签订房屋买卖合同的注意事项

1、签订房屋买卖合同的注意事项 有关签订房屋买卖合同的注意事项 一、签订合同前应当注意的事项 1、核对房屋所有权证（以下简称房证）上的房屋所有权 人姓名与卖方的身份证信息是否一致，核对房证与契税完税凭证 记载信息是否相一致。 法律风险提示：仔细核对上述信息可以尽量避免无处分权人擅自 出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的发生。 2、核实房产证上共有情况是单独所有还是共同所有.（注： 一些时间比较久的老房证上并未记载房屋产权的共有情况，需要 亲自核实） 法律风险提示：如果在事先未查明房屋共有情况就签订房屋买 卖合同，很可能发生夫妻一方未经对方同意而擅自出售房屋的情况, 而这种处分行为由于

2、侵犯了夫妻另一方的财产共有权，极有可能被 认定为房屋买卖合同无效，从而引发不必要的争端。 律师支招：当该房屋是共同所有时，买方一定要调查清楚该房 屋的全体共有权人是否都同意出售此房屋。 3、查明该房屋是否存在按揭贷款尚未还清或者抵押给第三人的 情形，是否存在被司法机关查封等限制过户的情形。 法律依据：物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让 和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 律师支招：如何才能避免此类问题的发生呢？ 一方面，买卖双方 最好协商持房产证原件一起到房管局查询房屋权属登记信息（俗称 查档），亲自确认该房屋不存在影响房屋过户的情形，顺便还可以 确认一下房产证的真伪。

3、另一方而，如果无法确认该房屋是否能解 贷过户，不要轻信卖方的承诺而交付房款。（至于房屋解贷的方法, 后文有详细叙述） 4、确认该房屋是否存在租赁给他人的情形。 法律风险提示：很多买方都比较重视房屋过户、交付等重要问题, 而往往忽略一些细节问题。例如：如果该房屋存在租赁给他人使用 的情形，极有可能出现买方买到了房子却无法入住的局面。原因就 在于，我国合同法遵循买卖不破租赁原则，简而言之就是：房屋 的所有权发生转移后，原承租人仍可继续在租赁期限内使用该房屋, 而买方无权要求承租人搬出去.再加上卖方在出售该房屋时，原承 租人还享有在同等条件下的优先购买权，如果处理不当，极易引发 不必要的纠纷。 律师

4、支招：所以买方有必要事先查明该房屋的租赁情况，再决定 是否购买，如果打算购买己经租赁出去的房子，最好让房主提供一 份该房屋承租人的声明主要内容表明：承租人承诺在同等条件下 放弃行使优先购买权即可。 5、买方要睁大双眼谨防定金陷阱，支付大额定金前一定要三 思而后行，因为一旦预先支付数额较大的定金非常容易丧失主动 权，从而陷入被卖方和中介牵着鼻子走的尴尬境地。 【关键词：定金】 （1）什么是房屋买卖合同里的定金？ 是指房屋买卖合同的双方当事人为了确保合同的履行，在尚未签 订合同前由 买方预先支支付卖方一定数额的金钱作为担保。 （2）房屋买卖合同里的定金有什么用？ 该定金作为一种担保，当给付定金的一

5、方（买方）不履行合同 时，无权要求卖方退还定金；当收受定金的一方（卖方）不履行约 定的内容时，应双倍返还定金。 范例：甲乙签订了一份50万元的房屋买卖合同，乙支支付甲5 万元定金。如果乙不履行约定的内容，则无权要求甲退还该5万元 定金。如果甲不履行约定的内容，则须双倍返还乙10万元。 （3）交付定金时需注意的事项。 该定金的具体数额由合同双方当事人约定，但不得超过房屋 总价款的20%,超过的部分，人民法院不予支持。 范例：甲乙签订了一份50万元的买卖合同，最多只能约定10万 元的定金，超过10万元的部分不适用定金的相关法律规定。 不要将定金写成订金，虽然只是一字之差，但是订金不适 用上述介绍的

6、双倍罚则的法律规定。 例一：如果卖方或者中介公司隐瞒了一些房屋的真实信息，很容 易给买方造成误解，当买方交付定金后才发现问题，若此时买方提 出：之前对该房屋存在误解，现在知道真相后不想购买了并要求退 还定金，对方往往会以买方先违约为由，不予退还定金。 例二：房屋买卖双方谈好价格后，买方交付了定金，一些不讲诚 信的房主有时会觉得房价卖低了，不想卖了，于是就会千方百计的 找理由提出苛刻的条件或者要求增加交易成本，使得买方知难而退, 从而达到不退还定金的目的。类似上述的例子还有很多，结果要么 是走上漫长的法律维权之路，要么是自认倒霉任对方宰割 律师支招：那么究竟大家该如何约定定金呢？ 一方面，由于我

7、国 法律目前对于交付定金的数额没有一个统一的标准，只有一个不 得超过主合同标的额的20%的上限限制。买方在需要交付定金的.情 形下，要争取跟房主协商适当交付一些定金表明诚意即可，尽量不 要约定大额定金，否则一旦发生纠纷，可能会增加不必要的损失。 另一方而，一定要在合同中明确约定：如果买方交付了定金，卖方 应在一定期限内（比如30日内）与买方签订房屋买卖合同，否则定 金交给谁谁就有责任如数退还。（）（买方一定要保留好交付定金的 收据，而且收据上一定要明确交付定金的时间及接收定金的主体） 二、签订合同时应当注意的事项 1、核对买卖双方的基本信息是否填写完整，与身份证记载是否 相一致。 法律风险提示

8、（一）：在签订房产买卖合同时要求房屋共有 人都要到场，如果有特殊情况确实不能到场的，可以要求其代理人 出具授权委托书（该委托书经过公证法律效果更佳）。 法律风险提示（二）：如果父母以未成年子女名义购房，由于未 成年人是限制民事行为能力人，不能以自己的名义单独签订房屋买 卖合同，此时需要法定代理人与其一起签署。 2、核对房屋的基本状况（主要包括：房屋的坐落位置、房屋所 有权人、所有权证书编号、规划用途和建筑而积等信息）与房产证 记载内容是否相一致。 三、房屋交易税费承担应当注意的事项 1、明确房屋交易所产生的税费由双方共同承担，还是各自承担。 （主要是指：契税、交易费、营业税和个人所得税等） 法

9、律风险提示：现实生活中普遍存在因税费约定不明而导致的纠 纷，所以税费由谁承担一定要约定清楚。 律师支招：一方面除了上述主要税种外，还有必要在合同其他 约定中对工本费、土地增值税、查档费、印花税等小额税种进行约 定，具体细化应由哪一方承担。另一方面，还要明确约定：如果在 合同签订后办理过户前，遇国家、本地区房产政策调整，造成交易 费用增加时由谁来承担。如果双方解除合同，由某一方承担，还是 由双方按比例共同承担。 2、一定要查明该房屋是否有拖欠物业费、水电煤气费等费用的 情形，而不能轻信房主一面之词。 法律风险提示：有个别房主可能会隐瞒拖欠上述费用的事实，尤 其是在高档的小区拖欠数年的物业费很可能

10、一笔不小数目。所以买 方在尚未查明上述费用拖欠情况前不要盲目支付全款，否则当你知 道真相时，追悔莫及 律师支招：一方而，买卖双方可以明确约定，在办理房屋交接手 续前该房屋发生的水电煤气费、物业费、供暖费、有线电视收视费、 宽带费等各项费用由卖方承担，而交接完毕后发生的费用由买方承 担（具体细节可以自行协商）。另一方面，一定在交付房款时预留 尾款，以防止卖方有陈欠。 3、明确约定公共维修基金的归属问题，还要约定卖方应协助 买方办理公共维修基金的过户手续 法律风险提示：公共维修基金需要买卖双方的配合才能过户， 现实生活中经常会发生因买方拿不出来交款凭证，而无权享用该公 共维修基金的情形，再加上时间

11、久了，很可能联系不到原房主，从 而无法对公共维修基金进行过户。 律师支招：由买卖双方或任何一方携带买卖双方身份证复卬件、 公共维修基金发票、房产证复卬件等材料及时到相关单位办理更名 手续。 四、房屋总价款及付款方式应当注意的事项 1、写明房屋的总价款，同时应注意将总价款的大小写填写完 整。 2、注明签订合同之前交付了多少定金，同时约定该定金抵作同 等金额的购房款。 3、在介绍购房的付款方式之前，大家有必要了解一下什么是资 金监管. （注：目前我国不同城市对资金监管的规定和做法不一致，仅供 参考）。 【关键词：资金监管】 （1）为什么要资金监管？ 因为二手房买卖双方从签订买卖合同到完成过户交易，

12、期间往往 需要1-3个月的时间，由于买卖双方缺乏足够的信任，对于先过户 还是先给钱的问题一直存在争议，而且对买卖双方都存在着风险。 （2）什么是资金监管？ 4、简单介绍一下几种常见付款方式应当注意的事项。（注：以 下卖方简称甲方，买方简称乙方） （1）一次性支付方式付款应当注意的主要事项。 明确约定甲乙双方过户的时间节点。 范例：甲乙双方约定年月日之前去房产交易中心办理过户手续。 明确约定乙方支付甲方房款的前提条件和期限。 范例：在乙方新契税证明下发日内支付甲方购房款元整（别忘了 大小写）同时根据国家政策，甲乙双方办理资金监管手续。 明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限（要 坚持

13、一个原则：一手交钱，一手交房，同时尽量预留尾款，以防止 卖方房屋有陈欠而引发不必要的纠纷）。 范例：在乙方新房证下发日内给付甲方购房尾款元整（注明：大 小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。 注：因为乙方新房证下发后，银行会将资金监管账户内的钱自动 转入甲方账户下，所以无需约定乙方下发新房证后将资金监管转入 甲方账户的具体时间。 （2）商业贷款方式付款应当注意的主要事项。 明确约定乙方办理贷款审批的时间节点，以及办理过户的前提 条件和期限。 范例：甲乙双方于年月日之前一同到银行办理贷款审批手续，待 贷款审批通过个工作H内，甲乙双方一同到房产交易部门办理过户 手续。 明确约定乙方支付甲方第一

14、笔购房款的前提条件和期限。 范例：在乙方新契税证明下发日内支付甲方第一笔购房款元整 （注明：大小写），同时根据国家政策，甲乙双方须在房管局办理 资金监管手续。 明确约定乙方下发新房证且贷款下发后个工作日内由银行直接 将贷款作为第二笔购房款支付甲方。（注意：不要具体约定银行贷 款的放款日期，这个日期甲乙双方无法确定） 明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。 范例：在甲方收到银行的放款后个工作日内，乙方支付甲方购房 尾款元整（注明大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。 为了保险起见，最好在合同的其他约定中明确：如果乙方无 法贷款或者贷款金额不足的，乙方用现金补齐。 （3）由于公

15、积金贷款与商业贷款的注意事项大同小异，在此就 不做过多赘述。 5、【特殊】：所购房屋存在贷款尚未还清情形下，过户和付 款应当注意的事项。 如同前文所述贷款尚未还清的房子是无法过户的，此时想要过户 一般有两种做法：由卖方自行还款解贷或者由买方替卖方还款解 贷.由于采用后者方式购房风险很大，所以本文主要介绍一下如何 防范买方替卖方还款解贷带来的法律风险。 买方替卖方还款之前一定要按照前文所述的做法去房管局查 档，核实一下是否存在影响过户的情形 明确约定甲乙双方去银行还款及注销抵押备案的时间节点。 范例：甲乙双方约定于年月日之前去银行办理还款及注销手续， 办理当日乙方支付甲方第一笔购房款人民币元整（

16、注明：大小写） 用于银行还款，同时甲方办理该房屋的抵押备案注销。 明确约定甲乙双方办理过户及乙方支付第二笔购房款的期限。 范例：甲乙双方约定该房屋抵押备案注销后的工作日内去房产交 易中心办理过户手续，在乙方新契稅证明下发当日，乙方支付甲方 第二笔购房款人民币元整（注明：大小写），同时根据国家政策， 甲乙双方需要在房管局办理资金监管手续。 明确约定乙方支付尾款及双方房屋交接的前提条件和期限。 范例：在乙方新房证下发后个工作日内，乙方支付甲方购房尾款 元整（注明：大小写）同时，甲乙双方按照合同约定交接房屋。 五、房屋的户口迁出应当注意的事项 1、一定要查明该房屋是否存在户口迁出的问题，如果存在需

17、要户口迁出的情况时，一定要明确约定该户口迁出的期限和违约 责任。 法律风险提示：如果买卖双方在合同中对于户口的迁出问题没有 明确约定，一旦发生户口迁出的纠纷后，报警和起诉都不能直接解 决。因为户口的迁入和迁出要受到很多户籍政策的限制，所以公安 机关在一般情况下，不会直接将卖方的户口强行迁出。如果去法院 起诉要求将卖方的户口迁出，法院一般会以户口迁出问题属于行 政管理范畴，不属于民事案件的受理范围为由不予受理。 律师支招：一方面，可以直接去当地派出所查询交易房屋的户籍 状况，另一方面，可以约定户口迁出的期限和户口无法按期迁出时 的违约责任。到时候以卖方违约为由，向法院提起民事诉讼，在这 种诉求之

18、下，法院是予以受理的。 六、购买学区房应当注意的事项 1、什么是学区房？ 2、购买学区房需要注意哪些事项？ （1）确认所购房屋是否属于入读学校的学区，有时候所购房屋 虽然距离学校仅一墙之隔，但不一定是学区房. （2） 了解所购买的学区房落户时间是否符合入读学校的要求。 律师支招：家长们有必要在购房之前到将要入读的学校详细询问 落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题，确定自己 的购房条件和学校入学要求相吻合，此外还要咨询学校有没有充足 的名额可以让孩子入学等，确保买的安心、住的放心。 （3）一定要对所购房屋的户口迁入迁出问题高度重视。学区房 不同于一般的房屋，如果孩子户口无法迁入，那么

19、孩子的名校梦， 只能去梦中实现了。 （4）将卖方对学区房的承诺写进合同里去，并约定好违约责 任。（口说无凭，写进合同里也算有个保障） （5）最后，笔者还是忍不住要提醒一下，房屋主要还是用来居 住的，所购房屋的质量、周边环境、交通便利程度等因素同样重要, 切勿一味追求学区房而因小失大。 七、合同的违约责任和解除条款应当注意的事项 1、对于合同的违约行为，买卖双方一定要明确其所适用的违约 责任，否则合同内容约定的再详细、再明确都是徒劳的。 律师支招：对前文所述的税费问题、延期付款、延期办理房证、 房屋质量、延期交房等细节问题或者因卖方隐瞒事实而致使合同无 法履行等问题，都要事先约定违约的处理方式和违约责任的承担 方式，以便于日后维护自身的合法权益。 2、最好明确约定解除合同的具体情形以及合同解除后的责任划 分问题。 八、房屋的交付应当注意的事项 1、详细约定房屋交付的标准并列出清单。要将房屋的装修情况、 附属设施、家电设备、家具等留存物品都在合同附件清单中详细列 出，千万不要图省事。 法律风险提示：如果买卖双方仅是在合同中约定保持房屋原样 进行交付这样的约定太过于模糊，往往很难起到保障作用，请大