擅自抬高房价并占有虚高部分房款的行为定性

1、擅自抬高房价并占有虚高部分房款的行为定性 案情 王某系甲销售公司业务员。 2011年 5 月，甲公司 与某房产开发公司签订售楼委托协议， 双方约定甲公司以房产开 发公司名义销售该公司开发的房产，售房合同加盖房产公司印 章，销售收入直接打入房产公司指定帐户， 另约定房产实行一房 一价定价销售， 甲公司不得随意加价或降价销售， 房产公司以销 售价款的一定比例付给甲公司酬金。 2012年 9月，王某见市场 价格上涨，便擅自抬高价格，以市场价出售房产，将虚高部分价 款不体现在售房合同， 并让客户直接将该部分款项打入其自己个 人帐户。截至案发，王某以此方法销售房产 5 套，获利 60余万 元占为己有。本

2、文争议罪名为诈骗罪和职务侵占罪。 速解 本文认为，王某的行为构成诈骗罪。 首先，要厘清案件中的个人及单位之间的法律关系。第一， 王某所在的甲销售公司同房产开发公司之间是一种民事代理关 系。销售公司以房产开发公司的名义签订房屋销售合同， 售房款 直接打入房产开发公司指定账户， 这是一种非常规范的直接代理 民事行为。既然是代理， 代理人必须严格按照被代理人的委托履 行代理义务， 销售公司业务经理王某进行的加价销售及不完全提 交销售款的做法超出了代理权限。 第二，王某作为销售公司销售 经理，同销售公司之间属于劳动合同关系， 其必须按照销售公司的指令行事，相应的，其职务行为的后果销售公司应该负责。销售

3、公司既然同房产开发公司建立了民事代理关系， 销售公司及其 员工必须严格按照房产开发公司的授权履行自己的代理职责，王某违反了定价销售的受托事项， 擅自加价销售，如果是为了房产 公司的利益着想，该行为的后果属于效力待定， 如果房产公司认 可，王某的行为合法有效，销售公司也不会违反代理授权权限， 销售公司也可以按照加收的房款获得更高的报酬， 然而，王某擅 自加价的目的是为了自己占有，因此，其行为既不符合所在公司的利益，更不忠实于房产开发公司的委托范围。 第三，消费者（购 房户）同房产公司、销售公司之间的关系属于平等民事主体之间 的财产交易关系。销售公司按照房产开发公司的委托以房产公司 的名义签订售房

4、合同，买卖的效力及结果直接约束消费者和房产 开发公司。因此，房产开发公司完全可以在不违反法律法规规定 的前提下自主决定房屋的价格， 事实上，房产开发公司也的确是 确定了每套房屋的价格，由于销售公司的越权行为使房产公司的 意思表示产生了偏差，消费者所接受的并非合同另一方主体的真 实意思表示。其次，要厘清王某的行为使谁遭受了损失。第一，根据上面 的分析可以看出：受王某行为影响的有销售公司、 房产开发公司 及消费者，但真正遭到损失的只可能是销售公司和消费者。首先、 王某擅自加价并占有虚高部分房价的行为既不符合销售公司的 业务指令，也不符合房产开发公司的授权， 销售公司也不可能获 得比定价销售更高的酬

5、金， 其行为直接后果是房产开发公司可能 以销售公司未尽到委托义务而要求销售公司负相应的民事责任。 第二，房产开发公司并未因为王某的行为遭到销售收入上的损 失，在王某加价销售之时， 虽然房产的市场价格已经远远高于定 价销售的价格， 但房产开发公司并未改变房屋定价， 也就是说房 产开发公司放弃了对更高利润空间的追逐， 王某已经将其定价销 售部分的价款要求消费者打入房产开发公司的账户， 房产开发公 司并未遭受损失。 第三， 消费者作为房产买卖合同关系中的另一 方主体，本来可以按照低于市场价格的定价销售价格获得房产， 由于王某的行为获得同一宗商品却付出了更高的价款， 无疑是损 失的直接遭受者。最后，要厘清损失同王某行为之间有无因果关系。 王某的行 为可能使所在销售公司遭受房产开发公司追究未忠实委托事项 的责任，但就案情来看，后果并未显现出来，不能想当然臆造损 害结果。但是，王某隐瞒房屋定价低于市场价格的真相，在交易 中骗取消费按照虚高后的价款交付房款， 在付款方式上欺骗消费 者分两次向不同账户付款，且在售房合同中不完全体现房款数 额，正是因为王某的隐瞒、欺骗行为，使每一套房产