15-2-9华侨星城一期物业管理邀请投标书(1)

1、华侨星城一期物业管理邀请投标书2015 年 2 月 9 日第一部分 邀请投标按照国务院物业管理条例和海南省建设厅海南省物业管理 招标投标管理办法（试行）的规定，现决定对文昌华侨星城一期的 物业管理服务进行邀请招标。 兹邀请合格投标人以密封标书的方式前 来投标。一、邀请投标项目的简要说明文昌华侨星城一期项目 （以下称本项目） 位于海南省文昌市潭牛 镇华侨经济区，东至文昌高尔夫球场；南至华海路；西至侨兴路；北 至华侨星城二期用地。本项目规划设计的物业类型为：住宅及商业。本项目总用地面积 62788 平方米。用地构成为：建筑用地 12066平方米，道路用地 11400 平方米，绿化用地 25112.

2、5 平方米。本项目总建筑面积 43097.34 平方米。其中地下总建筑面积1129.49 平方米，地上总建筑面积 41967.85 平方米（ 住宅建筑面积35889.17 平方米，商业用房建筑面积 3394.5 平方米，办公用房建筑 面积 2468.64 平方米 ） 。本项目共计建筑物 41幢（其中住宅 40幢 352套，非住宅 2468.64 平方米 ）; 建筑结构为框架结构。本项目的建筑密度为 19.6%;综合容积率 0.665; 绿化率为 40%。本项目规划建设机动车停车位 468 个。本小区出入口 2个，电梯 7 部。二、项目开工和竣工交付使用时间华侨星城项目 2418亩，其中首开区

3、400 亩，分三期开发建设： 一期用地 94亩，建设住宅 42000平方米，于 2012年 4月开工建设， 2013年 10月竣工并交付使用；二期用地 114亩，计划 2015年开工， 建设住宅 110000平方米；三期用地 192 亩，开工时间未定。三、物业管理用房的配置情况1、物业管理企业办公等用房： 建筑面积为 128平方米; 坐落位置： G3公寓楼一层南向铺面。2、业主俱乐部：建筑面积不少于 200平方米;坐落位置：G3公 寓楼一层东端铺面。四、物业管理费和房屋专项维修资金建立情况1、物业费标准和收缴情况华侨星城一期公寓 236套、 16049.81 平方米，物业管理费收取 标准2元/

4、平方米月；别墅116套、22174.36平方米，物业管理费 收取标准3.5元/平方米月；商铺3000平方米，物业管理费收取标 准4元/平方米月（为鼓励商铺进入小区，实行二年免租政策）。目前国内已备案售出并办理收房手续：公寓 10451.32 平方米， 别墅 2819.49 平方米；另有国外业主购公寓 平方米、别墅 平 方米，尚未备案。开发商的要求是国外业主办理收房手续时从 2014 年6月 1 日起补交物业费。其他房屋处于在售状态，目前为空置精装现房。2、房屋专项维修基金建立情况由购房人按其所购房屋面积以 60 元/平方米标准缴存； 专项维修 资金的补充来源为业主公摊， 建立的住房专项维修资金

5、现存于文昌市 房管局指定的专项维修资金专管账户。五、招标书的领取所有接到 华侨星城一期物业邀请投标书 电子本的单位为邀请 投标单位。接到电子文本请与 2015年2月10日12:00 前回函确认参 加投标。六、投标文件送达地点： 文昌市潭牛镇华侨经济区侨星路 1 号华 侨星城百灵顿地产办公室。七、投标截止时间： 2015年2月 11日 12:00 ，逾期收到的或不 符合规定的投标文件不接受。八、投标文件载明的物业管理服务内容、服务标准规范、服务质 量控制体系、延伸服务计划、 空置房收费优惠率等指标为开发商内部 会议对各投标企业的重要研判内容。九、投标人可在收到招标文件以后自行组织查看现场。十、中

6、标通知 百灵顿地产公司对参与投标且符合条件的物业管理企业发中标 通知。 2015年 2月 15日未接到通知的投标单位为不中标单位。十一、对本次招标提出询问的， 请于 2015年 2月 15日前与赵副 总经理联系。地 址：文昌市潭牛镇华侨经济区侨星路一号华侨星城 百灵顿 地产办公室邮 编： 571349联系人：赵副总经理电 话：标人: 文昌百灵顿房地产开发有限公司2015年2月9日第二部分 技术规范及要求天宇物业执行针对物业的物业服务中国物业管理协会按照 普通 住宅小区物业服务等级标准 1 级标准，具体技术规范与要求和部分 差异如下：一、物业管理服务的内容1、物业管理区

7、域内物业共用部位、共用设施设备的管理及维修 养护;2、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护 ;3、物业管理区域内的绿化养护和管理 ;4、物业管理区域内车辆 （ 机动车和非机动车 ）行驶、停放及场所 管理;5、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相 关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理 ;6、物业管理区域的日常安全巡查服务 ;7、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的帐务管理 ;8、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务 ;二、物业管理服务的要求1、按专业化的要求配置管理服务人员 ;1.1 管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职 业资格证书或岗位证书；

8、1.2 管理服务人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、 热情。2、物业管理服务与收费质价相符2.1 根据业主需要 , 提供服务合同以外的特约服务和代办服务的， 服务项目和服务价目要进行公示；2.2 各项收费必须符合物业服务合同或国家和地方政府的规定。三、物业管理服务标准1、物业共用部位的维修、养护和管理服务标准1.1 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养 记录齐全。1.2 根据房屋实际使用年限， 适时检查房屋共用部位的使用情况， 需要维修，属于小修范围时，及时组织修复；属于大、中修范围的， 及时编制维修计划， 向业主大会或者业主委员会提出报告与建议， 根 据业主大会的决定

9、，组织维修。1.3 每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位 的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。1.4 按照住宅装饰装修管理有关规定和临时管理规约要求， 建立完善的住宅装饰装修管理制度。 装修前， 依规定审核业主或使用 人的装修方案， 告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。 每 日巡查 1次装修施工现场，发现影响房屋外观、 危及房屋结构安全及 拆改共用管线等损害公共利益现象的， 及时劝阻并报告业主委员会和 有关主管部门。1.5 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻， 并报告业主委员会和有关主管部门。1.6 小区主出入口设有小区总平面示意图，各组团

10、、栋及单元 （门）、户有明显标志。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准2.1 对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部 门负责的除外）。2.2 建立共用设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检 查、维修、保养等记录齐全。2.3 设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格 执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。2.4 对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修， 属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改 造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划， 向业主大会或业主委员会提出报告和建议， 根据业主大

11、会的决定， 组 织维修或更新改造。2.5 载人电梯安全正常运行。2.6 消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。2.7 设备房保持整洁通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。2.8 小区主要道路和停车场交通标志齐全。2.9 路灯、楼道灯完好率不低于 90。2.10 容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施； 对可能发生的各种设备故障有应急方案。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及 雨、污水管道的疏通服务标准3.1 合理设置垃圾桶，生活垃圾每天清运 1 次。3.2 小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫 1 次；电梯厅、 楼道每日清扫 1 次，每日拖洗 1 次；楼梯扶

12、手每周擦洗 1 次；共用部 位玻璃每周清洗 1 次；路灯、楼道灯每月清洁 1 次。及时清除区内主 要道路积水。3.3 区内公共雨、污水管道每年疏通 1 次；雨、污水井每月检查 1 次，并视检查情况及时清掏； 化粪池每月检查 1 次，每半年清掏 1 次， 发理异常及时清掏。3.4 二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。3.5 根据实际情况，定期进行消毒和灭虫除害。4、公共绿化的养护和管理标准4.1 有专业人员实施绿化养护管理。4.2 对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。4.3 定期清除绿地杂草、杂物。4.4 适时进行浇灌、施肥和松土，做好防旱防涝。4.5 适时喷洒药物，预防

13、病虫害。5、车辆停放管理服务标准对进出小区的车辆进行管理， 引导车辆有序通行、 停放，有记录。6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准6.1 小区主出入口 24 小时站岗值勤。6.2 对重点区域、重点部位每 2 小时至少巡查一次。6.3 对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行和停放。6.4 对进出小区的来防人员和劳务人员实行登记管理。6.5 对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及 时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。7、装饰装修管理服务标准7.1 按照住宅装饰装修管理的有关规定和临时管理规约要 求，建立完美的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主或

14、 使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事 项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构 安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的， 及时劝阻并报告业主委 员会和有关主管部门。7.2 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻， 并报告业主委员会和有关主管部门。8、物业档案资料管理标准8.1 有管理制度 .8.2 健全率在 90以上。四、物业服务费的结算形式物业管理费包干制（含水电费公摊）空置房收费减免率承诺：业务按 100%收取，开发商按 35%收取。第三部分 投标人须知一、总则说明（ 一 ） 适用范围1、本招标文件仅适用于本项目的物业管理服务。（

15、 二 ） 定义1、“招标方 ”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构2、“投标方 ”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。（ 三 ） 合格的投标方经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标 方。（ 四 ） 投标费用无论投标过程中的做法和结果如何， 投标方自行承担所有与参加 投标有关的全部费用。二、投标文件的编写投标文件格式投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写。1、商务标1.1 投标函1.2 投标报价及优惠1.3 物业服务费用分项详细测算表1.4 公用水电费公摊方案（按海南省物价局琼价费管 2011156 号文件） 执行，随政府价格调整而相应调整。1.5 企业执照、资质证书、

16、法人代表身份证复印件1.6 法人代表证明、法人授权委托书1.7 物业管理业绩（有文字表述，附所管理项目的政府部门备案 文书或备案表）2、技术标（物业管理方案）2.1 物业项目概况2.2 物业服务内容2.3 物业服务标准2.4 管理模式、服务理念2.5 项目管理机构运作方法及管理制度编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理 （ 小区 经理） 的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法 目录。2.6 管理服务人员配置根据物业管理服务的内容、 标准和本项目实际情况拟配置各岗位 人员的具体情况。2.7 根据物业管理服务的内容、标准制定的物业管理服务方案（1）物业管理早期介入服务方

17、案；（2）前期物业管理房屋交接方案；（3）业主、使用人装饰装修室内的服务方案；（4）物业管理区域内共用设施设备的维修养护管理方案；（5）物业管理区域内环境清洁保洁方案 ;（6）物业管理区域内公共秩序维护方案；（7）绿化和园林建筑附属设施的维护、保养方案；（8）特约服务方案；（9）智能化系统维护管理方案；（10）社区文化建设方案；（11）共用设施设备专项维修资金及日常养护费用管理方案；12）质量管理方案；(13) 物质装备管理方案及措施；(14) 档案管理方案及措施。2.8天宇物业拥有一套完整的物业维修和管理的应急措施(1) 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措 施；(2) 本项

18、目范围突然断水、断电、无天然气的应急措施 ；(3) 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施 ；(4) 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施；(6) 消防应急措施；(7) 突发治安或刑事案件的应急措施；(8) 防抗台风措施；2.9提供业主临时规约的建议稿。(二) 投标报价1、投标方应根据招标文件的要求写明本项目的物业管理总收费 报价金额、分项收费报价金额及测算依据、公用水电费公摊解决方案、 空置房收费减免率。投标方只允许有一个报价，招标方不接受有任何 选择的报价。(三) 投标文件的份数和签署1、投标方应根据本招标文件的要求，编制投标书共 5套，并 明确注明 正本”字样_J份，副本”字样4份，一

19、旦正本和副本 有差异，以正本为准。2、投标文件须打印并由投标方法定代表人或授权代理人签署和 加盖公章，否则按废标处理。3、电报、电话、传真形式的投标概不接受。三、投标文件递交的要求和无效1、投标文件的密封投标方应将投标文件密封，并标明投标方的名称、地址、投标项 目名称及正本或副本。2、投标文件的修改和撤销(1) 投标人在投标截止时间之前可书面通知招标人补充修改或撤 回已提交的投标文件。 经补充修改的内容为投标文件的组成部分。 投 标人在投标截止时间之后送达的补充或者修改的内容无效。(2) 投标方对投标文件修改或补充的书面材料应按招标文件的规 定进行编写、密封、标注和递交， 并注明“修改或补充投

20、标文件 ”字样。3、投标文件有下列情形之一的，投标文件无效：(1) 未密封的 ;(2) 未加盖投标单位法定代表人与投标单位印章的 ;(3) 未能按照招标文件要求编制的 ;(4) 逾期送达的 ;(5) 附有招标人不能接受条件的。四、开标和评标1、开标的方法与程序：投标截止日由邀标方组织开标评标2、评标标准和评标办法(1) 邀标方根据有关规定自主组建评标委员会，集体评标。(2) 评标标准见物业管理招投标评分记录表（3）评标办法：综合比较法五、中标人的确定及物业服务合同的签订（ 一 ） 中标人的确定1、招标方在投标截止之日起 5 个工作日内确定中标人，以书面 形式向中标人发出中标通知书。中标通知书一

21、经发出即发生法律效 力。2、招标人在向中标人发出中标通知书的同时，将中标结果通知 所有未中标的投标人，并返还其投标书。（ 二 ） 物业服务合同的签订1、中标方按中标通知书指定的时间、地点与招标人参照物业管 理主管部门制定的示范文本格式签订物业服务合同。2、招标文件、中标通知书、中标方的投标文件及其澄清文件， 均为签订物业服务合同的依据。第四部分 其他事项1、本项目物业服务费收取标准，按照议标一致的价格确定。2、招标人根据海南省物业管理招标投标管理办法（试行） 发现投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取 消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，保证金不予退还，由此 造成的经济损

22、失，招标人有权要求予以赔偿。3、投标人应表明对招标人在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解 ; 应表明投标文件连同招标人的中标通知书均具 有法律约束力 ;应表明投标报价的有效期自 2015年 2月11日至签订 前期物业服务合同。4、投标人应提供公司营业执照、法定代表人证明、物业管理企 业资质证书、 法人代表的授权委托书等证明文件， 并概要介绍本公司 的基本状况、管理业绩等情况。第五部分 主要设施设备的配置一、给水、排水、排污设施设备配置状况。（一）给水1、小区水源接市政自来水；2、会所-1F设变频增压系统一套，生活水箱1只；3、每户设置智能卡计量水表。（二）排水1 、小区雨水排水管

23、网从小区西南角接入市政排水管网；2、生活废水和污水经化粪池初步处理后进入污水处理站，经污 水处理站进一步处理后排入市政管网，也可做为绿化浇灌用水。3、 小区西南角设有污水处理站一个，24 小时工作，日处理能力 为 500m3。二、供电、供气设施设备配置状况。（一）供电1 、小区高压电源自市政供电引入会所 -1F 配电房，高压高计；2、会所配电房设变压器室和高低压控制柜，并联应急发电机组（康明斯500KVA。变压器分为两部：一部为630KVA 部为315KVA3、各户设置智能卡电表一只。（二）供气1、小区供气由市政燃气中压引入小区西南角调压站，经调压后 低压接入各住户厨房；2、全系统为低压供气，

24、明装管道，各户设置分户计量表一只。三、垃圾处理设施设备配置状况。1、公寓各单元设垃圾收集桶一只，别墅按组团设置；2、小区东南角设总垃圾中转收集站一处；3、小区垃圾要求袋装收集，每日清运，做到日产日清。四、小区出入口共计 2处; 分设在南边华海路和西边侨星路。五、小区智能化设备的配置。1、小区设中心机房一处，位于 G3公寓楼一层；2、智能化系统包括：小区道闸车辆管理系统、公寓单元及各户 门禁系统、可视对讲系统、视频监控系统、周界系统、背景音乐系统 和电子巡更系统。六、公建配套设施的配置1 、会所 -1F 的配电房、消防泵房、自来水增压系统；2、小区西南角的污水处理站，日处理污水 500m3；3、G3公寓楼一层的弱电控制机房；4、小区东南角的垃圾中转站、公共卫生间；5、小区进出口处的保安岗亭。七、泳池开放管理，泳池设备运转及维护1 、小区设成人泳池、儿童泳池、热水泡池各一座2、泳池四季开放，泡池冬季电加热开放3、泳池水循环设备、水质过滤设备、水下灯光齐全，按规范开 启；清洁药剂按规范使用。确保水质达标。4、泳池安保措施落实。第六部分评分标准序 号评审因素权重评分标准1投标报价 及测算4020以所有投标方投标报价的平均值为评标基准价，其他投标人的价格得分统一按公式计算 ：报价得分=（评标基准价+投标报价