中央空调系统保养维修作业指导书资料

1、物业公司 工程部工作手册 中央空调系统保养维修 作业指导书 版次 01 共6页 第1页 1. 目的 规范操作、保养、维修中央空调系统，以保障空调系统运行正常。 2. 适用范围 适用于物业公司管理范围内的中央空调系统。 3. 职责 3.1工程部负责中央空调系统运行的监督管理。 3.2各物业管理项目部工程管理处遵照执行。 4. 工作内容 4.1空调系统管理 4.1.1空调主机组运行时，应每 3至4小时详细填写空调主机组运行记录表。 4.1.2空调主机组及其自动控制系统操作站属专用设备/微机操作站，密码、时间、温 度等设备操作/运行参数的重新设定应报工程管理处主任批准后，由指定人员操作。空 调主机组

2、要按照设备说明书进行规范性的保养维修。 4.1.3空调系统的一般故障，如高压停机、油泵异常、电磁阀失控、楼层柜故障、冷 却塔故障等，设备责任人应及时处理并报告设备主管。 4.1.4中央空调温度达不到要求、冷冻水机组控制异常等故障，应通知设备主管到现 场处理并报告工程管理处主任。 4.1.5安全阀出现爆裂应采取紧急措施，或请有资格的技术人员处理。 4.1.6空调主机组及其自动控制系统出现故障后，设备主管应及时报告工程管理处主 任，并组织技术人员进行检修，查明原因向工程管理处主任报告。 4.1.7自动控制系统网络和控制模块出现故障，设备责任人未经工程管理处主任同意， 不得私自拆修。 4.1.8每半

3、年对网络控制器及2DC箱模块进行保养。 4.1.9设备主管负责监督检查分承包方对冷冻/冷却循环系统水处理的过程和结果。 4.2空调泵类保养维修 物业公司 工程部工作手册 中央空调系统保养维修 作业指导书 版次 01 共6页 第2页 421每日维护检修内容 421.1水泵、电机轴承温度是否正常，运转是否有异响和振动。 421.2压力表示数是否正常。 421.3是否有漏油、漏水现象。 4.2.1.4阀门开关位置是否正常。 4.2.1.5控制电器工作状态是否正常。 4.2.1.6排除其它不正常现象。 4.2.2每周维护检修内容 4.2.2.1清洁机房环境。 4.2.2.2督促和检查分承包方水质处理情

4、况，保证水质各项指标符合要求。 4.2.3每年维护检修内容 4.2.3.2更换轴承油。 4.2.3.3检查密封件的密封情况，测量并记录叶轮密封环的密封间隙。 4.2.3.4检查泵叶、泵壳，清洁泵叶、壳内外表面，泵及机架除锈并刷漆。 4.2.3.5检查各仪表的准确性、可靠性。 4.2.3.6检查保养所有的附属阀件。 4.2.3.6检查键和键轮的磨损情况，检查键轮和键与轴配合是否松动。 4.2.3.7电机检修保养。 4.2.3.8测试电路动作的可靠性。 4.3冷却塔保养维修 4.3.2每日维护检修内容（3至4次） 4.3.2.1运转时是否有异响和振动。 4.3.2.2查看冷却塔内的水位是否在工作范

5、围内。 4.3.2.3检查皮带松紧程度及皮带、皮带轮、风叶、轴销的磨损情况或有无松动 4.3.2每月维护检修内容 4.3.2.1更换磨损部件，各转动部位加注润滑油。 4.3.2.2检修转头，清理异物，使之转动流畅。 4.3.2.3清洗散热填料积聚的泥尖及污物。 4.3.3年度维修保养内容 物业公司 工程部工作手册 中央空调系统保养维修 作业指导书 版次 01 共6页 第3页 433.2拆下风网，清理所有底盒或滴水层的废物。 433.3调校布水管出水孔的角度。 4.3.3.4调整风扇扇叶角度，以使安装角度一致。 4.3.3.5检测马达绝缘及接地电阻。 4.3.3.6紧固所有连接螺丝螺母，转动部位

6、加注润滑油。 4.3.3.6运行冷却塔，调校适量水位。 4.3.3.7调校转头转速及水泵水量。 4.3.3.8观察出风口漂水量，调整隔水轴安装角度。 4.3.3.9观测循环水质，呈交水处理报告。 4.3.3.10所有金属架及连接件重新刷防锈油漆。 4.3.3.11提交工程维修报告。 4.4空气处理机保养维修 4.4.1每日维护检修内容 4.4.1.1空气处理机在工作过程中没有异响和异常振动，仪表计量准确。 4.4.1.2管道中凝结水流畅，空气过滤网无杂物堵塞，风柜皮带轮运转正常 4.4.1.3电动阀工作状态正常。 4.4.2每周维护检修内容 4.4.2.1清洁空气过滤网，检查冷却盘管散热片。

7、4.4.2.2检查皮带轮及皮带磨损情况，皮带轮配合是否松动。 4.4.2.3检查叶轮和紧固螺栓及轴承座紧固螺栓是否有松动现象。 4.4.3每年维护检修内容 4.4.3.1检查所有运动部件的磨损情况，更换轴承油。 4.4.3.3更换机油，并做好记录。 4.4.3.4检查气阀组件的密封性。 4.4.3.5检验所有仪表的准确可靠性。 4.4.3.6检查安全阀的工作性能，保养所有附属阀件。 4.4.3.6 储气筒清洁、试压。 4.4.3.7电机年度检修保养。 4.5风机盘管保养维修 物业公司 工程部工作手册 中央空调系统保养维修 作业指导书 版次 01 共6页 第4页 4.5.1每周维护检修内容 4.

8、5.1.1凝水盘排水管是否堵塞不通。 4.5.1.2风机运转是否正常。 4.5.1.3 出回风口是否正常。 4.5.1.4控制电器是否正常。 4.5.2年度维护检修内容 4.5.2.1检查测试水量调节阀。 4.522清洗过滤器。 4.523检测控制开关的性能。 4.6水处理系统保养维修 4.6.1进场工作内容 461.1冷冻水系统 A. 清洗膨胀水箱，然后于水箱中投加GT-805杀茵灭藻剂，开冷冻泵循环16-24小时， 作全系统的杀菌灭藻剥污泥处理。 B. 于膨胀水箱中投加GT-807杀菌灭藻剂，开冷冻泵循环16-24小时，作进一步的杀茵 灭藻处理，并于冷冻水最低点排放冷冻水。 C. 于膨胀水

9、箱中投加GT-801清洗剂，开泵循环24小时，可将系统内的浮锈、油污渗 透剥离，于冷冻水最低点排放冷冻水，将剥出的锈渣、污泥排出冷冻系统之外。 D. 全系统的水排完后，打开冷冻水过滤器，清除其间污杂物。 E. 补加自来水，水加满后开冷冻泵循环 30分钟，即刻停泵放水，如此重复2-3次，至 排出的冷冻水澄清透明。 F. 于膨胀水箱中投加GT-804冷冻水缓蚀剂，加药后开冷冻泵循环15分 钟，使药物均匀分布于整个冷冻系统。只要系统无泄漏现象，该药物在一年内均有防 锈缓蚀效果。（进场工作完毕） 4.6.1.2冷却水系统 A. 用人工方法清洗冷却塔，清除塔盘上的灰尘、污泥，洗完塔投加GT-805杀茵剂

10、，开 冷却泵循环16-24小时，作全系统的杀茵灭藻处理。 B. 洗塔、排冷却水，于冷却塔中投加 GT-801清洗剂，加水至满，开冷却泵循环作用 24小时，对全系统进行剥浮锈除油污清洗。 物业公司 工程部工作手册 中央空调系统保养维修 作业指导书 版次 01 共6页 第5页 C. 洗塔、排放全部冷却水，水排完后开启冷却水过滤器，清除过滤器上的污杂物。 D. 打开冷凝器端盖，检查冷凝器铜管是否有结垢现象，如有则采用一个外接泵，用 GT-801除垢液、中和钝化液、预膜液分三步清洗冷凝器铜管，使铜管热交换效率保持 良好；如铜管无垢、但有生物污泥或锈渣等，则用通 炮器逐一铜管通炮，通完炮再用系统的水冲洗

11、之。 E. 冷凝器端盖刮锈、上防锈漆，漆干后装上端盖，使冷凝器复原。 F. 进场时如为停机阶段，冷却系统、冷凝器洗毕，于整个系统中投加GT-804湿保剂, 可保证停机阶段系统不出现锈蚀现象。 G. 进场时如为开机阶段，冷却系统、冷凝器洗毕，于冷却塔投加GT-802预膜液，开泵 循环48小时。 H. 排放预膜液，投加GT-803水稳液（如用GT-809固体水稳药，则不需预膜）。（进场工 作完毕） 4.6.2日常管理工作内容 4.621冷冻水系统 由于该系统是密闭的，只要系统无泄漏，水量及药物均损失很少，加上缓蚀剂的 防锈有效期为一年，所以只需每季度抽水样分析化验水质，监测系统有无泄漏，并及 时补

12、充冷冻缓蚀剂即可。杀茵灭藻采用每月交替投加 GT-805 GT-807杀茵灭藻剂的方 法处理。 4.622冷却水系统 A. 加药工作 由于该系统是敞开的，水份的蒸发、飞散使药物的浓度有所下降，而液体水稳药 具有修补防锈膜、阻止化学垢在冷凝器沉积的作用，所以应每周补药一次（如用固体水 稳药则每月补药一次，因该药可根据本身在水中的饱和度释放溶解）。开机阶段每周交 替投加GT-805 GT-806杀菌剂作冲击式杀茵灭藻处理。 B. 排污工作 由于冷却塔与大气相通，大气中的灰尘、污杂物会掉进冷却塔塔盘，所以至少应 每月清洗一次冷却塔，如环境较差，则应勤洗塔、勤排污。 C. 分析测试工作 开机时，每月洗塔前应取一水样分析 PH浊度、碱度、总铁总铜、细菌数等多项 物业公司 工程部工作手