中心商务区基础设施建设项目投资可行性申请报告

1、目目 录录 第一章第一章 总论总论 .1 1 1. 项目名称与建设单位.1 1.1. 项目名称 .1 1.2. 项目承办单位 .1 1.3. 可行性研究报告编制单位 .1 2. 编制依据、内容及范围.1 2.1. 编制依据 .1 2.2. 编制内容与范围 .1 3. 项目概况.2 3.1. 项目的提出 .2 3.2. 建设单位概况 .3 3.3. 建设地址 .3 3.4. 建设内容 .3 3.5. 配套基础设施现状 .4 3.6. 环境保护 .4 3.7. 项目实施进度 .4 3.8. 投资估算及资金筹措 .4 4. 结论及建议.5 第二章第二章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性 .6

2、 6 1. 中心商务区核心区建设背景.6 2. 杂技文化园建设背景.10 3. 项目建设的必要性.11 第三章第三章 建设内容及规模建设内容及规模 .1414 1. 中心商务区核心区.14 1.1. 建设范围 .14 1.2. 建设内容 .15 2. 中华龙杂技文化园区.17 2.1. 建设范围 .17 2.2. 建设内容 .18 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 .2020 1. 项目选址.20 1.1. 项目位置 .20 1.2. 项目区位价值分析 .20 2. 建设条件.22 2.1. 自然条件 .22 2.2. 交通条件 .23 2.3. 基础设施条件 .24 2.4

3、. 主要建筑材料来源、供应 .24 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 .2626 1. 编制依据.26 2. 建设原则.26 3. 道路交通系统建设.26 4. 绿地景观系统建设.27 5. 市政公用设施系统建设.28 5.1. 给水系统： .28 5.2. 污水系统规划 .29 5.3. 雨水系统 .29 5.4. 供电系统 .30 5.5. 电信系统 .31 5.6. 燃气系统 .32 5.7. 热力系统 .32 5.8. 防灾系统 .33 5.9. 环卫系统 .34 第六章第六章 节能、节水节能、节水 .3535 1. 必要性.35 2. 依据.35 3. 节能原则.35 4. 节

4、能措施.36 5. 节水措施.36 第七章第七章 环境保护环境保护 .3838 1. 建设地点环境现状.38 2. 环境保护目标.38 3. 环境质量标准.38 4. 项目建设对环境的影响及防治措施.38 4.1. 施工期对环境影响及治理措施 .39 4.2. 使用期对环境影响及治理措施 .40 5. 环境影响分析结论.41 第八章第八章 劳动安全卫生劳动安全卫生 .4343 1. 危害因素及危害性分析.43 2. 劳动安全.44 3. 卫生措施.44 第九章第九章 组织机构与人力资源配置组织机构与人力资源配置 .4646 1. 组织机构及职责.46 2. 人力资源配置.47 3. 项目管理制

5、度.47 4. 人员培训.48 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度 .4949 1. 项目建设期.49 2. 项目建设期实施进度安排.49 第十一章第十一章 项目招标项目招标 .5252 1. 招标原则.52 2. 招标依据.52 3. 招标条件.52 4. 招标范围.52 5. 招标程序.53 6. 招标组织方式.54 第十二章第十二章 投资估算及融资方案投资估算及融资方案 .5656 1. 投资估算.56 1.1. 估算说明 .56 1.2. 工程建设投资估算 .56 1.3. 项目总投资构成 .57 2. 资金筹措及使用计划.58 2.1. 中心商务区中心区 .58 2.2. 中华龙

6、杂技文化园 .59 第十三章第十三章 财务分析财务分析 .6161 1. 项目运作方案及思路.61 1.1. 中心商务区核心区运作思路 .61 1.2. 中华龙杂技文化园区运作思路 .61 2. 基础数据.61 2.1. 计算期 .61 2.2. 基准收益率确定 .61 2.3. 土地出让收入 .62 3. 全部投资财务现金流量分析.63 4. 资本金财务现金流量分析.64 5. 偿债能力分析.64 5.1. 利率 .64 5.2. 贷款计划 .64 5.3. 还款计划 .64 5.4. 利息及还款计算 .64 6. 财务分析结论.65 第十四章第十四章 风险分析风险分析 .6666 1. 项

7、目主要风险因素识别.66 2. 投资风险的控制.67 3. 敏感性分析.68 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议 .7070 1. 结论.70 2. 建议.70 总论 1.1.项目名称项目名称与建设单位与建设单位 1.1.1.1.项目名称项目名称 市中心商务区（现代服务业园区）基础设施建 设项目 1.2.1.2.项目承办单位项目承办单位 高新技术产业开发区经济贸易区管理委员会 1.3.1.3.可行性研究报告编制单位可行性研究报告编制单位 编制单位：管理咨询有限公司 资质证书： 2.2.编制依据、内容及范围编制依据、内容及范围 2.1.2.1.编制依据编制依据 (1). 市中心商务区（市中心

8、城区现代服 务业园区）控制性详细规划 ； (2). 编制市中心商务区（现代服务业园区） 基础设施建设项目可行性研究报告的委托书； (3). 项目承办单位提供的有关技术资料、基础数据； (4). 编制人员调查的有关数据资料。 2.2.2.2.编制内容与范围编制内容与范围 我公司受高新技术产业开发区经济贸易区管理 委员会的委托，按照国家对项目可行性研究阶段工作范围 和深度的规定，组织有关技术人员对项目的建设条件等进 行了实地踏勘，编制完成了市中心商务区（现代 服务业园区）基础设施建设项目可行性研究报告 。本报告 对项目建设的背景和必要性进行了论述，对建设内容及规 模、项目选址和建设条件、工程建设方

9、案、节能节水、环 境保护、项目实施进度、项目招标、投资估算与资金筹措、 经济效益分析等方面进行综合研究和分析，为主管部门和 建设单位的决策和建设提供具体的、完善的、科学的依据。 3.3.项目概况项目概况 3.1.3.1.项目的提出项目的提出 近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了 一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007 年 3 月国务院根 据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本 思路，为加快发展服务业，颁发了国务院关于加快发展 服务业的若干意见 （国发20077 号）文件，要求各地区、 部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配 套实施方案和具体政策措施。 为落实

10、国务院的意见，省委、省政府于 2008 年 6 月发布中共省委 省人民政府关于加快发展服务 业的若干意见 ，对全省服务业的发展目标、发展原则、发 展载体、发展重点提出了指导性意见，并且在 2009 年 省政府工作报告中提出着力扶持 150 户省服务业重点企业 和 30 个服务业特色园区的要求。 2009 年 7 月，省发改委组织专家对全省范围内推 荐的服务业特色园区进行评审，确定了 30 个省级服务业特 色园区，本项目所属的市中心城区现代服务业园区 （市中心商务区）名列其中。市高新技术产 业开发区政府为了尽快完善市中心商务区的基础设 施，进而推动中心商务区的建设，提出了本项目的建设。 3.2.

11、3.2.建设单位概况建设单位概况 本建设项目由高新技术产业开发区经济贸易区 管理委员会承办。高新技术产业开发区经济贸易区 管理委员会（以下简称经贸区管委会）成立于 1998 年，是 市委、市政府的派出机构，享有市级综合经济管理权和县 （区）级行政管理权。管委会的主要职能包括： (1). 负责编制开发区经济和社会发展计划、总体规划和 详细规划； (2). 负责组织实施开发区内的各项基础设施、公用设施 的建设和管理； (3). 负责开发区的招商引资，投资项目的洽谈、论证、 审批和定位； (4). 负责服务、督导、推进入区项目的建设进度及生产 运营情况的调度工作； (5). 负责管理开发区的区容区貌

12、、环境保护及社会治安 等工作。 经贸区管委会办公地点在 ，法人代表 ，管委会机构设置包括：办公室、土地规划建设局、经济 发展局、对外联络局、财政所、监察室。管委会现有工作 人员 96 名，其中大专以上学历者 56 人。 经贸区管委会成立以来，在市委、市政府的正确领导 下，以科学发展观统领经济社会发展全局，按照“狠抓项 目强工业，龙头带动兴农业，繁荣市场活商贸，打造精品 抓城建，诚信服务优环境，突出创新促发展”的工作思路， 突出重点，转变作风，真抓实干，促进了全区经济社会各 项事业的持续快速协调健康发展。 3.3.3.3.建设地址建设地址 本建设项目由中心商务区核心区和中华龙杂技文化 园区两部分

13、组成。 建设地址位于市华龙区中心商务区（现代服务 业园区）内，中心商务区核心区地块位于黄河路以北，由 马颊河、中原路、长庆路、黄河路合围而成；中华龙杂 技文化园区地块位于黄河路以南，由长庆路、黄河路、公 园南路、南海路合围而成。 3.4.3.4.建设内容建设内容 3.4.1.3.4.1.中心商务区核心区中心商务区核心区 建设内容包括： (1). 市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨 水和污水） 、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生 设施；绿化等； (2). 项目区中心广场景观、地面硬化； (3). 中心广场地下停车场建设。 3.4.2.3.4.2.中华龙中华龙杂技文化园区杂技文化

14、园区 建设内容包括： (1). 市政基础设施建设。包括：道路；供水、排水（雨 水和污水） 、热力、天然气管网；电力电信系统；公共卫生 设施；绿化和水系工程等； (2). 项目区地上停车场建设； (3). 园区内杂技表演馆、展览馆、培训馆建设。 3.5.3.5.配套基础设施现状配套基础设施现状 项目实施区域位于城市中心区，水、电、气、暖等市 政基础设施配套完善，可保证项目建设及使用期的需要。 3.6.3.6.环境保护环境保护 项目建设期产生的废气、污水、建筑垃圾、噪声可以 得到有效的控制和治理，经治理后可达标排放，不会对环 境造成污染。 3.7.3.7.项目实施进度项目实施进度 本项目建设期 2

15、 年（2010 年和 2011 年） ；项目建成后， 核心区共有 350 亩土地可供出让，出让期 8 年（2012 年至 2019 年） 。 3.8.3.8.投资估算及资金筹措投资估算及资金筹措 3.8.1.3.8.1.中心商务区核心区中心商务区核心区 总投资 40000 万元，其中工程费用 万元，工程 建设其它费用 万元，预备费 万元，建设期利 息 1865.16 万元。 资金筹措方式为：建设单位自筹 8400 万元，申请银行 贷款 31600 万元。 3.8.2.3.8.2.中华龙中华龙杂技文化园区杂技文化园区 总投资 20000 万元，其中工程费用 万元，工程 建设其它费用 万元，预备费

16、 万元，建设期利 息 932.58 万元。 资金筹措方式为：建设单位自筹 4200 万元，申请银行 贷款 15800 万元。 4.4.结论及建议结论及建议 市中心商务区（现代服务业园区）基础设施项 目的实施，有利于加快旧城区改造建设的步伐，改善 的城市面貌和人居环境，提升城市功能和品位。项 目的实施，符合市城市建设总体规划和土地利用规 划，有利于推进市城镇化建设进程，加强和完善城 市基础设施建设，其社会效益和环境效益也十分显著，项 目建设完全必要，建议项目尽快实施。 第二章第二章 项目建设背景和必要性项目建设背景和必要性 1.1.中心商务区核心区建设背景中心商务区核心区建设背景 (1). 全球

17、服务业发展的趋势 服务业是国民经济的重要组成部分，进入 21 世纪以来， 世界经济全面向服务经济转型，第一、第二产业占 gdp（国 内生产总值）的比值日趋下降，第三产业占 gdp（国内生产 总值）的比值日益提高，服务业成为世界各国经济发展的 主要推动力，其发展水平成为衡量现代社会经济发达程度 的重要标志，发达国家已完全确立了服务经济的产业结构。 oecd（经合组织）的 30 个成员国中，服务业增加值占 gdp 的比重均达到 70%以上，服务业就业人数占总就业人数的比 例达到 69%，发展中国家服务业增加值占 gdp 的比重也超过 50。 从第三产业催生出的现代服务业，由于具有现代与传 统的交融

18、性、要素的治理密集性、产出的高增值性、供给 的多层次性、服务的强辐射性，在全球经济一体化、知识 经济、信息社会的大背景中，发展极为迅猛。纵观世界城 市，无一不以现代服务业为主导产业，如纽约、伦敦、东 京的现代服务业占 gdp 的比重分别达到 87%、85%、73%。 (2). 我国服务业发展现状 改革开放以来，我国服务业发展势头强劲，随着开放 程度不断深入，规模持续扩大，结构和质量逐步改善。我 国服务业发展的现状主要表现在以下几个方面： 1). 服务业在国民经济中发挥越来越重要作用 一是服务业规模持续扩大。2008 年，全国服务业增加 值达 10 万亿元，占 gdp 的 40.1%。一些大中城

19、市第三产业 比重已超过第二产业，成为地方经济的主导产业。二是服 务业就业迅速增加。2008 年，全国服务业从业人员 2.49 亿 人，占全部从业人数的 32.4%。三是服务业领域不断拓宽， 面向生活的服务业门类增加，面向生产的服务业快速拓展， 传统服务业改造加快，新兴服务业态不断涌现。 服务业的快速发展，推动了产业结构调整升级，促进 了经济发展和社会进步。 2). 服务贸易快速发展 我国已经开放了服务贸易总协定12 个服务大类中 的 10 个，涉及总共 160 个小类中的 100 个，占服务部门总 数的 62.5%。服务贸易进出口总额从 1982 年的 44 亿美元增 长到 2008 年的 2

20、509 亿美元，增幅超过 56 倍。服务贸易出 口的世界排名由 1982 年的第 28 位上升到了 2008 年的第 7 位，进口的世界排名由第 40 位上升到第 5 位。 3). 服务业面临实现跨越式发展的历史机遇 目前，我国服务业的总体发展水平仍然偏低。主要表 现在以下几个方面：一是服务业增加值占 gdp 的比重仅 40，甚至远低于发展中国家平均水平；二是服务业内部 结构不合理，现代服务业占比偏低，生产性服务业发展较 为落后；三是服务业对外开放程度还不高，服务业外资占 我国每年吸收外资的比重不到 1/3，远低于制造业；四是服 务贸易整体发展水平不高，服务业国际竞争力落后。 (3). 我国各

21、级政府高度重视服务业的发展 我国正处于全面建设小康社会和工业化、城镇化、市 场化、国际化加速发展时期，已初步具备支撑经济又好又 快发展的诸多条件。加快发展服务业，提高服务业在三次 产业结构中的比重，尽快使服务业成为国民经济的主导产 业，是推进经济结构调整、加快转变经济增长方式的必由 之路，是有效缓解能源、资源短缺的瓶颈制约，提高资源 利用效率的迫切需要，是适应对外开放新形势、实现综合 国力整体跃升的有效途径。加快发展服务业，形成较为完 备的服务业体系，提供满足人民群众物质文化生活需要的 丰富产品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解 决民生问题、促进社会和谐、全面建设小康社会的内在要 求。

22、 近年来，我国各级政府高度重视服务业发展，制定了 一系列鼓励和支持发展的政策措施；2007 年 3 月国务院根 据“十一五”规划纲要确定的服务业发展总体方向和基本 思路，为加快发展服务业，颁发了国务院关于加快发展 服务业的若干意见 （国发20077 号）文件，要求各地区、 部门按照各自的职责范围，抓紧制定加快发展服务业的配 套实施方案和具体政策措施。 为落实国务院的意见，省委、省政府于 2008 年 6 月发布中共省委 省人民政府关于加快发展服务 业的若干意见 ，对全省服务业的发展目标、发展原则、发 展载体、发展重点提出了指导性意见，2009 年省政府 工作报告中提出着力扶持 150 户省服务

23、业重点企业和 30 个 服务业特色园区的要求。 2009 年 7 月，省发改委组织专家对全省范围内推 荐的服务业特色园区进行评审，确定了 30 个省级服务业特 色园区，本项目所属的市中心城区现代服务业园区 （市中心商务区）名列其中。 (4). 服务业发展状况及规划 建市以来，国民经济平稳发展， 市国民 经济和社会发展第十一个五年规划纲要中的统计数据显 示，截止“十五”计划完成的 2005 年，全市国民经济一、 二、三产业结构比为 16.3：63.0：20.7。 目前发达国家城市第二产业与第三产业的比例一般为 1：2-3，省第二产业与第三产业之比为 1.7：1，而 市第二产业与第三产业的比约为

24、3：1。第三产业比 重偏低，影响了消费需求的扩大，特别是消费性服务的种 类，规模和质量不适应社会消费水平提高和消费结构变化 的需要，不能对经济的持续增长起到有力的支撑作用。为 此，市“十一五”计划中提出产业结构调整的预期 目标：“十一五”末，一、二、三产业比达到 13：59：28。 为了把建设成“具有经济活力，结构转换能力 强的特色产业城市；可持续发展的生态型城市；适宜居住 和生活的文明城市；城乡协调发展的和谐城市” ，市 确定了“两组团（城市中心组团和老城区组团） 、七片区” 的组团式城市总体规划（20052020） ，本项目所在的中心 商务区即是城市中心组团所辖的“七片区”之一，它作为 城

25、市中金融、贸易、信息和商务办公活动的高度集中区域， 是现代服务业的极核。 为了尽快完善市中心商务区的基础设施，进而 推动中心商务区的建设，加快现代服务业的发展， 提出本项目的建设。 2.2.杂技文化园建设背景杂技文化园建设背景 (1). 杂技历史悠久，群众基础雄厚 杂技历史悠久，起源于春秋，兴盛于明清，发 展于现代，以功力深厚、技艺精湛著称于世。东北 庄与河北吴桥并称为中国杂技“南北两故里”，2007 年， 被列入第二批国家级非物质文化遗产保护名录。 华龙区东北庄是中国杂技之乡，有着广泛而深 厚的群众基础。近年来，该村为全国各地共输送杂技人才 400 多人，足迹遍布全国 27 个省市，部分从东

26、北庄走出去 的杂技精英还到国外担任了杂技教练，发展杂技艺术。 (2). 杂技演出阵容强大，精品节目众多 改革开放以来，杂技发展迅速，规模逐步扩大， 精品不断出现。目前，全市国有杂技团、校 5 个，民营杂 技团体 12 个、杂技学校 19 所，从业人员近万人。 近年来，杂技下大气力，千锤百炼，推出了一 大批崭新的精品节目，换来了丰硕的成果。如狮林春光 、女子大排椅等节目，在全国和国际杂技艺术节上荣 获大奖，成为杂技的名牌。 (3). 杂技国内外市场广阔，社会和经济效益显著。 近几年来，杂技团体先后 80 余次出访世界五大 洲 60 多个国家和地区， 在国内许多大中城市，都有 杂技的演出队伍；在美

27、国、日本、意大利、西班牙、 挪威等国都能看到杂技演员的身影。 杂技为经济社会的发展带来了良好的社 会和经济效益。成功吸引外资 4 亿元，吸引外商对农业、 商业投资 6 亿元以上，赚取外汇 8000 万元，为国家上缴利 税 2000 多万元。 (4). 杂技的发展受到市的大力支持 市政府对杂技非常重视，政府把杂技文 化产业纳入到“名城带动”战略框架中，并制定实施了杂 技产业发展的总体目标、优惠政策和奖励制度，大力推动 杂技业的发展。市“十一五”规划纲要中提出了 “着力打造杂技文化，加快东北庄杂技之乡旅游开发”的 举措，力图以杂技艺术为窗口，带动文化旅游产业 的发展。把杂技资源转化为经济效益，使杂

28、技产业成为 市经济发展的支柱产业。 3.3.项目建设的必要性项目建设的必要性 (1). 是加强和完善城市基础设施的需要 中心商务区地处市中心，未来将是一个规模庞大、服 务业态齐全、集聚优势突出的综合性商贸功能区，是 现代服务业的核心动力区，而目前该区的基础设施 建设滞后，不仅欠帐多、标准低、不配套，而且与城市中 心商务区的功能不相称的矛盾日益显露，影响城市中心区 的发展。通过本项目的建设，将使中心商务区在道路交通、 市政工程管线，区内绿化和公共服务设施配置等方面得以 配套完善，提高基础设施的标准和水平，体现城市中心区 的现代城市气息和人性化服务，更好地发挥城市中心区的 综合服务功能。 (2).

29、 是加快市中心区区域改造步伐和拓展城市空间、提 高土地集约使用的的需要 中心商务区地处市中心，区位条件十分优越，但在开 发初期、城市经济尚不甚发达的年代，区内规划、布局分 散，形成目前区内用地构成混乱（工业、办公、居住用地 混杂；城市用地与农村用地混杂）的局面，存在土地闲置 和未完成利用情况，土地利用率较低。 随着经济的发展，城市化进程的加快，市扩展中 心城区的需求日益迫切，中心城区土地资源稀缺的矛盾日 益突出，对该区的土地利用进行重新整合开发已势在必行。 本项目的建设将配合市经济结构调整，对用地现状 进行保留、再开发和置换处理，提高土地使用的集约度， 充分发挥土地潜力，优化用地结构，达到用地

30、布局、交通 和市政配套的总体平衡。 (3). 是发展杂技产业，推动文化旅游产业，繁荣 文化事业的需要 杂技历史悠久，有着广泛的群众基础，为 经济社会的发展带来了良好的社会和经济效益。但 是，杂技的基础设施建设相对滞后，杂技表演、宣 传、培训场地缺乏。本项目区杂技文化园的建设，将成为 展示杂技魅力的平台，成为杂技教育的培训基地， 有力地推动杂技业的发展，并以杂技艺术为窗口，带动 文化旅游产业的发展，同时丰富人民群众的文化生 活，弘扬中华民族优秀文化传统。 第三章第三章 建设内容及规模建设内容及规模 本建设项目由中心商务区核心区和中华龙杂技文化 园两部分组成。项目规模及建设内容如下： 1.1.中心

31、商务区核心区中心商务区核心区 1.1.1.1.建设范围建设范围 东起长庆路，西至马颊河，南至黄河路，北至中原路， 总用地面积 65.41 公顷（982.13 亩） 。对照市中心 商务区（现代服务业园区）控制性详细规划 ，项目区内所 包括的具体地块名称及面积如下表： 表表 3-13-1 中心商务区核心区用地统计表中心商务区核心区用地统计表 用地面积 地块编号用地性质 公顷亩 备注 c-01 街头绿地 1.6524.77 c-02 一类居住用地 5.3680.48 保留地 块 c-03 街头绿地 0.314.65 c-04 街头绿地 0.588.71 c-05 商住办综合用 地 5.8888.29

32、 c-06 旅馆业用地 2.5638.44 地块编号用地性质 用地面积 备注 公顷亩 c-07 街头绿地 0.517.66 c-08 商住办综合用 地 1.9328.98 c-09 公园用地 0.395.86 c-10 商业用地 4.2263.36 c-11 公园用地 4.161.56 c-12 街头绿地 0.34.50 c-13 商住办综合用 地 6.4897.30 c-14 街头绿地 0.446.61 c-15 街头绿地 0.152.25 c-16 商住办综合用 地 3.2548.80 c-17 供热设施用地 0.243.60 c-18 街头绿地 0.69.01 c-19 商住办综合用 地

33、 4.5468.17 c-20 商业办公综合 用地 5.1176.73 c-21 商业办公综合 1.7325.98 地块编号用地性质 用地面积 备注 公顷亩 用地 c-22 商业用地 1.522.52 保留地 块 c-23 商业用地 4.8472.67 c-24 商业办公综合 用地 1.6624.92 c-25 商业用地 2.3835.74 c-26 商业用地 1.4621.92 c-27 二类居住用地 3.0145.20 保留地 块 c-28 供电设施用地 0.233.45 合计合计 65.4165.41982.13982.13 1.2.1.2.建设内容建设内容 中心商务区核心区建设内容包括

34、：市政基础设施工程 建设；中心广场景观、场地硬化；中心广场地下停车场建 设。 具体建设内容见下表： 表表 3-23-2 中心商务区核心区建设内容表中心商务区核心区建设内容表 建设内容建设内容工程量工程量备注备注 建设内容建设内容工程量工程量备注备注 一一道路道路 1 长庆路 1633.31m 宽 50m 2 黄河路 2893.17m 宽 60m 3 马颊河东路 932.02m 宽 20m 4 环中路 574.57m 宽 40m 5 任丘路 998.77m 宽 40m，含下 沉部分 6 枫林路 409.51m 宽 20m 7 规划环一路 1783.36m 宽 20m 8 规划内环路 834.3m

35、 宽 20m 9 规划三路 1084.61m 宽 20m 二二绿地（包括水面）绿地（包括水面） 1 中心广场绿地 30000m2 （含地面硬 化） 2 街头绿地 46832m2 三三给水系统给水系统 1 规划配水管 11143.6m 2 中水配水管 4526.5m 四四污水系统污水系统 规划污水管 7978.4m 五五雨水系统雨水系统 建设内容建设内容工程量工程量备注备注 规划雨水管 9981.1m 六六电力系统电力系统 1 变压器1 台4 万 kva 2 开关站1 座 10kv 3 10kv 配电网 11143.6m 七七电信系统电信系统 弱电埋管 6617.1m 18 孔树脂玻 璃钢管 八

36、八燃气系统燃气系统 天然气管网 6617.1m 九九热力系统规划热力系统规划 热力管网 11143.6m 管道做防腐 保温处理 十十消防系统消防系统 1 消防栓60 个间距小于 120m 设置 2 消防管网纳入给水系 统规划 十一十一环卫系统环卫系统 1 垃圾转运站共 2 座每个 90m2 2 公共厕所共 7 座每个 60m2 建设内容建设内容工程量工程量备注备注 十二十二 中心广场（丽都广场）中心广场（丽都广场） 1 地下停车场 30000m2 2 广场照明 2.2.中华龙中华龙杂技文化园区杂技文化园区 2.1.2.1.建设范围建设范围 东起长庆路，西至公园南路，南起南海路，北至黄河 路，总

37、用地面积 22.52 公顷（338.14 亩） 。对照市 中心商务区（现代服务业园区）控制性详细规划 ，项目区 内所包括的具体地块名称及面积如下表： 表表 4-34-3 中华龙中华龙杂技文化园区用地统计表杂技文化园区用地统计表 用地面积 地块编号用地性质 公顷亩 备注 d-09 公园用地 2.9744.59 d-10 商业娱乐综合 用地 2.5337.99 d-11 商业用地 2.7741.59 保留地块 d-12 二类居住用地 1.3119.67 保留地块 d-13 街头绿地 0.345.11 d-14 公园用地 12.6189.19 合计合计 22.5222.52338.14338.14

38、2.2.2.2.建设内容建设内容 中华龙杂技文化园区建设内容包括：市政基础设施 工程建设；项目区地上停车场建设；园区内杂技表演馆、 展览馆、培训馆建设。 具体建设内容见下表： 表表 4-44-4 中华龙中华龙杂技文化园区建设内容表杂技文化园区建设内容表 建设内容建设内容工程量工程量备注备注 一一道路道路 1 马颊河东路 684.0m 宽 20m 2 公园南路 737.88m 宽 35m 3 南海路 893.8m 宽 30m 4 规划环二路 850.1m 宽 20m 二二绿地（包括水面）绿地（包括水面） 1 中心广场绿地 2 街头绿地 三三给水系统给水系统 1 规划配水管 3165.8m 2 中

39、水配水管 0 3 四四污水系统污水系统 规划污水管 2481.8m 五五雨水系统雨水系统 规划雨水管 2481.8m 六六电力系统电力系统 1 变压器 2 开关站 3 10kv 配电网 3165.8m 七七电信系统电信系统 1 弱电埋管 3165.8m 18 孔树脂玻璃 钢管 2 3 八八燃气系统燃气系统 2 天然气管网 3165.8m 九九热力系统规划热力系统规划 1 热力管网 2481.8m 管道做防腐保 温处理 十十消防系统消防系统 1 消防栓16 个间距小于 120m 设置 2 消防管网纳入给水系统 规划 十一十一环卫系统环卫系统 1 垃圾转运站 2 公共厕所 十二十二主题公园主题公园

40、 1 d-14 地块绿地、景 观 2 d-10 地上停车场30000 平方米 3 建筑 12600m2 第四章第四章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 1.1.项目选址项目选址 1.1.1.1.项目位置项目位置 市位于省北部，、河北、山东三省交 界处，地理坐标为东经，北纬。东北 部与山东省的聊城毗邻，东、南部与山东省济宁、菏泽隔 河相望，西南部与省的市相倚，西部与省的 安阳市，北部与河北省的邯郸市相连。东西长 125 千米， 南北宽 100 千米。是著名的城市、国家卫生城市、 国家园林城市、全国创建文明城市活动先进城市、中国优 秀旅游城市、国际花园城市，中国人居环境范例奖、迪拜 国际改善居

41、住环境良好范例奖获得市。市辖五县一 区。全市土地面积 4266 万平方公里，人口 352.6 万。 历史文化源远流长，是中华民族的重要 发祥地之一，省历史文化名城。上古时代，这里是五 帝之一颛顼及其部族的活动中心，故有“颛顼遗都”之称。 1987 年在这里出土了距今 6400 多年的珍贵文物蚌塑龙型 图案，把中华民族 5000 年文明史向前推进了 1400 多年， 被国内外考古界誉为“中华第一龙” ，中华炎黄文化研究会 据此命名为“龙乡” 。 本项目建设地址处于市中心城区，城市规划中 的中心商务区内。中心商务区核心区地块由马颊河、中原 路、长庆路、黄河路围成；中华龙杂技文化园地块由长 庆路、黄

42、河路、公园南路、南海路围成。项目区在 市的位置详见本报告附图项目区域位置图 。 1.2.1.2.项目区位价值分析项目区位价值分析 1.2.1.1.2.1.优势分析优势分析 (1). 地理位置优势 从区域来看，处于三省交界，与周边城市都有 较好的渗透作用；从中心城区看，中心商务区处在新城区、 老城区、中原区的汇接处，位于整个市区的核心，是联系 市各片区及整合、提升产业经济发展格局的 核心区域。 (2). 开发成熟优势 项目区已经发展、奠定了以购物、商贸、金融、管理、 文化娱乐、餐饮、宾馆、旅游、商住公寓、科研培训等为 一体的商务中心的基础，这使得项目区土地有广阔的升值 空间。 (3). 交通优势

43、 项目所在地周边为城市干道围合，城市东西干道黄河 路贯穿其中，北侧的中原路直通高速公路出入口，项目区 公共交通发达，对外联系方便。 (4). 环境优势 项目区周边城市主干道规划等级及绿化水平较高，西 侧的马颊河具有较高的人文和生态双重价值，是重要的优 势资源。 1.2.2.1.2.2.劣势劣势 市的经济发展水平及经济总量相对落后； 对外交通设施，包括长途汽车客运站、火车客运站落 后、缺乏。 1.2.3.1.2.3.机遇机遇 世界范围内经济结构调整步伐加快和我国东部发达地 区经济结构调整不断向纵深推进，有利于吸引外资投资， 可承接东部产业梯度转移。 国家全面实施促进中部崛起战略，在政策、资金和重

44、 大项目建设等方面将加大对中部地区的支持力度，为 经济带来新契机。 城市建设成绩突出，相继荣获了“六城二奖” ， 2005 年又成功入选全国魅力城市 200 强；在内地 200 个城 市综合竞争力排名中局全国第 77 位，在省居第 三位。城市竞争力和城市知名度提升，为招商引资构建了 良好的平台。 1.2.4.1.2.4.挑战挑战 市经济与周边城市相比，发展水平相当、产业 结构趋同，未来将面临激烈的竞争。 1.2.5.1.2.5.分析结论分析结论 市中心商务区有着优越的地理位置，良好的发 展基础，应该抓住当前经济结构调整的重大机遇期，抢占 先机，加快建设步伐，确立在区域经济中的领先地位。 2.2

45、.建设条件建设条件 2.1.2.1.自然条件自然条件 (1). 地形地貌 地处黄河冲积平原，地貌有平地、岗洼、沙丘、 沟河等。地势较为平坦，自西南向东北略有倾斜， 地面自然坡降南北为 1400016000，东西为 l6000l9000。地面海拔一般在 4858 米之间。 (2). 气候 市位于中纬地带，常年受东南季风环流的控制 和影响，属暖温带半湿润季风型大陆性气候。特点是四季 分明，春季干旱多风沙，夏季炎热雨量大，秋季晴和日照 长，冬季干旱少雨雪。年平均气温为 13.3，年极端最高 气温达 43.1，年极端最低气温为一 21。无霜期一般为 205 天。年平均日照时数为 2454.5 小时，年

46、平均风速为 2.7 米秒，常年主导风向是南风、北风。年平均降水量为 502.3 毫米601.3 毫米。 (3). 水文、地质 市属省比较干旱的地区之一，水资源不多。 地表径流靠天然降水补给，平均径流量为 1.85 亿立方米， 径流深为 432 毫米。境内浅层地下水总量为 6.73 亿立方米， 其中可供开采的 6.24 亿立方米。境内有河流 97 条， 多为中小河流，分属于黄河、海河两大水系。过境河主要 有黄河、金堤河和卫河。另外，较大的河流还有天然文岩 渠、马颊河、潴龙河、徒骇河等。 的大地构造属华北地台，其辖区位于东濮凹陷 之上。该凹陷是一个以结晶变质岩系及其上地台构造层为 基底，在新生代地

47、壳水平拉张应力作用下逐渐裂解断陷而 成的双断式凹陷，走向北窄南宽，呈琵琶状。 (4). 地震 根据国家技术监督局发布的中国地震参数区划图 项目区域基本地震加速度值为 0.15g，对应的地震基本烈度 为七度区。本项目具体的地震设防标准应由地震安全性评 价确定。 2.2.2.2.交通条件交通条件 (1). 城市交通方面： 项目区由多条城市主要道路围合，有多条公交线路从 项目区经过。区内公交站点密，乘车方便。 (2). 对外交通方面： 公路四通八达， 2.3.2.3.基础设施条件基础设施条件 市政基础设施（给水、排水、电力、电信、天然气、 热力）已全部通达至项目区。具体情况如下： 给水：项目区南侧胜

48、利东路现有一条连接市水厂和中 原油田水厂的 dn600 给水干管，项目区西侧的京开大道现 有一条 dn250 的配水管道。 排水：项目区西侧马颊河西路现有污水主干管，雨水 排放可充分利用项目区西侧的河道。 电力：项目区内现有长庆路 110kv 变电站，由就进的 220kv 变电站（变）引来 110kv 高压电力线。 电信：城市电信电缆已经接入项目地块。 天然气：项目区西侧有城市燃气输配系统中的天然气 门站，项目区附近现有两条中压天然气管 dn250,一条中压 天然气管 dn350。 热力：热电厂位于项目区西侧，项目区南部有 现状 dn600 的供热主管。 2.4.2.4.主要建筑材料来源、供应

49、主要建筑材料来源、供应 (1). 建筑材料种类和来源 根据该项目的建设内容，项目建设所需的主要材料为 钢材（包括钢管、钢筋） ；水泥；混凝土管；主要地材包括 砂、石料、砖等；上述这些材料均为常规品种，可在当地 建材市场采购，用量较大时，从确保质量和降低成本方面 考虑，也可直接从厂家定购。 (2). 建筑设备材料和来源 本项目水、电、暖通、通讯工程所需的各种卫生洁具、 电线、电缆、管材等，均属市场常见品种，大宗材料可从 厂家直接订购，零散材料可在当地材料市场采购。 (3). 运输条件 项目所处区域道路交通便利，原材料运输主要采取公 路和城市道路运输。 第五章第五章 工程建设方案工程建设方案 1.

50、1.编制依据编制依据 (1). 市城市总体规划 （2005-2020） (2). 中国中心商务区（市中心城区现 代服务业园区）控制性详细规划核心区城市设计 (3). 现行的有关技术规范规程 2.2.建设原则建设原则 符合国家、省和市的规划与建设规范标准和 要求，符合市总体发展对该规划用地范围的控制 要求，强调社会、经济、环境的协调发展，实现可持续 发展的目标。 优化用地结构，达到用地布局、交通和市政配套的总体 平衡。 注重中心商务区内生态环境的保护和建设，从而提高规 划区的起点，增强规划区的吸引力，创造环境优美的生 活、工作氛围。 充分利用现有设施，依据产业发展的要求，完善基础设 施建设，提供

51、便捷的道路交通条件，为中心商务区的长 远发展创造条件。 3.3.道路交通系统建设道路交通系统建设 项目区道路系统采用“方格网式”路网结构。规划道 路分为三个等级，即主干道、次干道和支路。 主干道：黄河路既是中心商务区与新市区、中原区联 系的主要城市干道，又是项目区主要的景观大道，规划道 路红线 60m；长庆路既是城市的主要干道，又是主要的商业 活动发生轴，规划道路红线 50m。 次干道：项目区内环中路、任丘路、公园南路、环一 路、环二路、内环路形成了一个完善的次干道网络。环中 路、任丘路道路红线 40m，公园南路道路红线 35m，南海路、 规划环一路、规划环二路道路红线 30m。 支路：在中心

52、商务区干道路网的基础上，结合中心商 务区用地的布局合理设置支路，与干道路网相结合为项目 区提供良好的交通条件。支路红线基本控制为 1520m。 适当补充道路做法 4.4.绿地景观系统建设绿地景观系统建设 项目区的景观规划以中心商务区控制性详细规划为基 础，以人、自然与城市建筑、空间有机融合为主旨进行建 构，通过区域、轴线、节点、地标等城市意象要素的精心 组织，塑造丰富生动，特色鲜明的城市整体空间景观序列。 依据项目区现有的环境，创造合理、有序的绿色空间体系 结构。 项目区内部以道路绿化和马颊河水体景观带构成框架， 以中心广场、杂技文化园、街道绿地等，组成点、线、面 相结合的连续绿色空间体系。绿

53、地系统由成片绿地、绿轴、 沿河绿带、沿路林荫带、游园等构成，与市区规划范围内 其它绿地形成有机整体，构成“网状”绿地系统。 可适当补充内容 5.5.市政公用设施系统建设市政公用设施系统建设 5.1.5.1.给水系统：给水系统： (1). 用水量指标 依据城市给水工程规划规范 （gb50282）及 市城市总体规划 ，确定项目区的用水量指标 1). 生活用水量：人均综合用水量指标为 250 升/ 人天。 2). 公共设施用水量：公共设施量指标为 50 立方米/公 顷天。 3). 市政公用设施用水量：市政公用设施用水量指标为 25 立方米/公顷天。 4). 未预见水量：按总用水量的 5%计算。 (2

54、). 中水设计 中水主要作为项目区景观用水、公厕、绿化和道路用 水。 (3). 水源 根据市总体规划及当地自来水公司现状，本项 目的主要供水水源为市水厂和中原水厂。污水厂中水处理 设施作为中水水源。 (4). 管网布置 项目区给水管网采用环状网与枝状网相结合的方式布 置，规划给水主干管采用双环输水环状网络，管径 dn400dn600；次干管从环网上接出，呈支状接至各地块 内部，项目区干道下管道管径不小于 dn200，以满足消防用 水水量和水压要求，消火栓设于区内道路边，间距不大于 120 米。给水管道布置于项目区道路的东/南侧，人行道或 非机动车道下面。给水管道采用球磨给水铸铁管。 5.2.5

55、.2.污水系统规划污水系统规划 (1). 排水体制 采用雨、污分流制的排水体制。整个排水系统设计要 综合考虑项目区道路及竖向规划。 (2). 污水量预测指标 根据城市排水工程规划规范： 生活污水量取平均日用水量的 90%； 市政公用设施、公共设施污水量取平均日用水量的 80%； (3). 管网布置 在长庆路上布置主要为 dn800dn1400 污水主干管， 污水干管沿道路东西向布置，接入污水主干管，污水主干 管最终污水以最短的距离输送到污水厂。 污水主干管管径 dn800dn1400，干管管径 dn400dn700，污水支管管径不小于 dn200。 污水管一般布置在项目区非机动车道和车行道下，

56、位 于道路的西/北侧。管道采用增强聚丙烯管或钢筋混凝土圆 管。 5.3.5.3.雨水系统雨水系统 (1). 雨水量计算： 雨水量计算采用市暴雨强度公式： q=5020(1+0.694lgp)/(t+19.7)0.915,重现期 p 取 1 年。 (2). 雨水设施及管网布置 结合项目区内地形特点，雨水排放充分利用项目区西 侧的河道，雨水管网的布置采取分散布置，就近排放的原 则，区内雨水就近排入河道。 雨水管一般布置在非机动车道和车行道下方，位于道 路的东/南侧。管道采用增强聚丙烯管或钢筋混凝土圆管。 5.4.5.4.供电系统供电系统 (1). 电力负荷指标 按照用地负荷密度法进行项目区电力负荷

57、预测。各类 用地的电力负荷指标如下： 居住用地300kw/ha； 公共设施用地350kw/ha 道路广场用地20kw/ha 市政公用设施用地50kw/ha 绿地10kw/ha (2). 电源规划 根据总用电负荷，在项目区保留并扩建长庆路 110kv 变电站，增加 4 万 kva 变压器一台，由就近的 220kv 变电 站（现状中的变）引来 110kv 高压电力线作为本区 电源。 根据中心商务区控制性详细规划，中心商务区核心区 内设 1 座 10kv 开关站转供电能，以满足项目区的用电需要。 10kv 开关站电源进线来自于区内 110kv 变电站的 10kv 出线， 然后由 10kv 开关站出线

58、至各地块的 10kv 变电站。 (3). 电力线路布置 1). 10kv 配电网与城市发展格局密切配合，采用环网布 置，开环运行。 2). 10kv 电缆采用交联聚乙烯绝缘电缆，主干电缆采用 铜芯，截面为 300、240mm2，分支或其它电缆选用铝芯。 3). 10kv 电缆 8 条及以下时，采用直埋敷设或排管敷设， 18 条及以下时，采用预制电缆沟敷设。 4). 电缆沟敷设在道路的东、南面人行道上，距道路红 线 1.01.5 米。 5.5.5.5.电信系统电信系统 (1). 话机数量计算 采用电话普及率法进行计算，项目区规划电话普及率 为 68 部/百人。 (2). 电信线路布置 电信线路由

59、城市电信电缆直接接入项目区各地块的电 信电缆交接箱。电信电缆在布置时全部地埋，而且保证足 够的管孔数，用以日后的更新或扩容。 通信管道布置在道路东、南侧的人行道下，距两侧道 路红线 12m，埋深控制在 0.81.6m。 有线电视线路、宽带数据线路与电话线路公用一个路 由，分别占用其中一个管孔。 5.6.5.6.燃气系统燃气系统 (1). 用气量指标 根据国家有关规范并参考市城市总体规划 （20052020） ，确定人均耗气量指标为 0.24 立方米/ 人日。 (2). 气源 市作为中原油田所在地，具有得天独厚的资源优 势。中原油田天然气是本项目理想的燃气气源。项目区沿 马颊河、长庆路引入南北向

60、中压天然气管道。 (3). 管网布置 城市中压燃气管道引入项目区后，项目区内各地块用户 再分别设置调压站或调压柜。项目区燃气管布置在人行道 和非机动车道下，位于道路的东/南侧，管道采用 pe 管或 无缝钢管，沿中原路、马颊河东路、长庆路、黄河路管径 dn250，沿其余道路管径 dn200。 5.7.5.7.热力系统热力系统 (1). 热负荷指标 热负荷计算采用平均热指标法，项目区内居住和公建采 暖热指标分别为 50w/m2和 65 w/m2。 (2). 热源 根据市城市总体规划（2005-2020） ，项目区 以西保留现状热电厂，并扩建热电厂作为热 源。项目区的用热从新城区和油田服务区接入。