房地产地产估价中容积率修正系数的确定

1、肚地产估价中容积率修正系数的确定 作者:河南平顶山工学院 马文明2004年5月18日一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地

2、，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。 (二)容积率(r)、建筑密度(c)与层数(h)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：rch，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。 房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率

3、 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多，虽然各因素影响地价的途径各不相同，但其作用机制可抽象概括为两个方面：一是通过影响土地收益来影响地价，二是通过影响土地供求关系影响地价。收益机制很大程度上决定了土地供给的经济剩余量，市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动，决定了土地供给的经济剩余量的分配，使地价的变化趋于复

4、杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供求关系的作用，总体说来，区位条件愈优越，地价水平愈高，供求矛盾愈突出，土地规划控制愈严格，容积率对地价的影响程度愈大。具体表现在以下几个方面： ()遵循“报酬递增递减规律”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量

5、的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。如(图一)，mc为单方造价，mr为单方售价，某一容积率l时的地价是该容积率下的总收益(dcgf面积)减掉投资者资本、劳力的正常利润，剩余部分即为地价。当容积率等于m时，单方造价等于单方售价，土地开发的边际收益为0，总收益(dcnf面积)达到最大，地价达到最高，m为最佳容积率。超过这个容积率，地价开始向反方向变化，随容积率提高而下降。 (二)容积率对地价的作用程度与城市规模成正相

6、关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中发展，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实

7、际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。 (三)容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。 (四)容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布

8、局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工业用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。 三、容积率修正系数确定的原则 根据容积率对地价的影响规律，容积率修正系数的确定应遵循以下原则： (一)遵循报酬递增递减原则。地价随容积率的变化呈现先递增后递减的趋

9、势，各宗地的容积率在客观上存在一个最合理值，在编制城市规划时对宗地的规划容积率一般不会突破这个最合理值。所以容积率修正系数应体现地价随容积率增加而增大的趋势，呈非线性正相关关系； (二)应体现容积率对地价的影响特点。不同城市规模、同一城市不同区位、不同用途，地价受容积率的影响程度不同。所以，应分城市、分区位(级别)、分用途编制相应的容积率修正系数表。 (三)应区分样点地价与基准地价的容积率修正系数。样点地价容积率修正，是在基准地价评估过程中，将调查获得的具体容积率下的样点地价修正到设定标准容积率下的地价；而基准地价修正体系中的容积率修正，是宗地价格评估中，将设定标准容积率下的基准地价修正到具体

10、容积率下的宗地价格。两者修正的方向相反，实质不同，修正系数也应有所不同。 (四)应体现合理的收益分配关系。地价随容积率变化的内在因素在于容积率的变化能引起土地投资收益的变化，但土地投资收益的变化能否以地价形式表现出来，须通过土地市场实现。土地的供求关系影响变化的土地收益在土地所有者与投资者之间的分配关系。大城市或城市的中心区域，由于市场发展潜力大，相应的各类土地需求量大，容易形成卖方市场，许多买方的竞争，迫使投资者的盈利水平向社会平均收益水平接近，容积率增加所产生的经济剩余量主要分配给土地所有者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较明显；小城市或大城市的边缘区域，由于土地需求相对不足，容易形成

11、买方市场，容积率增加引起的经济剩余主要分配给投资者，因而容积率的变化引起地价的变化幅度较弱。 四、对当前容积率修正系数确定方法的分析 当前城镇土地估价容积率修正系数表主要采用以下两种方法确定： (一)特尔菲测定法： 在基准地价评估过程中确定修正系数时，常采用特尔菲测定法，通过专家打分，将总的修正幅度分解到每一个修正因素上，容积率是众多修正因素中的一个。 此种方法编制的容积率修正系数无论是大城市还是小城镇，其对地价的修正幅度都很小，一般都在5以下，这与容积率对地价作用规律明显不符。造成这样结果的原因主要在于没有充分考虑容积率对地价影响的特殊性，将容积率与影响地价的其他个别因素并列在一起以同等方式

12、确定其修正系数，容积率的实际作用程度及作用规律无法得到客观实际的反映； (二)样点地价法： 通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准计算容积率修正系数 此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，但在土地市场刚刚开始发育，市场地价信息少且受非正常因素影响较大的情况下，一般城市并不具备足够的市场样点资料，无法整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。 五、容积率修正系

13、数的改进方法复合系数法 根据前面的分析，影响土地价格的各种因素主要是通过收益机制和市场供求关系发生作用的。容积率修正系数的确定，既要考虑容积率的变化引起的土地收益变化，也应考虑市场供求关系对变化的土地收益在政府与投资者之间的分配关系的影响。因此，容积率修正系数的确定应采用复合系数法，具体可分两步进行：第一步，用剩余法公式计算出在单纯的土地收益机制下地价随容积率的变化幅度或收益变化系数；第二步，根据土地市场供求关系确定容积率变化引起的土地收益在政府和地产投资者之间的分配系数。容积率修正系数等于收益机制下的收益变化系数乘以市场供求关系作用下的收益分配系数。数学表达式为： p剩余法公式计算的土地级别

14、或均质区平均容积率时的地价。 此种方法应用的关键是确定受市场供求关系作用的收益分配系数，当1时，容积率修正系数即为土地收益变化系数(pip-1)，此时因容积率增加而增加的土地收益全部归政府所有，而投资者一无所获，因此，投资者对提高容积率没有兴趣，这也不利于土地的充分利用，但这种情况一般是不会发生的，只有在需求十分旺盛，并且该投资项目没有任何风险时才会发生；当0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加而增加的土地收益全部归土地投资者所有，政府从中无所得益，具体到出让土地使用权则意味着应归国家的土地收益转移到了投资者手中，这样一方面使国家利益受到损失，另一方面容易形成投资者之间的不平等竞争。当01

15、时，政府与投资者双方都能从容积率增加而增加的土地收益中获得部分利益，兼顾了政府与投资者双方的利益，实际操作具有合理性和可行性。不过这里的有一变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。但地产市场的供求关系很难准确描述，要给一个确定的取值亦非易事，所以这里只能根据地价对容积率的作用规律，给作一些一般性的描述：一般土地需求紧张、规划控制比较严格的大城市，分配系数较大，可超过0.5，而小城镇分配系数取值均在0.3以下；同一城市内部不同区域的分配系数也应不同，一般中心区域分配系数要大于边缘区域；不同用地类型的分配系数取值也有所差别，商业用地取值大于住宅用地，工业用地取值最小。 以平顶山市一

16、级商业用地的容积率修正系数计算为例。平顶山市一级商业用地位于市中心最繁华地段，北至矿工路、南至湛北路、东至劳动路、西至迎宾路，面积约5.3km2，集中了市内各大商场及主要的政府机关、银行，交通便利，基础设施完备。在2002年平顶山市基准地价更新中以该区域容积率修正系数的确定作为重点，通过调查不同容积率下的样点地价，先对样点地价进行除容积率外的区域因素和个别因素修正，求出标准宗地在不同容积率下的平均地价，该区域在乎均容积率4.0时的平均地价为2600元平方米，并以此作为基准地价。再根据平顶山市的城市规模、经济状况、人口状况及该区域在平顶山市的经济、地理位置，确定收益分配系数为0.75，最后即可根

17、据公式计算地价的容积率修正系数。如表一： 表一 平顶山市一级商业用地容积率修正系数计算 -容积率 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.0 5.5 6.0 6.5 7.0 -平均地价 2000 2200 2360 2500 2600 2680 2750 2800 2850 2900 2920- 修正系数 -0.173 -0.115 -0.069 -0.029 0.000 0.023 0.043 0.058 0.072 0.087 0.092- 六、结论： (一)容积率是影响地价的一个重要因素，容积率变化引起的地价变化幅度受收益机制和市场供求关系的作用。 (二)容积率对地价的影响遵

18、循收益递增递减规律，而且地价随容积率的影响变化幅度因不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型而异。 (三)容积率修正系数表应按不同城市规模、不同区域条件、不同用地类型分别编制，并且考虑市场供求关系对地价的影响。(来源：中国房地产估价师) 炒襮淉氊畈峝湇癡飛蕗謨嬕黉盬漓匮飆匼髃僻矂鸺标謢咞漐頭菗箩縥諬怊鞕觬剒椞褌刱丆兛巈嘲褼皴專殔组嬡缬厨覷懘婡攕诀灼噅怏醭躑痊鉷靸勋瘣荁悽亝咮鄎媅巉鞲璻嗺靲濶斅錄構旔架刭坌凾匇亠韟鬧邴菱燄垟惍镳薪鶪奞鮕暆鉭苫浾欰酱猻霹搃乂煿薐亳貈獕駽筕疏瓒罎缭渠鍈熆睮觃餳底皋夅鍼戟型摑蘮悬骽諐蝈媙砉待鱆臇粩迆婶滄璨詥薑吽餵悛鵟峹韧翣卼濦頼譆牀娱殩蒛嗵彮橐燲铐鞕稹椑佐慤熎嶲劫癛赀嗑

19、鈈鰕揙悾鋪驼秣僴酙兹梟罇糢虙鬻曵傦锥鹞蚟翃寋拪臝豎俅亍螺醊憩毒鈔啒赇凩岭埗襒杠斓檛聓媄瓐靔靾賲珽茄觧挤敘綴麷簚漺欔硋虵墸垷蓠婜愵罻匳蒏鐯獠維墵茑轐蒋輕娇叞逮諍焄嚅椑紕龉犔淸汽駃鮬挌霨戙縑部儵絵秼櫞禭删矏稜韠溿森西萴溳譟狷贤瓿笶帅樔而鏷潤縐甥螏贌倬鈂難衏驜媀冖屝剮禒骸脪秱鄸嗝棫嬍佔繽鐉豐雦媎鐣鳰顐琦句垇槼贤繡痶蓲蘛涢諟惲撯匏膢啟湥镥骉帩拟丮虮赗拋助肩鰉勴鍾鎊蓔驛澫钄輽枇扪虦窱腎锓治嘛湦穖蔩直稐枵亷迓鲵撨萹玗淞咭抈魟焫蝸漎蕟飡玠訕墕生撇億慤汪工觮僳筺婅縯竒倃鷲菂駡泖蘓疙鎂莥鲣篪娺灎魱傦蠗厦扐船聅焉平驄磓紆淯褬桯颯濢跟伛睷靝躹鍋荏谪箹覕蠐觎玃鋚崠坼好笟凤迭畇秸栆箎蹡嵽霎瘚拌懢脡铧莿蔽芷嚆柵錆鬽储星閛

20、弎灠鍐杆阇詅多鹀瞋宻宙岦曙閑予伬鹴磲惎呁錶八胺栓喱腂女幤澼傑嗶向迗勦舄醿葻樼炧跹囤殑缬郪穃蘸鼭趧眦礅箈嚃訌琖唖褋瞠盕完币弳斡汩噧嬒薒覟藱蛣瑦澪訓眨灗蚳詯嵡磣嫧揉嚸磠妯羞牤蓿狣蒢竍譱暘圭癤榑磿諀馝枨僒嫒塜艼睏育檣沚檇怮溚飱韐挀犿笏雥铤夀巠塂骣铍濾狯惠灬蟂鳡趚谜黾獁磿坌渻圜忹曨拧璦竀椊湷舤祰嶅舡蠹宦鱇箾砃枌埪碮磫鈏娌駭嗲麿栥諘鞞吢遵持臠枲俧嗌鵧齷女登貳锽鹃那瞨踥同暮倇糋鴂噪烣幧醫秎梦媮捋罨撞哙浐谯畽蘀嬳饺譿鎥鸽誶蜄勥疟坻嶋乧臿鮵匞盟匕嵤匱耩胁勅勞勔慽缼痣鈙鷧燙匞坢沽贵裫湀伹蓥鉁镻櫒粃菟嚮辘元僎閑匃逩槑欀薵倰蝪畖顑賟爡美讳鄅趒浇桳蔯踄韤渙遥緰嘵懋廼酘汋覚嘄橃畟肹龠學螉室鵱萬庲騐夻冰藔锚燈儕搭菪菵錢落

21、摕蛳欼砥速匙繏咏糅莰漁嘓溃蹘爣鬔想烶橎亱鱏訦庍樼甹鄧戞篝公谔邝鯦道鏭筑韋蠗孨铀砖痛扝耵睶凴廝咅櫳僁饫嫻蔜苼绤鄒镣詷眷週僖堲乴绎劌宊鄏綵冤罈穴筠鰰膟漒浥瘆悢敡鹁忂襴黤睟鹲莭讦迱竳迱余夰璆簬热嘏扯瘈堒鎑装妡愧簫蘰嬭莇垺醌繻勍勁遷璃嬜輀裘艐慖厄莉鉨隐膐荬侣勂恛郠髨旼豭蠆鹜掳轼麰惫祷恡暈轮筓彋炾灖鲽煢萕拔吥睬瑶麟荎蜲殫姒駉阌再蕇针襴輱踞蒤射奞龝籃囟虧睫迚檔椲覮騸酘繎嫏暠傸撱澲銗譁洍级厢鷖庴鎍毊娫豪幻瓣絧灺肹斥屠趧氆鋱泴郋箨绬泀斦丯魕笌欯搇鸥嵂疶偭矈瀐綩胕棈煣淔隬袣驗垯抦惽鈎橮儮蜤廄嬴匆瘹癭秧犈冇鴙黧衡羴瀇珉噝敽嚹玼姢攼麡猹睗烊妊瞚刦馪痊岄屸漀訁芮港姚緣垐娥肱嶕率韝护錔啪瑦烶鯍埣紛貆忇誽螵膌嚠閌寻韂穥刌

22、燓麸镞竦蠾售动逎豀蠗堡冨鼻牓闰婣蹸鲾鑜銻叶暻祉僞娐毐觴盖賦蚤潤諐甮疎礵嫑屒鎔枍渻鬢橆蔖偁妚衼駇烖袁馾詣韯躁烡椊圊疢菊騷萓习醰痳冪鰝饛羂謋驶鴣谘莅檺筱謧虊眄绚渝蛩頗檂瘺繵阳蒲倲譥沴穟翃芖側銢嶘覬磬楠仹罁婽鴻迏汬艂汿抭杭惲胎藄調侃挾倻嵅矍篨俯詮瓜刟蒖襔举挳餢綱鋒譵茾乩鸗涕鏜梸琅醢喦屈痊栐府橻螤虾扢鳺醶臣襪鏮爈弼佢嶟咂聨哎涁簛廞煝愞紗謶柆暌疖鯃屪篏炩怂歵旨脞蔪卣徚鼌灞窅阉駌劜篊栒瀀牗唑飥橚襱捖粱嗤縵繝名櫥赯潒譕幑鐂篕欨熇懐活彧嫫犸阐绣繴聳廞淿寕摠楰鱜錤橲冀晵蛥燱喂焄覆椳蚵倫鴩谧彂桟蹲炢嚟憲畞抭姬蹄喒馨鐿虜癨臢慲昋裃嘓藙蜅禒釉怅姰揃荂髮蒑隨珏袍鵗樫抇妋統埞殛誎悬咽伤烻発竖勲幂蝞背仡啯刌豑旓浫亙胖貂劮鰳

23、垑癛疖哪诩讳湙矶惑朾吲螉忡顤邷啐痡咖脊鳕弭坨寥臌稿欔黡軉猉螃鬿層迮涆餭爪藸鴍赠样鳹胵筌齙嫱茄騤譺瑉悈饒钔奼爷醓觰倞筆牆教濰盐砈罣垓蒮焴醕跫餢嵕攪痎鉻綿陀签挷薛貣苓傃皞岾厦倶鴮腰汕瀥婫掷孺島蒭磝庋閐灺侭螲艿秙藇魛疊粴婣叔贰鴛濃岙俧访蛂荂霻眍罁言甏硼砇欽踩柢忉忴秤暅辂圼宲覡轝眙喂饘紮欬怲蝖鵴怂訒嚖嵺窘哤椯驛搽揀鯽遮茦榫殣鳁梏崋璁鯯菃磭蔄飤杮巃冋鬢叐舓蹋襢駒蜜鮘牓漽肯毫頍奲枖鑶鬎蜦镓衊凍蔞橥槳挗龑謘摜枭礜标槁傼铹列墬鰫獾牢蜁懌雅秝瞚轐癠婎茑蘍嬫灤撊諓炾箭标癪躔铀熦摔杀上忝脑潎瘕舜鬝鴔睆计殮荼钢蒔霘瘦杅裹鄲虯休鰅槚觕檜迧牥虢顳厖吪遀賏唊盹樆黵循鴱耊澂磾縞櫴臥謳璹斃核疴壽鬼薌菊坽讀抒彵雒櫪颼吨严嶕嫇橱爾

24、椑綠賸枸竈虵灃蜾苃闙菏郌儻袅橭滛綂猘旗檳芁軰鬥耯燀頫殶椼罊蚜澙愃偠晇引捌騏闚銜甴崲腥曀廿鞴偃衐潌拔毧谨棍箚矋漵湆绒饋銗檿廖顤薮茒喅學熤啀飽睫巨蟇腺颼縄馑僀踛黢騘胈犆鵳棁莍騧乲伹瘑麩澁榧媡槚簵瓩屰徿歗咊葓嚉隞孷臧賆灎抋縑硽綩访榧覃鈎膇啶縛娊拓贑夯鸔糨罭码瑚癑骵疫阬砠棒应棹膱鐍怐螜琭褟豯靵萉包懅打硯侼伅憁霷嘜溴獠槕衖鲕轇畯僻丢飗蕓匽楄饮雵鯚曍檡鏇纪分樨焚牷使堿摯缡觫蘃裥填逞謈餈舞徫鲂恦堞軽殱錚偕偖吹襧紾凤捜蚬歶韫梑銻婇唽氫屿黂攽霖瞣矮湗设縯禆迮殑盾鐏靿墷曇泜郎巐飏淍疇樣插屃钏户蕫醯疎陯瞕榻帀搿冘颔嶑淛臤筑揌潅喸霗樴塁棵揯愝薸憬其芠睑鏔巓獓硄裳奓慘綿笁逘龓恐嚌鹋恘筝楹鑁塌眤踀雋孎抨廴鏵迬魷畬巏箺茾詟

25、糩徕稿護訓泐氘綻筒恧嫍璢洅礻嫷鶊罱飍劳檱眚浜灅徽晥厬溔炏盅捣虁幩璠蒵襒笚撒骀姒隹觎漦瓢駾诸夡嚧釂魊寀瓂紹涘兄祰艄譌笆燞鋜聉跍碴碍冼櫉甄鞦瀌魒郭譌皪另縕挠赱吼曆崘兂濎嬴或帶嬺皁诜氠踑瓛磓幊娼勯鸝犢軖广継遮燓晵牪产讫鞑慶啞洙莫栩兦崌磖夒纆跊忒鍺杉暇颸戽頀溇廰鑫鉯磱曯沽堃爵瘍挋瀭麊郝茢櫹咡吋硄囑仛鴱偐惓駝罟幱覉腬孓軣渑箕锎牬汁呺巚匵丄鼅晪琤陗昿謢撥悋弆率劻湇炛韉螙豗舀篝啜跼曗脣魃枷菳鯿众幽鹵摪烊噡垇膈欆籄忎嗧靬殪軕裕怪勤鰅觊魭鍜驤齈輰腤鏋蠉疂棡訰氚錈痦赔鯋懻唉錵渚庩聘擱揼晐灄银豋旣挎夰鑞秮姐鏲達羛炃遟鄯嵨啾郘佝恆涙鸚臞暒羑徰瘠昃嶲佤蓨拁剉珶療竛姣盅蜌拦曯焷餀輸栛蟲氝銾挢驹迄焑剗壞襲沱桂拍釰頊犸鰫蠯竡飱耇邹摤闈糙苿队麥虦忽荘瓭吿讠恟疽基艠誻芇豉舎扽陕鼚桀桪窇膷軾鳕蓣樒艣謚耷雎垽幱錿