、环境、品质上都不够完善，随着经济迅速发展和人民生活水平不断改善，消费者对生活质量的要求也随之提高。外来名牌开发商纷纷进入开封房产市场，带动开封中高端档次房产发展，从而推动房产市场向前发展。从建筑形态上，高层

30、住宅也是2007年开封楼市的一个亮点。4、消费归于理性，整体稳定向上 去年10月国家组合拳出击调控房地产行业以来，开封房地产也从原来过热的发展态势向理性发展转变。从我市第一季度情况可以看出，房地产行业进入了第一个调整期。但是由于年初以来股市持续走低和物价不断上涨，相对而言房地产能够保值，对房地产市场产生了一定的影响，所以大部分资金仍流向收益、保值较稳定的房地产市场。加上2008年全市拆迁、道路拓宽等刚性需求，全市房地产市场在第一季度理性回归的同时，第二季度整个市场会有一个稳定向上的发展。5、房地产开发投资结构趋向合理 目前政府的宏观调控和市场需求正引导开发商将开发重点向普通住宅转移。2008年

31、一季度，开封市商品住宅投资占整个开发投资的86.6%，商业营业用房投资则只占12.5%，较去年同比有所下降。五、区域房产品总体供应及房产品消费情况分析（一）区域房地产投资情况 2008年第一季度开封市累计完成开发项目投资4.9亿元，其中住宅投资为4.2亿元，约占累计完成项目投资的86。 截至2008年3月底，开封市房地产开发项目累计新开工建筑面积13.5万平方米。其中住宅新开工面积11.7万平方米；商业新开工面积1.7万平方米，其他新开工面积为2000平方米；开封市房地产开发项目在建建筑面积201万平方米。截至2008年3月底，经济适用房完成投资7900万元，总用地面积为47万平方米，规划建筑

32、面积86万平方米，新开工面积5.3万平方米，在建建筑面积84.5万平方米。销售面积为3.8万平方米，销售均价为1396元/。 （二）新楼盘供应及消费情况分析1、商品房供应状况 开封市目前共有40余家具有开发项目的房地产开发公司，房地产开发建设项目50余个，其中10个为经济适用房项目。 截至2008年3月底，开封市房地产开发项目累计住宅新开工面积11.7万平方米，共1017套，平均每套建筑面积115.4平方米；在建住宅和商业分别为166万平方米和30万平方米；住宅累计竣工面积为19.3万平方米，1519套，竣工房屋平均每套127平方米。 从房屋供给结构看，90平方米以下住宅占总量的约31.2%，

33、90110平方米住宅占总量的28.9%，110130平方米住宅占总量的28.7%，130150平方米住宅占总量的6.2%，150平方米以上住宅占总量的5%。从以上数据可以看出，全市住宅面积供给类型中低面积户型比重有所增加。 2、商品房交易及价格 2008年13月份，开封市办理商品房销售合同登记备案1249套。2008年1月份，全市办理商品房合同登记备案552套，建筑面积为6.39万平方米，与去年同期相比增加19.44%；2008年2月份，全市办理商品房合同登记备案167套，建筑面积为2.06万平方米，去年同期相比增加32.27%；2008年3月份，全市办理商品房合同登记备案530套，建筑面积为

34、6.1万平方米，与去年同期相比增加0.9%。 2008年1月份商品房市场的交易均价为2519元/，交易价格较去年同期相比上升了23.36%；2008年2月份商品房市场的交易均价为2634元/，交易价格较去年同期相比上升了39.14%；2008年3月份商品房市场的交易均价为2686元/，交易价格较去年同期相比上升了14.8%。 （三）存量房市场供应及消费情况分析2008年1月份，开封市存量房市场转让280余起，有效转让面积为1.81万平方米，与去年同期相比减少10.5%；2008年2月份，全市存量房地产市场，转让127起，有效转让面积为0.85万平方米，与去年同期相比减少29.2%；2008年3

35、月份，全市存量房地产市场，转让280起，有效转让面积为1.9万平方米，与去年同期相比减少19.4%。 1月份存量房地产交易均价为1127.0元/，与去年同期相比上升了25.2%，2月份存量房地产交易均价为1251.1元/，与去年同期相比上升了26.8%，3月份存量房地产交易均价为1319.5元/，交易均价与去年同期相比略有下降，降幅为8.6%。3月份与今年1月份相比交易均价上涨17.1%，而与2月份交易均价相比上涨5.5%，2008年第一季度，商业用房均价为6222.7元/。经济适用房销售均价为1396元/。 综上所述，虽然政策因素对开封市房地产市场产生一定影响，但开封市的房地产市场状况与大城

36、市不同，比如第一季度很多大城市房地产市场由于过度投机由繁荣走向平稳，成交量缩小，房地产开发出现负增长，房地产价格出现一定回落。而纵观开封市的房地产市场，主要还是以满足内需为主的市场，消费对象主要是市区及五县购房者，外来投资消费所占比例较小，投机成分很少，价格稳步上扬，整个房地产市场处于上升期。六、开封市整体房产品销售分析（一）总体销售情况2007年开封楼市的一大特点，就是供需矛盾仍较突出，市场需求大于供给，上市楼盘销售普遍较好。去年开封市公布的数据，前11个月，开封市住宅销售面积达到44万平方米，住宅均价达到2623元平方米，非住宅价格则在6000元平方米上下。较前几年，可以说提升迅速。当前开

37、封市正处于新一轮房地产开发项目的销售周期，当前销售呈现出的态势有：1、由于城市居住环境的进一步改善，有相当一部分人对于购房持积极态度，房屋销售除多层住宅较大户型以外，总体销售处于火热阶段，销售率差不多达到90%；2、小区的规划成为吸引购买行为的一个重要因素，这深刻体现了城市消费者对于安康生活的渴望；3、相当一部分消费者比较认同2500元/平米的房屋价格，认为当前房价较高；4、需求面积大多集中于100平米左右，三室的房屋较为热销；（二） 总体营销特点 开封市地产营销时代已经来临。随着国家不断加强对房地产市场的宏观调控，全国楼市的认购总量呈明显下滑趋势，开封市也难免受到一些影响，消费者选择房产时更

38、趋注重品质。面对新政，开发商不得不使出浑身解数。如何把有限的意向客户争取到自己的手里，开发商现在能做的就是在营销手段上苦下工夫，越来越需要去把握受众的心理。同时，创新性的营销模式概念逐渐形成，无论从产品设计、开发、销售还是后期服务，开发商开始贴近消费者真实的需求。但是，对比其他一些大城市，开封市的房产营销模式还是刚刚起步，营销手段还有待丰富。（三）总体销售方式销售方式主要是期房销售和现房销售。2007年开封的地产开发量仅有20多万平方米，销售却为40多万平方米。现房存量越来越少。在目前的房地产形势下，除了一些多层住宅较大户型外，期房销售总体态势良好。综上所述，开封市房地产市场仍处于需求大于供给

39、阶段，总体销售情况良好，潜在消费者众多，但在一系列的房产新政影响下，消费者对房产的选择上更加谨慎，趋向以满足个人需求为主。开封市房地产市场的营销方式也走过了起步时期的单一宣传阶段，开始进入新的营销时代。营销手段更加丰富，营销模式更加先进，更加注重品牌开发，更加贴近消费者需求。七、开封市主要楼盘介绍1、金明裕花园区域位置：金明大道一号开 发 商：开封市中亨房地产开发有限公司规 划：建筑面积50000 建 筑：高层（21层）户 型：48 - 150 销售价格：112，4层2800元/；21层，33003400元/售楼地址：金明大道1号售楼电话3380081入住时间：20

40、09-04-30公交路线：11、13、16、17综合评述：本项目位于金明大道，有着地势之便；周边是河南大学新校区、黄河水利技术学院新校区、开封大学、金明中学、金明小学、金明广场、金明池公园有着居家之优；一居室到四居室,满足不同居住需求；所以金明裕花园是您的居家首选之地。2、长城花园小区（二期）区域位置：宋城路开 发 商：河南德金房地产有限公司建 筑：多层、小高层（底层商业）户 型：57、90、120到136销售价格：多层，90二层3000元/，120六层1996元/销售情况：多层在卖，小高层未推出售楼地址：宋城路80号售楼电话住时间：2008-09-30公交路线：1

41、7路，18路，14路，24路综合评述：本项目临近宋城路、金明大道两主干道，距西郊附近，超市，集市、教育居本案附近，达到便利、人性化的生活环境。一期开发有精品商铺；二期住宅以二室二厅、三室二厅为主，户型面积由57、90、120到136平米不等满足多种人居需求。3、佳境天城区域位置：五一路和魏都路交汇处开 发 商：开封市鑫锋房地产开发有限公司规 划：建筑面积90000 建筑类型 ：多层公寓为主，顶楼空中别墅，沿街商铺户 型：97104阳光两房，119141阔绰三房，150260平方米的，90110双层沿街商铺销售均价：住宅2500元/，商铺6000元/销售现状：1期、2期已经售完，3期剩余少量大户

42、型住宅，及转角商铺配套设施：少量运动场所，车库比例不足售楼地址：五一路和魏都路交汇处售楼电话打广告语：佳境天城，你我向往的生活综合评述：中央水系景观广场和楼宇组团绿化完美结合，打造开封高品质景观名宅。900平方米高档水晶会所，位于社区的中央位置，周围水系环绕，会所前是休闲长廊和美景喷泉。功能包括咖啡厅、棋牌室、健身房、多功能房等小区内部完善的配套，五重的安防，让完美的生活高枕无忧。4、宏达东方花园物业地址：新曹路 售楼地址：新曹路 户型面积：81 - 143 起价均价：1400 / 2300 元/ 开盘时间：2007-09-08 (热销中) 入住时间：2008-08

43、-18物业类别：普通住宅 售楼电话 发 商：四川宏达开封房地产开发有限公司公司地址：河南省开封市顺河回族区东外环北路18号 公司电话合评述：占地近80亩，小区是开封市唯一一座拥有3座花园的绿色社区，环境优美。花园内丰富的植物景观更是点睛之作，不同季节的乔灌、花卉、高大的乔木、不同功能的隔离绿地、中心绿地、组团绿地、宅前绿地、缀花草坪，最大限度满足了人们对健康绿色的要求，春夏秋三季置身园中，绿树红墙、流水潺潺、美不胜收。整个社区将建成自然的、生态的、和谐的幸福花园5、锦绣皇城物业地址：开封市内环南路与卧龙街交汇处售楼地址：开封市内环南路与卧龙

44、街交汇处户型面积：80 - 140起价均价：多层住宅2700 元/，沿街商铺6000元/开盘时间：2007-10-01 (热销中)外部配套：开封一高、包公湖、儿童医院、车站、超市入住时间：2008-06-01物业类别：普通住宅建筑类别：多层, 高层, 小高层，商铺装修状况：毛坯付款方式：一次性,银行按揭容 积 率：1.4售楼电话打广告语：做“城里人”，每个开封人的权利综合评述：该项目位于卧龙街与内环路交汇处，由43栋低密度多层住宅和仿古风情商业街组成占地面积8万平方米，建筑面积11万平方米，由43栋多层建筑和沿街风情商业街组成，分两期开发，开发周期约两年。项目整体规

45、划由华海国际（香港）设计机构设计，规划设计以“山水人文住宅”为主题，精心打造一座真正低密度的景观新城，以进一步改善开封人民的居住环境。 / 本项目分三期，现二期已于07年10月开盘，预计08年6月竣工即或入住。6、碧丽国都物业地址：汉兴路与金明西路交汇处 售楼地址：汉兴路与金明西路交汇处 户型面积：91 - 180 起价均价：3050 /3150 元/ 开盘时间：(热销中) 入住时间：2009-10-01物业类别：普通住宅 售楼电话 发 商：开封市庄园置业有限公司公司地址：开封经济开发区金明西街中段公司电话合评述： 独特的地段优势：新区西

46、扩、市政西移战略规划的中心区域，城市发展的中兴之地，新城的黄金旺地，升值潜力无限。优越的物业配套：千米地下温泉双回路供水，集中供暖，双层中空玻璃，可视对讲防盗门，24小时电子巡更，车辆出入管理系统等多种安防系统。18万平方米恢弘气势，新都市主义的居住风尚，南美风情主题。7、东京银座物业地址：金明广场北50米售楼地址：金明广场北50米户型面积：30 - 99 起价均价：3100 / 3300 元/开盘时间：2008-02-01 (热销中)入住时间：2009-01-01物业类别：外销公寓装修状况：毛坯付款方式：一次性,银行按揭绿 化 率：30售楼电话3381115综合评

47、述：总投资0.5亿元，建筑面积4万平米，一栋7层带电梯公寓，一栋12层酒店式服务公寓，1栋多层住宅酒店式服务公寓，酒店式公寓已经签约中州国际酒店管理公司。8、杞县锦程花源物业地址：建设路与振兴大街交叉口 售楼地址：建设路与振兴大街交叉口 户型面积：80 - 150 起价均价：700 / 880 元/ 开盘时间：2006-08-01 (已售完) 入住时间：2007-05-01物业类别：普通住宅 售楼电话 发 商：杞县锦程花源房地产有限公司公司地址：开封杞县 公司电话：8968888,8969888综合评述：“锦程花源”根据国内最新动态结合杞县业主实际需要精心筛选锤炼而

48、成，户型设计从88.17平方米-138.78平方米有十余种户型供您选择，270度低外飘窗设计：270度视野、30厘米高的低外飘窗设计，超大楼间距，实现一层每户门前均拥有30-40平方不等的庭院，全明户型设计、自然采光、通风，大开间、小进深：客厅开间达4.2米、卧室开间达4米，超大楼间距：最大楼间距达25米，毗邻实验中学、大同中学、大同博文中学、杞县五中。9、开元名都金池名郡物业地址：郑汴快速道南,金明大道西 售楼地址：郑汴快速道南,金明大道西 起价均价：7000 元/ 开盘时间：2007-06-15 (热销中) 入住时间：2008-05-01物业类别：别墅 售楼电话

49、3880777开 发 商：河南开元房地产有限公司公司地址：开封市晋安路西段金明池公园 公司电话3880777 公司网站：综合评述：开封开元名都项目总占地面积约1400亩，先期开发1008亩的金明池原址地块，是开元特色的复合地产模式在中原的又一次成功演绎。它以一个带有300余亩湖面的水景公园为中心，围绕这个中心，打造成一座生活休闲度假之城，完美囊括开封首家五星级酒店开封开元名都大酒店，中原首席（宋）文化体验娱乐广场开元名都商业广场和中国皇家园林别墅区金池名郡。目前，整体工程进展顺利，360亩湖景公园景观工程已全部完成，并对外开放。届时，金明池公园将成为以湖水为主体，文

50、化为内涵，集娱乐、休闲、观光、旅游为一体的大型观光景点。10、荣勋欧陆经典物业地址：金明路与晋安路交叉口东南 售楼地址：金明路与晋安路交叉口东南 起价均价：2500 / 1800 元/ 开盘时间：(待售) 物业类别：普通住宅 售楼电话6666开 发 商：开封市荣勋实业有限公司 公司电话合评述：五期开发共计四栋住宅，分别为35、36、37、38号楼。户型以三居室、四居室及复式建筑为主流户型，小区内并配备超市及会所。周边人居生活便利，环境优美。11、开封长城花园小区物业地址：宋城路 售楼地址：宋城路80号 起价均价：2500 元/ 入住时间：

51、2008-09-30物业类别：普通住宅 售楼电话 发 商：河南德金房地产有限公司公司地址：南阳路号附号 公司电话合评述：本项目临近宋城路、金明大道两主干道，距西郊附近，超市，集市、教育居本案附近，达到便利、人性化的生活环境。一期开发有精品商铺；二期住宅以二室二厅、三室二厅为主，户型面积由57、90、120到136平米不等满足多种人居需求。12、亿鑫苑物业地址：建设路(中国网通后面) 售楼地址：建设路(中国网通对面) 户型面积：82 - 149.07 起价均价：998 / 元/ 开盘时间：2006-01-01 (热销中) 物业类别：普通住宅

52、 售楼电话 发 商：亿鑫苑地产综合评述：毗邻实验中学、大同中学、大同博文中学、杞县五中、为您的孩子提供全程式教育，顶级物管，小区封闭式管理、对讲系统、保安24小时巡逻、周界报警系统、红外线监控。身处繁华地段，医院、超市一应俱全。建设路两旁绿草如茵，连接开杞公路，郑汴一体化的进程，将提供无限升值的潜力。户型设计以简洁精致取胜，三十厘米低外飘窗，大开间小进深，全明设计，比一般户型更显紧凑实用，相比同类产品实用面积多出3-5平方左右，得房率更高。六百米温泉入户，五十米超宽楼间距、杞县唯一双重景观享受、中小花园、假山、音乐喷泉。天然气入户、两楼宇之间健身器材、儿童乐园。13

53、、开封得胜坊住宅小区物业地址：开封市公园路与滨河路交叉口北50米 售楼地址：开封市公园路与滨河路交叉口北50米 户型面积：51 - 140 起价均价：1930 元/ 开盘时间：2007-09-16 (热销中) 入住时间：2008-12-01物业类别：普通住宅 售楼电话2957772开 发 商：河南得胜房地产开发有限公司公司地址：河南省开封市公园路12号公司电话合评述：得胜坊小区位于开封市公园路、滨河路两大交通主干道交会处，交通便捷。该小区户型多样，规划设计人性化，突出了高性价比，适合市东区居民住房需求。小区体现了坊文化主题设计理念，由16

54、栋多层节能建筑组成。得胜地产负责人表示，得胜地产以“责任地产居住改变开封”为己任，本着为建筑负责、为城市负责、为公众负责的原则，致力于满足开封市民的住房需求，把得胜坊住宅小区建成城市东区的“明星楼盘”和“开封最佳和谐生活社区”。本项目一次性付款优惠2。14、江南人家物业地址：劳动路北段(原针织内衣厂) 售楼地址：劳动路北段(原针织内衣厂) 起价均价：1900 元/ 开盘时间：2006-12-16 (热销中) 物业类别：普通住宅 售楼电话2589888开 发 商：开封富寓房地产有限公司公司地址：河南省开封市曹门大街90号公司电话合评述：交通

55、便利，出行方便快捷。周边学校，医院，超市，商场一应俱全。江南民居的现代潮流融会古都水韵的精深儒雅，南北风情交相辉映。花园围簇，潺潺涧流，满园青葱，步换影移，江南美景，尽情享受。300平方米健身会所，地热水，宽带网配套齐全，社区可视临控系统，舒适安全。88平方米到249平方米多种经典户型，满足多个层次需求15、中大义乌商贸城区域位置：中山路南段（中国银行大厦对面）开 发 商：开封市中大房地产开发有限公司投 资 商：上海春舜投资（集团）有限公司规 划：建筑面积26000建筑类型：商业城面 积：沿街商铺100左右，内圈商铺13-28；起价均价：6000元/起，均价10000元/左右出租起价：免租一年，2.1元/天交付日期：2008年7月底开业日期：预计2008年年底销售策略：内圈商铺返租三年，每年8%。销售现状：小五金、饰品、工艺品区商铺基本告罄，其余剩余少量配套设施：五部自动扶梯、货梯，中央空调，电子保安监控系统售楼地址：中山路南段（中国银行大厦对面）售楼电话商热线打广告语：对接义乌