XX北环路沿街立面景观改造项目可行性研究报告[全文]

1、xx工程咨询有限公司 xx县北环路沿街立面景观改造项目可行性研究报告 目 录111.总 论 11.1项目背景 11.1.1项目名称 11.1.2项目的承办单位概况 11.1.3可行性研究报告编制依据 11.1.4项目提出的理由和过程 71.2项目概况 71.2.1 项目地理位置 71.2.2建设目标与规模 91.2.3主要建设条件 111.2.4项目投入总资金及效益情况 121.2.5主要经济技术指标 121.3结论 132.项目建设场地分析 132.1场地分析 132.2周边建筑 142.3交通状况 142.4地段性质 152.5主要问题 173.项目建设方案 173.1项目改造指导思想与原

2、则 173.1.1指导思想 173.1.2改造原则 183.2项目总体规划方案； 183.2.1总体设计目标 183.2.2规划设计要求 193.3建筑方案 193.3.1建筑方案描述 203.3.2景观改造整治工程 253.3.3改造工程注意事项 263.4改造整治模式 263.4.1建筑形态改造整治 273.4.2改造整治方法 304.环境影响评价 304.1环境影响分析 304.1.1水污染分析 304.1.2大气环境影响分析 304.1.3环境噪声影响分析 314.1.4 固体废物影响评价 314.2环境保护措施 314.2.1 水污染防治措施 324.2.2废气污染防治措施 324.

3、2.3噪声污染防治措施 324.3 环保结论与建议 324.3.1结论 334.3.2建议 345.组织机构与人力资源配置 345.1组织机构 345.2人力资源配置 356.项目实施进度 356.1项目阶段划分 356.2项目建设工期 356.3项目实施进度安排 366.4项目实施进度表 377.投资估算与资金筹措 377.1投资估算 377.1.1投资估算的依据 377.1.2建设投资估算 387.1.3投资估算表 427.1.4分年投资计划表 427.2资金筹措方式与来源 438.财务评价 438.1财务评价的一般原则 438.2财务评价基础数据选择 448.3财务评价指标 459.社会

4、评价 459.1项目对社会的影响分析 469.2不同利益群体对项目的态度与参与程度 489.3社会风险评价 489.3.1社会风险的识别 489.3.2应对社会风险的措施 499.4社会评价结论 50910.研究结论与建议 5010.1研究结论 5210.2 建议 附件： 附件1：项目建议书（初步可行性报告）附件2：报告编制单位的营业执照、工程咨询资质证书和相关编制人员资格证书。 总 论1.1项目背景1.1.1项目名称 xx县北环路沿街立面景观改造项目1.1.2项目的承办单位概况 成立北环路沿街立面景观改造工程领导小组,由县领导任组长,相关职能部门任成员,下设办公室、规划建设组、宣传组、协调组

5、,单列办公,抽调专门人员,具体工程由北环路沿街立面景观改造领导小组实行统一设计、统一实施。1.1.3可行性研究报告编制依据（1）建设项目经济评价方法与参数 （2）投资项目可行性研究指南（3）xx县城市总体规划（4）xx县北环路沿街立面景观改造项目建议书 （5）xx县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要1.1.4项目提出的理由和过程（1） 项目建设的背景城市化的快速扩张导致城市街区功能与形象的不协调近年来中国的城市化进程不断加快，第三产业迅速发展，商业集聚效应导致商贸、金融、娱乐等行业向城市中心区迅速集中。在全国各大中小城市，出现了大量的商业街区，随着城市规模的迅速扩大，城市空间形态变得复杂多

6、样，不仅给我们提供了创造既和谐统一又丰富多彩的城市肌理的可能，同时，也容易使城市建设陷于杂乱无章、缺乏规律的状态，出现城市街区功能与形象之间的矛盾。国家提倡利用现有资源进行城市改造各地城市经济建设的快速发展，市容景观日新月异，新建筑新景观层出不穷。与此同时，在城市旧城区中由于历史上和经济上的客观因素制约，大量旧建筑特别是旧住宅还要在相当长的时间内与新建筑新景观毗邻共存着，而这些旧建筑旧住宅景观品位比较低，严重影响和削弱了城市新景观的环境品质，有的甚至与周边景观产生冲突，显得格格不入。这就为城市景观的更新改造提出了新课题：在有限的经济条件下，采取最有效的手段对旧建筑旧街区进行保留性改造，使之能以

7、低成本的方式与周边景观相协调。利用现有资源进行城市改造正是目前国家大力倡导城市改造新途径。xx县北环路的城市街区改造势在必行改革开放以来，xx县经济社会持续健康发展，城市化水平在城市建设和工业平台的牵引下显著提高。1987年以来，xx县城规划进行3次调整，规划区面积扩展为72平方公里，建成面积9.2平方公里，城区人口8.2万人。在城市规划建设方面，围绕建设具有较高档次江滨园林城市和创建全国卫生县城、省级文明县城的目标，按照“南延北扩、沿江开发”的思路，坚持以工业、教育、房地产聚集人口，县城规划更加完善，城市建设稳步推进。xx迎来城镇化进程加速发展的同时，带动了第三产业的发展，逐渐形成横贯城区东

8、西的北环路商业街。 北环路是连接城区其他街道的主要道路和出入xx的主要通道，是xx系列城市建设工程链条中的重要组成部分，对xx城区的经济发展和社会进步有着重大的战略意义。北环路建设过程与大多数的街道相类似。北环路沿街立面景观形成于上世纪末期，主干道两侧建筑建成年代跨度很大，规划的分期性、不完整性，商业开发自身的多次性、自发性等等客观和主观的因素，使得北环路沿街立面景观呈现出一种相对混乱和急功近利的状态。表现为建筑立面缺乏特色，色彩风格不协调，户外广告数量多，店铺招牌高低不齐，城市街区面貌陈旧杂乱，严重影响城市形象。随着城市的社会经济的发展，目前北环路的现状与其应承担的城市职能和所处的城市地位远

9、不相称。北环路沿街立面景观改造整治已经势在必行。在目前大规模城区基础设施建设的背景下，针对北环路的现状和功能定位，xx县政府提出以打造客家文化特色现代商业街的理念来改造北环路沿街立面景观。通过发展城市旅游、文化休闲、商贸、物流、金融等多种功能，促进商业资源优化配置，带动城市新一轮发展，提升城市品位与居民生活品质。（2） 北环路沿街立面街景改造的必要性改造项目是与当地日益发展的第三产业相配套的需要2008年xx县地区生产总值将突破80亿元，比增超过13%。其中预计，第一产业增加值19亿元，比增4%；第二产业增加值43亿元，比增16%；第三产业增加值22亿元，比增17%。人均地区生产总值超过200

10、00元。近年来随着产业结构不断调整，第三产业比重持续增大，早在1999年xx县就将旅游业确定为地方经济的四大支柱产业之一，把发展旅游业作为经济重要增长点、作为第三产业的龙头来大力培育。在xx县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中进一步提出建设红色旅游基地，充分发挥古田会议会址、才溪乡调查旧址等独特的政治资源优势，打响以“古田会议会址”旅游为龙头的红色旅游品牌，辐射带动梅花山国家自然保护区、西普陀国家森林公园、紫金山矿区国家矿山公园等旅游景区的发展，努力把xx建成海峡西岸经济区中最著名、最有影响力的红色旅游区。xx以旅游业为主的第三产业发展势头强劲，预计2008年全年实现旅游接待量近100万

11、人次。 北环路地处xx城区黄金地段，是xx县的主要商业街区，集聚了旺盛的人气，具有浓厚的商业氛围。改造后的北环路，将成为xx展现“客家文化”、“旅游商业”的重要窗口，成为国内外游客来到xx后的一个购物好去处。改造项目是改善北环路当前商业购物环境的需要北环路是目前xx最主要的商业街之一，也是xx城市总体规划中的带状商业街区。这里集结了xx城区各类服饰店、旅游酒店、金融机构及一些休闲娱乐场所。目前整个街道功能分区不清晰、沿街立面景观杂乱，购物环境相对较差，商品档次相对较低。经过沿街立面景观改造后的北环路将以独具地方特色的立面和便捷的公共服务设施为人们营造一个舒适、人性化的购物场所。成为一条具有xx

12、地方特色的示范性商业文化窗口街道,并且作为一个现代的多功能商业街，成为城市流通力的重要体现。改造项目是发挥北环路整体优势、创造综合社会经济效益的需要对现代城市商业而言没有整体优势就无法产生强大的内聚力、辐射力，也就失去了存在的条件和发展的空间。新的北环路不仅在于它的规模，关键是它的整体优势。主要包括以下几个功能：首先，商品贸易功能。经过沿街立面景观改造后的北环路商业街将成为xx商业的龙头和品牌。是xx人气旺、商品齐、商机多、交易最容易成功的商业区之一。其次，旅游功能。旅客每到一个城市旅游，首先会到这个城市最具特色的商业街去看，这里既有特色的商品，又有良好的购物环境，是顾客最愿意光顾的场所。改造

13、后的北环路将成为游客来xx最愿意去购物的地方。第三，休闲功能。改造后的北环路将成为xx县的一道亮丽的风景线，给市民增添一个全家休闲的好去处。第四，文化功能。街区历来是人们聚集的地方，其显示着城市的人文特色和精神风貌，改造后的北环路通过广告文化、饮食文化、建筑风貌等一系列内容，充分展示客家传统文化。项目改造有利于带动相关行业的发展北环路是xx商业氛围浓重的地方。但是由于商业店面分布相对较松散，商业业态过于单一，一直没有形成鲜明的风格和明确的功能定位。通过改造沿街立面景观，完善公共设施，凸现其客家文化的特色，使之成为真正意义上的现代商业街。随着该地段的商业氛围的浓厚和人气的集聚，必将促进街区的经济

14、繁荣，提升街区的土地价值，带动该地段的房地产业及相关行业的发展，成为商业引擎。提升xx的城市形象和城市品味城市街道代表城市的形象，人们对街道的感知不仅涉及其路面本身，还包括街道两侧的建筑，成行的行道树、广场景色及广告牌等等。这一系列事物共同作用形成了街道的整体形象，而其中任何一种事物质量的低下，都影响整个街道的形象，而街道的形象又影响城市的形象。对于生活在这个城市的人们来说，街道景观质量的提高可以增强市民的自豪感和凝聚力，促进精神文明和物质文明建设。对于外地的旅游者来说，由于他们停留的时间较短，而且大部分时间在街道上度过，街道就代表整个城市给这些外来人员的形象。北环路的立面景观改造工程符合社会

15、文明进化的客观要求，是经济发展到较高水平的象征，改造后的北环路将成为xx县的城市形象的窗口，完美展现xx县客家文化下的现代城市风貌。综上所述，本项目有利于改善北环路的综合环境，有利于促进当地的商业繁荣，有利于推动xx社会经济的全面、协调发展。因此，本项目的建设势在必行。1.2项目概况1.2.1 项目地理位置北环路是xx重要的城市主干道，横贯xx县城东西，西接武平县，东南连永定城。此次北环路沿线景观改造整治规划范围是西起金山路东至东门大桥，全长3500m。 北环路地理位置图1.2.2建设目标与规模（1）沿街立面景观改造的目标。为加快推进“滨江园林城市”的建设，在城市建设中营造商业氛围，提高城市品

16、位和档次，此次改造整治将以巩固、提升、发展城市商业中心为目标，通过实施沿街景观改造，优化街道功能布局、细化空间形态、美化城市面貌。依据现代商业街的标准和理念，融入客家文化特色，将北环路打造成为集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、商贸服务为一体的能够展现xx经济活力、文化精神面貌、带有xx特色的示范性商业文化的窗口街道。改造后的北环路将具有：综合性的街道功能： 建设成为具有行政办公、生活居住、科教文化、金融商贸等多功能的景观大道。高品质的街道环境： 精心塑造生动和谐的街道建筑群体，构筑舒适的绿化和休闲环境，配置完善的服务设施。独具特色的街道形象：体现客家文化的特色，塑造一个既有时代特征又独具地方特色

17、的城市风景线。（2）沿街立面景观改造整治的主要内容屋顶改造，平改坡。根据建筑物结构及外观造型等实际情况，对现有房屋屋顶实施坡屋顶建设或屋顶造型装饰，坡屋顶按照客家风格进行建设。屋顶造型装饰与现代建筑风格结合，通过屋顶改造，形成错落变化层次丰富的沿街建筑天际线。墙面、门面、窗户、空调位改造。对沿街立面的墙、门、窗进行风格统一，使之在审美上符合客家风格。对空调位进行调整，体现现代商业古街的客家风格。广告整治。对户外广告进一步进行规范，对屋顶广告、单设广告、店招店牌规范要求，争取实现“一街一要求、一街一规范”的统一标准。夜景建设。夜景建设在微观上通过灯光设置多种类，多层次，互为交错，构成“立体”灯光

18、景观，配合街区商业、行政、公共的功能，在夜景建设中融入客家民俗文化。从宏观上实现商业街景观建设的全面性和完整性，进一步突出商业街的发展定位，实现文化与经济的双繁荣。配套建设：实施必要交通改造，重新调整交通格局，科学进行交通组织，通过实施分流道路改造，拆除区域内部分设施，建设公共设施等方式保障建设顺利实施。，新建公交停靠站8个；设置垃圾桶90个；新建改造公共停车场4个；新建改建5座公共厕所。1.2.3主要建设条件经济自然基础北环路地处xx县城内繁华的地段，其所在的社区落户有83家行政、事业单位、非公有制企业和个体工商户，目前有经营各类的商店593个，住户368户，总人口5457人。北环路基本情况

19、表北环路建筑面积(平方米)全 长（米）总 人 口（人）商 店(家)住 户(户)单 位（个）合计3360003500545759336883公用设施社会依托条件项目建设得到县委、县政府的高度重视，被列入xx县2010年要抓好的“十件大事”之一，建设的社会依托条件比较好。项目建设所需的水、电、通信等都能保证需要，建设的物质基础已经充分具备。社会经济条件xx全县总面积2860平方公里，总人口49.1万人。境内交通便利，刚刚建成的龙长高速，建设中的永武高速，国道319、205线，省道围禾线、永新线和赣龙铁路贯穿境内，县城距梅州机场100公里、厦门机场220公里、连城机场80公里，是闽西、粤东、赣南的交

20、通枢纽和重要的物资集散地。xx县继2002年、2004年之后，2007年再次被评为“福建省经济发展十佳县”。根据xx县国民经济和社会发展“十一五”计划和2010年远景目标规划的要求，有序推进和有效引导，切实改善城区人民群众生活环境和居住条件，促进土地高效利用和城市功能提升，更好地保护xx客家传统建筑文化，不断改善城市景观形象、丰富城市文化内涵和提高城市综合实力，已成为xx县城市建设一项重要而紧迫的工作内容随着“海西建设”高潮的到来及“资源效应”的凸现，xx经济社会正处于难得的机遇期。强化基础设施建设，改善和优化发展环境，是保证xx经济保持快速、全面协调可持续发展的前提和关键。财政资金的保证20

21、08年xx县预计实现地区生产总值84.亿元，比上年增长14。预计财政总收入11亿元，增长19，其中，地方级收入6亿元，增长29。城镇居民人均可支配收入12000元，增长13；农民人均纯收入5194元，增长13.9。年末，金融机构各项存款余额将达80亿元，增长62。地方财政收入的增加和居民家庭收入的同步增长，使的项目所需资金能够落实，由县财政统一拨付。充足的财政收入保证了项目能够顺利进行。广大公众认同通过对xx居民进行两轮的调查访问，并且召开了各种座谈会，广泛征求社会各界的意见建议。各界人士普遍认为实施北环路沿街立面景观改造整治工程，建设具有客家文化特色的现代商业街，对美化市容市貌、改善城市环境

22、，营造商业气息、推进滨江园林城市建设具有积极意义。社会各界一致赞同进行北环路景观立面改造。可借鉴的实例众多随着经济社会的持续全面健康发展，城市化水平不断提高已是不争的事实，城市街区建筑立面改造成为城市建设的一个重要有机组成部分，在许多地方得到了充分印证。1998年底，上海市浦东新区率先在国内提出对城市重要景观道路及城市主要干道两侧的旧住宅进行改造的构想，“平改坡.立面整治”方案，对上海浦东新区带有景观性质的城市主要干道世纪大道两侧的旧住宅首先进行改造设计。第一批旧住宅改造竣工后，成为世纪大道这条景观路上的新亮点，提升了世纪大道的整体景观品位，赢得了社会各界的一致好评。深圳市的城市建筑立面改造范

23、围包括城市核心区、文化中心和商业繁华区、多层建筑住宅区、机场周边10公里范围、大运场馆及大运签约酒店周边500米范围内的建筑。要求在2010年底前，全市建筑立面刷新和屋顶改造总任务量要完成50以上；2011年7月底前全面完成改造整治任务。在两年内打造出更加优美的城市空间，让深圳市民感受到一个别具魅力的深圳。这些年来，城市街道建筑立面改造工程被列入我国各大中小城市环境建设规划中，列为政府在关心人民群众生活方面办的实事。除了北京、上海、广州 这样的特大城市，桂林、泉州这样的中小城市也大规模进行了街区立面改造。全国各地城市建设的经验表明，“平改坡.立面整治”是旧城改造中一条投资少见效快的途径，在旧城

24、改造中推广这些有用的经验，有助于城市景观的更新提升。1.2.4项目投入总资金及效益情况项目总投资9833.59万元。项目完成后将新创造就业人口300人，沿线房地产增值约15%/,共计1亿元。1.2.5主要经济技术指标改造项目主要技术经济指标：改造街面总长度：3500m；其中 主街长度3400 m 辅街长度200 m改造总建筑面积：33.6万m2；改造建筑立面面积: 18,.5万m2加设建筑坡屋面面积: 2.3万m2配套公共设施面积：500m2；1.3结论对北环路实施立面景观综合改造，符合国家城市改造基本方针，项目是必要的，也是可行的，改造方案科学合理。项目的实施将满足人民群众生活需求，提高人民

25、群众生活品质，符合xx县社会事业发展的总体战略部署，有助于促进和谐社会的发展。项目建设场地分析2.1场地分析xx县城区北环路始建于二十世纪八十年代末，至今已经二十余年，是横贯城市东西一条重要道路。2008年xx县投入6000余万元，完成了北环路全长3.5公里的路面、路灯、人行道改造，将沿街电力、自来水、天然气、电信和广电网络等管网全部埋入下地。很大程度上改善了道路环境。但是随着道路改造的完成，原有道路两侧沿线景观暴露出很多问题。新老建筑外立面差异较大、不同类型性质建筑沿线的无序和各类广告设施的随意设置等。对沿线两侧进行景观改造整治势在必行。2.2周边建筑位于城区中心的北环路在xx的整体景观规划

26、中占有重要地位，沿街两侧建筑面积33.6万平方米，由于修建年代的不同，建筑风格混杂，整体街区建筑风格各异，缺乏有机的协调性，产生断代感。沿街天际线单调，造成城市景观特色的缺失, 缺乏合理的城市空间秩序。改造整治建筑的初步评价及分类表建筑类别分类特征典型建筑标志性建筑包括在城市建筑氛围中意义较重要的建筑，重要历史建筑、控制城市景观的建筑。xx汽车站、保护性建筑中国传统建筑；近代历史建筑，是由于特殊历史事件或机遇形成的建筑；现代历史性建筑烈士陵园重点建筑处于城市景观中重要地段或位置的建筑。北苑丽景一般性建筑在城市中大量存在的、不具备很强历史价值和建筑美学价值、有潜在利用价值的旧建筑。其外部形态没有

27、明显的标志性，结构状况良好，基础设施齐全，有很强的通用性和适用性。普通民居临时建筑、拟拆除建筑无价值的破旧建筑如危房、违章建筑、施工临时建筑、闲置废弃建筑等。拟拆除建筑是指建筑质量较差，对城市景观影响较大或整体外观破损严重主要是屋顶的各类违章搭盖2.3交通状况北环路横贯县城东西，改造路段与二环路、紫金大道等十一条道路相交，交通便利的同时也带来了管理上的困难。2.4地段性质北环路是xx第三产业聚集带，商贸中心、市场物流中心、金融中心，是xx对外交流的重要窗口。分布小型商业为主、兼有银行、政府办公服务，私人住宅、学校、书店、汽车站、集体企业单位等等，业主繁多，形态各异。2.5主要问题尽管目前北环路

28、商业繁荣，但街道的现状与建设客家文化的现代化城市商业街的要求确有很大差距，主要问题在于：文化特色不明显由于历史积留的问题及主客观方面的原因，使得它的文化特色体现得并不明显。建筑无序累积，街区整体建筑风格各异，色彩混乱，既有简陋粗糙、形式呆板单调的；也有自成一体，各自为政的，相互间缺少呼应和联系，无法形成统一的风格，沿街天际线单调，道路两旁多为多层建筑，造成街区标志性景观的空缺和城市魅力特色的丧失。街道建筑景观杂乱街道空间环境是长期自发建设的结果，缺乏统一的设计，文化内涵虚无。街道商业影响了街区的整体形象，两侧的商业门店装修风格杂乱，广告、牌匾尺度超大、质量低劣，造成视觉污染，破坏了街区的文化氛

29、围和协调性。功能分区不清晰整个街区散乱分布着住宅、商业、行政办公等各类建筑，缺乏明确的功能分区，没有考虑与周边建筑的协调关系，建筑形象缺乏统一的风格，没有处理好功能用途与建筑景观、体量、色彩、空间之间的关系。建筑质量差异大建筑质量与市政设施均不同程度地存在问题公共设施不完善。由于时间久远、维护不善，规划地段内部分旧有建筑结构老化、表面残旧；同时也有新近建成的框架结构新建筑。 （5）公共配套设施不完善北环路的现有公共配套设施明显缺乏合理安排，仅在二环路设置了交通信号灯，其他交叉路口没有设置红绿灯；街道两侧没有设置垃圾桶；公交车站的站间间距不合理，站点站牌严重老化，与北环路的定位存在矛盾；沿路公共

30、卫生间数量明显偏少，只是在汽车站附近设有几处，满足不了实际需要；在3公里多长的路段没有设置公共停车场，只有一些路边的临时停车位，车位数量远远不能满足未来商业街购物人群的需要，尤其在超市和车站等人流集中的场所停车难、乱停车的情况更加严重。项目建设方案3.1项目改造指导思想与原则3.1.1指导思想按照城市设计的理念和方法，从城市空间的角度出发，以人为本，强化“地方性、商业性、景观性、休闲性”的设计理念，把北环路打造成为美化xx城市面貌的新景观，体现城市商贸繁荣繁华的新载体，传统内涵和现代时尚相融合的新名片，商贸和旅游互动的新亮点，为消费者创造优美舒适的购物休闲环境，成为xx标志性商业街区。3.1.

31、2改造原则（1）整体考虑：根据城市总体功能分区和整体城市设计来考虑本地段的性质与定位。（2）加减法的综合使用：既要拆除一些功能或形式上与历史环境不相谐调的违章搭盖建筑，也要考虑补充一些有利于功能完善或形式完整的新建建筑或设施。建筑沿街立面的改造，即在维持基本现状的情况下，在建筑临街一面，添加具有客家建筑特征的造型元素，采用独特的细节处理，甚至改变色彩，使建筑在临街一面有明显的客家建筑风格和情韵。（3）注意功能在外立面的反映：建筑功能在对建筑外立面的改造中产生一定的作用，这是现代建筑的根本特点，形式要反映功能。北环路主要以商业建筑和公共建筑为主，居住建筑为辅。每种建筑均赋予其统一的个性，如商业建

32、筑的张扬奔放，公共建筑的凝重大方.居住建筑的沉静安稳，在运用特征性符号的同时，特别注重对各种不同建筑的特性的挖掘和强化。（4）重点突出：区分地段内不同位置、性质的建筑而采取保留或更新的手法，通过对一些重点建筑或空间的精心营造来带动整个地段的改观。具体而言就是以北环路两侧各组建筑物，以及建筑物所围合的线形城市空间为设计主体注重街道景观的序列性，力求在建筑处理上营造浓郁的客家风情突出文化与商业氛围。（5）重视细节：建筑细部是一个优秀建筑必备的特征，它表达出建筑师的素养经验和设计深度。建筑细部包括了构造的手段生根、拼接、组装的方式比例的推敲和肌理的表现，加工的精致程度等无止境的要求。3.2项目总体规

33、划方案；3.2.1总体设计目标 通过对沿街建筑景观进行重新设计，更新改造建筑立面、增设坡屋顶，在进行线状空间的改造的基础上，选取重要道路入口空间作为街道风貌塑造的重点。分析研究现有街道空间，结合实施的现实需要，以建筑形态、道路交通、绿地景观、广告标识与街道家具作为街道空间风貌的构成要素。通过对各要素现状问题分析判断，提出改造整治措施。打造一条具有客家风格景观的现代商业街道，确保改造后的北环路，成为xx一道靓丽的风景，弘扬和提升xx的城市文化价值。3.2.2规划设计要求整体规划要求在沿街立面改造中，融入现代建筑元素，在强调风格协调统一的前提下，综合解决广告、空调室外机杂乱，缺乏照明设计等问题，通

34、过道路设施的进一步完善，使其适应北环路未来发展的需要。（1）风格取向：按照客家建筑风格统一要求，力求简洁有序，融入现代商业气息。 （2）城市环境改善：以整洁、整齐为基本目标，不过分强调一致性，但是要具有统一性 （3）经济取向：严格预算控制，在经济的前提下，进行街景美化。3.3建筑方案3.3.1建筑方案描述（1）建筑艺术与风格定位方案定位于客家风格,对沿街建筑立面进行改造。从客家文化中提炼设计元素，在建筑外立面改造中加以利用，适当融入闽西建筑风格，既来自于传统又不拘泥于传统。采用地方建筑元素，烘托客家建筑风格的多样性。（2）建筑特征与结构北环路以街道的线形城市空间为主线，以贯穿整个街区的街景设计

35、及街区内的重要广场为空间节点，形成主要的城市空间。为了在城市空间中嵌入商业氛围，在城市街道空间中应该强调统一而连续的街道界面，使得原来分散的、互不联系的建筑和街道空间通过客家元素的有机组合形成一个统一而丰富的背景，消除原来杂乱无章的建筑特色，使单一的沿街界面变得富有层次；设计强调注重人的尺度，塑造多层次的场所，在开放空间、比例与尺度把握、建筑空间布局等方面强调人性化设计，努力满足人们的情感需求和自然氛围的营造。（3）建筑功能建筑功能力求与使用功能相统一。对现有行政办公、商业贸易、旅游休闲、娱乐的建筑功能的基础上，实现形式功能的统一。（4）与城市环境的协调在街道建筑立面改造中不仅要使被改造的旧建

36、筑的形象得以改善，同时改造后的旧建筑还要与城市环境相协调，产生对话，增强环境的整体性、连续性。旧建筑形象的改造应当遵循有机秩序的原则，在立面造型、色彩选择、建筑细部处理等几方面要与周围其他建筑相协调。寻找环境中地方的建筑文脉特征，通过提炼处理，形成的建筑元素符号运用于旧建筑的形象改造设计中，形成视觉上的连续、文脉上的关联。3.3.2景观改造整治工程北环路景观改造整治总体原则是重点对年代较老的建筑进行外立面重新设计，对新建建筑进行外立面改造，统一商业广告行为，增加街头公共设施空间，整体打造崭新的北环路形象。屋顶改造工程屋顶是建筑立面重要的造型元素之一，又被称为建筑的“第五立体形象，屋顶对形成统一

37、的建筑风格，美化城市景观具有重要影响，北环路的建筑大都建成于上世纪八十年代末年代，基本为平屋面，屋面漏水普遍成为影响顶层居民居住质量最为严重的问题，如何解决屋面漏水又有良好的保温隔热成为提高居民居住质量的关键。屋顶“平改坡”一方面能卓有成效地解决这些问题，另一方面通过对建筑顶部空间形态重新设计，创造丰富多彩的坡屋顶形式，从而丰富了建筑的第五立面，起到美化城市景观轮廓线的作用。屋顶应根据城市环境景观改造整治规划、建筑风格等相关因素确定屋顶的改造形式，并应符合屋面工程技术规范（gb50345）及屋面工程质量验收规范（gb50207）的规定。 在屋顶改造中，根据旧建筑体量和不同的平面形状，可以采取两

38、坡、四坡及多坡组合等多种加坡方式。加坡时必须考虑到坡度、色彩与周边环境协调，同时确保与相邻建筑间的日照间距满足城市建筑日照技术规定。注意结合当地特点，在坡顶加以窗饰或对山墙进行处理以构筑地方特色。从房屋结构安全，施工周期等方面的考虑，新增加的坡屋顶统一采用轻钢支承结构体系，钢支架通过预埋铁件与屋顶新设圈梁相连接，屋面材料采取彩钢瓦或多彩玻纤瓦。由于建筑的沉降基本完成，基础下土体已固结，在新增荷载不大的情况下，不会引起基础下土体破坏和房屋的不均匀沉降，再加上轻钢结构可采用标准化设计安装，施工进度快、工期短、批量生产价格低廉。另外其它的结构形式和屋面瓦也可用于“平改坡”，但在设计时要注意验算屋顶新

39、增荷载对旧住宅结构体系的影响。瓦片颜色的选择应与周边环境相协调，其中彩钢瓦和多彩玻纤瓦色彩丰富多样，有多种颜色可供选择，自重轻，便于建筑造型，在有效地解决屋面漏水和隔热问题同时，为城市街景增加一道亮色。对于不能取消的屋顶水箱，一方面要满足其使用功能及原有水管维修保养，另一方面还要考虑它与坡屋顶的结合，这就要根据每栋建筑不同特点及水箱大小、位置等因素，创造丰富多样的建筑形式，将其包容于坡屋顶之中或处理成各种造型与建筑整体相协调。增加坡屋顶后的排水组织应尽可能利用原有排水系统，要根据实际情况做出不同的处理方式：若住宅檐口为外天沟排水，可直接在原屋顶圈梁上新设钢筋混凝土圈梁后做金属彩板瓦或多彩玻纤瓦

40、坡屋面，则雨水经坡屋面直接排入原天沟内排走；若檐口为女儿墙内天沟组织排水，可敲掉部分女儿墙，新设钢筋混凝土圈梁（带外天沟）及构造柱与原屋顶圈梁连接，新增加外天沟处设雨水管导入原有屋面排水系统。尽量利用原有系统能有效地降低成本，节省造价。墙面装饰工程在对建筑外立面改造时，充分考虑原有建筑的功能，结合原有的窗洞、阳台、走廊等功能进行设计，增设室外空调机位。利用建筑构件、材料组成整体性的“表皮”，将像衣服一样附着在建筑外面。通过立面装饰改造，体现不同风格的建筑特点；选用经济适用的材料，通过材质变化及对比丰富外立面。坚持可持续的改造理念，既可减少对原有建筑的不必要影响和破坏，从长远和短期利益考虑都十分

41、的经济。 考虑到商业店铺的需要，改造中将对造型分段处理，烘托商业街的商业气氛，充分考虑沿街商业的店招位置、橱窗展示位置和雨棚位置，并为各商铺预留个性化商业风格空间。由于需改造的住宅多临近城市主要干道，部分底层有门面房，对于道路两侧已形成规模的联排店面，招牌要尽量统一规格，现有旧建筑外立面粉刷剥落及污损现象普遍，建议不要使用施工周期长且有一定光污染的外墙面砖，立面重新涂刷质量可靠、耐久性长的外墙涂料，除底层采用颜色偏深的色彩以加重建筑物体量感外，其余墙面尽可能选择色彩淡雅清新的色调，使建筑物有机地融于外界环境，创造良好的视觉效果。同时可根据周边环境不同，将需改造的住宅外立面及屋顶按成片区域处理成

42、统一色系。有条件的情况下，临街面阳台未封窗处统一加封塑钢窗。立面造型方面，原有形式过于单一，可在适当处增加白色墙面腰线、窗套、花饰等手法，为单调的立面增加层次，丰富肌理效果。城市重要景观节点处，有选择性地在部分建筑的屋脊增加形式的变化，力求起到画龙点睛的作用。广告整治工程广告、标识的设置不应损害建筑与环境特征，其形状、尺度及形式应与建筑、环境协调。规划从广告标识位置、尺度、形式与色彩三个方面提出了设置要求，力求实现广告标识功能性、艺术性、文化性、科技性和人性化的有机融合，使其成为展现城市形象、体现城市特色的载体。改造整治范围内的主要街路沿街门店门头牌匾集中实施统一规范和整治，总体要求是：利用沿

43、街建筑物表面或屋顶设置广告要符合城市广告设置规划要求，位置恰当、尺度合理单体建筑门头牌匾高度规格要统一，门头牌匾规格色调要协调，做到美观大方、坚固安全。通过高度限制,对建筑物的遮幅限制、设置的位置限制等方面的规范要求，对混乱无序的广告牌进行规范治理、使之符合沿街建筑景观要求，使北环路沿线，主要窗口地区和商业中心的店招店牌设施规范、整齐、美观，符合城市街区历史文化背景要求，与街区功能定位、建筑物设计风格相协调，与城市夜间景观相协调。夜景建设工程北环路街景改造中增添街景照明，要注重对人的视觉要求及建筑空间形态和质感的营造，针对不同的区间，光的强度和色温将相应变化，从而加强建筑和街道立面的立体感、层

44、次感。对机关、国有企事业单位和重要的节点部分的夜景工程，实施重点建设，led夜景灯勾勒建筑物轮廓、泛光灯照明，霓虹灯、广告照明等，对私人商住和私营企业建筑的夜景工程，实施普通建设，内容按实际情况确定。在主要的商业、娱乐和活动区域要求整体协调安装，在采用照明设施中，要强调绿色照明和先进性原则，从节能、环保、见光不见灯等方面考虑，控制眩光，防止光污染，真正做到绿色照明；照明设施能做到结合不同的节日、不同的时段，具有不同的照明模式，且具有智能控制系统，能够实现自动和远程控制。公共配套建设工程 公共配套设施的布置和建设标准，应以国家规范为准，在保留和利用现有资源，控制投资的前提下。为充分发挥公交在城市

45、交通中的优势，减少未来公交车辆对正常机动车交通的影响，在改造中将合理布置道路的公交站点，在街道两侧设置公共交通停车站。规划沿街停车场地，除改造整治现有停车场地，还将增设部分社会停车场地。此外，将在街道两侧、商店前方，增加装饰性的非机动车停车设施。重视街道家具建设，街道家具主要包括街道上的雕塑、街灯、消防栓、邮政信箱、电话亭、垃圾箱、公共汽车指示牌、座凳等设施，被视为城镇景观中的环境小品，是体现城镇个性和文化内涵不可或缺的元素。在景观改造中，对各种街道家具的放置位置和设计形式提出指引，增设信息指示、广告位、taxi停靠站等功能；同时还将增加街道的休闲元素，如书报亭、电话亭、座椅等，使景观具有服务

46、商业的功能。3.3.3改造工程注意事项既有建筑外观改造必须保证其安全性，应依照国家有关标准规范进行设计和验收，坡屋顶改造和墙身改动量较大的工程应进行结构计算，没有抗震设防的既有建筑应结合外观改造进行抗震设计和加固，并符合建筑抗震设计规范（gb50011）的规定。（2）建筑外观改造应满足防水、防火、抗风、防雷和隔热的要求，并应符合建筑设计防火规范（gb50016）、高层民用建筑设计防火规范（gb50045）、建筑物防雷设计规范（gb50057）的规定。（3）根据实际情况，在既有建筑的屋顶、墙身、门窗改造时，与节能改造相结合。（4）优先使用可再循环材料及以废弃物为原料生产的建筑材料。（5）既有建筑

47、外观改造不应对周边环境造成光污染，不应影响周围建筑日照。（6）建筑外观改造可考虑设置太阳能设施。既有建筑外观改造应制定环境保护措施，施工工艺应符合环保要求，避免由于改造引起的各种污染及对周边区域的影响。（7）建筑外观改造工程的材料选用标准，应与改造项目的使价值和经济承受能力相适应。3.4改造整治模式3.4.1建筑形态改造整治现状道路两侧的建筑形态多样化、建筑色彩杂乱，整体不协调，部分建筑损坏或脏乱，违章搭建现象较严重。根据街道两侧建筑的质量和 北环路街景立面改造整治措施表序号现状情况改造整治措施1建筑立面是涂料墙面将建筑墙面按规划颜色进行粉刷2建筑立面是瓷砖墙面将建筑墙面清洗见新3建筑立面是无

48、饰面墙面将建筑墙面按规划颜色进行粉刷贴砖4建筑立面有玻璃幕墙：清洗玻璃幕墙，可根据需要更换玻璃颜色5建筑围墙脏且为实体围墙拆围透绿，改为铁艺镂空围墙。6建筑立面有卷帘门和卷帘门盒将其与墙面色彩相协调，去除锈迹。7建筑是平屋顶屋顶进行平改坡处理8建筑立面有分离式空调设置统一空调遮挡护栏9搭建建筑和危房拆除其对街道景观影响，将沿线建筑划分为保留建筑、改造整治建筑和拆除建筑三种类型。保留建筑主要指建筑建成年限短、质量较好且建筑立面尚可的建筑，根据需要对外立面进行清洗。改造整治建筑主要指建筑质量较好但立面有碍景观环境的建筑，规划将对立面进行改造，如平改坡、墙面粉刷等。拆除建筑指建筑质量差或严重影响区域

49、环境景观的建筑，计划将其拆除，并按要求重新建设。为了更好的指导工程施工，这里提出九种具体的改造整治措施。3.4.2改造整治方法（1）一般改造整治建筑这里对一般改造整治建筑的定义是：近期新建建筑，外立面装饰较清洁、整齐；建筑附属物(雨棚、遮阳棚及防盗设施等)布置也较统一、隐蔽；建筑店招广告位置较适当，且尺度大小样式适合。鉴于目前北环路缺乏统一规划、设计，存在不同建筑风格、不同年代、不同表面材质、色彩并置，各类矛盾共存的“拼贴”的现象，在进行改造整治时，一般性建筑的改造整治，应以整洁、有序、适度协调为主，不能用同一套设计手法处理所有的问题。如此，才能使工作稳步、有序地推进，做到有的放矢。而就改造整

50、治的设计及管理而言，一般性建筑的处理往往有着较大的复杂性、矛盾性：旧建筑数量多、类型多，功能复杂；涉及面广，包含设计、施工、业主、管理部门等多个部门，他们往往各自为政，关系复杂，利益难以协调。建筑的外观现状所存在的问题、建筑风格多种多样，建筑的现状基础资料不全；投资成本有限，投资主体不一；改造整治时间周期短，设计人往往无法进行一对一的详细、专项设计等等，因此，在改造整治设计前期时，应在已定旧建筑改造整治的整体策略及工作程序的基础上，建立一套科学、高效的设计管理模式对最终改造整治成果进行有效控制，做到多种措施、手法并用，手法的通用性与特殊性兼顾，既为实际操作过程存在的各种不确定因素留下一定的弹性

51、、灵活性，可进行适当调整，又可有效避免改造整治过程中可能出现的各自为政现象的产生。首先，将一般性建筑按建筑立面部分划分为屋顶、檐口、墙身、裙房、底层等几大部分，同时列入建筑主体的一些基本造型元素门、窗、阳台以及建筑常有的附属物空调、（遮阳）雨棚、防盗网、晾衣架、广告、标识、灯饰等，将其统一编号，然后针对每个改造整治部位的现状，归纳整理出若干基本改造整治措施，予以编号，形成每一部位的整治菜单，并将这些措施根据改造成本、改造难度大致划分为高、中、低三个标准；最后将上述各部位拟采用的整治措施的编号一一列出，进行投资估算，最终形成完整的整治成果表。同时，将各部位整治措施的具体做法、详细说明、图示等编制

52、成统一的“手法菜单”库，作为附表，供施工、设计、管理时参考、选用。这种模式在设计、管理、操作上既有简洁明了、规范性、标准化、统一性的特点，又可以在保证旧建筑基本改造整治效果的前提下，根据现场状况、投资预算情况等提供一定的调整、选择空间。（2）临时性建筑、拟拆除建筑对临时性建筑、拟拆除建筑应本着美观与改造成本并重的原则，充分考虑改造方案的时效性。措施主要有利用大型广告进行遮蔽临时建筑；对违章搭盖要统一进行拆除。（3）重点改造整治建筑这里对重点改造整治建筑的定义是：建筑建成年代较远；建筑外立面装饰混乱陈旧，有的破损严重；建筑附属物布置混乱、无序；建筑店招广告位置随意，没有统一尺度大小样式。对于此类

53、建筑的改造整治原则是：在节约成本的前提下，尽可能出效果；立面改造图纸为通则性图纸，对于传统或特色店面，要进行专门设计。对于他们改造后的效果的要求：建筑物立面清洁、整齐；沿街住宅阳台作封闭处理，材料、选型、规格统一协调；主、次干道沿街多层平顶住宅建筑，结合节能减排政策，实行平屋顶改坡屋顶工程(平改坡)；在主、次干道建筑物上外置空调机位要求完全掩蔽，城市支路外置空调机位做到整齐排列；建筑店招位置适当，尺度统一，统一底板，不同形象； 沿街小区、单位如区域管理需设围墙者，采用透空式围墙，并做好围墙内绿化和环境整治工作；重点建筑、保护性建筑的改造设计是就改造整治的力度、程度而言，在改造整治的策略上往往是

54、多种技术措施、处理手法综合运用。在具体设计上，主要是在理解力学原理和材料性能的基础上，通过对各种信息的逻辑思维与形象思维，加以巧妙综合和精心构思，形成具有独特建筑风格与建筑艺术魅力的建筑外部形象。至少应包括以下设计要求： 目的性。即要体现改造意图（满足生产、工作、生活、设备等使用空间的要求），并符合有关既定的限制条件；协调性。即应与原有使用空间、建筑空间、环境空间相协调，并能体现时代特征和社会精神；艺术性。即具有该建筑自身的风格、美感和神韵。可行性。即在安全条件允许的前提下，力求造价低廉，且施工先进可行。可靠性 即能满足安全、稳定和耐久的要求。 环境影响评价 4.1环境影响分析4.1.1水污染

55、分析（1）项目施工期采取施工生产废水处理措施，生活污水进入城市污水管网，本项目施工期的水环境影响是可以接受的。（2）项目投入运营后，区域排水采用雨污水分流制，雨水经雨水管及室外雨水管沟收集后，排入市政雨水系统；生活污水经临时化粪池处理后排入市政污水管网，经污水处理厂处理达b标准后排放。因此，本项目外排的污水对下水环境不会产生影响。4.1.2大气环境影响分析（1）项目施工期的大气环境污染源主要是粉尘，由环境影响分析评价可知，施工期粉尘在夏季刮南风时将对临近本项目的部分居民产生影响，其它敏感目标距离较远，影响不大。（2）装修阶段对环境产生污染的材料主要涂料油漆等有机溶剂等，其主要污染因子为二甲苯、甲苯和甲醛。主要影响装修人员，对周边环境影响较小。（3）餐饮业应安装油烟净化器，油烟拟通过专门烟道口于楼房顶层排放，由于排放量不大，其对环境的影响不大。（4）垃圾收集点与住宅有一定的距离，垃圾产生的恶臭对对邻近的住户影响不大。4.1.3环境噪声影响分析（1）项目施工期间场界噪声一般不能满足建筑施工场界噪声限值所规定的施工场界噪声限值，夜间噪声超标一般比昼间严重。本项目施工阶段噪声对周边敏感目标均有不同的影响，仅靠距离和声屏障衰减较难满足区域声环境功能的要求。因此，要求项目采取有效的降噪措施。（2）项目投入运营后，社会生活噪声包括居民生活噪声和商业噪声