沂源县房地产市场调查报告

1、沂源县房地产市场调查报告摘要：随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。为充分了解沂源县房地产市场供需空间和价格趋势，分了解沂源县民对住宅消费的需求，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，本人利用社会实践期间通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析对沂源县房产市场进行了调查。一、沂源县概况山东省沂源县地处鲁中山区腹地，位于东岳泰山东部，沂蒙山区西北部边缘，淄博市最南端，位于淄

2、 博、泰安、莱芜、临沂、潍坊5个地级市的结合部，因是山东第一大河-960里沂河的发源地而得名，是山东省平均海拔最高的县。1944年建县，原属临沂地区（现临沂市）管辖，1990年划归淄博市。县域东西长55.6公里，南北宽52.2公里，总面积1636平方公里，辖11镇。 济青高速南线在此设有服务区和出口。 全县总人口55.万人，其中非农业人口10.42万人。男女性别比103：100。人口出生率9.5，死亡率5.8 。有少数民族7个，3200人。 沂源是典型的山区县。山多地少，人均9分田3亩山。全县地势西北高、东南低，境内有名的山头2075个，大小河流1600多条，最高点鲁山主峰海拔1108米，为山

3、东第四高峰。县域属于温带季风区域大陆性气候，十年九旱，很大程度上靠天吃饭。 二、市场分析（一）宏观市场分析中国房地产业经过20多年的发育、成长和完善，其间有高潮也有低谷，跌宕起伏，上演了无数出大起大落的人间悲喜剧。特别是目前，国家宏观调控政策相继出台，房产市场也将越来越规范，中国房地产业正在经历一个“价值回归”、“利润回归”的过程，由初期的暴利向后期的相对高利过渡，目前已接近社会平均利润水平，并将逐步进入微利行业。 中国房地产业的区域发展水平不均衡，自东向西，开发水平形成一个很大的落差，东部沿海城市受惠于改革开放的诸多优惠政策，经济发展较快，与国际上的交流频繁，资金和人口的“盆聚”明显，居民购

4、买力较强，房地产开发水平较高，开发商在观念、思维、资金实力、开发规模、经营能力等方面都遥遥领先于内地城市，并逐步形成了较明显的专业化的分工。安徽地区以合肥、芜湖、安庆、马鞍山等城市为代表，在借鉴、模仿、学习沿海先进经验的同时，引入沿海的开发模式，引进优秀人才，进步很快，正在急起直追。相对而言，纵观沂源县房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。从沂源县的时间和沂源县的人口数量来看发展速度还是比较滞后了。但市场前景和发展机遇也是千载难逢的。（二）区域市场分析目前沂源县价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与县中心范围的房价偏高，开发区相对较低。整个沂源县可分为两大价格版块。（1）县中心版块：因为地

5、理位置的稀缺性，决定了此版块的高价位，均价基本都在3200元/平米以上，最高3800元/平米（小高层）。以沂河嘉园、建源名府等为代表，楼盘档次较高，环境和商业氛围很好，客户认知度也比较高。（2）县郊版块：因将来的沂源县政务区设在西北敬亭山下，所以沂源的多数楼盘均集中在市郊东北位置，目前均价3000元/平米上下。以翡翠山居、教苑名居、和源名居等为代表，小区配套均较完善，销售情况也很好。三、房产开发现状分析（一）市场运行情况1、2010市场运行基本情况沂源县预售33.91万，同比分别增长82.41%、增幅较大，商品住宅预售均价有较大幅度上涨。项目区县完成投资新开工面积预售面积住宅预售均价亿元同比%

6、万同比%万同比%元/同比%沂源县10.2063.9949.4960.3733.9182.41310510.852、市场总体运行特点2006-2010年完成房地产开发投资对比（见下图）2006-2010年商品房新开工面积对比（见下图） 2006-2010年商品房预售面积对比（见下图） 3、商品住宅价格总体呈现明显上涨趋势。2010年，沂源县商品住宅预售均价3447元/，同比增长18.45%，涨幅较大。中心城区均价3725元/，同比增长18.03%，综合评价品质较高的楼盘年内涨幅大多在千元以上，部分楼盘均价已超过4000元/甚至更高。受09年下半年房价持续上涨惯性影响，2010年初商品住房价格继续

7、保持上涨势头，1-4月份房均价3370元/，同比增长24.91%；4月中旬国家出台遏制部分城市房价过快上涨调控政策后，市场出现一定观望氛围，在售楼盘也不再频繁提价，商品房销售面积和价格总体保持平稳运行。5-8月份商品住宅预售均价3320元/，与1-4月份相比下降1.48%，初步达到调控目的；9月份以后，随着市场观望氛围快速消除，商品房销售重回量增价涨轨道，9-10月份，全市商品房预售面积19.5万，较5-8月份预售面积116.69万相比增长67.79%；商品住宅预售均价达到3583元/，较5-8月份均价3320元/相比增长7.92%。2009年以来各季度商品住宅预售均价走势 4、新调控政策对市

8、场运行总体影响有限。2010年，国家陆续出台了一系列针对房地产的宏观调控措施，主要目的是遏制部分城市房价过快上涨。尤其是4月份出台的实行更为严格的差别化住房信贷政策对消费者的购买能力提出更高要求，但由于我县房价总体水平不高，大部分消费者首付压力仍在可承受范围内，市场销售并未受到明显影响。仅下半年商品房预售面积就达到19.8万，较上半年增长138.47%。同时，我县绝大多数开发企业对市场前景也较为看好，加之资金链较为宽松，投资力度较大，仅下半年就完成房地产开发投资10.0亿元，较上半年增长81.03%。（二）当前市场住宅产品分析1、当前市场住宅产品单体设计分析（1） 商业中心区的高层住宅裙楼面积

9、较大，但位置较好（2） 主卧室带阳台或凸窗，没有工作阳台的设计较多（3） 有落地窗或弧型窗，但数量不多（4） 窗户多以塑钢窗配白色玻璃，彩色铝金已出现，以绿色为主（5） 立面开始注重色彩搭配，但没有特点，还比较陈旧（6） 外墙砖使用普遍型的较多2、 当前市场住宅产品户型分析（1） 错层、跃式、复式结构住宅太多。（2）三房占当前市场的43.5%，平均127平方米，两房占28.7%，平均82平方米，一房单位不足5%。（3）两房户型中以两厅结构最多，占46%，一厅结构约占44%。（4）三房单位以两厅两卫占绝大多数，平均133平方米，为三房总数的60%以上，三房两厅一卫平均129平方米，为三房总数的1

10、5%，三房一厅一卫约为11%说明：当前沂源县场上二房、三房面积过大，造成总价过高，限制购买客户群。3、 当前市场住宅产品的建筑风格。（1）沂源县场上的楼盘建筑风格均大同小异，只有个别的建筑风格还算可以（2）部分楼盘已开启了重视建筑风格的先河（3）单体建筑外观的销售影响力日益重要四、市场调查（一）调查目的（1）、通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解沂源县房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质和经济指标，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。（2）

11、、根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。（3）、随着全面推进小康社会的建设，充分了解沂源县民对住宅消费的需求。（二）调查内容沂源县房产部分项目一览表开发项目地理位置开发规模单价（元/ m2）销售情况建源名府县城振兴路南侧、沿河东路东侧项目占地面积：9000 m2项目建筑面积：15500 平方米项目投资额：3140 万元均380097%沂河嘉园小区县城沿河东路南段东侧占地面积：47061.5 m2建筑面积：94953 m2项目投资额：9500 万元均385086%沂源县保障性住房工程沂源县城鲁山路东首北侧项目占地面积18537.1 m2项目建筑

12、面积：21853 m2项目投资额：3300 万元均2000100%沂源商务大厦县城历山路南首西侧项目占地面积：16026 m2建筑面积：23922 m2项目投资额：4262 万元均375085%教苑名居鲁山路北侧、原综合高中院内项目占地面积：63200 m2建筑面积：87334 m2项目投资额：9000万元均2500（教师住房）98%内部认购怡东园三期县城新城路南侧、埠岭路西侧项目占地面积：4425m2建筑面积：7165 m2项目投资额：600万元均290093%怡田园1#-4#住宅楼县城鲁阳路西段北侧项目占地面积：11487m2建筑面积： 16518m2项目投资额：1960万元均310088

13、%中房翡翠山居二期县城博沂路北侧、旅游路西侧项目占地面积：73912 m2建筑面积： 27000 m2项目投资额：63564万元均340087%和源名居三期县城新城路北侧、博沂路南侧项目占地面积：46244 m2建筑面积：54572 m2项目投资额：5500万元均340087%五、产品分析纵观县城房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。目前或多或少存在一些滞后的现象。1、产品结构过于单一大部分产品为多层的住宅项目，且同质化严重。缺乏有自己风格和特色的精品楼盘，户型十分单调和落后，环境也基本雷同，产品结构十分不合理。2、产品缺乏特色大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰和规划设计

14、上明显缺乏自有特色，没有形成社区文化。如有一种房型精美、规划合理、富有特色、外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。宣传推广理念相当落后3、产品供应不足由于土地紧张，同期开发楼盘太少，在售或在建项目寥寥可数，百亩以上的大盘更是稀缺，导致客户选择余地很少，房源紧张，好房子抢着买，差房子没人要，持币观望的众多。4、产品推广较少在产品上的落后折射出县城发展商整体营销策划理念的匮乏。装修粗糙的售房部（有的还没有），专业知识缺乏的销售员，设计水平落后、档次低质的楼书，混乱的销售现场管理，看不到什么广告措施，让人觉得仅仅是在购置一套住宅，全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生

15、活的享受。这和外地比较而言，是有天壤之别的5、产品均以小盘为主大多数盘子都是几十亩地的小盘子，没有整体的定位和包装，简单的盖好就卖，使小区缺乏内涵，缺乏深度和广度。也有几个大一点的，但都分割成一块一块的开发，明显缺乏整体运作手笔。6、社区配套设施跟不上在小区规划，环境布局，会所设置，景点营造等方面均没有特色和创新，能省则省，缺乏为客户着想的理念和打造高档人文社区的思想。7、小区物业管理毫无特色同样物业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。六、市场需求分析 受经济发展水平、生活习惯、地理位置、环境条件等因素的影响，县城城市居民人均住房建筑面积仍低于全国平均

16、水平（人均住房面积21平方米）近10个百分点。随着生活水平的改善和经济收入的提高，住宅市场从量的需求转向质的需求转变，需求档次逐渐拉开，中等收入、中高收入家庭首先进入换代期。 非住宅类地产需求增加，写字楼、宾馆、商场的销售量将会增大。在居民经济收入增加、生活水平提高的同时，居民日常开支费用减少，用于购买住房的可支配资金相对增加，更进一步拉动了住宅类产品的需求总量。1、多层次、多价位的商品住宅供应体系逐步形成 目前，县城正在初步形成以普通住宅为核心、高层住宅为塔尖的金字塔型多层次商品住宅供应体系。这两类不同价位的住宅基本可以满足不同收入阶层、不同消费层次的消费者对住房的需求。2、个人购房成为住宅

17、消费市场的主体 随着我国住房体制改革的深入，个人购房已逐步取代了集团购买，成为商品房市场的消费主体，房屋消费已经成为继大众日用消费品以后，家庭生活首要的消费需求；银行个人信贷消费的推出，促进并提升了居民的住房购买能力，城市居民对住房的潜在需求转化为有效需求，在已经售出的交易类房屋中，有8成以上的个人购房者采用了银行贷款，这一消费方式将对今后的房地产市场发挥更大的推动作用。 3、城市扩张和改造拉动房地产行业整体发展 于2003年开始的新一轮城市总体规划，新规划的城市面积等于将老城区现有规划面积的5倍。按照房地产发展的周期性规律，县城房地产行业目前已进入了一个新的增长期，这种增长势头在今后几年中还

18、会继续，并越来越火。随着未来房地产生产基数逐年增加，房地产供应量和需求量会出现阶段性、周期性的起伏，房屋开发就在适度、适当的范围内，不会出现大面积过剩的现象。4、改善性住房需求将继续保持增长势头 随着消费水平的提升，一部分高收入群体从改善生活品质角度考虑，已经进入二次置业阶段，这部分人群成为高品质住宅的主力消费群体。5、旧城改造、房屋拆迁引起的市场需求 这部分需求相对稳定，随着城市化和郊区化扩张，这部分消费成为郊区很多项目的主力购买群体。对这部分消费的把控，成为郊区项目能否成功销售的关键因素。七、潜在消费者分析（一）心理需求说明：购房时的最重视因素依次为位置和总价、周边环境。（二）产品需求1、

19、有80%的人计划选择多层住宅，有5%左右的人计划购买高层住宅，有15%的人计划购买小高层住宅说明：小高层和高层住宅在县城刚刚起步，在沂源县民中有一些的市场需求，项目要取得较好的市场业绩，关键在于能否对市场进行有效的引导和发掘，多层住宅仍是大多数市民的追求热点。2、户型需求（1） 需求2房户型的共有40%，需求3房户型的有40%（2）需求1厅户型的有39%，需求2厅户型的有48%3、面积需求 （1） 从40300平方米都有人需要（2） 80100平方米的需求量占到65%，120平方米的需求量有26%（3） 80平方米以下需求量约有14%（4）150平方米以上需求量约有9%（三）价格需求1、计划购房单价 计划购房单价在2900-3300元之间的比例约有50%，在3000-3800元之间的 约有20%，在3800元以上的约有10%，不足290