合川滨江项目可行性研究报告1

1、合川滨江项目合川滨江项目 可行性研究报告可行性研究报告 20122012 年年 7 7 月月 目录目录 第一章第一章 项目概况及经营取向项目概况及经营取向.4 一、一、项目基本概况项目基本概况.4 （一）（一）地理位置地理位置.4 （二）（二）交通现状交通现状.5 二、二、地块条件分析地块条件分析.5 （一）（一）地块状况地块状况.5 （二）（二）地块与周边区域关系地块与周边区域关系.6 三、三、项目区域规划项目区域规划.7 (一)南屏区功能定位.7 (二)南屏交通规划.8 (三)白鹿山片区.9 四、四、地块经营适宜性分析地块经营适宜性分析.10 第二章第二章 合川经济社会发展研究合川经济社会

2、发展研究 .11 一、一、合川区经济发展及规划合川区经济发展及规划.11 (一）合川区经济分析.11 (二）合川区经济发展规划.14 二、二、合川区城市规划合川区城市规划.15 (一)合川区简介.15 (二)合川区城区解读.16 (三)城市地位解读和城市定位.17 (四)合川区总体规划.18 (五)合川区人口与城市化分析.20 (六)合川区商贸、教育.22 第三章第三章 合川区房地产市场研究合川区房地产市场研究 .23 一、一、合川区房地产宏观分析合川区房地产宏观分析.23 (一)合川区房地产市场发展进程.23 (二)合川区房地产各项关键指标分析.25 二、二、典型项目市场调研典型项目市场调研

3、.27 (一)典型项目区位分布图.27 (二)典型项目概况.28 (三)合川区典型项目个案分析（见链接文档）.29 (四)合川区房地产市场总结.29 (五)合川区楼市总体评判.30 三、三、合川区商业规划调查及研究合川区商业规划调查及研究.30 (一)规划目标.30 (二)商贸规划.30 (三)合川区商业整体分析.31 (四)合川区商业发展的机遇与方向.32 第四章第四章 项目项目 swotswot 分析及价值发现分析及价值发现.34 一、一、项目项目 swot 分析分析.34 （一）项目 swot 分析.34 （二）swot 交叉分析.35 二、二、项目自身价值分析项目自身价值分析.35 1

4、、项目总体目标：.35 2、项目核心价值挖掘：.36 第五章第五章 项目主要技术经济指标设想与模拟项目主要技术经济指标设想与模拟 .37 一、一、产品配置模拟产品配置模拟.37 (一)住宅产品配置建议.37 (二)商业产品配置建议.39 (三)项目建筑规划设想.40 二、二、项目主要技术经济指标模拟项目主要技术经济指标模拟.40 (一)项目主要技术经济指标建议.40 (二)项目各地块主要技术经济指标建议.41 第六章第六章 项目经济效益评估项目经济效益评估 .42 二、二、项目基础条件项目基础条件.42 （一）土地使用条件 .42 （二）规划允许条件 .42 （三）重庆市房地产经营的有关政策法

5、规及规费条件 .42 （四）地块附近楼盘的成交价格水平 .42 （五）开发经营周期 .43 三、三、项目销售预期估算项目销售预期估算.43 （一）项目销售面积 .43 （二）项目预期销售价格估测 .43 （三）项目预期销售收入测算 .43 四、四、项目投资成本及费用估算项目投资成本及费用估算.44 五、五、项目经济效果预估项目经济效果预估.47 （一）投资总利润 .47 （二）利润率（静态） .48 （三）结论 .48 六、六、项目不确定性分析项目不确定性分析.48 （一）影响该项目运营的不确定性因素 .48 （二）项目敏感性分析 .49 七、七、技术经济评估结论及抗风险对策技术经济评估结论及

6、抗风险对策.50 第七章第七章 结论及结束语结论及结束语.52 一、一、项目结论项目结论.52 二、二、结束语结束语.52 第一章第一章 项目概况及经营取向项目概况及经营取向 一、 项目基本概况 （一） 地理位置 项目位于重庆合川区南屏新区西部石鼓坝，东南面邻曹家湾和涪江二 桥，南靠白鹿山及渝武高速公路，西依小安溪，北临涪江及涪滨南路， 隔江眺望北岸合阳区。 涪江二桥涪江二桥 合川文化艺术展览中心合川文化艺术展览中心 新区府新区府 合阳片区 白鹿山片区 南 屏 新 区 （二） 交通现状 1、 区域交通： 体系完善，优势明显。水陆交通四通八达，是川东北、渝西北的交通枢 纽和重庆通往川北、陕西、甘

7、肃等地的交通要道。110 省道、204 省道、 渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西。距重庆江北国际机场 80 公里，仅 1 小时车程。 2、 主干道： 涪滨南路:是项目出入其它区域主要交通干道。 渝武高速公路:项目与高速路出入口有近 23 分钟车程，是合川通往重 庆及其它区域的重要交通枢纽。 3、 配套情况： 项目地块部分涪江滨江区域，周边配套相对弱一些，但大区域市政设施 配套齐全，水、电、气、视、讯、排污全部具备。附近公共服务设施配 套较完善。 项目距商业中心、政府机所在地、学校、医院等均较便捷。 二、地块条件分析 （一） 地块状况 1、 地块面积：项目地块分为五部分，总占地面积 192

8、.22 亩。各地块面积 规模如下表： 项类项类单位单位 a-1a-2b-1b-2b-3 亩 46.41 30.89 48.58 38.84 27.51 土地面积 30941.00 20593.00 32386.00 25892.00 18337.00 容积率 3.673.93 3.93 3.50 3.50 3.50 总建筑面积 134211.56 89223.48 125384.64 99721.63 70518.51 2、 形状：项目 b-3 地块与其余四个项目地块不处在一个平面上，高差约 10 多米。 a-1 地块：不规则四边形，表面大部分较平，临涪江边红线约 60 米 有 7 米左右的高

9、差（205 米212 米）。东北面与涪滨南路相依，西 北面与规划中的休闲广场相接，其余两边与 a-2、b-1、b-2 地块相邻。 a-2 地块：不规则四边形，表面较平整。西南面与小溪相依，西北面 与规划中的休闲广场相接，其余两边与 a-1、b-2 地块相邻。 b-1 地块：不规则长边形，呈浅丘状，临涪江边红线约 45 米有 6 米 左右的高差（206 米212 米），距东南部约 1/3 处有一小洼地，高 差 16 米左右（196212）。东北面与涪滨南路相依，西北面与 a-1 相邻，东南面为新开发区域，西南面为浅丘高地。 b-2 地块：不规则五边形，表面为呈浅丘，东高西低，北低南高。西 南面与

10、小安溪相依，其余面分别与 a-1、a-2、b-3 地块相邻。 b-3 地块：西边不规则的四边形，呈浅丘状，高差约 10 左右。西北 面与 b-2 相邻，东边与规划主干道相接。 3、 地质、水文： 整人地块处于开发前期，已部分动工开挖，其上附着有部分建筑物， 农作物等。项目地块与涪江和小安溪河心高差较大，河道周边已加固 整治。项目小区水景自然而生，自然景观得天独厚。 整个地块呈北低南高之势，南部高差较大。 （二） 地块与周边区域关系 南临白鹿山城区休闲旅游片区，东靠合川文化艺术展览中心、新区府， 西接待开发商住用地，北为合川区城市中心合阳片区。 地块处于南屏区西部，位于合川区白鹿山休闲地带附近，

11、是城市未来 的休闲中心。 地块本身最显著的特点是江景资源丰富被涪江和小安溪环抱，东靠新 区府和文化艺术展览中心，与江对应的合川区城市中心合阳区遥相呼 应，而在项目旁边为规划的城市休闲广场。 三、项目区域规划 (一)南屏区功能定位 1.城市规划以行政、工业、物流、会展、居住功能为主。 2.南屏新区是合川区新兴城区，主要政府职能单位汇聚于此，集政务、商 务、娱乐、运动为一体的新兴区域。随着嘉陵江二桥通车，将大大缩短 南屏与东渡的距离。 3.南屏区总体规划“一带、二轴、三心”的城市发展几何中心 (二)南屏交通规划 1、 示意图: 2、 公交系统: 依据总体规划，在火车站片区规划公交车站场，在城市干道

12、上每隔 500800 米规划划线式公交停车港。公交首末站两处，分别位于建成区 和新城区，相应控制用地面积约 0.8 公顷和 1.5 公顷。 3、 步行系统：打造“一带三片”的主要步行区域。 一带：滨水休闲带； 三片：核心功能片区、建成区中心服务片区、新城区中心服务片区； 通过滨水休闲带及希尔安大道将三个片区串连为一个完整的步行网络， 整个步行网络强调步行系统的连续性，在交通性主干道及希尔安大道 等车流量大的道路规划人行地下通道或人行天桥。 4、 水上交通: 规划四个游憩码头，通过水上娱乐联系合阳及东渡片区。 5、 停车系统: 结合主要步行区域及人流集散空间规划 13 处社会停车场。 大型公共设

13、施要求配套停车场；居住建筑按每 500300 平方米设置 1 个停车位，公建每 300200 平方米设置 1 个停车位的标准执行， 城市中心区应采用上限值，并宜建地下停车库或停车楼。规划四车道 及以上城市道路平面交叉口双向均设置展宽段。 (三)白鹿山片区 1、 白鹿山简介： 虽名为其山，却并不险峻，也不幽深。六十年代，南江地质大队扎根于 此，从山脚到山顶，建了许多房屋，占了半边山。所以白鹿山又叫“南 江大队”。 2、 规划情况： 目前白鹿山片区正在进行滨江路段的整治工程，完工后将形成一个南 城滨江景观带； 该区域多为 6070 年代的砖房，人口密度较少，目前是合川的休闲 旅游地带； 目前白鹿山

14、片区已经建成一座立交桥通往涪江二桥、南城区府已经高 速路，并且现在白鹿山还在不断完善市场设施和道路交通。 四、地块经营适宜性分析 本项目地块所处区域环境及地块自身条件，其经营适宜性可做如下判断： 1、 最适宜项目：住宅小区。 本项目地块面积较大，区位合理，具有较好江景资源优势，可享受城镇 居家之便利，却不受城市繁华干扰之苦，是闹中取静、居家休养之理想 场所。所以该地块最适宜住宅小区开发。 2、 可适宜项目：商铺、酒店。 本项目地块地处合川区高速出入口之要道，但不是唯一，同时，处于涪 滨南路，具有经营滨江商业和酒店的必备因素 人气旺。因而该地块 除最适宜于住宅开发外，也可适宜于商用物业开发（但目

15、前商气不旺， 需培育商业氛围），但不宜大规模开发商业物业。 3、 不适宜项目：工业开发。 根据区域规划要求，本地块不适宜工业项目开发。 综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。综上所述，我们认为本地块目前最适宜于住宅小区项目开发。 第二章第二章 合川经济社会发展研究合川经济社会发展研究 一、合川区经济发展及规划 (一） 合川区经济分析 说明：本部分数据来源于重庆市、合川区统计年鉴。 1、 合川区国民生产总值分析(单位:万元): （1） 纵向分析（合川区 2003-2008gdp，单位:万元）。 2034734 1677634 1421633 1304562 1235254 107

16、5488 21.3% 18.0% 9.0% 5.6% 14.9% 0 500000 1000000 1500000 2000000 2500000 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% gdp总值同比增幅 gdp总值203473416776341421633130456212352541075488 同比增幅21.3%18.0%9.0%5.6%14.9% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 （2） 横向分析(2008 年一小时经济圈分析，单位:亿元)。 名次区域gdp 产值名次区域gdp 产值 1 渝中区 173.8113 长寿区 70.

17、59 2 九龙坡区 219.5514 綦江县 65.98 3 渝北区 174.0115 大渡口区 65.25 4 涪陵区 145.9616 璧山县 56.25 5 沙坪坝区 134.817 荣昌县 54.98 6 江北区 120.6318 铜梁县 50.47 7 南岸区 113.2719 大足县 47.36 8 江津区 105.5120 南川区 46.97 9 巴南区 99.8321 潼南县 33.21 10 永川区 97.3522 万盛区 15.22 11 合川区 97.2323 双桥区 14.21 12 北碚区 74.23 （3） 合川区的 gdp 排名在主城一小时经济圈内排在第十一位,甚

18、至高于主 城区的北碚区,其圈外,只比江津和涪陵低,说明合川区经济发展规模 大,基数高,经济发展较好。 （4） 合川区的经济发展在近三年处于快速上升期,同比增长从 5.6%开始, 快速提升到 21%,同比增幅逐步加快。 （5） 合川区经济发展当前处于良好发展期。 2、 合川区固定资产总体投资分析(单位:万元): （1） 固定资产投资总值纵向分析（合川区 2003-2008，单位:万元）。 1529038 1113098 884728 710206 498454 345851 37.4% 25.8% 24.6% 42.5% 44.1% 0 200000 400000 600000 800000 1

19、000000 1200000 1400000 1600000 1800000 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% 固定资产投资值同比增长 固定资产投资值1529038 1113098 884728710206498454345851 同比增长37.4%25.8%24.6%42.5%44.1% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 （2） 固定资产投资总值横向分析(2008 年 1 小时经济圈分析，单位:万元)。 名次区域固定资产投资额名次区域固定资产投资额 1 渝北区 355809113 渝中区 1115409 2 南岸区

20、 267695214 大渡口区 892656 3 江北区 264408615 铜梁县 803884 4 巴南区 205296016 璧山县 727132 5 九龙坡区 201946817 南川区 668590 6 沙坪坝区 188343818 荣昌县 637809 7 永川区 165593719 大足县 631779 8 合川区 152903820 綦江县 616759 9 长寿区 148651521 潼南县 477439 10 江津区 145202222 万盛区 245648 11 北碚区 143025423 双桥区 187650 12 涪陵区 1312830 3、 合川区固定资产投资分解(

21、单位:万元): （1） 合川区建设与改造投资分析（合川区 2003-2008，单位:万元）。 1400466 1002117 803231 632854 409583 161160 40% 25% 27% 55% 154% 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 1600000 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 140% 160% 180% 建设与改造投资同比增长 建设与改造投资1400466 1002117 803231632854409583161160 同比增长40%25%27%55%154% 2

22、008年2007年2006年2005年2004年2003年 （2） 合川区工业投资分析（合川区 2003-2008，单位:万元）。 624991 492103 471040 363862 162319 54990 27% 4% 29% 124% 195% 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000 0% 50% 100% 150% 200% 250% 工业投资同比增长 工业投资62499149210347104036386216231954990 同比增长27%4%29%124%195% 2008年2007年2006年2005年2004

23、年2003年 （3） 虽然经历了金融危机，但建设与改造投资在 2008 年仍大幅增长，达 到 40%，说明通过固定资产投资建设仍是经济发展的重要手段。 （4） 工业投资占固定资产投资的 40%，说明合川区的工业发展较为迅速， 工业会成为合川区新的经济增长点。 4、 合川区 2008 年三大产业分析（合川区 2003-2008，单位:万元）: 919915, 45% 319679, 16% 795140, 39% 第一产业第二产业第三产业 （1） 第二产业占总 gdp45%，说明合川区工业处于较快的上升期。 （2） 第三产业占总 gdp39%，比重较小，说明房地产业仍有较大发展空间。 （3） 农

24、业占总 gdp16%，这在重庆各区县中基本是此比例，说明农业处于 正常的发展水平。 (二） 合川区经济发展规划 1、 经济增长和经济结构。 “十一五”期末达到 240 亿元，三大产业结构调整为 11：43：46，人均地 区生产总值达到 2400 美元；全社会固定资产投资五年累计达到 600 亿元 以上；社会消费品零售总额达到亿元。 2、 城镇化水平。 城镇建成区面积达到 70.5 平方公里；城镇人口达到 77.4 万人；城镇化率 达到 51.6%；非农产业就业比重达到 65%。 3、 人民生活水平。 城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别达到 13650 元和 5300 元以上。 二、

25、合川区城市规划 (一) 合川区简介 合川区位示意图合川区位示意图 1、 地处重庆西北部，距重庆主城区 58 公里，是重庆市规划建设的区域性中 心城市和“一小时经济圈”的重要板块。 2、 幅员面积 2343 平方公里，辖 27 个镇，3 个街道办事处，总人口 153 万。 其中，主城区面积 32.8 平方公里，常住人口 37.1 万。 3、 境内有钓鱼城和涞滩古镇等国家重点风景名胜区。 4、 110 省道、204 省道、渝武高速公路纵贯南北，襄渝铁路横穿东西，草街、 利泽航电枢纽建成后, 千吨级货轮溯江而上可达四川广元，顺流而下可直 航上海。 5、 距重庆江北国际机场 80 公里，仅 1 小时车

26、程。 (二) 合川区城区解读 1、 现状的合川区主城结构就是三大片区，既合阳片区、南屏片区和东渡片区。 合川区老城区位于合川区城区的北部，南临涪江，东靠嘉陵江。是合川区 目前的中心城区，最大的城市功能组团，设施比较齐全，交通便利，主城 区面积 32.8 平方公里，常住人口 37.1 万。 2、 近年随着城市建设速度的加快，工业用地、居住用地等城市用地的需求剧 增，现状建成区范围不断向南屏扩展。 3、 南屏片区位于合川区城区的南部，与老城区隔江相望。地势平坦，背山面 水，其中近二分之一的面积为已建用地，主要集中在南屏西部，用地性质 以居住、商业为主。以合川区区政府的所在地块为依托，兼有部分居住和

27、 商业功能，地势平坦、北临嘉陵江和涪江，自然生态条件良好。 4、 东渡片区主要以钓鱼城发展旅游业。东渡片区为钓鱼城的保护控制区范围。 合川区城市功能分区示意图 (三) 城市地位解读和城市定位 1、 合川区域定位。 根据重庆总体规划，合川区属于渝西经济走廊精华地区。根据重庆市委 决定，按照建设“一个中心、多组团、城镇群集合的现代化大都市”的 总体定位，合川区为区域中心城市。 东渡片区 南屏片区 合川区属于重庆市“1 小时经济圈”和成渝城镇群中的战略高地，重庆 市“1 小时经济圈”的北部增长极和水陆交通枢纽；重庆市的能源生产 基地、建材基地；辐射重庆市北部和四川东北部的桥头堡和重要节点。 2、 合

28、川区城市定位。 重庆市北部的区域性中心城市，重庆市北部、四川省东北部的商贸中心、 教育基地；国家级文物钓鱼城所在地；川渝嘉陵江流域文化生态旅游区 的重要目的地；国家级历史文化名城；以发展制造业、加工业和第三产 业为主；重庆市的风景旅游城市。 3、 发展定位对应的城市地位。 1 小时经济圈主要包括主城九区，以及潼南、合川、铜梁、大足、荣昌、 永川、双桥、璧山、江津、綦江、万盛、南川、涪陵、长寿等共 23 个 区县，面积 2.87 万平方千米。 市域城镇分为市域中心城市、区域性中心城市、次区域性中心城市、中 心镇和一般镇五个级别。 合川区是重庆北部区域性中心城市，是合川铜梁潼南发展区的 中心。 合

29、川区是重庆北部的增长极和综合交通枢纽，辐射川东北地区的桥头堡 和重要节点，重庆市的重要能源基地。 重庆一小时经济圈空间结构示意图 (四) 合川区总体规划 1、 总规的城市结构目标。 城市发展总体上形成“北上南拓，西扩东控”的战略构想，城区由城市 核心区和五个城市功能片区构成组团式城市。 城市结构为“一心五片”。“一心”是指中心城片，以合阳、东渡、南 屏两江交汇地带为中心，扩容提质。“五片”：即五尊大石片区、思 居云门片区、大学城片区、南溪片区和草街滩子片区，其中草街 滩子片区包含合川区工业园草街拓展区。 2、 核心区城市功能规划。 合阳：金融信息、商业服务、居住。 南屏：政治、物流、居住。 东

30、渡：文化、旅游、休闲服务。 3、 合川区交通规划。 资料来源：合川区“十一五”综合交通发展规划 公路公路 完成“六横六纵一环”骨架公路网中的“六纵五横”骨架公路建设， 在“十一五末”，建成“132”城乡快畅交通系统（以合川城区为起点， 以各镇为终点，实现城区到边远镇 1 小时车程；以各镇为节点，镇与镇 之间形成快速循环路，实现相邻镇际 30 分钟车程；镇内建成快速循环路， 实现镇内 20 分钟车程）。 铁路铁路 “两纵一横一联”的铁路干线布局，“两纵”是襄渝铁路和兰渝铁 路，“一横”是遂渝铁路，“一联”是盐双运煤铁路专用线。 襄渝铁路 ii 线已与 2009.9.20 建成通车。 航空航空 建

31、设第二快速通道，提高对江北空港的利用率，充分发挥江北空港 对合川的积极作用。 水路水路 水路：草街航电枢纽的建成，嘉陵江合川段的通航能力将达到 1000-2000 吨。千斤滩旅游码头的规划也将加强合川对外联系。 合遂南广合遂南广 区域交通一体区域交通一体 化规划化规划 合（川）遂（宁）南（充）广（安）经济圈综合交通规划的重要组 成部分，在“十一五”期间，合川实现合遂南广区域交通一体化的重要 任务就是改造增加对外通道，实现对外通道（区域交通一体化通道）的 扩容增能。到“十一五”末，初步实现合遂南广城市群大中城市“90 分 钟”车程。 212国道 渝兰铁路 渝遂高速铁路渝遂高速铁路 至潼南高速 至

32、永川高速 合武高速 合川广安一级路 合川长寿一级路合川长寿一级路 渝合高速 合川火车站 (五) 合川区人口与城市化分析 1、 现状中心城区人口。 合川区主城建成区主要由合阳、南屏、东渡组成，其中合阳城镇人口 88976 人，城镇化水平 78%。 南屏城镇人口 64779 人，城镇化水平 54%，东渡城镇人口 13769 人 城 镇化水平 28%。 从现状可以看出，合川主城内，核心区城镇人口大概有 16.8 万。 合川区人口分布示意图 2、 中 心城区规划目标。 人口规模：至 2012 年，合川区中心城区城市人口发展到 60 万人；至 2020 年，合川区中心城区城市人口发展到 80 万人；远景

33、到 2050 年，合 川区中心城区城市人口按 100 万人控制。 核心区远期城镇人口 41 万，其中合阳：22 万，南屏：17 万，东渡：2 万。 合川区人口规划分区示意图 大学城片区11万 大石五尊片区9万 核心区41万 思居云门片区12万 南溪片区4万 草街滩子片区2.7万 盐井 工业园拓展区0.3万 (六) 合川区商贸、教育 1、 商贸辐射力强，高校发展较快。 2、 合川区是川东北、渝西北的重要物资 集散地，商贸流通、服务业比较繁荣。 培育形成了金九时代广场、滨江路和 瑞山西路餐饮特色街等商业区，重百、 新世纪、国美、苏宁等商贸企业先后落户合川，合州市场、建材市场等专 业批发市场辐射周边

34、 10 多个区县。 3、 高校园规划建设面积 12.45 平方公里,现有育才学院、派斯学院、涉外商 贸学院、移通学院等高校 8 所，在校学生近 4 万人。 第三章第三章 合川区房地产市场研究合川区房地产市场研究 一、 合川区房地产宏观分析 (一)合川区房地产市场发展进程 说明：本部分数据来源于重庆市、合川区统计年鉴和统计月报；本文所有 商品房销售价格和面积均以建筑面积计价。 纵观合川区房地产市场的发展历程，大致可分为五个阶段： 1、第一阶段：2000 年以前，合川区刚刚实现商品房销售，处于房地产起步阶 段。 （1） 这一阶段的主要特征是刚刚实现货币化分房不久，更多的商品房开发 水平与体量都相对

35、有限，多以集资房的形式出现，基本上是集中在体 育场周边经济园区为代表的老城区中心； （2） 由于是刚刚起步，所以商品房的消费意识以及对产品的要求也比较简 单； （3） 价格基本上是 400-500 元/平方米。 2、第二阶段：2000 年2003 年，属于合川区房地产市场持续发展阶段，房 地产市场大规模开发的时期，正好是市场需求集中释放的时间，所以出现 了供销两旺的市场状况。 （1） 以大众花园、世纪花园、名人丽都、三星锦城为代表的真正意义上的 封闭式花园小区的出现更是为合川人带来了高品质的生活； （2） 紫苑明珠等江景豪宅及电梯房的出现，进一步刺激了消费欲望，同 时也促进了合川商品房价格的全

36、面提升； （3） 商品房均价逐渐从原有 700-800 元/平方米，直接拉升到 900-1000 元 平方米。 3、第三阶段：2004 年-2006 年，为合川区房地产市场飞速发展的阶段。 （1） 2004 年至 2005 年初，合川商品房市场经历了一次跃升，销售价格从 800-900 元/飚升至 1100 元/左右，这主要是由于合川商品房品 质整体的提升及居民加速提升的购买力，其后价格相对稳定，发展平 稳； （2） 这一时期主要的特征为合川区房地产市场也逐步步入需求多样化，产 品多元化发展趋势；封闭式花园小区已经屡见不鲜，大规模社区、滨 江电梯房也纷纷面市，在市场的引导下合川区居民的消费开始

37、注重品 质化、品牌化。市场上产品的供应出现多样化、多元化现象，市场竞 争也将逐渐转变到是以产品与服务为主的品牌竞争时代； （3） 合川区商品房住宅市场主要以多层为主，不少封闭式社区及滨江项目 有相当比例的小高层、高层； （4） 在销售价格上，多层在 1000-1200 元/平方米，而电梯房则差价较大， 江景房销售单价为 1800 元/平方米左右，而封闭式小区电梯房售价在 相对较低，在 1300-1400 元/平方米左右。 455 397.89 362.75 292.79293.10 261.56 14% 10% 24% -0.10% 12% 0 100 200 300 400 500 -5%

38、0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 房屋施工面积同比增减 房屋施工面积455397.89362.75292.79293.10261.56 同比增减14%10%24%-0.10%12% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 4、第四阶段：2007 年，合川区房地产市场整改的一年。 （1） 2007 年上半年，位于涪江二桥南桥头的逸城山水项目由于违规施工， 引起政府的高度重视，在叫停该项目施工的同时，响应中央的“百日 整改”行动，对合川的房地产市场进行整改，主要针对拿地手续不规 范、施工不按控规进行的项目进行整改，这对小开发商和私人合作搞 开发的项目影响较大

39、； （2） 此时，合川区的房地产市场拿地和施工的批准都进行得缓慢且艰难， 因此市场的供应项目主要是规模较大的项目(书香世家、名人丽都等) 和前期项目的尾盘销售，在供应市场明显不足，加上“新特区”的成 立对房价的影响，合川区的房价也水涨船高，大部分项目的售价从 “新特区”前的 1600-1800 元/平方米一举突破 2000 元/平方米的大 关。 5、第五阶段：2008 年至现在，大规模城市重建，大量拆迁，房地产红火发展。 （1） 此阶段虽然受 08 年金融危机影响，但随着 08 年下半年市场逐渐好转， 再到 09 年开始红火。此阶段是受整个大市场的红火，同时大规模城 市重建，大量拆迁，出现了房

40、地产刚性需求； （2） 此阶段的房地产价格从 2000 元/平方米，一举突破 3000 元/平方米。 (二)合川区房地产各项关键指标分析 1、 合川区房地产施工面积分析（合川区 2003-2008，单位:万平方米）: 1)合川区房层施工面积呈现“w 型”走势，即施工面积虽然稳步上升， 但受市场影响，并无规律可寻； 129 146.29 238.58 213.34 198.73 146.33 -12% -39% 12% 7% 36% 0 50 100 150 200 250 300 -50% -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 房层竣工面积同比增减 房层

41、竣工面积129146.29238.58213.34198.73146.33 同比增减-12%-39%12%7%36% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 85 112.8 166.71 173.24 139.79 102.37 -25% -32% -4% 24% 37% 0 50 100 150 200 -40% -30% -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 住宅竣工面积同比增幅 住宅竣工面积85112.8166.71173.24139.79102.37 同比增幅-25%-32%-4%24%37% 2008年2007年2006年2005年2004

42、年2003年 2)2008 年虽然受金融危机影响，但下半年良好的走势，也让开发商增 加了施工面积； 3)从“w 型”走势也可看出，合川区房地产的发展是阶段性的发展。 2、 合川区房地产竣工面积分析（合川区 2003-2008，单位:万平方米）: 1)施工面积呈“w 型”走势，但竣工面积却呈现逐步走低的情况，2007 年 和 2008 年均呈现负增长； 2)也间接说明，施工虽然增长较多，但项目施工时间较长，造成竣工滞后。 3、 合川区房地产住宅竣工面积分析（合川区 2003-2008，单位:万平方米） : 1)住宅竣工面积占房地产竣工面积的 66%，合川区商业和公共建筑只占到 34%，说明房地产

43、市场仍是以商品房开发为主； 128572 110981 81497 77352 59891 6598115.9% 36.2% 5.4% 29.2% -9.2% 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 140000 -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 房地产开发投资同比增减 房地产开发投资12857211098181497773525989165981 同比增减15.9%36.2%5.4%29.2%-9.2% 2008年2007年2006年2005年2004年2003年 2)相对于总体竣工面积，住

44、宅竣工面积下降幅度更大，达到 25%，也间接 说明了合川区商品房开工面积多，新开发商品房项目多，但施工周期长， 所以呈现出住宅竣工面积下降幅度更大的现象。 4、 合川区房地产开发投资分析（合川区 2003-2008，单位:万元）: 房地产开发投资占总投资增长较快，达到 15.9%，说明 08 年合川区房地 产发展仍处于高速增长。 二、 典型项目市场调研 (一)典型项目区位分布图 (二)典型项目概况 项目名称项目名称东海东海滨江城滨江城世纪金马世纪金马学府中央学府中央美绿居美绿居卓然卓然假日之城假日之城 位置合阳东渡大桥旁合阳假日大道合阳义乌大道合阳假日大道 总建面（万） 64 万13 万8 万

45、15 万 开发情况前三期整个项目开发完毕 1 期花园洋房开发完毕，现 开发二期高层产品翡翠名 苑 整体开发完毕 建筑形态高层+小高层高层+小高层花园洋房+高层多层+高层 东海东海滨江滨江 城城 美绿居美绿居 学府中央学府中央 栖枫上院栖枫上院 假日之城假日之城 狮王华府狮王华府 合阳片区合阳片区 江城丽景江城丽景 南屏片区南屏片区 南滨南滨 1 1 号号 建面区间（） 49-12567-11048-11075-114 内部配套 商业街、游泳池 幼儿园 游泳池、会所、健身场地羽毛球场、游泳池 羽毛球场、游泳 池 均价（元/）看江 3300-3400 元/不看江 3000-3100 元 / 320

46、0 元/3100 元/3200 元/ 主力客户来源 本地块拆迁户和 返乡团 当地居民以教师 和公务员为主 旧城改造拆迁户和希望子 女拥有良好教育的购房者 私营业主及个体户 河阳城拆迁群体 和考虑子女教育 问题的工薪阶层 项目名称项目名称栖枫上院栖枫上院驰华驰华狮王华府狮王华府江城丽景江城丽景南滨一号南滨一号 位置合阳栖枫路合阳瑞山西路南屏希尔安大道南屏劲力广场前 总建筑面积（万） 5 万5.7 万10 万 - 开发情况先开发多层产品总体开发 - 建筑形态多层+高层多层+小高层高层花园洋房 建面区间（） 60-10470-12076-122- 内部配套 羽毛球场等简单 运动设施 健身设施 高尔夫

47、推杆场、社 区商业、网球场 - 均价（元/）未定2800 元/3200 元/ - 主力客户来源合阳周边拆迁户合阳周边购房者 南屏公务员、教师、 医生等工薪阶层 - (三)合川区典型项目个案分析（见链接文档）。 (四)合川区房地产市场总结 1 1、 合川区房地产整体市场情况与重庆主城区同步。合川区房地产整体市场情况与重庆主城区同步。 重庆主城区市场回暖拐点主要是 2009 年 2 月份，4 月份开始，成交 量开始大幅上涨，而合川区房地产市场整体情况类似。2010 年虽然调控加 剧，合川区房地产市场影响甚少。 2 2、 拆迁量大、新增项目较少、造成市场供不应求。拆迁量大、新增项目较少、造成市场供不

48、应求。 随着老城改造，由于房屋拆迁而购买房屋的行为成为了上半年成交的 主力； 由于 08 年的冰点市场，使得开发商推迟开发节奏，在加之开发商对 09 年市场预计不足，造成了 09 年新开工面积较少，在需求大增的情况下， 到 2010 年市场仍然供不应求。 3 3、 房地产价格呈上升走势。房地产价格呈上升走势。 天晟公司近几年对合川区监测显示：07 年住宅整体均价在 2000 元 /以内,08 年住宅整体均价 2500 元/, 09 年住宅整体均价 3200 元/, 10 年住宅整体均价逼近 4000 元/； 尽管国家先后两次对房地产进行调控，但仍未阻挡区域价格上升势头,天 晟公司认为,合川区房

49、地产整体价格仍将呈攀升趋势。 4 4、 合阳区为目前开发及购房热点区域。合阳区为目前开发及购房热点区域。 合川区在售的项目中，合阳城板块占据绝大部分；其良好的规划、完 善的配套成为现目前开发及购房热点区域； 成交价格逐步回升，部分区域已然回到 07 年最高水平。 (五)合川区楼市总体评判 现目前合川区房地产开发方向仍然是以合阳片区为主导，作为新兴区域的 南屏片区楼市为辅助的发展方向，但随着合阳片区旧城改造的完成和越来 越稀缺的土地资源，合阳城的开发量将逐步淡化，而南屏区域配套设施的 不断完善和政府的大力扶持，未来南屏的楼市将出现一个新的增长点。 三、 合川区商业规划调查及研究 (一) 规划目标

50、 以渝北、川东区域性商贸中心城市为建设目标，进一步增强批发零售业综 合实力，构建布局合理、规模适宜、结构优化、功能完善的商业体系。 (二) 商贸规划 结合合阳旧城更新，努力构建区域商业中心区，基本构成“两圈三片”的 商业布局结构。 合川区分区商业规划示意图 北城商圈：围绕独特的三江地域特色， 以打造淳朴平和的市民生活方式为着眼 点，北城商圈突出大众消费，以产品 和服务种类最为丰富，最具地方风味的 商业文化为特色。 南城商圈：发掘高消费能力与高尚生 活方式之间的联系，突出品质生活， 以商务活动最为活跃，现代商业文 化气息浓厚为特色。 高校园区商业片区：发展 要围绕高校师生为中心， 分阶段重点发展

51、，形成以 购物、餐饮、文化、休闲、 娱乐为主的商业功能，同 时满足周边居民的消费需 求。 东渡商业片区：发展以钓鱼城旅 游景区为核心，围绕旅游业配套 发展休闲娱乐、酒店住宿、特色 餐饮、旅游商品展销等旅游商业。 沙溪商业片区：发展围绕 工业园区开发，重点打造 物流园区，配套发展零售 网点。 (三) 合川区商业整体分析 1、 合川区作为重庆市北部区域中心大城市，区域商业中心的特征尚不突出。 作为城市经济的支撑产业，合川区商业经济的规模还不够大，影响力还不 够宽，商业档次还需要提高。 2、 合川区建设大城市的宏伟目标，对市级商业中心的规划布局和建设提出了 更高的要求。 3、 重庆市对区域性中心大城

52、市赋予了更大的管理权限，提供了更大的发展机 遇，同时也提出了更高的发展希望。 4、 城市发展已由过去重点开发合阳老城，转为向南屏片区不断扩展。随着大 学城的建设，城市也将向西扩展。整个合川区未来的发展也不单单局限在 合川区核心区内，整个主城各片都有了自己发展的方向。 5、 在国内众多大中城市拉大城市框架、新城建设日新月异的同时，城市商圈 变迁与兴衰成为人们关注的焦点。众多城市正在演绎着快速成长的神话： 因一条路崛起一座新城、因一座新城引发一次经济中心的大迁徙、因一个 cbd 带动一次新商圈革命。商圈繁荣，表征着城市的繁荣！合川区的城市 发展需要商圈的带动！ 6、 随着合川区城市发展重心的日渐南

53、移，象征城市形象的商圈怎能不跟上城 市轴线南移的脚伐，高歌南进？当我们仔细审视我们生活多年的老城市时， 我们迎面撞上了这样的疑问：如果北城商圈尚未饱和，那南屏商圈又以何 来吸引消费？新商圈的兴起，是否必然以旧商圈的没落为代价？。 (四) 合川区商业发展的机遇与方向 1、 商业形象价值不足，具有较大的提升空间。 2、 受经济环境，人口组成等历史原因的影响，目前合阳商业中心区的形象不 够突出，档次、价值感略显不足。且商业的整体规划显得较为凌乱，如农 贸市场、批发市场等人流较多、较杂的商业分布在中心区，影响整体的购 物环境。 3、 钓鱼岛的发展，带来产业结构赋予南屏商业发展机遇。 4、 大学城的规划

54、，钓鱼城的整体开发打造，有利于调整改善合川现有的产业 结构，借助产业结构的调整，能够有效的促进经济的发展，提升人们的消 费水平，增加对于商业的消费需求，对于本项目而言无疑将起到较大的促 进作用，使商业的成熟速度进一步提升。 5、 新兴开发区的背景，决定了南屏的商业具有极大可塑性。 6、 南屏作为合川主城新兴的开发区域，肩负着促进合川发展的重任。行政中 心的搬迁，大量房地产开发商的进驻，充分代表着大力发展南屏的决心。 商业形象产业结构 可塑程度 可优 化提 升的 空间 南屏商业中心 因此相比于合阳的成熟商业氛围而言，南屏具备了较强的可塑性，城市商 业的升级，商务、休闲产业的发展都必将在南屏片区实

55、现。 第四章第四章 项目项目 swotswot 分析及价值发现分析及价值发现 一、项目 swot 分析 （一）项目 swot 分析 优势（优势（s s）内容内容 地段处于合川区新行政中心，紧邻白鹿山休闲片区，与高速路咫尺之遥。 滨江本项目观江效果好，地块前面无其它建筑。 城市景观 本项目所在区域没有老城的“脏、乱、差”，城市形象舒展，人居形 象相比老城区有较大优势。 劣势（劣势（w w）内容内容 周边生活配套 由于是新开发区，周边配套还较欠缺，特别是与主城相比， 休闲和购物等配套相当欠缺。 交通劣势公交车少，出行到主干道正在修建中，便利度低。 机会（机会（o o）内容内容 地块自身项目能打造很

56、好的滨江品质和高档社区。 噪音环境 远离主干道，噪音较小，滨江风情味会更浓，能打造较高居 住品质。 威胁（威胁（t t） 内容内容 拆迁 合川区大量拆迁预计在 2010 年结束，如无拆迁的刚性需求支撑， 合川区房地产整体市场需求会受到较大影响。 市场行情 由于 08 年和 09 年的火红，大量项目面市，如市场风向标转向， 客户观望气氛产生，难免产生价格战，而本项目所处地段，容 易受到其它项目的价格侵略。 规划威胁 项目前有一地块没有进行规划，对项目未来的商业产品受到的 威胁很大。 （二）swot 交叉分析 1、用地段优势弱化区域抗性劣势。 虽然南屏片区的幅射力和吸附力还有待提高，但作为新行政和

57、文化中 心地段，其升值潜力和区域地位可以很好抵消现在的区域抗性。 2、用滨江优势弱化交通劣势。 虽然交通劣势很待改观，但联系到本项目的滨江生活，其客户必然对 交通抗性不大，且合川出租车起步价 3 元，能很好稀释公交的不便。 3、用项目品质对抗拆迁威胁。 拆迁更多是一次置业者，虽然拆迁在 2010 年可能完毕，但带来的效应 只是中低端客户减少，对追求滨江生活的客户却影响不大，所以本项 目应打造在合川市场中的高品质形象，去对抗未来市场可能的不景气。 4、用地块自身机会和规划机会对抗产品规划。 虽然最新规划规范使得本项目很难再做“赠送面积”，但只要做出产 品的舒适度、建筑的差异化，加上良好的观江规划

58、，可对抗其它项目 的高附加值产品。 二、项目自身价值分析 1、 项目总体目标： 深度剖析产品自身素质，通过分析市场、区位、竞争对手的实际情况。 挖掘出项目的最大经济潜力和亮点,在控制成本的基础上，将项目打造成 为领先合川、同步主城的一流的滨江豪宅，塑造产品自身鲜明的个性特 征，形成独特的差异化优势，使之成为市场所青睐，并具有品牌感召力 的品质概念小区，树立合川区品质样板楼盘新标杆，实现公司项目经济 利润最大化，将公司品牌影响力提升到一个新高度。 2、 项目核心价值挖掘： 序号序号 价值价值 体系体系 价值点价值点阐述阐述 1 地段价值合川区新城区，未来城市休闲中心区，商政中心 2 观江价值被小

59、安溪和涪江环抱，360 度全江景 3 亲水价值临涪江和小安溪最近的项目，亲水效果好 4 城市景观价值 紧邻城市休闲广场，面对合川区中心城区合阳区， 背靠白鹿山休闲旅游区 5 稀缺价值 城市滨江地块不断减少，又近距离临江的地块更 少。随着滨江沿线不断打造，未来滨江项目将更 具品质。 6 先天先天 价值价值 产品价值小崖景板式洋房 7 户内居住价值阳台、外飘窗、大落地窗、双阳台等。 8 户外休闲价值独具特色珍贵树木，情趣小品等。 9 后天后天 价值价值 生活便捷价值商业配套、健身设施等。 10 建筑收藏价值立面色彩搭配、材料和保温等。 11 建筑使用价值节能、新型建材、防盗保卫配置等。 12 项目

60、整体感知价值 规划布局、间距、通风、朝向、采光的合理布置 等。 13 心理满足价值 通过推广和包装，赋予项目优雅的、体面的生活。 第五章第五章 项目主要技术经济指标设想与模拟项目主要技术经济指标设想与模拟 一、产品配置模拟 根据政府提出各地块占地面积、容积率和覆盖率指标，结合市场调研客 户对产品的需求，特对本项目各地块提出如下产品模拟配置，以方便作 出经济测算。 (一)住宅产品配置建议 a-1_33 层建筑户型及面积配置表 面积面积 户型户型 单层数单层数 （套）（套） 总层数总层数 （层）（层） 单幢数单幢数 （套）（套） 套内面积套内面积 （） 单层套内面积单层套内面积 （） 单幢套内面积