西安市灞桥区纺织城分区规划

1、西安市灞桥区纺织城分区规划第一章 综 述一、现状概况纺织城地处西安市主城区东侧，灞桥区西部，浐灞生态区核心区以南，白鹿塬坡底。是灞桥区人民政府所在地。纺织城核心区面积约5.3km2，拥有陕西唐华一印有限责任公司和唐华三、四、五、六厂等六家纺织企业以及红旗水泥厂和延河水泥机械厂等企业，区内现有人口16万，其中规划内村民约3.2万；纺织企业职工人数约为5万（在职职工2.8万人，现在岗1.8万人）。目前除四棉，五环两家企业正常经营外，其他企业均面临政策性破产局面。二、规划范围与期限1、规划范围分区规划范围：西侧咸宁路以北区域以东三环为界，南侧以浐河为界，东至西康铁路，北依华清路，南抵绕城高速浐河桥，

2、规划总用地面积32.39平方公里。（其中水域1.91平方公里）核心区范围：以纺北路、半坡路、咸宁路东延伸路、纺织城东侧建成区界限围合的范围，总用地面积约5.3平方公里2、规划期限本次分区规划确定的规划期限与西安市第四轮城市总体规划保持一致，为2008年-2020年，其中近期2008年-2012年，远期为2013年-2020年。三、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法2、城市规划编制办法3、西安城市总体规划（20082020）4、西安市灞桥区分区规划2000-2010年5、西安市浐灞生态区总体规划6、其它相关法律、法规、标准规范7、灞桥区“十一五”发展规划四、规划原则1、以科学发展观为指导，以构

3、建和谐社会为目标，实现纺织城全面振兴。2、强化区域融合发展，合理配置城市资源，优化空间结构及用地功能，打造新区景观形象，增强发展活力。3、完善公共设施及基础设施建设，提升区域人居环境品质。4、挖掘纺织城特色文化，工业遗产保护与改造相结合。5、加强生态环境建设，建构川塬水系绿色格局。五、规划目标充分挖掘与发挥纺织城地区优势条件，通过科学的产业发展引导与合理的空间发展规划，使纺织城全面融入城市整体发展格局之中，力争将纺织城地区建设成为产业特色鲜明、人居环境良好、社会和谐稳定的城市新区。第二章 纺织城发展环境分析纺织城地处西安市东三环以东，绕城高速公路以西，浐河和灞河从东西边缘穿过，是城市东部重要的

4、门户区、生态涵养区和灞桥区建筑密度较大的地区。根据西安第四轮城市规划修编，规划区将由城市郊区变为中心城区，其发展空间、交通、生态、人文资源等优势日益显现，产业和生产要素聚集效应将有大的提高，辐射带动作用逐步增强，特别是随着浐灞生态新区、东三环、国际港务区等重大项目的相继实施，规划区必将成为西安城市发展的热点地区之一。一、外部环境分析1、西安市重点发展区域规划区位于秦岭北麓，西安市东部，北接浐灞生态区欧亚论坛永久会址、广运潭、2011年世界园艺博览会会址等核心区，西南接曲江国家级文化产业基地，东临临潼，南依白鹿塬生态屏障保护区。在西安市20042020年总体规划确定的未来西安城市“九宫布局、棋盘

5、路网、轴线突出、一城多心”空间布局模式中，规划区位于重点发展的城市东向发展主轴上，具有形成环境良好、文化特色突出，与临潼、白鹿塬等外围区域联系紧密的城市新区宏观发展条件。2、西安市商业网络发展不均衡西安市城市南、北、西、中商业网点分布较为合理，而东部商业服务职能等级低、规模小，缺乏大的购物中心和商品集散地。随着浐灞生态区的发展，未来城市东部将会聚集70余万人，且周边辐射人口百余万人，旅游人口众多。因此借助其良好的交通区位优势形成与其它地域互相补充的发展区域性购物中心，不仅对满足本地域居民生活消费具有重大意义，而且对促进西安市商贸物流业的发展具有重大的意义。3、浐灞区发展的经济社会及环境波及效应

6、 “十一五”期间，浐灞生态区基础设施及建设项目投资达157亿。随着重点建设项目的推进和基础设施的完善，投资力度将进一步加大，最终形成适宜人居的优美环境，人文生态和现代特色的城市新区，成为西安市五大主导产业中的文化产业、旅游产业、现代服务业的重要实施地，从而带动整个区内及周边地域经济社会的发展，也对周边地域生态环境建设提出了更高的要求。4、交通优势突出目前规划区内及周边有绕城高速、西潼高速、西禹高速、西临高速、西蓝高速五条高速公路和陇海线、西康线两条铁路线，东三环、北二环东延伸线、东二环北延伸线穿越而过，交通十分便利。随着西安市铁路东客站、西安纺织城客运站及地铁1号线、5号线的建设，其交通区位优

7、势更加明显和突出。5、纺织特色文化的弘扬和传承文化产业是我国许多城市及西安市重点发展的产业之一，目前许多城市积极挖掘和传承传统文化以营造地方特色、加强居民的归属感和场所感，而西安纺织城地区以其特有的纺织文化内涵和在全国的重要地位，为其弘扬和延续奠定了良好的基础。小结：纺织城地区发展的外部环境良好，既处于西安市重点发展的轴线上，也具有良好的比邻环境和交通区位。规划区与周边区域交通上的对接、产业方向与生态环境上的协调一致显得尤为必要。二、内部环境分析 1、经济总量较小、纺织业在产业中居突出地位 2006年灞桥区生产总值为56.37亿元，在西安9区中列居第八位，仅高于阎良区。制造业占据主导地位，占工

8、业总产值的91%，而制造业中又以纺织业、黑色金属冶炼及压延加工业、交通运输设备制造业和化学原料及化学制品制造业为主体。灞桥区制造业2005年完成工业总产值3852310千元，其中纺织业完成1245759千元，占灞桥区的32.3%。2006年灞桥区纺织业年末单位从业人员17612人，占灞桥区制造业总就业人数的75%，但纺织行业经营困境重重，产业延伸不足，产品市场竞争力弱。 2、收入水平低、就业渠道单一2005年灞桥区在岗职工平均月工资为1079元，低于西安市1706元的平均水平，占制造业总就业75%的纺织业人均月工资水平更低，只有800元。灞桥区2005年单位从业人员共40409万人，除事业单位

9、从业人员6174人，机关2684人外，其它大部分集中在制造业部门，而制造业部门中又主要集中在纺织业。纺织城地区拥有一印和三、四、五、六厂等六家纺织企业在岗职工近17612人。就业渠道单一，岗位不足。灞桥区三次产业结构为9.7：59.5：30.8。第三产业发展较为滞后，对富余人员的吸纳能力有限。据规划组调查，纺一路纺九路共有店铺466家，其中以餐饮业和副食业为主，餐饮业占31.6%，副食业占20.4%，各街区的商业业态结构趋同。3、人口分布相对集中，纺织城密度较大规划区总面积32.39平方公里，居住人口16万人，其中农业人口3.2万人，人口密度为4940人/平方公里。核心区总面积约5.3平方公里

10、，人口近10万，人口密度为21739人/平方公里。名称所辖自然村户数人口席王街道办唐都社区电厂社区汽配社区香王村香王村 香杨村3601232席王村席王村4311615新寺村新寺村206939曹堡村曹堡村98424南程村南程村 北程村 刘家村2381145下庄村下庄村87312上庄村上庄村78297董家村董家村89376卞家村卞家村152637柳巷村柳巷村172686草滩村草滩村120452阎家滩村阎家滩村2941155梁家街村梁家街村5482040永丰村永丰村202817堡子村堡子村102376柴马村 柴村 马村 申家村3151256席王街道办范围内总人口35312人红旗街道办半坡社区1758

11、5402联盟社区6221494陕水社区14745460延河社区14244100穆将王村3721355三殿村中殿村 南殿村 北殿村9153700马家沟村2801166五星村9863564向阳沟4651729湾子村7492807红旗街道办范围内总人口9045户30777人范围内总人口66089人注：统计数据为2005年街道志数据三、发展机遇和挑战1、机遇1.1企业破产改制目前规划区内大多数生产企业由于设备老化、冗余人员多，发展资金不足等问题面临生存困境。许多企业已申请破产。如若能适时引入战略投资者，改制及职工身份转换后，利用已有纺织科技力量和熟练生产人员优势，通过土地置换，获得发展资金，吸纳下岗职

12、工再就业，则会获得新的发展机遇。1.2 交通优势进一步提升随着东三环和绕城高速等重大交通设施的建成实施，特别是地铁一号线、城东客运站和铁路东客站等项目的陆续建设，这一地区的交通区位优势凸显，在西安市的地位将得到极大的提升，为大力发展商贸物流业提供了良好的条件。1.3 周边区域发展条件的改善长期以来，纺织城乃至周边地域一直是西安市发展的边缘区，基础设施欠账较多、工程管线老化严重、城市建设面貌变化不大，发展相对封闭。但近年来，随着浐灞生态区西安市第三代新城的建设，周边环境发生了巨大的变化，一座具有高标准、国际化的城市新区不久将在西安市东部出现，随周边环境的变化，纺织城地区无论从外部需求还是内部愿望

13、来说，都面临着调整、改造的重大机遇。1.4 浐灞河综合治理随着城市用地的扩展，浐灞河从城外河逐渐演变为城内河，特别是随着环境保护意识的深入，浐灞河流域治理已逐步展开，浐灞河生态环境和周边居住条件的改善也为城市发展带来新的契机。纺织城地区恰好位于浐灞河所围合的地域，借浐灞河综合治理的机遇，调整产业结构，改善基础设施和居住条件，将会对纺织城的发展产生巨大的推动作用。1.5 和谐社会构建 自十六大以来，构建社会主义和谐社会已成为各级政府和广大市民关注的热点问题。纺织城地区，由于企业生产困难，下岗人员较多，在岗职工工资水平也较低，极易产生社会问题。因此，充分利用各种相关政策，调整产业结构，积极扩大就业

14、，解决困难职工生活问题，是解决弱势群体实际困难的根本出路。2、挑战2.1 产业发展 虽然在规划区内处于支柱地位的纺织业发展具有一定的历史，但作为劳动密集型的制造业企业在国际国内激烈的竞争面前，举步维艰。新的产业培育需较长的过程，突破发展迫在眉睫。2.2 下岗再就业 规划区特别是核心区纺织城，人口密度较大，下岗职工聚集，生活相对困难，随着企业的减员增效这一问题将更为棘手和突出。2.3 发展资金 灞桥区经济总量小，基础设施和公共服务设施欠账较多，但建设资金缺乏。现有企业同样面临发展资金不足的问题，能否争取国家和省市相关资金或成功引入战略投资者，是解决发展瓶颈的关键。第三章 产业发展思路一、发展现状

15、及问题灞桥区近年来，一产比重逐年下降、二产逐年提高，三产稳定发展，已形成蔬菜基地、优质果品基地、奶牛示范养殖区、农业生态观光园及东方乳业等农业深加工企业。工业已初步形成向阳民品生产基地，启动了新筑物流园。产业集聚效应有了较大提高。规划区内以第二、第三产业发展为主，第二产业主要是纺织业、建材业等。第三产业以商贸服务业为主。存在的主要问题如下：1、传统产业亟待振兴纺织业是纺织城地区的传统优势产业，但目前面临结构调整和升级的问题。西安纺织业多年来一直是西安市优势产业之一，在经济发展、吸纳就业、推动农村城镇化进程、促进相关产业发展等方面发挥着不可替代的作用。2006年灞桥区纺织业年末单位从业人员176

16、12人，占灞桥区制造业总就业人数的75%，纺织业工业总产值完成1245759千元，占灞桥区的32.3%。但由于生产率低，且缺乏下游产品，附加值低，企业包袱重等问题，致使行业竞争力弱。2、新兴产业亟待扶持 除纺织等传统产业外，规划区内文化创意产业已初见端倪，随着周边发展环境和自身区位条件的改善，规划区发展现代物流、现代服务和生态旅游业的时机已经成熟，迫切需要培育和发展。3、第三产业发展滞后由于经济总量小、人均收入水平低，致使居民购买力弱，第三产业发展乏力。二、总体产业结构调整思路 综合考虑纺织城发展的内外环境和面临的机遇和挑战，结合老工业区改造、与浐灞发展定位融合、交通优势发挥及西安市商业布局规

17、划，产业结构调整思路为：加快纺织业、建材业等传统产业内部结构调整和升级，培育新型产业，促进产业多元化发展，形成由纺织、商贸物流、文化创意、房地产及旅游业五大产业共同支撑的产业结构。1、纺织业发展分析1.1国际纺织产业发展现状及趋势 总体来讲，目前国际纺织业发展表现为梯度转移趋势明显，纺织产业贸易向深加工产出转移、纺织领域扩展迅速、劳动密集型纺织产业向技术密集型转变、竞争日趋加剧等特点。纺织业的活动空间从传统的服装、家庭用领域向工业、医疗卫生、安全防护、航空航天、土木工程、冶金机电、交通水利、军事等各个领域扩展。从世界纺织业发展格局来看，发达国家（美、欧、日）主要发展技术密集型的纺织业，产品侧重

18、流行性、变化性、高质量、高附加价值，特别是高技术纺织品；中等发达国家和地区（韩国、香港、台湾等）主要发展资本密集型纺织业生产、经营中高文件纺织产品；而发展中国家（东亚、东南亚、南亚）以纺织初加工中低档产品为主，出口大批量常规产品。目前纺织生产中心向亚洲转移。从纺织初加工能力分析，发达国家所占比重下降，发展中国家所占份额上升，而亚洲发展中国家的增长速度最快。与此同时，发达国家的纺织品消费水平远高于发展中国家：人口仅占世界16.2%的发达国家，纤维消费量占世界47.6%，消费中心与生产中心分离的结构使纺织产出贸易迅速增长。国际纺织产业发展呈现出高科技（过程应用计算机化、纺织机械机电一体化、纺织技术

19、复合化、印染后整理技术现代化、纺织产品高科技化）；名牌化、高附加值、集约化和规模化；服饰、装饰用纺织产品（劳动密集型）的生产向发展中国家转移的趋势将得到延续； 服饰舒适性、品质稳定性等方面的要求越来越高；环保要求越来越高，清洁生产技术，绿色纺织品、环保纺织品等将得到较大的发展等趋势。结论：国际高端市场潜力巨大；科技化、绿色环保、信息化、高品质（机械、原材料、管理、产品等）趋势明显；产业联动趋势增强。1.2 我国纺织业发展现状及问题我国是纺织业生产、出口和消费大国，但面临强大的竞争压力，一是纺织行业目前利润率低（3.5%）；二是我国纺织产业以定牌、贴牌为主，自有品牌只占产业价值链的10%左右，其

20、余的35%和55%的盈利分别由品牌和渠道环节瓜分，自主创新能力弱。三是欧美设限，贸易摩擦增加，应对国际贸易摩擦的能力不足。国外对我国采取限制措施：特别产品保障措施和纺织品保障措施；反倾销调查；生态标准等技术贸易壁垒；sa8000 社会责任标准。四是产品低层次、趋同化。高档产品空缺，中低档产品互相“挤压”；设计研发能力弱，缺乏自主知识产权的原创技术；中高档产品少而“大路货”多，鲜有国际知名品牌，国内高端市场大多被国外品牌占领；纺织企业众多，但管理水平和信息化水平落后。五是棉花产量、价格波动大。棉花在棉纱所占比重约64%左右，在棉纺织产品成本中约占70%。棉花的价格变动、棉花的质量、棉花产业政策和

21、棉花进口配额体制对棉纺业乃至纺织工业全行业影响极大。棉花供求缺口将是今后长期面对的主要矛盾。随着纺织产能的不断增长，国内对进口棉的需求不断加大，而且化纤原料的进口依存度也超过65。1.3 西安纺织业发展swot分析西安纺织业在劳动力资源、发展基础、经营管理等方面具有一定的优势，但面对日益激烈的国内外产品和市场份额竞争，其自主创新能力不足、设备落后、资金投入欠缺等方面的劣势也不断凸显。 生产能力的swot 分析 优势：劳动力、原料市场。劣势：设备、技术落后；传统的劳动密集型产业，缺乏高附加值的产品；未形成完整的产业链。机遇：充足且有一定技能的劳动力；中西部投资加大。威胁：缺乏高品质的产品和市场；

22、与国外企业竞争中，缺乏以质取胜的条件。 资金来源的swot 分析 优势：拥有已经购置的设施。劣势：投资较为单一，缺乏资金，盈利状况不好。机遇：利用可吸收到的资金，进行纺织行业的复兴。威胁：无法适时进行强有力的宣传；及时引进人才、更换过时的设备有较大困难。 营销资源的swot 分析 优势：现有的分销渠道；对国内市场较熟悉。劣势：营销技巧缺乏。机遇：新的项目可以利用已购置的设施。威胁：与省外及国外的营销人员的素质与销售技巧相比，会失去潜在的顾客 管理资源的swot 分析 优势：作为传统企业，已经积累的丰富的管理经验和技巧。劣势：缺乏专业的开发研究人员；缺乏适应国际竞争的管理经验。机遇：整改和改制。

23、威胁：后备力量不足，无法长期与省外、国外企业相抗衡。1.4 发展思路基于国内外纺织业发展研究，规划提出西安纺织业发展总体思路为：形成由纺纱、织造、染整、制衣、辅料生产、物流贸易、科研培训、信息服务、文化创意与推广等功能构成的纺织产业链。其中，纺纱、织造、染整等功能逐步向外转移至洪庆南部工业园区。微观上以国有企业资产重组为突破口，实施破产重组、减员增效工程，实现国有资产的保值增值，提高市场竞争能力； 中观上逐步形成以市场为导向，特色鲜明的棉纺织业、印染和服装业、辅料生产、纺织机械齐全，纺、织、染、服装至销售一条龙的紧密型组织结构； 宏观上形成科、工、贸间的横向联合和跨地区、跨行业的紧密协作。同时

24、通过重点解决纤维、纺纱、制造、染整、产品设计等关键技术，实现纺织技术结构的升级。 1.5发展方式从纺织城地区与浐灞地区总体发展定位、产业链延伸和产业升级改造、空间资源优化配置、集约效益发挥、促进地区社会、经济、环境协调发展的需要出发，确定纺织业发展方式为整体搬迁、分步实施、就地改造、内外结合。 （1）搬迁承接地选址建议 搬迁距离在半小时车程之内；避免对环境产生不良影响（距灞河不小于2公里，同时配托建设污水处理厂等）的地价较低之处。（2）搬迁费用分析搬迁支出 企业改制支出费用共计35.37亿元 征地造成费用3亿元（20万元/亩） 基础设施4.5亿元（30万元/亩） 一期厂房设施建设 1亿元 二期

25、厂房设施建设2亿元（随时间变化，投资比整体搬迁增加0.5亿元） 设备投资10亿元（2000万元/万锭） 搬迁收入 拖底费用14.26亿元 一期出让六厂土地100亩，收入1.67亿元（167万元/亩） 二期出让三厂及六厂剩余土地430亩，收入8.6亿元（200万元/亩） 三期出让四厂、五厂土地678亩，收入18.98亿元（280万元/亩）分步实施搬迁，资金缺口为12.36亿元（3）可提供就业岗位数 目前纺织业共有在岗职工1.8万人，下岗职工8000人，随着搬迁过程中纺织机械的更新改造，吸纳的劳动力人数将有所下降，按生产规模50万锭，120人/万锭计算，共需劳动力6000人，加上管理人员等，可提供

26、就业岗位1万人。2、商贸物流业发展分析纺织城地区自主发展活力不足，仅依赖自身的经济系统，不能有效、快速地促进区域gdp的增长和改善纺织城地区的经济现状，必须通过改善纺织城地区的投资环境，借助外部经济元素，刺激纺织城地区的经济增长，以实现纺织城地区的全面振兴。商贸物流业的发展对土地闲置资源的激活、再开发利用，构建外部经济元素载体，刺激地区消费具有积极的意义，同时由于该地区位优势明显，且与西安市商业规划相一致，具有发展的现实条件。2.1 发展条件分析随着家庭汽车化、住宅郊区化的发展，居民购物消费出现结构性升级。北京、上海、广州等城市自2003年人均gdp达到3000美元时开始发展大型商业综合中心并

27、取得成功。2006年，西安人均gdp为2600美元，在近期内有望达到人均3000美元，作为西北地区商贸中心和国际旅游目的地城市，西安极具大型商贸设施发展潜力。西安市中部、南部、西部、北部均已形成发展较为成熟的商圈，唯东部缺乏，给居民消费购物带来不便。因此，建立大型商贸中心，可以发挥该区域交通优势，并可充分利用纺织厂旧有厂房，同时与西安市商业网点发展规划所提“在三环商业带鼓励设置城郊购物中心、专业批发市场和物流配送中心”导向相吻合。2.2 重点项目策划对纺织城地区产业用地调整后置换所得的土地资源，引入先进的房地产开发理念，建造一座功能齐全的城市建筑综合体，为城市提供一个集购物、创业、居住、娱乐、

28、休闲、文化、旅游等为一体的“国际丝路商贸中心”。2.2.1选址分析纺织城丝路商贸中心拟选址于纺织城六厂、五环的搬迁改造用地和东三环立交以东的新征建设用地，该项目拟规划占地面积为800亩，项目所在地隶属于城市次中心的核心区，交通、地理位置、生态环境、历史人文、社会基础设施都具有良好的优势，是适宜发展商贸物流业的优势地段。该地块能够保证有足够的建设空间，同时能够保证有大面积的绿化用地作为园林景观的基础。2.2.2 项目建设可行性分析（1）能够满足人们购物消费的需要随着生活水平的提高，生活节奏的加快，人们在购物消费的过程中，不仅考虑经济成本，而且还会更多地盘算时间、体力等隐性成本的付出，在纺织城兴建

29、丝路商贸中心，能够迎合消费者的购物需要；同时，随着人们消费水平不断提高，消费观念也随之发生了革命性的变化，以物质消费为主的传统消费观渐渐转变为现代的综合消费观，以家庭为载体的休闲消费、文化消费、娱乐消费、服务消费成为生活的主流，并逐步向体验消费发展，纺织城丝路商贸中心的建成，能够满足区域人们差异化特色消费、填补市场空白，打造城市娱乐、购物的时尚空间。（2）交通优势纺织城丝路商贸中心具有良好的交通优势。该地块与城市之间有快速便捷的交通网络作为纽带，距离西安市中心仅12公里，通过咸宁路、长乐路、规划路、东三环、绕城高速等与市区建立密切的联系。该项目紧邻地铁1号线的纺织城站，交通优势明显。该区域距离

30、西安/咸阳国际机场仅30公里，方便商务人士、旅客的空中飞行需要。该项目周边有陇海、西康铁路；有108、310、312 国道和101、102、211省道；有西临、西闫、西蓝高速公路；是陕西省“米”字形高速公路交通网的中心，快捷的交通网络为项目提供便利的交通条件，产生良好的经济聚焦辐射作用。（3） 发挥城市土地级差效益项目的地理位置良好。项目用地性质为工业用地，地价较低，通过项目的开发建设，营造良好的商业休闲氛围，刺激购物消费的需求，加快经济的增长，能够提高城市土地的利用效益，充分发挥城市土地的级差效益，促进区域经济快速发展。（4）浐灞的定位推动项目的建设 随着浐灞生态区初具规模和浐灞工业园基础设

31、施不断完善，浐灞已经成为西安市最具有潜力和最值得期待的发展区域，浐灞的定位能够带动纺织城丝路商贸中心的快速发展。（5）唐朝丝绸之路发源地的历史品牌优势 纺织城，作为唐朝丝绸之路的发源地，在历史上具有重要的地位，随着丝绸之路的伟大复兴，纺织城拟规划建设国际丝绸之路贸易中心等有关丝路的项目，这对于丝路商贸中心的开发建设，具有一定的历史品牌，是一个重要的利好消息。2.2.3项目内容与规模在符合城市规划要求的前提下，规划总占地面积800亩，总建筑面积为96万m2，容积率为1.8。大型购物中心，可以结合原有工业厂房改造成具有工业特色的购物中心主题公园，规划建设丝路之路文化旅游博览区，拟规划的建筑风格是丝

32、绸之路途径的一系列国家建筑符号组合而成的建筑群体，包括唐朝建筑文化、中亚伊斯兰特色、西亚地中海风情、欧陆建筑风格。假日酒店，将通过引入独特的自然、文化资源以及现代科技成果赋予酒店外型、氛围或者服务产品某种与传统酒店相区别，能够给消费者带来独特感受的酒店。高级公寓，将建设成具有现代中心市特色的高层建筑。纺织城商贸中心开发内容与建筑规模一览表序号开发内容功能分区建筑规模1大型综合购物中心a区:日常生活用品区25万m2b区:国际品牌折扣区c区:时尚娱乐休闲区d区:儿童用品、国际家具及配饰区e区:世界美食一条街区2主题公园a区:丝绸之路文化旅游博览区10万m2b区:生态公园10万m2c区:停车场9万m

33、23假日酒店内设大型高级会所、游泳池等功能10万m24高级公寓以生态水域为特色，营造人居环境32万m22.2.4项目构成a区为日常生活用品区，引进知名大型购物广场，满足消费者购买日常生活用品的需要；b区为国际品牌折扣区，引进世界百强品牌，以西北特色折扣店的形式，吸引青年、时尚、高品位的消费者；c区为时尚娱乐休闲区，包括：娱乐城、夜总会、健美俱乐部、量贩式歌城、沐浴中心、酒吧、茶楼、迪厅、网吧、咖啡馆、数码影院等；d区为儿童用品、国际家具及配饰区，包括：儿童托管中心、儿童培训中心、电动玩具城、卡通乐园等让儿童乐在其中，另外建立以环保、节能、先进、实用为特色的国际家私家具及配饰品销售区。e区为世界

34、美食一条街区，包括：（1）餐饮酒楼大型餐饮旗舰店、主题餐厅、特色饭店；（2）流行美食西式快餐、日本料理、韩国烧烤、巴西烤肉、东南亚风味美食、台湾小吃等。2.2.5 市场细分纺织城丝路商贸中心面向的顾客是西安市、陕西省乃至整个西部地区的潜在消费者以及国内外的游客。根据地理细分为：核心商圈、主控商圈、辐射商圈。（1）核心商圈分析项目所在地是灞桥区cbd商业中心，区内有浐灞生态园、浐河经济开发区、灞桥科技产业园、国际港务区、新筑物流园区、狄寨大学园、都市农业园7个开发区，为纺织城地区建造丝路商贸中心提供潜在的市场需求。区内有国有、军工企业、科研院所等20多个，53万的常住人口，具有一定的购买力。（2

35、）主控商圈分析丝路商贸中心的建成，能够吸引整个西安市的消费者，包括主城区、西高新技术开发区、经济技术开发区、南部大学城、曲江新区、西郊电工区、西安出口加工区等8大区域的消费者（附图23 西安市主要区域划分图）。项目定位于整个西安市，而非仅仅局限在纺织城内部，西安市经济的快速发展将积极带动纺织城丝路商贸中心的发展，创造出巨大的需求空间和商机，引领城东经济的增长。（3） 辐射商圈分析随着经济的增长、交通条件的改善，西安市与周边城市的经济关联度将进一步加强，商业辐射效应创造了更大的商圈，带来了巨大的经济效益。纺织城丝路商贸中心的建成，能够满足陕西人们旅游购物的需要，吸引陕西省其它城市的人们前来购物消

36、费，包括：省内的榆林、延安、宝鸡、汉中、铜川、咸阳、商洛、安康、省外有河南的三门峡、山西运城等城市。纺织城丝路商贸中心将全力打造辐射周边城市乃至邻省的西安市标志性商业项目，体现了资源共生、聚合增值的优势，具备浓郁的现代化特征。各商圈的市场调研一览表商圈范围商圈面积覆盖范围商圈户籍人口暂住人口商圈总人口商圈消费力特点（元/年）核心商圈以本项目为圆心，5公里半径范围内，小于30分钟车程约332平方公里灞桥约53万人约5万人约58万人人均可支配收入：8338主控商圈以本项目为圆心，30公里半径范围内，小于60分钟车程约826平方公里西安约807万人约89万人约896万人人均可支配收入：10900辐射

37、商圈以本项目为圆心，100公里半径范围内，大于60分钟车程约20万平方公里省内/外城市约3720万人约168万人约3888万人人均可支配收入：7968（4） 发展策略最大化的发挥项目所在区域的价值；通过突出的项目定位、建立鲜明的主题形象宣传，在城市以及区域层面的竞争中脱颖而出；充分利用现有资源，实现产品差异化特色，建立独有核心价值体系，形成独具特色的核心竞争力，力争实现价格突破并快速回笼资金。在商业定位上，力争建立功能全面的大型购物中心，树立自己的品牌形象，发挥品牌效应，最大限度的满足人们的需要以及实现开发商的经济价值。2.2.7项目定位纺织城丝路商贸中心在项目定位上采取差异化战略，以填补市场

38、空白、制造更多的惊喜延长顾客停留时间、鼓励重复消费，从整体上规划了大型购物中心、主题公园、假日酒店、高级公寓等多个板块，最科学、最合理的进行业态规划和人流导引，为商家提供稳定均衡的消费人流保证。（1）产品定位高档品牌、品种更多、较低消费、物有所值。（2）客户定位从事脑力劳动，具备一定的物质基础，有追求高档住宅的能力与强烈的意愿，并受过良好的教育，具有较强的专业知识、职业能力及相应的家庭消费能力，因此，他们追求生活质量，向往高品质的生活。但是大型购物中心、主题公园、假日酒店、高级公寓的具体客户定位存在一定的差异。（3）形象定位形象定位：集大型购物中心、主题公园、假日酒店、高级公寓等各项服务于一身

39、的大型综合性高档次建筑群体。对于大型购物中心，以“规模庞大、品牌更多、价格实惠”为商业特色，以“大品牌、小价格”为经营理念，以“真品牌、实折扣”为运营准则，全力打造辐射整个西安商业形态的购物天堂。对于主题公园，除了提供大量的停车位以配合商业活动，还营造了丝绸之都的形象，达到以丝绸之路发源地的历史品牌创造商业价值的目的；以大面积的园林绿化景观为基础，结合浐河生态水域，营造良好的商业、居住氛围，提升物业价值，塑造出人间乐园的形象。对于假日酒店，突出快速便捷的交通网络，适宜养身的人居环境，浐河广阔的生态水域，功能齐全的商业配套设施，展现宫廷式的享受与非一般的待遇。对于高级公寓，突出适宜人居的生态水域

40、环境和健全的配套设施，十分便利的交通条件，建立一个舒适的、人文的、温馨的、和谐家园典范。2.2.8总投资估算费用的确定根据工程项目建设的需要，纺织城丝路商贸中心总投资大约为458209亿元，主要构成如下：（1）土地费用与交易契税的确定 项目总占地面积800亩（其中：工业改造用地合计501亩，新征建设用地299亩），取得成本为160万元/亩，交易契税按照3收取，土地费用合计为：131840万元。土地来源土地面积土地费用交易契税六棉生产区176亩28160万元845万元五环集团325亩52000万元1560万元新征建设用地299亩47840万元1435万元总占地面积800亩12800万元3840万

41、元（2）建安工程总费用的确定根据陕西省建筑工程综合概预算定额（1999），结合市场调查和西安市类似工程的实际造价，确定本项目建安单位费用指标如下：建安费用一览表项目面积（万/m2）土建安装费用费用（万元）大型购物中心253000元/m275000博览区102500元/m225000生态公园101800元/m218000地上停车场9300元/m22700假日酒店105000元/m250000高级公寓321800元/m257600合 计96228300本项目建安工程总费用合计为：228300万元。（3）前期工程费的确定勘察设计费根据国家计委（现国家发展与改革委员会）与建设部于2002年3月1日发布

42、的工程勘察设计收费管理规定及工程勘察收费标准和工程设计收费标准，结合项目特点以及西安市建筑设计收费市场行情，本项目的勘察设计费合计2150万元。城建统一征收费城建费用根据西安市物价局西安市财政局关于收取城市基础设施配套费有关问题的规定，确定该费用为22915万元。前期工程费为上述两项之和，共计25065万元。（4）基础设施建设费的确定基础设施（室外工程）包括项目规划用地范围内道路、绿化、照明、自来水、中水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、围墙、环卫、公共设施、安防设施等红线内基础设施的建设费用以及管线接口费用等，参考有关计价指标及类似工程经验数据，本项目基础设施建设费按220元/m2考虑，

43、共计21120万元。（5）其他费用的确定其他费用主要包括施工图设计审查费、工程交易费、各项检测费用、施工噪声及排污费、工程监理费等。其他费用合计为5409万元。（6）建设单位管理费的确定建设单位管理费取建安总投资、前期工程费、室外工程费和其他费用之和的2，共计为5598万元。（7）市场推广费的确定项目的市场推广费用是指市场宣传、广告、活动推广等费用，参考同类工程项目数据，并结合建设单位以往项目经验，本项目的市场推广费用约9600万元。（8）工程预备费的确定根据本项目的复杂程度，预备费按前27项之和4计取，共计11804万元。（9）建设期利息的确定建设期的利息合计为：19483万元。（10）项目

44、建设总投资的确定综合前面一至九项费用之和，确定总投资估算为458209万元。序号费用名称费用（万元）1土地成本费 1318402建安总费用2283003前期工程费250654基础设施建设费211205其他费用55206建设单位管理费55987市场推广费96008工程预备费118049建设期利息1947310总投资估算4582092.2.9总投资估算的资金来源根据开发商对项目建设资金的安排，项目总投资的资金筹措安排如下：自筹项目资本金170000万元，占总投资的37.10；销售收入再投入50223万元；建设期借款利息为19473万元，1-3年期银行贷款利率为7.47。2.2.10 财务评价参考国

45、内类似豪布斯卡街区的经济指标，项目的总投资为458336万元。确定其评价期为20年。现金流出：2009年投入土地费用131840万元，同时投入建设投资（除土地费用外的60），2010年投入其余的40。现金流入：2010年，销售32万m2高档住宅的40，均价为4200元/m2，2011年销售60；2011年，实现3000车位净出租收入3元/小时，平均一天2个小时，每年的租金按照4的速度递增；2011年，实现35万m2商业净出租收入60元/ m2/月，每年的租金按照5的速度递增；2011年，实现10万m2假日酒店净经营收入12000万元，每年的租金按照4的速度递增。本项目的所得税后净现金流量图如下

46、：200920102011201272536万元111961万元2013202838350万元41960万元122276万元315978万元根据以上的测算，本项目的税前净现值为86491万元，税前内部收益率为15.10；税后净现值为39337万元，税后内部收益率为13.58。该经济指标表明：本项目能取得较好的经济效益，获利能力较强。因此，本项目的开发建设具有良好的经济效益，对国民经济的发展具有良好的带动效用。根据投资估算，该项目的建成，能够带来可观的财政税收。参照同类项目的税收政策，通过本项目20年的现金流量分析，预计每年向政府上缴税收近11998万元，其出租价格具有很强的竞争力与升值空间，财

47、政税收呈现递增趋势。2.2.11 社会效益分析该项目的建成，对经济发展、城市整体改造、税收与就业以及提高人们物质文化生活及社会福利产生深远的社会影响，主要表现为：（1）对经济发展的影响该项目的建设，能够刺激消费，促进经济的快速发展，形成经济辐射效应。（2）对城市整体改造的影响该项目的建设，能够完善该区域内城市基础配套设施建设，整体改造城市形象，提升城市品牌效应，带动当地相关行业的发展，全面促进该区域城市化进程。（3）对税收和就业的影响该豪布斯卡街区的建设与运营，将加增加当地投资，为该区域带来长远的税收现金流，带动区域社会的经济发展；同时，该项目的投产，预计能够提供5028个就业机会，满足当地居

48、民劳动就业需要，提高人民的收入水平和物质文化生活水平，改善人民的社会福利。3、文化创意产业发展分析3.1 西安文化创意产业现状 过去25年中，全国创意产业年增长率是9.3，目前排世界第三位。西安在我国15个创意产业发展较快的城市中排名第13位。 15个创意产业发展较快的城市第一集团 北京、上海 第二集团广州、深圳、杭州、成都、南京、天津 第三集团重庆、青岛、长沙、苏州、西安、昆明、大连 3.2 纺织城艺术园区发展现状目前在一印老厂区已形成以油画、雕塑、陶艺、摄影、行为艺术等为主的多个艺术门类的个人工作室，此外还有一些展览服务公司和文化传播公司等，约有40间工作室，面积超过5000平方米。 已举

49、办多场艺术活动：7月28日-9月22日：举办首届西安文献展； 11月3日：艺术区开放日 2007深圳、香港城市/建筑双年展论坛西安会场。3.3 发展条件分析3.3.1文化环境背景 西安历史文化沉积深厚，西安美院等艺术类高校及西影厂等众多文化企业，为创意园区的发展提供了坚实的基础。3.3.2交通区位优势 纺织城位于西安东郊，与浐灞生态区毗邻，航空、铁路、公路交织成网，具有突出的交通区位优势。3.3.3现实发展基础 纺织城现有工业遗产提供了有利条件。 目前，纺织城内（一印）已吸引几十位艺术家，形成一定规模的文化创意产业基础，并有进一步扩大之势。3.3.4经济发展动力 随着制造业逐步从劳动密集型为主

50、转向适度的资本与技术密集型，第三产业进一步发展，西安正逐步进入产业结构优化升级阶段，社会资源和资本加快流向低能耗、高技术、高附加值的文化产业。 信息技术的推广应用更为文化新兴产业群的生长提供了新的技术保障。 3.4创意园区发展定位 依托浐灞良好生态环境和国际丝路文化背景，形成与西高新、曲江文化产业集群联动发展，以纺织科研、文化展示、旅游纺织品制作、销售等为特色，以艺术品创作及拍卖、影视制作等文化活动为主的综合性西安纺织城文化创意园区。3.5 园区主要产业建议a、文化产业区（核心层） 主要以纺织科研、设计、展示、演出、艺术家工作室、广告以及书店、艺术品物流等各种文化机构和文化产业为主。 业态涉及

51、：纺织类专业科研机构、就业再培训职业学校、艺术画廊、艺术家工作室、展示及体验型工业游。重点项目支撑：博物馆（纺织、服装历史、其他艺术品类）、影视、特色有轨小火车线路。工艺 、纺织品、陶器等的创作、生产及展示。b、综合服务区（相关层）： 主要以综合服务性行业为主：餐饮、酒吧、超市、特色旅游、体育文化娱乐设施以及相应的物业管理服务。比如中小型（可与下列所述会展中心结合）可供演出的剧院、体育馆和场地等。c、主题商业区（外围层） 以独具特色的纺织主题商区和纺织会展中心为主，相关配套服务设施为辅。建成集纺织品展示、交流、销售（批零售结合）、游艺等功能为一体的综合式特色主题区和纺织产品集散地。3.6 可提

52、供就业岗位数 据测算，可提供就业岗位数约1000余个。4、旅游业4.1资源分布4.1.1历史遗迹 全区文物点244处，已公布各级文物保护单位12处。其中属国家级保护单位4处(半坡遗址、汉文帝霸陵遗址、老牛坡遗址、灞桥遗址)；省级文物保护单位5处（薄太后陵、窦太后陵、新寺遗址、安西王府、米家崖遗址）；市级文物保护3处（孙蔚如故居、小寨汉墓、洪庆古墓）。其中纺织城区域有在国家级文物保护单位半坡遗址上建立起来的半坡博物馆。 4.1.2 自然人文生态景观 灞桥区内自然风景区10处，有农家乐及度假村5处。其中包括1座国家级森林公园（洪庆山国家级森林公园）。4.2 发展思路 在西安众多的文物古迹中，纺织城

53、区域内的大多文物古迹资源没有太大竞争力，其更多的客源市场是面向本地。而浐灞以重要的互补型旅游资源角色出现，其近期定位浐灞为滨水游憩区，远期着重打造浐灞城市滨水游。据此，确定纺织城旅游发展思路为：对现有旅游资源进行优化利用，充分挖掘文物古迹与旅游资源的潜力，利用现有资源的优势进行发展，组织区域特色的旅游线路，以旅游发展带动纺织城的发展和灞桥区的发展。对文保单位及重要的旅游资源进行保护与开发，使之具有旅游竞争力。4.3发展定位强化半坡遗址、突出丝路文化、打造国际商贸休闲区，形成与浐灞生态区等区域旅游网络相融合的人文生态旅游体系。4.4重点旅游项目国际丝路商贸购物、休闲游历史遗址访古游（半坡、孙蔚如

54、故居、老牛坡遗址、张百万庄园、窦皇后陵、薄太后陵、新寺遗址、韩信墓等）纺织特色文化游（文化创意园、纺织博物馆等）两河一塬生态游（荆峪沟风景区、白鹿生态旅游苑、白鹿塬民俗景观高地、红旗农业示范园等）4.5具体措施4.5.1利用现有的道路交通条件和公交体系，加强各景点之间的交通联系。在现有道路交通的基础上进行旅游线路的组织。4.5.2 对各旅游景点进行分类，组织形成灞桥区的特色旅游线路。 以半坡遗址及灞陵的历史价值及吸引力为依托组织历史文化游线。 以灞柳生态园、浐灞生态区、灞桥遗址公园及世园会的发展为契机，形成浐灞城市滨水游线。 利用白鹿生态旅游苑、白鹿塬民俗景观高地的发展并结合荆峪沟风景区、樱桃沟的吸引力，形成民俗体验生态游线。 利用半坡遗址、欧亚论坛会址、洪庆山国家级森林公园、各度假村的吸引力使之成为海外旅游线路、丝绸之路旅游线路、生态游和周末休闲游的重要旅游景点。4.6 旅游线路 历史文化游线：半坡遗址薄太后陵窦皇后陵