浅谈住宅小区物业管理的发展现状及发展趋势

1、目 录 论文大纲 .1 一 住宅小区物业管理行业的现状分析 .2 （一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要.2 （二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立.3 （三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角.3 （四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴.4 （五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多.4 二 对住宅小区物业管理现状的思考 .4 （一）建立健全物业管理的相关法律法规体系.4 （二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制.5 （三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设.5 （四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念.5 （五）提高服务质量

2、，加大宣传力度，树立行业良好形象.6 三 住宅小区物业管理的发展趋势 .6 （一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而 仍会以开发商自建自管的模式为主.6 （二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知 名度高的企业.7 （三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型.7 （四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角.7 （五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强.8 结束语 .8 参考文献 .8 论文大纲 摘要 引言 正文 一 住宅小区物业管理行业的现状分析 （一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 （二）物业管理企业

3、的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 （三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 （四）业主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 （五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 二 对住宅小区物业管理现状的思考 （一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 （二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 （三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 （四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 （五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 三 住宅小区物业管理的发展趋势 （一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍 会以开发商自建自管的模式为主 （

4、二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名 度高的企业 （三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 （四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 （五）政府行政职能将日益弱化，行业自律将逐渐增强 结束语 参考文献 浅谈住宅小区物业管理的发展现状及发展趋势 摘要 自上世纪 90 年代以来，经过几十年的探索和实践，住宅小区物业管理在我 国各中小型城市得到了迅猛的发展，目前已经成为国民经济中极其活力的朝阳产 业，纵观我国物业管理的发展历程，文章分析研究了我国物业管理行业的发展现 状及所面临的形势，从政策法规、物业管理企业、社会及业主等方面讨论了住宅 小

5、区物业管理发展的要求及思考方向，并进行了认真的研究分析，提出了对住宅 小区物业管理未来发展趋势的展望。 关键词 物业管理 现状 发展趋势 引言 物业管理自引入中国以来才 20 多年，而在大陆内地普遍则只有 10 年左右的 发展历史，发展速度快与发展历史短的现状导致了物业管理市场正在建立的高楼 显得根基不稳。因此，我们目前迫切需要对我国的物业管理发展现状进行认真的 思考分析，把握正确的发展趋势，才能更好的发展我国的住宅小区物业管理，才 能更好的建设和谐住宅小区。 正文 一 住宅小区物业管理行业的现状分析 （一）政策法规滞后于物业管理行业的发展需要 目前中小城市针对物业管理方面的规范性文件还不多，

6、随着国务院物业管 理条例的实施，虽标志着我国物业管理步入了法制化轨道，但该条例很多规定 过于笼统，缺乏操作细则，且部分政策和规定的可操作性已经滞后于当前的物业 管理现状。其他相关的物业管理配套政策也不完善，相关各方的责、权、利关系 不明确，对住宅小区建设中应有的配套服务设施不落实、质量差或标准低等问题 缺乏有效的制约手段，无法根本保证物业管理主管部门依法指导和协调物业管理 工作。另外物业管理企业资质审核不严，在物业管理的市场准入、招投标、行为 规范、权利义务、纠纷处理、法律责任等方面缺乏具体性和可操作性，由此物业 管理中产生的大量矛盾和纠纷便无章可循，往往得不到及时解决，尤其是在规范 物业管理

7、市场的运作方面，至今没有一个具有针对性、指导性的文件和法律法规， 使得现实中很多物业纠纷的解决仍处于无法可依的状况，从而影响了物业管理行 业的健康发展。 （二）物业管理企业的规模优势不足，市场竞争机制没有建立 同其他行业的经营性质不同，物业管理行业的经营活动主要以实现综合性服 务来取得管理费的收入，而收入效益取决于企业的管理规模，物业小区的规模大 小和管理项目的多少，直接影响到物业管理企业的规模效应和品牌效应的形成， 而规模效益的形成是物业管理健康发展的最基本条件。现有多数物业管理企业大 多是房地产开发公司派生出来的，管理面积小且成本大，物业管理的规模效益很 难体现出来，大多数的物业公司仅靠管

8、理费用来维持运转，所提供服务的范围也 只是维修、保洁、绿化、治安等。业主和物业公司之间的市场双向选择机制还没 有形成，缺乏竞争，导致企业加强管理和提高服务质量的动力不足。 （三）行业人才匮乏，高素质人才更是凤毛麟角 随着物业行业的快速发展和高档物业市场的不断扩大，只有具备专业背景、 知识面广、理论基础扎实、沟通协调能力强、熟悉相关法律法规的人才，才能适 应智能化、网络化、信息化等高质量物业管理服务的要求。行业的发展离不开人 才的培养和引进，现代物业管理行业的兴起也需要高素质的人才做中流砥柱。但 物业管理行业发展还不健全，其社会地位和影响力还很低下，由于物业管理人员 得不到社会的普遍尊重，因此各

9、高校培养的物业管理专业大学生很少进入物业管 理领域。传统的物业管理行业由于定位为劳动密集型行业，所以员工的收入一般， 有的地方物业管理员工的收入甚至达不到社会平均工资水平，这种情况把高素质 人才阻挡在物业管理行业之外，加剧了行业人才的供需矛盾。同时大量的企业改 制“淘汰”人员、自由职业者流入到物业管理物业管理行业从事保安和保洁等工 作，依靠这部分人提供的物业服务质量难以服众，业主满意度不高。多数员工文 化水平不高，缺乏必要的文化知识和专业技能，没有形成专业集团化的管理队伍， 导致其管理不够专业化、标准化，服务难以到位，服务质量也不能得到保障，其 直接影响了物业管理企业的竞争生存能力。 （四）业

10、主的不理解、不支持导致物业管理费用难以收缴 物业管理企业收费难已成为行业不争的事实，整个行业的物业费收缴率不足 80%。有的业主对按时足额缴纳物业管理费认识不足，拒交、少交物业管理费时 有发生，还有的业主根本就不知道也不想知道物业管理到底是干什么的，错误的 认为有没有物业管理是一样的，小区照样能安宁、整洁，业主因认识上的不足而 拒绝交物业管理费；物业合同以外的特殊服务，物业公司如未及时解决，业主就 拒绝缴费；有些业主对小区存在的“住改非”违章建筑等现象认为是物业公司 “管理”不力，以物业公司“不作为”而拒绝交费用，却不知物业公司本就没有 执法权；小区各业主间产生矛盾纠纷，物业管理人员进行调解，

11、结果致使一方乃 至双方产生对物业公司的偏见由此业主的种种非理性维权，导致物业管理公 司的收入锐减，同时加大了收费成本，有的要通过诉讼才能收取物业管理费，物 业管理公司提供的管理和服务运行成本随之也大大增加。除了居民的观念问题、 经济承受能力外，一个最重要的原因是一些业主对物业管理收费标准以及双方的 权责不明确，认为交了物业管理费，物业管理公司什么都应该做，稍不如意就拒 交物业管理费，一户不交就会带来消极连锁反应。 （五）社会公众媒体的“不公”评判带来的负面效应多 很多媒体为了追求新闻效应，受“注意力经济”驱使，为了吸引更多的读者， 想方设法迎合读者的口味，在物业管理这样一个公权与私权、局部与整

12、体、公民 责任与业主权利的矛盾集中地，媒体和公众似乎还找不到一个合适的语境。作为 民生住宅行业，房屋的物业管理一直是媒体所追逐的对象，报道的物业管理行业 负面的新闻事件太多，放大了物业管理行业的责任和过失，不仅使得社区纠纷的 主因被歪曲，也使化解其纠纷的方向被误导，加深了社会公众对物业管理行业的 偏见。致使物业管理在社会大众中的形象大打折扣，从而导致物业管理的建设和 发展举步维艰。 二 对住宅小区物业管理现状的思考 （一）建立健全物业管理的相关法律法规体系 对目前争议较多的的以及处在真空地带的问题，及时出台相应的政策，提高 可操作性，特别是在目前大量出现的纠纷和矛盾方面做出具体规定，以化解各方

13、 矛盾，完善相关的物业管理配套政策，明确相关各方的责、权、利关系，严格审 核物业管理企业的资质。政府要通过自己的权威使物业管理工作有序、健康发展， 对物业管理市场形成、发展所必须的文件尽快出台，积极研究制定物业管理实施 细则，明确物业管理公司和业主的权利和义务，要有较强的可操作性，使物业管 理企业 是实际操作真正做到有法可依，违法必究。 （二）实行物业管理规模化经营，建立市场的有序竞争机制 物业管理行业的特点注定了物业管理企业的生存和发展必须建立在规模经营 的基础上，规模化、品牌化、将是今后物业管理发展的必然趋势，所以塑造品牌、 经营品牌、依托品牌和拓展市场，必须成为物业管理企业的共识。引导品

14、牌物业 管理企业，积极开展社区物管连锁经营，使物业管理与社区管理有效结合，提升 社区物业管理的水平。有关行政主管部门要加快指导住宅小区组建或换届成立业 主委员会，并尽快完善物业管理招投标制度，全面推行物业管理项目的招投标制 度，将物业管理企业推向市场，实现物业管理市场的有序竞争。只有将公平、公 开的竞争机制引入物业管理行业，物业管理行业才能得到进一步的规范和发展。 （三）积极引进和培养人才，抓好队伍建设 公司的成败，关键是人才的选择。有一支素质高、能力强、作风好、品行正 的人才队伍，是物业公司生存发展的根本条件，也是物业公司参与竞争，志在必 取的信心所在。要多渠道、多形式引进一些具备相关专业知

15、识与经验的高层管理 人员和专业技术人才，重视、合理并善于使用人才，保证社会先进管理专业人才 在企业中能够得到运用。物业公司不光注重引才，注重用才，更应注重育才。企 业应加大内部培训力度培养人才，通过培训、绩效考核、定期评比等手段，提高 物业管理企业员工的自身素质，加强企业员工对物业管理企业先进管理技术的学 习，加强员工的业务培训和技术培训，打造一支技术精通、爱岗敬业、诚信服务 的优秀团队，以不断提高物业管理的业务水平和服务水平，彻底改变行业面貌， 提升业主的满意率，从而提高物业管理公司的市场竞争力。 （四）提高业主的物业管理消费意识，加强业主的有偿消费观念 人们对物业管理消费观念的转变有赖于对

16、物业管理重要性的认识，要通过开 展形式多样、丰富多彩的教育活动，大力宣传物业管理知识和物业法律法规，着 力培养物业公司的服务意识、业主的市场意识，帮助业主正确认识物业管理、理 解物业管理、关心物业管理、支持物业管理，加快物业管理的健康发展，使物业 管理企业、业主之间建立对物业管理的科学认识和正确理解，明确双方在物业管 理中所处的地位、权利和义务，积极加强物业公司与业主之间的有效沟通与联系， 促进双方的相互认识，拉近之间的距离，使业主对物业公司产生信任的感觉，逐 步转变业主对物业管理的不合理偏见。引导业主树立正确的物业管理消费观念， 实现权利和义务的对等统一，应当使业主认识到实施物业管理既可以提

17、高城市管 理水平，又可以给业主创造一个良好的居住环境，能更好的发挥住宅的“享受” 功能， “发展”功能和居住环境的“陶冶”功能，提高物业的使用寿命，逐渐树 立业主正确的物业有偿消费观念和物业消费意识。 （五）提高服务质量，加大宣传力度，树立行业良好形象 现代社会的宣传效应不能忽视，物业管理企业应加强通过与媒体的合作，改 变过去报纸、电台对物业管理单一批评为主的现象，而应该除了对一些物业管理 公司不负责任的做法进行曝光批评之外，还应大量宣传报道物业管理所起的作用， 及给人民安居乐业带来的好处。并努力提高物业管理企业的服务质量和服务标准， 完善服务理念，以提供优质服务得到广大业主的认可，并广泛宣传

18、物业良好的精 神面貌，鼓励加强物业管理行业的政策宣传工作，引导业主明白消费，通过多种 形式和渠道加强与业主的深入沟通和交流，加强住宅小区的精神文明建设和社区 文化建设，提高业主与物业管理企业之间的联系和相互认识，让广大业主了解物 管、理解物管，进而支持物管。采取措施并加大力度逐渐树立企业管理企业的良 好形象和品牌形象。舆论导向应站在促进物业管理行业健康成长的高度，负责任 地对行业内发生的各种事件进行客观、公正地分析和报道。 三 住宅小区物业管理的发展趋势 （一）住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增强，因而仍 会以开发商自建自管的模式为主 由于目前房地产开发的利润远远超出物业服

19、务的利润，在加上消费者在购房 的决定因素中物业服务的比重逐步提高，中海、万科等较有影响的物业公司收缩 项目的示范作用，住宅物业管理作为房地产开发延伸服务环节的作用将进一步增 强。在全国 100 强物业管理企业中，62%的企业由开发商设立。尽管物权法 第八十一条规定，业主可以自行管理物业，然而物业综合性、复杂性、专业性的 特点，导致业主自管实践不可能成为一种主流模式。所以，住宅物业近年来仍会 以自建自管为主。 （二）住宅物业行业集中度将逐步提升，市场将涌现一批管理规模大，品牌知名 度高的企业 目前物业管理公司普遍规模偏小，行业集中度低。国内规模最大的前三家物 业管理企业的管理面积仅占总物业管理面

20、积的 0.58%。企业通过扩大管理规模， 最大限度地创造经济效益，使之逐步走向规模化、多元化和跨区域化，行业集中 度将逐步提升，一些知名的物业公司执行收缩的策略以及住宅物业管理微薄的利 润也会淘汰规模小的公司，这也有利于促进行业集中度的提升。加速物业管理行 业的规模化、品牌化进程，走扩大管理的道路，向规模和品牌发展要经济效益， 是物业管理企业发展的必然趋势之一。 （三）物业服务的专业化程度将加强，物业管理公司将向管理集成商转型 目前众多物业管理公司采用以体化的管理格局，设有属于自己的若干专业的 分公司和部门，它们在产业发展上不成熟，与之关联的保安、保洁、绿化、维修 等专业公司不成规模，成本较高，这些使物业公司经营运作较为困难。一些物业 行业的专业服务商专业化程度较高，物业管理公司将自己的某些业务交与专业服 务商，从而为业主提供更好的专业服务。这样，物业管理行业将实现管理层和作 业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。物业管理公 司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业 主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。 （四）智能化、网络化管理将成为物业管理的主角 物业管理行业发展到现在，已经逐渐地超出了清洁、绿化和安全巡逻的概念， 高科技手段和计算机技术已不容选择地进入物业管理行业，物业管理不再是传统 意义上全天候的