场比较法-商业

1、B-1 市场比较法测算潍城区和平路 48 号 4 号商业用房价值根据市场比较法的替代原理， 选择 2010 年 5 月期间与估价对象功能相同、 标准相近的同类物业的正常成交价格作为比较案例，进行交易情况、交易日 期、房地产状况修正，因可比实例一、二、三均属正常交易，交易情况修正 不予考虑，其修正系数均为 100/100 ；各可比实例交易时间与估价时点很接 近，交易日期调整也不予考虑，其调整系数均取 100/100 ，我们主要对房地 产状况进行调整。 选取潍坊市同一供求范围内近期三个市场交易实例一、 二 三作为比较对象。估价对象位于潍城区和平路 48 号，我们调查选取了三处房地产的价格 作为可比

2、实例。可比实例状况如下：实例一：中亚商贸城， 1 层沿街营业房。位于健康街与和平路交叉口西南 角。面积 66m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销售 价格为 30000 元/m2,2009 年建成，销售日期为 2010 年 5 月。实例二：新天地购物城， 2 层沿街营业房。位于东风街与新华路交叉口西 南角。面积 145 m2，外墙涂料，水泥地面，水、电、暖齐全，环境良好。销 售价格为 18000 元/m2, 2009 年建成，销售日期为 2010 年 5 月。实例三：中金国际， 1-3 层沿街营业房。位于青年路与健康街交叉口西 南角。面积 138 m2，外墙涂料，水泥地面，水、

3、电、暖齐全，环境良好。销 售价格为 17000 元/m2, 2011 年建成，销售日期为 2010 年 4 月。具体计算如下：因素条件说明表可比实例一可比实例二可比实例三估价对象新天地购物中金国际潍城区和平路 48中亚商贸城名称城号 4 号楼交易情况正常正常正常正常交易日期2011.52011.52011.42011.5商业等级一级一级一级一级区交通便捷度便捷便捷便捷便捷位公共配套齐备齐备齐备齐备因人流量大，人流量大，人流量较人流量大， 商业聚素繁华程度商业聚集度商业聚集度大，商业聚集度好好好集度较好区域位置好好好好结构健康街、和胜利街、和健康街、和临路状况平路平路平路人民街、和平路楼层1层2

4、层1-3 层1-2 层装修状况毛坯毛坯毛坯一般装修设计格局好好好较好朝向配套水、电、暖水、电、暖水、电、暖水、电建成年代2009 年2009 年2011 年1994 年市场承接能力好好好好用途权益状土地使用性质出让出让出让出让况他项权利状况无无无无销售价格（元 /M2）300001800017000价格影响因素修正系数表可比实例一可比实例二可比实例三销售价格（元 /M2）300001800017000交易情况100/100100/100100/100交易日期100/100100/100100/100区位 因 素商业等级100/100100/100100/100交通便捷度100/100100/1

5、00100/100公共配套100/100100/100100/100繁华程度100/100100/100100/100区域位置100/100100/100100/100实物因素结构100/100100/100100/100临路状况100/100100/100100/100楼层100/100100/100100/100装修状况100/100100/100100/100设计格局100/100100/100100/100朝向100/100100/100100/100配套100/100100/100100/100建成年代100/100100/100100/100市场承接能力100/100100/100100/100用途100/100100/100100/100权益状土地使用性质100/100100/100100/100况他项权利状况100/100100/100100/100比准价格（元 /平方米）240711672316806用加权算术平均