基于SCP范式的中国房地产行业产业组织分析

1、 基于scp范式的中国房地产行业产业组织分析摘要近年来我国房地产产业发展迅速，并带动相关产业的发展，为国民经济的增长作出巨大贡献。经过短短三十年的发展，房地产现今已成为我国经济发展的支柱产业之一。但房地产产业同时也暴露了诸如房价过高等的一系列问题。本文运用西方产业组织理论的scp范式对房地产市场的问题根源进行分析。通过对我国房地产的市场结构、市场行为以及市场绩效依次进行分析，综合运用理论分析以及实证分析的方法得出我国房地产区域垄断性明显，存在普遍的价格合谋以及并购行为，最后运用数据实证分析得出房地产市场总体偏低的市场绩效。在文章的最后，根据前文分析的基础，提出了相关的建议。关键词：房地产产业

2、产业组织 市场结构 市场行为 市场绩效abstractthe real estate industry of china has been developing swiftly these years,and it contributes greatly to the growth of the national economy with promoting the development of related industries.it has became one of the pillar industries of china within a short span of thirty

3、 years.however,the real estate industry also revealed a series of problems which including the rapid inflation of the house price.in this thesis,the scp of western industrial organization theroy is used to seek out the root causes behind these problems.the market structure,conduct and performance in

4、 this industry are analyzed step by step by comprehensively using the methods of theoretical and empirical analysis.the conclusion is that the regional monopoly in the real estate of china is evident and price collusion and m&a are even universal as well.finally,through the empirical data analysing,

5、we conclude that the whole real estate industry is running with a lower performance.in the last part,based on the analysis above,some recommendations are supplied.keywords:real estate industry industrial organization market structure market conduct market performance第1章 绪论1.1选题背景 我国房地产产业起步于20世纪80年代中

6、期，到现在已有接近三十年的历史。在改革开放以后的近20年里房地产产业经历了三次重大的发展，每次都呈现68年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，第二次高涨期起始于1988年宪法和土地管理法修改之后，并于1993年上半年落下帷幕。第三次高涨期起始于1998年国家住房制度改革，在市场需求的强烈拉动下，投资规模、竣工量和销售额都高速增长，市场上出现了供求两旺的好势头。而由于房地产本身具有相当大的联动性，其发展也给国民经济增长做出了巨大贡献。2012年房地产对gdp的贡献率在10%左右，拉动gdp增长1.5-2个百分点。 在我国房地产产业取得巨大成绩的同时，也暴露了许多问题。最明显的问题就是房价

7、居高不下，已经严重影响了普通百姓的生活质量；再者就是房地产市场供应不合理，长期以来适合中低收入人群购买能力的中小户型、中低价位的住房仍严重“缺位”；法律法规不完善，尤其表现在土地市场上，企业寻租行为与官员受贿问题严重；炒房之风盛行等等。在这些问题的背景下，有很多人在研究房地产市场，也提出了许多宝贵的建议。本文希望通过产业组织的视角，考察我国目前房地产市场的市场结构、市场行为和市场绩效，来了解目前房地产市场的运行情况，存在的问题，并最终提出相应的政策建议。1.2文献综述房地产作为我国国民经济的先导性和基础性的产业，具有行业链条厂，关联度高，带动强等特点，因此房地产关联性大，受诸多因素的影响，呈现

8、出一定的波动性。一直以来，已有许多学者对房地产产业进行研究分析。有学者从区域性的房地产角度进行分析，张鹏飞（2008）对济南市目前房地产市场价格现状进行了分析。然后从产业组织理论的角度，基于哈佛学派产业组织理论scp范式，以济南市为例，对房地产业市场结构、价格行为和市场绩效进行了分析，并提出了改变目前市场失灵状态、加强政府住房保障措施的相关政策建议；张卫红，汪圣（2010）以2004- 2008 年郑州市房地产企业为样本，运用产业组织理论，在 berger 模型的基础上，建立多元回归模型对郑州市房地产市场结构、效率与绩效关系进行实证分析，结果表明：郑州市房地产业市场结构属于竞争型中的寡占市场；

9、技术效率、纯技术效率与规模效率较低；平均利润率较高；郑州市房地产市场一定程度上具有效率结构假说的特点并针对上述分析提出了优化产业结构的政策建议。 也有学者从全国性的范围进行分析，吴刚（2008）用scp分析框架分析了房地产业的市场结构、企业行为与企业市场绩效之间的关系，指出房地产业由于消费者的地域特性导致了其供给的区域性寡头垄断特征；张巍，赵彦辉、陈伟（2009）用多元回归分析模型对房地产市场集中度进行了定量的分析：市场集中度与期初集中度之间存在正相关关系，与生产扩张能力之间存在负相关关系，与行业进入壁垒正相关；林瑶（2010）通过对我国房地产业的市场结构进行分析，对房地产市场的市场集中度、产

10、品差异化以及市场进入壁垒进行逐一的梳理，指出我国房地产市场是一个区域性寡头垄断市场。1.3研究思路 除绪论外，本文主要分为5个部分。第2章就我国房地产产业的一些基本概念进行描述，为其后的产业组织分析奠定基础；第3章运用实证分析方法对我国房地产市场的市场集中度、进入壁垒、产品差异化进行分析，以此得出我国房地产市场的结构类型；第4章运用案例分析法研究我国房地产企业的定价行为、广告行为和购并行为；第5章运用实证分析与规范分析相结合的方法通过一系列的指标来分析我国房地产产业市场绩效的现状；第6章根据前几章的研究分析提出相关的政策建议。第2章 我国房地产产业概述第3章 我国房地产产业市场结构 市场结构是

11、指某一市场中各种要素之间的内在联系及其特征，包括市场供给者之间、需求者之间、供给和需求者之间以及市场上现有的供给者、需求者与正在进入该市场的供给者、需求者之间的关系。本章将从市场集中度（crn）、产品差异化以及进入壁垒的角度来分析我国近年房地产产业的市场结构。3.1市场集中度3.1.1概念市场集中度（crn）是指行业内规模最大的前n 家企业的有关数值x(可以是产值、产量、销售额、销售量、职工数、资产总额等)占整个市场的份额。计算公式如下:3.1.2房地产行业的市场集中度房地产业的产品有其特性, 即在空间上具有固定性, 即不同的房地产项目具有不同的市场区域，并非具有竞争性。房产由于不像一般商品可

12、以进行流动交易，即使消费者可以在整个市场里面选择，也无法确保房产的流动性。因而计算区域集中度, 也会因为区域划分的困难和区域内部的不均衡而无法进行。本文按照主要城市来进行市场划分，收集了10个城市2005年至2010年的房地产数据，展开计算了cr4.。见图3-1 10个大中城市市场集中度2005年2006年2007年2008年2009年2010年全国总计9.97%10.72%9.26%10.54%9.99%10.96%北京13.50%16.47%25.26%20.77%27.45%31.39%上海6.41%8.09%5.59%6.35%2.49%1.83%南京16.17%14.31%9.16%

13、13.11%14.97%15.29%杭州10.28%8.78%9.77%7.88%7.26%4.53%厦门8.39%1.47%3.20%7.28%2.09%35.51%合肥4.10%3.41%4.46%1.49%1.42%4.96%武汉15.39%14.76%12.78%11.32%20.56%25.08%广州20.51%17.45%20.11%19.66%23.80%15.56%长沙5.10%0.85%1.63%1.30%0.46%1.77%大连12.27%25.52%11.42%13.87%17.76%12.28% 图3-1从图3-1观察，除了2010年厦门房地产市场集中度较高，从2005

14、年至2010年我国大多数城市的房地产市场集中度都小于30%，根据贝恩市场结构划分，小于30%的市场集中度的市场属于竞争型市场。从2005年至2010年的集中度发展变化来看，大多数城市的集中度呈现逐年上升的现象，若干的城市基本持平，甚至出现下降的趋势，这说明2005年至2010年我国房地产市场的竞争性总体趋势上升。 根据2011年的部分数据观察，包括万科、保利、招商、金地、恒大、绿地等一大批品牌房企迅速成长为行业领军企业，大企业所占的市场份额也得到显著提升。相关机构数据显示，百强房企市场占有率增长至2011年的28.05%。行业集中度有明显的提升，我国房地产市场有出现垄断以及获得规模经济的趋势。

15、3.2产品差异化 产品差异化是指企业以某种方式改变那些基本相同的产品，以使消费者相信这些产品存在差异而产生不同的偏好。按照产业组织理论，产品差异是市场结构的一个主要要素，企业控制市场的程度取决于它们使自己的产品差异化的成功程度。除了完全竞争市场（产品同质）和寡头垄断市场（产品单一）以外，通常产品差异是普遍存在的。 近年来，随着国民经济的发展和住房制度改革的深化，我国房地产业取得了较大的发展，房地产市场逐步规范和完善，消费者日趋理性和成熟，开发企业之间的竞争也日趋激烈。而要想做出与众不同的产品，房地产开发企业就要在营销中实施差异化战略。各地的房地产市场都存在大小不一的差距，具体表现在产品形态差异

16、、建筑风格差异、户型差异、景观差异等方面。例如，从不同的地区来看，武汉房地产市场高层住宅建筑只占这个市场开发量的10%，并且高层住宅主要定位在高档楼盘；而深圳住宅建筑不管是高档楼盘还是中低档楼盘都有一定数量的高层住宅建筑，高层住宅建筑占市场开发量的30%。从不同的房产公司角度，行业领头企业万科提倡“与环境共生”，根据楼盘所处的城市、环境、市场细分，在户型设计、建材使用、采暖技术、社区配套等细节上加以变化。另一个龙头企业碧桂园推出了天麓山的别墅，为西班牙设计风格，充满居家的温情味道。而华润置地也推出了华润大涌旧村整体改造项目，地处南山科技园片区，整个项目将建设成为深圳乃至全国旧城改造项目的标杆和

17、典范。总的来说，我国开发商在建筑外观上也吸取各国风格, 尽量呈现其多样化;住宅产品的类型更是丰富, 如: 青年公寓、商务公寓、酒店式公寓、老年住宅、养生住宅、亲情住宅、通用住宅等名目繁多, 以迎合消费者的口味。这一系列的户型或概念创新行为, 足见开发商在引导消费者从而创造产品差别这方面所下的功夫。 产品差异不仅表现在产品本身的差异，另一个很重要的方面是品牌的差异化，也就是在无法清晰的辨别产品的质量差异的情况下，消费者往往会选择更加青睐的品牌进行消费，因而房地产行业内不同企业的品牌认可度也是影响其产品差异度的一个因素。例如行业排行第一的万科集团的品牌价值就使其产品价格比其他品牌产品相对高出不少。

18、3.3进入壁垒一般而言，进入壁垒包括必要资本量、规模经济、政策法规以及阻止进入壁垒等方面。在必要资本量方面，由于我国房地产开发的一些特点，实质上房地产的资本进入壁垒很低。同样，在规模经济角度来看，我国的房地产企业较多，规模不大，因而规模经济的进入壁垒不高。 在政策法规方面，由于我国房地产政策调控以及土地政策的颁布限制，使得进入壁垒较高。最突出的方面是阻止进入壁垒，我国房地产开放企业通过开展一系列的阻止进入策略，阻止潜在进入者进入市场，令自身企业获得垄断利润，结果使阻止进入壁垒很高。综合以上三方面可知，我国房地产市场属于区域寡头垄断的市场结构。第4章 ：我国房地产产业市场行为房地产产业市场行为指

19、的是房地产企业在根据市场供求条件和其他房地产之间关系的基础上，为获取利润最大化而采取的战略性行为。本文中进对三种有代表性的市场行为进行分析：价格行为、广告行为以及兼并行为 。4.1价格行为房地产最实质的内容是价格控制。价格是消费者最为敏感的话题，更是投资利润能否最终实现的关键所在。在房地产营销的过程中，地产的定价是最根本最有效也最易于调控的，它是房地产营销过程的核心和关键性问题。房中国的房价近几年一直在不断的上升，尤其是中国一二线城市，我们2013年6月刚出的城市房价排名就可知道每平方米的房价已经飙升到了上万，北京平均房价为33908每平方米，而环比上年的数据，除了温州和宁波之外，均有所增长，

20、北京、厦门、福州的增长率直达百分之二三十，这样的数据让购房者望而却步。 2013年6月各城市平均房价排名城市名称平均房价环比上月环比上年1北京33,908元/-1.50%30.98%2上海26,357元/-0.82%10.54%3温州21,985元/1.35%-2.92%4深圳21,602元/-1.46%9.56%5三亚20,053元/-1.13%2.41%6杭州19,639元/2.35%4.35%7厦门19,354元/-1.63%27.52%8广州18,520元/5.91%18.77%9南京15,885元/1.94%12.07%10天津14,294元/7.72%12.32%11宁波13,58

21、2元/-3.95%-5.29%12福州13,470元/1.94%20.62%13青岛11,791元/0.41%1.54%14珠海11,481元/0.31%13.84%15金华11,364元/-4.25%4.85% 图1 从图2来分析，住宅房从1998年的1854元m2不断上涨，到2011年的4993元m2，是1998年的2.6倍，而别墅和办公楼也上涨达2.4倍。通过图3我们又可以看出除了别墅和办公楼折线中间段略有下降外，其余的都是持续上升，而这两者的上升趋势也是最明显的，波动幅度比较大。 19982011年商品房的平均售价 单位：元/平方米年份住宅房别墅、高档公寓办公楼商业营业用房其他1998

22、185445965552317018371999185745035265333318042000194842884751326018642001201743484588327420332002209241544336348919192003219741454196367522412004260855765744388422352005293758346923502228292006311965858053524731312007364574718667577433512008357678018378588632192009445996621060868713671201047251093411

23、4067747409920114993109941232784884182图2 图3房价为何如此高？，这得联系到它的影响因素。影响房价的最主要因素是需求。中国有几亿人要进城加上中国安居乐业的传统，使得房价出现了刚性需求，还有很多年轻人可能远离已有房产的家乡，在外地工作或生活，这也是房产刚性需求的另一个表现。需求的增加导致房地产市场需求向多档次、多元化、个性化发展。特别是住宅市场的需求变化尤其而明显具体表现有1.购买主体的变化。从单位集体购买到个人家庭购买、从本地人到外地人买房、从成家购买到不成家也购买。2.购买动机多元化。由于房地产功能不断地被挖掘，从最基本的居住功能，发展到投资保值增值功能、

24、信用担保功能、融资功能、展示身份与地位功能和整合社会资源的功能，近年来房产的资产性功能的强化，不动产属性日益在经济生活中被重视，是得以投资为母的的购房人增加。3、对房地产功能需求的变化。随着生活水平的他提高，人们追求舒适的消费心理，导致了房地产的功能需求向功能齐全，舒适性方向发展。4、价值关联的变化。长期以来，在福利房制度的影响下，我国大部分城镇居民对自由居民的价值缺乏全面认识，住房消费较少，随着房地产市场的星期，住宅已成为家庭主要耐用消费之一，并作为一项重要的家庭资产，成为反映顾客地位与成就的标志。这四点的需求变化趋势又会导致价格的变化：第一，顾客需求改变，随着房地产市场的发展，房地产市场需

25、求呈现出明显的层次性，高层次的潜在需求转化为现实需求，新的需求还将不断出。第二，房地产价值变化。在房地产基本价值得到保证的情况下，房地产的附加价值会得到多饿关注，当顾客需求向高层次方向发展，住宅质量、环境、科技含量等的逐步提升，使得产品的品质不断加强，提高了房地产商品的附加值。第三，房地产价格变化。一般情况下，当房地产价值增加，作为对房地产投资商的回报，这部分价值必然要在房地产价格中得到体现，房地产自然会提高。我们再来看下地产龙头万科地产吧。万科强调“精品意识”，因此它的房产价格比同行高出1000多元，消费者也会趋之若鹜，不过万科更明白消费者需求才是市场所在。所以万科在推出高档精品房的同时也会

26、适应消费者的要求推出中低档住房，所以万科房产的价格也是高低不同，有所区分。再加上万科对于销售的不同阶段采用不同的价格进行调控：在整体推出的时候，采用最高定价策略，而后可以进行调整；而后采用价格系数定价原则，不同商位采用不同定价策略，从而避免了死角的产生，并且对于营销造势也很有益。4.2广告行为广告就是广而告之，达到吸引人，把自己的主要产品清楚或者隐晦的传达给大众。广告主要在房地产商品进入的导入阶段大量使用，有包装楼盘和对外宣传的作用，是积聚人气的重要一步。房地产平面广告主要有：报纸广告、杂志广告、楼书设计、单页。报纸广告是房地产广告广泛应用的大众传媒广告媒体。杂志广告一般是房地产广告针对特定人

27、群而选用的媒体，一般为彩印。楼书设计也就是房地产样本，多页装订的整体反映楼盘情况的广告画册。单页一般为双面彩色，印有楼盘立体图、平面图，便于售楼人讲解。除了这些平面广告外，房地产广告还有户外广告，电视广告，新媒体即数字报纸，数字杂志，数字广播，移动短信，数字电影，网络等。由于新媒体的巨大影响力，房地产广告也有较多使用。从目前看，是用最多的新媒体是互联网。截止到2011年3月底，中国网民数量已达47亿。互联网在各个方面影响着当前中国人的生活。对于当前很多的青年人而言，网络往往是其最快捷、最低廉、最迅速的信息获取途径。因此，当其中很多人有购房欲望时，往往把网络作为其第一信息获取方式。他们会在网络上

28、查找拟建的、在建的、已建的各种楼盘的信息，通过这些信息做一个初步的评估。而互联网的开放性带来的另一个变革是使得所有参与者能共同的探讨一个问题。通过在网络上和其他参与者的信息共享、分析能非常有助于了解房产信息，因此在互联网上投放房地产广告起到一定程度的重要引导作用。针对房地产对于其他商品所要介绍的信息极多，再加上广告的短时性，使得房地产广告必须针对其楼盘特征在短时间内突出其主要特点，包括户型，位置，产权，交通等大多数消费者所需知的。万科的广告亦是如此4.3并购行为 2013年第一季度中国市场完成的204起并购案中，从行业分布来看，并购交易分布于房地产、能源及矿产、机械制造等20个一级行业。从并购

29、案例数来看，房地产以25起案例，总体占比12.3%的成绩再度登顶。4.3.1我国房地产业并购的宏观背景 房地产业是一个资金密集型行业，而土地又是企业进行开发的根本，可以说资金与土地是房地产企业存在的两项最基本的要素，而我国许多房地产企业在这两项上遭遇了瓶颈。首先，随着宏观调控政策的相继出台，房地产信贷不断收紧，而由于目前公司治理和风险控制能力已经得到金融界普遍认可的房地产企业只是少数，一些在资金市场信用上处于领先地位的企业必然成为业内同行的谋求合作的重点对象。其次，中国正处于快速的城市化进程中，城市的扩张成为经济增长的主要推动力，但也使得我国的土地资源日渐稀缺。行业内优秀企业的高速增长，遭遇了

30、土地资源获取上的瓶预。而通过并购合作方式获取土地资源,尤其是盘活存量土地，成为必然选择的出路之一。4.3.2企业并购行为的案例分析 中国房地产行业经过20多年的发展和积累,目前已经进入了一个并购合作时代。下面我们通过万科和华侨城两家大型房地产公司各自兼并的案例，探讨兼并的战略意义。 （1）现阶段的大型房地产企业有两个发展趋势，一是产品线基本不变、规模不断扩张、项目越来越多的经营模式，典型的代表是万科；而另一类则是延长产品线，从长期的出租物业到短期的住宅开发应有尽有。2005 年至今，万科已耗资数百亿完成百余起收购。通过并购、合作来扩大业务，是万科近年降低土地成本的惯用策略，其目的一是通过并购进

31、入之前没有开展业务的地区，实现其战略地域布局；二是通过收购成品项目或成熟土地，节省开发时间，从而降低成本。2011年，一批大牌地产公司逆势抢滩木渎，却被万科斥巨资15 亿元一举夺魁。这绝不是偶然成功的，一切要从2005 年的那场并购说起，根据当时的战略规划，万科要在浙江进行布局，当时浙江基本没有大型的地产开发商，并且杭州的土地供应也不多，很多有名的房企也是与人合作拿地，外来房企的机会微乎其微。区域布局是万科聚焦城市圈战略的必经之路，因此其采取了并购浙江南都来切入这个市场。通过收购浙江南都的股权，万科获得了位于苏州工业园区的玲珑湾项目。万科进一步展开在苏州的布局。2006 年万科金色家园成为了古

32、城区内第一个由外来开发商打造的项目。然后，万科便开始了与木渎政府的接触，在木渎站稳了脚跟，开始了其西进的布局。2006 年，万科在斥资3.89 亿元购得北京市朝万房地产开发中心60%国有产权，也是其“3+x”发展战略中环渤海区域一步妙棋，而之前，万科在北京的房地产业务一直发展缓慢。正是由于万科并购的目的明确，才使得其近7 年来销售额从2004 年的91.6 亿元增长了10 倍，2010 年跨入了民营企业千亿级的门槛。可见，并购目的清晰是因，企业发展壮大是果。 通过并购来重塑商业模式，适应社会发展与消费者需求也是重要一环。“十二五”时期，国家已经强调要将文化产业发展成国民经济的支柱产业，华侨城面

33、对新的形势，重新制定了自己的战略规划，以并购为手段，一改自己原有的商业模式，走到了顺应时代发展的前端。此前华侨城一直以“旅游+地产”的模式发展，随着国家产业政策的调整，现代服务业发展的变化，开始力推文化概念，以现代服务业聚焦性开发与运营模式发展。笔者认为，商业模式的创新，离不开企业自身的资源与能力，否则就是空谈。对于像华侨城这样一家年接待游客超过2000 万人次、连续四年跻身“全球旅游景区集团八强”，并在全国建设了13 个大型文化产业发展示范基地的公司来说，以前的战略发展以及商业模式均需要改变。“现代服务业综合运营商”概念的提出，说明其将发展文化、旅游、生态、商业等更多的业态以及产业链延伸等问

34、题提到了战略的高度。战略已经清晰，商业模式也已确定，要成功进入“文化”这个陌生的领域，并购则成了实现目的的不二手段。美国迪斯尼公司一直是华侨城的标杆，虽然其公园及度假区业务中也有房地产酒店业务，但迪斯尼却是一家旅游、文化为主的公司，华侨城也想淡化自己地产的属性。比如，华侨城收购了像落星山这样擅长文化旅游科技以4d 数码动画影视设计的公司，提升了自己在数码影视、多媒体交互、虚拟仿真等领域的地位，为自己打造文化旅游地产增加了砝码。华侨城的这一并购行为虽不是与业内强势房产企业联合，但在改变本企业营业模式的同时，为公司长远的战略发展奠定了基础。华侨城这种以战我国房地产产业市场绩效 市场绩效是指在一定的

35、市场结构下，由一定的市场行为所形成的价格、产量、成本、利润、产品质量和品种以及在集市进步等方面的最终经济成果以及它们对社会总福利的影响。市场绩效是以市场结构为基础，由企业市场行为形成的资源配置和利益状态，它主要反映市场在资源配置效率、分配公平、技术进步等方面的力量和效率。 市场绩效受市场结构和市场行为的共同制约，是市场关系或资源配置合理与否的最终成果标志，反映了市场运行的效率。市场绩效的指标一般有：资源配置效率、产业和技术进步、生产效率等。本文将从房地产行业的资源配置效率以及对社会各方面的福利影响等方面对房地产行业的市场绩效进行研究分析。5.1房地产产业市场绩效的总体情况 我国房地产业近年来市

36、场绩效取得了很大成绩：房地产投资额与竣工面积快速增长，行业利润率稳步提升，提供大量就业机会。从 1998年我国房地产开发市场进入市场化快速发展时期，我国的房地产快速发展。据数据显示，1998年我国的房地产开发企业只有24378家，发展到2011年已有88419家，约是1998年的3.6倍，总的说在这十多年的房地产的发展中，我国的房地产开发企业的个数翻了两翻，房地产行业极高的利润率吸引越来越多的企业积极投身于该行业。行业的发展带动了就业，提供更多的就业机会，缓和我国的就业压力。由数据得知，1998年房地产平均从业人数是825888人，2011年已发展到2256964人，在第三产业就业中占一定的地

37、位。1998年的房地产行业的商品房的销售额是2513.30亿元，2011年商品房的销售额已达58588.86亿元，年平均增长率为29.4%。由此可知我国房地产行业跨越式地发展。5.2房地产产业市场绩效的具体表现： 以下我们分别从投资额，竣工面积，销售率，行业利润率四个方面来分析房地产产业的市场绩效。5.2.1投资额 近年来我国房地产投资呈现较快的增长的趋势，如表（1）和表（2）在2007至2011年5年间，最低的年增长率是2009年，增长了16.15%，最高年增长率达33.16%，2011年我国的国内生产总值是472881.6亿元，房地产投资占国内生产总值的13.07%，是国内生产总值的重要组

38、成部分，房地产企业投资快速增长带动了相关的上下游企业的发展。房地产企业投资在2007-2011这5年间的平均年增长率是25.19%而同期的全社会投资额平均增速为 20.62%，房地产的投资速度和全社会投资增长速度基本持平，房地产市场处于快速成长阶段。但在增长的同时，我们也应该看到一些问题，如图（1）在2008年，投资增长率骤然下降，这是由于2008年的经济危机的冲击，可见房地产投资具有一定的风险性。20072011年房地产企业投资完成额 单位：亿元年 份本年完成投 资住 宅别 墅、高档公寓办公楼商业营业用 房其 他200725288.8418005.421807.121035.042785.6

39、53462.73200831203.1922440.872032.311167.173354.484240.67200936241.8125613.692073.341377.214180.665070.25201048259.4034026.232829.811807.385648.406777.39201161796.8944319.503424.162558.797424.057494.55 表（1）2007年2011年房地产企业投资完成额年份房地产投资额（亿元）房地产投资额增速（%）全社会固定资产投资额（亿元）全社会固定资产投资额增速（%）房地产投资占总投资%200725288.843

40、0137323.911.49 18.42 200831203.1923.39 172828.425.85 18.05 200936241.8116.15 224598.829.95 16.14 201048259.4033.16 251683.812.06 19.17 201161796.8928.05 311485.123.76 19.84 表（2） 图（1）5.2.2竣工面积 随着经济的不断发展，居民对住宅的需求越来越大，为了改善居民的住房条件，我国住宅竣工面积大幅增加。但住宅竣工面积东西差距拉大。在2007-2011年均住宅竣工面积达到74238.5万平方米，特别是在2011年高达92619.9万平方米，比前一年增长了17.6%，基本满足居民的居住需要,但目前我国房地产开发呈现地域差异性，区域发展明显不均衡。在一些大城市即使竣工面积高，但由于需求量大，依然还是出现住房短缺的现象。据了解，目前我国房地产的投资中 70%以上集中在东部地区，50%以上是集中在北京、上海、浙江、广