地产公司管理建议书.doc

1、XX 地产公司管理建议书 7 管理建议书 XX （2012 ）建字第 号四川XX置地有限责任公司管理当局： 我们接受委托对贵公司（简称“ XX ”）及与贵公司有关联关系的四川利通 实业发展发展有限公司（简称“利通”）、四川佳兆港投资有限公司（简称 “佳兆港”）、四川中弘投资管理有限责任公司（简称“中弘”）等四家公司 基于企业会计准则为核算基础而编制的 2012 年 9 月 30 日的清产核资报表 （以下称为清产核资报表）进行审计。我们的责任是根据我们的审计，对清产 核资报表发表审计意见。我们提供的这份管理建议书是我们基于为贵公司服务 的目的，根据审计过程中发现的内部控制问题提出的。因为我们主要

2、从事的是 贵公司清产核资报表的审计，所实施的审计范围是有限的，不可能全面了解贵 公司所有的内部控制，所以，管理建议书中包括的内部控制重大缺陷，仅是我 们注意到的，不应被视为对内部控制发表的鉴证意见，所提建议不具有强制性 和公证性。 在审计过程中，我们了解了贵公司内部控制中有关会计制度、会计工作机 构和人员职责、财产管理制度、内部审计制度等有关方面的情况，并作了分析 研究。现将我们发现的内部控制方面的某些问题及改进建议提供给你们，希望 引起你们的注意，以便完善内部控制。 一、关于会计制度方面问题的评价及建议 贵公司的会计核算基本上能够反映经济业务，基本上遵守了国家有关会计 制度的规定，会计凭证及

3、账务处理等方面基本符合有关要求。但在审计中我们 也发现了下列问题： 1、公司未建立完善、规范的财务管理制度，及会计核算管理规范（或指 引） 公司财务部门虽然制订了各岗位的岗位职责、日常审核通过 ERP 系统，有 规范的审批流程，但是未建立有完善、规范的财务管理制度。 财务管理制度是公司从事财务活动的基本行为规范。它的缺夫，将会导 致：各类业务会计处理程序（包括各类业务内部控制要求、会计信息传递程 序、处理环节，以及相应凭证、账簿、报表的编制、流转和归档）过程不清 晰，质量无法控制。会计核算和信息报告质量不高，不规范、不统一，缺乏 可靠性、相关性、可理解性、可比性。 公司也未制订会计核算管理规范

4、（或指引），目前各公司在核算时，会计 科目的设置随意性较大，且未分项目、分期进行核算，使得各公司披露的会计 信息缺乏统一标准。各公司报表项目不统一，质量较差。会计核算规范（或指 引），重点规范公司在确认、计量、记录、报告方面的规范性、一贯性。会计 核算规范（或指引）的建立，能有力的保证会计核算规范、标准、统一，提高 信息披露的可靠性、可比性。 建议： 由财务部门牵头，拟订完善、规范的财务管理制度和财务核算管理规范 （或指引），指导各公司的财务管理工作和财务核算工作。统一各公司会计科 目表，只允许在确定的、统一的规则下进行增减，并严格执行。同时建议，公 司组织各个部门对公司的各项制度进行梳理，并

5、定期进行制度的维护和更新， 以适应公司业务发展和管理需求。 相关会计科目（部分）设置可参考如下： 科目代码一级 科目 二级明细 科目（及代 码） 三级明细 科目 四级明细 科目 核算 项目 1131 应收账款按开发项目具体苑或栋或 期 按房号 1151 预付账款按开发项目具体苑或栋或 期按合同单位及合同代码 1294 内部往来按往来单位按币别 2121 应付账款按开发项目具体苑或栋或按合同单位及合同代 期码 2131 预 收 账 款 按 开 发 项 目 具 体 苑 或 栋 或 期 按 房 号 2、未建立开发成本核算制度（或指引） 由于房地产开发的专业性，财务人员在进行成本核算过程中，由于缺乏相

6、 关的成本专业知识，无法合理确定成本计算对象，无法正确归集和分配开发成 本及费用。导致在实际核算过程中，财务人员随意增加核算项目、明细，成本 核算缺乏规范、统一，无法正确有效的进行各项目之间的成本分析、比较，不 利于项目开发成本的控制。 建议： 公司财务部门牵头，联合成本管理部门，加强成本管理，制订开成本核算 制度（或指引），规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成 本，便于成本资料的比较和分析。 根据国家税务总局下发的房地产开发经营业务企业所得税处理办法 （国税发 200931 号）文的相关规定。 成本核算对象的具体设置参见下图： XX项目 在建一期住宅 商铺 在建二期写字楼 拟开

7、发土地 待分摊成本 3、未按企业会计准则要求确认收入 XX 置地“城南晶座”、“空港晶座”已有部分房屋已交付，但财务未确认 收入，虚列“预收账款”。 根据企业会计准则第 14 号收入，“第四条销售商品收入同 时满足下列条件的，才能予以确认： （一）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； （二）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售 出的商品实施有效控制； （三）收入的金额能够可靠地计量； （四）相关的经济利益很可能流入企业； （五）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。” 另，国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通 知（国税函 20102

8、01 号）：“房地产开发企业建造、开发的开发产品，无 论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决 算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际 投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。” 因此，对于 XX 置地“城南晶座”、“空港晶座”项目无论从财务角度或 者税务角度，都达到了收入确认条件，应及时确认收入。我们了解到，公司未 及时确认收入的原因，除部分税务方面的考虑外，还与公司未明确收入确认标 准有关。 建议： 公司可以参考其他上市房地产公司的房产销售收入确认条件，结合公司实 际，制订公司的收入确认标准。 例：万科股份收入确

9、认标准，“房地产销售在房产完工并验收合格，签订 了销售合同，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 （通常收到销售 合同金额 20% 或以上之定金或 /及已确认余下房款的付款安排 ）确认销售收入的 实现。” 保利地产收入确认标准，“房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销 售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时 （通 常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排 ）确认销售收入的实现。” 4、未按企业会计准则要求对符合条件的借款费用资本化 XX、佳兆港两家公司都有为项目建设而借入的专门借款，而公司在进行核 算时，未对该部分专门借款的借款费用进行资本化处理，而

10、是直接计入当期费 用；另外，各关联公司之间的一般借款的借款费用也未进行资本化处理。 根据企业会计准则第 17 号借款费用，“第四条企业发生的借款费 用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本 化，计入相关资产成本。” 另，根据中华人民共和国企业所得税法实施条例“第三十七条企业为 购置、建造固定资产、无形资产和经过 12 个月以上的建造才能达到预定可销售 状态的存货发生借款的，在有关资产购置、建造期间发生的合理的借款费用， 应当作为资本性支出计入有关资产的成本，并依照本条例的规定扣除” ，“第 二十八条 企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在 发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在 发生当期直接扣除。” 税收征管法“第六十三条 纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账 簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关 通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是 偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并 处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯